南京河西市场调研报告
第部分 市场调研
目 录
第章 项目城市商品住宅市场综合分析
总供量分析
二 总需求量分析
三 价格趋势
四 消化状况分析
五 购房面积户型分析
六 购房性特点分析
七 房产市场综合评述
第二章 项目区域重点竞争楼盘分析
售物业
二 售物业
三 建物业
四 物业性
五 结
第三章 目标客户市场需求分析
第章 项目城市商品住宅市场综合分析
总供量分析
1供量分析
1995—2004年半年商品住宅开发投资面积等指标览表
年份 房产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元） 住宅施工面积(万㎡) 住宅竣工面积（万㎡） 住宅交易面积（万㎡）
1995 5945 292 60236 23078
1996 697 3394 54378 27567 178
1997 7289 3617 53575 20787 215
1998 10106 5879 61182 27046 253
1999 9791 6221 68693 31433 2222
2000 9934 6642 65859 29755 2542
2001 111 7528 74395 30896 30523
2002 13763 9657 9096 37443 34192
2003 1838 1293 12550 33624 40016
2004半年 8032 5538 155861 12132 16891
图出1995年2004年南京房产市场投资开发力度加仅2004年半年住宅开发投资量接1998年全年投资量施工面积年增幅明显2004半年施工量已超2003年全年施工量体现出住宅开发量飞速增长竣工面积增长缓慢2003年甚出现负增长现象定程度影响供需衡需求量高速增长供量会造成供应求商品住宅销售面积稳增加表现南京房产市场整体供略求态势呈现供需两旺局面
22004半年南京房产供量预测
供应稳步增加总体供求矛盾继续缓解结构性矛盾存
2003年全市招拍挂出614公顷土2002年增加33倍2004年国土部门供应土1000公顷2003年开工面积施工面积幅增长2004年供应量增长总体供需矛盾会进步缓解2004年半年全市商品住宅市量39056万㎡预计半年市量肯定会超半年市量原2004年半年房产投资增幅达3407％2003年出614公顷土部分2004年半年进入市场2003年新开工面积达73928㎡半年左右建设基市销售保守估计2004年半年市量会达400～500万㎡
二总需求量分析
1总需求量述
目前推动南京房产开发投资断增加动力强烈市场需求构成南京房产市场需求体包括拆迁投资购房结婚改善居住环境城市化进程带购房意消费者消费渐渐趋理性化物业品质需求越越高少会出现风性质盲目消费现象
2总需求量结构分析
图表出：
（1）2004年半年拆迁购房需求例较2003年底降原拆迁进程缓慢造成拆迁进度缓慢原拆迁中存方面问题没解决时旧城改造力度减缓导致需求量开始减少
（2）投资购房减少受政府宏观调控影响特受2004年4月1日起开始实施禁炒令银行紧缩银根政策影响短期投资目投资购房需求降
（3）结婚购房需求稳定着城市化程度提高南京市口基数断增加结婚数增加结婚购房需求2004年直稳中升部分群南京商品住宅需求中稳定组成部分
（4）改善居住环境购房需求增长迅速年着南京济飞速发展居民收入显著提高城市居民提高生活质量需求越越强烈改善居住环境购房需求幅升升例达8百分点幅度较
（5）城市化进程购房需求增长较快作城市南京城市化进程加快城市区域扩迅速扩城市口数量形成城市商品住宅需求持续增长动力南京城市发展规划年城市化进程会保持2％左右年约11万成南京市城市口
群中投资购房改善居住环境购房购买者成项目目标客户群
32004年半年总需求量预测
需求保持旺盛势头2004年半年房产市场需求2003年基础会继续升
（1）动需求方面着市济快速稳定发展2004年南京市均支配收入会持续增长2004年1－6月南京市居民支配收入增长137％着济收入增长居民改善居住需求量相应断增加
（2）动需求2004年半年拆迁工作减缓半年伴城市建设加速南京市加速拆迁进度半年相动需求较快增长
（3）南京市城市化水稳步提高城市规模稳定扩张带动型需求会稳定幅增长
（4）2004年半年央行关利率调整性较投资性购房需求会保持相程度消费信心会恢复
综述维持南京市需求增长素利需求增长2004年半年南京市商品住宅需求增幅高半年
三价格趋势
1南京年房产价格走势分析
19992003年南京市房价年度涨幅较图
两表格数出： 2000年开始2004年半年南京房价处相较快增长态势区域河西房价涨幅高原政府力开发河西政策导着十运会召开河西基础设施配套日趋完善2004年半年河西均价达5700元方米预计2004年度河西涨势然会保持较高幅度
22004年半年房产价格趋势
2004年半年房产价格较稳幅升会出现太波动
（1）年市供求形势继续转市场总体供略求抑制价格幅升年宏观调控措施成效明显原材料价格幅涨局面控制现建筑材料价格稳定
（2）供求没失衡然合理正常区间方利素支持开发企业信心会出现抛盘现象半年拆迁量进步增加稳定市场定作
（3）开发商成商品房品质提升会维持房产价格稳定
总体半年房产价格会保持定程度稳定少数板块江宁江北供需例较存定程度供求板块价格难维持半年路涨情形出现定程度盘整
四消化状况分析
1商品住宅销售状况分析
数显示：2003年南京市商品住宅销售市场直较稳2003年二季度契税调整原外季度销售量基稳增加涨幅达5—10市场较稳定没受时性素影响出南京房产市场着健康稳定形势发展
2供需例状况分析
图出价格供需求例供需例状况：
（1）需求方米3500元价位段占462严重供应求
（2）需求35005000元米价位段占40供求基衡
（3）需求5000元7000元米价位段占总量6实际供例达342属严重供求
（4）需求7000元方米价位段占11实际供例71供求然部分客户基数较购买力强销售时注意策略
五购房面积户型分析
1购房面积需求分析
通2003年发现购房者 81－100㎡121－140㎡141－160㎡161－200 ㎡201㎡五种面积住房需求均定程度升尤81－100㎡面积段升52％101－120㎡面积段降低28％出收入水增幅限房价持续走高情况购房者住房面积需求逐渐两极分化济力强购房者追求更高生活居住品质需求面积逐渐增济力般购房者满足基居住需前提着重考虑控制总面积便达控制总价目开发企业开发产品时单体设计套型设计方面应充分考虑潜购房者面积需求新变化三房套型设计应面积配提高100㎡左右例适减少110－120㎡三房例便够更适应市场需需注意面积物业需求例占旦市场供应造成空置率增加销售周期加长
2需求户型分析
2003年相户型潜购房者然需求二室厅卫 ～ 三室二厅二卫五种户型彼间需求差距中需求例高二室厅卫占216次三室二厅二卫205潜购买例较高五种户型中两室两厅卫需求166
通发现2004年三房两厅卫三房两厅两卫两室厅卫需求例均超2003年尤三房类型户型合计需求例升 32百分点项目应开发三房两厅户型户型考虑适开发
六购房性特点分析
根南京市场目前住宅类型特征商品住宅分类：
（） 城中区高档住宅 城中区指（古城墙）
（二） 城区高档住宅 城区指（城东南区河西区关区等）
（三） 城区中档住宅
（四） 郊高档住宅 郊指（江宁江北区）
（五） 郊中档住宅
住宅类型 基生活条件 物业品质 购买承受力 购买偏 购买意 购买方式
城中区高档住宅（古城墙） 愿远离城区配套求非常齐全交通求便利区居住环境较高求学区较重景观求较高域偏 注重物业品牌品质 总价200万 高层高层 面积60—180M2 揭次性付款
城区高档住宅（河西区关区） 够接受离城区市中心5—8公里范围配套求较齐全求非常便利交通区居住环境较高求景观求高域偏 物业求高注重品牌品质 总价100200万 层高层 面积100200M2 次性付款居
城区中档住宅（河西区关区） 够接受离城区市中心5—8公里甚更远范围配套求基具备求较便利交通景观求般楼盘价格考虑较 物业品牌没求物业品质较重 总价50150万 高层高层 面积80150M2 揭居
郊高档住宅 项目距离较远差较做研究
郊中档住宅 项目距离较远差较做研究
七房产市场综合评述
综述南京房产市场年呈现量增价涨幅趋缓稳态势南京房产市场呈现特点：
1供量增结构性矛盾然存
年供应量增长总体供需矛盾进步缓解供需定程度增商品住宅销售正常销售期房产市场成熟标志
区域结构价格结构矛盾然存城中板块直供应求土资源稀缺市量增长会太快江宁江北板块市速度快市量较销售增长较稳两板块供需形势较复杂河西区开发量增政府政策扶持造成该板块供应量增长迅速需求量增加该板块价格处迅速攀升态势造成价格稳定
2需求保持旺盛势头
房产市场需求稳定升着南京市济快速稳定发展济收入增长居民改善居住需求量相应断增加拆迁量增加伴城市建设加速南京市加速拆迁进度需求较快增长城市化水稳步提高城市规模稳定扩张带需求会稳定幅增长投资性购房需求直保持着相程度综述维持需求素均利需求增长
3价格保持稳定
商品住宅价格直较稳幅升没出现太波动市场总体供略求政府宏观调控措施成效明显抑制价格幅升供求没失衡然合理正常区间外开发商成商品住宅品质提升维持商品住宅价格稳定总体商品住宅价格保持着定程度稳定仅少数板块供需例较存定程度供求
第二章 项目区域重点竞争楼盘分析
售物业
东宝 盛世嘉园
物业名称 东宝 盛世嘉园 开发商名称 东宝实业
物业发布 2004年7月14日 物业 3栋16层两梯4户
建设规模 约2万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年底 户型结构 两房：9102 m 29886 m28965 m 2三房：13558m2
户型例 两房70三房30 房率 80
产品品质特色 获奖房型高房率 外立面 玻璃外墙高档面砖
环境状况 西侧观江景东眺紫金山鼓楼龙江室精品街滨江道 配套设施 东芝电梯铁线附
智化应 宽带IDD电话接口闭路监视电视防盗报警电子巡更 物业理 15元M2
车位状况 详 客户分析 老客户推荐
销售价位 销售房源均5898元 m 2 销售状况 40
广告媒体 现代快报金陵晚报
企业品牌 年开发验较早进入河西区开发商成功开发东宝花园时积累量老客户
服务特色 热情客细致周注重售服务
营销策略 实白领公寓
曲水文华
物业名称 曲水文华 开发商名称 江苏金盛房产开发限公司
物业发布 2004年5月 物业 5栋18层
建设规模 46万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年9月 户型例 三房55四房40跃层5
户型结构 三房：117 m 2125 m 2127 m 2149 m 2四房：156m2174 m2 179m2 187m2 跃层200 m2
产品品质特色 户式中央空调墙体防水隔热处理双层中空玻璃
房率 82 外立面 优质外墙面砖局部石材
环境状况 周边较杂乱 配套设施 2000方米会5000方米中心花园
智化应 优质品牌户式中央空调装备性卓越现代智化系统宽带入户 物业理 招商物业1元 m 2
车位状况 192车位例3：2 客户分析 清凉门周边河西居民
销售价位 均价6100元 m 2层差价30元 销售状况 已售40中4幢已售空
广告媒体 现代快报金陵晚报南京日报等
企业品牌 建材装饰享高荣誉
服务特色 服务细致位
营销策略 造高质量高品味典楼盘
龙凤花园3期
物业名称 龙凤花园3期 开发商名称 南北建设实业限公司
物业发布 2004年8月8日 物业 2幢32层高层
建设规模 约18万方米 市速度 5月份预定
交付时间 2005年6月30日 户型结构 三房：130 m 2150 m 2四房：180m2跃层
户型例 三房65四房32跃层3 房率 805
产品品质特色 32层景观房远眺琴淮河鬼脸城 外立面 14层理石贴面532层优质面砖
环境状况 区周边整体环境幽雅 配套设施 2000M2会1万M2中心花园网球场车库
车位状况 400位租售150—200元位 物业理 养元物业 1元 M2
智化应 视讲系统宽带24时监控系统海湾消防报警系统动喷淋系统等 客户分析 周边高校（南师南）政府机关（农林厅电力局电信）金融士海派文化层次较高
销售价位 均价6300元 m 25650—6850元 m2 销售状况 40套
广告媒体 扬子晚报金陵晚报
企业品牌 民营企业500强33位诚信江苏信单位
服务特色 两销售处现场两中广置业龙江分行
营销策略 铺式销售低开高走价格已调100元 M2参加5月份房展会
新园
物业名称 新园 开发商名称 南京农垦房产开发限公司
物业发布 2004年1月1日 物业 1幢二十层高层1—2层商铺
建设规模 23万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年4月 户型结构 两房：10769 m 212222 m2三房：14548m2
户型例 两房65三房35 房率 80
产品品质特色 空中立体花园健康步道赏心观景亭台时尚空中泛会立体童乐园 外立面 优质外墙面砖局部石材
环境状况 街高层长江 配套设施 6700 m 2两层底商门前3000m 2广场
智化应 宽带入户等 物业理 详
车位状况 50位例2：1 客户分析 商务士河西项目周边居民投资者
销售价位 均价5200元 m2范围4800—5700元 m 2 销售状况 剩20套
广告媒体 南京日报金陵晚报
企业品牌 江苏农垦控股公司成立1992年具雄厚济实力开发潜力开发公司
服务特色 带客户现场房服务热情周
营销策略 江东北路BBL商住公寓
二售物业
苏宁 千秋情缘
物业名称 苏宁千秋情缘 开发商名称 苏宁房产开发限公司
物业发布 尚未开盘 物业 24层高层2幢
建设规模 23万方米 市速度 2004年12月
交付时间 期2004年12月二期2005年6月 户型结构 三房：140 m2四房：16647 m2—17168m2
户型例 两房65三房35 房率 80
产品品质特色 低密度景观生活社区中空隔热玻璃隐性纱窗 外立面 二层高级仿石彩色面砖标准层优质彩色面砖
环境状况 三题景区（童趣区情侣园春晖园）十题景点 配套设施 豪华健身会（游泳市活动健身中心）社区商业街琅琊路学分校网球场书吧等
智化应 数字周界监控系统家居报警系统紧急广播背景音乐系统等 物业理 15元月苏宁物业
车位状况 500车位 客户分析 河西城区政府机关士私营业河西居民
销售价位 范围6000 m2—7030元 m2均价6700元 m2 销售状况 未开盘
广告媒体 扬子晚报现代快报南京晨报
企业品牌 民营企业五百强（前十名）江苏省房产企业50强
服务特色 型销售中心
营销策略 分两期推出推出健康生态情感家园水景园林景观题
辰龙广场
物业名称 辰龙广场 物业发布 尚未发布
开发商名称 张家港保税区辰龙房产开发限公司南京分公司 物业 4栋30层公寓（中两栋户型公寓）江东路商业两层期两栋（0102）
建设规模 9万方米 市速度 预计2004年9月开盘
交付时间 2006年5月 户型结构 两房：945 m 2843 m 2三房：1219 m 21123 m 2108m 21125 m21123 m 21102 m 2
户型例 两房30三房70 房率 75
产品品质特色 项目高度景观项目卖点时区部水景项目卖点 配套设施 毗邻金润发苏果型超市美家五洲金盛装饰城咫尺龙江体育馆阿咪果KTV海华纳影城等分布四周
外立面 住宅采整体面砖贴面商场磨光花岗岩墙面 环境状况 紧邻江东北路清凉门街
智化应 CATV系统火警报警消防联动控制系统闭路监视电视防盗报警巡更等项智系统
物业理 未定 车位状况 530车位约12万元
客户分析 周遍居民市拆迁居民 销售价位 暂定5500元均价
销售状况 200张卡 广告媒体 金色彼岸
企业品牌 辰龙公司国家建设部江苏省建设厅核准二级开发资质企业
服务特色 全案销售代理公司南京市房屋销售置换实业限公司
营销策略 360°度置业新体验宁愿期完美决潮流~
三建物业
（）物业名称： 中海 塞纳丽舍
开发商名称： 中海产
建设规模： 总建筑面积170000方米
户型结构： 125方米左右三房
（二）物业名称： 万科 光明城市
开发商名称： 南京万科置业限公司
建设规模： 270000方米
物业位置： 位河西奥体中心文体路纬八路交汇处
配套设施： 区20000方米超型纯生态私家湖
建筑设计： 兴业建筑师（国际）贝尔高林（香港）
（三）物业名称：万达华府
开发商名称：连万达房产发展限公司
物业： 22幢高层
建设规模：101800方米中商业面积2500方米车位面积22000方米
户型结构： 102米三房户型包括82米两房卫118124米三房两卫140米左右四房分ABCD四种户型
房率： 85
产品特色：15幢直接进车库车库进入家中梯两户楼梯宽敞舒适区车分流行机动车非机动车三车分流性化设计空间划分合理实设休闲生活阳台满足日常衣物晾晒观景憩
（四）物业名称： 拉德方斯
开发商名称： 金房产开发限公司
物业： 拉德方斯香榭9栋高层组成拉德芳斯丽舍11栋高层10栋3＋1洋房组成
建设规模： 100000方米
物业位置： 建邺青石埂路南四东路东
物业特色： 拉德芳斯香榭9栋高层组成香港显毅设计事务设计配套会等高档商业设施时区营造中央绿洲配欧式宫廷园林景色目前销售时间未确定建筑设计花园洋房点式高层住宅配欧式乡村园林休闲高雅拉德芳斯丽舍会作金河西第项目推市场预计会八月份开盘销售目前现场正进行售楼处样板间施工
（五）物业名称： 世茂外滩新城
开发商名称： 南京世茂房产开发限公司
建设规模： 总建筑面积150万方米
物业位置： 该项目位南京市关区滨江道展开约3公里西侧濒长江南侧三汊河（秦淮河入长江口）
物业特色： 系南京首全江景国际品质高级居住区酒店旅游商务区建成成长江岸标志性建筑群
（六）物业名称： 桃园块
开发商名称： 北京锋尚房产开发限公司
物业规模： 土面积53290方米
物业位置： 河西青梗路—路南湖路—文体路块
物业特色： 桃园建200栋墅风格欧洲加式采节材料国首家
四物业性
1项目具特点：
（1）项目块南侧宝船公园西侧长江滨江风光带东侧远眺秦淮河项
目建高层景观房充分挖掘景观价值
（2）配套全拥豪华会户外酒吧车库1万米中心花园等
（3）户型种类相较齐全二房三房四房复式
（4）项目定淮门街江东北路等干道通达度山西路鼓楼等中
心区较方便条公交线路
（5）企业身资金实力雄厚良背景
2项目具性：
（）售物业：
项目名称 项目规模 户型方面 配套方面
龙凤花园3期 建筑面积约18万方米 三房：130 m 2150 m 2四房：180m2跃层三房65四房32跃层3 2000M2会1万M2中心花园网球场车库
海德景苑 建筑面积264万方米 种类相较齐全二房三房四房复式 1万米中心花园豪华会户外酒吧车库
（二）售物业：
项目名称 园林景观方面 配套方面 开发企业
苏宁千秋情缘 三题景区（童趣区情侣园春晖园）十题景点 豪华健身会（游泳市活动健身中心）社区商业街琅琊路学分校网球场书吧等 苏宁民营企业五百强（前十名）江苏省房产企业50强
金浦海德景苑 宝船公园长江景观滨江道园林景观 豪华会户外酒吧车库1万米中心花园 资金实力雄厚良背景
（三）建物业：
项目名称 项目规模 景观方面 开发企业
万科光明城市 建筑面积27万方米 区20000方米超型纯生态私家湖 南京万科置业限公司作产界品牌企业20年开发验
金浦海德景苑 建筑面积264万方米 宝船公园长江景观滨江道园林景观区1万米中心花园 资金实力雄厚良背景
项目名称 项目规模 户型方面 开发企业
万达华府 建筑面积10万方米商业面积2500方米车位面积22万方米 102米三房户型包括82米两房卫118124米三房两卫140米左右四房 连万达房产发展限公司
金浦海德景苑 建筑面积264万方米商业面积6800方米车位面积3万方米 种类相较齐全二房三房四房复式 资金实力雄厚良背景
五结
通市场调查分析出结
1项目目标客户市场高端客户南京市场高端客户滨江物业没基认项目针性进行宣传策划方面工作
2开发项目竞争威胁项目处版块中仅规模高尚社区极强竞争优势
3外开发商开发楼盘竞争威胁较品质较高规模较项目处滨江风光带宝船公园滨江道滨江绿化带建成会迅速提升项目品质知名度
4项目户型总供应量较河西区6000元米高层物业销售均足20套月年推出6万米物业销售考验
建议开发项目高起点出发充分整合项目周边环境景观资源造南京具代表性公园景观江景中心园林景观三位体规模社区
第三章 目标客户市场需求分析
目标客户 生意 企业家 机关院校事业单位高层 企业高（职业理） 职业士
客户背景 年龄 28——45岁间 35——55岁间 40——50岁间 30——40岁间 30——40岁间
职业 服装餐饮娱乐IT商品零售商等 轻工产品制造商化工建材商汽车制造商等 医院银行交通电视台报社高校等 型企业高级理 金融证券演艺作家体育等
家庭结构 两代居口家 三口口家子女年龄较幼 口家子女已独立 二三口家子女年龄较幼 独身家庭
收入 年收入约35万元 年收入约30万 年收入约10万元 年收入约20万元 年收入约10—50万
受教育状况 学例 学 学 学 学
购房意 三房四房面积100150M2 三房面积150M2 两房三房面积80—150M2 两房三房面积80—180M2 两房两房面积80200M2
购买动机 投资住 住投资 住 住 住投资
购买力 承受总价约70万元—150万元 承受总价约100—200万元 承受总价约70—150万元 承受总价约70—100万元 承受总价约70—120万元
购买偏 层高层墅 层高层墅 高层高层 高层高层 高层墅
行特征 区位段重投资升值 豪华住身份象征部分数车族 消费较稳健 追求时尚新事物追求高品位生活 性化消费
消费心理（影响购房素） 投资升值潜力项目档次品牌 环境品质物业理子女学校 交通配套生活品质品牌 品牌环境品质物业理 品牌环境品质物业理
消费方式 揭 次性付款 揭次性付款 揭 揭次性付款
综合评述 项目体量较总价较高项目目标购买客户群体基高端客户群体
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南京河西市场调研报告
第部分 市场调研
目 录
第章 项目城市商品住宅市场综合分析
总供量分析
二 总需求量分析
三 价格趋势
四 消化状况分析
五 购房面积户型分析
六 购房性特点分析
七 房产市场综合评述
第二章 项目区域重点竞争楼盘分析
售物业
二 售物业
三 建物业
四 物业性
五 结
第三章 目标客户市场需求分析
第章 项目城市商品住宅市场综合分析
总供量分析
1供量分析
1995—2004年半年商品住宅开发投资面积等指标览表
年份 房产开发投资（亿元） 住宅开发投资（亿元） 住宅施工面积(万㎡) 住宅竣工面积（万㎡） 住宅交易面积（万㎡）
1995 5945 292 60236 23078
1996 697 3394 54378 27567 178
1997 7289 3617 53575 20787 215
1998 10106 5879 61182 27046 253
1999 9791 6221 68693 31433 2222
2000 9934 6642 65859 29755 2542
2001 111 7528 74395 30896 30523
2002 13763 9657 9096 37443 34192
2003 1838 1293 12550 33624 40016
2004半年 8032 5538 155861 12132 16891
图出1995年2004年南京房产市场投资开发力度加仅2004年半年住宅开发投资量接1998年全年投资量施工面积年增幅明显2004半年施工量已超2003年全年施工量体现出住宅开发量飞速增长竣工面积增长缓慢2003年甚出现负增长现象定程度影响供需衡需求量高速增长供量会造成供应求商品住宅销售面积稳增加表现南京房产市场整体供略求态势呈现供需两旺局面
22004半年南京房产供量预测
供应稳步增加总体供求矛盾继续缓解结构性矛盾存
2003年全市招拍挂出614公顷土2002年增加33倍2004年国土部门供应土1000公顷2003年开工面积施工面积幅增长2004年供应量增长总体供需矛盾会进步缓解2004年半年全市商品住宅市量39056万㎡预计半年市量肯定会超半年市量原2004年半年房产投资增幅达3407％2003年出614公顷土部分2004年半年进入市场2003年新开工面积达73928㎡半年左右建设基市销售保守估计2004年半年市量会达400～500万㎡
二总需求量分析
1总需求量述
目前推动南京房产开发投资断增加动力强烈市场需求构成南京房产市场需求体包括拆迁投资购房结婚改善居住环境城市化进程带购房意消费者消费渐渐趋理性化物业品质需求越越高少会出现风性质盲目消费现象
2总需求量结构分析
图表出：
（1）2004年半年拆迁购房需求例较2003年底降原拆迁进程缓慢造成拆迁进度缓慢原拆迁中存方面问题没解决时旧城改造力度减缓导致需求量开始减少
（2）投资购房减少受政府宏观调控影响特受2004年4月1日起开始实施禁炒令银行紧缩银根政策影响短期投资目投资购房需求降
（3）结婚购房需求稳定着城市化程度提高南京市口基数断增加结婚数增加结婚购房需求2004年直稳中升部分群南京商品住宅需求中稳定组成部分
（4）改善居住环境购房需求增长迅速年着南京济飞速发展居民收入显著提高城市居民提高生活质量需求越越强烈改善居住环境购房需求幅升升例达8百分点幅度较
（5）城市化进程购房需求增长较快作城市南京城市化进程加快城市区域扩迅速扩城市口数量形成城市商品住宅需求持续增长动力南京城市发展规划年城市化进程会保持2％左右年约11万成南京市城市口
群中投资购房改善居住环境购房购买者成项目目标客户群
32004年半年总需求量预测
需求保持旺盛势头2004年半年房产市场需求2003年基础会继续升
（1）动需求方面着市济快速稳定发展2004年南京市均支配收入会持续增长2004年1－6月南京市居民支配收入增长137％着济收入增长居民改善居住需求量相应断增加
（2）动需求2004年半年拆迁工作减缓半年伴城市建设加速南京市加速拆迁进度半年相动需求较快增长
（3）南京市城市化水稳步提高城市规模稳定扩张带动型需求会稳定幅增长
（4）2004年半年央行关利率调整性较投资性购房需求会保持相程度消费信心会恢复
综述维持南京市需求增长素利需求增长2004年半年南京市商品住宅需求增幅高半年
三价格趋势
1南京年房产价格走势分析
19992003年南京市房价年度涨幅较图
两表格数出： 2000年开始2004年半年南京房价处相较快增长态势区域河西房价涨幅高原政府力开发河西政策导着十运会召开河西基础设施配套日趋完善2004年半年河西均价达5700元方米预计2004年度河西涨势然会保持较高幅度
22004年半年房产价格趋势
2004年半年房产价格较稳幅升会出现太波动
（1）年市供求形势继续转市场总体供略求抑制价格幅升年宏观调控措施成效明显原材料价格幅涨局面控制现建筑材料价格稳定
（2）供求没失衡然合理正常区间方利素支持开发企业信心会出现抛盘现象半年拆迁量进步增加稳定市场定作
（3）开发商成商品房品质提升会维持房产价格稳定
总体半年房产价格会保持定程度稳定少数板块江宁江北供需例较存定程度供求板块价格难维持半年路涨情形出现定程度盘整
四消化状况分析
1商品住宅销售状况分析
数显示：2003年南京市商品住宅销售市场直较稳2003年二季度契税调整原外季度销售量基稳增加涨幅达5—10市场较稳定没受时性素影响出南京房产市场着健康稳定形势发展
2供需例状况分析
图出价格供需求例供需例状况：
（1）需求方米3500元价位段占462严重供应求
（2）需求35005000元米价位段占40供求基衡
（3）需求5000元7000元米价位段占总量6实际供例达342属严重供求
（4）需求7000元方米价位段占11实际供例71供求然部分客户基数较购买力强销售时注意策略
五购房面积户型分析
1购房面积需求分析
通2003年发现购房者 81－100㎡121－140㎡141－160㎡161－200 ㎡201㎡五种面积住房需求均定程度升尤81－100㎡面积段升52％101－120㎡面积段降低28％出收入水增幅限房价持续走高情况购房者住房面积需求逐渐两极分化济力强购房者追求更高生活居住品质需求面积逐渐增济力般购房者满足基居住需前提着重考虑控制总面积便达控制总价目开发企业开发产品时单体设计套型设计方面应充分考虑潜购房者面积需求新变化三房套型设计应面积配提高100㎡左右例适减少110－120㎡三房例便够更适应市场需需注意面积物业需求例占旦市场供应造成空置率增加销售周期加长
2需求户型分析
2003年相户型潜购房者然需求二室厅卫 ～ 三室二厅二卫五种户型彼间需求差距中需求例高二室厅卫占216次三室二厅二卫205潜购买例较高五种户型中两室两厅卫需求166
通发现2004年三房两厅卫三房两厅两卫两室厅卫需求例均超2003年尤三房类型户型合计需求例升 32百分点项目应开发三房两厅户型户型考虑适开发
六购房性特点分析
根南京市场目前住宅类型特征商品住宅分类：
（） 城中区高档住宅 城中区指（古城墙）
（二） 城区高档住宅 城区指（城东南区河西区关区等）
（三） 城区中档住宅
（四） 郊高档住宅 郊指（江宁江北区）
（五） 郊中档住宅
住宅类型 基生活条件 物业品质 购买承受力 购买偏 购买意 购买方式
城中区高档住宅（古城墙） 愿远离城区配套求非常齐全交通求便利区居住环境较高求学区较重景观求较高域偏 注重物业品牌品质 总价200万 高层高层 面积60—180M2 揭次性付款
城区高档住宅（河西区关区） 够接受离城区市中心5—8公里范围配套求较齐全求非常便利交通区居住环境较高求景观求高域偏 物业求高注重品牌品质 总价100200万 层高层 面积100200M2 次性付款居
城区中档住宅（河西区关区） 够接受离城区市中心5—8公里甚更远范围配套求基具备求较便利交通景观求般楼盘价格考虑较 物业品牌没求物业品质较重 总价50150万 高层高层 面积80150M2 揭居
郊高档住宅 项目距离较远差较做研究
郊中档住宅 项目距离较远差较做研究
七房产市场综合评述
综述南京房产市场年呈现量增价涨幅趋缓稳态势南京房产市场呈现特点：
1供量增结构性矛盾然存
年供应量增长总体供需矛盾进步缓解供需定程度增商品住宅销售正常销售期房产市场成熟标志
区域结构价格结构矛盾然存城中板块直供应求土资源稀缺市量增长会太快江宁江北板块市速度快市量较销售增长较稳两板块供需形势较复杂河西区开发量增政府政策扶持造成该板块供应量增长迅速需求量增加该板块价格处迅速攀升态势造成价格稳定
2需求保持旺盛势头
房产市场需求稳定升着南京市济快速稳定发展济收入增长居民改善居住需求量相应断增加拆迁量增加伴城市建设加速南京市加速拆迁进度需求较快增长城市化水稳步提高城市规模稳定扩张带需求会稳定幅增长投资性购房需求直保持着相程度综述维持需求素均利需求增长
3价格保持稳定
商品住宅价格直较稳幅升没出现太波动市场总体供略求政府宏观调控措施成效明显抑制价格幅升供求没失衡然合理正常区间外开发商成商品住宅品质提升维持商品住宅价格稳定总体商品住宅价格保持着定程度稳定仅少数板块供需例较存定程度供求
第二章 项目区域重点竞争楼盘分析
售物业
东宝 盛世嘉园
物业名称 东宝 盛世嘉园 开发商名称 东宝实业
物业发布 2004年7月14日 物业 3栋16层两梯4户
建设规模 约2万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年底 户型结构 两房：9102 m 29886 m28965 m 2三房：13558m2
户型例 两房70三房30 房率 80
产品品质特色 获奖房型高房率 外立面 玻璃外墙高档面砖
环境状况 西侧观江景东眺紫金山鼓楼龙江室精品街滨江道 配套设施 东芝电梯铁线附
智化应 宽带IDD电话接口闭路监视电视防盗报警电子巡更 物业理 15元M2
车位状况 详 客户分析 老客户推荐
销售价位 销售房源均5898元 m 2 销售状况 40
广告媒体 现代快报金陵晚报
企业品牌 年开发验较早进入河西区开发商成功开发东宝花园时积累量老客户
服务特色 热情客细致周注重售服务
营销策略 实白领公寓
曲水文华
物业名称 曲水文华 开发商名称 江苏金盛房产开发限公司
物业发布 2004年5月 物业 5栋18层
建设规模 46万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年9月 户型例 三房55四房40跃层5
户型结构 三房：117 m 2125 m 2127 m 2149 m 2四房：156m2174 m2 179m2 187m2 跃层200 m2
产品品质特色 户式中央空调墙体防水隔热处理双层中空玻璃
房率 82 外立面 优质外墙面砖局部石材
环境状况 周边较杂乱 配套设施 2000方米会5000方米中心花园
智化应 优质品牌户式中央空调装备性卓越现代智化系统宽带入户 物业理 招商物业1元 m 2
车位状况 192车位例3：2 客户分析 清凉门周边河西居民
销售价位 均价6100元 m 2层差价30元 销售状况 已售40中4幢已售空
广告媒体 现代快报金陵晚报南京日报等
企业品牌 建材装饰享高荣誉
服务特色 服务细致位
营销策略 造高质量高品味典楼盘
龙凤花园3期
物业名称 龙凤花园3期 开发商名称 南北建设实业限公司
物业发布 2004年8月8日 物业 2幢32层高层
建设规模 约18万方米 市速度 5月份预定
交付时间 2005年6月30日 户型结构 三房：130 m 2150 m 2四房：180m2跃层
户型例 三房65四房32跃层3 房率 805
产品品质特色 32层景观房远眺琴淮河鬼脸城 外立面 14层理石贴面532层优质面砖
环境状况 区周边整体环境幽雅 配套设施 2000M2会1万M2中心花园网球场车库
车位状况 400位租售150—200元位 物业理 养元物业 1元 M2
智化应 视讲系统宽带24时监控系统海湾消防报警系统动喷淋系统等 客户分析 周边高校（南师南）政府机关（农林厅电力局电信）金融士海派文化层次较高
销售价位 均价6300元 m 25650—6850元 m2 销售状况 40套
广告媒体 扬子晚报金陵晚报
企业品牌 民营企业500强33位诚信江苏信单位
服务特色 两销售处现场两中广置业龙江分行
营销策略 铺式销售低开高走价格已调100元 M2参加5月份房展会
新园
物业名称 新园 开发商名称 南京农垦房产开发限公司
物业发布 2004年1月1日 物业 1幢二十层高层1—2层商铺
建设规模 23万方米 市速度 已开盘
交付时间 2005年4月 户型结构 两房：10769 m 212222 m2三房：14548m2
户型例 两房65三房35 房率 80
产品品质特色 空中立体花园健康步道赏心观景亭台时尚空中泛会立体童乐园 外立面 优质外墙面砖局部石材
环境状况 街高层长江 配套设施 6700 m 2两层底商门前3000m 2广场
智化应 宽带入户等 物业理 详
车位状况 50位例2：1 客户分析 商务士河西项目周边居民投资者
销售价位 均价5200元 m2范围4800—5700元 m 2 销售状况 剩20套
广告媒体 南京日报金陵晚报
企业品牌 江苏农垦控股公司成立1992年具雄厚济实力开发潜力开发公司
服务特色 带客户现场房服务热情周
营销策略 江东北路BBL商住公寓
二售物业
苏宁 千秋情缘
物业名称 苏宁千秋情缘 开发商名称 苏宁房产开发限公司
物业发布 尚未开盘 物业 24层高层2幢
建设规模 23万方米 市速度 2004年12月
交付时间 期2004年12月二期2005年6月 户型结构 三房：140 m2四房：16647 m2—17168m2
户型例 两房65三房35 房率 80
产品品质特色 低密度景观生活社区中空隔热玻璃隐性纱窗 外立面 二层高级仿石彩色面砖标准层优质彩色面砖
环境状况 三题景区（童趣区情侣园春晖园）十题景点 配套设施 豪华健身会（游泳市活动健身中心）社区商业街琅琊路学分校网球场书吧等
智化应 数字周界监控系统家居报警系统紧急广播背景音乐系统等 物业理 15元月苏宁物业
车位状况 500车位 客户分析 河西城区政府机关士私营业河西居民
销售价位 范围6000 m2—7030元 m2均价6700元 m2 销售状况 未开盘
广告媒体 扬子晚报现代快报南京晨报
企业品牌 民营企业五百强（前十名）江苏省房产企业50强
服务特色 型销售中心
营销策略 分两期推出推出健康生态情感家园水景园林景观题
辰龙广场
物业名称 辰龙广场 物业发布 尚未发布
开发商名称 张家港保税区辰龙房产开发限公司南京分公司 物业 4栋30层公寓（中两栋户型公寓）江东路商业两层期两栋（0102）
建设规模 9万方米 市速度 预计2004年9月开盘
交付时间 2006年5月 户型结构 两房：945 m 2843 m 2三房：1219 m 21123 m 2108m 21125 m21123 m 21102 m 2
户型例 两房30三房70 房率 75
产品品质特色 项目高度景观项目卖点时区部水景项目卖点 配套设施 毗邻金润发苏果型超市美家五洲金盛装饰城咫尺龙江体育馆阿咪果KTV海华纳影城等分布四周
外立面 住宅采整体面砖贴面商场磨光花岗岩墙面 环境状况 紧邻江东北路清凉门街
智化应 CATV系统火警报警消防联动控制系统闭路监视电视防盗报警巡更等项智系统
物业理 未定 车位状况 530车位约12万元
客户分析 周遍居民市拆迁居民 销售价位 暂定5500元均价
销售状况 200张卡 广告媒体 金色彼岸
企业品牌 辰龙公司国家建设部江苏省建设厅核准二级开发资质企业
服务特色 全案销售代理公司南京市房屋销售置换实业限公司
营销策略 360°度置业新体验宁愿期完美决潮流~
三建物业
（）物业名称： 中海 塞纳丽舍
开发商名称： 中海产
建设规模： 总建筑面积170000方米
户型结构： 125方米左右三房
（二）物业名称： 万科 光明城市
开发商名称： 南京万科置业限公司
建设规模： 270000方米
物业位置： 位河西奥体中心文体路纬八路交汇处
配套设施： 区20000方米超型纯生态私家湖
建筑设计： 兴业建筑师（国际）贝尔高林（香港）
（三）物业名称：万达华府
开发商名称：连万达房产发展限公司
物业： 22幢高层
建设规模：101800方米中商业面积2500方米车位面积22000方米
户型结构： 102米三房户型包括82米两房卫118124米三房两卫140米左右四房分ABCD四种户型
房率： 85
产品特色：15幢直接进车库车库进入家中梯两户楼梯宽敞舒适区车分流行机动车非机动车三车分流性化设计空间划分合理实设休闲生活阳台满足日常衣物晾晒观景憩
（四）物业名称： 拉德方斯
开发商名称： 金房产开发限公司
物业： 拉德方斯香榭9栋高层组成拉德芳斯丽舍11栋高层10栋3＋1洋房组成
建设规模： 100000方米
物业位置： 建邺青石埂路南四东路东
物业特色： 拉德芳斯香榭9栋高层组成香港显毅设计事务设计配套会等高档商业设施时区营造中央绿洲配欧式宫廷园林景色目前销售时间未确定建筑设计花园洋房点式高层住宅配欧式乡村园林休闲高雅拉德芳斯丽舍会作金河西第项目推市场预计会八月份开盘销售目前现场正进行售楼处样板间施工
（五）物业名称： 世茂外滩新城
开发商名称： 南京世茂房产开发限公司
建设规模： 总建筑面积150万方米
物业位置： 该项目位南京市关区滨江道展开约3公里西侧濒长江南侧三汊河（秦淮河入长江口）
物业特色： 系南京首全江景国际品质高级居住区酒店旅游商务区建成成长江岸标志性建筑群
（六）物业名称： 桃园块
开发商名称： 北京锋尚房产开发限公司
物业规模： 土面积53290方米
物业位置： 河西青梗路—路南湖路—文体路块
物业特色： 桃园建200栋墅风格欧洲加式采节材料国首家
四物业性
1项目具特点：
（1）项目块南侧宝船公园西侧长江滨江风光带东侧远眺秦淮河项
目建高层景观房充分挖掘景观价值
（2）配套全拥豪华会户外酒吧车库1万米中心花园等
（3）户型种类相较齐全二房三房四房复式
（4）项目定淮门街江东北路等干道通达度山西路鼓楼等中
心区较方便条公交线路
（5）企业身资金实力雄厚良背景
2项目具性：
（）售物业：
项目名称 项目规模 户型方面 配套方面
龙凤花园3期 建筑面积约18万方米 三房：130 m 2150 m 2四房：180m2跃层三房65四房32跃层3 2000M2会1万M2中心花园网球场车库
海德景苑 建筑面积264万方米 种类相较齐全二房三房四房复式 1万米中心花园豪华会户外酒吧车库
（二）售物业：
项目名称 园林景观方面 配套方面 开发企业
苏宁千秋情缘 三题景区（童趣区情侣园春晖园）十题景点 豪华健身会（游泳市活动健身中心）社区商业街琅琊路学分校网球场书吧等 苏宁民营企业五百强（前十名）江苏省房产企业50强
金浦海德景苑 宝船公园长江景观滨江道园林景观 豪华会户外酒吧车库1万米中心花园 资金实力雄厚良背景
（三）建物业：
项目名称 项目规模 景观方面 开发企业
万科光明城市 建筑面积27万方米 区20000方米超型纯生态私家湖 南京万科置业限公司作产界品牌企业20年开发验
金浦海德景苑 建筑面积264万方米 宝船公园长江景观滨江道园林景观区1万米中心花园 资金实力雄厚良背景
项目名称 项目规模 户型方面 开发企业
万达华府 建筑面积10万方米商业面积2500方米车位面积22万方米 102米三房户型包括82米两房卫118124米三房两卫140米左右四房 连万达房产发展限公司
金浦海德景苑 建筑面积264万方米商业面积6800方米车位面积3万方米 种类相较齐全二房三房四房复式 资金实力雄厚良背景
五结
通市场调查分析出结
1项目目标客户市场高端客户南京市场高端客户滨江物业没基认项目针性进行宣传策划方面工作
2开发项目竞争威胁项目处版块中仅规模高尚社区极强竞争优势
3外开发商开发楼盘竞争威胁较品质较高规模较项目处滨江风光带宝船公园滨江道滨江绿化带建成会迅速提升项目品质知名度
4项目户型总供应量较河西区6000元米高层物业销售均足20套月年推出6万米物业销售考验
建议开发项目高起点出发充分整合项目周边环境景观资源造南京具代表性公园景观江景中心园林景观三位体规模社区
第三章 目标客户市场需求分析
目标客户 生意 企业家 机关院校事业单位高层 企业高（职业理） 职业士
客户背景 年龄 28——45岁间 35——55岁间 40——50岁间 30——40岁间 30——40岁间
职业 服装餐饮娱乐IT商品零售商等 轻工产品制造商化工建材商汽车制造商等 医院银行交通电视台报社高校等 型企业高级理 金融证券演艺作家体育等
家庭结构 两代居口家 三口口家子女年龄较幼 口家子女已独立 二三口家子女年龄较幼 独身家庭
收入 年收入约35万元 年收入约30万 年收入约10万元 年收入约20万元 年收入约10—50万
受教育状况 学例 学 学 学 学
购房意 三房四房面积100150M2 三房面积150M2 两房三房面积80—150M2 两房三房面积80—180M2 两房两房面积80200M2
购买动机 投资住 住投资 住 住 住投资
购买力 承受总价约70万元—150万元 承受总价约100—200万元 承受总价约70—150万元 承受总价约70—100万元 承受总价约70—120万元
购买偏 层高层墅 层高层墅 高层高层 高层高层 高层墅
行特征 区位段重投资升值 豪华住身份象征部分数车族 消费较稳健 追求时尚新事物追求高品位生活 性化消费
消费心理（影响购房素） 投资升值潜力项目档次品牌 环境品质物业理子女学校 交通配套生活品质品牌 品牌环境品质物业理 品牌环境品质物业理
消费方式 揭 次性付款 揭次性付款 揭 揭次性付款
综合评述 项目体量较总价较高项目目标购买客户群体基高端客户群体
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