海盐县长安路西侧海兴路北侧
块项目行性研究报告
200412
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2004年国济房产市场回眸
二嘉兴市房产市场概况
三海盐县城市总概况
四利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二海盐区区域分析
三项目区域区住宅市场调查
四海盐消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
第九章 项目开发营风险分析
项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第十章 结束语
第章 前 言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1海盐市规划局规划方案
2国家建设部武汉市颁布房产相关法律政策
3嘉兴市统计局海盐县统计局
4现场勘察实调研资料
三项目概况
该块位嘉兴市海盐县长安路西侧海兴路北侧西侧团结港北侧盐北河总面积约73亩位海盐县济开发区该块基较整盐城规条武字（2004）018号文件批准通该块途居住类代号R2容积率13中高层住宅（中高层住宅建筑面积占住宅总面积65）时20建筑密度25绿化率35建筑限高层超五层（约15米左右含底层层高22米行车库）允许建高层高层住宅层数超16层（约48米左右）
根调查分析资料项目产品定位中高等档次住宅新区建筑形式采组合式：排屋层70高层30初步确定项目技术指标：
①总面积：48763方米合73亩
②容积率：125
③总建筑面积：6095375M2
中：排屋层住宅：39167625M2
高层住宅：18286125M2
公建面积：3500M2
建筑密度（暂设计方案法计算出建筑密度 建筑基底总面积÷建筑总面积）
⑤绿化率：35
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
第二章
项目开发营环境分析
2004年国济房产市场回眸
投资机会孕育营环境中作基础性先导性房产业更宏观济社会政策环境握开发决策者关注首问题
n 宏观市场分析
l 国家统计局新发布国房景气指数报告显示年10月国房景气指数104879
月份微升004点年110月全国商品房均销售价格方米2758元年期相涨117增幅9月回落13百分点中商品住宅均销售价格方米2566元涨102全国房产投资总情况110月全国房产开发投资9526亿元增长289增幅月提高06百分点中商品住宅完成投资6461亿元增长279办公楼商业营业房完成投资分增长338347显然国家收紧根政策未效控制房产行业增长势头商品房均售价继续涨势头短期尚难改变房价进步升空间
l 房产百强企业全国市场占率普遍偏低百强企业市场规模化营模式凸现竞争力优势
体现市场占企业信品牌效应三方面
l 18号令第次房产业确立国济发展支柱产业标志着中国房产业正走成熟房产业
发展日趋规范化嘉兴市统计局提供房产统计快报显示年半年国家宏观调控项政策相继出台嘉兴市区房产开发开始降温逐步回理性房价稳中微升少数指标惯性作处高位运行态势日2004中国（浙江）房产著名品牌年会出关结认中国整房产市场目前正处快速增长时期少20年发展历程
l 省房产开发投资情况土信贷紧缩政策双重作省房产投资热进步降温19月全省房产开发投资7932亿元增长364增幅分13月16月回落10639百分点特点：
1住宅开发增长速度快办公楼商业营业房19月全省住宅投资6028亿元增长417增幅超出总速度53百分点办公楼商业营业房分投资3761008亿元增长345144增幅均低住宅投资
2二级资质企业增幅升三四级企业出现回落年部分企业面资金紧张状况实力雄厚企业优势突显19月总速度回落情况二级企业开发速度降反升分增长64948增幅13月升19954百分点三四级企业分增长41149增幅回落30217百分点
3银行贷款增幅进步滑19月国贷款位2787亿元增长46增幅13月回落257百分点年期回落509百分点占年资金重239回落68百分点9月末全省项应付款工程拖欠款增长22318
4市宏观调控反映差较衢州绍兴两市回落速度快幅度19月增幅分13月回落105514百分点16月回落2991百分点杭州宁波市滑速度较稳19月增幅分13月回落81151百分点16月回落6612百分点宏观严控市增幅升13月相增幅升温州嘉兴丽水市16月相增幅升温州舟山台州丽水市嘉兴市19月增幅达835速度明显偏高
二嘉兴市房产发展概况
n 产业投资热门行业年半年市区新开设房产开发公司24家6月末市区累计已房产开发公司105家总注册资金131799万元注册资金2000万元2000万元企业达26家占企业总数248％1000万元2000万元39家占371％500万元1000万元40家占381％
n 房产开发投资已开始回落年16月房产开发投资225463万元年期相增加9147％2003年半年降093％
n 商品房新开工面积达11041万方米2003年半年减少7493万方米降4043％中住宅开工面积7350万方米2003年半年减少9594万方米降5662％
n 商品房施工面积年新开工面积规模较结转年施工面积数量较半年达45269万方米2003年半年增加26018万方米增长13515％中住宅增加19776万方米增加11532％
n 商品房竣工面积持续走低半年仅1122万方米2003年半年减少5923万方米降8408％2003年期相降270％
n 商品房销售已趋缓半年累计销售面积2330万方米年期减少1339万方米降3649％2003年半年减少4318万方米降6495％
n 空置房继续减少仅439万方米2003年半年相减少22988％
土开发面积土购置面积双双降半年分1453万方米3089万方米分2003年半年降7106％7332％
n 商品住房价格稳中微扬涨幅逐季回落年季度住宅均价3676元较年四季度涨69二季度住宅均价3742元方米季涨179房价处全省中游
n 二手房源充裕房产超市统计市民登记求转出租房源八千套左右选择余较楼盘成交约减少二成价格年半年相回落二手房源增加宏观调控措施出台直接关手房销售旺直接影响二手房市场原先准备进行投资投机购房市民纷纷释放原订购住房避免风险持币观已成市民购房消费心态特征
n 市场交易活跃价格断攀升二季度市区房产市场非常火爆市统计局调查统计：年季相二季度市区商品房销售额增长190．9％房屋销售价格涨15．3％价格季涨5．3％综观二季度市区房屋销售价格变动态势三特点：房屋价格涨幅扩二季度市区房屋销售价格年季升15．3％涨幅较季度提高4．7百分点二类房屋销售价格涨幅均达两位数中商品房销售价格涨15．4％私住房销售价格涨14．9％商品房中层住宅写字楼商业房价格涨幅明显高层住宅墅价格涨幅层住宅高层住宅墅写字楼商业房销售价格分涨16．7％12．1％10．1％15．0％15．7％私住房（二手房）中住宅非住宅销售价格分涨12．4％20．7％
三海盐县城市总概况
海盐县位浙江省北部富庶杭嘉湖原处北纬30o21′47″30o38′29″东120o43′21″12o02′55″南离省会杭州98公里北距海118公里东濒杭州湾西北邻苏州东南通宁波海盐置县秦历史悠久素鱼米乡丝绸府礼仪邦旅游著称1985年国务院列入海济开放区辖武原澉浦秦山等8乡镇全县陆面积507方公里江口海湾面积5649方公里总口37万县境处太湖中心碟形盆边缘势东南西北倾斜原南部原低丘区西部原水网区东部属原海涂区杭嘉湖南排工程长山闸南台头闸建境海盐处北亚热带南缘四季分明日充足气候温湿润典型东亚季风气候
改革开放海盐济社会事业蓬勃发展2003年全县国民济继续保持较快增长全年实现生产总值1108亿元价格计算年增长328(扣核电工业核电建筑业全县实现生产总值8011亿元年增长170)中：第产业实现增加值932亿元增长126第二产业实现增加值7528亿元增长446中工业增加值6905亿元增长498第三产业实现增加值262亿元增长139第二三 产业生产总值中例年100：621：279调整84：679：237全县均生产总值30375元年增长328折合3670美元
海盐区位优势天独厚交通便捷基础设施配套具良发展条件投资环境拥省级济开发区1省级风景区1级文物保护单位40处国第座行设计建造秦山核电站座落境县域济发展迅速农业生产稳步发展农村济蒸蒸日中国重点商品粮苗猪生产基县工业体系日趋完善已形成化纤丝绸电子机械饲料建材等六支柱产业外型济发展卓成效海盐县现学63中学18省级重点高中2职业中学2技工学校1中学校学生2157万学校学生29404万义务教育学龄口入学率达9999％初中毕业升高中升学率达8722％高中毕业生升学率达7626％海盐县类医疗卫生机构58卫生技术员1206卫生事业床位总数达967张中综合医院2家（海盐民医院乙级甲等医院）专科医院2家乡镇卫生院11家基形成医疗防疫妇幼保健卫生执法药品检验医疗科研医学教育组成适应社会需卫生事业服务体系县乡村三级医疗预防保健网络
交通概况：
①公路：沪杭快速通道（接A4高速公路）01省道沪杭线贯串全县乍嘉苏高速公路县杭州湾桥接轨2006年杭州湾桥建成海盐成沪杭苏甬黄金区域区位中心沪杭苏甬双线交汇交通枢纽形成四城市1时达交通网络
②铁路：铁路嘉兴客运站货运站铁路河水运联运站距海盐35公里海宁客运站货运站距开发区30公里
③河航运：六申河航道位县城五级航道直通黄浦江航道力300吨级
④空运：距海虹桥国际机场海浦东国际机场杭州萧山国际机场均100公里
⑤海运：距海港120公里乍浦港17KM乍浦港二期海盐县境
海盐县处亚热带季风性气候季风显著四季分明气候温全市均气温162——165℃冷月（1月）均气温39——44℃热月（7月）均气温282——287℃全年霜期234——246天8－9月份台风季节陆部分坐落海盐－钱清凸起凸起形成二叠纪末距250万年现代层海相沉积灰黑色粉砂质粘土陆相河流沉积灰绿色锈黄色粘土砂砾层总厚度约100－220米表承载力般8－12吨方米质结构稳定
旅游核电海盐两 方特色省级风景名胜区南 北湖素享西湖美誉 汇湖光山色海涛 体 景色独特县城绮园玲珑 幽雅列全国十名园 建中国第座行设计建 造核电站——秦山核电站秦 山核电
三期四期工程已相继 动工
海盐县英杰踵接贤辈出钟灵毓秀名胜荟翠海盐山海湖皆秀南北湖水态山容玲珑逸秀白塔山海景山色野趣情浓绮园山野风光幽静闲适更誉夜普陀称云岫庵浙江第阁称千佛阁江南八达岭称谭仙石城天奇观—日月升等风景名胜已成沪杭旅游线颗璀灿明珠
吸引海外游纷沓海盐山海湖风光秀丽名胜古迹众社会项事业全面发展海盐建设成杭州湾畔滨海新市浙江文化旅游名城海南翼济强县
四利投资济形势成分析
（） 国家宏观济影响
2004年中国济保持高速度增长良势态消费结构继续升级消费需求明显加速企业投资活力然强劲出口增势趋缓三需求结构更加合理物价涨幅合理范围受济增长机制增强影响2004年中国济保持高速增长良态势2003年政府适度微调政策作2004年中显现半年济增速趋缓全年济增长呈倒Ｖ型季度增速稳定二季度受年期基数影响高三四季度走低全年ＧＤＰ增长85％左右消费需求明显加速投资出口增势趋缓三需求结构更趋合理物价涨幅合理范围国民济协调性稳定性增强 国家统计局统计显示2004年10月份全国完成工业增加值488524亿元增长157年1—10月份全国累计完成工业增加值4374612亿元增长169统计显示10月份轻工业完成增加值158616亿元增长151重工业完成增加值329909亿元增长1661—10月份轻工业累计完成增加值1429908亿元增长155重工业累计完成增加值2944703亿元增长184
（二） 海盐县济发展势头良
2004年海盐县济发展列入全国县域社会济综合发展指数前100位
总体百强县综合实力强劲国富民富兼顾充满活力具特色均衡发展县域济发展树立优秀榜样百强县具特点：
1济总量观综合发展水较高国民济中占重位
根2003年分县统计结果百强县国土面积仅占全国全部县域面积13口占全部县域7国生产总值占全部县域235财政总收入占335城乡居民储蓄存款余额占245
全国百强县2003年县域均GDP总值达163亿元均财政收入176亿元中方财政收入86亿元年相百强县GDP总量增长19财政总收入增长26中方财政收入增长35
均GDP衡量前十强部分百强县济发展水接甚超京津沪江浙粤等级城市均水
汇率换算前十强部分百强县均GDP达5000美元左右接中等收入国家购买力价换算均GDP接中收入国家
2民生活水迅速提高指标接基实现全面康目标
百强县2003年均GDP24万元均财政收入2600元均农民纯收入5400元均岗职工工资收入16万元指标通讯设备拥率高中入学率等已达康水
3基础设施极改善城乡体化进程加快
年着高速路网建设许百强县市距离缩短2时成功纳入市济圈县域通讯设施市政建设环境美化达高水公路密度达082公里均公里百户拥电话109门百户拥民汽车98辆城乡体化进程明显加快
4投资活跃出口强劲发展充满活力
2003年百强县县均完成基建设投资179亿元县均贷款余额112亿元实际利外资总额达15亿美元分年增长733746县均出口总额达65亿美元年增加41
5济结构调整取较成效强势产业确立形成批国际竞争力著名企业著名品牌
统计2003年百强县非农产业增加值重达916农林牧渔劳动力劳动力中重384规模企业数达37344家销售收入达2万2千亿元济结构调整程中百强县般确立强势产业农产品加工业制造业普通工业高科技产业百强县根身条件显身手竞争力明显提升产生批著名企业著名品牌
6城乡统筹发展走前列三农问题较解决
百强县特点城乡统筹发展切实贯彻落实部分县初步实现农村城市化农业产业化农民居民化农村教育卫生事业全面发展基普高中教育农村社会保障体系初步建立三农问题较解决
项指标出海盐县济发展指标均达百强县项指标值济发展趋势良发展势头强劲
（三）杭州湾区域济发展影响
全省房产价格变动涨绝趋势房屋销售房屋租赁土交易等指标绝数城市表现出价格涨态势省统计局统计省城调队抽样调查显示半年浙江省房屋销售价格年期涨158涨幅年扩31百分点房价涨幅创新高时国家系列宏观调控政策作省房产投资连续高速增长态势开始放缓16月全省开发投资额502亿元增长403增幅15月回落整整9百分点新购置土面积已连续3月幅降16月降幅达262土开发投资额新开工房屋面积银行贷款增幅分15月回落433426百分点土金融信贷紧缩政策已全面发挥作市开发投资速度均程度回落16月衢州台州两市投资增幅分15月回落289198百分点宁波嘉兴湖州绍兴舟山五市回落幅度10百分点左右杭州温州金华丽水市增幅分回落35380571百分点半年全省11市中房屋销售价格涨幅超全省均水宁波湖州绍兴嘉兴衢州丽水舟山涨幅分159195243278244255216杭州温州金华台州房价涨幅低全省均水涨幅分118139134104
浙江省房屋销售价格年期涨158期城镇居民支配收入123增幅高出35百分点期GDP增长155增幅高出03百分点
着杭州湾区高速公路贯通三时交通圈逐步成型抬升土商业开发价值杭州湾跨海桥启动房产开发商预言宁波嘉兴楼市会长段时间铂金期项目处块正毗邻杭州湾桥理区域优势显著
交通巨变杭州湾区居民渐渐意识土种稀缺资源土渐渐成值钱东西年前亩十万元现亩百余万元城市房价节节升时座破破烂烂建筑夷城中村变成市民活动广场天享受着美轮美奂环河绿化便利交通亮丽公园清新空气等等花团锦簇间现代化建筑区招手嘉兴作融入桥济嘉兴第站———海盐县海欣房产开发限公司宜家花城楼盘年1350元／方米开盘价路走现接3400元／方米海盐滨海城奇迹房价猛涨极吸引投资者嘉兴市域原先服装皮革等行业积累定济实力企业现纷纷涉足房产
充分资料基础综合述房产投资环境分析济形式成分析出结：项目区域济发展形式喜日趋规范房产关政策法规利房产市场进步发展活跃说项目投资机会选择决策段选择决策两方面充分科学根
第三章
项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境海盐区区域房产市场区生活消费条件海盐区住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位海盐县济开发区现先海盐房产市场作简概述
海盐房产：年房价翻番
受济发展桥建设双重利年海盐房产住宅均价格翻番房产市场呈现出供需两旺良势头
年海盐商品房供销面积呈断升态势开发楼盘供应求1998年2002年全县累计销售面积已达473年19月商品房销售预售面积分1026万方米2914万方米年期增长152143房产业商品化水空前提高全县购买住宅率接100空置面积持续减少年9月底全县商品房空置面积33万方米前年期减少147前年末全县商品房空置率42空置率低1998年107伴着房产市场购销两旺红火局面海盐县房产价格呈持续升走势统计报显示：1998年2002年全县商品房均价格年均增长143中2002年商品房均价格涨353年三季度房屋销售价格涨515涨幅二季度高出111百分点创历史新高增速排嘉兴5县（市）首位
商业物业：引领新轮投资行情
解引领海盐新轮房产行情项目商业产未35年海盐口着工业商业发展急剧增加购买消费力量会呈现出爆炸性增长态势基原：
首先海盐列中国百强县第43位城镇居民均收入高嘉兴均水甚跨海桥岸余姚慈溪高农民收入高嘉兴区均水正年两位数速度增长
次海盐桥济成跨国公司型企业首选工业基物流配送中心美国迈特方圣国际英国维京辉煌国际印度TVS集团连实德等企业海盐签订投资协议总投资超2亿美元
第三海盐境已开工开工杭州湾跨海桥总投资120亿秦山核电四期360亿杭浦高速海盐段等项目投资10费发生海盐超50亿海盐济拉动疑巨投资猛增口数量消费力提升情况海盐特需综合性购物消费广场商业航母项目——海盐新天已应运生邀请杭州厦限公司营规划理实施全程指导
解定位国首家县级shopping－Mall海盐新天广场建筑面积35万方米集购物住宿餐饮娱乐商务休闲旅游度假体海盐新天广场商铺产权营理权分离浙江源富拍卖公司通公开标卖方式销售该商铺年前正式开盘广受投资者关注
普通街商铺相海盐新天广场统规划配套更完善更容易形成商业氛围广场典型商铺结构：门面宽24米进深24米层高48米明显般街商铺更优秀目前海盐新天层典型商铺价格12万元方米总价商铺15万元左右
整县商品房住宅发展趋势然良现项目区块楼盘——海欣房产开发限公司宜家花城楼盘年1350元／方米开盘价路走现接3400元／方米海盐县目前口碑售价高楼盘案竞争手现该项目已进入三期开发销售中
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场家者首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积48763方米似7字形周边两条水质错河流农田农村居民区构成较整
该块位长安路西侧海兴路北侧远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原块周围村庄概面积30亩建议开发商政府协商取30亩开发权周边市政配套：元济中学城交中心学县公安局交警队信联社分社等
2块然景观环境质量
21然环境
该块总体属原区空气较型污染植水系丰富
块四方环境情况：
1南
条长安路直通城市繁华腹远眺现代市居民区隐约感受繁华市生活安静江南纯美生活交通四趋八达离尘离城生活穿梭城市繁华幽静水乡中直南秦山核电站基
2北
北面遥远片开阔带障碍物然村落散布间河流静静流脚河水清澈空气清新宁静美丽沪杭高速路北方横贯
3东
远方较开阔中部零星然村落东杭州湾海正建设中杭州湾跨海桥
4西
西视野开阔见正施工宜家花城（项目竞争手）印入眼帘元济中学文化教育氛围浓厚享受良教育环境
23项目城市走访
海盐县城交通道楼盘区均走访解
城市休闲区域董家路文昌西路交界带区域城市休闲区域相杭州河坊街城市商业中心区域新桥北路海滨东路交界带城市南部核电站建济适房区域区数济试房区楼盘走访中发现楼盘身外立面设计材均较般特色点（期实际操作中县城楼盘做更详细调研）
二项目区区域分析
1基础设施状况分析
11交通状况
块四周已初步形成交通体系东西南北均宽敞交通道济开发区位海盐县城北沪杭快速公路横穿开发区离沪杭高速公路出口15KM乍嘉苏高速公路出口7KM杭州湾桥新区东南濒世界著名潮汐区杭州湾东面紧邻国家类开放港口乍浦港乍嘉苏高速公路沪杭快速公路横贯新区边汽车北站正建设中公交线路3号线元济中学
12文环境生活配套设施
块周边商业网点金融机构齐全济开发区部配套城市部解决专业性市场酒吧网吧等娱乐设施教育机构元济中学城交中心学生活配套设施十分健全成项目开发劣势
三项目区域区住宅市场调查
31项目区总体规划土出情况
海盐县济开发区创建1992年7月1994年省政府批准省级济开发区总规划面积3951方公里中老区位县城武原镇北部建浙江省十五特色济开发区——海盐标准件工业城外商投资区海丰民营济开发区形成五金新型建材纺织（服装）电子医药造纸辅产业格局浙江省评十强济开发区
杭州湾桥新区创立2002年5月规划总面积50方公里首期批准规划257方公里已启动开发125方公里距老区10公里规划建成海南翼先进制造业基杭州湾畔绿色滨海新城区域核心城市物流口岸济开发区发展目标建成高新技术产业导现代化工业新区桥新区规划发展目标规划总面积50方公里2010年形成功配套设施齐全环境优美服务流国家级济开发区
32项目区开发现状态势
项目区目前开发住宅区竞争手宜家花城项目外区域住宅物业形态层高层联体墅湖区住宅呈现出明显走势特点：规模断扩价格稳步升社区文化浓郁层住宅畅销客源面扩展等期继续操作中价格付款方式区域发展供求关系物业形态户型物业理目标客源等８方面进行调查统计情况
四海盐消费者调查分析
期市场推广中目标消费群体作具体分析解
第四章
项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
营机会实质寻求识握企业进取市场空间
营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出项目住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济逐步稳定年国房产业进入升繁荣期项目开发营期正处阶段
②房产市场日趋规范住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①项目然环境海盐市独优远离市中心离市心较方便
②项目作县城企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③项目占规模适作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌海盐县民海盐县政府作出贡献
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
（1）整海盐县济发展较快私营民营企业年增加收入水断增加加县城规模建设活动整海盐县房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年海盐县规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整项目潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况良建设中汽车北站时候区交通相便捷物业增值性显易见未年里周边配套设施逐步完成项目销售适逢时
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
l 项目位海盐县城北济开发区决定体目标象济开发区周边区中高层消费群
n 消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
l 年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中高等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位类物业分析出结
3开发区已形成居住区群体项基础设施市政设施快
4竞争手宜家花城该区域具物业代优势
（产品定位具体建议见第六章项目开发建设建议）
第六章 项目开发建设建议
项目总体规划建议
①项目开发周期长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中规划设计中定充分根开发时市场情况进行设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿（政府部门规定绿化广场部分）两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说项目规划方案中建筑单体设计应采灵活户型变化立体效果
④然区目标顾客属中高收入阶层海盐样县城私家车相规划停车泊位文件规定住宅少05车位户商业办公06车位户业中位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层联体墅TOWNHOUSE）等
三区配套设施建议
1会未社区档次标志建议建设中型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
2时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育卫星电视等方位网络服务
3户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
4区应设型超市商场幼园等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章
项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
开发公司实际情况项目宜采取整体规划分期实施开发力创精品灵活变开发营策略
1整体规划面积规模房产开发显著特点块占面积73亩部分高层必须块进行整体规划分期实施
2分期实施该项目开发总建筑面积达6095375M2预计总投资约14亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块西北部分突破口：①块西北面环境交通条件相较宣传更方便②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目③景观效果考虑北风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
3开发基项目公司资金优势块身特点作出选择
①房产属资金密集性行业项目公司公司具备雄厚资金实力进行开发
②项目公司购置该块需成较低（相市中心言优惠政策）
③项目块处特区位优势市场前景（前文介绍）
④通开发公司迅速托项目品牌提升企业形象扩公司海盐县房产业界影响项目开发良基础
4力创精品项目区域品牌项目较少前提决定时助该项目品牌迅速提升开发公司海盐县房产业界知名度
5先环境房屋先现房全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资140193625万元民币
更详细投资计划设计实施改变调整
1建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建筑形式组合式：层70高层30
11土取费
土取费征费批租费总计 万元
12建安工程费
建安工程费2300元 M2计
13区配套费
区配套费140元 M2计
14道路绿化景点费
道路绿化景点费60元 M2计
15项目研究咨询规划设计费
根海盐县现行收费标准工程项目实际情况确定项目研究咨询规划设计费单价
16种配套税费
确定项目开发程中产种税费建安工程15记取
17项目理费
项目理费建安工程费3计取
18预见费
预见费建设工程3计取
2建设期利息
建设期利息动态计算考虑工程分期滚动开发续工程资金筹措通预售房款租金实现
3项目总投资
述建设投资建设期利息二项相加项目总投资计140193625万元
三项目实施进度安排
整项目建设应面市场进行分期开发时根市场变化断调整项目实施进度
项目投资费建筑总面积较根项目实际情况建议整项目分成三期次北南逐次开发（公建中心放第二期）
分：
工程前期
首期工程
二期工程
具体时间工程进度
第八章
项目开发营状况分析
章项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园学车库等公建项目中前者采销售形式公建项目采销售出租行营等种形式
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
建议层住宅价格 3200元 m 2
具体定价具体操作中制定详细价格体系
二项目销售计划
根项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准行确定项目销售计划表
三项目营成结算方法：
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入25计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加中营业税取销售收入5城乡建设维护税取营业税7教育费附加取营业税2三者合计销售收入545
④财务费项目开发营期间利息支出
四项目利润估算
根项目投资安排筹资方式建设进度销售情况 估算项目利润
第九章
项目开发营风险分析
章拟项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中高等档次面目标顾客居民数例较中高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑项目区位档次物业供量竞争手相较少海盐县居民住房消费意项目处区相潜居民项目档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着济开发区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章
结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入海盐县良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
前章节分析证中出结
三项目具突出优势
►项目潜需求量
►住宅区定位属中高档次供需圈具差异性广泛目标客户
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（济开发区）
四项目开发营风险较
项目开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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海盐县长安路西侧海兴路北侧
块项目行性研究报告
200412
目 录
第章 前言
报告编制目
二报告编制
三项目概况
第二章 项目开发营环境分析
2004年国济房产市场回眸
二嘉兴市房产市场概况
三海盐县城市总概况
四利投资济形势成分析
第三章 项目周边物业市场调查分析
投资块理环境
二海盐区区域分析
三项目区域区住宅市场调查
四海盐消费者调查分析
第四章 项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
二项目开发营优势点
三项目开发营机会点
第五章 项目定位
目标市场定位
二产品定位
第六章 项目规划建筑设计建议
项目总体规划建议
二住宅建筑设计建议
三区配套设施建议
四环境艺术设计建议
第七章 项目开发营策略投资估算
项目开发营策略
二项目投资估算
三项目实施进度安排
四项目投资筹资计划
第八章 项目开发营状况分析
项目销售计划
二项目销售收入估算
三项目营成估算
四项目利润估算
第九章 项目开发营风险分析
项目开发营风险策分析
第十章 结建议
第十章 结束语
第章 前 言
报告编制目
1项目开发营环境进行详细分析基础结合项目处区位环境该块市场价值进行合理评估
2项目行性开发营策划提出初步意见项目规划设计建筑方案设计环境艺术设计提出相应建议
3结合公司状况项目特点探索项目开发营行方式
4项目进行投资分析风险分析
5项目决策实施优化提出建议
二报告编制
1海盐市规划局规划方案
2国家建设部武汉市颁布房产相关法律政策
3嘉兴市统计局海盐县统计局
4现场勘察实调研资料
三项目概况
该块位嘉兴市海盐县长安路西侧海兴路北侧西侧团结港北侧盐北河总面积约73亩位海盐县济开发区该块基较整盐城规条武字（2004）018号文件批准通该块途居住类代号R2容积率13中高层住宅（中高层住宅建筑面积占住宅总面积65）时20建筑密度25绿化率35建筑限高层超五层（约15米左右含底层层高22米行车库）允许建高层高层住宅层数超16层（约48米左右）
根调查分析资料项目产品定位中高等档次住宅新区建筑形式采组合式：排屋层70高层30初步确定项目技术指标：
①总面积：48763方米合73亩
②容积率：125
③总建筑面积：6095375M2
中：排屋层住宅：39167625M2
高层住宅：18286125M2
公建面积：3500M2
建筑密度（暂设计方案法计算出建筑密度 建筑基底总面积÷建筑总面积）
⑤绿化率：35
（数周边物业指标参考提出该方案仅初步方案方面进步优化）
第二章
项目开发营环境分析
2004年国济房产市场回眸
投资机会孕育营环境中作基础性先导性房产业更宏观济社会政策环境握开发决策者关注首问题
n 宏观市场分析
l 国家统计局新发布国房景气指数报告显示年10月国房景气指数104879
月份微升004点年110月全国商品房均销售价格方米2758元年期相涨117增幅9月回落13百分点中商品住宅均销售价格方米2566元涨102全国房产投资总情况110月全国房产开发投资9526亿元增长289增幅月提高06百分点中商品住宅完成投资6461亿元增长279办公楼商业营业房完成投资分增长338347显然国家收紧根政策未效控制房产行业增长势头商品房均售价继续涨势头短期尚难改变房价进步升空间
l 房产百强企业全国市场占率普遍偏低百强企业市场规模化营模式凸现竞争力优势
体现市场占企业信品牌效应三方面
l 18号令第次房产业确立国济发展支柱产业标志着中国房产业正走成熟房产业
发展日趋规范化嘉兴市统计局提供房产统计快报显示年半年国家宏观调控项政策相继出台嘉兴市区房产开发开始降温逐步回理性房价稳中微升少数指标惯性作处高位运行态势日2004中国（浙江）房产著名品牌年会出关结认中国整房产市场目前正处快速增长时期少20年发展历程
l 省房产开发投资情况土信贷紧缩政策双重作省房产投资热进步降温19月全省房产开发投资7932亿元增长364增幅分13月16月回落10639百分点特点：
1住宅开发增长速度快办公楼商业营业房19月全省住宅投资6028亿元增长417增幅超出总速度53百分点办公楼商业营业房分投资3761008亿元增长345144增幅均低住宅投资
2二级资质企业增幅升三四级企业出现回落年部分企业面资金紧张状况实力雄厚企业优势突显19月总速度回落情况二级企业开发速度降反升分增长64948增幅13月升19954百分点三四级企业分增长41149增幅回落30217百分点
3银行贷款增幅进步滑19月国贷款位2787亿元增长46增幅13月回落257百分点年期回落509百分点占年资金重239回落68百分点9月末全省项应付款工程拖欠款增长22318
4市宏观调控反映差较衢州绍兴两市回落速度快幅度19月增幅分13月回落105514百分点16月回落2991百分点杭州宁波市滑速度较稳19月增幅分13月回落81151百分点16月回落6612百分点宏观严控市增幅升13月相增幅升温州嘉兴丽水市16月相增幅升温州舟山台州丽水市嘉兴市19月增幅达835速度明显偏高
二嘉兴市房产发展概况
n 产业投资热门行业年半年市区新开设房产开发公司24家6月末市区累计已房产开发公司105家总注册资金131799万元注册资金2000万元2000万元企业达26家占企业总数248％1000万元2000万元39家占371％500万元1000万元40家占381％
n 房产开发投资已开始回落年16月房产开发投资225463万元年期相增加9147％2003年半年降093％
n 商品房新开工面积达11041万方米2003年半年减少7493万方米降4043％中住宅开工面积7350万方米2003年半年减少9594万方米降5662％
n 商品房施工面积年新开工面积规模较结转年施工面积数量较半年达45269万方米2003年半年增加26018万方米增长13515％中住宅增加19776万方米增加11532％
n 商品房竣工面积持续走低半年仅1122万方米2003年半年减少5923万方米降8408％2003年期相降270％
n 商品房销售已趋缓半年累计销售面积2330万方米年期减少1339万方米降3649％2003年半年减少4318万方米降6495％
n 空置房继续减少仅439万方米2003年半年相减少22988％
土开发面积土购置面积双双降半年分1453万方米3089万方米分2003年半年降7106％7332％
n 商品住房价格稳中微扬涨幅逐季回落年季度住宅均价3676元较年四季度涨69二季度住宅均价3742元方米季涨179房价处全省中游
n 二手房源充裕房产超市统计市民登记求转出租房源八千套左右选择余较楼盘成交约减少二成价格年半年相回落二手房源增加宏观调控措施出台直接关手房销售旺直接影响二手房市场原先准备进行投资投机购房市民纷纷释放原订购住房避免风险持币观已成市民购房消费心态特征
n 市场交易活跃价格断攀升二季度市区房产市场非常火爆市统计局调查统计：年季相二季度市区商品房销售额增长190．9％房屋销售价格涨15．3％价格季涨5．3％综观二季度市区房屋销售价格变动态势三特点：房屋价格涨幅扩二季度市区房屋销售价格年季升15．3％涨幅较季度提高4．7百分点二类房屋销售价格涨幅均达两位数中商品房销售价格涨15．4％私住房销售价格涨14．9％商品房中层住宅写字楼商业房价格涨幅明显高层住宅墅价格涨幅层住宅高层住宅墅写字楼商业房销售价格分涨16．7％12．1％10．1％15．0％15．7％私住房（二手房）中住宅非住宅销售价格分涨12．4％20．7％
三海盐县城市总概况
海盐县位浙江省北部富庶杭嘉湖原处北纬30o21′47″30o38′29″东120o43′21″12o02′55″南离省会杭州98公里北距海118公里东濒杭州湾西北邻苏州东南通宁波海盐置县秦历史悠久素鱼米乡丝绸府礼仪邦旅游著称1985年国务院列入海济开放区辖武原澉浦秦山等8乡镇全县陆面积507方公里江口海湾面积5649方公里总口37万县境处太湖中心碟形盆边缘势东南西北倾斜原南部原低丘区西部原水网区东部属原海涂区杭嘉湖南排工程长山闸南台头闸建境海盐处北亚热带南缘四季分明日充足气候温湿润典型东亚季风气候
改革开放海盐济社会事业蓬勃发展2003年全县国民济继续保持较快增长全年实现生产总值1108亿元价格计算年增长328(扣核电工业核电建筑业全县实现生产总值8011亿元年增长170)中：第产业实现增加值932亿元增长126第二产业实现增加值7528亿元增长446中工业增加值6905亿元增长498第三产业实现增加值262亿元增长139第二三 产业生产总值中例年100：621：279调整84：679：237全县均生产总值30375元年增长328折合3670美元
海盐区位优势天独厚交通便捷基础设施配套具良发展条件投资环境拥省级济开发区1省级风景区1级文物保护单位40处国第座行设计建造秦山核电站座落境县域济发展迅速农业生产稳步发展农村济蒸蒸日中国重点商品粮苗猪生产基县工业体系日趋完善已形成化纤丝绸电子机械饲料建材等六支柱产业外型济发展卓成效海盐县现学63中学18省级重点高中2职业中学2技工学校1中学校学生2157万学校学生29404万义务教育学龄口入学率达9999％初中毕业升高中升学率达8722％高中毕业生升学率达7626％海盐县类医疗卫生机构58卫生技术员1206卫生事业床位总数达967张中综合医院2家（海盐民医院乙级甲等医院）专科医院2家乡镇卫生院11家基形成医疗防疫妇幼保健卫生执法药品检验医疗科研医学教育组成适应社会需卫生事业服务体系县乡村三级医疗预防保健网络
交通概况：
①公路：沪杭快速通道（接A4高速公路）01省道沪杭线贯串全县乍嘉苏高速公路县杭州湾桥接轨2006年杭州湾桥建成海盐成沪杭苏甬黄金区域区位中心沪杭苏甬双线交汇交通枢纽形成四城市1时达交通网络
②铁路：铁路嘉兴客运站货运站铁路河水运联运站距海盐35公里海宁客运站货运站距开发区30公里
③河航运：六申河航道位县城五级航道直通黄浦江航道力300吨级
④空运：距海虹桥国际机场海浦东国际机场杭州萧山国际机场均100公里
⑤海运：距海港120公里乍浦港17KM乍浦港二期海盐县境
海盐县处亚热带季风性气候季风显著四季分明气候温全市均气温162——165℃冷月（1月）均气温39——44℃热月（7月）均气温282——287℃全年霜期234——246天8－9月份台风季节陆部分坐落海盐－钱清凸起凸起形成二叠纪末距250万年现代层海相沉积灰黑色粉砂质粘土陆相河流沉积灰绿色锈黄色粘土砂砾层总厚度约100－220米表承载力般8－12吨方米质结构稳定
旅游核电海盐两 方特色省级风景名胜区南 北湖素享西湖美誉 汇湖光山色海涛 体 景色独特县城绮园玲珑 幽雅列全国十名园 建中国第座行设计建 造核电站——秦山核电站秦 山核电
三期四期工程已相继 动工
海盐县英杰踵接贤辈出钟灵毓秀名胜荟翠海盐山海湖皆秀南北湖水态山容玲珑逸秀白塔山海景山色野趣情浓绮园山野风光幽静闲适更誉夜普陀称云岫庵浙江第阁称千佛阁江南八达岭称谭仙石城天奇观—日月升等风景名胜已成沪杭旅游线颗璀灿明珠
吸引海外游纷沓海盐山海湖风光秀丽名胜古迹众社会项事业全面发展海盐建设成杭州湾畔滨海新市浙江文化旅游名城海南翼济强县
四利投资济形势成分析
（） 国家宏观济影响
2004年中国济保持高速度增长良势态消费结构继续升级消费需求明显加速企业投资活力然强劲出口增势趋缓三需求结构更加合理物价涨幅合理范围受济增长机制增强影响2004年中国济保持高速增长良态势2003年政府适度微调政策作2004年中显现半年济增速趋缓全年济增长呈倒Ｖ型季度增速稳定二季度受年期基数影响高三四季度走低全年ＧＤＰ增长85％左右消费需求明显加速投资出口增势趋缓三需求结构更趋合理物价涨幅合理范围国民济协调性稳定性增强 国家统计局统计显示2004年10月份全国完成工业增加值488524亿元增长157年1—10月份全国累计完成工业增加值4374612亿元增长169统计显示10月份轻工业完成增加值158616亿元增长151重工业完成增加值329909亿元增长1661—10月份轻工业累计完成增加值1429908亿元增长155重工业累计完成增加值2944703亿元增长184
（二） 海盐县济发展势头良
2004年海盐县济发展列入全国县域社会济综合发展指数前100位
总体百强县综合实力强劲国富民富兼顾充满活力具特色均衡发展县域济发展树立优秀榜样百强县具特点：
1济总量观综合发展水较高国民济中占重位
根2003年分县统计结果百强县国土面积仅占全国全部县域面积13口占全部县域7国生产总值占全部县域235财政总收入占335城乡居民储蓄存款余额占245
全国百强县2003年县域均GDP总值达163亿元均财政收入176亿元中方财政收入86亿元年相百强县GDP总量增长19财政总收入增长26中方财政收入增长35
均GDP衡量前十强部分百强县济发展水接甚超京津沪江浙粤等级城市均水
汇率换算前十强部分百强县均GDP达5000美元左右接中等收入国家购买力价换算均GDP接中收入国家
2民生活水迅速提高指标接基实现全面康目标
百强县2003年均GDP24万元均财政收入2600元均农民纯收入5400元均岗职工工资收入16万元指标通讯设备拥率高中入学率等已达康水
3基础设施极改善城乡体化进程加快
年着高速路网建设许百强县市距离缩短2时成功纳入市济圈县域通讯设施市政建设环境美化达高水公路密度达082公里均公里百户拥电话109门百户拥民汽车98辆城乡体化进程明显加快
4投资活跃出口强劲发展充满活力
2003年百强县县均完成基建设投资179亿元县均贷款余额112亿元实际利外资总额达15亿美元分年增长733746县均出口总额达65亿美元年增加41
5济结构调整取较成效强势产业确立形成批国际竞争力著名企业著名品牌
统计2003年百强县非农产业增加值重达916农林牧渔劳动力劳动力中重384规模企业数达37344家销售收入达2万2千亿元济结构调整程中百强县般确立强势产业农产品加工业制造业普通工业高科技产业百强县根身条件显身手竞争力明显提升产生批著名企业著名品牌
6城乡统筹发展走前列三农问题较解决
百强县特点城乡统筹发展切实贯彻落实部分县初步实现农村城市化农业产业化农民居民化农村教育卫生事业全面发展基普高中教育农村社会保障体系初步建立三农问题较解决
项指标出海盐县济发展指标均达百强县项指标值济发展趋势良发展势头强劲
（三）杭州湾区域济发展影响
全省房产价格变动涨绝趋势房屋销售房屋租赁土交易等指标绝数城市表现出价格涨态势省统计局统计省城调队抽样调查显示半年浙江省房屋销售价格年期涨158涨幅年扩31百分点房价涨幅创新高时国家系列宏观调控政策作省房产投资连续高速增长态势开始放缓16月全省开发投资额502亿元增长403增幅15月回落整整9百分点新购置土面积已连续3月幅降16月降幅达262土开发投资额新开工房屋面积银行贷款增幅分15月回落433426百分点土金融信贷紧缩政策已全面发挥作市开发投资速度均程度回落16月衢州台州两市投资增幅分15月回落289198百分点宁波嘉兴湖州绍兴舟山五市回落幅度10百分点左右杭州温州金华丽水市增幅分回落35380571百分点半年全省11市中房屋销售价格涨幅超全省均水宁波湖州绍兴嘉兴衢州丽水舟山涨幅分159195243278244255216杭州温州金华台州房价涨幅低全省均水涨幅分118139134104
浙江省房屋销售价格年期涨158期城镇居民支配收入123增幅高出35百分点期GDP增长155增幅高出03百分点
着杭州湾区高速公路贯通三时交通圈逐步成型抬升土商业开发价值杭州湾跨海桥启动房产开发商预言宁波嘉兴楼市会长段时间铂金期项目处块正毗邻杭州湾桥理区域优势显著
交通巨变杭州湾区居民渐渐意识土种稀缺资源土渐渐成值钱东西年前亩十万元现亩百余万元城市房价节节升时座破破烂烂建筑夷城中村变成市民活动广场天享受着美轮美奂环河绿化便利交通亮丽公园清新空气等等花团锦簇间现代化建筑区招手嘉兴作融入桥济嘉兴第站———海盐县海欣房产开发限公司宜家花城楼盘年1350元／方米开盘价路走现接3400元／方米海盐滨海城奇迹房价猛涨极吸引投资者嘉兴市域原先服装皮革等行业积累定济实力企业现纷纷涉足房产
充分资料基础综合述房产投资环境分析济形式成分析出结：项目区域济发展形式喜日趋规范房产关政策法规利房产市场进步发展活跃说项目投资机会选择决策段选择决策两方面充分科学根
第三章
项目周边物业市场调查分析
项目调查行性研究工作基础域选择进行项生活指标调查次调查分析针拟投资块理环境海盐区区域房产市场区生活消费条件海盐区住宅消费者等方面调查项目行性分析研究提供充实研讨
该项目位海盐县济开发区现先海盐房产市场作简概述
海盐房产：年房价翻番
受济发展桥建设双重利年海盐房产住宅均价格翻番房产市场呈现出供需两旺良势头
年海盐商品房供销面积呈断升态势开发楼盘供应求1998年2002年全县累计销售面积已达473年19月商品房销售预售面积分1026万方米2914万方米年期增长152143房产业商品化水空前提高全县购买住宅率接100空置面积持续减少年9月底全县商品房空置面积33万方米前年期减少147前年末全县商品房空置率42空置率低1998年107伴着房产市场购销两旺红火局面海盐县房产价格呈持续升走势统计报显示：1998年2002年全县商品房均价格年均增长143中2002年商品房均价格涨353年三季度房屋销售价格涨515涨幅二季度高出111百分点创历史新高增速排嘉兴5县（市）首位
商业物业：引领新轮投资行情
解引领海盐新轮房产行情项目商业产未35年海盐口着工业商业发展急剧增加购买消费力量会呈现出爆炸性增长态势基原：
首先海盐列中国百强县第43位城镇居民均收入高嘉兴均水甚跨海桥岸余姚慈溪高农民收入高嘉兴区均水正年两位数速度增长
次海盐桥济成跨国公司型企业首选工业基物流配送中心美国迈特方圣国际英国维京辉煌国际印度TVS集团连实德等企业海盐签订投资协议总投资超2亿美元
第三海盐境已开工开工杭州湾跨海桥总投资120亿秦山核电四期360亿杭浦高速海盐段等项目投资10费发生海盐超50亿海盐济拉动疑巨投资猛增口数量消费力提升情况海盐特需综合性购物消费广场商业航母项目——海盐新天已应运生邀请杭州厦限公司营规划理实施全程指导
解定位国首家县级shopping－Mall海盐新天广场建筑面积35万方米集购物住宿餐饮娱乐商务休闲旅游度假体海盐新天广场商铺产权营理权分离浙江源富拍卖公司通公开标卖方式销售该商铺年前正式开盘广受投资者关注
普通街商铺相海盐新天广场统规划配套更完善更容易形成商业氛围广场典型商铺结构：门面宽24米进深24米层高48米明显般街商铺更优秀目前海盐新天层典型商铺价格12万元方米总价商铺15万元左右
整县商品房住宅发展趋势然良现项目区块楼盘——海欣房产开发限公司宜家花城楼盘年1350元／方米开盘价路走现接3400元／方米海盐县目前口碑售价高楼盘案竞争手现该项目已进入三期开发销售中
投资块理环境
土生资源项目土价值种素综合作结果土处理位置周边然环境文环境市政配套楼盘品质等决定块部分市场家者首先块环境入手调查分析
1土性质理位置综述
块面积：净面积48763方米似7字形周边两条水质错河流农田农村居民区构成较整
该块位长安路西侧海兴路北侧远农田整块较整丘陵山包块延伸四周致原块周围村庄概面积30亩建议开发商政府协商取30亩开发权周边市政配套：元济中学城交中心学县公安局交警队信联社分社等
2块然景观环境质量
21然环境
该块总体属原区空气较型污染植水系丰富
块四方环境情况：
1南
条长安路直通城市繁华腹远眺现代市居民区隐约感受繁华市生活安静江南纯美生活交通四趋八达离尘离城生活穿梭城市繁华幽静水乡中直南秦山核电站基
2北
北面遥远片开阔带障碍物然村落散布间河流静静流脚河水清澈空气清新宁静美丽沪杭高速路北方横贯
3东
远方较开阔中部零星然村落东杭州湾海正建设中杭州湾跨海桥
4西
西视野开阔见正施工宜家花城（项目竞争手）印入眼帘元济中学文化教育氛围浓厚享受良教育环境
23项目城市走访
海盐县城交通道楼盘区均走访解
城市休闲区域董家路文昌西路交界带区域城市休闲区域相杭州河坊街城市商业中心区域新桥北路海滨东路交界带城市南部核电站建济适房区域区数济试房区楼盘走访中发现楼盘身外立面设计材均较般特色点（期实际操作中县城楼盘做更详细调研）
二项目区区域分析
1基础设施状况分析
11交通状况
块四周已初步形成交通体系东西南北均宽敞交通道济开发区位海盐县城北沪杭快速公路横穿开发区离沪杭高速公路出口15KM乍嘉苏高速公路出口7KM杭州湾桥新区东南濒世界著名潮汐区杭州湾东面紧邻国家类开放港口乍浦港乍嘉苏高速公路沪杭快速公路横贯新区边汽车北站正建设中公交线路3号线元济中学
12文环境生活配套设施
块周边商业网点金融机构齐全济开发区部配套城市部解决专业性市场酒吧网吧等娱乐设施教育机构元济中学城交中心学生活配套设施十分健全成项目开发劣势
三项目区域区住宅市场调查
31项目区总体规划土出情况
海盐县济开发区创建1992年7月1994年省政府批准省级济开发区总规划面积3951方公里中老区位县城武原镇北部建浙江省十五特色济开发区——海盐标准件工业城外商投资区海丰民营济开发区形成五金新型建材纺织（服装）电子医药造纸辅产业格局浙江省评十强济开发区
杭州湾桥新区创立2002年5月规划总面积50方公里首期批准规划257方公里已启动开发125方公里距老区10公里规划建成海南翼先进制造业基杭州湾畔绿色滨海新城区域核心城市物流口岸济开发区发展目标建成高新技术产业导现代化工业新区桥新区规划发展目标规划总面积50方公里2010年形成功配套设施齐全环境优美服务流国家级济开发区
32项目区开发现状态势
项目区目前开发住宅区竞争手宜家花城项目外区域住宅物业形态层高层联体墅湖区住宅呈现出明显走势特点：规模断扩价格稳步升社区文化浓郁层住宅畅销客源面扩展等期继续操作中价格付款方式区域发展供求关系物业形态户型物业理目标客源等８方面进行调查统计情况
四海盐消费者调查分析
期市场推广中目标消费群体作具体分析解
第四章
项目开发营优势点机会点分析
房产投资项目开发营机会形成模式
营机会实质寻求识握企业进取市场空间
营机会外部市场环境条件中利条件综合态势企业身优势结合
营机会转化项目性成激烈市场竞争中项目优势点竞争点卖点
二项目开发营优势点
报告二三部分该项目作开发营环境分析时已作许讨现该项目真正突出项目住宅市场优势点集中
（1）项目开发营期年相关济势
①国家宏观济逐步稳定年国房产业进入升繁荣期项目开发营期正处阶段
②房产市场日趋规范住宅业房改金融投资财政市场理等政策逐步位住宅业面利政策法规环境
③置业意识——古中国文化观念组成部分已重新泛起成全社会占导位消费观念全社会康家庭消费首先集中住房条件改善方面
（2）项目区位优势段优势发展空间规模
①项目然环境海盐市独优远离市中心离市心较方便
②项目作县城企事业单位员私营民营企业家理想生活基
③项目占规模适作济住房置业理想方
（3）项目公司企业领导核心公关系状态
①项目开发公司领导核心实行新组建班子事财务理等方面实行全新体制
②项目开发公司领导层营思想应营造精品品牌海盐县民海盐县政府作出贡献
述优势点正确运利开发项目造良基础
三项目开发营机会点
（1）整海盐县济发展较快私营民营企业年增加收入水断增加加县城规模建设活动整海盐县房市较活跃利新项目马开工
（2）项目区域位置远离市中心然环境天独厚加成较市中心类物业便宜年海盐县规模开发建设整区域基础设施市政设施断完善健全更利新项目未前景整项目潜购买力相分量正项目开发机会点
（3）项目目前交通状况良建设中汽车北站时候区交通相便捷物业增值性显易见未年里周边配套设施逐步完成项目销售适逢时
第五章 项目定位
面竞争激烈房产市场公司建立品牌形象必须长短目标兼顾实施品牌战略项目定位时须区域交通环境配套设施文文化等种素综合考虑
目标市场定位
l 项目位海盐县城北济开发区决定体目标象济开发区周边区中高层消费群
n 消费群界定
1 高校科研院高级职称士
2 民营私营企业家体老板
3 行政企业事业单位级领导
4 附居民区部分富裕居民购房二次换房需
l 年龄判断30－45岁
购买目例次判断：纯住住兼投资型
二产品定位
根项目周边环境物业市场调查分析项目定位中高等档次基激烈竞争市场状况项目处环境位前提作出明智决策原
1相言项目区位位置远离市中心成较低
2项目区位类物业分析出结
3开发区已形成居住区群体项基础设施市政设施快
4竞争手宜家花城该区域具物业代优势
（产品定位具体建议见第六章项目开发建设建议）
第六章 项目开发建设建议
项目总体规划建议
①项目开发周期长规划设计中立足现实着眼未充分体现持续发展策略建议总体规划设计中规划设计中定充分根开发时市场情况进行设计
②总体规划中应兼顾块周边环境尤注意项目建成周边景观社区员视觉效果突出环境设计宗旨绿中公建公建中绿（政府部门规定绿化广场部分）两手法营造两中心形成集中景观效利土发挥投资潜突出21世纪居住社区整体特色
③总体说项目规划方案中建筑单体设计应采灵活户型变化立体效果
④然区目标顾客属中高收入阶层海盐样县城私家车相规划停车泊位文件规定住宅少05车位户商业办公06车位户业中位置原部分拥私家车建议区交通方面充分做车分流规划停车位
⑤设计规划建立城市——社区——区——组团——院落——家庭尺度序列综合考虑外交通公设施行政理环境保护技术济求合理布局站城市高度社区建设居民创造城市完美谐居住环境
二住宅建筑设计建议
1住宅设计适度超前里超前仅仅面积问题更重功质量方面适度超前求设计员必须考虑数10年生活方式需求变化果天设计开发住宅想明天话住宅肯定会备受青睐肯定会成销售中强力卖点
2住宅设计应充分体现原想住户想细节处理应体现出关怀尊重实现动静分开洁污分开特童居室更予周细致考虑正说：孩子户型部布置应外分区动静分区生理分室功分室等求设计
3住宅外观设计采目前流行欧式风格色彩简洁明快阳台天沟局部墙等细部色彩点缀做统中变化
4建筑材料方面量采新材料新产品统计数表明已建成正建成具康时代特征住房中新材料新产品新技术采率外墙材料60屋面保温防水材料90线集中综合布置40
5户型设计样化包括面布局样化建筑面积规模变房型设计样化（面复式）物业档次样化（层洋楼高层联体墅TOWNHOUSE）等
三区配套设施建议
1会未社区档次标志建议建设中型豪华会设童游乐场健身房图书馆影视厅娱乐室等休闲活动设施
2时代已进入数字化信息时代住宅区智化成发展必然趋势时代合拍拟建区应引领智化生活新潮流建议引进线电视电信计算机三网合线路全部采电缆整区实行24时实时监控提供动抄表媒体服务网络教育卫星电视等方位网络服务
3户设独立水电煤气表区采变频供水系统水净水系统保证户生活水质量
4区应设型超市商场幼园等公建设配套设施户日常生活提供方便充分体现出社区生活现代化四环境艺术设计建议
着生活水提高买环境观念已数居民接受景观优势成众区卖点前未相长段时间买房考察室布局质量区整体规划等素外越越重视环境实际反映追求然谐统远离喧闹闹腾嘈杂市种心态
基述原项目身环境优势开发公司进行块整体规划设计时仅兼顾块周边环境更注意区环境艺术设计建议公司聘请专业环境艺术设计员进行设计期达较环境效果
述优化建议仅仅思路设计员握总体原前提更突破
第七章
项目开发营策略投资估算
根报告前六章述分析章着重讨项目开发营策略项目投资进行估算工程实施进度作出安排制订相应项目筹资计划投资计划
项目开发营策略
开发公司实际情况项目宜采取整体规划分期实施开发力创精品灵活变开发营策略
1整体规划面积规模房产开发显著特点块占面积73亩部分高层必须块进行整体规划分期实施
2分期实施该项目开发总建筑面积达6095375M2预计总投资约14亿元民币左右规模投资次性开发资金筹取难度较时房产市场变幻莫测决定着风险较分期实施利根市场需求变化时调整物业功重新定位规避风险
根项目块现状分析建议项目块西北部分突破口：①块西北面环境交通条件相较宣传更方便②规划方面考虑该区域具相独立性作独立项目③景观效果考虑北风景较房产项目般较区位项目放阶段实施
3开发基项目公司资金优势块身特点作出选择
①房产属资金密集性行业项目公司公司具备雄厚资金实力进行开发
②项目公司购置该块需成较低（相市中心言优惠政策）
③项目块处特区位优势市场前景（前文介绍）
④通开发公司迅速托项目品牌提升企业形象扩公司海盐县房产业界影响项目开发良基础
4力创精品项目区域品牌项目较少前提决定时助该项目品牌迅速提升开发公司海盐县房产业界知名度
5先环境房屋先现房全面发动宣传攻势
建议项目首期预售前先做环境配套等形象工程公司实力展示助形象工程增强购房者项目信心
二项目投资估算
项目总投资建设投资建设期利息两部分组成估算项目总投资140193625万元民币
更详细投资计划设计实施改变调整
1建设投资
建设投资包括土取费建安工程费区配套费道路绿化费项目研究咨询规划设计费种税费项目理费等项目
建筑形式组合式：层70高层30
11土取费
土取费征费批租费总计 万元
12建安工程费
建安工程费2300元 M2计
13区配套费
区配套费140元 M2计
14道路绿化景点费
道路绿化景点费60元 M2计
15项目研究咨询规划设计费
根海盐县现行收费标准工程项目实际情况确定项目研究咨询规划设计费单价
16种配套税费
确定项目开发程中产种税费建安工程15记取
17项目理费
项目理费建安工程费3计取
18预见费
预见费建设工程3计取
2建设期利息
建设期利息动态计算考虑工程分期滚动开发续工程资金筹措通预售房款租金实现
3项目总投资
述建设投资建设期利息二项相加项目总投资计140193625万元
三项目实施进度安排
整项目建设应面市场进行分期开发时根市场变化断调整项目实施进度
项目投资费建筑总面积较根项目实际情况建议整项目分成三期次北南逐次开发（公建中心放第二期）
分：
工程前期
首期工程
二期工程
具体时间工程进度
第八章
项目开发营状况分析
章项目销售分期计划作出安排估算项目开发营收入成利润投资利润计算项目资金现金流量财务净现值财务部收益率
项目中包括公寓式住宅高层住宅幼园学车库等公建项目中前者采销售形式公建项目采销售出租行营等种形式
公建项目中部分非营性物业物业理办公室变电站部分收益较少物业投入定营费幼园
项目价格定位
根项目周边类物业价格销售情况分析结合项目建筑成竞争手市场需求等方面情况项目作价格定位：
建议层住宅价格 3200元 m 2
具体定价具体操作中制定详细价格体系
二项目销售计划
根项目营策略实施进度安排物业供需状况调查物业设计水准行确定项目销售计划表
三项目营成结算方法：
项目营成包括：建造成销售成销售税金财务费
中：
① 建造成（年销售收入项目营总收入）×总建筑投资
述公式仅似计算
②销售成含广告费员工资办公费等销售收入25计取
③销售税金包括营业税城乡建设维护税教育费附加中营业税取销售收入5城乡建设维护税取营业税7教育费附加取营业税2三者合计销售收入545
④财务费项目开发营期间利息支出
四项目利润估算
根项目投资安排筹资方式建设进度销售情况 估算项目利润
第九章
项目开发营风险分析
章拟项目进行盈亏衡分析敏感性分析测度开发营风险然项目运作中风险进行定性研究提出相应策
项目开发营风险策分析
房产开发营风险般包括宏观济政治风险政策风险市场风险资金运作风险企业风险等根报告关项目开发营环境分析项目定位项目技术济分析出项目具较强抗风险力确定性素带风险
1市场风险
项目住宅区定位中高等档次面目标顾客居民数例较中高收入阶层求区仅仅满足基居住需求具较高居住题体现关怀尊重现代居住社区项目公司带两方面求方面项目设计中精雕细刻未开发产品符合目标顾客求方面广市场顾客面前展现出物业众魅力优势
产品供需求应该保持相衡否会受市场惩罚房产市场产品定位方面考虑项目区位档次物业供量竞争手相较少海盐县居民住房消费意项目处区相潜居民项目档次物业需求量较面项目须档差异变化中体现性谋求市场着济开发区发展项设施兴建促进项目区周边环境改善促目标顾客量增加密切注意目标顾客群变化踪调查作出应变
2项目资风险
项目筹资计划中绝部分资金通销售收入实现期销售收入期项目投资果计划实现整项目较困难反果超额完成计划促整项目利完成
鉴述原首期项目建设程中区配套设施建设步进行购房者项目足够信心时首期项目预售中适加营销费重发动销售宣传强力攻势
3企业风险
企业风险包括营善销售力理水低等方面项目公司项目目标市场选择产品定位选择资金筹措选择开发方式选择营销方式选择等方面决策否足够理解达成识具体实施环节中否准确位显十分重
项目成收入敏感性分析情况项目成素更敏感项目开发营中认真做项目成控制工作时加强销售宣传力度相关工作确保预期目标实现
第十章
结建议
项目拥较投资环境机遇
国民济持续稳定发展住房制度改革深入海盐县良房产市场环境政府项目公司开发项目鼎力支持居民改善居住条件期购买力水等等基方面项目提供较投资环境机遇
二项目济具较强行性
前章节分析证中出结
三项目具突出优势
►项目潜需求量
►住宅区定位属中高档次供需圈具差异性广泛目标客户
►项目较周边环境（包括然文交通等环境）
►项目处块发展前景较（济开发区）
四项目开发营风险较
项目开发拆迁负担土开发权取费相较低开发运作程中享受政府提供诸优惠政策实施中辅全程科学决策控制应稳获预期投资收益
五项目实施难点
项目实施难点：
1项目开发程中方面工作协调难度
2项目定位题定难度设计工作完成定位相应确定实施程中需根具体情况断完善
3房产行业竞争激烈项目公司需建立支高素质营销队伍采取全权委托中介代理销售方式
六强化项目进程中投资质量进度控制注重发生利条件变化素预测防范策保证项目期完成
1 严格执行设计标准积极推广标准设计
2 时工程进度进行偏差分析调整续工作
3 工程质量保证标准工程阶段进行工程质量理
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