南昌项目市场调研报告
南昌城市概况
1 理位置
南昌位江西省北部赣江游鄱阳湖滨江西省省会陆开放城市全省政治济文化科技信息中心全市辖四县（南昌县新建县进贤县安义县）五区（东湖区西湖区青云谱区郊区湾里区）
2 口面积
南昌总口433万国土面积7402方公里城市化水44市辖区（五区）常驻口184万市辖区面积617方公里中城市建成区面积106方公里城市实际居住口156万中约90口集中赣江南昌南城区
3 交通位
南昌理位置优越历史素称国家南北铁路干线京九铁路东西铁路干线浙赣铁路南昌呈十字交汇南昌成京九铁路线唯省会城市105316320三条国道交汇南昌北承首北京南接港澳东达海杭州西连武汉长沙时南昌发展直接接受国济较发达带（：长江三角洲济圈珠江三角洲济圈闽台济圈）等距离辐射南昌身处海龙头重庆龙尾长江济带中游区武汉长沙中游区重中心城市
4 然条件
南昌然条件优越典型山水城市受丘陵貌温润气候特征影响市域湖泊众水系发达赣江抚河穿城市区范围湖泊星罗棋布四湖（东南西北湖）外四湖（青山湖艾溪湖象湖黄家湖）等天然湖泊具美丽江南水乡风情城北庐山称梅岭山势蜿蜓层峦叠翠森林覆盖率达60左右时南昌市东北部鄱阳湖带世界级著名候鸟然保护区南矾山象山等鸟类栖息观赏候鸟极场南昌具优越水资源良然生态环境
二宏观济消费状况
1 综合济实力
全年实现国生产总值43510亿元价格计算年增长92中第产业增加值460亿元增长30第二产业增加值2053亿元增长92第三产业增加值1838亿元增长109产业结构进步调整二三产业国生产总值中重年115470415调整106472424
2 物价指数稳中升
市场价格总水济形势转市场消费需求转旺政策性调控等素影响呈现稳中升趋势居民消费价格指数负增长转正增长全年居民消费价格总指数1026商品零售价格总指数978
3 财政收入较快增长
全市财政总收入446亿元年增长259中方财政收入（含交国库两税收入）1913亿元增长141财政支出2379亿元增长8
7
4 矛盾问题
前济社会发展中存容忽视矛盾问题表现：济结构调整步伐够快结构性矛盾较突出服务业非公制济重然偏全社会投资强度投资率较低农业基础较薄弱农业产业化水高工业企业创新力强部分企业生产营困难利外资形势容乐观城市社会业压力较重农民增收困难
国民济指标发展速度
指 标
2000年
2000年年增长
年末总口
4325万
20
业员数
2150万
15
职工数
7793万
55
国生产总值
4351亿元
92
第产业
460亿元
30
第二产业
2053亿元
92
第三产业
1838亿元
109
工农业总产值
5415亿元
96
工业总产值
4720亿元
105
农业总产值
694亿元
30
粮食产量
1561万吨
43
全社会固定资产投资额
799亿元
122
社会消费品零售总额
1444亿元
104
财政总收入
446亿元
259
方财政收入
191亿元
141
财政支出
238亿元
87
商品零售价格指数
978
22
居民消费价格指数
1026
26
职工均工资
6954元
117
城市居民支配收入
5734元
84
农民均纯收入
2390元
36
城乡居民储蓄存款
2769亿元
49
5 城乡居民生活水
全市职工年均工资6954元年增长117中岗职工均工资8756元增长134抽样调查城市居民均支配收入5734元年增长84农民均纯收入2390元年增加83元增长36
6 劳动领域业
全市年末社会业员21497万中第产业8484万第二产业5634万第三产业7379万年末全市岗职工数5877万年末减少481万中国单位岗职工数4025万年末减少418万城镇体私营企业业员1864万国企业岗职工基生活保障业业工作取定成效全市城镇净安置失业员业278万年末全市登记失业率299年末降001百分点
7 社会福利保障事业
全市5235万职工16万离退休员参加基养老保险5618万参加失业保险建立农村社会保险网络15全市城镇社会服务设施275社会福利院敬老院90床位2146张收养2219社会福利企业残疾业数3140社会救济象政府救济66万次
8 南昌均济水
国生产总值
10078元
工业总产值
11019元
方财政收入
447元
社会消费品零售总额
3371元
岗职工均工资
8756元
城市居民支配收入
5734元
农民纯收入
2390元
储蓄存款余额
6401元
市区居民居住面积
104方米
城市生活电量
315千瓦时
城市生活水量
129立方米
万拥公交通车辆
509辆
万拥校学生
2002
万拥学生
181
万拥医生
22
市区公绿面积
493方米
9 城市住户均消费支出构成
指 标
金额（元）
构成（）
消 费 性 支 出
392483
1000
食 品
180580
4601
粮 食
21607
551
油 脂 类
12186
310
肉禽制品
45497
1159
二 衣 着
37691
960
三家庭设备品服务
30909
788
耐 消 费 品
19496
497
四医疗保健
13288
339
五交通通讯
29651
755
六娱乐教育文化服务
31241
796
七居 住
44254
1128
八杂项商品服务
24867
634
三市政规划
1 总体规划目标原
围绕富民强市目标提高南昌综合竞争力国外济活动中起区域性资金流商品流信息流技术流流等方面集散枢纽功强辐射力带动影响周边区济发展真正成区域中心城市适时提出优先拓展城市空间扩城市规模求
（1） 扩城市规模取规模效益集聚效益增济总量实现南昌区域济中心城市目标需
（2） 扩城市发展规模城市做强做做美高起点高标准花园城市需
（3） 扩城市规模市加快推进城市化优化城乡济结构促进国民济循环社会协调发展需
（4） 扩城市规模适应中心城城市空间迅速拓展适应南昌中心城口快速增长需
2 重点发展昌北新区
中心城区现集中昌南区城市单中心集中式布局口密集混杂生活环境质量高城市东北拓展占量高产农田势较低赣江北昌北区外交通条件优势城区交通联系较便捷丘陵山占农田空间广阔特处西山梅岭风景区脚天独厚山水然条件十年发展昌北区已具备定基础设施条件发展条件已成熟特市级行政中心搬迁昌北红谷滩区红谷滩建成城市商务中心区——CBD种城市公空间结构拓展先导带动城市空间形态拓展城市空间形态拓展提供保证必然带动昌北新城区建设发展时昌南城区南莲塘市区接相吸较紧量建设江发展便利（江宽度较窄）昌北发展相呼应形成赣江两岸风光带展示江两岸风采中心城迅速单中心结构变成新旧双中心结构避免中心城度集中式发展符合现代市城市布局结构求制定完善促进新城区建设政策新区投资者予政策优惠优先安排公交线路加市政基础设施建设
3 昌北新区功规划
中心城城市空间结构扩展采取轴生长带状扩展方式首先赣江轴跨江发展组团布局形成核心区次核心区两翼城市外交通线带状扩展通便利外交通条件引导带动道路两侧建设发展满足城市扩展需求中心城结构形式呈十字星状核心结构团状城市形态形成核五片城市布局核心区昌南昌北两城区道路系统成体系完善两城区间五座跨江桥快速中环路相联系中心城规划环城高速公路网规划设置南北塘昌北机场轻轨交通线东西罗家湾里轻轨交通线建设容量交通
新区建设坚持原高标准高起点规划建设保护利河湖水系然山势生态绿营造山水城体然谐统环境
中心城期重点建设赣江北侧昌北江带昌北江带红谷滩中心区凤凰洲红角洲三部分组成红谷滩中心区重点建设发展新城中心集商务办公信息商业文化旅游居住等功体现代化城市中央商务区凤凰洲配套生活居住区红角洲规划高尚居住文体休闲体城市功区红谷滩中心区范围428方公里布局结构带二轴三区带赣江滨水绿化景观游览带市民提供亲水性空间二轴位行政中心东西绿化景观轴线南北发展功轴线三区办公区金融贸易商务信息区滨江居住区形成体现南昌21世纪滨江城市风貌形象标志性区
4 控制适度建设老城区
老城区原拆建通控制住宅总量疏解口降低建筑密度改善居住条件腾出土建设绿广场完善公服务设施加强环境整治工程加强文物古迹风景名胜河湖水系保护严格控制江河湖周边区做美化亮化绿化塑造城市特色魅力
四红谷滩块优劣势分析
（）优势
1 政策优势
1． 位置济开发区南昌市政府实现江两岸城市发展战略重点区政府城市建设期规划重点完善昌北新区基础设施公基础设施通政策引导快形成江两岸格局努力江带建成花园式样板区
2． 该区20012003年南昌市房产重点规划建设区
3． 块位规划中学城
2 理位置优势
位南昌桥西端离老城区块
3 交通优势
方便进入320国道105国道昌樟高速公路昌九高速公路
（二）劣势
1 势较低
（南昌市规划中积极做红角洲区堤岸整治造工程）
2 江堤农民房影响景观
（招商办关员口头提会搬迁）
五招商引资政策房产宏观调控
1 南昌市招商引资政策
南昌市加招商引资力度核心实施开放战略奋力开创招商引资工作新局面实现招商引资新突破影响力鼓励作规模解决劳动业量发优势产业链长公司采取特殊政策实施政策着项目走办法项策项目兑现双赢帮成功促发展原办事效率服务态度理机制等方面设身处投资者立场出发营造市场国际真正接轨投资软环境南昌真正成投资成低信誉服务优成功率高强吸引力凝聚力创业发展热土具体做法：
1） 财政2001年起年预算安排100万元资金招商引资
招商宣传招商鼓励等
2） 引进资金单位设立奖项进行奖励目标理奖重
项目组织奖利外资引荐奖等
3） 外资企业投资额1000万美元年纳税总额500万元
年增幅达15外资企业法代表年交纳税税款返采年核定办法予兑现
4） 树立营销观念营销促进招商首先：南昌市着帮成功
助发展双赢思想帮助已落户南昌企业增强市场竞争力切切实
实投资者做售服务次树立系统观念全市围绕招
商引资协配合促进保障招商工作开展
2 房产产业存问题政府宏观调控
（） 南昌房产存问题
1． 房产开发企业实力强行欠规范统计南昌市现房产开发企业360家中级资质仅家二级资质七十余家绝数三级暂定资质均注册资金800900万元开发企业成立改造南昌市旧城开发商品房方面然取令注目成绩存炒皮擅转出租抵押非法获土权等规范行土交易市场
2． 土偿制度建立南昌市城市规划范围土权交易活动日益活跃理够规范尚未商品市场样公开良市场环境缺乏专门土交易场相应硬件设施咨询评估交易登记等条龙服务体系
3． 房产营理位房产营活动项目批准规划选址供拆迁房屋建筑竣工验收核发产权证书等诸环节涉政府职部门中环节疏理带少隐患影响房产营活动规范序开展
4． 受耕占补衡制约南昌市城市房产外延拓展空间受影响城市口增加城市规模扩避免占耕新土理法规定占少垦少占耕补尝制度制度占亩耕必须造亩质量相耕然着退耕休退田湖等生态退耕工作开展南昌市适宜开垦耕备资源城郊已开垦市辖四县开垦土分布零星偏僻开垦难度越越南昌市面耕补充务压力较
5． 住房制度改革进程缓慢南昌市公住房出售价格方米680元标准1996年现执行五年明显偏低影响居民购房积极性公住房租金标准调幅租售价合理住房分配货币化方案尚未实施廉租房保障体系尚未建立住房公积金率高外存量房交易活流通够 均制约房产二三级市场发展
6． 危房改造务艰巨初步统计南昌市现类结构产途房屋约4000万方米中危旧房屋约170万方米危旧房零星分散绝数处街巷房屋间距采光通风差居住环境脏乱差状况令住户苦迭存着极安全消防隐患
7． 物业理滞受居民均收水低影响南昌市居民物业理意识强部分老住宅区基础设施配套设施全规划建设历史遗留问题较建设理间缺乏效衔接物业理队伍素质偏低理水高维修基金集面窄
（二） 南昌市政府宏观调控
1 政策宏观调控
（1） 鼓励开发区辖区成片开发房产业投资1亿元房产项目建设规费属区级财政收入减半征收房屋交易种税收属区级财政收入部分50奖励房产开发企业
（2） 购买红谷滩新区外开发区商品住房统2二级住房统15税率计征购房契税开发区购买成套住房70方米发者解决1—2市区户口购房款购房贷款利息缴款年限税基数中扣计征税2005年前红谷滩新区购买种房屋应征购房契税财政全额贴补
2 营策宏观调控
（1） 引入全新营城市理念营城市房产
（2） 严格控制土供应总量
（3） 建立土形市场规范土出方式力推进国土权招标拍卖
（4） 齐确保耕占补衡
（5） 进步深化房改加快房改进程
（6） 花园城市建设求加快危旧房改造
（7） 提高房产开发企业素质规范开发行
（8） 积极推进物业理
（9） 建立健全利房产营理方性法规制度加强监力度
六南昌住宅楼盘调研分析
住宅楼盘
1．概述
南昌市房产业起步较晚1999年开始迈步发展势头较前期济适房开发开始逐渐国城市高中档楼盘千僖·颐河园完全仿杭州市南·德加配套品质
南昌市前年开发楼盘质量普遍高楼盘规划中夭折京东区1995年规划资金等原直2001年半年开始建设质量普遍高服务问题诸香江花园等问题广媒体关注段时间住宅基1年左右售完说明南昌部分市民购买力较强政策等原南昌惯购买商品房该类楼盘恒辉花园桂苑住宅区
新时代站前西路住宅区商住楼等属济适房类没较绿化带配套
2000年开始批相较规模楼盘开始南昌城出现开发商区香港公司投资项目较特物业理楼盘聘请香港海等专业公司
2．楼盘价格
着南昌市政府政策倾房产逐渐
现南昌市住宅般价格13001400元米左右苑中园京东住宅区等等
南昌高档楼盘均价格2400元米左右千禧·颐河园住宅高价格少超3000元米楼盘基高质高价诉求点青山湖边湖畔豪庭
根接触南昌市民反映南昌市房价两年前1000元米左右阶段较增加现附郊县新建县房价现基700元米左右南昌县住宅价格均500600元米左右着政策导新建县住宅价格应该会增加
南昌市公住房售价1996年680元米未改变住房分配货币化方案尚未实施廉租房保障体系尚未建立现类结构产途房屋4000万米（中危旧房170万米）素存制约南昌市民购买商品房倾
3．价格差异分析
区样南昌市区房价段（周遍环境）质量广南昌市民已认识南昌市政府江两岸规划赣江特南昌桥等交通道附楼盘特热销御锦城月全部出售南昌市民心目中树立高品质概念千禧·颐河园销售率相高然楼盘价格南昌属较高样南昌桥边万福园错销售业绩说明南昌部分市民部分洪（南昌市简称）外员购买力相强说明南昌市民开始楼盘品质配套关注
4．发展趋势
着南昌市政府赣江轴跨江发展组团布局形成核心区规划思路着城市房产城市房产发展方相衔接重点建设发展新区跨江重点建设红谷滩红角洲等昌北江区思路南昌市江两侧住宅价格提升整南昌市言着政府招商引资力度进步加强建设花园城市逐步实现越越拥购买力目标消费群出现房价进步稳步涨年趋势表明高档精品房逐渐开始走俏南昌市南昌市区常住口高档住宅需求越越迫切
南昌写字楼调研
南昌企业特型企业较少写字楼市场总体南昌市公认唯功较完善写字楼江信国际厦价格基70元米·月（含理费）具般配套房间面积50100150等租该楼公司恒茂房产诺基亚（17层）东方资产理公司吉通通信海阿尔卡特南昌办事处等六七十单位
写字楼档次高锦峰酒店（四星级）等宾馆部分企业知名企业办事处租专门普通客房作办公场写字间均价格80~85元米·月（含理费享受热水清洁等服务）锦峰酒店网通东方通信烽火通信连三洋约20家公司租
着南昌市招商引资力度加认更企业入驻南昌需高档次功齐全写字楼作办公场市场已国外关房产公司关注三星厦国贸厦等建筑设计规划程度针需求售价般3000元米左右出售率尚三星厦竣工年销售95左右中买作种投资国贸厦更完善配套周遍环境市政府西迁带利位
高层30层价格35004200元米2001年9月16日开盘2001年年底写字楼已出售半
七南昌市场调查
（）洪城市场
1基状况调查
调查目：初步解洪城市场位置面积销售额等基状况
方法：二手资料访谈法
象：洪集团建国副总理
调查结果：
洪城市场位南昌市司马庙立交桥旁距南昌火车站5公里距昌北机场20公里距航运码头4公里320316105三条国道相连交通四通八达理位置十分优越该市场始建1994年7月规划总面积1700亩首期开发420亩室摊位2500分4交易区汇集8类48余种商品包括日百货床品鞋帽服装布匹针纺织品副食品烟草等市场1995年9月建成开业营业户已达3万余京九线综合批发市场已跻身国家级中心批发市场行列
2销售额调查
目：解市场销售总额济位
方法：二手资料访谈法
访谈象：洪集团建国副总理
调查结果：
市场1995年9月开始1999年底市场商品成交额累计1918亿元实现利税242亿元仅1999年销售额达60亿元2000年达70亿元2001年达80亿元均年稳定增长10亿元洪城市场持续繁荣发展带动南昌城西区济迅猛发展济位作表现方面：
a． 促进南昌省济发展成南昌新济增长点1999年起该市场年占年全市社会零售总额三分商品品种交易规模辐射范围全省众批发市场中居龙头位
b． 带动南昌城西济繁荣洪城市场处南昌城乡结合部形成繁荣该区区位优势明显提升仅引发城西房产价格飙升梅苑区金源区香江花园江铃房产等批商住区迅速崛起房价原880元方米左右攀升2000元方米左右价亩6万元飙升60万元
c． 吸纳量岗员业缓解政府岗职工分流业压力促进社会稳定洪城市场安置3万余业带动相关业发展分流量岗员农村富余劳动力
d． 拉动二三产业发展国家培植税源洪城市场巨吸纳吞吐力刺激运输业仓储业相关产业快速发展产品市场占份额1995年3扩2000年20销售额达10亿元
e． 吸引国批名优特新商品进入市场促进供需间商品信息交流力拉动需
3洪城市场融资方式调查
目：解洪城市场成功进行资运作验
方法：二手资料访谈法
访谈象：洪集团建国副总理
调查结果：
洪城市场运作突出点成功进行元化融资总体规划市场首期工程需2亿元筹集巨额资金济相落南昌确实件易事精心策划周密组织政府土权折价股份核心优惠政策条件动出击寻找投资象市政府举行定募集社会法股新闻发布会第签约家厦门民营企业认购股份1420万元产生轰动效应市国集体民营企业纷纷入股计划募集股金利位二通招租预收押金三通分配店面预收租金方式筹集资金提前分配店面筹集建设资金半年店面分配利预收年租金
4营思路调查
目：解洪营思路
方法：二手资料访谈法
调查结果：
a提升市场整体档次根洪城市场会议材料洪首先进行市场硬件设施改造2000年初开始投资3000万元采德国拜耳公司生产阳光板更换已老化玻璃纳瓦雨棚时结合旅游景点建设投资260元楼区域交易区路口设置城市雕塑假山游座椅创造良营环境调查老化雨棚已更换城市雕塑假山游座椅建设没位整市场卫生环境差垃圾成堆市场名牌专卖店极相称次抓市场商品结构档次提高洪断引进名牌商品带动整商品结构提升逐步实现商品结构元化满足层次消费者需求根现场调查洪引进鸥路鸟千百度华茂皮具花花公子华伦天奴leather意利袋鼠Montagut欢腾红豆海螺苹果戴梦等批名牌服装鞋类皮具
b建立现代营销方式洪加力度批劲发展商户引进培育扶持提高营者营素质逐步转变传统营理念营方营体鼓励营户家庭营型公司制企业转变营销方式提倡营户生产企业建立稳定关系鼓励业户般产品销商代理总销方式转变目前洪城市场总代理总销商已发展千余家代理商品万种交易方式基现货交易手交钱手交货快捷准确严格现代化交易方式差距
c扩产品占份额促进产销体化增强市场辐射功竞争力洪城市场取更发展需强产业作托特需托方济增强市场辐射功洪断致力提高产品市场占率积极引进方产品商促工强产业托鼓励营户利资金客户优势办企业充分发挥产品市场发展强力支撑作
5市场区域分类商品结构调查
目：解市场营种类
方法：现场走访二手资料
调查结果：
洪城市场四区营种类分：
A区：鞋类皮具箱包床品日常品批发市场
B区：布匹文化体育品
C区：服装区
D区：副食品批发市场
商品结构：服装406副食品209百货125皮具鞋类84布匹53烟草44床品24
6物价水调查
目：解洪城市场南昌区物价水
方法：观察现场价方法
抽样方法：商品种类分机抽出2家
调查结果：
A区：a皮具鞋类价格分成三档次：
第档次：名牌产品价格普遍较高产品促销方式普遍采折策略华伦天奴皮具千百度等价格高卖1100元左右折扣率低名牌产品占全部该类产品20左右
第二档次：普通品牌专卖产品价格80元130元左右欧路鸟海申花双冠等普通品牌产品占全部产品25左右
第三档次：仿制品假伪劣品低档次产品占全部该类商品55价格低般30—80元左右开价实业反映：南昌消费水较低漫天价会吓跑顾客
b衣类：衣类价格普遍偏低相思鸟美思芬丝三针等品牌价格般35—60元间
c床品：床品极少部分名牌产品价格较高外价格普遍较低条棉需30—40元左右
d日品：日品价格略低般超市零售店位消费者说：里日品般超市样牙膏牙刷香皂等产品样东西价格较低中低收入者愿意购买
B区：布匹文化品批发市场：
布匹价格：仿毛价格米10元45元等山羊绒般50元左右里布匹属仿制品价格普遍较低
C区：服装区：
a 名牌服装包括西装休闲服毛衣西裤衬衫女装童装等红豆苹果海螺意利袋鼠欢腾戴梦Montagut等件苹果西服达2100元红豆羊绒衫达800元左右价幅度较
b 般服装包括服装加工仿制品假伪劣产品服装质较差价格低条西裤需20—40元左右
D区：副食品区：
食品种类繁价格般批发价出售均般零售店价格低出10左右
7流量状况调查
目：解整市场气状况
方法：ABCD四区定点定时现场统计二手资料
调查时间：午3：00——4：30
象：进入市场
调查结果：
A区流量约2300时
B区流量约800时
C区流量约2900时
D区流量约1500时
总计整市场流量约7500时二手资料日均客流量67万次高峰期达10万次基相符洪城市场气极旺市场交易极活跃
8市场店面升值状况调查
目：解店面升值状况预测未升值状况
方法：访谈法
访谈象：营业
调查结果：
营业反映1995年刚开业时店面价格6000元面积15
6方米刚半年升值2万元时营业户店面卖掉现店面价格已达30万元左右着南昌济发展江两岸格局形成洪城市场升值空间会
9营户调查
目：解营户中外商者例
方法：访谈法
象：营户类商品
调查结果：
走访A区鞋类皮具床品B区日品布匹体育品10商家中南昌南昌周边区里商服装区划10家中2家外省约占20中浙江福建区食品区中约占10左右外安徽总体说洪城市场中营户部分营
10市场金融机构调查
目：解银行金融业务状况消费意识
方法：现场调查流量观察法
象：进入银行办理存储业务
调查结果：
a工行：流量350左右时进入银行办理存储业务业务极繁忙
南昌商业银行：130左右时进入银行办理存储业务
b根观察柜台10存储情况6取款60左右部批发商品购物说明洪城市场刺激消费力较强消费者消费意识较强
11店面出租率调查
目：店面出租状况解洪城市场店面需求状况
方法：观察法
调查结果：
现场走访情况acd三区已空置店面b区尚存10家较偏僻店面没出租出店面占该区总数1左右总店面出租率达99南昌店面需求状况非常旺
10． 法：
洪城市场充分利政府支持区位优势规模优势先入市场规律作目前止始终领头羊姿势领跑南昌江西零售批发市场
（2）南昌济发展零售业正酝酿着新零售格局——超市零售格局海农工商超市进入南昌麦德龙等外资零售业正窥视南昌零售市场低廉价格优质服务舒适购物环境抢占南昌零售批发市场
（3）南昌市区中山路胜利路服装专卖条街影响洪城市场销售状况服装销售洪城市场中占份额品牌服装服装专卖店竞争占优势
（二）江西新建汽车广场
1理位置调查
目：解理位置区位优势
方法：观察法二手资料
调查结果：江西智光实业发展限公司投资兴建江西新建汽车广场处昌九昌樟高速公路交汇处毗邻南昌市重交通枢纽——南昌桥收费站南昌西门（进出南昌市车流量）必路时105320国道旁边离昌北机场13公里左右离码头8公里左右距南昌市新南昌市政府仅1500米着江两岸城市骨架形成红谷滩济开发区断推进该广场区位优势非常明显
2基状况调查
目解该汽车广场基状况摊位租金面积营方式等
方法：询问法
询问象：招商工作员居民
调查结果：
（1）分区状况：新建汽车广场分abc三区a区室展区展示销售中高档车海奥迪克里已预定展位预计明年半年开张b区室展区展示销售种品牌皮卡面包车等现已开张室展位基已满c区室外展区营川交长安汽车40摊位摊位面积约9方米年5月份开张场气氛较冷清
（2）租金：ab两区租金月30元方米左右c区摊位3000元月左右摊位面积约9方米长安汽车租七摊位租金达2万元月
（3）营面积：ab两区楼展示区面积2500方米左右二楼办公点c区分成摊位面积广场展示面积摊位面积360方米左右整广场面积约10000方米
（4）性质营方式：该广场江西智光实业发展限公司投资兴建属私营企业营方式两种种租企业营权属种营新建汽车广场代理总销形式营某种汽车销售活动
3该市场未预测
（1）未摊位展位升值潜力预测：首先该块理位置极优越交通极方便次市政府迁移该广场带限生机着江两岸格局逐渐成型昌北济开发断推进该区商机逐渐显现出未里摊位展位升值潜力估量
（2）交易状况预测：该广场位置优势外身致力整广场未规划该汽车广场发展成南昌江西省汽车贸易市场断提高身理水服务水旁边红谷滩汽配城相辅相成促进硬件条件软件条件极成宰南昌江西区汽车市场领头羊
（3）南昌市收入水较低汽车市场繁荣发展南昌江西汽车需求量规模市场南昌市说许难支撑起空壳市场南昌说较常见该市场说存定风险
（三）红谷滩汽配城
1理位置区位优势
红谷滩汽配城位南昌市西门昌九昌樟高速320国道交汇处南北东进西车辆进城便捷南昌市政府新址仅15公里西新建汽车广场北邻二手车交易市场着江两岸思想构筑极红谷滩建设成重中重该汽配城天独厚区位优势蕴藏着商机发展潜力
2基状况
（1） 规模：汽配城面积100余亩建筑面积4万余方米分ab两区130摊位摊位面积100方米外仓库812总面积15万方米
（2） 租金出租率：摊位租金14万年左右130摊位已预定出120采取预收租金方式出租率达90
（3） 开业时间：预计明年2月份开业
（4） 理方式：实行封闭式理入驻营户实行工商税务技监银行邮局商场货运住宿餐饮医疗保安条龙全方位服务
3评价
（1） 红谷滩汽配城规模较适中显示市场解基础营战略趋保守稳重采取分期规划逐步推进办法
（2） 红谷滩汽配城发展否程度取决新建汽车市场发展状况种战略赖性该汽配城营战略新建汽车广场牵着鼻子走容易产生荣俱荣亡俱亡悲剧
（3） 该汽配城存风险土升值置疑
（四）丰市场
丰河市场现已成空壳市场根反映思考丰河市场空壳市场原纳点：
（1）政府支持少根反映丰河市场政府支持情况兴建起长陵镇政府领导班子换届政府支持力度减少
争洪城市场洪城市场营方式理位置优丰河市场先入市场规律作洪城市场竞争然处劣势
新建县济落均国民收入低法支撑起整市场反映：丰河市场开开张光顾民消费水低市场倒闭然然
八点建议
第 新届省委省政府市委市政府领导转变观念开拓进取抓住历史性发展机遇市政府确定重点发展昌北新区发展战略制定相市政规划加招商引资力度昌北新区发展势必行块极具升值潜力2—3年价必着昌北济发展水涨船高建议作公司战略投资
第二 南昌市房产刚刚起步开发规模开发水开发商实力房产市场处初级成熟阶段目前确实进入房产市场时机适宜进行土储备蓄势发
第三 块市政配套市建设施完全位尚需时间发展规划目前重点红谷滩块块形成气候气需定时间立开发项目具较风险性仅知彼知审时度势更根实际情况量力行
第四 竞争连万达深圳万科海绿侠品牌资金专业等优势纷纷进驻南昌势必引发房产市场激烈竞争放应盲目风更应针锋相应避锋芒实施差异化战略特色项目优势扬长攻短争南昌房产席
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南昌城市概况
1 理位置
南昌位江西省北部赣江游鄱阳湖滨江西省省会陆开放城市全省政治济文化科技信息中心全市辖四县（南昌县新建县进贤县安义县）五区（东湖区西湖区青云谱区郊区湾里区）
2 口面积
南昌总口433万国土面积7402方公里城市化水44市辖区（五区）常驻口184万市辖区面积617方公里中城市建成区面积106方公里城市实际居住口156万中约90口集中赣江南昌南城区
3 交通位
南昌理位置优越历史素称国家南北铁路干线京九铁路东西铁路干线浙赣铁路南昌呈十字交汇南昌成京九铁路线唯省会城市105316320三条国道交汇南昌北承首北京南接港澳东达海杭州西连武汉长沙时南昌发展直接接受国济较发达带（：长江三角洲济圈珠江三角洲济圈闽台济圈）等距离辐射南昌身处海龙头重庆龙尾长江济带中游区武汉长沙中游区重中心城市
4 然条件
南昌然条件优越典型山水城市受丘陵貌温润气候特征影响市域湖泊众水系发达赣江抚河穿城市区范围湖泊星罗棋布四湖（东南西北湖）外四湖（青山湖艾溪湖象湖黄家湖）等天然湖泊具美丽江南水乡风情城北庐山称梅岭山势蜿蜓层峦叠翠森林覆盖率达60左右时南昌市东北部鄱阳湖带世界级著名候鸟然保护区南矾山象山等鸟类栖息观赏候鸟极场南昌具优越水资源良然生态环境
二宏观济消费状况
1 综合济实力
全年实现国生产总值43510亿元价格计算年增长92中第产业增加值460亿元增长30第二产业增加值2053亿元增长92第三产业增加值1838亿元增长109产业结构进步调整二三产业国生产总值中重年115470415调整106472424
2 物价指数稳中升
市场价格总水济形势转市场消费需求转旺政策性调控等素影响呈现稳中升趋势居民消费价格指数负增长转正增长全年居民消费价格总指数1026商品零售价格总指数978
3 财政收入较快增长
全市财政总收入446亿元年增长259中方财政收入（含交国库两税收入）1913亿元增长141财政支出2379亿元增长8
7
4 矛盾问题
前济社会发展中存容忽视矛盾问题表现：济结构调整步伐够快结构性矛盾较突出服务业非公制济重然偏全社会投资强度投资率较低农业基础较薄弱农业产业化水高工业企业创新力强部分企业生产营困难利外资形势容乐观城市社会业压力较重农民增收困难
国民济指标发展速度
指 标
2000年
2000年年增长
年末总口
4325万
20
业员数
2150万
15
职工数
7793万
55
国生产总值
4351亿元
92
第产业
460亿元
30
第二产业
2053亿元
92
第三产业
1838亿元
109
工农业总产值
5415亿元
96
工业总产值
4720亿元
105
农业总产值
694亿元
30
粮食产量
1561万吨
43
全社会固定资产投资额
799亿元
122
社会消费品零售总额
1444亿元
104
财政总收入
446亿元
259
方财政收入
191亿元
141
财政支出
238亿元
87
商品零售价格指数
978
22
居民消费价格指数
1026
26
职工均工资
6954元
117
城市居民支配收入
5734元
84
农民均纯收入
2390元
36
城乡居民储蓄存款
2769亿元
49
5 城乡居民生活水
全市职工年均工资6954元年增长117中岗职工均工资8756元增长134抽样调查城市居民均支配收入5734元年增长84农民均纯收入2390元年增加83元增长36
6 劳动领域业
全市年末社会业员21497万中第产业8484万第二产业5634万第三产业7379万年末全市岗职工数5877万年末减少481万中国单位岗职工数4025万年末减少418万城镇体私营企业业员1864万国企业岗职工基生活保障业业工作取定成效全市城镇净安置失业员业278万年末全市登记失业率299年末降001百分点
7 社会福利保障事业
全市5235万职工16万离退休员参加基养老保险5618万参加失业保险建立农村社会保险网络15全市城镇社会服务设施275社会福利院敬老院90床位2146张收养2219社会福利企业残疾业数3140社会救济象政府救济66万次
8 南昌均济水
国生产总值
10078元
工业总产值
11019元
方财政收入
447元
社会消费品零售总额
3371元
岗职工均工资
8756元
城市居民支配收入
5734元
农民纯收入
2390元
储蓄存款余额
6401元
市区居民居住面积
104方米
城市生活电量
315千瓦时
城市生活水量
129立方米
万拥公交通车辆
509辆
万拥校学生
2002
万拥学生
181
万拥医生
22
市区公绿面积
493方米
9 城市住户均消费支出构成
指 标
金额（元）
构成（）
消 费 性 支 出
392483
1000
食 品
180580
4601
粮 食
21607
551
油 脂 类
12186
310
肉禽制品
45497
1159
二 衣 着
37691
960
三家庭设备品服务
30909
788
耐 消 费 品
19496
497
四医疗保健
13288
339
五交通通讯
29651
755
六娱乐教育文化服务
31241
796
七居 住
44254
1128
八杂项商品服务
24867
634
三市政规划
1 总体规划目标原
围绕富民强市目标提高南昌综合竞争力国外济活动中起区域性资金流商品流信息流技术流流等方面集散枢纽功强辐射力带动影响周边区济发展真正成区域中心城市适时提出优先拓展城市空间扩城市规模求
（1） 扩城市规模取规模效益集聚效益增济总量实现南昌区域济中心城市目标需
（2） 扩城市发展规模城市做强做做美高起点高标准花园城市需
（3） 扩城市规模市加快推进城市化优化城乡济结构促进国民济循环社会协调发展需
（4） 扩城市规模适应中心城城市空间迅速拓展适应南昌中心城口快速增长需
2 重点发展昌北新区
中心城区现集中昌南区城市单中心集中式布局口密集混杂生活环境质量高城市东北拓展占量高产农田势较低赣江北昌北区外交通条件优势城区交通联系较便捷丘陵山占农田空间广阔特处西山梅岭风景区脚天独厚山水然条件十年发展昌北区已具备定基础设施条件发展条件已成熟特市级行政中心搬迁昌北红谷滩区红谷滩建成城市商务中心区——CBD种城市公空间结构拓展先导带动城市空间形态拓展城市空间形态拓展提供保证必然带动昌北新城区建设发展时昌南城区南莲塘市区接相吸较紧量建设江发展便利（江宽度较窄）昌北发展相呼应形成赣江两岸风光带展示江两岸风采中心城迅速单中心结构变成新旧双中心结构避免中心城度集中式发展符合现代市城市布局结构求制定完善促进新城区建设政策新区投资者予政策优惠优先安排公交线路加市政基础设施建设
3 昌北新区功规划
中心城城市空间结构扩展采取轴生长带状扩展方式首先赣江轴跨江发展组团布局形成核心区次核心区两翼城市外交通线带状扩展通便利外交通条件引导带动道路两侧建设发展满足城市扩展需求中心城结构形式呈十字星状核心结构团状城市形态形成核五片城市布局核心区昌南昌北两城区道路系统成体系完善两城区间五座跨江桥快速中环路相联系中心城规划环城高速公路网规划设置南北塘昌北机场轻轨交通线东西罗家湾里轻轨交通线建设容量交通
新区建设坚持原高标准高起点规划建设保护利河湖水系然山势生态绿营造山水城体然谐统环境
中心城期重点建设赣江北侧昌北江带昌北江带红谷滩中心区凤凰洲红角洲三部分组成红谷滩中心区重点建设发展新城中心集商务办公信息商业文化旅游居住等功体现代化城市中央商务区凤凰洲配套生活居住区红角洲规划高尚居住文体休闲体城市功区红谷滩中心区范围428方公里布局结构带二轴三区带赣江滨水绿化景观游览带市民提供亲水性空间二轴位行政中心东西绿化景观轴线南北发展功轴线三区办公区金融贸易商务信息区滨江居住区形成体现南昌21世纪滨江城市风貌形象标志性区
4 控制适度建设老城区
老城区原拆建通控制住宅总量疏解口降低建筑密度改善居住条件腾出土建设绿广场完善公服务设施加强环境整治工程加强文物古迹风景名胜河湖水系保护严格控制江河湖周边区做美化亮化绿化塑造城市特色魅力
四红谷滩块优劣势分析
（）优势
1 政策优势
1． 位置济开发区南昌市政府实现江两岸城市发展战略重点区政府城市建设期规划重点完善昌北新区基础设施公基础设施通政策引导快形成江两岸格局努力江带建成花园式样板区
2． 该区20012003年南昌市房产重点规划建设区
3． 块位规划中学城
2 理位置优势
位南昌桥西端离老城区块
3 交通优势
方便进入320国道105国道昌樟高速公路昌九高速公路
（二）劣势
1 势较低
（南昌市规划中积极做红角洲区堤岸整治造工程）
2 江堤农民房影响景观
（招商办关员口头提会搬迁）
五招商引资政策房产宏观调控
1 南昌市招商引资政策
南昌市加招商引资力度核心实施开放战略奋力开创招商引资工作新局面实现招商引资新突破影响力鼓励作规模解决劳动业量发优势产业链长公司采取特殊政策实施政策着项目走办法项策项目兑现双赢帮成功促发展原办事效率服务态度理机制等方面设身处投资者立场出发营造市场国际真正接轨投资软环境南昌真正成投资成低信誉服务优成功率高强吸引力凝聚力创业发展热土具体做法：
1） 财政2001年起年预算安排100万元资金招商引资
招商宣传招商鼓励等
2） 引进资金单位设立奖项进行奖励目标理奖重
项目组织奖利外资引荐奖等
3） 外资企业投资额1000万美元年纳税总额500万元
年增幅达15外资企业法代表年交纳税税款返采年核定办法予兑现
4） 树立营销观念营销促进招商首先：南昌市着帮成功
助发展双赢思想帮助已落户南昌企业增强市场竞争力切切实
实投资者做售服务次树立系统观念全市围绕招
商引资协配合促进保障招商工作开展
2 房产产业存问题政府宏观调控
（） 南昌房产存问题
1． 房产开发企业实力强行欠规范统计南昌市现房产开发企业360家中级资质仅家二级资质七十余家绝数三级暂定资质均注册资金800900万元开发企业成立改造南昌市旧城开发商品房方面然取令注目成绩存炒皮擅转出租抵押非法获土权等规范行土交易市场
2． 土偿制度建立南昌市城市规划范围土权交易活动日益活跃理够规范尚未商品市场样公开良市场环境缺乏专门土交易场相应硬件设施咨询评估交易登记等条龙服务体系
3． 房产营理位房产营活动项目批准规划选址供拆迁房屋建筑竣工验收核发产权证书等诸环节涉政府职部门中环节疏理带少隐患影响房产营活动规范序开展
4． 受耕占补衡制约南昌市城市房产外延拓展空间受影响城市口增加城市规模扩避免占耕新土理法规定占少垦少占耕补尝制度制度占亩耕必须造亩质量相耕然着退耕休退田湖等生态退耕工作开展南昌市适宜开垦耕备资源城郊已开垦市辖四县开垦土分布零星偏僻开垦难度越越南昌市面耕补充务压力较
5． 住房制度改革进程缓慢南昌市公住房出售价格方米680元标准1996年现执行五年明显偏低影响居民购房积极性公住房租金标准调幅租售价合理住房分配货币化方案尚未实施廉租房保障体系尚未建立住房公积金率高外存量房交易活流通够 均制约房产二三级市场发展
6． 危房改造务艰巨初步统计南昌市现类结构产途房屋约4000万方米中危旧房屋约170万方米危旧房零星分散绝数处街巷房屋间距采光通风差居住环境脏乱差状况令住户苦迭存着极安全消防隐患
7． 物业理滞受居民均收水低影响南昌市居民物业理意识强部分老住宅区基础设施配套设施全规划建设历史遗留问题较建设理间缺乏效衔接物业理队伍素质偏低理水高维修基金集面窄
（二） 南昌市政府宏观调控
1 政策宏观调控
（1） 鼓励开发区辖区成片开发房产业投资1亿元房产项目建设规费属区级财政收入减半征收房屋交易种税收属区级财政收入部分50奖励房产开发企业
（2） 购买红谷滩新区外开发区商品住房统2二级住房统15税率计征购房契税开发区购买成套住房70方米发者解决1—2市区户口购房款购房贷款利息缴款年限税基数中扣计征税2005年前红谷滩新区购买种房屋应征购房契税财政全额贴补
2 营策宏观调控
（1） 引入全新营城市理念营城市房产
（2） 严格控制土供应总量
（3） 建立土形市场规范土出方式力推进国土权招标拍卖
（4） 齐确保耕占补衡
（5） 进步深化房改加快房改进程
（6） 花园城市建设求加快危旧房改造
（7） 提高房产开发企业素质规范开发行
（8） 积极推进物业理
（9） 建立健全利房产营理方性法规制度加强监力度
六南昌住宅楼盘调研分析
住宅楼盘
1．概述
南昌市房产业起步较晚1999年开始迈步发展势头较前期济适房开发开始逐渐国城市高中档楼盘千僖·颐河园完全仿杭州市南·德加配套品质
南昌市前年开发楼盘质量普遍高楼盘规划中夭折京东区1995年规划资金等原直2001年半年开始建设质量普遍高服务问题诸香江花园等问题广媒体关注段时间住宅基1年左右售完说明南昌部分市民购买力较强政策等原南昌惯购买商品房该类楼盘恒辉花园桂苑住宅区
新时代站前西路住宅区商住楼等属济适房类没较绿化带配套
2000年开始批相较规模楼盘开始南昌城出现开发商区香港公司投资项目较特物业理楼盘聘请香港海等专业公司
2．楼盘价格
着南昌市政府政策倾房产逐渐
现南昌市住宅般价格13001400元米左右苑中园京东住宅区等等
南昌高档楼盘均价格2400元米左右千禧·颐河园住宅高价格少超3000元米楼盘基高质高价诉求点青山湖边湖畔豪庭
根接触南昌市民反映南昌市房价两年前1000元米左右阶段较增加现附郊县新建县房价现基700元米左右南昌县住宅价格均500600元米左右着政策导新建县住宅价格应该会增加
南昌市公住房售价1996年680元米未改变住房分配货币化方案尚未实施廉租房保障体系尚未建立现类结构产途房屋4000万米（中危旧房170万米）素存制约南昌市民购买商品房倾
3．价格差异分析
区样南昌市区房价段（周遍环境）质量广南昌市民已认识南昌市政府江两岸规划赣江特南昌桥等交通道附楼盘特热销御锦城月全部出售南昌市民心目中树立高品质概念千禧·颐河园销售率相高然楼盘价格南昌属较高样南昌桥边万福园错销售业绩说明南昌部分市民部分洪（南昌市简称）外员购买力相强说明南昌市民开始楼盘品质配套关注
4．发展趋势
着南昌市政府赣江轴跨江发展组团布局形成核心区规划思路着城市房产城市房产发展方相衔接重点建设发展新区跨江重点建设红谷滩红角洲等昌北江区思路南昌市江两侧住宅价格提升整南昌市言着政府招商引资力度进步加强建设花园城市逐步实现越越拥购买力目标消费群出现房价进步稳步涨年趋势表明高档精品房逐渐开始走俏南昌市南昌市区常住口高档住宅需求越越迫切
南昌写字楼调研
南昌企业特型企业较少写字楼市场总体南昌市公认唯功较完善写字楼江信国际厦价格基70元米·月（含理费）具般配套房间面积50100150等租该楼公司恒茂房产诺基亚（17层）东方资产理公司吉通通信海阿尔卡特南昌办事处等六七十单位
写字楼档次高锦峰酒店（四星级）等宾馆部分企业知名企业办事处租专门普通客房作办公场写字间均价格80~85元米·月（含理费享受热水清洁等服务）锦峰酒店网通东方通信烽火通信连三洋约20家公司租
着南昌市招商引资力度加认更企业入驻南昌需高档次功齐全写字楼作办公场市场已国外关房产公司关注三星厦国贸厦等建筑设计规划程度针需求售价般3000元米左右出售率尚三星厦竣工年销售95左右中买作种投资国贸厦更完善配套周遍环境市政府西迁带利位
高层30层价格35004200元米2001年9月16日开盘2001年年底写字楼已出售半
七南昌市场调查
（）洪城市场
1基状况调查
调查目：初步解洪城市场位置面积销售额等基状况
方法：二手资料访谈法
象：洪集团建国副总理
调查结果：
洪城市场位南昌市司马庙立交桥旁距南昌火车站5公里距昌北机场20公里距航运码头4公里320316105三条国道相连交通四通八达理位置十分优越该市场始建1994年7月规划总面积1700亩首期开发420亩室摊位2500分4交易区汇集8类48余种商品包括日百货床品鞋帽服装布匹针纺织品副食品烟草等市场1995年9月建成开业营业户已达3万余京九线综合批发市场已跻身国家级中心批发市场行列
2销售额调查
目：解市场销售总额济位
方法：二手资料访谈法
访谈象：洪集团建国副总理
调查结果：
市场1995年9月开始1999年底市场商品成交额累计1918亿元实现利税242亿元仅1999年销售额达60亿元2000年达70亿元2001年达80亿元均年稳定增长10亿元洪城市场持续繁荣发展带动南昌城西区济迅猛发展济位作表现方面：
a． 促进南昌省济发展成南昌新济增长点1999年起该市场年占年全市社会零售总额三分商品品种交易规模辐射范围全省众批发市场中居龙头位
b． 带动南昌城西济繁荣洪城市场处南昌城乡结合部形成繁荣该区区位优势明显提升仅引发城西房产价格飙升梅苑区金源区香江花园江铃房产等批商住区迅速崛起房价原880元方米左右攀升2000元方米左右价亩6万元飙升60万元
c． 吸纳量岗员业缓解政府岗职工分流业压力促进社会稳定洪城市场安置3万余业带动相关业发展分流量岗员农村富余劳动力
d． 拉动二三产业发展国家培植税源洪城市场巨吸纳吞吐力刺激运输业仓储业相关产业快速发展产品市场占份额1995年3扩2000年20销售额达10亿元
e． 吸引国批名优特新商品进入市场促进供需间商品信息交流力拉动需
3洪城市场融资方式调查
目：解洪城市场成功进行资运作验
方法：二手资料访谈法
访谈象：洪集团建国副总理
调查结果：
洪城市场运作突出点成功进行元化融资总体规划市场首期工程需2亿元筹集巨额资金济相落南昌确实件易事精心策划周密组织政府土权折价股份核心优惠政策条件动出击寻找投资象市政府举行定募集社会法股新闻发布会第签约家厦门民营企业认购股份1420万元产生轰动效应市国集体民营企业纷纷入股计划募集股金利位二通招租预收押金三通分配店面预收租金方式筹集资金提前分配店面筹集建设资金半年店面分配利预收年租金
4营思路调查
目：解洪营思路
方法：二手资料访谈法
调查结果：
a提升市场整体档次根洪城市场会议材料洪首先进行市场硬件设施改造2000年初开始投资3000万元采德国拜耳公司生产阳光板更换已老化玻璃纳瓦雨棚时结合旅游景点建设投资260元楼区域交易区路口设置城市雕塑假山游座椅创造良营环境调查老化雨棚已更换城市雕塑假山游座椅建设没位整市场卫生环境差垃圾成堆市场名牌专卖店极相称次抓市场商品结构档次提高洪断引进名牌商品带动整商品结构提升逐步实现商品结构元化满足层次消费者需求根现场调查洪引进鸥路鸟千百度华茂皮具花花公子华伦天奴leather意利袋鼠Montagut欢腾红豆海螺苹果戴梦等批名牌服装鞋类皮具
b建立现代营销方式洪加力度批劲发展商户引进培育扶持提高营者营素质逐步转变传统营理念营方营体鼓励营户家庭营型公司制企业转变营销方式提倡营户生产企业建立稳定关系鼓励业户般产品销商代理总销方式转变目前洪城市场总代理总销商已发展千余家代理商品万种交易方式基现货交易手交钱手交货快捷准确严格现代化交易方式差距
c扩产品占份额促进产销体化增强市场辐射功竞争力洪城市场取更发展需强产业作托特需托方济增强市场辐射功洪断致力提高产品市场占率积极引进方产品商促工强产业托鼓励营户利资金客户优势办企业充分发挥产品市场发展强力支撑作
5市场区域分类商品结构调查
目：解市场营种类
方法：现场走访二手资料
调查结果：
洪城市场四区营种类分：
A区：鞋类皮具箱包床品日常品批发市场
B区：布匹文化体育品
C区：服装区
D区：副食品批发市场
商品结构：服装406副食品209百货125皮具鞋类84布匹53烟草44床品24
6物价水调查
目：解洪城市场南昌区物价水
方法：观察现场价方法
抽样方法：商品种类分机抽出2家
调查结果：
A区：a皮具鞋类价格分成三档次：
第档次：名牌产品价格普遍较高产品促销方式普遍采折策略华伦天奴皮具千百度等价格高卖1100元左右折扣率低名牌产品占全部该类产品20左右
第二档次：普通品牌专卖产品价格80元130元左右欧路鸟海申花双冠等普通品牌产品占全部产品25左右
第三档次：仿制品假伪劣品低档次产品占全部该类商品55价格低般30—80元左右开价实业反映：南昌消费水较低漫天价会吓跑顾客
b衣类：衣类价格普遍偏低相思鸟美思芬丝三针等品牌价格般35—60元间
c床品：床品极少部分名牌产品价格较高外价格普遍较低条棉需30—40元左右
d日品：日品价格略低般超市零售店位消费者说：里日品般超市样牙膏牙刷香皂等产品样东西价格较低中低收入者愿意购买
B区：布匹文化品批发市场：
布匹价格：仿毛价格米10元45元等山羊绒般50元左右里布匹属仿制品价格普遍较低
C区：服装区：
a 名牌服装包括西装休闲服毛衣西裤衬衫女装童装等红豆苹果海螺意利袋鼠欢腾戴梦Montagut等件苹果西服达2100元红豆羊绒衫达800元左右价幅度较
b 般服装包括服装加工仿制品假伪劣产品服装质较差价格低条西裤需20—40元左右
D区：副食品区：
食品种类繁价格般批发价出售均般零售店价格低出10左右
7流量状况调查
目：解整市场气状况
方法：ABCD四区定点定时现场统计二手资料
调查时间：午3：00——4：30
象：进入市场
调查结果：
A区流量约2300时
B区流量约800时
C区流量约2900时
D区流量约1500时
总计整市场流量约7500时二手资料日均客流量67万次高峰期达10万次基相符洪城市场气极旺市场交易极活跃
8市场店面升值状况调查
目：解店面升值状况预测未升值状况
方法：访谈法
访谈象：营业
调查结果：
营业反映1995年刚开业时店面价格6000元面积15
6方米刚半年升值2万元时营业户店面卖掉现店面价格已达30万元左右着南昌济发展江两岸格局形成洪城市场升值空间会
9营户调查
目：解营户中外商者例
方法：访谈法
象：营户类商品
调查结果：
走访A区鞋类皮具床品B区日品布匹体育品10商家中南昌南昌周边区里商服装区划10家中2家外省约占20中浙江福建区食品区中约占10左右外安徽总体说洪城市场中营户部分营
10市场金融机构调查
目：解银行金融业务状况消费意识
方法：现场调查流量观察法
象：进入银行办理存储业务
调查结果：
a工行：流量350左右时进入银行办理存储业务业务极繁忙
南昌商业银行：130左右时进入银行办理存储业务
b根观察柜台10存储情况6取款60左右部批发商品购物说明洪城市场刺激消费力较强消费者消费意识较强
11店面出租率调查
目：店面出租状况解洪城市场店面需求状况
方法：观察法
调查结果：
现场走访情况acd三区已空置店面b区尚存10家较偏僻店面没出租出店面占该区总数1左右总店面出租率达99南昌店面需求状况非常旺
10． 法：
洪城市场充分利政府支持区位优势规模优势先入市场规律作目前止始终领头羊姿势领跑南昌江西零售批发市场
（2）南昌济发展零售业正酝酿着新零售格局——超市零售格局海农工商超市进入南昌麦德龙等外资零售业正窥视南昌零售市场低廉价格优质服务舒适购物环境抢占南昌零售批发市场
（3）南昌市区中山路胜利路服装专卖条街影响洪城市场销售状况服装销售洪城市场中占份额品牌服装服装专卖店竞争占优势
（二）江西新建汽车广场
1理位置调查
目：解理位置区位优势
方法：观察法二手资料
调查结果：江西智光实业发展限公司投资兴建江西新建汽车广场处昌九昌樟高速公路交汇处毗邻南昌市重交通枢纽——南昌桥收费站南昌西门（进出南昌市车流量）必路时105320国道旁边离昌北机场13公里左右离码头8公里左右距南昌市新南昌市政府仅1500米着江两岸城市骨架形成红谷滩济开发区断推进该广场区位优势非常明显
2基状况调查
目解该汽车广场基状况摊位租金面积营方式等
方法：询问法
询问象：招商工作员居民
调查结果：
（1）分区状况：新建汽车广场分abc三区a区室展区展示销售中高档车海奥迪克里已预定展位预计明年半年开张b区室展区展示销售种品牌皮卡面包车等现已开张室展位基已满c区室外展区营川交长安汽车40摊位摊位面积约9方米年5月份开张场气氛较冷清
（2）租金：ab两区租金月30元方米左右c区摊位3000元月左右摊位面积约9方米长安汽车租七摊位租金达2万元月
（3）营面积：ab两区楼展示区面积2500方米左右二楼办公点c区分成摊位面积广场展示面积摊位面积360方米左右整广场面积约10000方米
（4）性质营方式：该广场江西智光实业发展限公司投资兴建属私营企业营方式两种种租企业营权属种营新建汽车广场代理总销形式营某种汽车销售活动
3该市场未预测
（1）未摊位展位升值潜力预测：首先该块理位置极优越交通极方便次市政府迁移该广场带限生机着江两岸格局逐渐成型昌北济开发断推进该区商机逐渐显现出未里摊位展位升值潜力估量
（2）交易状况预测：该广场位置优势外身致力整广场未规划该汽车广场发展成南昌江西省汽车贸易市场断提高身理水服务水旁边红谷滩汽配城相辅相成促进硬件条件软件条件极成宰南昌江西区汽车市场领头羊
（3）南昌市收入水较低汽车市场繁荣发展南昌江西汽车需求量规模市场南昌市说许难支撑起空壳市场南昌说较常见该市场说存定风险
（三）红谷滩汽配城
1理位置区位优势
红谷滩汽配城位南昌市西门昌九昌樟高速320国道交汇处南北东进西车辆进城便捷南昌市政府新址仅15公里西新建汽车广场北邻二手车交易市场着江两岸思想构筑极红谷滩建设成重中重该汽配城天独厚区位优势蕴藏着商机发展潜力
2基状况
（1） 规模：汽配城面积100余亩建筑面积4万余方米分ab两区130摊位摊位面积100方米外仓库812总面积15万方米
（2） 租金出租率：摊位租金14万年左右130摊位已预定出120采取预收租金方式出租率达90
（3） 开业时间：预计明年2月份开业
（4） 理方式：实行封闭式理入驻营户实行工商税务技监银行邮局商场货运住宿餐饮医疗保安条龙全方位服务
3评价
（1） 红谷滩汽配城规模较适中显示市场解基础营战略趋保守稳重采取分期规划逐步推进办法
（2） 红谷滩汽配城发展否程度取决新建汽车市场发展状况种战略赖性该汽配城营战略新建汽车广场牵着鼻子走容易产生荣俱荣亡俱亡悲剧
（3） 该汽配城存风险土升值置疑
（四）丰市场
丰河市场现已成空壳市场根反映思考丰河市场空壳市场原纳点：
（1）政府支持少根反映丰河市场政府支持情况兴建起长陵镇政府领导班子换届政府支持力度减少
争洪城市场洪城市场营方式理位置优丰河市场先入市场规律作洪城市场竞争然处劣势
新建县济落均国民收入低法支撑起整市场反映：丰河市场开开张光顾民消费水低市场倒闭然然
八点建议
第 新届省委省政府市委市政府领导转变观念开拓进取抓住历史性发展机遇市政府确定重点发展昌北新区发展战略制定相市政规划加招商引资力度昌北新区发展势必行块极具升值潜力2—3年价必着昌北济发展水涨船高建议作公司战略投资
第二 南昌市房产刚刚起步开发规模开发水开发商实力房产市场处初级成熟阶段目前确实进入房产市场时机适宜进行土储备蓄势发
第三 块市政配套市建设施完全位尚需时间发展规划目前重点红谷滩块块形成气候气需定时间立开发项目具较风险性仅知彼知审时度势更根实际情况量力行
第四 竞争连万达深圳万科海绿侠品牌资金专业等优势纷纷进驻南昌势必引发房产市场激烈竞争放应盲目风更应针锋相应避锋芒实施差异化战略特色项目优势扬长攻短争南昌房产席
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