财：房产泡沫研究
2004年04月28日 1828 财杂志
需求幻觉升值想推动房产投资价格度膨胀推高济整体运行成算总账时间会
□刊特约研究员 陆磊文
年关房产业否热讨始终未息持热者总括 言三点：
第房产作消费品角度居者屋种起码刚性需求住宅需求预见未十分旺盛房产投资公众需求具致性存热
第二房产作投资品角度土段属稀缺资源济持续增长背景均衡价格持续升合理投资房产发现均衡价格完成套利程偏离价值投机程
第三前济高涨期源原材料价格迅速攀升推动房产建设成房产价格涨适度成推动程
结合济学基理念中国实际济运行述貌似合理推断实际站住脚
1需求幻觉
2升值想
3．房产泡沫推高济整体运行成
4．银行会会次成中国空置房产持者？
1．需求幻觉
2004年04月28日 1751 财杂志
某产业否热简单该产业投资销售指标衡量期供需求间缺口衡量甚产业效益衡量般商品房产销售结合巨额信贷投入期销售效益意味着终效益实现转变量银行呆账文认衡量惟标准供潜需求间离差
房产般商品兼具耐消费品投资品双重特征作消费品
满足公众居住需求作投资品具资产价格波动(房产升贬值体现资损益)生息(租金收入)特点衡量房产需求简单消费需求投资需求进行二元划分两者结合居民支配收入时房产投资品性质均衡价格般取决消费者(投资者)未预期收入代表消费者时间段房产实际支付力房产收益取决消费者预期收入代表租金高低房产生息力
城乡二元济差没根解决农村住房商品化尚未达普遍程度前提房产需求基预算约束城镇居民支配收入增长率简单中国13亿口谓市场衡量房产需求切实际根2003年国民济社会发展统计公报全国城镇口52373万占4053农村口76851万占5947需求分析立足中国40城镇口
症状：住宅消费增长
远远高收入增长
测算2004年度潜供求差额4370亿元
直观住宅消费增长必须居民支配收入储蓄增长相适应否必然持续2000年住宅销售额增长普遍显著高城镇居民均支配收入增长城乡居民储蓄余额增长差距2002年住宅销售额高居民收入增长97百分点差距2000年达455百分点
住宅销售增长速度持续走高固然说明改革20年持续压抑住宅需求迅速释放种释放缺乏速率收入储蓄效支撑基础必然导致巨需求缺口
缺口？需公众预期收入加判断表二显示城镇居民前物价身收入判断特值关注2003年第四季度2004年第季度居民未收入判断年第四季度居民预测季收入增加储户占259收入减少储户占59年第季度预测季收入增加储户占232预测收入减少储户占64分降27百分点升05百分点
假定20城镇居民2004年新购置住房结合表二显示均支配收入增长水扣食品衣着交通医疗等必开支致估算居民年度住房开支占总收入50作推算：2004年年度居民住房总开支预测值4930亿元必须说明测算全国城镇居民住房开支限金额：方面假定居民支配收入增长10方面设定居民收入50买房实际情形必然低该指标
表二显示数2003年1～12月销售商品房销售额70928亿元年增长3582004年1～2月实现销售额5788亿元年期增长601结合2004年1～2月完成土开发面积585住宅施工面积441高增长(见表三)年面商品房销售必然增速超30达9300亿元左右时潜供求差额体现出：达9300亿元4930亿元4370亿元缺口说明总量效需求存足问题
症状二：空置面积持续增加
商品房施工竣工销售面积较需求缺口限3074亿方米需求缺口限271亿方米住宅需求缺口限2264亿方米限156亿方米
存供求产品会出现投资增长价格攀升济学基规律旦供求伴持续投资膨胀价格涨恐怕保守观察家必须承认热泡沫存表三说明供求间现实缺口2000年2003年间历年致性存商品房施工面积竣工面积竣工面积销售面积情形
竣工销售面积间差额定义空置面积累计2004年2月总计50月间新增住宅空置面积达156亿方米占竣工住宅面积(1018亿方米)153时发现建面积年持续保持扩趋势累计已高达2803亿方米认定商品房施工竣工销售面积较需求缺口限3074亿方米需求缺口限271亿方米住宅需求缺口限2264亿方米限156亿方米限限间差额然量烂尾销售商品房存量
着时间推移空置施工越久商品房成鬼楼概率越高认缺口限保守估计仅仅分析2000年数前空置商品房研究列
问题非简单般房产消费结合住房揭贷款2003年底住房揭贷款余额1177974亿元增长4246年新增351079亿元果年新增4370亿元住房揭贷款时间趋势属正常范围外根中国民银行统计截2004年2月国城乡居民民币储蓄存款余额达1106万亿元新增外币储蓄存款6831亿元似足应新增住房信贷中两结构性风险必须考虑
存贷款增幅配风险储蓄存款增幅20左右住房揭贷款40房产开发投资完成额增幅30左右2004年12月达两年创纪录502形成财务链条：居民支配收入增长GDP增长基接情况房产开发投资增长需接40揭贷款速度加维持信贷增长必须相应储蓄存款增长维持
表四示2003年住房揭贷款占居民储蓄存款余额11果两指标分4020速率增长2010年住房贷款重会接40方面意味着银行必须压缩形式信贷方面考虑住房贷款期限般10年～30年预计2010年前发放贷款仅仅完成较例偿认定公众信达高等级样理怀疑跨时风险造成财务持续性问题
二群风险述分析公众作差异群实行统研究事实5亿城镇居民中真正具备住房需求够支付住房价格终效需求者数量未实证数字考虑国城镇化农村剩余劳动力城市持续转移程显然存收入结构差距导致效需求者数量足问题导致房产需求群风险
首先住宅消费住宅供需求群间效需求缺口已充分暴露全国情况根中国社会科学院测算标准1999年中国中等收入阶层重15两年正年1速度升2003年达19法国巴黎百富勤公司研究部门中国中产阶层定义：均年收入25万3万元家庭年收入75万10万元受高等教育参企业决策理事脑力劳动专业技术员白领符合述标准数占中国总口例约135说断成长中等收入阶层国商品房消费投资力
果中等收入阶层年1速度增长意味着国年1300万进入般商品住宅市场均新增住宅面积需求40方米计算新增住宅应该52000万方米左右2003年住宅施工面积910181万方米仅2004年前2月施工面积增加417633万方米供求面积预计肯定半商品房供求硬缺口导致基需求足风险2003年空置商品住宅突破1亿方米难理解事实(前面测算2004年2月156亿方米)
次居民住宅投资收入差距导致终需求压力干年逐渐暴露真正存住宅投资需求中高收入阶层名噪时温州炒房团说明问题里矛盾前中高收入阶层预期进入中高收入阶层群迅速扩期投资住房未住房增值获利问题谁保证程滑性时谁确认该程速率高住房开发速率
均城镇居民支配收入增幅总量居全国领先水江苏省例该省2003年均收入达9262元年增长132增幅居全国第二位华东第位家庭均支配收入高低进行分组60家庭均支配收入水低全省均水部分家庭均支配收入增长幅度低全省均水中收入高组家庭均支配收入24568元年增长213低组家庭均支配收入水2478元年降58高低收入99：12002年77：1相差距进步拉统计资料进步显示2003年全省城镇年工薪收入12万元业数占全部业数重达602部分业员报酬部分城镇家庭收入源
面江苏省收入分配格局典型意义出结：商品房作种资产陷入世纪90年代中国股票市场高涨走持续低迷怪圈：公众预期中国济持续快速增长时市企业股票相属济优质资产市额度属稀缺资源股票涨似合天理事情合天理事情然发生：进入股票市场公众始终没超1亿资产缓慢膨胀中高收入阶层部转手转移国民济增长速度相致中低收入阶层手中方面少数济中心城市住房价格暴涨案偏概全分析全国情形方面应该忽视证券市场教训
2升值想
2004年04月28日 1810 财杂志
房产升值包括公众开发商金融机构方致性预期作投资公众必然房产价格升值空间储蓄存款股票基金等金融资产进行较金融机构发放房产开发贷款住房揭贷款时必然考虑抵押房产未价值整程中方预期价格存断抬升空间问题资产升值必须均衡价格相致否价格泡沫
症状三：房产投资市盈率高
北京杭州外城市房屋销售价格均高房屋租赁价格涨幅均形成全国29百分点差异危险信号
干年前十分高涨股票市场样前住宅投资住宅市盈率膨胀已争事实住宅价格涨代表资利住宅出租收入类似认利润价格租金房产市盈率
房产租赁价格波动十分显著2000年～2003年私住宅租赁价格指数1211回100左右涨12012003年35中城市数北京杭州外绝数城市房屋销售价格高租赁价格海销售价格指数1291租赁价格指数1023青岛南京宁波等海城市均显示相状况
北京例根2003年北京国民济社会发展统计公报北京市2003年销售商品住宅17711万方米增长104实现销售额7892亿元增长101均房价方米4456元套100方米住宅计算总价45万元左右考虑20首付款504揭利率月款2400元左右月租金3000元成房产出租20年收回权盈亏衡点够支付该租金少必须年支配收入40000元者房产者必须放弃20年权代价某房价奇高区已存房产租金法抵补购房者月供局面
公众房产投资必然陷入干年股票投资相困境：20倍市盈率房产投资必然种亏损投资果指持续房价涨变现投机泡沫堆积直破裂完全预期结局统计北京杭州外城市房屋销售价格均高房屋租赁价格涨幅均形成全国29百分点差异危险信号：租赁价格销售价格背离意味着资产价格资产赢利率背离意味着投机泡沫酝酿
果购房者立足房价涨转手获利二手房价格必须高手房表五显示2000年～2003年住宅价格指数私房交易价格指数发现危险信号：住宅价格指数高私房交易价格指数25百分点说明房产投资者通转手住房资利增幅低购买价格涨幅通俗说二级市场价格走势低级市场价格增长难想象级市场价格涨趋势持续
症状四：投资价格双重膨胀
9GDP收入增长接20储蓄存款增长法承载持续高达30房产投资增长种高速增长投资低水住宅欠账集中偿
持续走高商品房供方面出现潜需求法拖动供局面方面客观存持续空置商品房数量升格局开发商断推动投资价格增长变成维持高利润惟渠道机理非常简单：然保证商品房销售率通种手段造势维持价格涨预期相应投资成难收回举例子果房产价格涨20销售率降10开发商然获相利润增长开发商推动泡沫形成动力生俱
基未均衡价格持续涨致性预期2003年房产投资价格走势出现持续涨趋势
投资表六显示2003年月全国房产开发投资完成额基保持30增长幅度2004年1月2月次达502增长新高
价格表五说明2003年季度全国房屋销售价格指数105左右住宅价格指数第四季度达107根关部门解释前房产投资增长远远低1991年～1993年超100投资增长算热时房价涨幅低GDP增长速度算热
两值思考问题产生第前房产投资增幅否1991年～1993年济热相提时两位数济增长两位数通货膨胀(1994年～1995年通胀率分241171)存非试图重温恶性通胀否前没意义更说服力较恐怕房产投资GDP增长收入增长储蓄增长列思考真正体现国家承受力公众潜购买力显然9GDP收入增长接20储蓄存款增长法承载持续高达30房产投资增长种高速增长投资低水住宅欠账集中偿
表六说明房产投资膨胀历史轨迹2000年2002年房产投资领先周期增长率分高全国固定资产投资增长率9811645百分点进入2003年着原材料源工业投资加速房产投资固定资产投资时进入跃进时代：2003年2002年升10百分点2004年前2月次扩张50时发现房产投资占固定资产投资重呈断升趋势2000年2004年2月该重202升303全国投资转房产开发趋势十分明显
表五住房价格膨胀透露两信息方面住宅价格涨幅7左右远远高国通货膨胀然低GDP增长名义量GDP等实际变量进行说意义事情应该够GDP增幅列较住宅销售增长率投资增长率显然2003年两者分达5030缺口言喻住房价格高通货膨胀率趋势2000年直存：2000年2003年分14124458百分点处持续升通道
认定全国否存通货膨胀房产投资价格膨胀显易见
症状五：土投机
价涨土囤积步土投机泡沫必然趋爆裂
土炒作房产否热晴雨表观察土投资然土价格开发情况
价涨高房价涨投机性高投资性判断源房产价格整体预期预期房价涨社会投资会聚集土投资推动价涨进加速房价升样循环中泡沫实现扩展延伸
通表五住房价格指数土交易价格指数发现2000年外2001年～2003年价涨房价表七显示城市价涨基状况反价涨低房价反应房价走势预期审慎历史数支持种审慎
价房价关系数支持种流行观点：价涨导致房产开发成高房价涨恰恰相反2000年房产开发步入快速发展通道初全国商品房价格指数1012住房价格指数1018土价格指数仅10052001年起出现价增幅持续高房价现象首先房产投资价格预期推动价涨土投机
价涨足奇土资源限价涨时土囤积闲置数量持续攀升土投机必然进入泡沫时破裂危险期表八说明2000年开始历年土购置面积均土开发面积反映土囤积闲置闲置数量4年连续扩张初5000万方米增长2003年底16亿方米增长两倍截2004年2月囤积闲置土总量达43亿方米中存两种情况方面囤积体现开发商价沽方面闲置抛荒体现资金链条断裂种情况终落实稀缺土资源浪费国民济投机导致损失
3．房产泡沫推高济整体运行成
2004年04月28日 1813 财杂志
房产投资占全国固定资产投资重断升研究房产投资济整体运行影响2004年头2月原材料购进价格涨情况黑色金属农产品价格然居前两位价格涨幅超15居民消费价格指数构成食品居住价格涨居前两位涨幅分超84衣着家品交通通信价格降前整体济存热倾直接间接房产快速增长关直接素房产投资快增长投资品形成需求拉型膨胀进形成行业成推动
2003年中国钢材消费量达世界25水泥消费量占世界50形成新轮投资高潮房产业建筑业相结合资密集型部门源原材料土等生产素需求较年钢铁源原材料巨额投资房产迅猛成长较关联种说法游钢材砂土等原料涨价造成房产价格击种成推动钢材等投资品价格涨超20情形住房价格10涨幅毕竟温种缺乏济学基常识判断
成推动必须外生击世纪70年代中东石油危机导致美国济滞胀前石油价格涨汽车消费击等中国钢铁源原材料消费价格涨完全济增长生需求导致种需求拉膨胀房产投资需求双重膨胀原材料价格走高果相反时房产需求膨胀导致投资品价格涨必然延伸实体济部门：钢铁土原材料价格涨直接意味着制造业服务业企业投入成扬形成全面通货膨胀
外间接素房产扩张形成土圈占降低农产品播种面积间接推动农产品生产加工成土价格农产品生产机会成国家统计公报2003年中国净减少耕2537万公顷(38055万亩)中全年建设占耕229万公顷建设占耕绝值起眼建设占耕般属城郊原带高产农田类耕流失直接造成农产品效播种面积降推动农产品产量降成升流观点农产品价格升结播种面积减少然灾害影响受灾耕仅减少5万公顷建设圈占土1／4引起农产品价格涨原高产耕播种面积降高产耕减少原建设建设途类房产开发
农业言房产开发圈占土需求拉成推动型击方信息土开发圈占基城郊非山野荒实现样产量必然需农田水利等系列环节增加开支2003年～2004年间房产投资热农产品价格涨两孤立发生现象
4．银行会会次成中国空置房产持者？
2004年04月28日 1824 财杂志
中国济转轨时期形成特定金融体制房产投资泡沫银行资产质量存高度相关性方面中国银行体系持全国92左右金融资产资金配置引导产业发展力毋庸置疑方面银行导型金融体系具企业部门家庭部门投资风险集中银行部特点预见风险击发生时会产业危机导致银行危机货币危机1991年～1993年济泡沫导致治理整顿量良资产成银行体系历史包袱历10年法完全化解时国银行体系国家财政隐性担保
终维系公众信心实现软着陆否出现次规模金融危机足奇
首先面长期住房揭贷款银行资产质量中国长期济景气业均收入等系列宏观济指标密切结合起宏观济旦出现热萧条引发银行危机2003年金融机构住房消费贷款已接12000亿元占金融机构全部贷款75购房者信状况优良宏观济发生波动时银行类贷款转化良性然第宏观济逆转业压力加购房者收入流降房产租金降存导致住房信贷违约第二房产投资持续GDP增长房产供存结构性剩导致价格滑面市场价格缩水资产购房者理性选择购房产抵押银行选择干年继续偿贷款毕竟住房贷款时限般30年中国1978年改革仅仅走26年成熟成熟市场济国家200年市场济发展史没国家30年时间发生次金融危机第三房产贷款余额增量年度住宅销售额较中年度住房贷款增加额占住宅销售额重般50(见表十)银行认该业务属优良资产毕竟整银行体系赌全民预期收入会持续升者房产价格少贬值许短期确中期没保证济零波动
次房产开发贷款然仅占金融机构贷款余额422003年增长率达49全部信贷余额21增长高出整整28百分点房产开发机构贷款时限般长款源商品房销售次回商品房供增长效需求间动态变化未段时间实际效需求持续银行开发商需求预期时泡沫累积破裂必然发生事银行次成国空置房产持者
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2004年04月28日 1828 财杂志
需求幻觉升值想推动房产投资价格度膨胀推高济整体运行成算总账时间会
□刊特约研究员 陆磊文
年关房产业否热讨始终未息持热者总括 言三点：
第房产作消费品角度居者屋种起码刚性需求住宅需求预见未十分旺盛房产投资公众需求具致性存热
第二房产作投资品角度土段属稀缺资源济持续增长背景均衡价格持续升合理投资房产发现均衡价格完成套利程偏离价值投机程
第三前济高涨期源原材料价格迅速攀升推动房产建设成房产价格涨适度成推动程
结合济学基理念中国实际济运行述貌似合理推断实际站住脚
1需求幻觉
2升值想
3．房产泡沫推高济整体运行成
4．银行会会次成中国空置房产持者？
1．需求幻觉
2004年04月28日 1751 财杂志
某产业否热简单该产业投资销售指标衡量期供需求间缺口衡量甚产业效益衡量般商品房产销售结合巨额信贷投入期销售效益意味着终效益实现转变量银行呆账文认衡量惟标准供潜需求间离差
房产般商品兼具耐消费品投资品双重特征作消费品
满足公众居住需求作投资品具资产价格波动(房产升贬值体现资损益)生息(租金收入)特点衡量房产需求简单消费需求投资需求进行二元划分两者结合居民支配收入时房产投资品性质均衡价格般取决消费者(投资者)未预期收入代表消费者时间段房产实际支付力房产收益取决消费者预期收入代表租金高低房产生息力
城乡二元济差没根解决农村住房商品化尚未达普遍程度前提房产需求基预算约束城镇居民支配收入增长率简单中国13亿口谓市场衡量房产需求切实际根2003年国民济社会发展统计公报全国城镇口52373万占4053农村口76851万占5947需求分析立足中国40城镇口
症状：住宅消费增长
远远高收入增长
测算2004年度潜供求差额4370亿元
直观住宅消费增长必须居民支配收入储蓄增长相适应否必然持续2000年住宅销售额增长普遍显著高城镇居民均支配收入增长城乡居民储蓄余额增长差距2002年住宅销售额高居民收入增长97百分点差距2000年达455百分点
住宅销售增长速度持续走高固然说明改革20年持续压抑住宅需求迅速释放种释放缺乏速率收入储蓄效支撑基础必然导致巨需求缺口
缺口？需公众预期收入加判断表二显示城镇居民前物价身收入判断特值关注2003年第四季度2004年第季度居民未收入判断年第四季度居民预测季收入增加储户占259收入减少储户占59年第季度预测季收入增加储户占232预测收入减少储户占64分降27百分点升05百分点
假定20城镇居民2004年新购置住房结合表二显示均支配收入增长水扣食品衣着交通医疗等必开支致估算居民年度住房开支占总收入50作推算：2004年年度居民住房总开支预测值4930亿元必须说明测算全国城镇居民住房开支限金额：方面假定居民支配收入增长10方面设定居民收入50买房实际情形必然低该指标
表二显示数2003年1～12月销售商品房销售额70928亿元年增长3582004年1～2月实现销售额5788亿元年期增长601结合2004年1～2月完成土开发面积585住宅施工面积441高增长(见表三)年面商品房销售必然增速超30达9300亿元左右时潜供求差额体现出：达9300亿元4930亿元4370亿元缺口说明总量效需求存足问题
症状二：空置面积持续增加
商品房施工竣工销售面积较需求缺口限3074亿方米需求缺口限271亿方米住宅需求缺口限2264亿方米限156亿方米
存供求产品会出现投资增长价格攀升济学基规律旦供求伴持续投资膨胀价格涨恐怕保守观察家必须承认热泡沫存表三说明供求间现实缺口2000年2003年间历年致性存商品房施工面积竣工面积竣工面积销售面积情形
竣工销售面积间差额定义空置面积累计2004年2月总计50月间新增住宅空置面积达156亿方米占竣工住宅面积(1018亿方米)153时发现建面积年持续保持扩趋势累计已高达2803亿方米认定商品房施工竣工销售面积较需求缺口限3074亿方米需求缺口限271亿方米住宅需求缺口限2264亿方米限156亿方米限限间差额然量烂尾销售商品房存量
着时间推移空置施工越久商品房成鬼楼概率越高认缺口限保守估计仅仅分析2000年数前空置商品房研究列
问题非简单般房产消费结合住房揭贷款2003年底住房揭贷款余额1177974亿元增长4246年新增351079亿元果年新增4370亿元住房揭贷款时间趋势属正常范围外根中国民银行统计截2004年2月国城乡居民民币储蓄存款余额达1106万亿元新增外币储蓄存款6831亿元似足应新增住房信贷中两结构性风险必须考虑
存贷款增幅配风险储蓄存款增幅20左右住房揭贷款40房产开发投资完成额增幅30左右2004年12月达两年创纪录502形成财务链条：居民支配收入增长GDP增长基接情况房产开发投资增长需接40揭贷款速度加维持信贷增长必须相应储蓄存款增长维持
表四示2003年住房揭贷款占居民储蓄存款余额11果两指标分4020速率增长2010年住房贷款重会接40方面意味着银行必须压缩形式信贷方面考虑住房贷款期限般10年～30年预计2010年前发放贷款仅仅完成较例偿认定公众信达高等级样理怀疑跨时风险造成财务持续性问题
二群风险述分析公众作差异群实行统研究事实5亿城镇居民中真正具备住房需求够支付住房价格终效需求者数量未实证数字考虑国城镇化农村剩余劳动力城市持续转移程显然存收入结构差距导致效需求者数量足问题导致房产需求群风险
首先住宅消费住宅供需求群间效需求缺口已充分暴露全国情况根中国社会科学院测算标准1999年中国中等收入阶层重15两年正年1速度升2003年达19法国巴黎百富勤公司研究部门中国中产阶层定义：均年收入25万3万元家庭年收入75万10万元受高等教育参企业决策理事脑力劳动专业技术员白领符合述标准数占中国总口例约135说断成长中等收入阶层国商品房消费投资力
果中等收入阶层年1速度增长意味着国年1300万进入般商品住宅市场均新增住宅面积需求40方米计算新增住宅应该52000万方米左右2003年住宅施工面积910181万方米仅2004年前2月施工面积增加417633万方米供求面积预计肯定半商品房供求硬缺口导致基需求足风险2003年空置商品住宅突破1亿方米难理解事实(前面测算2004年2月156亿方米)
次居民住宅投资收入差距导致终需求压力干年逐渐暴露真正存住宅投资需求中高收入阶层名噪时温州炒房团说明问题里矛盾前中高收入阶层预期进入中高收入阶层群迅速扩期投资住房未住房增值获利问题谁保证程滑性时谁确认该程速率高住房开发速率
均城镇居民支配收入增幅总量居全国领先水江苏省例该省2003年均收入达9262元年增长132增幅居全国第二位华东第位家庭均支配收入高低进行分组60家庭均支配收入水低全省均水部分家庭均支配收入增长幅度低全省均水中收入高组家庭均支配收入24568元年增长213低组家庭均支配收入水2478元年降58高低收入99：12002年77：1相差距进步拉统计资料进步显示2003年全省城镇年工薪收入12万元业数占全部业数重达602部分业员报酬部分城镇家庭收入源
面江苏省收入分配格局典型意义出结：商品房作种资产陷入世纪90年代中国股票市场高涨走持续低迷怪圈：公众预期中国济持续快速增长时市企业股票相属济优质资产市额度属稀缺资源股票涨似合天理事情合天理事情然发生：进入股票市场公众始终没超1亿资产缓慢膨胀中高收入阶层部转手转移国民济增长速度相致中低收入阶层手中方面少数济中心城市住房价格暴涨案偏概全分析全国情形方面应该忽视证券市场教训
2升值想
2004年04月28日 1810 财杂志
房产升值包括公众开发商金融机构方致性预期作投资公众必然房产价格升值空间储蓄存款股票基金等金融资产进行较金融机构发放房产开发贷款住房揭贷款时必然考虑抵押房产未价值整程中方预期价格存断抬升空间问题资产升值必须均衡价格相致否价格泡沫
症状三：房产投资市盈率高
北京杭州外城市房屋销售价格均高房屋租赁价格涨幅均形成全国29百分点差异危险信号
干年前十分高涨股票市场样前住宅投资住宅市盈率膨胀已争事实住宅价格涨代表资利住宅出租收入类似认利润价格租金房产市盈率
房产租赁价格波动十分显著2000年～2003年私住宅租赁价格指数1211回100左右涨12012003年35中城市数北京杭州外绝数城市房屋销售价格高租赁价格海销售价格指数1291租赁价格指数1023青岛南京宁波等海城市均显示相状况
北京例根2003年北京国民济社会发展统计公报北京市2003年销售商品住宅17711万方米增长104实现销售额7892亿元增长101均房价方米4456元套100方米住宅计算总价45万元左右考虑20首付款504揭利率月款2400元左右月租金3000元成房产出租20年收回权盈亏衡点够支付该租金少必须年支配收入40000元者房产者必须放弃20年权代价某房价奇高区已存房产租金法抵补购房者月供局面
公众房产投资必然陷入干年股票投资相困境：20倍市盈率房产投资必然种亏损投资果指持续房价涨变现投机泡沫堆积直破裂完全预期结局统计北京杭州外城市房屋销售价格均高房屋租赁价格涨幅均形成全国29百分点差异危险信号：租赁价格销售价格背离意味着资产价格资产赢利率背离意味着投机泡沫酝酿
果购房者立足房价涨转手获利二手房价格必须高手房表五显示2000年～2003年住宅价格指数私房交易价格指数发现危险信号：住宅价格指数高私房交易价格指数25百分点说明房产投资者通转手住房资利增幅低购买价格涨幅通俗说二级市场价格走势低级市场价格增长难想象级市场价格涨趋势持续
症状四：投资价格双重膨胀
9GDP收入增长接20储蓄存款增长法承载持续高达30房产投资增长种高速增长投资低水住宅欠账集中偿
持续走高商品房供方面出现潜需求法拖动供局面方面客观存持续空置商品房数量升格局开发商断推动投资价格增长变成维持高利润惟渠道机理非常简单：然保证商品房销售率通种手段造势维持价格涨预期相应投资成难收回举例子果房产价格涨20销售率降10开发商然获相利润增长开发商推动泡沫形成动力生俱
基未均衡价格持续涨致性预期2003年房产投资价格走势出现持续涨趋势
投资表六显示2003年月全国房产开发投资完成额基保持30增长幅度2004年1月2月次达502增长新高
价格表五说明2003年季度全国房屋销售价格指数105左右住宅价格指数第四季度达107根关部门解释前房产投资增长远远低1991年～1993年超100投资增长算热时房价涨幅低GDP增长速度算热
两值思考问题产生第前房产投资增幅否1991年～1993年济热相提时两位数济增长两位数通货膨胀(1994年～1995年通胀率分241171)存非试图重温恶性通胀否前没意义更说服力较恐怕房产投资GDP增长收入增长储蓄增长列思考真正体现国家承受力公众潜购买力显然9GDP收入增长接20储蓄存款增长法承载持续高达30房产投资增长种高速增长投资低水住宅欠账集中偿
表六说明房产投资膨胀历史轨迹2000年2002年房产投资领先周期增长率分高全国固定资产投资增长率9811645百分点进入2003年着原材料源工业投资加速房产投资固定资产投资时进入跃进时代：2003年2002年升10百分点2004年前2月次扩张50时发现房产投资占固定资产投资重呈断升趋势2000年2004年2月该重202升303全国投资转房产开发趋势十分明显
表五住房价格膨胀透露两信息方面住宅价格涨幅7左右远远高国通货膨胀然低GDP增长名义量GDP等实际变量进行说意义事情应该够GDP增幅列较住宅销售增长率投资增长率显然2003年两者分达5030缺口言喻住房价格高通货膨胀率趋势2000年直存：2000年2003年分14124458百分点处持续升通道
认定全国否存通货膨胀房产投资价格膨胀显易见
症状五：土投机
价涨土囤积步土投机泡沫必然趋爆裂
土炒作房产否热晴雨表观察土投资然土价格开发情况
价涨高房价涨投机性高投资性判断源房产价格整体预期预期房价涨社会投资会聚集土投资推动价涨进加速房价升样循环中泡沫实现扩展延伸
通表五住房价格指数土交易价格指数发现2000年外2001年～2003年价涨房价表七显示城市价涨基状况反价涨低房价反应房价走势预期审慎历史数支持种审慎
价房价关系数支持种流行观点：价涨导致房产开发成高房价涨恰恰相反2000年房产开发步入快速发展通道初全国商品房价格指数1012住房价格指数1018土价格指数仅10052001年起出现价增幅持续高房价现象首先房产投资价格预期推动价涨土投机
价涨足奇土资源限价涨时土囤积闲置数量持续攀升土投机必然进入泡沫时破裂危险期表八说明2000年开始历年土购置面积均土开发面积反映土囤积闲置闲置数量4年连续扩张初5000万方米增长2003年底16亿方米增长两倍截2004年2月囤积闲置土总量达43亿方米中存两种情况方面囤积体现开发商价沽方面闲置抛荒体现资金链条断裂种情况终落实稀缺土资源浪费国民济投机导致损失
3．房产泡沫推高济整体运行成
2004年04月28日 1813 财杂志
房产投资占全国固定资产投资重断升研究房产投资济整体运行影响2004年头2月原材料购进价格涨情况黑色金属农产品价格然居前两位价格涨幅超15居民消费价格指数构成食品居住价格涨居前两位涨幅分超84衣着家品交通通信价格降前整体济存热倾直接间接房产快速增长关直接素房产投资快增长投资品形成需求拉型膨胀进形成行业成推动
2003年中国钢材消费量达世界25水泥消费量占世界50形成新轮投资高潮房产业建筑业相结合资密集型部门源原材料土等生产素需求较年钢铁源原材料巨额投资房产迅猛成长较关联种说法游钢材砂土等原料涨价造成房产价格击种成推动钢材等投资品价格涨超20情形住房价格10涨幅毕竟温种缺乏济学基常识判断
成推动必须外生击世纪70年代中东石油危机导致美国济滞胀前石油价格涨汽车消费击等中国钢铁源原材料消费价格涨完全济增长生需求导致种需求拉膨胀房产投资需求双重膨胀原材料价格走高果相反时房产需求膨胀导致投资品价格涨必然延伸实体济部门：钢铁土原材料价格涨直接意味着制造业服务业企业投入成扬形成全面通货膨胀
外间接素房产扩张形成土圈占降低农产品播种面积间接推动农产品生产加工成土价格农产品生产机会成国家统计公报2003年中国净减少耕2537万公顷(38055万亩)中全年建设占耕229万公顷建设占耕绝值起眼建设占耕般属城郊原带高产农田类耕流失直接造成农产品效播种面积降推动农产品产量降成升流观点农产品价格升结播种面积减少然灾害影响受灾耕仅减少5万公顷建设圈占土1／4引起农产品价格涨原高产耕播种面积降高产耕减少原建设建设途类房产开发
农业言房产开发圈占土需求拉成推动型击方信息土开发圈占基城郊非山野荒实现样产量必然需农田水利等系列环节增加开支2003年～2004年间房产投资热农产品价格涨两孤立发生现象
4．银行会会次成中国空置房产持者？
2004年04月28日 1824 财杂志
中国济转轨时期形成特定金融体制房产投资泡沫银行资产质量存高度相关性方面中国银行体系持全国92左右金融资产资金配置引导产业发展力毋庸置疑方面银行导型金融体系具企业部门家庭部门投资风险集中银行部特点预见风险击发生时会产业危机导致银行危机货币危机1991年～1993年济泡沫导致治理整顿量良资产成银行体系历史包袱历10年法完全化解时国银行体系国家财政隐性担保
终维系公众信心实现软着陆否出现次规模金融危机足奇
首先面长期住房揭贷款银行资产质量中国长期济景气业均收入等系列宏观济指标密切结合起宏观济旦出现热萧条引发银行危机2003年金融机构住房消费贷款已接12000亿元占金融机构全部贷款75购房者信状况优良宏观济发生波动时银行类贷款转化良性然第宏观济逆转业压力加购房者收入流降房产租金降存导致住房信贷违约第二房产投资持续GDP增长房产供存结构性剩导致价格滑面市场价格缩水资产购房者理性选择购房产抵押银行选择干年继续偿贷款毕竟住房贷款时限般30年中国1978年改革仅仅走26年成熟成熟市场济国家200年市场济发展史没国家30年时间发生次金融危机第三房产贷款余额增量年度住宅销售额较中年度住房贷款增加额占住宅销售额重般50(见表十)银行认该业务属优良资产毕竟整银行体系赌全民预期收入会持续升者房产价格少贬值许短期确中期没保证济零波动
次房产开发贷款然仅占金融机构贷款余额422003年增长率达49全部信贷余额21增长高出整整28百分点房产开发机构贷款时限般长款源商品房销售次回商品房供增长效需求间动态变化未段时间实际效需求持续银行开发商需求预期时泡沫累积破裂必然发生事银行次成国空置房产持者
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