项目定位报告模板
第部分 项目决策背景摘
1外部环境
2部素
第二部分 项目块整体情况分析
块位置
二块现状
三项目交通出行状况
四项目周边社区配套
五项目周边环境（根案特性描述没写）
六市政配套（说明距宗距离接入性）
七济技术标
第三部分 市场分析
宏观市场
二房产市场
三区域房产市场
第四部分 项目块swot分析
项目块优势分析
二项目块劣势分析
三项目机会点分析
四项目威胁点分析
第五部分 项目市场定位分析
项目定位原战略蓝图
（）基原
（二）战略构想
（三）区蓝图
二项目整体定位
（）项目什样住宅？
（二）定位证
三市场位定位
四区功定位
五形象定位
（）住宅什样形象出现？
（二）定位证
六 价格定位
七 户型面积配定位
八 目标客户定位分析
九 区配套功定位
第部分 项目决策背景摘
外部环境
1城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）**水泵厂项目说明该项目公司省发展布局重战略意义
2公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第二部分 项目块整体情况分析
块位置
宗处城市行政区域理位置（包括否商业中心文化中心教育中心行政中心等）附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二块现状
1四范围
2势表现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
3块表否涉居民拆迁旧厂搬迁改造等说明拆迁项目开发进度影响
4情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
5土形完整性形否规整否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
附图：面形图标记四范围相关数形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容状况图包括线暗渠电缆等
三项目交通出行状况
1公交系统情况包括线路行车区间等
2宗出行交通方式否需发展商解决
3现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程 荣盛房产发展股份限公司
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统 项目周边社区配套般指项目辅射范围（3km）教育（中学教育质量情况）医院购物（型购物中心商业菜市场）邮局休闲（文化体育娱乐公园等等设施）银行配套设施
附图：生活设施分布图具体位置距离
五项目周边环境（根案特性描述没写）
项目周边环境般包括区域治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂河流湖泊污染等）危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）周边景观风水情况期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
六市政配套（说明距宗距离接入性）
说明项目道路水水电信水暖电气等基础市政配套情况般重点需说明道路现状规划发展包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
七济技术指标
项目基情况（总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积）建筑面积（住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积）容积率容积率建筑密度控高绿化率规划指标特需说明关键性难度较指标项目规划建设影响
第三部分 市场分析
宏观市场
宏观市场般指包括城市济状况口收入支出城市中长期规划发展目标等方面宏观背景具体分项GDP增长率固定资产投资市区口增长率均支配收入增长率消费性支出城市中长期发展规划（济城市功区域口规划市政交通体系等）
二房产市场
房产市场般重点城市房产市场总体市场供需价格水发展趋势三方面进行描述分析
三区域房产市场
1区域房产现状：描述区域房产市场供需价格水城市房产市场位置等基状况
2区域房产市场特征：重点描述区域房产市场产品特征走势力客户群体消费分析
3区域房产市场竞争：区域房产市场产品（户型配面积区间户型结构）价格营销方式等方面竞争描述分析（案分析采表格形式）
4区域房产市场案分析：重点描述区域开典项目直接竞争项目销售状况较项目重点案进行产品价格营销手法等方面分析
5区域房产市场分析：基述区域房产市场四方面分析明确区域市场现产品特征确定区域市场产品需求热点准确定位区域市场价格水走势等
第四部分 项目块swot分析
1项目块优势分析
2项目块劣势分析
3项目机会点分析
4项目威胁点分析
第四部分 项目市场定位分析
成功营销应产品开始产品取决否效满足市场需取决否倡导种符合性生活追求 项目定位项目制订总体战略目标量详细证样立项行行定位基思路具体分析
项目定位原色战略蓝图
（）基原
1．消费者心理谋求定位生产销售者立场定位
2．针特定目标市场非整市场
3．充分考虑市场风险市场潜力
4．结合项目区位特点充分发挥区位环境优势
5．寻求差异化产品创造出项目样板品牌
（二）战略构想
1． 建立精品区
2． 服务城市居民
3． 树立品牌效应
（三）区蓝图
区档次景观生活娱乐配套物业服务等文字图片音等进行描述
二项目整体定位
（）项目什样住宅？
项目特点块优势区配套然环境文环境等方面项目作出总体描述
（二）定位证
（1）项目处宏观环境分析
（2）项目身情况分析
（3）城市房产市场调研分析
（4）开发商实力分析
三市场位定位
1市场领先者
2市场挑战者
3市场创新者
四区功定位
1住宅具备什功？
2定位证
五形象定位
（）住宅什样形象出现？
（二）定位证
1）城市建筑特点历史文化底蕴相结合
2）符合市场流审美观点
3）适超前做出创新
六 价格定位
住宅卖什价格？
方面展开：
1）项目规模
通常型项目期相低价入市迅速吸引买家聚集气响品牌着住宅区日益成熟配套设施逐步完善区知名度提高面期中少广告提高售价获取更高投资回报
2）市场调研分析 根城市房产发展趋势确定合理市场均价目标客户相化市场承接力较强够保证发展商取满意济效益
3）开发周期 开发周期较长项目整体销售分析取刚进入市场赢先机良势态项目期较调价空间树立项目价格形象整体逐步走高市场印象荣盛房产发展股份限公司 9 期均价宜太高
4）项目处区域
项目处区域市政配套规划前景认知程度等
七户型面积配定位
住宅做？
1）项目整体户型定位原：迎合流 适超前
2）户型面积配表
例： 户型配表格
3）面积配定位分析––––什定位？
定位证：
八 目标客户定位分析
1）目标市场范围定位
2）目标客户细分–––住宅会吸引什购买？
般讲种分类进行细分：
A购买户型分析
① 购买二房济情况较青年夫妇单身贵族年龄30岁左右具稳定收入购买般购房心理偏环境（规模高尚社区景观整体规划）段较（交通便利）
② 三房中年夫妇（子女已学）部分济条件青年夫妻年龄集中40岁左右收入较高事业已定成二次置业购房心理段偏（交通便利）偏环境（规模高尚社区整体规划）休闲享受（类休闲设施荣盛房产发展股份限公司 10 较齐全）
③ 四房四房房子总价较高客户源较复杂更狭中年夫妇家庭结构极少数青年夫妻甚单身贵族济实力雄厚追求时尚讲求尊贵气派二次次置业购房心理休闲享受商品偏
B区域职业分析
般说种：
① 市区成功士周边市县事业成者私营企业
② 外投资私营老板外资企业高级理员
③ 市区特殊行业高收入士律师金融保险高科技士
④ 市区企事业单位中高层领导
⑤ 市区政府部门公务员
①②④⑤中购买三房少量二房四房复式单位目标客户群
③⑤购买二房单位目标客户群
①②③④⑤中部分会购买四房跃复式单位
C目标客户定位分析
①区价格目标客户济力承担范围
② 区规划设计生活配套符合目标客户生活享乐求
③ 区蕴含文精神符合目标客户生活理念
九 区配套功定位
目：体现项目价值？
营造楼盘性形成较强差异性方面突出特色：
1居家品位：环境独特格调高雅舒适温馨居家空间
2服务品位：优良专业齐全酒店式理
3生活品位：讲究室设计理念（少装修装饰）居家配备齐全（工房书房健身房储藏间等）高质素生活（泛会型文题生态公园）
4社区品位：区中庭绿化美化休闲活动空间配合轻松背景音乐步入中心情舒缓享受然
5文化品味：区设置种文化设施增强区文化涵提升区文化品味
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第部分 项目决策背景摘
1外部环境
2部素
第二部分 项目块整体情况分析
块位置
二块现状
三项目交通出行状况
四项目周边社区配套
五项目周边环境（根案特性描述没写）
六市政配套（说明距宗距离接入性）
七济技术标
第三部分 市场分析
宏观市场
二房产市场
三区域房产市场
第四部分 项目块swot分析
项目块优势分析
二项目块劣势分析
三项目机会点分析
四项目威胁点分析
第五部分 项目市场定位分析
项目定位原战略蓝图
（）基原
（二）战略构想
（三）区蓝图
二项目整体定位
（）项目什样住宅？
（二）定位证
三市场位定位
四区功定位
五形象定位
（）住宅什样形象出现？
（二）定位证
六 价格定位
七 户型面积配定位
八 目标客户定位分析
九 区配套功定位
第部分 项目决策背景摘
外部环境
1城市发展规划宗关系项目开发影响：交通捷运系统规划建设城市功规划布局局部区域开发重点政府重政策颁布等
2宗属域该城市历史济文化战略发展等方面位
3项目渊源特殊政治文化背景：危房改造高新技术区生活住宅配套文化园政府重点工程等
二部素
1项目启动公司未年发展战略发展规划意义（般3—5年）公司发展中位（否核心项目）**水泵厂项目说明该项目公司省发展布局重战略意义
2公司进入重点区域市场项目合理布局公司提高市场覆盖率提升品牌形象降低营风险扩社会影响力作
3公司未利润需求持续营等角度描述立项意义
第二部分 项目块整体情况分析
块位置
宗处城市行政区域理位置（包括否商业中心文化中心教育中心行政中心等）附图：项目该城市区位图标记出宗区域位置标志性市政设施建筑物（市中心商圈机场等）相位置距离段定性描述（中心区域办公商务政府关系）
二块现状
1四范围
2势表现状包括宗否水渠较深沟壑（峡谷）池塘高压线等开发较影响素计算损失实际面积
3块表否涉居民拆迁旧厂搬迁改造等说明拆迁项目开发进度影响
4情况包括线电缆暗渠建筑物原桩基建筑结构等注意没受保护历史文物古迹利构建
5土形完整性形否规整否市政代征市政绿化带市政道路名胜古迹江河湖泊等素分割土
附图：面形图标记四范围相关数形貌图反映宗面建筑河流沟壑高压线等容状况图包括线暗渠电缆等
三项目交通出行状况
1公交系统情况包括线路行车区间等
2宗出行交通方式否需发展商解决
3现交通捷运系统期规划中否铁轻轨等交通状况重影响工程 荣盛房产发展股份限公司
附图：交通状况示意图包括现未规划城市公交通快速捷运系统 项目周边社区配套般指项目辅射范围（3km）教育（中学教育质量情况）医院购物（型购物中心商业菜市场）邮局休闲（文化体育娱乐公园等等设施）银行配套设施
附图：生活设施分布图具体位置距离
五项目周边环境（根案特性描述没写）
项目周边环境般包括区域治安情况空气状况噪声情况污染情况（化工厂河流湖泊污染等）危险源情况（高压线放射性易燃易爆物品生产仓储基等）周边景观风水情况期规划中周边环境变化道路拓宽工厂搬迁型医院学校购物中心超市建设等
六市政配套（说明距宗距离接入性）
说明项目道路水水电信水暖电气等基础市政配套情况般重点需说明道路现状规划发展包括现路幅规划路幅规划实施时间宗关系（影响）
七济技术指标
项目基情况（总占面积代征面积净面积绿化面积道路面积）建筑面积（住宅建筑面积公建建筑面积公建容区分营性非营性公建面积）容积率容积率建筑密度控高绿化率规划指标特需说明关键性难度较指标项目规划建设影响
第三部分 市场分析
宏观市场
宏观市场般指包括城市济状况口收入支出城市中长期规划发展目标等方面宏观背景具体分项GDP增长率固定资产投资市区口增长率均支配收入增长率消费性支出城市中长期发展规划（济城市功区域口规划市政交通体系等）
二房产市场
房产市场般重点城市房产市场总体市场供需价格水发展趋势三方面进行描述分析
三区域房产市场
1区域房产现状：描述区域房产市场供需价格水城市房产市场位置等基状况
2区域房产市场特征：重点描述区域房产市场产品特征走势力客户群体消费分析
3区域房产市场竞争：区域房产市场产品（户型配面积区间户型结构）价格营销方式等方面竞争描述分析（案分析采表格形式）
4区域房产市场案分析：重点描述区域开典项目直接竞争项目销售状况较项目重点案进行产品价格营销手法等方面分析
5区域房产市场分析：基述区域房产市场四方面分析明确区域市场现产品特征确定区域市场产品需求热点准确定位区域市场价格水走势等
第四部分 项目块swot分析
1项目块优势分析
2项目块劣势分析
3项目机会点分析
4项目威胁点分析
第四部分 项目市场定位分析
成功营销应产品开始产品取决否效满足市场需取决否倡导种符合性生活追求 项目定位项目制订总体战略目标量详细证样立项行行定位基思路具体分析
项目定位原色战略蓝图
（）基原
1．消费者心理谋求定位生产销售者立场定位
2．针特定目标市场非整市场
3．充分考虑市场风险市场潜力
4．结合项目区位特点充分发挥区位环境优势
5．寻求差异化产品创造出项目样板品牌
（二）战略构想
1． 建立精品区
2． 服务城市居民
3． 树立品牌效应
（三）区蓝图
区档次景观生活娱乐配套物业服务等文字图片音等进行描述
二项目整体定位
（）项目什样住宅？
项目特点块优势区配套然环境文环境等方面项目作出总体描述
（二）定位证
（1）项目处宏观环境分析
（2）项目身情况分析
（3）城市房产市场调研分析
（4）开发商实力分析
三市场位定位
1市场领先者
2市场挑战者
3市场创新者
四区功定位
1住宅具备什功？
2定位证
五形象定位
（）住宅什样形象出现？
（二）定位证
1）城市建筑特点历史文化底蕴相结合
2）符合市场流审美观点
3）适超前做出创新
六 价格定位
住宅卖什价格？
方面展开：
1）项目规模
通常型项目期相低价入市迅速吸引买家聚集气响品牌着住宅区日益成熟配套设施逐步完善区知名度提高面期中少广告提高售价获取更高投资回报
2）市场调研分析 根城市房产发展趋势确定合理市场均价目标客户相化市场承接力较强够保证发展商取满意济效益
3）开发周期 开发周期较长项目整体销售分析取刚进入市场赢先机良势态项目期较调价空间树立项目价格形象整体逐步走高市场印象荣盛房产发展股份限公司 9 期均价宜太高
4）项目处区域
项目处区域市政配套规划前景认知程度等
七户型面积配定位
住宅做？
1）项目整体户型定位原：迎合流 适超前
2）户型面积配表
例： 户型配表格
3）面积配定位分析––––什定位？
定位证：
八 目标客户定位分析
1）目标市场范围定位
2）目标客户细分–––住宅会吸引什购买？
般讲种分类进行细分：
A购买户型分析
① 购买二房济情况较青年夫妇单身贵族年龄30岁左右具稳定收入购买般购房心理偏环境（规模高尚社区景观整体规划）段较（交通便利）
② 三房中年夫妇（子女已学）部分济条件青年夫妻年龄集中40岁左右收入较高事业已定成二次置业购房心理段偏（交通便利）偏环境（规模高尚社区整体规划）休闲享受（类休闲设施荣盛房产发展股份限公司 10 较齐全）
③ 四房四房房子总价较高客户源较复杂更狭中年夫妇家庭结构极少数青年夫妻甚单身贵族济实力雄厚追求时尚讲求尊贵气派二次次置业购房心理休闲享受商品偏
B区域职业分析
般说种：
① 市区成功士周边市县事业成者私营企业
② 外投资私营老板外资企业高级理员
③ 市区特殊行业高收入士律师金融保险高科技士
④ 市区企事业单位中高层领导
⑤ 市区政府部门公务员
①②④⑤中购买三房少量二房四房复式单位目标客户群
③⑤购买二房单位目标客户群
①②③④⑤中部分会购买四房跃复式单位
C目标客户定位分析
①区价格目标客户济力承担范围
② 区规划设计生活配套符合目标客户生活享乐求
③ 区蕴含文精神符合目标客户生活理念
九 区配套功定位
目：体现项目价值？
营造楼盘性形成较强差异性方面突出特色：
1居家品位：环境独特格调高雅舒适温馨居家空间
2服务品位：优良专业齐全酒店式理
3生活品位：讲究室设计理念（少装修装饰）居家配备齐全（工房书房健身房储藏间等）高质素生活（泛会型文题生态公园）
4社区品位：区中庭绿化美化休闲活动空间配合轻松背景音乐步入中心情舒缓享受然
5文化品味：区设置种文化设施增强区文化涵提升区文化品味
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