XXXX·数码城行性研究报告
目 录
第部分：前言
第二部分：项目概况
第三部分：市场分析
第四部分：项目定位
第五部分：营销推广策略
1销售招商策略
2价格策略
3 广告策略
第六部分：营理初步设想
第部分前 言
沅芷澧兰善卷尝施德屈子行吟
美丽柳城潇湘常德颗耀眼城市明珠正沅江江畔冉冉升起济发展穷潜力正吸引着八方商贾眼光投资广宇商务楼崛起商业震撼登场步步高超市飞速扩张家润宾客盈门春天百货开张金钻广场步行街商圈生活金色晓岛岛居生活……等等切似昭示着样存常德——全域范围三线城市正挟风雷势智慧操控中稳健理性发展势必成湖湘长株潭争辉颗夺目明珠
观常德楼市然说表象风光限细察发现家基处概念水中没通市场层面操作展现常德楼市时尚性国际化走引领性意义概念楼盘出现商务建筑（投资中具保值性产项目）方面型商务旗舰店商务MALL遍开花时常德然传统开发投资模式中愈行愈远着市民生活质量提高商务竞争激烈演进常德现亟需种引领常德商务开发投资模式概念性纯商务建筑常德产开发整体行业水推进新高度概念领域适合引领市民科技前消费现代潮流购物场数码城（非传统电脑城）成浮出水面市场空白
策划方案体现终结果繁简伪存真绕开障碍直击害方案实需解决两问题：
找准XXXX数码城目标消费群体针该群体展开集束广告攻势
二 坚决走差异化道路项目规划销售期店铺营等方面创造特色保持旺沛气树立长久品牌
第二部分项 目 概 况
项目：项目位常德市XX中路XX街交汇处原常德市XX楼
二位置描述：XXXXXXXXXX
三项目商业功导总建筑面积18万方米两栋6层商业楼组合成A栋建筑面积12万米B栋建筑面积6千米整体建筑框架结构整体规划新颖时尚导现代化目标
四商业特征：区域常德市商业黄金段步行街延续流集中
五项目革：XXXX数码城常德XX房产综合开发限公司投资开发项目XX房产1996年成立
第三部分市场分析
常德市商务物业市场分析
市场现状：
1商业面积
常德目前商务楼建筑面积——目前常德城市口总数——万计均占商务楼面积——湘西北处领先水省会长沙相仅仅长沙60考虑常德整湘北湖南湖北市场影响具较发展潜力
2商圈饱度
常德处湘西北腹理位置决定商业辐射力常德商品市场年发展逐渐形成武陵广场中心商业布局整常德湘西北产生巨商业影响
目前常德城区商业活动围绕武陵广场商业区火车站附市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五商圈展开五商圈商务流通量占全市商务流量80五商圈较：
商圈 流量 年销售额 市场定位 目标市场 饱度
武陵广场 10万 中高档商品
零售 城区居民
外游客 未饱
火车站 批发 外客商 未饱
汽车南站 批零兼营 农村居民
周边客商 接饱
汽车北站 中低挡商品
零售 城区居民 饱
甘露寺 批零兼营 农村居民
外客商 接饱
3租金水
城区5中心商圈独立商铺租金价格30500元米·月（商圈中心区域）均租金价格50200元米·月间
整体出租型商业物业租金水1540元米·月（建筑面积）物业口岸条件租金水非常明显影响外业态营业额利润水租金承受力较明显差
综合年发展趋势型商业物业独立商铺租金水呈稳中升态势
4销售价格：
商圈商铺售价15万米（面积）间中心区域旺铺售价集中25万元区间
5客户源：
目前常德商务楼市场停留较低层次商铺租售阶段客户零售商品牌代理商少量厂家直销
市场分析：
1商业中心群集效应逐渐显现围绕五商圈步行街武陵道等商业街辐射作 现代商务交流越越赖商业中心群集效应说逐鹿常德市场先决条件选理位置更更效融入商务圈
2价格素位品牌常德市居民均年收入保持着较快增长水形成具较高消费水阶层着海城市交流越越频繁消费力消费眼光提高已告年价格二质量简单消费模式开始注重品牌产品外包装广告宣传市场营销中作越越凸显
3现代商务楼建设赶商务市场发展常德市场商务楼停留店铺式出租出售整体进行科学规划商务设施完善相关服务周全难吸引达档次高端户入住
4商务楼物业理极完善真正意义物业理常德商务楼说基处开始阶段商城甚政府充物业理角色商务楼日否效吸引高端住户程度说赖现代物业方式
二竞争手较分析
严格意义说目前常德数码市场处销商割称雄时代具包容性理现代数码商城起步发展中
根彩视广告公司2004年常德居民购买电脑项市场调查显示30城市家庭购买电脑欲70潜消费者选购电脑时会众电脑品牌进行详细较意味着仅IT产品市场潜力巨消费者渴包容万象IT产品商城提供众选择
目前常德营较成功电脑商城德高电脑城滨湖电脑城两家现商业参数进行较便常德数码商品市场较全面认识
名称 营业面积 营定位 价格 综合评价
德高电脑城
滨湖电脑城
三XXXXSWOT分析
A S—优势
① 区位优势：项目高山街口常德中心商业区配套完善气旺盛整体济实力高区域时项目处民中路高山街交汇口理优势相明显
② 政策优势：目前市政府关部门修改制定出系列促进房产发展鼓励购房政策法规特种开发区招商引资工作城市建设旧城改造进步加常德市城镇化水进程速度
③ 区域规划优势：通常德2001—2020年整体规划进行分析项目区常德市正力进行城市建设提高济发展路线必带巨升值潜力XXXX数码城会成常德城区中心带商业
④ 理（服务）优势：XXXX数码城战略发展模式立足取长补短填补市场空白整合IT市场选择品牌树立品牌思路引进专业理进行物业理提高物业整体价值
⑤ 市场形态优势：商业物业调查出走专业化品牌路线市场明显发展趋
B W—劣势
① 验方面：发展商金城房产首次开发产权式商场开发验足
策： a：确立金城房产部门工作职责避免出现协调漏洞
b：重视全程营销策划机构提供建议种研究报告促成部门协调效工作
② 块基局限：块基面积约6300方米分两栋商场建筑体配套功求齐全充分利土资源实现开发价值成重中重
策：a：考虑充分供利资源：中包括限度商场AB两栋互相紧密联系两栋间34层位置修座天桥仅效AB两栋联系起建筑外观十分新颖
b：通建筑物体建筑风格解决块局限设计充分考虑提高实率时现代简洁明快建筑风格客户目光吸引商场身
CO—机会点
① 投资型产形态：目前常德投资者慢慢接受产权式商铺种新起投资方式
② 消费需求：IT 网络数码市场发展速度突飞猛进需求潜力市场整合进行功元化走品牌善理市场规范发展必引导消费
③ 建筑风格：建议项目楼层风格色彩等方面进行
DT—威胁点
① 投资观念革新：项目运行中心投资观念接受程度调查13市民接受种新型投资观念72市民兴趣进步解决定期会采取投资效益广告攻略促销手段形象推广等方式新投资理念深入民心
② 银行揭压力：通解产权式商铺产形态做5成10年揭客户款压力较事实投资型项目吸引方现金回报款压力太会直接导致客户投资心理变化解决方法资金注入行解套两种方式：资金注入发展商适时垫付两成首付款客户减低贷压力行解套采取提前返回收益方式客户行提高付款额度时减轻发展商压力
③ 产权收益权营权争议：理讲拥产权等拥绝收益权营权吸引投资者产权诱饵营权全部收益权交客户够客户纸产权证收益合建议聘请专业产律师提前准备相关协议减少日矛盾更精力服务项目做项目
结
综述项目段位置较基生活配套齐全流量拥消费潜力消费需求具备开发潜力项目优势明显机会点劣势清晰策力威胁点灵活处理操作性强
第四部分项目定位
项目名称
建议案名定——XXXX数码城
说明：
1意识XXXX品牌推广建立起数码城品牌概念
2利香港事片XXXX影响力刺激消费者运营商
3常德市民心中树立起IT网络数码中心概念
4 项目前身吉春广场市场整体推广形象项目更名助挽回
二定位
1营题定位
项目理位置优越位常德市XX街区商圈常德市市区中心点
目前常德市商业中心区竞争日趋激烈联系常德市政府机构致力改变常德商业分布衡格局常德市新兴商业热点正步行街商圈逐渐形成日流量达10万次
基市调发现：正市场火荼发展中IT数码产品需求正日益增长常德湘西北IT数码产品市场规范市场基成散乱状态没理想规范IT数码产品购物场IT数码产品知识性换代更新速度快良服务形象发展根素中产生绝佳巨市场空白——高档集 购物休闲 娱乐体IT数码商城购物中心建议项目定位服务常德市湘西北流中高档数码商城时适合游客消费项目落成成常德步行街商圈流聚散中心成常德市湘西北区具代表性IT数码娱乐休闲区域项目名称定位等IT数码产品需求买IT数码产品刻会联想XXXX数码城
3 形象定位
常德市湘西北流集IT数码网络休闲体中高档数码商城（仅外立面部格局加修改物业理非常重）
3规模定位
规模定：营业建筑面积18000㎡（分AB两栋）
根常德市整体商场现状居民消费惯目前常德市商场四楼营状况太理想现状考虑整体商业功布局流导问题商场单层面积应保持2000㎡左右面楼层数6层力求功布局流导等达佳化
4档次定位
中高档次（中档高档辅）观常德市数码IT产品高端市场德高电脑城湘北电脑城滨湖电脑城定位中低档市场基处营状态发展商没营进行统理处市场规范性正引出常德高端市场空白基常德市湘西北居民购买力未IT数码商业发展建议项目商业部份必须营范围区开进行中高档品牌旗舰店式商务运营必须高档数码IT商品进行定位消费者全新体验式购物感觉
5项目营理念定位
目标商户——仅租售商铺商家创造财富提供全程指导服务（提供专业物业理服务）
购物消费群体——站式购物感受现代化市高品质生活
仅租售商铺商家创造财富做目标商户营理念商家相信项目具强营回报升值潜力增加投资者置业信心
站式购物感受现代化市品质生活做购物消费群体营理念展示出项目满足高档次消费需求时消费者增添享受数码生活情趣商场中高档价位国际国知名数码IT品牌作力商品进行组合构成题鲜明具创意独具风格功完善品牌分类充满文化休闲知识潮流品味元化现代化数码城概念
5目标市场定位
（1）核心商圈：常德市步行街商圈包括武陵区辖口44万鼎城区辖口90万
（2）次级商圈：整常德市辖区域市区口595万
（3）边缘商圈：湘西北区域
图示：
6 组合定位
A栋组合定位
建筑面积18万M2 楼层 营业态目标商户定位
6层
2000 M2 休闲娱乐饮食中心 城市英雄风味吃童游乐区
5层
2000 M2 健身美容中心 例：瑜珈健美舞蹈学校
4层
2000 M2 型休闲式网络会 司联络拥国家发全国连锁运营牌公
3层
2000 M2 IT数码耗材音制品 软件DVD碟片二楼品牌店售服务中心
2层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例：联想BENQ
1层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例：三星NOKIA
B栋组合定位
建筑面积6000米 6层1000 M2 乙 写字楼供数码诚商户事业企业单位舒适办公场
5层1000M2 4层1000M2 3层1000M2 IT网络连带品数码音制品 软件DVD碟片二楼品牌店售服务中心 2层1000M2 营者 1层1000M2 营者
说明：
7．目标消费群定位
（1）顾客
（2）IT网络爱者
（3）企业事业单位
九客户定位
客户定位投资型客户：企事业单位集团购买私营业投资具备新型投资观念体户具备投资实力
说明：投资型客户产权式商场日营销阶段目标客户广告诉求客户资者购买目物业前景购买物业作长线收租短线转获利般说商业物业投资者占相例
第五部分招 商 策 略
1强化项目区域商业发展投资前景增强投资者信心
2强化项目升值空间商业城进行价格类突出项目发展优势
3吸纳IT数码品牌单位进驻增加品牌效应适机炒作带动商铺销售进程
4强化品牌企业进驻单位流营回报品牌效应市场收益等方面优势特性
5制定完善开业市场宣传推广计划
6招商活动中配灵活促销策略激活投资群体调动投资积极性采取反租回报先租售免理费等系列促销策略灵活样付款方式充分挖掘型投资客户前投资
7市场领导者位姿态站竞争市场高点增强项目市场凝聚力竞争力
第六部分营 销 推 广 方 案
1商业物业推售方式分析
目前商业物业较受欢迎销售方法式虚拟铺位产权式销售方法运做流程：
商家已进驻解决招商问题
商场切成5方米——15方米型铺位
长期返租高额回报吸引投资者完成产权销售
代表商场：铜罗湾广场王府井广场等
针项目返租建议
项目特殊规划定位建议A栋123层B栋3层做返租计划（总价高投资客户限营类单）
做五年返租五年零售理公司协助商户投资者进行续约市场状况理公司进行续约返租条件建议采取方法第年返租6第二年返租7第三年返租7第四年返租7第五年返租8五年次性返回35（种方法年租金递增相应迎合投资者希投资物业升值心理）
般物业推广阶段售价值会变化建议采渐进阶梯式渐进阶梯式销售策略优点形成房产市场断火红气势越早决定买铺售价越便宜符合市场时间便金钱哲理令买家信心保障激发者观犹疑类型买家快决择
注：市场断变化实际操作会时市场改变作出相应调整
1．
销售策略
销售整体思路
投资者极理性天必须采取先招商销售基策略先招商引进IT数码品牌商户进驻进行销售商户认市场认投资者实实收益销售功然成
品牌商户进驻进行销售采先租售概念吸引投资者销售规划图纸招商规划图纸应原保持致投资者知道购铺位应商业收益承担应承担商场营风险
利返租（风险底回报高）吸引投资者
商场良预期吸引实力投资者搞全民置业概念
销售时机
销售时机应选择50招商务完成马开始阶段投资者说具想象空间存商家开业营否稳定确定性商场开业前完成销售务
注：具体销售时间根工程进度市场变化变
定价策略
资金静态投入估算
项目开发成包括土成拆迁成建安成利息税费等投入总计约：4500万元RMB
二价格估算
产形态价格估算方法项目价格估算采估算法相结合进行预估：
分析法类似项目价格进行区域商圈综合分析价格种分析结果参考
综合市场调查选定项目处商圈金钻广场步行街高山街象
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XXXX·数码城行性研究报告
目 录
第部分：前言
第二部分：项目概况
第三部分：市场分析
第四部分：项目定位
第五部分：营销推广策略
1销售招商策略
2价格策略
3 广告策略
第六部分：营理初步设想
第部分前 言
沅芷澧兰善卷尝施德屈子行吟
美丽柳城潇湘常德颗耀眼城市明珠正沅江江畔冉冉升起济发展穷潜力正吸引着八方商贾眼光投资广宇商务楼崛起商业震撼登场步步高超市飞速扩张家润宾客盈门春天百货开张金钻广场步行街商圈生活金色晓岛岛居生活……等等切似昭示着样存常德——全域范围三线城市正挟风雷势智慧操控中稳健理性发展势必成湖湘长株潭争辉颗夺目明珠
观常德楼市然说表象风光限细察发现家基处概念水中没通市场层面操作展现常德楼市时尚性国际化走引领性意义概念楼盘出现商务建筑（投资中具保值性产项目）方面型商务旗舰店商务MALL遍开花时常德然传统开发投资模式中愈行愈远着市民生活质量提高商务竞争激烈演进常德现亟需种引领常德商务开发投资模式概念性纯商务建筑常德产开发整体行业水推进新高度概念领域适合引领市民科技前消费现代潮流购物场数码城（非传统电脑城）成浮出水面市场空白
策划方案体现终结果繁简伪存真绕开障碍直击害方案实需解决两问题：
找准XXXX数码城目标消费群体针该群体展开集束广告攻势
二 坚决走差异化道路项目规划销售期店铺营等方面创造特色保持旺沛气树立长久品牌
第二部分项 目 概 况
项目：项目位常德市XX中路XX街交汇处原常德市XX楼
二位置描述：XXXXXXXXXX
三项目商业功导总建筑面积18万方米两栋6层商业楼组合成A栋建筑面积12万米B栋建筑面积6千米整体建筑框架结构整体规划新颖时尚导现代化目标
四商业特征：区域常德市商业黄金段步行街延续流集中
五项目革：XXXX数码城常德XX房产综合开发限公司投资开发项目XX房产1996年成立
第三部分市场分析
常德市商务物业市场分析
市场现状：
1商业面积
常德目前商务楼建筑面积——目前常德城市口总数——万计均占商务楼面积——湘西北处领先水省会长沙相仅仅长沙60考虑常德整湘北湖南湖北市场影响具较发展潜力
2商圈饱度
常德处湘西北腹理位置决定商业辐射力常德商品市场年发展逐渐形成武陵广场中心商业布局整常德湘西北产生巨商业影响
目前常德城区商业活动围绕武陵广场商业区火车站附市场汽车南站市场汽车北站市场甘露寺市场五商圈展开五商圈商务流通量占全市商务流量80五商圈较：
商圈 流量 年销售额 市场定位 目标市场 饱度
武陵广场 10万 中高档商品
零售 城区居民
外游客 未饱
火车站 批发 外客商 未饱
汽车南站 批零兼营 农村居民
周边客商 接饱
汽车北站 中低挡商品
零售 城区居民 饱
甘露寺 批零兼营 农村居民
外客商 接饱
3租金水
城区5中心商圈独立商铺租金价格30500元米·月（商圈中心区域）均租金价格50200元米·月间
整体出租型商业物业租金水1540元米·月（建筑面积）物业口岸条件租金水非常明显影响外业态营业额利润水租金承受力较明显差
综合年发展趋势型商业物业独立商铺租金水呈稳中升态势
4销售价格：
商圈商铺售价15万米（面积）间中心区域旺铺售价集中25万元区间
5客户源：
目前常德商务楼市场停留较低层次商铺租售阶段客户零售商品牌代理商少量厂家直销
市场分析：
1商业中心群集效应逐渐显现围绕五商圈步行街武陵道等商业街辐射作 现代商务交流越越赖商业中心群集效应说逐鹿常德市场先决条件选理位置更更效融入商务圈
2价格素位品牌常德市居民均年收入保持着较快增长水形成具较高消费水阶层着海城市交流越越频繁消费力消费眼光提高已告年价格二质量简单消费模式开始注重品牌产品外包装广告宣传市场营销中作越越凸显
3现代商务楼建设赶商务市场发展常德市场商务楼停留店铺式出租出售整体进行科学规划商务设施完善相关服务周全难吸引达档次高端户入住
4商务楼物业理极完善真正意义物业理常德商务楼说基处开始阶段商城甚政府充物业理角色商务楼日否效吸引高端住户程度说赖现代物业方式
二竞争手较分析
严格意义说目前常德数码市场处销商割称雄时代具包容性理现代数码商城起步发展中
根彩视广告公司2004年常德居民购买电脑项市场调查显示30城市家庭购买电脑欲70潜消费者选购电脑时会众电脑品牌进行详细较意味着仅IT产品市场潜力巨消费者渴包容万象IT产品商城提供众选择
目前常德营较成功电脑商城德高电脑城滨湖电脑城两家现商业参数进行较便常德数码商品市场较全面认识
名称 营业面积 营定位 价格 综合评价
德高电脑城
滨湖电脑城
三XXXXSWOT分析
A S—优势
① 区位优势：项目高山街口常德中心商业区配套完善气旺盛整体济实力高区域时项目处民中路高山街交汇口理优势相明显
② 政策优势：目前市政府关部门修改制定出系列促进房产发展鼓励购房政策法规特种开发区招商引资工作城市建设旧城改造进步加常德市城镇化水进程速度
③ 区域规划优势：通常德2001—2020年整体规划进行分析项目区常德市正力进行城市建设提高济发展路线必带巨升值潜力XXXX数码城会成常德城区中心带商业
④ 理（服务）优势：XXXX数码城战略发展模式立足取长补短填补市场空白整合IT市场选择品牌树立品牌思路引进专业理进行物业理提高物业整体价值
⑤ 市场形态优势：商业物业调查出走专业化品牌路线市场明显发展趋
B W—劣势
① 验方面：发展商金城房产首次开发产权式商场开发验足
策： a：确立金城房产部门工作职责避免出现协调漏洞
b：重视全程营销策划机构提供建议种研究报告促成部门协调效工作
② 块基局限：块基面积约6300方米分两栋商场建筑体配套功求齐全充分利土资源实现开发价值成重中重
策：a：考虑充分供利资源：中包括限度商场AB两栋互相紧密联系两栋间34层位置修座天桥仅效AB两栋联系起建筑外观十分新颖
b：通建筑物体建筑风格解决块局限设计充分考虑提高实率时现代简洁明快建筑风格客户目光吸引商场身
CO—机会点
① 投资型产形态：目前常德投资者慢慢接受产权式商铺种新起投资方式
② 消费需求：IT 网络数码市场发展速度突飞猛进需求潜力市场整合进行功元化走品牌善理市场规范发展必引导消费
③ 建筑风格：建议项目楼层风格色彩等方面进行
DT—威胁点
① 投资观念革新：项目运行中心投资观念接受程度调查13市民接受种新型投资观念72市民兴趣进步解决定期会采取投资效益广告攻略促销手段形象推广等方式新投资理念深入民心
② 银行揭压力：通解产权式商铺产形态做5成10年揭客户款压力较事实投资型项目吸引方现金回报款压力太会直接导致客户投资心理变化解决方法资金注入行解套两种方式：资金注入发展商适时垫付两成首付款客户减低贷压力行解套采取提前返回收益方式客户行提高付款额度时减轻发展商压力
③ 产权收益权营权争议：理讲拥产权等拥绝收益权营权吸引投资者产权诱饵营权全部收益权交客户够客户纸产权证收益合建议聘请专业产律师提前准备相关协议减少日矛盾更精力服务项目做项目
结
综述项目段位置较基生活配套齐全流量拥消费潜力消费需求具备开发潜力项目优势明显机会点劣势清晰策力威胁点灵活处理操作性强
第四部分项目定位
项目名称
建议案名定——XXXX数码城
说明：
1意识XXXX品牌推广建立起数码城品牌概念
2利香港事片XXXX影响力刺激消费者运营商
3常德市民心中树立起IT网络数码中心概念
4 项目前身吉春广场市场整体推广形象项目更名助挽回
二定位
1营题定位
项目理位置优越位常德市XX街区商圈常德市市区中心点
目前常德市商业中心区竞争日趋激烈联系常德市政府机构致力改变常德商业分布衡格局常德市新兴商业热点正步行街商圈逐渐形成日流量达10万次
基市调发现：正市场火荼发展中IT数码产品需求正日益增长常德湘西北IT数码产品市场规范市场基成散乱状态没理想规范IT数码产品购物场IT数码产品知识性换代更新速度快良服务形象发展根素中产生绝佳巨市场空白——高档集 购物休闲 娱乐体IT数码商城购物中心建议项目定位服务常德市湘西北流中高档数码商城时适合游客消费项目落成成常德步行街商圈流聚散中心成常德市湘西北区具代表性IT数码娱乐休闲区域项目名称定位等IT数码产品需求买IT数码产品刻会联想XXXX数码城
3 形象定位
常德市湘西北流集IT数码网络休闲体中高档数码商城（仅外立面部格局加修改物业理非常重）
3规模定位
规模定：营业建筑面积18000㎡（分AB两栋）
根常德市整体商场现状居民消费惯目前常德市商场四楼营状况太理想现状考虑整体商业功布局流导问题商场单层面积应保持2000㎡左右面楼层数6层力求功布局流导等达佳化
4档次定位
中高档次（中档高档辅）观常德市数码IT产品高端市场德高电脑城湘北电脑城滨湖电脑城定位中低档市场基处营状态发展商没营进行统理处市场规范性正引出常德高端市场空白基常德市湘西北居民购买力未IT数码商业发展建议项目商业部份必须营范围区开进行中高档品牌旗舰店式商务运营必须高档数码IT商品进行定位消费者全新体验式购物感觉
5项目营理念定位
目标商户——仅租售商铺商家创造财富提供全程指导服务（提供专业物业理服务）
购物消费群体——站式购物感受现代化市高品质生活
仅租售商铺商家创造财富做目标商户营理念商家相信项目具强营回报升值潜力增加投资者置业信心
站式购物感受现代化市品质生活做购物消费群体营理念展示出项目满足高档次消费需求时消费者增添享受数码生活情趣商场中高档价位国际国知名数码IT品牌作力商品进行组合构成题鲜明具创意独具风格功完善品牌分类充满文化休闲知识潮流品味元化现代化数码城概念
5目标市场定位
（1）核心商圈：常德市步行街商圈包括武陵区辖口44万鼎城区辖口90万
（2）次级商圈：整常德市辖区域市区口595万
（3）边缘商圈：湘西北区域
图示：
6 组合定位
A栋组合定位
建筑面积18万M2 楼层 营业态目标商户定位
6层
2000 M2 休闲娱乐饮食中心 城市英雄风味吃童游乐区
5层
2000 M2 健身美容中心 例：瑜珈健美舞蹈学校
4层
2000 M2 型休闲式网络会 司联络拥国家发全国连锁运营牌公
3层
2000 M2 IT数码耗材音制品 软件DVD碟片二楼品牌店售服务中心
2层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例：联想BENQ
1层
2000 M2 高科技品牌IT数码产品 例：三星NOKIA
B栋组合定位
建筑面积6000米 6层1000 M2 乙 写字楼供数码诚商户事业企业单位舒适办公场
5层1000M2 4层1000M2 3层1000M2 IT网络连带品数码音制品 软件DVD碟片二楼品牌店售服务中心 2层1000M2 营者 1层1000M2 营者
说明：
7．目标消费群定位
（1）顾客
（2）IT网络爱者
（3）企业事业单位
九客户定位
客户定位投资型客户：企事业单位集团购买私营业投资具备新型投资观念体户具备投资实力
说明：投资型客户产权式商场日营销阶段目标客户广告诉求客户资者购买目物业前景购买物业作长线收租短线转获利般说商业物业投资者占相例
第五部分招 商 策 略
1强化项目区域商业发展投资前景增强投资者信心
2强化项目升值空间商业城进行价格类突出项目发展优势
3吸纳IT数码品牌单位进驻增加品牌效应适机炒作带动商铺销售进程
4强化品牌企业进驻单位流营回报品牌效应市场收益等方面优势特性
5制定完善开业市场宣传推广计划
6招商活动中配灵活促销策略激活投资群体调动投资积极性采取反租回报先租售免理费等系列促销策略灵活样付款方式充分挖掘型投资客户前投资
7市场领导者位姿态站竞争市场高点增强项目市场凝聚力竞争力
第六部分营 销 推 广 方 案
1商业物业推售方式分析
目前商业物业较受欢迎销售方法式虚拟铺位产权式销售方法运做流程：
商家已进驻解决招商问题
商场切成5方米——15方米型铺位
长期返租高额回报吸引投资者完成产权销售
代表商场：铜罗湾广场王府井广场等
针项目返租建议
项目特殊规划定位建议A栋123层B栋3层做返租计划（总价高投资客户限营类单）
做五年返租五年零售理公司协助商户投资者进行续约市场状况理公司进行续约返租条件建议采取方法第年返租6第二年返租7第三年返租7第四年返租7第五年返租8五年次性返回35（种方法年租金递增相应迎合投资者希投资物业升值心理）
般物业推广阶段售价值会变化建议采渐进阶梯式渐进阶梯式销售策略优点形成房产市场断火红气势越早决定买铺售价越便宜符合市场时间便金钱哲理令买家信心保障激发者观犹疑类型买家快决择
注：市场断变化实际操作会时市场改变作出相应调整
1．
销售策略
销售整体思路
投资者极理性天必须采取先招商销售基策略先招商引进IT数码品牌商户进驻进行销售商户认市场认投资者实实收益销售功然成
品牌商户进驻进行销售采先租售概念吸引投资者销售规划图纸招商规划图纸应原保持致投资者知道购铺位应商业收益承担应承担商场营风险
利返租（风险底回报高）吸引投资者
商场良预期吸引实力投资者搞全民置业概念
销售时机
销售时机应选择50招商务完成马开始阶段投资者说具想象空间存商家开业营否稳定确定性商场开业前完成销售务
注：具体销售时间根工程进度市场变化变
定价策略
资金静态投入估算
项目开发成包括土成拆迁成建安成利息税费等投入总计约：4500万元RMB
二价格估算
产形态价格估算方法项目价格估算采估算法相结合进行预估：
分析法类似项目价格进行区域商圈综合分析价格种分析结果参考
综合市场调查选定项目处商圈金钻广场步行街高山街象
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