武进太湖旅游度假区
中华蓼莪文化园
行
性
研
究
报
告
海交通学建筑设计研究院
武进旅游局
二○○四年二月
． 项目环境现状
1 1理位置
武进太湖旅游度假区位常州市东南部太湖滨雪堰潘家两镇境面积1686方公里常开区唯面太湖旅游资源度假区距离常州市区仅35公里距离锡市区约20公里距离锡马山太湖国家级旅游度假区灵山佛仅5公里路程
武进太湖蓼莪山旅游发展限公司投资建设中华蓼莪文化园景区处开进太湖旅游度假区中央南假侧东蓼莪山脊线西梅园岭西段山脊线规划范围约554公顷范围图示中华蓼莪文化园处环太湖旅游带周边知名灵山佛三国城水许城常州中华恐龙园天宇禅寺溧阳天目湖茅山景区
1 2然条件
气候：中华蓼莪文化园处区气候温雨量充沛四季分明属亚热带季风季候年均气温15℃左右月份冷七月份热霜期225天年4月8月雨季年均降水量10001200mm常年导风东南风年均风速31ms
质：规划部分低山丘岭山峰高程1257米山体坡度10岩体乌桐砂岩土壤黄泥土白土灰心黄泥土覆土厚度1米左右耐力1524
t㎡抗震防裂度67度
水文：太湖岸湖深均2米常年均水位316米高洪水位51米（1991年）枯水位25米湖底土质粘土淤积泥质构成软底潭底附部分沙砾岩底岸边湖中延伸水质含磷等机物成份较高水体目前基达二级面水标准
植：区域优良水土条件形成气候植物生长茂盛植良乔水灌木竹林草木植物树种百种栽培作物水稻麦子玉米茶叶等桃桔梨等种瓜果
1 3
道路交通：区现环湖路宽18公尺东锡马山区5公里西宜兴分水镇浙江公路相连盘山公路9公尺锡宜路约45公里区离锡常州市区分30分1时车程
供水：区古井日取水约300吨附村民日常生活水井取水武进政府拟二年建水厂
供电：现雪堰潘家二镇变电引线路提供
通讯：邮电服务目前托雪堰潘家二镇电信服务质量尚市政府似区建邮电
二项目建设条件分析评价
2．1优美然条件
该园区山傍水形貌景观丰富三面环山南太湖山顶山坡植良山林叠翠空气清新鸟语花香景色秀丽园区两侧座山峰廷太湖边宛伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园宁静安详园区项目发展奠定风景资源基础
2．2丰富文资源
该区历史留少名胜古迹中蓼莪寺著名始建东晋名诗·雅·蓼莪篇全国唯孝子祠遗址屡兴废期工程修复已具风貌悠久历史文化精心挖掘创造出独特文景观性鲜明题旅游文化确定相邻旅游区位众旅游价值魅力召唤游客
2．3雄厚区域旅游整体规模
江苏太湖区直国外旅游文化热点附锡马山国家级旅游度假区灵山佛水浒三国影视城欧洲城等景区正规划建设中旅游度假观光区旅游资源分布特色区扬长避短相互协调建成具特点密切联系旅游基形成强规模优势力推动整区域旅游业发展毫疑问苏锡常区滨湖旅游事业区济样熠熠生辉园区开发充分发挥种域边缘优势
2．4便利交通条件
着沪宁高速公路宁杭高速公路新长铁路开通潘分公路环湖公路潘百公路潭底公路等道路进步建设加潭底附建设开通直达苏州锡湖州杭州航班区成交通便利国外游客具吸引力旅游观光基
三 项目容概况
中华蓼莪文化园规划布局武进太湖旅游度假区整体构想基础秉承域传统利然景观注入文化涵力图凸显文化园林特色全园区分六龙广场蓼莪山村净澄湖二十四孝子石刻长廊蓼莪禅寺太湖观音等六景点整文化园区真山真水文胜迹作创作源泉着力蓼莪山文化然进行艺术提炼环境塑造灵活运古园林建筑设计理现代科技手法真正做步移景异移步换景古蕴浓郁建筑然高山势萦绕开合水系构成景区结构框架景观呈轴线状展开高潮迭起交相辉映建筑水体水面绿化等造景素组成空间环境形成太湖域风情令耳目新现代文化园林风光体现出元协调蕴古出新亲性寓教乐湖山毓秀文化园林布局特点（详见规划面积效果图）
规划面积指标
蓼莪文化园区总
55．4公顷（投影面积）
蓼莪寺
2．2公顷
太湖观间
0．42公顷
入口广场
3．67公顷
商业
0．68公顷
停车声
1．42公顷
道路
2．05公顷
绿化（含水体）
40．6公顷
四客源市场分析
调查研究中国城市居民观光旅游距离增加衰减37出游市场分布距城市15KM范围24市场分布1550KM21分布50500KM旅游中心城市出发非市场居民目选择范围集中距城市250KM半径范围做参考园区国客源市场定位200KM半径范围区恰恰包括宁镇扬苏锡常杭嘉湖海构成中国城市带园区处该城市带中部城市口众济发达民收入水高出游愿强烈加园区宗教文化浓全国唯孝道寺庙灵山佛相呼应必吸引广游客注意力2001年周边景点接游客情况成熟中华蓼莪文化园游客数达120万次年达详见市场潜旅游者预测表
目前市场潜旅游者预测表
区城市场
口数（万）
熟知度
潜游客数（万）
海
1400
30
18．9
南京
518
30
4．8
锡
428
50
22
苏州
571
30
8
常州
331
50
35．0
镇江南通扬州
500
30
605
杭州
592
23
6
嘉兴湖州
300
23
5
浙江城市
500
22
3．3
华东市场
2000
15
7．5
海外市场
3
总计
120
周边景点接游客情况（2001年度）
景点名
游客数（万）
灵山佛
207
中华恐龙园
102
天目湖度假区
128
锡三国水浒城
176
常州天宁寺
111
茅山
153
五项目投资估算
投资估算前期费总体部分入口广场净澄湖蓼莪禅寺太湖观音王裒雕等部分组成详见表（1）投资估算表
项目投资估算表 单位：万元（表1）
序号
项目名称
投资额
前期费
4700
1
中：拆迁费
600
2
征费
4000
3
前期动作
100
二
总体
1450
1
中：停车场
250
2
道路
250
3
绿化
800
4
形调整
150
三
入口广场
3600
1
中：广场
1500
2
龙居
1300
3
蓼莪乡村
800
四
净澄湖
635
1
中：茶室
30
2
前廊
55
3
湖桥楼阁等
250
4
蓼莪会馆
110
5
墅
130
6
莲花广场
60
五
蓼莪禅寺
2680
1
中：庙宇
2500
2
二十四孝子廊
100
3
孝子广场
80
六
太湖观音王裒雕等
3800
七
预留费
200
八
总投资
17065
六济效益分析
研究报告基础数基条件根国旅游业实际营情况分析旅游市场发展前景基础结合太湖旅游环境蓼莪文化园景区规划情况预测
6．1营业收入测算标准
6．1．1门票收入
参考区重题景点门票价格：苏州乐园80元杭州未世界80元锡中视影视基三国水浒景区65元中华恐龙园60元灵山佛50元中华蓼莪文化园太湖观音蓼莪禅寺净澄湖等景点组成根济需求规律游客旅游心理景区门票价格定40元境外士律等票价估计年收入4800万元
6．1．2客房收入
龙居宾馆设100套标准房200张床位均房价80元床年收入计480万元
6．1．3入园旅游等消费收入
景区特色餐饮游览参性娱乐项目20项着景区知名度逐步提高适提高门票票价增加营业收入出游客旅游心理考虑计算简化研究报告提高入园旅游均水计算该项营业收入增长营业初期入园旅游消费水规划30元消费数80万次年收入计2400万元
6．1．4蓼莪乡村商业街租金购物收入
商业街出租摊位方式提高相应收入商业街面积7500方米日15元方米计算收入约405万元年购物10元计60万次计600万元年
正常年份总收入8685万元2004年7月试营业712月35计算详见附表（3）
6．2营业成测算标准
6．2．1游乐营业成
该成指景点设施消耗水电费日常维修费包括门票印刷服务员工资（两项列入理费测算）研究报告简化测算程序日常维修费国旅游业均营销成占营业收入百分水准门票收入25提取高预测营销成年计1200万元
6．2．2客房营业成
营业收入30计算年计144万元
6．2．3消费营业成
消费营业成指餐饮成休闲设施耗费简单维修保养费前者参餐饮商品零售行业均毛利水般4050成约800万元园区滚动开发规模效应明显休闲设施游乐设施带收入增量数量巨应计入门票收入栏目中根济需求规律游客旅游心理景区门票价格确定40元境外士律等票价游客数增加等素外门票收入中反映设施增加游客消费水准增加带收入增量
6．2．4商业街成
商业街投资800万元定率承担公部分投资100万元年购物成40计240万元详见附表（4）
6．3营业费测算标准
6．3．1营业费指广告宣传费等年50万元计算
6．3．2水电煤气费年60万元计算
6．3．3维修保养费年180万元计算
6．4理费测算标准
6．4．1固定资产折旧递延资产等总投资17065万元5计提85325万元
6．4．2员编制工资标准
参太湖区相题公园景区理公司员编制工资标准拟定：员定编60中高级理员工资3500元月般员工1500元月总额1368万元工资附加费（住房基金养老保险基金业保险基金等）工资总额50计总额684万元两者合计2052万元年
6．4．3培训费：年30万元计提
6．4．4蔻保护费：均月50元计约4万元年
6．4．5差旅费：年营业收入05计45万元年
6．4．6交际应酬费：现行财务制度规定统年营业收入05计45万元年
6．4．7董事会费：年10万元标准计
6．4．8审计年鉴费：年5万元标准计
6．4．9工会费：职工年实工资2测算年3万元计算
6．4．10企业财产保险费：固定资产原值03测算约30万元年
6．4．11办公费：月15万元计算全年18万元
6．4．12费：指述费外零星费预见费年20万元计算
6．5财务费
项目贷款15000万元贷款利率6计正常年财务费900万元
6．6税收盈余公积金提取
6．6．1现行税制规定旅游业适税种营业税税率520餐饮业适税种营业税税率5商品零售业适税种增值税税率17实际税负相商品销售额85园区未涉高税率项目游乐项目适税种营业税税率5简化测算研究报告统营业收入8测算计695万元年
6．6．2税：额33征收企业税实行二免三减半优惠政策
6．6．3法定盈余公积金：税利润15提取（具体情况董事会决定）累计提取额超实收资50时停止提取
6．6．4公益金：税利润5提取（详见附表5）
6．7济效益分析
6．7．1十三年七月营期济效益测算：
总营业收入： 115945万元民币
总营业税： 9278万元民币
总营成： 35297万元民币
总理费： 20799万元民币
财务费： 12015万元民币
总营利润： 38556万元民币
总税： 9031万元民币
总折旧： 11515万元民币
总税纯利润： 29525万元民币
6．7．2园区总投资17065万元民币建设期二年2004年7月1日开始营业
6．7．3年投资收益率（年净利润+年折旧）投资总额185
6．7．4预计回收期五年六月（详见附表678）
6．8盈亏衡敏感性分析
6．8．1盈亏衡点分析详见表2
中华蓼莪文化园总收入总成持处亏盈状态税前利润零
盈亏衡点分析 表2
定量
盈亏衡点
固定成（万元）
2458+118
保点游客（万）
42
保点营业收入（万元）
2800
销售税金（万元）
224
6．8．2敏感性分析
影响公司济效益素销售收入营成根影响利润敏感性分析计算销售收入营成分定幅度变动引起项利润指标变动较敏感素销售收入企业定外充分做市场营销广告宣传扩知名度美誉度增加指认性入园游玩率控制成深挖潜力创造设计更景区文化融合具参性观赏性项目稳定游客数量提高游客消费水取更济社会效益（详见附表9）
七综合评估：
71蓼莪文化园景区处富庶长江三角洲山傍水三面环山西南面太湖开口良气候环境优质水资源景区济发达杰灵教育文化氛围浓厚加交通发达进入性强发民旅游条件十分优越
7．2景区规划设计旅游发展求衡量基础设施尚完善太湖水富营养化状况需改善周围荒山绿化需加力度述环境条件优化通项目建设促进推动
7．3项目高品味特色组合建设目标组织境外游客中高档消费作重服务象景区形象形成广告效应显著市场利营销情况2001年中华恐龙园游客102万次灵山佛207万次景点年游客达120万次
7．4项目2002年6月开始投资建设17065万元民币利位情况规划列举济效益达十三年政府财政收入两税18309万元投资者获红利28737万元
综述行性研究结：建设投资中华蓼莪文化园景区项目切实行
附表
营期营业收入预测表 单位：万元 表3
营
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
总营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
115945
门票收入
1680
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
64080
宾馆收入
168
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
6408
消费收入
840
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
32040
购物租金
352
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
13417
营期营业成预测表 单位：万元 表4
营
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
营业
成
925
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
35297
游乐
营业
成
420
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
16020
宾馆
成
50
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
1922
消费
成
350
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
13350
．购物租金
105
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4005
营期间费预测明细表 单位：万元 表5
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
项目
费
25
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
675
维修保养费
90
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
2430
水电煤气费
30
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
810
折旧
426
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
11515
工资附加
102
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
2767
培训费
15
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
405
劳动保护
2
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
54
差旅费
22
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
607
交际应酬费
22
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
607
董事会费
5
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
135
审计年鉴费
3
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
68
工会费
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
42
财产保险费
15
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
405
办公费
9
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
243
费
10
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
270
理费
（合计）
779
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
21033
财务费
450
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
12150
计
1229
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
33183
营期利润预测表 单位：万元 表6
6
年份项目
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
总营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
115945
门票收入
1680
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
64080
宾馆收入
168
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
6408
消费收入
840
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
32040
购物租金
352
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
13417
二营业税
243
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
9278
三营业成
925
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
35297
1．游乐营业成
420
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
16020
2．宾馆成
50
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
1922
3．消费成
350
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
13350
4．购物租金
105
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4005
四理费
545
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
20799
五财务费
315
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
12015
六营利润
1012
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
38556
七税
0
0
0
477
477
477
950
950
950
950
950
950
950
950
9031
八税利润
1012
2888
2888
2411
2411
2411
1938
1938
1938
1938
1938
1938
1938
1938
29525
九公积公益金
202
577
577
250
250
250
150
150
150
150
150
150
150
150
3306
十分配净利
810
2311
2311
2161
2161
2161
1788
1788
1788
1788
1788
1788
1788
1788
26219
财务现金流量规划表 单位：万元 表 7
建设期
营期
项目
0
5月
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
现金流入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
1．营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
二现金流出
17065
1730
4944
5421
5421
5421
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
1．投资
17065
2．利息
315
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
3．营成
1172
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
4．营业税
243
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
5．税
0
0
477
477
477
950
950
950
950
950
950
950
950
950
三现金净流量
17065
1310
3741
3264
3264
3264
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
四净现值
17065
1108
3164
3164
3014
3014
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
五累计净现值
17065
15957
12793
9629
6615
3601
960
1681
4322
6963
9604
12245
14886
17527
20168
投资回收期测算表
单位：万元 表8
年限
年回收额
现值
未回收投资金额
第1年初
17065
第1年末
1310
1108
15957
第2年末
3741
3164
12793
第3年末
3264
3164
9629
第4年末
3264
3014
6615
第5年末
3264
3014
3601
第6年末
2791
2641
960
第7年末
2791
2641
1681
计
20425
18818
影响利润敏感性分析 单位：万元 表9
现金指标 变动素
变 动 幅 度
销售收入
15
10
5
0
5
10
15
销售收入
7382
7816
8250
8685
9119
9553
9987
营成
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
销售税金
590
625
660
695
730
764
799
销售利润
3443
3842
4241
4641
5040
5440
5839
利润变动率
258
172
86
0
8．6
17．2
25．8
营成
销售收入
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
营成
2847
3014
3182
3349
3516
3684
3851
销售税金
695
695
695
695
695
695
695
销售利润
5143
4976
4808
4641
4474
4306
4139
利润变动率
10．8
7．2
3．6
0
36
7．2
10．8
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中华蓼莪文化园
行
性
研
究
报
告
海交通学建筑设计研究院
武进旅游局
二○○四年二月
． 项目环境现状
1 1理位置
武进太湖旅游度假区位常州市东南部太湖滨雪堰潘家两镇境面积1686方公里常开区唯面太湖旅游资源度假区距离常州市区仅35公里距离锡市区约20公里距离锡马山太湖国家级旅游度假区灵山佛仅5公里路程
武进太湖蓼莪山旅游发展限公司投资建设中华蓼莪文化园景区处开进太湖旅游度假区中央南假侧东蓼莪山脊线西梅园岭西段山脊线规划范围约554公顷范围图示中华蓼莪文化园处环太湖旅游带周边知名灵山佛三国城水许城常州中华恐龙园天宇禅寺溧阳天目湖茅山景区
1 2然条件
气候：中华蓼莪文化园处区气候温雨量充沛四季分明属亚热带季风季候年均气温15℃左右月份冷七月份热霜期225天年4月8月雨季年均降水量10001200mm常年导风东南风年均风速31ms
质：规划部分低山丘岭山峰高程1257米山体坡度10岩体乌桐砂岩土壤黄泥土白土灰心黄泥土覆土厚度1米左右耐力1524
t㎡抗震防裂度67度
水文：太湖岸湖深均2米常年均水位316米高洪水位51米（1991年）枯水位25米湖底土质粘土淤积泥质构成软底潭底附部分沙砾岩底岸边湖中延伸水质含磷等机物成份较高水体目前基达二级面水标准
植：区域优良水土条件形成气候植物生长茂盛植良乔水灌木竹林草木植物树种百种栽培作物水稻麦子玉米茶叶等桃桔梨等种瓜果
1 3
道路交通：区现环湖路宽18公尺东锡马山区5公里西宜兴分水镇浙江公路相连盘山公路9公尺锡宜路约45公里区离锡常州市区分30分1时车程
供水：区古井日取水约300吨附村民日常生活水井取水武进政府拟二年建水厂
供电：现雪堰潘家二镇变电引线路提供
通讯：邮电服务目前托雪堰潘家二镇电信服务质量尚市政府似区建邮电
二项目建设条件分析评价
2．1优美然条件
该园区山傍水形貌景观丰富三面环山南太湖山顶山坡植良山林叠翠空气清新鸟语花香景色秀丽园区两侧座山峰廷太湖边宛伸出双臂呵护着中华蓼莪文化园宁静安详园区项目发展奠定风景资源基础
2．2丰富文资源
该区历史留少名胜古迹中蓼莪寺著名始建东晋名诗·雅·蓼莪篇全国唯孝子祠遗址屡兴废期工程修复已具风貌悠久历史文化精心挖掘创造出独特文景观性鲜明题旅游文化确定相邻旅游区位众旅游价值魅力召唤游客
2．3雄厚区域旅游整体规模
江苏太湖区直国外旅游文化热点附锡马山国家级旅游度假区灵山佛水浒三国影视城欧洲城等景区正规划建设中旅游度假观光区旅游资源分布特色区扬长避短相互协调建成具特点密切联系旅游基形成强规模优势力推动整区域旅游业发展毫疑问苏锡常区滨湖旅游事业区济样熠熠生辉园区开发充分发挥种域边缘优势
2．4便利交通条件
着沪宁高速公路宁杭高速公路新长铁路开通潘分公路环湖公路潘百公路潭底公路等道路进步建设加潭底附建设开通直达苏州锡湖州杭州航班区成交通便利国外游客具吸引力旅游观光基
三 项目容概况
中华蓼莪文化园规划布局武进太湖旅游度假区整体构想基础秉承域传统利然景观注入文化涵力图凸显文化园林特色全园区分六龙广场蓼莪山村净澄湖二十四孝子石刻长廊蓼莪禅寺太湖观音等六景点整文化园区真山真水文胜迹作创作源泉着力蓼莪山文化然进行艺术提炼环境塑造灵活运古园林建筑设计理现代科技手法真正做步移景异移步换景古蕴浓郁建筑然高山势萦绕开合水系构成景区结构框架景观呈轴线状展开高潮迭起交相辉映建筑水体水面绿化等造景素组成空间环境形成太湖域风情令耳目新现代文化园林风光体现出元协调蕴古出新亲性寓教乐湖山毓秀文化园林布局特点（详见规划面积效果图）
规划面积指标
蓼莪文化园区总
55．4公顷（投影面积）
蓼莪寺
2．2公顷
太湖观间
0．42公顷
入口广场
3．67公顷
商业
0．68公顷
停车声
1．42公顷
道路
2．05公顷
绿化（含水体）
40．6公顷
四客源市场分析
调查研究中国城市居民观光旅游距离增加衰减37出游市场分布距城市15KM范围24市场分布1550KM21分布50500KM旅游中心城市出发非市场居民目选择范围集中距城市250KM半径范围做参考园区国客源市场定位200KM半径范围区恰恰包括宁镇扬苏锡常杭嘉湖海构成中国城市带园区处该城市带中部城市口众济发达民收入水高出游愿强烈加园区宗教文化浓全国唯孝道寺庙灵山佛相呼应必吸引广游客注意力2001年周边景点接游客情况成熟中华蓼莪文化园游客数达120万次年达详见市场潜旅游者预测表
目前市场潜旅游者预测表
区城市场
口数（万）
熟知度
潜游客数（万）
海
1400
30
18．9
南京
518
30
4．8
锡
428
50
22
苏州
571
30
8
常州
331
50
35．0
镇江南通扬州
500
30
605
杭州
592
23
6
嘉兴湖州
300
23
5
浙江城市
500
22
3．3
华东市场
2000
15
7．5
海外市场
3
总计
120
周边景点接游客情况（2001年度）
景点名
游客数（万）
灵山佛
207
中华恐龙园
102
天目湖度假区
128
锡三国水浒城
176
常州天宁寺
111
茅山
153
五项目投资估算
投资估算前期费总体部分入口广场净澄湖蓼莪禅寺太湖观音王裒雕等部分组成详见表（1）投资估算表
项目投资估算表 单位：万元（表1）
序号
项目名称
投资额
前期费
4700
1
中：拆迁费
600
2
征费
4000
3
前期动作
100
二
总体
1450
1
中：停车场
250
2
道路
250
3
绿化
800
4
形调整
150
三
入口广场
3600
1
中：广场
1500
2
龙居
1300
3
蓼莪乡村
800
四
净澄湖
635
1
中：茶室
30
2
前廊
55
3
湖桥楼阁等
250
4
蓼莪会馆
110
5
墅
130
6
莲花广场
60
五
蓼莪禅寺
2680
1
中：庙宇
2500
2
二十四孝子廊
100
3
孝子广场
80
六
太湖观音王裒雕等
3800
七
预留费
200
八
总投资
17065
六济效益分析
研究报告基础数基条件根国旅游业实际营情况分析旅游市场发展前景基础结合太湖旅游环境蓼莪文化园景区规划情况预测
6．1营业收入测算标准
6．1．1门票收入
参考区重题景点门票价格：苏州乐园80元杭州未世界80元锡中视影视基三国水浒景区65元中华恐龙园60元灵山佛50元中华蓼莪文化园太湖观音蓼莪禅寺净澄湖等景点组成根济需求规律游客旅游心理景区门票价格定40元境外士律等票价估计年收入4800万元
6．1．2客房收入
龙居宾馆设100套标准房200张床位均房价80元床年收入计480万元
6．1．3入园旅游等消费收入
景区特色餐饮游览参性娱乐项目20项着景区知名度逐步提高适提高门票票价增加营业收入出游客旅游心理考虑计算简化研究报告提高入园旅游均水计算该项营业收入增长营业初期入园旅游消费水规划30元消费数80万次年收入计2400万元
6．1．4蓼莪乡村商业街租金购物收入
商业街出租摊位方式提高相应收入商业街面积7500方米日15元方米计算收入约405万元年购物10元计60万次计600万元年
正常年份总收入8685万元2004年7月试营业712月35计算详见附表（3）
6．2营业成测算标准
6．2．1游乐营业成
该成指景点设施消耗水电费日常维修费包括门票印刷服务员工资（两项列入理费测算）研究报告简化测算程序日常维修费国旅游业均营销成占营业收入百分水准门票收入25提取高预测营销成年计1200万元
6．2．2客房营业成
营业收入30计算年计144万元
6．2．3消费营业成
消费营业成指餐饮成休闲设施耗费简单维修保养费前者参餐饮商品零售行业均毛利水般4050成约800万元园区滚动开发规模效应明显休闲设施游乐设施带收入增量数量巨应计入门票收入栏目中根济需求规律游客旅游心理景区门票价格确定40元境外士律等票价游客数增加等素外门票收入中反映设施增加游客消费水准增加带收入增量
6．2．4商业街成
商业街投资800万元定率承担公部分投资100万元年购物成40计240万元详见附表（4）
6．3营业费测算标准
6．3．1营业费指广告宣传费等年50万元计算
6．3．2水电煤气费年60万元计算
6．3．3维修保养费年180万元计算
6．4理费测算标准
6．4．1固定资产折旧递延资产等总投资17065万元5计提85325万元
6．4．2员编制工资标准
参太湖区相题公园景区理公司员编制工资标准拟定：员定编60中高级理员工资3500元月般员工1500元月总额1368万元工资附加费（住房基金养老保险基金业保险基金等）工资总额50计总额684万元两者合计2052万元年
6．4．3培训费：年30万元计提
6．4．4蔻保护费：均月50元计约4万元年
6．4．5差旅费：年营业收入05计45万元年
6．4．6交际应酬费：现行财务制度规定统年营业收入05计45万元年
6．4．7董事会费：年10万元标准计
6．4．8审计年鉴费：年5万元标准计
6．4．9工会费：职工年实工资2测算年3万元计算
6．4．10企业财产保险费：固定资产原值03测算约30万元年
6．4．11办公费：月15万元计算全年18万元
6．4．12费：指述费外零星费预见费年20万元计算
6．5财务费
项目贷款15000万元贷款利率6计正常年财务费900万元
6．6税收盈余公积金提取
6．6．1现行税制规定旅游业适税种营业税税率520餐饮业适税种营业税税率5商品零售业适税种增值税税率17实际税负相商品销售额85园区未涉高税率项目游乐项目适税种营业税税率5简化测算研究报告统营业收入8测算计695万元年
6．6．2税：额33征收企业税实行二免三减半优惠政策
6．6．3法定盈余公积金：税利润15提取（具体情况董事会决定）累计提取额超实收资50时停止提取
6．6．4公益金：税利润5提取（详见附表5）
6．7济效益分析
6．7．1十三年七月营期济效益测算：
总营业收入： 115945万元民币
总营业税： 9278万元民币
总营成： 35297万元民币
总理费： 20799万元民币
财务费： 12015万元民币
总营利润： 38556万元民币
总税： 9031万元民币
总折旧： 11515万元民币
总税纯利润： 29525万元民币
6．7．2园区总投资17065万元民币建设期二年2004年7月1日开始营业
6．7．3年投资收益率（年净利润+年折旧）投资总额185
6．7．4预计回收期五年六月（详见附表678）
6．8盈亏衡敏感性分析
6．8．1盈亏衡点分析详见表2
中华蓼莪文化园总收入总成持处亏盈状态税前利润零
盈亏衡点分析 表2
定量
盈亏衡点
固定成（万元）
2458+118
保点游客（万）
42
保点营业收入（万元）
2800
销售税金（万元）
224
6．8．2敏感性分析
影响公司济效益素销售收入营成根影响利润敏感性分析计算销售收入营成分定幅度变动引起项利润指标变动较敏感素销售收入企业定外充分做市场营销广告宣传扩知名度美誉度增加指认性入园游玩率控制成深挖潜力创造设计更景区文化融合具参性观赏性项目稳定游客数量提高游客消费水取更济社会效益（详见附表9）
七综合评估：
71蓼莪文化园景区处富庶长江三角洲山傍水三面环山西南面太湖开口良气候环境优质水资源景区济发达杰灵教育文化氛围浓厚加交通发达进入性强发民旅游条件十分优越
7．2景区规划设计旅游发展求衡量基础设施尚完善太湖水富营养化状况需改善周围荒山绿化需加力度述环境条件优化通项目建设促进推动
7．3项目高品味特色组合建设目标组织境外游客中高档消费作重服务象景区形象形成广告效应显著市场利营销情况2001年中华恐龙园游客102万次灵山佛207万次景点年游客达120万次
7．4项目2002年6月开始投资建设17065万元民币利位情况规划列举济效益达十三年政府财政收入两税18309万元投资者获红利28737万元
综述行性研究结：建设投资中华蓼莪文化园景区项目切实行
附表
营期营业收入预测表 单位：万元 表3
营
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
总营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
115945
门票收入
1680
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
64080
宾馆收入
168
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
6408
消费收入
840
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
32040
购物租金
352
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
13417
营期营业成预测表 单位：万元 表4
营
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
营业
成
925
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
35297
游乐
营业
成
420
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
16020
宾馆
成
50
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
1922
消费
成
350
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
13350
．购物租金
105
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4005
营期间费预测明细表 单位：万元 表5
年份
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
项目
费
25
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
50
675
维修保养费
90
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
180
2430
水电煤气费
30
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
60
810
折旧
426
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
853
11515
工资附加
102
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
205
2767
培训费
15
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
405
劳动保护
2
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
4
54
差旅费
22
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
607
交际应酬费
22
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
45
607
董事会费
5
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
10
135
审计年鉴费
3
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
5
68
工会费
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
3
42
财产保险费
15
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
30
405
办公费
9
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
18
243
费
10
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
270
理费
（合计）
779
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
21033
财务费
450
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
12150
计
1229
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
2458
33183
营期利润预测表 单位：万元 表6
6
年份项目
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
合计
总营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
115945
门票收入
1680
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
4800
64080
宾馆收入
168
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
480
6408
消费收入
840
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
2400
32040
购物租金
352
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
1005
13417
二营业税
243
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
9278
三营业成
925
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
2644
35297
1．游乐营业成
420
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
1200
16020
2．宾馆成
50
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
144
1922
3．消费成
350
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
1000
13350
4．购物租金
105
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
300
4005
四理费
545
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
1558
20799
五财务费
315
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
12015
六营利润
1012
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
2888
38556
七税
0
0
0
477
477
477
950
950
950
950
950
950
950
950
9031
八税利润
1012
2888
2888
2411
2411
2411
1938
1938
1938
1938
1938
1938
1938
1938
29525
九公积公益金
202
577
577
250
250
250
150
150
150
150
150
150
150
150
3306
十分配净利
810
2311
2311
2161
2161
2161
1788
1788
1788
1788
1788
1788
1788
1788
26219
财务现金流量规划表 单位：万元 表 7
建设期
营期
项目
0
5月
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
现金流入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
1．营业收入
3040
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
二现金流出
17065
1730
4944
5421
5421
5421
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
5894
1．投资
17065
2．利息
315
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
900
3．营成
1172
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
4．营业税
243
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
695
5．税
0
0
477
477
477
950
950
950
950
950
950
950
950
950
三现金净流量
17065
1310
3741
3264
3264
3264
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
2791
四净现值
17065
1108
3164
3164
3014
3014
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
2641
五累计净现值
17065
15957
12793
9629
6615
3601
960
1681
4322
6963
9604
12245
14886
17527
20168
投资回收期测算表
单位：万元 表8
年限
年回收额
现值
未回收投资金额
第1年初
17065
第1年末
1310
1108
15957
第2年末
3741
3164
12793
第3年末
3264
3164
9629
第4年末
3264
3014
6615
第5年末
3264
3014
3601
第6年末
2791
2641
960
第7年末
2791
2641
1681
计
20425
18818
影响利润敏感性分析 单位：万元 表9
现金指标 变动素
变 动 幅 度
销售收入
15
10
5
0
5
10
15
销售收入
7382
7816
8250
8685
9119
9553
9987
营成
3349
3349
3349
3349
3349
3349
3349
销售税金
590
625
660
695
730
764
799
销售利润
3443
3842
4241
4641
5040
5440
5839
利润变动率
258
172
86
0
8．6
17．2
25．8
营成
销售收入
8685
8685
8685
8685
8685
8685
8685
营成
2847
3014
3182
3349
3516
3684
3851
销售税金
695
695
695
695
695
695
695
销售利润
5143
4976
4808
4641
4474
4306
4139
利润变动率
10．8
7．2
3．6
0
36
7．2
10．8
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