***市体育公园建设项目行性研究报告
编制
北京龙安华诚建筑设计限公司
***分公司
二○○年十月
***市体育公园项目
行性研究报告
项目名称：***市体育公园项目
项目性质：新建
项目建设点：***市炳三区
项目行性研究承担单位：北京龙安华诚建筑设计限公司
***分公司
资质证书编号：A111000085
项目行性研究总负责：阳 霞 博士
参加编写员：刘坚 陈俊 叶 飞
余雪东 饶 飞 龙腾松
吕禄 杨 娟
目 录
1 总 2
11项目概况 2
111项目名称 2
112建设性质 2
113拟建点 2
114建设容规模 2
115投资规模 3
116建设期 3
117资金方式筹措渠道 4
12行性研究报告编制 4
13研究范围工作概况 5
131研究范围 5
132工作概况 5
14项目开发技术济指标 5
15结建议 8
151结 8
152建议 9
2 投资估算资金筹措 11
21投资估算 11
22投资估算 11
23资金筹措 17
3 财务济效益分析 18
31财务评价 18
32收入支出预测 18
321收入估算 18
322成估算 20
33财务评价 21
4 结建议 29
41结 29
42建议 30
1 总
行性研究报告***市体育公园项目行性研究报告基础调整控规调整控规接中心块炳M11C2009调整住宅
11项目概况
111项目名称
***市体育公园项目
112建设性质
新建
113拟建点
***市炳三区
114建设容规模
（1）建设容
项目规划该区域炳M11C2009炳M14C2009炳M16C2009三块中炳M11C2009块面积276公顷作住宅开发炳M14C2009块面积661公顷建设容包括羽毛球馆网球馆功场馆半车库室外篮球场室外网球场室外童戏水池童运动场街商业阳光房功活动场运动项目场行天桥附属设施等炳M16C2009块面积048公顷作住宅开发
（2）建设规模
***市体育公园项目总面积约985公顷总建筑面积189088 M2中：炳M11C2009块面积276公顷规划建筑面积110400 M2炳M14C2009块面积661公顷规划建筑面积59490 M2包括室羽毛球馆占面积4600M2建筑面积9200 M2室网球馆占面积5000 M2建筑面积10000 M2功体育场馆占面积3000 M2建筑面积6000 M2商业建筑占面积9125M2建筑面积34290 M2外包括3室外网球场3室外篮球场1室外童戏水池占面积5510 M2炳M16C2009块面积048公顷规划建筑面积1919800 M2规划建筑占面积125300 M2
115投资规模
项目投资规模5017698万元暂未考虑投资者融资成
116建设期
项目建设期3年项目建设进度：
2010年12月完成前期相关工作
2011年5月完成施工图设计工作
2011年8月完成施工准备工作
2011年9月2013年10月完成施工工作
2013年11月完成竣工验收工作
117资金方式筹措渠道
项目拟通招商引资方式筹集资金
12行性研究报告编制
（1）关编制项目行性研究报告委托书
（2）***市土利总体规划
（3）***市城市总体规划
（4）***市政府研究加快推进***体育公园项目建设关问题会议纪
（5）***市城市总体规划
（6）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
（7）国家计委颁发投资项目行性研究指南
（8）体育法
（9）全民健身计划纲
（10）全民健身条例
（11）四川省全民健身条例
（12）项目单位提供项目关资料数
（13）现场勘查资料数
（14）国家关规范标准等
13研究范围工作概况
131研究范围
项目行性研究范围包括：项目建设背景必性项目市场分析项目选址建设条件建设规模方案节环保消防安全项目理投资估算资金筹措项目财务评价等
132工作概况
受东区政府委托公司国家方关体育公园项目法规政策项目实际情况进行查证组织关专家现场踏勘查阅资料根工程项目建设条件关技术规范求工程建设点建设规模技术标准工程投资技术济等方面进行系统分析证基础完成项目行性研究报告编制工作
14项目开发技术济指标
表11 炳M11C2009块综合济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
27600
二
建筑面积
m2
110400
三
建筑占面积
m2
四
建筑密度
30
五
容积率
m2
40
六
绿率
30
七
高建筑高度
米
八
停车位：
552
表12 炳M14C2009块分项济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
66100
二
建筑面积
m2
59490
1
体育场馆
m2
25200
羽毛球场26片网球场5片（室）
2
商业
m2
34290
三
建筑占面积
m2
1
体育场馆
m2
12600
2
商业
m2
9125
3
室外活动场
m2
5510
4室外篮球场4室外网球场
三
建筑密度
33
四
容积率
m2
090
五
绿率
30
六
停车位：
300
七
建筑层数
层
4
表13 炳M16C2009块综合济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
4800
二
建筑面积
m2
19198
三
建筑占面积
m2
1253
四
建筑密度
27
五
容积率
m2
40
六
绿率
3500
七
停车位：
100
八
高建筑高度
米
表14 济数评价指标
序号
名称
单位
数
投资
万元
5017698
（）
运动休闲区
万元
1024198
建安工程费
万元
715132
室外工程费
万元
191280
工程建设费
万元
41920
预备费
万元
75867
（二）
住宅
万元
2816874
建安工程费
万元
2283584
室外工程费
万元
98838
工程建设费
万元
225794
预备费
万元
208657
（三）
住宅二
万元
486466
建安工程费
万元
385595
室外工程费
万元
13360
工程建设费
万元
51476
预备费
万元
36035
（四）
商铺
万元
690160
建安工程费
万元
546240
室外工程费
万元
21088
工程建设费
万元
71709
预备费
万元
51123
二
财务数（考虑土出金）
（）
运动休闲区
投资回收期
年
投资利润率
投资利税率
（二）
住宅
投资回收期
年
166
投资利润率
5893
投资利税率
7521
（三）
住宅二
投资回收期
年
187
投资利润率
5263
投资利税率
7684
（四）
商铺
投资回收期
年
121
投资利润率
23431
投资利税率
31909
（五）
综合
投资回收期
年
180
投资利润率
5752
投资利税率
6890
15结建议
151结
通该项目营收入支出测算出：
（1）项目总投资约5亿元方案般估计业实质需投资约1亿元（含土出金）住宅部分销售纯利润196亿元运动休闲区商铺纯利润162亿元合计358亿元完成场馆设施绿化等工程约剩余256亿元（未考虑土出金融资成）
（2）方案优势住宅商业部分盈利优势明显面着体量住宅商铺销售问题否期销售出影响方案盈利性重素
（3）方案足公益设施建设年亏损约287万元长期维护运营中盈利项目支撑业逐利角度出发公益设施功极异化保证公益设施长期稳定运行运动休闲中心部分商业设施应出售弥补公益设施运行亏损建议该运动休闲区出售商屋超17000M2宜保证公益设施持续运行思路全部设施建完假定租金30元月M217290 M2商铺出租年正常商铺租金收益致620万元扣公益设施亏损年盈利约330万情况般投资者够接受回收期（7年左右）计算土出金约136万元亩
152建议
（1）方案实施会导致公益设施功异化保留约17000M2商铺然济分析够带相盈利然面着商铺销售出出租困难导致租金降风险果出现较严重市场需求足问题投资者极变卖商铺公益设施运行亏损难效保证
（2）提供市民休闲娱乐场方案（M11C2009接中心）M11C2009块设置游泳池外开放场较方案调整住宅整M11C2009块封闭市民休闲娱乐场减少角度推荐方案
（3）果实施方案需重新性质进行调整项目实施时间会较长延迟
综述方案济具定行性项目带较收益存相风险公益设施功异化风险市场需求足风险相方案更适合追求长期收益资金投资方更满足***市体育公园公益性质建议采纳方案（M11C2009接中心）推荐方案妥善解决存公益设施功异化市场需求足问题方案具较行性
2 投资估算资金筹措
21投资估算
次投资估算***市类似工程期造价水估算参：
（1）四川省定额理站关文件
（2）关建筑安装指标
（3）现行市场关材料调查价格
（4）体育公园初步设计方案
（5）四川省建筑工程概算定额
（6）四川省费定额
（7）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
22投资估算
（1）运动中心
运动中心投资工程费工程建设费预备费构成中工程费包括土建工程安装工程室外基础设施配套工程投资估算见表21
表21 运动中心投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建筑安装工程费
m2
906412
1
羽毛球馆
11
土建装饰
m2
9200
2200
202400
12
排水
m2
9200
90
8280
13
强电
m2
9200
229
21068
14
弱电
m2
9200
109
10028
15
通风
m2
9200
53
4876
16
合计
m2
9200
2681
246652
2
网球馆
21
土建装饰
m2
10000
2200
220000
22
排水
m2
10000
90
9000
23
强电
m2
10000
229
22900
24
弱电
m2
10000
109
10900
35
通风
m2
10000
53
5300
合计
m2
10000
2628
262800
3
功体育馆
m2
6000
31
土建装饰
m2
6000
3000
180000
32
排水
m2
6000
90
5400
33
强电
m2
6000
229
13740
34
弱电
m2
6000
109
6540
35
通风
m2
6000
53
3180
36
合计
m2
6000
3428
205680
4
余
41
道路铺装
m2
4500
280
12600
42
绿化
m2
26440
120
31728
43
然水体
m2
4000
100
4000
44
跌水
m2
2000
300
6000
45
室外网球场
m2
4000
300
12000
46
篮球场活动场
m2
2400
150
3600
47
天桥
m2
160
3500
5600
48
天桥
m2
850
3500
29750
49
童戏水池
项
1
600000
6000
410
水网
m2
46100
28
12908
411
强电网
m2
46100
15
6915
412
弱电网
m2
46100
18
8298
413
燃气网
m2
66100
05
331
414
场整理费
m2
66100
30
19830
415
景石
项
1
180000
1800
416
雕塑
项
1
304000
3040
417
标识系统
项
1
280000
2800
418
室外家具品
项
1
200000
2000
419
树池花池
项
1
80000
800
420
类户外运动健身器械
项
1
64000
640
421
户外童游乐设施
项
1
64000
640
422
边坡治理
项
1
2000000
20000
423
合计
191280
二
工程建设费
1
研勘察设计费
6285
2
施工图审查费
421
3
工程招标代理费
4055
4
工程监理费
1913
5
建设单位理费
12150
6
工程量清单控制价编制费
3360
7
环境影响评价费
172
8
工程保险费
2228
9
行政事业型收费
11336
91
城市配套费
19200
0
000
92
新型材料专项费
19200
7
1344
93
异绿化建设
19200
5
960
94
散装水泥专项基金
19200
1
192
95
防异建设费
19200
20
3840
96
5000
10
合计
41920
三
预备费
75867
1
基预备费
5
47417
2
涨价预备费
3
28450
四
项目总投资
1024198
（2）商铺
商铺部分投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表22
表22 商铺投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建装饰
m2
34290
1300
445770
2
排水
m2
34290
64
21946
3
强电
m2
34290
146
50063
4
弱电
m2
34290
83
28461
5
合计
m2
34290
159300
546240
二
室外工程
1
水网
m2
34290
28
9601
2
强电网
m2
34290
15
5144
3
弱电网
m2
34290
18
6172
4
燃气网
m2
34290
05
171
5
合计
21088
三
费
1
研勘察设计费
13908
2
施工图审查费
1248
3
工程招标代理费
1355
4
工程监理费
10212
5
建设单位理费
5150
6
工程量清单控制价编制费
1900
7
环境影响评价费
511
8
工程保险费
821
9
行政事业型收费
36604
91
城市配套费
34290
65
22289
92
新型材料专项费
34290
7
2400
93
异绿化建设
34290
5
1715
94
散装水泥专项基金
34290
1
343
95
防异建设费
34290
20
6858
96
3000
10
合计
71709
四
预备费
1
基预备费
5
31952
2
涨价预备费
3
19171
合计
51123
五
项目总投资
690160
（3）住宅
住宅投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表23
表23 住宅投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建
m2
110400
1650
1821600
车库
m2
172000
2
排水
m2
110400
64
70656
3
强电
m2
110400
146
161184
4
弱电
m2
110400
83
91632
5
通风燃气
m2
110400
53
58512
6
电梯
部
20
400000
80000
7
合计
m2
110400
199962
2283584
二
室外工程
98838
1
场整理费
27600
254
70104
2
道路
m2
1500
280
4200
3
面绿化
m2
6300
120
7560
4
水网
m2
27600
28
7728
5
强电网
m2
27600
15
4140
6
弱电网
m2
27600
18
4968
7
燃气网
m2
27600
05
138
8
合计
98838
三
费
1
研勘察设计费
53152
2
施工图审查费
5024
3
工程招标代理费
4055
4
工程监理费
23824
5
建设单位理费
16950
6
工程量清单控制价编制费
3522
7
环境影响评价费
2144
8
工程保险费
3931
9
行政事业型收费
113192
91
城市配套费
110400
65
71760
92
新型材料专项费
110400
7
7728
93
异绿化建设
110400
5
5520
94
散装水泥专项基金
110400
1
1104
95
防异建设费
110400
20
22080
96
5000
10
合计
225794
四
预备费
208657
1
基预备费
5
130411
2
涨价预备费
3
78246
五
项目总投资
2816874
（4）住宅二
住宅二投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表24
表24 住宅二投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建
m2
19198
1500
287970
2
车库
m3
25200
3
排水
m2
19198
64
12287
4
强电
m2
19198
146
28029
5
弱电
m2
19198
83
15934
6
通风燃气
m2
19198
53
10175
7
电梯
部
4
150000
6000
8
合计
m2
19198
185381
385595
二
室外工程
13360
1
道路
m2
1000
280
2800
2
面绿化
m2
1540
120
1848
3
水网
m2
4800
28
1344
4
强电网
m2
4800
15
720
5
弱电网
m2
4800
18
864
6
燃气网
m2
4800
05
024
7
场整理费
4800
120
5760
8
合计
13360
三
费
1
研勘察设计费
9837
2
施工图审查费
848
3
工程招标代理费
1533
4
工程监理费
7181
5
建设单位理费
5150
6
工程量清单控制价编制费
2200
7
环境影响评价费
359
8
工程保险费
554
9
行政事业型收费
23814
91
城市配套费
19198
65
12479
92
新型材料专项费
19198
7
1344
93
异绿化建设
19198
5
960
94
散装水泥专项基金
19198
1
192
95
防异建设费
19198
20
3840
96
5000
10
合计
51476
四
预备费
1
基预备费
5
22522
2
涨价预备费
3
13513
3
合计
36035
五
项目总投资
486466
见项目总投资5017698万元表25
表25 项目总投资估算表
序号
名称
土面积(M2)
建筑面积(M2)
投资(万元)
1
运动休闲区
6610000
1714358
11
体育设施
1920000
1024198
12
商铺
912500
3429000
690160
2
住宅
2760000
11040000
2816874
3
住宅二
480000
1919800
486466
合计
5017698
23资金筹措
项目拟采招商引资方式筹集资金投资估算中暂时没考虑筹资资
3 财务济效益分析
31财务评价
项目取费标准企业财务制度国家税收政策规定执行根项目市场开拓周期项目计算：
（1）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
（2）种原料产品现行市场价格
（3）生产部门原料辅料包装材料消耗量工艺提供单位产品消耗定额测算
（4）收费标准：营业税5城市维护建设费7教育附加费3方教育费附加3合计565
（5）税收政策：税25计取
32收入支出预测
321收入估算
该项目收入源六部分：住宅出售收入商铺出售收入运动部分营收入停车收入详细估算：
（1）住宅部分
考虑住宅预售收入获时间建设期第二年开始三年销售完毕销售例451住宅建筑面积129598方米参考周边楼盘单价炳三区发展状况该住宅定价5000元m2停车位计652参周边车位出售价格6万元考虑整住宅部分收入68711万元
（2）商铺出售
项目商业门面面积34290m2参考周边商业门面销售价格定10000元m2商业门面销售收入34290万元收入获时间建设期第二年开始三年销售完毕销售例451
（3）运动休闲区收益
运动休闲区包括网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳池停车场等
网球馆5片场暂定价40元片时考虑天片利4时网球馆月收益24万元考虑运营前三年达正常年份708090
羽毛球馆26片暂定价20元片时考虑天片利6时羽毛球馆月收益936万元考虑运营前三年达正常年份708090
功体育场馆考虑该场馆举办篮球羽毛球排球乒乓球等种体育赛事途具样性综合场馆收费标准约天35万暂4万计算年中三分时间计算年收入16万考虑运营前三年达正常年份708090
室外网球场4片参考周边室外网球场价格暂定价20元片时考虑天片利6时网球场月收益18万元考虑运营前三年达正常年份708090
乒乓球设置网球馆羽毛球馆考虑设置20处暂定价10元台时考虑天台利4时乒乓球月收益24万元考虑运营前三年达正常年份708090
该项目设置停车位450车位收费3元计算天中车位周转4次停车收益162万元年考虑运营前三年达正常年份708090
正常营年份运动休闲区收入30492万元年前三年分21344万元年24394万元年27443万元年
322成估算
（1）运动休闲区成
包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费支出公益部分工工资等根目前市场情况球馆等营业支出营业收入30计取球馆等设施维护般寿命关取费率约建设成12里2计取公益设施维护十年寿命考虑取费费率定设施费10绿化养护费参目前规定7元m2月考虑公益部分工50万元年计算
（2）商铺
销售收入10计算相关销售成
（3）住宅
项目位炳三区年区域房产受关注部分销售成相言占收入重取低10考虑
33财务评价
（1）运动休闲区
表31投入运营年需贴补287万元作运营费
（2）商铺
表32税前利润2202201万元税利润1617143万元投资回收期121年投资利税率319投资利润率234
（3）住宅
表33税前利润2118614万元税利润1659978万元投资回收期166年投资利税率7521投资利润率5893
（4）住宅二
表34税前利润373820万元税利润256041万元投资回收期187年投资利税率7684投资利润率5263
（5）综合（考虑土费）
表35十年作计算期税前利润3457276万元税利润2886502万元投资回收期180年投资利税率6890投资利润率5753
表31 运动中心投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
现金流入
22464
25674
28883
32092
32092
32092
32092
11
网球馆
2016
2304
2592
2880
2880
2880
2880
12
羽毛球馆
7862
8986
10109
11232
11232
11232
11232
13
功体育场馆
1120
1280
1440
1600
1600
1600
1600
14
室外网球场
1512
1728
1944
2160
2160
2160
2160
15
乒乓球
2016
2304
2592
2880
2880
2880
2880
16
游泳馆
6804
7776
8748
9720
9720
9720
9720
17
停车收益
1134
1296
1458
1620
1620
1620
1620
2
现金流出
204840
409679
409679
57341
58485
59629
60773
60773
60773
60773
21
建设投资
204840
409679
409679
22
球馆等营业支出
6739
7702
8665
9628
9628
9628
9628
23
球馆等设施维护
14303
14303
14303
14303
14303
14303
14303
24
公益设施维护
488
488
488
488
488
488
488
25
绿化养护费
27542
27542
27542
27542
27542
27542
27542
26
公益部分工工资
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
28
营业税金附加
1269
1451
1632
1813
1813
1813
1813
3
税前净现金流量
204840
409679
409679
34877
32812
30746
28681
28681
28681
28681
4
累计税前净现金流量
204840
614519
1024198
1059074
1091886
1122633
1151314
1179995
1208677
1237358
5
调整税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
6
税净现金流量
204840
409679
409679
34877
32812
30746
28681
28681
28681
28681
7
累计税净现金流量
204840
614519
1024198
1059074
1091886
1122633
1151314
1179995
1208677
1237358
表32 商铺（出售）投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
合计
1
现金流入
1371600
1714500
342900
3429000
11
商铺出售收入
1371600
1714500
342900
3429000
2
现金流出
138032
490720
544383
53664
1226799
21
建设投资
138032
276064
276064
690160
22
土费
000
23
商铺出售成
137160
171450
34290
342900
26
营业税金附加
77495
96869
19374
193739
3
税前净现金流量
138032
880880
1170117
289236
2202201
4
累计税前净现金流量
138032
742848
1912965
2202201
5
调整税
000
220220
292529
72309
585058
6
税净现金流量
138032
660660
877587
216927
1617143
7
累计税净现金流量
138032
522628
1400216
1617143
表33 住宅投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
1
现金流入
2340480
2925600
585120
11
出售收入
2340480
2925600
585120
2
现金流出
563375
1493035
1584606
91571
21
建设投资
563375
1126749
1126749
22
出售成
234048
292560
58512
23
营业税金附加
132237
165296
33059
3
税前净现金流量
563375
847445
1340994
493549
4
累计税前净现金流量
563375
284071
1625065
2118614
5
调整税
000
335249
123387
6
税净现金流量
563375
847445
1005746
370162
7
累计税净现金流量
563375
284071
1289816
1659978
表44 住宅二投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
合计
1
现金流入
407960
509950
101990
1019900
11
公寓出售收入
407960
509950
101990
1019900
2
现金流出
97293
258432
274394
15961
646080
21
建设投资
97293
194586
194586
486466
22
土费
000
23
公寓出售成
40796
50995
10199
101990
26
营业税金附加
23050
28812
5762
57624
3
税前净现金流量
97293
149528
235556
86029
373820
4
累计税前净现金流量
97293
52235
287791
373820
5
调整税
000
37382
58889
21507
117778
6
税净现金流量
97293
112146
176667
64521
256041
7
累计税净现金流量
97293
14853
191520
256041
表35 全部投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
1
现金流入
000
4120040
5150050
1052474
25674
28883
32092
32092
32092
32092
10505489
11
住宅
2340480
2925600
585120
000
000
000
000
000
000
5851200
12
运动休闲区
22464
25674
28883
32092
32092
32092
32092
205389
13
住宅二
407960
509950
101990
1019900
14
商铺
1371600
1714500
342900
3429000
2
现金流出
1003540
2651865
2813062
218538
58485
59629
60773
60773
60773
60773
7048212
21
住宅
563375
1493035
1584606
91571
000
000
000
000
000
000
3732586
22
运动休闲区
204840
409679
409679
57341
58485
59629
60773
60773
60773
60773
1442747
23
住宅二
97293
258432
274394
15961
646080
24
商铺
138032
490720
544383
53664
1226799
3
税前净现金流量
1003540
1468175
2336988
833937
32812
30746
28681
28681
28681
28681
3457276
4
累计税前净现金流量
1003540
464635
2801623
3635560
3602748
3572002
3543320
3514639
3485958
3457276
5
调整税
220226
350548
000
000
000
000
000
000
000
570774
6
税净现金流量
1003540
1247948
1986440
833937
32812
30746
28681
28681
28681
28681
2886502
7
累计税净现金流量
1003540
244409
2230849
3064785
3031974
3001227
2972546
2943865
2915183
2886502
4 结建议
41结
通该项目营收入支出测算出：
（1）项目总投资约5亿元方案般估计业实质需投资约1亿元（含土出金）住宅部分销售纯利润196亿元运动休闲区商铺纯利润162亿元合计358亿元完成场馆设施绿化等工程约剩余256亿元（未考虑土出金融资成）
（2）方案优势住宅商业部分盈利优势明显面着体量住宅商铺销售问题否期销售出影响方案盈利性重素
（3）方案足公益设施建设年亏损约287万元长期维护运营中盈利项目支撑业逐利角度出发公益设施功极异化保证公益设施长期稳定运行运动休闲中心部分商业设施应出售弥补公益设施运行亏损建议该运动休闲区出售商屋超17000M2宜保证公益设施持续运行思路全部设施建完17290 M2商铺出租假定租金30元月M2年正常商铺租金收益致620万元扣公益设施亏损年盈利约330万情况般投资者够接受回收期（7年左右）计算土出金约136万元亩
42建议
（1）方案实施会导致公益设施功异化保留约17000M2商铺然济分析够带相盈利然面着商铺销售出出租困难导致租金降风险果出现较严重市场需求足问题投资者极变卖商铺公益设施运行亏损难效保证
（2）提供市民休闲娱乐场方案（M11C2009接中心）M11C2009块设置游泳池外开放场较方案调整住宅整M11C2009块封闭市民休闲娱乐场减少角度推荐方案
（3）果实施方案需重新性质进行调整项目实施时间会较长延迟
综述方案济具定行性项目带较收益存相风险公益设施功异化风险市场需求足风险相方案更适合追求长期收益资金投资方更满足***市体育公园公益性质建议采纳方案（M11C2009接中心）推荐方案妥善解决存公益设施功异化市场需求足问题方案具较行性
— END —
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***市体育公园建设项目行性研究报告
编制
北京龙安华诚建筑设计限公司
***分公司
二○○年十月
***市体育公园项目
行性研究报告
项目名称：***市体育公园项目
项目性质：新建
项目建设点：***市炳三区
项目行性研究承担单位：北京龙安华诚建筑设计限公司
***分公司
资质证书编号：A111000085
项目行性研究总负责：阳 霞 博士
参加编写员：刘坚 陈俊 叶 飞
余雪东 饶 飞 龙腾松
吕禄 杨 娟
目 录
1 总 2
11项目概况 2
111项目名称 2
112建设性质 2
113拟建点 2
114建设容规模 2
115投资规模 3
116建设期 3
117资金方式筹措渠道 4
12行性研究报告编制 4
13研究范围工作概况 5
131研究范围 5
132工作概况 5
14项目开发技术济指标 5
15结建议 8
151结 8
152建议 9
2 投资估算资金筹措 11
21投资估算 11
22投资估算 11
23资金筹措 17
3 财务济效益分析 18
31财务评价 18
32收入支出预测 18
321收入估算 18
322成估算 20
33财务评价 21
4 结建议 29
41结 29
42建议 30
1 总
行性研究报告***市体育公园项目行性研究报告基础调整控规调整控规接中心块炳M11C2009调整住宅
11项目概况
111项目名称
***市体育公园项目
112建设性质
新建
113拟建点
***市炳三区
114建设容规模
（1）建设容
项目规划该区域炳M11C2009炳M14C2009炳M16C2009三块中炳M11C2009块面积276公顷作住宅开发炳M14C2009块面积661公顷建设容包括羽毛球馆网球馆功场馆半车库室外篮球场室外网球场室外童戏水池童运动场街商业阳光房功活动场运动项目场行天桥附属设施等炳M16C2009块面积048公顷作住宅开发
（2）建设规模
***市体育公园项目总面积约985公顷总建筑面积189088 M2中：炳M11C2009块面积276公顷规划建筑面积110400 M2炳M14C2009块面积661公顷规划建筑面积59490 M2包括室羽毛球馆占面积4600M2建筑面积9200 M2室网球馆占面积5000 M2建筑面积10000 M2功体育场馆占面积3000 M2建筑面积6000 M2商业建筑占面积9125M2建筑面积34290 M2外包括3室外网球场3室外篮球场1室外童戏水池占面积5510 M2炳M16C2009块面积048公顷规划建筑面积1919800 M2规划建筑占面积125300 M2
115投资规模
项目投资规模5017698万元暂未考虑投资者融资成
116建设期
项目建设期3年项目建设进度：
2010年12月完成前期相关工作
2011年5月完成施工图设计工作
2011年8月完成施工准备工作
2011年9月2013年10月完成施工工作
2013年11月完成竣工验收工作
117资金方式筹措渠道
项目拟通招商引资方式筹集资金
12行性研究报告编制
（1）关编制项目行性研究报告委托书
（2）***市土利总体规划
（3）***市城市总体规划
（4）***市政府研究加快推进***体育公园项目建设关问题会议纪
（5）***市城市总体规划
（6）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
（7）国家计委颁发投资项目行性研究指南
（8）体育法
（9）全民健身计划纲
（10）全民健身条例
（11）四川省全民健身条例
（12）项目单位提供项目关资料数
（13）现场勘查资料数
（14）国家关规范标准等
13研究范围工作概况
131研究范围
项目行性研究范围包括：项目建设背景必性项目市场分析项目选址建设条件建设规模方案节环保消防安全项目理投资估算资金筹措项目财务评价等
132工作概况
受东区政府委托公司国家方关体育公园项目法规政策项目实际情况进行查证组织关专家现场踏勘查阅资料根工程项目建设条件关技术规范求工程建设点建设规模技术标准工程投资技术济等方面进行系统分析证基础完成项目行性研究报告编制工作
14项目开发技术济指标
表11 炳M11C2009块综合济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
27600
二
建筑面积
m2
110400
三
建筑占面积
m2
四
建筑密度
30
五
容积率
m2
40
六
绿率
30
七
高建筑高度
米
八
停车位：
552
表12 炳M14C2009块分项济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
66100
二
建筑面积
m2
59490
1
体育场馆
m2
25200
羽毛球场26片网球场5片（室）
2
商业
m2
34290
三
建筑占面积
m2
1
体育场馆
m2
12600
2
商业
m2
9125
3
室外活动场
m2
5510
4室外篮球场4室外网球场
三
建筑密度
33
四
容积率
m2
090
五
绿率
30
六
停车位：
300
七
建筑层数
层
4
表13 炳M16C2009块综合济技术指标表
序号
指标名称
单位
数量
备 注
面积
m2
4800
二
建筑面积
m2
19198
三
建筑占面积
m2
1253
四
建筑密度
27
五
容积率
m2
40
六
绿率
3500
七
停车位：
100
八
高建筑高度
米
表14 济数评价指标
序号
名称
单位
数
投资
万元
5017698
（）
运动休闲区
万元
1024198
建安工程费
万元
715132
室外工程费
万元
191280
工程建设费
万元
41920
预备费
万元
75867
（二）
住宅
万元
2816874
建安工程费
万元
2283584
室外工程费
万元
98838
工程建设费
万元
225794
预备费
万元
208657
（三）
住宅二
万元
486466
建安工程费
万元
385595
室外工程费
万元
13360
工程建设费
万元
51476
预备费
万元
36035
（四）
商铺
万元
690160
建安工程费
万元
546240
室外工程费
万元
21088
工程建设费
万元
71709
预备费
万元
51123
二
财务数（考虑土出金）
（）
运动休闲区
投资回收期
年
投资利润率
投资利税率
（二）
住宅
投资回收期
年
166
投资利润率
5893
投资利税率
7521
（三）
住宅二
投资回收期
年
187
投资利润率
5263
投资利税率
7684
（四）
商铺
投资回收期
年
121
投资利润率
23431
投资利税率
31909
（五）
综合
投资回收期
年
180
投资利润率
5752
投资利税率
6890
15结建议
151结
通该项目营收入支出测算出：
（1）项目总投资约5亿元方案般估计业实质需投资约1亿元（含土出金）住宅部分销售纯利润196亿元运动休闲区商铺纯利润162亿元合计358亿元完成场馆设施绿化等工程约剩余256亿元（未考虑土出金融资成）
（2）方案优势住宅商业部分盈利优势明显面着体量住宅商铺销售问题否期销售出影响方案盈利性重素
（3）方案足公益设施建设年亏损约287万元长期维护运营中盈利项目支撑业逐利角度出发公益设施功极异化保证公益设施长期稳定运行运动休闲中心部分商业设施应出售弥补公益设施运行亏损建议该运动休闲区出售商屋超17000M2宜保证公益设施持续运行思路全部设施建完假定租金30元月M217290 M2商铺出租年正常商铺租金收益致620万元扣公益设施亏损年盈利约330万情况般投资者够接受回收期（7年左右）计算土出金约136万元亩
152建议
（1）方案实施会导致公益设施功异化保留约17000M2商铺然济分析够带相盈利然面着商铺销售出出租困难导致租金降风险果出现较严重市场需求足问题投资者极变卖商铺公益设施运行亏损难效保证
（2）提供市民休闲娱乐场方案（M11C2009接中心）M11C2009块设置游泳池外开放场较方案调整住宅整M11C2009块封闭市民休闲娱乐场减少角度推荐方案
（3）果实施方案需重新性质进行调整项目实施时间会较长延迟
综述方案济具定行性项目带较收益存相风险公益设施功异化风险市场需求足风险相方案更适合追求长期收益资金投资方更满足***市体育公园公益性质建议采纳方案（M11C2009接中心）推荐方案妥善解决存公益设施功异化市场需求足问题方案具较行性
2 投资估算资金筹措
21投资估算
次投资估算***市类似工程期造价水估算参：
（1）四川省定额理站关文件
（2）关建筑安装指标
（3）现行市场关材料调查价格
（4）体育公园初步设计方案
（5）四川省建筑工程概算定额
（6）四川省费定额
（7）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
22投资估算
（1）运动中心
运动中心投资工程费工程建设费预备费构成中工程费包括土建工程安装工程室外基础设施配套工程投资估算见表21
表21 运动中心投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建筑安装工程费
m2
906412
1
羽毛球馆
11
土建装饰
m2
9200
2200
202400
12
排水
m2
9200
90
8280
13
强电
m2
9200
229
21068
14
弱电
m2
9200
109
10028
15
通风
m2
9200
53
4876
16
合计
m2
9200
2681
246652
2
网球馆
21
土建装饰
m2
10000
2200
220000
22
排水
m2
10000
90
9000
23
强电
m2
10000
229
22900
24
弱电
m2
10000
109
10900
35
通风
m2
10000
53
5300
合计
m2
10000
2628
262800
3
功体育馆
m2
6000
31
土建装饰
m2
6000
3000
180000
32
排水
m2
6000
90
5400
33
强电
m2
6000
229
13740
34
弱电
m2
6000
109
6540
35
通风
m2
6000
53
3180
36
合计
m2
6000
3428
205680
4
余
41
道路铺装
m2
4500
280
12600
42
绿化
m2
26440
120
31728
43
然水体
m2
4000
100
4000
44
跌水
m2
2000
300
6000
45
室外网球场
m2
4000
300
12000
46
篮球场活动场
m2
2400
150
3600
47
天桥
m2
160
3500
5600
48
天桥
m2
850
3500
29750
49
童戏水池
项
1
600000
6000
410
水网
m2
46100
28
12908
411
强电网
m2
46100
15
6915
412
弱电网
m2
46100
18
8298
413
燃气网
m2
66100
05
331
414
场整理费
m2
66100
30
19830
415
景石
项
1
180000
1800
416
雕塑
项
1
304000
3040
417
标识系统
项
1
280000
2800
418
室外家具品
项
1
200000
2000
419
树池花池
项
1
80000
800
420
类户外运动健身器械
项
1
64000
640
421
户外童游乐设施
项
1
64000
640
422
边坡治理
项
1
2000000
20000
423
合计
191280
二
工程建设费
1
研勘察设计费
6285
2
施工图审查费
421
3
工程招标代理费
4055
4
工程监理费
1913
5
建设单位理费
12150
6
工程量清单控制价编制费
3360
7
环境影响评价费
172
8
工程保险费
2228
9
行政事业型收费
11336
91
城市配套费
19200
0
000
92
新型材料专项费
19200
7
1344
93
异绿化建设
19200
5
960
94
散装水泥专项基金
19200
1
192
95
防异建设费
19200
20
3840
96
5000
10
合计
41920
三
预备费
75867
1
基预备费
5
47417
2
涨价预备费
3
28450
四
项目总投资
1024198
（2）商铺
商铺部分投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表22
表22 商铺投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建装饰
m2
34290
1300
445770
2
排水
m2
34290
64
21946
3
强电
m2
34290
146
50063
4
弱电
m2
34290
83
28461
5
合计
m2
34290
159300
546240
二
室外工程
1
水网
m2
34290
28
9601
2
强电网
m2
34290
15
5144
3
弱电网
m2
34290
18
6172
4
燃气网
m2
34290
05
171
5
合计
21088
三
费
1
研勘察设计费
13908
2
施工图审查费
1248
3
工程招标代理费
1355
4
工程监理费
10212
5
建设单位理费
5150
6
工程量清单控制价编制费
1900
7
环境影响评价费
511
8
工程保险费
821
9
行政事业型收费
36604
91
城市配套费
34290
65
22289
92
新型材料专项费
34290
7
2400
93
异绿化建设
34290
5
1715
94
散装水泥专项基金
34290
1
343
95
防异建设费
34290
20
6858
96
3000
10
合计
71709
四
预备费
1
基预备费
5
31952
2
涨价预备费
3
19171
合计
51123
五
项目总投资
690160
（3）住宅
住宅投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表23
表23 住宅投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建
m2
110400
1650
1821600
车库
m2
172000
2
排水
m2
110400
64
70656
3
强电
m2
110400
146
161184
4
弱电
m2
110400
83
91632
5
通风燃气
m2
110400
53
58512
6
电梯
部
20
400000
80000
7
合计
m2
110400
199962
2283584
二
室外工程
98838
1
场整理费
27600
254
70104
2
道路
m2
1500
280
4200
3
面绿化
m2
6300
120
7560
4
水网
m2
27600
28
7728
5
强电网
m2
27600
15
4140
6
弱电网
m2
27600
18
4968
7
燃气网
m2
27600
05
138
8
合计
98838
三
费
1
研勘察设计费
53152
2
施工图审查费
5024
3
工程招标代理费
4055
4
工程监理费
23824
5
建设单位理费
16950
6
工程量清单控制价编制费
3522
7
环境影响评价费
2144
8
工程保险费
3931
9
行政事业型收费
113192
91
城市配套费
110400
65
71760
92
新型材料专项费
110400
7
7728
93
异绿化建设
110400
5
5520
94
散装水泥专项基金
110400
1
1104
95
防异建设费
110400
20
22080
96
5000
10
合计
225794
四
预备费
208657
1
基预备费
5
130411
2
涨价预备费
3
78246
五
项目总投资
2816874
（4）住宅二
住宅二投资建安工程费室外工程费工程建设费预备费构成投资估算见表24
表24 住宅二投资估算表
序号
名称
单位
数量
单价（元）
合价（万元）
建安成
1
土建
m2
19198
1500
287970
2
车库
m3
25200
3
排水
m2
19198
64
12287
4
强电
m2
19198
146
28029
5
弱电
m2
19198
83
15934
6
通风燃气
m2
19198
53
10175
7
电梯
部
4
150000
6000
8
合计
m2
19198
185381
385595
二
室外工程
13360
1
道路
m2
1000
280
2800
2
面绿化
m2
1540
120
1848
3
水网
m2
4800
28
1344
4
强电网
m2
4800
15
720
5
弱电网
m2
4800
18
864
6
燃气网
m2
4800
05
024
7
场整理费
4800
120
5760
8
合计
13360
三
费
1
研勘察设计费
9837
2
施工图审查费
848
3
工程招标代理费
1533
4
工程监理费
7181
5
建设单位理费
5150
6
工程量清单控制价编制费
2200
7
环境影响评价费
359
8
工程保险费
554
9
行政事业型收费
23814
91
城市配套费
19198
65
12479
92
新型材料专项费
19198
7
1344
93
异绿化建设
19198
5
960
94
散装水泥专项基金
19198
1
192
95
防异建设费
19198
20
3840
96
5000
10
合计
51476
四
预备费
1
基预备费
5
22522
2
涨价预备费
3
13513
3
合计
36035
五
项目总投资
486466
见项目总投资5017698万元表25
表25 项目总投资估算表
序号
名称
土面积(M2)
建筑面积(M2)
投资(万元)
1
运动休闲区
6610000
1714358
11
体育设施
1920000
1024198
12
商铺
912500
3429000
690160
2
住宅
2760000
11040000
2816874
3
住宅二
480000
1919800
486466
合计
5017698
23资金筹措
项目拟采招商引资方式筹集资金投资估算中暂时没考虑筹资资
3 财务济效益分析
31财务评价
项目取费标准企业财务制度国家税收政策规定执行根项目市场开拓周期项目计算：
（1）国家计委建设部联合颁发建设项目济评价方法参数（第三版）
（2）种原料产品现行市场价格
（3）生产部门原料辅料包装材料消耗量工艺提供单位产品消耗定额测算
（4）收费标准：营业税5城市维护建设费7教育附加费3方教育费附加3合计565
（5）税收政策：税25计取
32收入支出预测
321收入估算
该项目收入源六部分：住宅出售收入商铺出售收入运动部分营收入停车收入详细估算：
（1）住宅部分
考虑住宅预售收入获时间建设期第二年开始三年销售完毕销售例451住宅建筑面积129598方米参考周边楼盘单价炳三区发展状况该住宅定价5000元m2停车位计652参周边车位出售价格6万元考虑整住宅部分收入68711万元
（2）商铺出售
项目商业门面面积34290m2参考周边商业门面销售价格定10000元m2商业门面销售收入34290万元收入获时间建设期第二年开始三年销售完毕销售例451
（3）运动休闲区收益
运动休闲区包括网球馆羽毛球馆室外网球场乒乓球游泳池停车场等
网球馆5片场暂定价40元片时考虑天片利4时网球馆月收益24万元考虑运营前三年达正常年份708090
羽毛球馆26片暂定价20元片时考虑天片利6时羽毛球馆月收益936万元考虑运营前三年达正常年份708090
功体育场馆考虑该场馆举办篮球羽毛球排球乒乓球等种体育赛事途具样性综合场馆收费标准约天35万暂4万计算年中三分时间计算年收入16万考虑运营前三年达正常年份708090
室外网球场4片参考周边室外网球场价格暂定价20元片时考虑天片利6时网球场月收益18万元考虑运营前三年达正常年份708090
乒乓球设置网球馆羽毛球馆考虑设置20处暂定价10元台时考虑天台利4时乒乓球月收益24万元考虑运营前三年达正常年份708090
该项目设置停车位450车位收费3元计算天中车位周转4次停车收益162万元年考虑运营前三年达正常年份708090
正常营年份运动休闲区收入30492万元年前三年分21344万元年24394万元年27443万元年
322成估算
（1）运动休闲区成
包括球馆等营业支出球馆等设施维护公益设施维护绿化养护费支出公益部分工工资等根目前市场情况球馆等营业支出营业收入30计取球馆等设施维护般寿命关取费率约建设成12里2计取公益设施维护十年寿命考虑取费费率定设施费10绿化养护费参目前规定7元m2月考虑公益部分工50万元年计算
（2）商铺
销售收入10计算相关销售成
（3）住宅
项目位炳三区年区域房产受关注部分销售成相言占收入重取低10考虑
33财务评价
（1）运动休闲区
表31投入运营年需贴补287万元作运营费
（2）商铺
表32税前利润2202201万元税利润1617143万元投资回收期121年投资利税率319投资利润率234
（3）住宅
表33税前利润2118614万元税利润1659978万元投资回收期166年投资利税率7521投资利润率5893
（4）住宅二
表34税前利润373820万元税利润256041万元投资回收期187年投资利税率7684投资利润率5263
（5）综合（考虑土费）
表35十年作计算期税前利润3457276万元税利润2886502万元投资回收期180年投资利税率6890投资利润率5753
表31 运动中心投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1
现金流入
22464
25674
28883
32092
32092
32092
32092
11
网球馆
2016
2304
2592
2880
2880
2880
2880
12
羽毛球馆
7862
8986
10109
11232
11232
11232
11232
13
功体育场馆
1120
1280
1440
1600
1600
1600
1600
14
室外网球场
1512
1728
1944
2160
2160
2160
2160
15
乒乓球
2016
2304
2592
2880
2880
2880
2880
16
游泳馆
6804
7776
8748
9720
9720
9720
9720
17
停车收益
1134
1296
1458
1620
1620
1620
1620
2
现金流出
204840
409679
409679
57341
58485
59629
60773
60773
60773
60773
21
建设投资
204840
409679
409679
22
球馆等营业支出
6739
7702
8665
9628
9628
9628
9628
23
球馆等设施维护
14303
14303
14303
14303
14303
14303
14303
24
公益设施维护
488
488
488
488
488
488
488
25
绿化养护费
27542
27542
27542
27542
27542
27542
27542
26
公益部分工工资
7000
7000
7000
7000
7000
7000
7000
28
营业税金附加
1269
1451
1632
1813
1813
1813
1813
3
税前净现金流量
204840
409679
409679
34877
32812
30746
28681
28681
28681
28681
4
累计税前净现金流量
204840
614519
1024198
1059074
1091886
1122633
1151314
1179995
1208677
1237358
5
调整税
000
000
000
000
000
000
000
000
000
000
6
税净现金流量
204840
409679
409679
34877
32812
30746
28681
28681
28681
28681
7
累计税净现金流量
204840
614519
1024198
1059074
1091886
1122633
1151314
1179995
1208677
1237358
表32 商铺（出售）投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
合计
1
现金流入
1371600
1714500
342900
3429000
11
商铺出售收入
1371600
1714500
342900
3429000
2
现金流出
138032
490720
544383
53664
1226799
21
建设投资
138032
276064
276064
690160
22
土费
000
23
商铺出售成
137160
171450
34290
342900
26
营业税金附加
77495
96869
19374
193739
3
税前净现金流量
138032
880880
1170117
289236
2202201
4
累计税前净现金流量
138032
742848
1912965
2202201
5
调整税
000
220220
292529
72309
585058
6
税净现金流量
138032
660660
877587
216927
1617143
7
累计税净现金流量
138032
522628
1400216
1617143
表33 住宅投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
1
现金流入
2340480
2925600
585120
11
出售收入
2340480
2925600
585120
2
现金流出
563375
1493035
1584606
91571
21
建设投资
563375
1126749
1126749
22
出售成
234048
292560
58512
23
营业税金附加
132237
165296
33059
3
税前净现金流量
563375
847445
1340994
493549
4
累计税前净现金流量
563375
284071
1625065
2118614
5
调整税
000
335249
123387
6
税净现金流量
563375
847445
1005746
370162
7
累计税净现金流量
563375
284071
1289816
1659978
表44 住宅二投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
合计
1
现金流入
407960
509950
101990
1019900
11
公寓出售收入
407960
509950
101990
1019900
2
现金流出
97293
258432
274394
15961
646080
21
建设投资
97293
194586
194586
486466
22
土费
000
23
公寓出售成
40796
50995
10199
101990
26
营业税金附加
23050
28812
5762
57624
3
税前净现金流量
97293
149528
235556
86029
373820
4
累计税前净现金流量
97293
52235
287791
373820
5
调整税
000
37382
58889
21507
117778
6
税净现金流量
97293
112146
176667
64521
256041
7
累计税净现金流量
97293
14853
191520
256041
表35 全部投资现金流量表
序号
项目
计算期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
合计
1
现金流入
000
4120040
5150050
1052474
25674
28883
32092
32092
32092
32092
10505489
11
住宅
2340480
2925600
585120
000
000
000
000
000
000
5851200
12
运动休闲区
22464
25674
28883
32092
32092
32092
32092
205389
13
住宅二
407960
509950
101990
1019900
14
商铺
1371600
1714500
342900
3429000
2
现金流出
1003540
2651865
2813062
218538
58485
59629
60773
60773
60773
60773
7048212
21
住宅
563375
1493035
1584606
91571
000
000
000
000
000
000
3732586
22
运动休闲区
204840
409679
409679
57341
58485
59629
60773
60773
60773
60773
1442747
23
住宅二
97293
258432
274394
15961
646080
24
商铺
138032
490720
544383
53664
1226799
3
税前净现金流量
1003540
1468175
2336988
833937
32812
30746
28681
28681
28681
28681
3457276
4
累计税前净现金流量
1003540
464635
2801623
3635560
3602748
3572002
3543320
3514639
3485958
3457276
5
调整税
220226
350548
000
000
000
000
000
000
000
570774
6
税净现金流量
1003540
1247948
1986440
833937
32812
30746
28681
28681
28681
28681
2886502
7
累计税净现金流量
1003540
244409
2230849
3064785
3031974
3001227
2972546
2943865
2915183
2886502
4 结建议
41结
通该项目营收入支出测算出：
（1）项目总投资约5亿元方案般估计业实质需投资约1亿元（含土出金）住宅部分销售纯利润196亿元运动休闲区商铺纯利润162亿元合计358亿元完成场馆设施绿化等工程约剩余256亿元（未考虑土出金融资成）
（2）方案优势住宅商业部分盈利优势明显面着体量住宅商铺销售问题否期销售出影响方案盈利性重素
（3）方案足公益设施建设年亏损约287万元长期维护运营中盈利项目支撑业逐利角度出发公益设施功极异化保证公益设施长期稳定运行运动休闲中心部分商业设施应出售弥补公益设施运行亏损建议该运动休闲区出售商屋超17000M2宜保证公益设施持续运行思路全部设施建完17290 M2商铺出租假定租金30元月M2年正常商铺租金收益致620万元扣公益设施亏损年盈利约330万情况般投资者够接受回收期（7年左右）计算土出金约136万元亩
42建议
（1）方案实施会导致公益设施功异化保留约17000M2商铺然济分析够带相盈利然面着商铺销售出出租困难导致租金降风险果出现较严重市场需求足问题投资者极变卖商铺公益设施运行亏损难效保证
（2）提供市民休闲娱乐场方案（M11C2009接中心）M11C2009块设置游泳池外开放场较方案调整住宅整M11C2009块封闭市民休闲娱乐场减少角度推荐方案
（3）果实施方案需重新性质进行调整项目实施时间会较长延迟
综述方案济具定行性项目带较收益存相风险公益设施功异化风险市场需求足风险相方案更适合追求长期收益资金投资方更满足***市体育公园公益性质建议采纳方案（M11C2009接中心）推荐方案妥善解决存公益设施功异化市场需求足问题方案具较行性
— END —
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