(编号： )
项目 期
目
标
成
控
制
责
书
（第 稿）
万科房产限公司
20 年 月 日
编制说明
深圳市 万科房产限公司营规划利润计划加强前期成设计力程中成控制力度更贯彻落实项目目标成指标成理部结合市场现状项目具体情况编制 项目目标成控制责书项目整体目标成部门控制责作出明确规定编制：
1．项目发展部：土出合报批报建费明细
2．设计理部：实施方案设计图纸景观方案设计图纸精装修工程建造标准材料部品标准钢筋砼砌体等结构指标
3．采购理部：招标工作计划
4．项目理部：场整土方护坡强夯挡土墙桩基方案时设施社区网建造标准体建安程控制监理费计划
5．销售营部：景观分区建议营销费计划
6．财务理部：资化利息计算理费计算
责书已相关部门讨达成致执行程中成理部整体负责部门控制责成时应动成理部反馈相关信息
成理部
年 月 日
项目目标成控制责书作指导项目项工作重公司讨审核通项目整体成目标中项控制目标现予发布请相关部门遵执行
签发：
签发日期：200 年 月 日
送：公司理层
抄送：集团成审算中心（区域成理中心）
项目整体目标成指导书：
1 项目概况
1) 期规划指标
n 容积率 绿化率
n 总建筑面积： m2计入容积率总建筑面积 m2
中：售面积： m2售面积： m2
n 住宅总套数： 套
n 总车位：
n 入伙日期： 年 月
2 成目标
项目目标成确定 元m中建安成 元m2附件：目标成测算表集团统版财务分析表项目规划指标表跨期分摊表
4．成设计关注手册
分篇
分类
实施原理
优化原
前期规划
产品组合
根产品组合追求土价值化项目利润化
根项目获取前期七眼睛工作成果综合确定规划设计中优产品组合
成熟产品选
成熟产品仅够节约时间提高效率够幅度减少期变更签证费降低产品建造成成熟产品量未发展方
符合客户需求前提量选成熟产品
建筑体形
建筑外部体形长宽例称性复杂程度直接影响建筑物结构成高低时建筑体形节产生较影响
高层建筑单体应选择称形式层建筑量形体简单考虑抗震成求
土方工程
外运外购土方项目实施程中仅耗费量成耗费极精力隐性成客户直接价值体现应减少土方外运外购量
原势建造产品例坡建造坡建筑洼中建造室效减少动土量
山建筑
山建筑处理较复杂制宜选择
（1）根山体高差确定产品类型
（2）山建筑赠送室面积应根形设计完全营销求
合理确定组团
组团成影响点：1组团般需12出入口2组团均围墙3组团均考虑消防求4组团出入口均需配备专门安全理设施 现实中验：果组团布置述费均幅增加果组团布置物业服务力
合理确定组团规模避免组团规模
相集中布置出入口
路网应合理简洁
道路（包括基层面层）造价远高等面积软景造价满足规范交通组织前提减少必道路面积代软景节约量道路开支
减少路网合理曲线弯折 道路设计应充分考虑客户需求
优化出入口布置
设置道路出入口意味着需增加理员相应设备费类费长期发生时会带定安全隐患问题
满足消防交通流疏导等前提 应量减少出入口节省出入口建造成减少出入口长期员理费
布置消防分区
消防设计规范中消防分区明确求消防分区间消防设备明确求般言应量限度布置消防分区布置消防分区面积量整数倍
（1）符合消防规范前提限度布置消防分区
（2）布置防火分区应注意住宅商车库（单体复式）区
控制室面积
室造价高昂建造室求：满足防求前提少建少建
严格控制室面积
路网工程
道路宽度
道路宽度道路长度样减少道路宽度样起减少道路面积增加建设节约成开支作
满足消防交通流量前提适减少道路宽度节约建设 1注意双车行道设置单车行道设置单车行道较车行道节约占 2通设置单车行道会车区效满足消防验收需
水选择
压力等级越高材造价越高结合现场实际情况区间道适选择压力等级
着重考虑材优选：综合施工等素水济合理性排序PE→焊接钢→缝钢→镀锌钢→UPVC塑料→球墨铸铁→钢塑
排水选择
合理进行施工组织设计减少工土方开挖量减少土方倒运量
排水排序规格500UPVC波纹→钢筋混凝土→PE波纹规格500钢筋混凝土→UPVC波纹→PE波纹般情况机动车道选重型（Ⅱ级S2材）非机动车道选重型严控
检查井设计
室外排水道系统检查井系统组成检查井系统成优化应井数量井规格井深度井盖等方面入手井太会影响美观行车方便
避免设计盲目统选规格井控制重型井盖部位机动车道外非机动车道绿化带等部位严控采重型 量减少检查井数量
网埋深井深
排水系统中般说网井深度越深相应土方工程量建造造价会增加
减少网埋深井深
优化网走长度
网长度直接关系造价道走设计系统性决定道长度
优化网走长度
单体设计
建筑层高
建筑层高直接影响建筑柱墙体垂直道线工程量般说建筑物增加01米单层建筑成增加2％左右高层建筑中层高累计会建筑基础产生较影响
特殊情况层高采28米
结构设计
钢筋含量混凝土含量体现结构设计济性终检验指标采限额设计效设计院设计工作进行约束
结构设计中结构荷载承载力均定系数取值范围做求设计院通常取值偏保守济性考虑较少
常钢筋级钢二级钢冷轧带肋钢三级钢等样构件钢材济性应该钢材种类根构件进行匹配
设计院发设计限额 进设计参数
防火墙设置
专业消防防火墙造价昂贵规范允许利建筑墙体作防火墙
量利建筑墙体设置防火墙减少防火卷帘防火门作防火隔离等方法合理设置消防分区减少消防水幕喷淋系统设置
减少沉降缝设置
设置条沉降缝仅增加缝身装饰费缝两侧增加柱墙基础费沉降缝数量宜越少越
符合设计规范情况减少沉降缝设置
控制室层高
室层数确定情况室层高决定室埋深素控制层高够减少埋深降低室结构成
室层高确定方面需考虑室停车设备放置需方面应考虑机械车位设置性
严格控制室层高
减少室层数
室层数层高室外坪标高决定室埋深影响室建造成果通停车布置优化两（）层室解决三（二）层室停车求疑应减少室层数
严格控制室层数
简化室排水
室排水通建筑找坡实现面水收集排水沟室面积较建筑找坡需进行量混凝土浇注费昂贵否取消建筑找坡层？
通结构找坡
优化转换层
转换层指柱网转换高层建筑中室柱网部住宅柱网布置差异巨般设置转换层转换层承受部全部荷载出现界面巨转换梁转换层钢量混凝土量般言非常设计中应予关注
优化转换层
优化设备层
设备层容易忽视设计中保守浪费情况较普遍结构设计优化中应忽略设备层优化
优化设备层
简化屋顶造型
坡屋面屋面老虎窗天窗屋顶造型构件间均存成差异选型应予考虑
济性选满足建筑求
优化外挑外挂构件
合理布置外挑外挂构件较提高产品素质繁琐分复杂外挑外挂件仅建筑显余增加成支出
精减度外挑外挂构件形成建筑成双赢
铝合金门窗
样面积门窗造价远高建筑外墙造价直接影响建筑耗控制门窗面积仅建筑成求建筑节需
通节测算指标控制窗墙 避免面积西晒玻璃日落前获较采光条件进行空气调节费高 考虑满足通风求条件量减少开启扇数量注意防止空气渗漏紧急出口设置开窗较推拉窗获高通风力开启形式设计需考虑风压作 根门窗系统（木铝塑）项目产品定位建设期期全寿命周期费综合选择门窗五金件系统避免功足剩慎重选择非标门窗系统减少开模费
栏杆栏板
栏杆作建筑中重构件容易忽视采300元米栏杆200元米栏杆总造价相差数十万方面应根客户需求确定栏杆档次方面应量标准化栏杆提高采购效率降低成
（1）量标准化栏杆
（2）栏杆栏板档次规范化
（3）兼顾期维护费
外墙装饰
外墙装饰建筑外立面材包括石材面砖涂料外挂件（木材钢构件陶制品）等
般说：外立面讲究装饰精致起幅提高建筑观感效果作时切忌外墙装饰材料堆砌万科分公司建筑立面方案规划部门求简化例子
建筑装饰忽视部分：考虑装饰材料耐久性期维护成木制品容易开裂脱漆钢制品易生锈期客户投诉隐患
方面较实现价值化
部品材料选择（百叶玻璃雨棚）
实性美观性相结合
减少百叶玻璃天窗等易清洗部品设计室外防腐木应减少期维护成
栏杆百叶等非承重构件需控制断面尺寸宜厚满足强度刚度（需注意节点构造设计） 间距满足安全遮挡求
玻璃雨蓬支撑系统玻璃板构成般需通受力计算进行设计支撑系统兼顾受力造型功玻璃起遮挡作玻璃雨蓬优化方面注意玻璃材质厚度方面简化支撑系统
金属构件量标准化
金属构件包括住宅阳台栏杆围墙栏杆空调百叶院门等金属构件标准化仅够减少设计招标次数体现规模效益利性价较高金属构件定型
金属构件量标准化
钢构件处理
钢构件需区分场（室外）分采防腐处理
室楼梯扶手楼梯间栏杆刷防锈漆＋调漆室外栏杆选择氟碳喷涂 热镀锌＋静电喷涂热镀锌＋普通喷涂
景观工程
景观方案
景观工程项目中客户产生感容景观工程中重法：
1硬景成软景高
2景观中花钱定效果
3绝数客户绿化感觉硬铺装
4景观中软硬景例重指标
5水景感受亲切样存夜间噪音夏日蚊蝇期维护理费高缺点
景观设计优化决简单化省钱更设计销售沟通中效果握中达识
需关注细节会出意效果（残疾通道门槛斜坡等）
景观标准做法
拥年验累计万科力形成兼备济性功求标准景观做法避免期项目设计中出现设计方案增加优化工作量
提供软硬景观标准做法表（草坪绿篱道路石材砌块）相应价格表
控制景观构筑物数量体形
景观构筑物包括景观桥墙亭台廊雕塑等类构筑物造价较高景观效果会产生利影响
控制景观构筑物数量体形
配套工程
泳池设备选型
泳池设计成控制点：严格流量滤周期等参数合理选择泳池设备中加压泵沙缸水径等设备
兼顾期运营成
智化方案规划选
智化设计方案决定智化工程成采符合项目规划智化方案较程度节约智化工程成
项目市场定位规划设计思想物业理思路确定智化系统规划设计方案（封闭理社区选红外射周界防翻越系统开放社区理结合封闭单元理选电视监控加电子巡更系统）
围墙设计分层次
区围墙包括组团围墙区围墙公建（例学校）围墙组团围墙区围墙量占重较围墙造价设计档次差达数倍
档次项目选择档次围墙兼顾实性
配套面积控制
项目建设1万米配套建设5千米配套付出成代价差数千万计成需销售产品承担控制配套面积控制配套成关键点
（1）会面积优化
（2）学校面积优化
（3）物业房面积优化
（4）架空层面积优化
停车方式
样块停车面积科学规划停车方式合理停车方式设计效车位数量差样面种停车位建造成巨差
（1）车位面布置优化：限定面积停放量
（2）车位建造成低高序： 面露天车位→首层架空车位→独立车库→半车位→车位具体停车方式结合容积率情况综合考虑
配电设备布置
配电设备布置影响配电房设计配电房面积
（1）测算配电设备分期布置合布置济性
（2）供配电设备（发电机组外高压柜变压器低压柜）设房间确保符合规范求距离短减少间联接线路
开闭选址
开闭电缆出口位置直接决定电缆长度电缆价格高昂现阶段长度影响成非常重素
合理布置开闭位置整体走线长度短
水泵房建设
区供水种方式：1市政供水网直接供水2市政供水网压力够时部分高层住宅通水泵方式加压供水3整区建设水泵房统加压供水统建设水泵房投资100－200万元左右
（1）重点考虑建造水泵房必性
（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置占空间－应距市政接入点原
（3）根项目产品组合（高层高层层）进行供水方案技术济选（带水箱变频加压控制系统负压网直联式供水系统市政压力直供方案组合等）
二责部门成控制指标
1．成科目中部门责成划分见附表：
序号
成项目
总成
售面积单方成
责部门
(万元)
(元m2)
土获价款
1
政府价市政配套费
项目发展部
2
合作款项
项目发展部
3
红线外市政设施费
项目发展部
4
拆迁补偿费
项目发展部
合计
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
◆
勘察丈量费
项目理部
◆
规划设计费
设计理部
◆
建筑研究房
设计理部
2
报批报建增容费
项目事务部
3
三通费
项目理部
4
时设施费
项目理部
合计
三
体建筑工程费
1
基础工程
项目理部
2
结构粗装修工程
◆
体工程
项目理部
◆
现场签证(1)
项目理部
◆
设计变更(2)
设计理部
3
门窗工程
设计理部
4
公部位精装修
设计理部
5
户精装修
设计理部
合计
四
体安装工程费
1
室水暖气电线
项目理部
2
室设备安装
项目理部
3
弱电系统
项目理部
合计
五
社区网工程费
1
室外排水系统
项目理部
2
室外采暖系统费
项目理部
3
室外燃气系统
项目理部
4
室外电气高低压设备
项目理部
5
室外智化系统
项目理部
合计
六
园林环境费
1
绿化建设费
设计理部
2
建筑品
设计理部
3
道路广场建造费
设计理部
4
围墙建造费
设计理部
5
室外明
设计理部
6
室外零星工程
设计理部
7
设计理部
合计
七
配套设施费
1
游泳池
设计理部
2
会
设计理部
3
幼园
设计理部
4
学校
设计理部
5
球场
设计理部
6
设备房
设计理部
7
车站建造费
设计理部
8
（车库）
设计理部
合计
八
开发间接费
1
工程理费
◆
行政费
财务理部
◆
工程监理费
项目理部
◆
工程质量监督费
采购理部
◆
安全监督费
采购理部
◆
工程保险费
采购理部
◆
预结算编审费
成理部
2
资化利息
财务理部
3
营销设施建造费
销售营部
4
物业完善费
财务理部
5
风险费
成理部
合计
开发成
九
期间费
1
理费
财务理部
2
销售费
销售营部
3
财务费
财务理部
合计
十
跨期分摊费
总成
2．部门责成中汇总（分作业成牵头控制成）关作业成牵头控制成定义见分部门控制责书中详细说明
序号
费项目
成总额（万元）
销售面积单方成（元m2）
合计
项目事务部
1
作业成
2
牵头控制成
二项目发展部
3
作业成
4
牵头控制成
三设计理部
5
作业成
6
牵头控制成
四采购理部
7
作业成
8
牵头控制成
五项目理部
9
作业成
10
牵头控制成
六销售营部
11
作业成
12
牵头控制成
七成理部
13
作业成
14
牵头控制成
八财务理部
15
资化利息
16
物业完善费
17
行政费
九调整
18
跨期分摊
二 部门作业目标
项目事务部
项目发展部
设计理部
采购理部
项目理部
销售营部
成理部
项目事务部
作业目标：
1根项目开发计划时完成项目报批报建工作计划早获规划许证施工许证预售许证
2政府规定协议约定缴纳种报建费争取限度优惠减免
3根部门年度费预算计划控制理费
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目事务部完成项目报批报建消耗成项目事务部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1报批报建费
政府综合报建费
防易建设费
白蚁防治费
图纸审查费
消防审查费
教育基金
新墙体材料保证金
散装水泥保证金
卫生防疫审查费
工程招投标理费
招投标代理服务费
合鉴证理费
项目环境影响评测费
标底编制审查费
规划执费
劳保统筹费
城市生活垃圾服务费
污水处理费
报批报建费
水土保持
2增容费
供电贴费
水增容费
煤气增容费
2牵头控制成：项目事务部负责组织设计理部采购理部项目理部成理部等部门销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费
备注
总计
三 控制点：
1充分利公司知名度信誉违反公司原条件力争项费减免
2额款项争取延迟支付降低资金成
3报批报建工作应争取工作步开展避免成唯关键线路
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重报批报建费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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项目发展部
作业目标：
1严格土出合约定控制付款节奏金额
2根部门年度费预算计划控制理费
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目发展部完成项目价支付消耗成项目发展部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
土获价款
1政府价市政配套费
2合作款项
3红线外市政设施费
4拆迁补偿费
5契税
三控制点：
1充分利公司知名度信誉违反公司原条件力争项费减免
2额款项争取延迟支付降低资金成
3报批报建工作应争取工作步开展避免成唯关键线路
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重报批报建费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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设计理部
作业目标：
1组织实施设计阶段方案优化设计方案具更济合理性
2开展结构方案优化控制结构指标济性钢筋含量砼含量作业成结构济指标进行控制
3目标成范围实行景观限额设计
4项目开发计划时完成图纸设计保证出图质量
5制度办理设计变更设计变更造价超合造价 万元
6准确核算项目销售面积
7根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件设计阶段成理工作指引设计变更现场签证理办法成设计关注手册
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：设计理部完成项目方案施工图设计消耗成设计理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1规划设计费
规划设计费
施工图设计费
环境设计费
立面二次设计费
会设计费
样板间装修设计
模型制作费晒图费
售楼中心设计费
社区网设计费
2建筑研究房
二结构济指标
1±000钢筋含量
u Townhouse
≤42kgM2
u 宽景洋房
≤40kgM2
u 高层
≤46kgM2
u 联院TH
≤38kgM2
u 商业
≤46kgM2
u 幼园
≤60kgM2
u 会
≤46kgM2
2±000砼含量
u Townhouse
≤034M3M2
u 宽景洋房
≤035M3M2
u 高层
≤036M3M2
u 联院TH
≤034M3M2
u 商业
≤036M3M2
u 幼园
≤036M3M2
u 会
≤036M3M2
3高层室钢筋含量
≤220kgM2
4高层室砼含量
≤105M3M2
2 牵头控制成：设计理部负责组织采购理部项目理部成理部销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
体建安工程设计变更
二体建筑工程费
1门窗工程
单元门
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
入户门
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
户门
窗阳台门（铝合金）
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓(非节特殊求部分）
高层公寓(节特殊求部分）
联院TH（非节特殊求部分）
联院TH（节特殊求部分）
商业
会
2公部位精装修
堂精装修
高层住宅
高层公寓
电梯厅精装修
高层住宅
高层公寓
单元入口精装修
TOWNHOUSE
联院TH
楼梯间精装修
宽景花园洋房
外立面精装修
（1）外墙涂料
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（2）外墙石材
TOWNHOUSE
联院TH
商业
（3）构件
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（4）商业遮阳蓬
（5）商业橱窗标识系统
外墙外保温
屋面精装修
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
栏杆
（1）阳台露台栏杆
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（2）公楼梯栏杆
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（3）木百叶
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（4）低窗护栏
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（5）空调板装饰
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（1）私家院院门
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（2）私家院围墙
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（3）私家院面
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（4）信报箱等零星项目
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（5）商业公连廊精装修
3室装修
厨房装修
卫生间装修
厅房装修
阳台露台面
三园林环境工程费
1绿化建设费
公绿化
2建筑品
雕塑
水景
品
零星设施
3道路广场建造费
沥青车行道
硬质铺装车行道
硬质铺装行道
硬质铺装广场
体育游乐设施场
4围墙建造费
5室外明
6室外零星设施
7
永久标识系统
生态水池
篮球练场
市政绿化带改造
街灯箱制作
四配套设施费
1幼园
桩基础检测
结构粗装修
体安装工程费
排水电气发电机消防
电梯供货安装
门窗公部位装修
园门
铝合金门窗
外墙涂料
构件
室楼梯栏杆
中庭栏杆
空调板装饰
2
全室
防设备
居委会
公厕
三控制点：
1 成设计关注手册相关容
2加强前期总体方案优化工作充分考虑专业协调
2考虑设计变更量较素景观设计成限额应控制目标成定范围
3控制计容积率面积例合理配置配套设施
4保证工程质量效果品质基础考虑装修做法选材济性
5施工图设计单位选择建议采招标方式结构指标作评价重指标
6施工图出图时间质量需满足工程量清单招标求
7设计变更应施工前早提出减少拆工程费
8准确计算销售面积政府部门核
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合项目发展部完成规划施工图报批工作配合工程理部完成材料设备选样(型)工作配合项目理部完成零星工程设计工作
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采购理部
作业目标：
2确保招标工作公开公公正获性价高材料施工单位
3发展扩合格供应商队伍确保招标充分竞争标段时发标时总体中标率高50
4组织相关部门进行材料选样定样控制成目标
5根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件设计阶段成理工作指引工程招标理办法等
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1作业成：采购理部完成部门工作耗费成采购理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
工程理费
工程质量监督费
安全监督费
工程保险费
外聘专家进行图纸优化
三控制点：
1发展扩供应商队伍进行评估分级确保次招标充分竞争
2定期分析统计工程合招标率工程清单招标率定标方式率中标率
3组织设计单位相关部门外请专家进行项工程方案优化重点关注基础类型结构形式结构布置确保项济指标控制集团均
4积极进行新材料新工艺发掘应
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重工程理费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合设计部项目理部开展设计施工方案优化工作
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项目理部
作业目标：
1制度办理现场签证现场签证造价超合造价 万元
2根工程实际情况展开施工方案优化力求成节约
参考执行文件设计阶段成理工作指引设计变更现场签证理办法成设计关注手册
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目理部完成工程施工确保工程质量工期消耗成项目理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1勘察丈量费
测绘
文物古迹勘探
初勘
详勘
施工放线
竣工测量费
2三通费
时道路
时电
时水
土方工程
挡土墙
3时设施费
时围墙
时办公室
时场占费
时围板
二工程理费
工程监理费
施工合外奖金
3 牵头控制成：项目理部负责组织设计理部工程理部成理部销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
体建筑工程费
1基础工程费
土方工程
护壁护坡
高层公寓
商业
桩基础检测费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
基础结构
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
降水
2结构粗装修费
（1）半室
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（2）部
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（3）现场指令签证
三体安装工程费
1室水暖气电线设备费
室排系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
室采暖系统费
室燃气系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
室电气系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
2室设备安装费
商业通风空调系统(油烟处理)
电梯安装费
高层住宅电梯安装费
19层19站19门
18层18站18门
高层公寓电梯安装费
22层22站22门
23层23站23门
发电机安装费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
防设备安装费
消防系统安装费
(1)水消防系统
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
商业
会
(2)电消防系统
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
商业
会
(3)气体灭火系统
高层住宅
高层公寓
商业
会
(4) 防排烟工程
商业
(5) 半室消防工程
高层住宅
高层公寓
3弱电系统费
居家防盗系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
宽带网络费
线电视费
讲系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
三表远传费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
会
电话系统费
三社区网工程费
1室外排水系统费
室外水系统
u 室外消防水
u 室外水
u 变频供水设备费
雨污水系统
u 室外排水
2室外采暖系统费
道系统
热交换站
锅炉房
3室外燃气系统费
道系统
调压站
4室外电气高低压设备费
高低压配电设备安装
室外强电道电缆敷设
室外弱电道埋设
5室外智化系统费
停车理系统
区闭路监控系统
周界红外防越
区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
三控制点：
1现场施工条件作详细调查保证质勘查科学准确优化施工方案施工做法
2合理安排体建安工程社区网景观工程施工序保证合理连接充分时间进行清单招标
3时实施应考率永久化长期重复利避免短期重复性建设造成成浪费
4．成设计关注手册相关容
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合工程理部进行工程招标供应商评估工作配合成理部完成项目结算工作
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销售营部
作业目标：
1根营销计划项目年度分编制营销费计划项目整体营销费高超销售收入 期营销费额度 万元高超期销售收入
2定期进行营销费分析营销费支出项目销售节奏相匹配开盘前营销费超期营销费额度
3营销设施设计建造装修部品采购必须实行招标询价议价方式
4样板房装修工程低70标准价收回样板房设计费物品低50标准价收回
5提高销售回款率加速资金周转合签约月回款率低90
6根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件营销费理规范
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
作业成：营销理部确保项目销售营计划求完成消耗成营销理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费
备注
总计
营销设施建造费
广告设施发布费
现场包装费
接厅装修装饰费
样板间费
销售模型费
二营销费
1广告费(媒体)
广告公司设计费
户外广告牌
电视媒体拍摄发布
现场包装
2销售道具
外卖场租
营销活动费
促销活动费
万客会费
3销售代理费佣金
中介策划咨询费
总产权登记费
4分户产权转移登记费
5房屋交易费
宣传资料礼品费
销售工费
楼交通费
三物业完善费
三控制点：
1营销费计划应考虑全面编制详细分期(月阶段)计划销售进度保持协调
2营销中心样板间广告牌围板等营销设施根需设置营销促进作盲目重复建造
3居家示范物品现场销售设施限度回收组合利
4发售前应组织设计工程成员拟订详细销售承诺事项清单防止销售承诺增加公司投入
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重营销设施建造费外营销费物业完善费理费非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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成理部
作业目标：
1提供准确合理项目目标成测算
2月进行动态成评估准确分析成动态信息公司理层相关部门通报
3根公司营目标项目目标成组织实施全方位全程项目成理项目成总体控制负责结算成超目标成± (目标成变动率≤± ）
4工程合结算准确率低99
5根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件目标成实施细设计阶段成理工作指引等
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1全面负责项目目标成：
序号
费项目
成总额
(万元)
售单方成
(元m2)
土获价款
二
开发前期准备费
三
体建筑工程费
四
体安装工程费
五
社区网工程费
六
园林环境工程费
七
配套设施费
八
开发间接费
开发成
九
期间费
总成
2．作业成：成理部完成成理消耗成成部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
造价咨询费
3．牵头控制成：成理部负责组织设计理部采购理部项目理部营销理部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
风险费
三控制点：
1做成信息收集工作成软件月分析发布项目动态成信息控制项目成
2设计阶段成理工作指引参设计阶段优化工作时设计方案进行估算提供设计部门公司决策层作决策
3坚持工程量清单招标减轻期结算压力
4做预结算编审交底工作合理确定审减金额合理确定委咨询费造价审减金额导致外委咨询费增加应合约定扣方违约金递减咨询费
5成设计关注手册完善推广
重提示：
部作项目成理业务部门负责项目成理全程环节进行协调参项成决策负责造价审核成结算公司部门时准确通报相关成信息
成决策程中重点配合设计理部项目理部优化设计施工方案配合工程理部开展工程量清单招标工作
部门应积极协助部门开展成控制相关工作提供专业支持财务理部协作搞成核算工作
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项目 期
目
标
成
控
制
责
书
（第 稿）
万科房产限公司
20 年 月 日
编制说明
深圳市 万科房产限公司营规划利润计划加强前期成设计力程中成控制力度更贯彻落实项目目标成指标成理部结合市场现状项目具体情况编制 项目目标成控制责书项目整体目标成部门控制责作出明确规定编制：
1．项目发展部：土出合报批报建费明细
2．设计理部：实施方案设计图纸景观方案设计图纸精装修工程建造标准材料部品标准钢筋砼砌体等结构指标
3．采购理部：招标工作计划
4．项目理部：场整土方护坡强夯挡土墙桩基方案时设施社区网建造标准体建安程控制监理费计划
5．销售营部：景观分区建议营销费计划
6．财务理部：资化利息计算理费计算
责书已相关部门讨达成致执行程中成理部整体负责部门控制责成时应动成理部反馈相关信息
成理部
年 月 日
项目目标成控制责书作指导项目项工作重公司讨审核通项目整体成目标中项控制目标现予发布请相关部门遵执行
签发：
签发日期：200 年 月 日
送：公司理层
抄送：集团成审算中心（区域成理中心）
项目整体目标成指导书：
1 项目概况
1) 期规划指标
n 容积率 绿化率
n 总建筑面积： m2计入容积率总建筑面积 m2
中：售面积： m2售面积： m2
n 住宅总套数： 套
n 总车位：
n 入伙日期： 年 月
2 成目标
项目目标成确定 元m中建安成 元m2附件：目标成测算表集团统版财务分析表项目规划指标表跨期分摊表
4．成设计关注手册
分篇
分类
实施原理
优化原
前期规划
产品组合
根产品组合追求土价值化项目利润化
根项目获取前期七眼睛工作成果综合确定规划设计中优产品组合
成熟产品选
成熟产品仅够节约时间提高效率够幅度减少期变更签证费降低产品建造成成熟产品量未发展方
符合客户需求前提量选成熟产品
建筑体形
建筑外部体形长宽例称性复杂程度直接影响建筑物结构成高低时建筑体形节产生较影响
高层建筑单体应选择称形式层建筑量形体简单考虑抗震成求
土方工程
外运外购土方项目实施程中仅耗费量成耗费极精力隐性成客户直接价值体现应减少土方外运外购量
原势建造产品例坡建造坡建筑洼中建造室效减少动土量
山建筑
山建筑处理较复杂制宜选择
（1）根山体高差确定产品类型
（2）山建筑赠送室面积应根形设计完全营销求
合理确定组团
组团成影响点：1组团般需12出入口2组团均围墙3组团均考虑消防求4组团出入口均需配备专门安全理设施 现实中验：果组团布置述费均幅增加果组团布置物业服务力
合理确定组团规模避免组团规模
相集中布置出入口
路网应合理简洁
道路（包括基层面层）造价远高等面积软景造价满足规范交通组织前提减少必道路面积代软景节约量道路开支
减少路网合理曲线弯折 道路设计应充分考虑客户需求
优化出入口布置
设置道路出入口意味着需增加理员相应设备费类费长期发生时会带定安全隐患问题
满足消防交通流疏导等前提 应量减少出入口节省出入口建造成减少出入口长期员理费
布置消防分区
消防设计规范中消防分区明确求消防分区间消防设备明确求般言应量限度布置消防分区布置消防分区面积量整数倍
（1）符合消防规范前提限度布置消防分区
（2）布置防火分区应注意住宅商车库（单体复式）区
控制室面积
室造价高昂建造室求：满足防求前提少建少建
严格控制室面积
路网工程
道路宽度
道路宽度道路长度样减少道路宽度样起减少道路面积增加建设节约成开支作
满足消防交通流量前提适减少道路宽度节约建设 1注意双车行道设置单车行道设置单车行道较车行道节约占 2通设置单车行道会车区效满足消防验收需
水选择
压力等级越高材造价越高结合现场实际情况区间道适选择压力等级
着重考虑材优选：综合施工等素水济合理性排序PE→焊接钢→缝钢→镀锌钢→UPVC塑料→球墨铸铁→钢塑
排水选择
合理进行施工组织设计减少工土方开挖量减少土方倒运量
排水排序规格500UPVC波纹→钢筋混凝土→PE波纹规格500钢筋混凝土→UPVC波纹→PE波纹般情况机动车道选重型（Ⅱ级S2材）非机动车道选重型严控
检查井设计
室外排水道系统检查井系统组成检查井系统成优化应井数量井规格井深度井盖等方面入手井太会影响美观行车方便
避免设计盲目统选规格井控制重型井盖部位机动车道外非机动车道绿化带等部位严控采重型 量减少检查井数量
网埋深井深
排水系统中般说网井深度越深相应土方工程量建造造价会增加
减少网埋深井深
优化网走长度
网长度直接关系造价道走设计系统性决定道长度
优化网走长度
单体设计
建筑层高
建筑层高直接影响建筑柱墙体垂直道线工程量般说建筑物增加01米单层建筑成增加2％左右高层建筑中层高累计会建筑基础产生较影响
特殊情况层高采28米
结构设计
钢筋含量混凝土含量体现结构设计济性终检验指标采限额设计效设计院设计工作进行约束
结构设计中结构荷载承载力均定系数取值范围做求设计院通常取值偏保守济性考虑较少
常钢筋级钢二级钢冷轧带肋钢三级钢等样构件钢材济性应该钢材种类根构件进行匹配
设计院发设计限额 进设计参数
防火墙设置
专业消防防火墙造价昂贵规范允许利建筑墙体作防火墙
量利建筑墙体设置防火墙减少防火卷帘防火门作防火隔离等方法合理设置消防分区减少消防水幕喷淋系统设置
减少沉降缝设置
设置条沉降缝仅增加缝身装饰费缝两侧增加柱墙基础费沉降缝数量宜越少越
符合设计规范情况减少沉降缝设置
控制室层高
室层数确定情况室层高决定室埋深素控制层高够减少埋深降低室结构成
室层高确定方面需考虑室停车设备放置需方面应考虑机械车位设置性
严格控制室层高
减少室层数
室层数层高室外坪标高决定室埋深影响室建造成果通停车布置优化两（）层室解决三（二）层室停车求疑应减少室层数
严格控制室层数
简化室排水
室排水通建筑找坡实现面水收集排水沟室面积较建筑找坡需进行量混凝土浇注费昂贵否取消建筑找坡层？
通结构找坡
优化转换层
转换层指柱网转换高层建筑中室柱网部住宅柱网布置差异巨般设置转换层转换层承受部全部荷载出现界面巨转换梁转换层钢量混凝土量般言非常设计中应予关注
优化转换层
优化设备层
设备层容易忽视设计中保守浪费情况较普遍结构设计优化中应忽略设备层优化
优化设备层
简化屋顶造型
坡屋面屋面老虎窗天窗屋顶造型构件间均存成差异选型应予考虑
济性选满足建筑求
优化外挑外挂构件
合理布置外挑外挂构件较提高产品素质繁琐分复杂外挑外挂件仅建筑显余增加成支出
精减度外挑外挂构件形成建筑成双赢
铝合金门窗
样面积门窗造价远高建筑外墙造价直接影响建筑耗控制门窗面积仅建筑成求建筑节需
通节测算指标控制窗墙 避免面积西晒玻璃日落前获较采光条件进行空气调节费高 考虑满足通风求条件量减少开启扇数量注意防止空气渗漏紧急出口设置开窗较推拉窗获高通风力开启形式设计需考虑风压作 根门窗系统（木铝塑）项目产品定位建设期期全寿命周期费综合选择门窗五金件系统避免功足剩慎重选择非标门窗系统减少开模费
栏杆栏板
栏杆作建筑中重构件容易忽视采300元米栏杆200元米栏杆总造价相差数十万方面应根客户需求确定栏杆档次方面应量标准化栏杆提高采购效率降低成
（1）量标准化栏杆
（2）栏杆栏板档次规范化
（3）兼顾期维护费
外墙装饰
外墙装饰建筑外立面材包括石材面砖涂料外挂件（木材钢构件陶制品）等
般说：外立面讲究装饰精致起幅提高建筑观感效果作时切忌外墙装饰材料堆砌万科分公司建筑立面方案规划部门求简化例子
建筑装饰忽视部分：考虑装饰材料耐久性期维护成木制品容易开裂脱漆钢制品易生锈期客户投诉隐患
方面较实现价值化
部品材料选择（百叶玻璃雨棚）
实性美观性相结合
减少百叶玻璃天窗等易清洗部品设计室外防腐木应减少期维护成
栏杆百叶等非承重构件需控制断面尺寸宜厚满足强度刚度（需注意节点构造设计） 间距满足安全遮挡求
玻璃雨蓬支撑系统玻璃板构成般需通受力计算进行设计支撑系统兼顾受力造型功玻璃起遮挡作玻璃雨蓬优化方面注意玻璃材质厚度方面简化支撑系统
金属构件量标准化
金属构件包括住宅阳台栏杆围墙栏杆空调百叶院门等金属构件标准化仅够减少设计招标次数体现规模效益利性价较高金属构件定型
金属构件量标准化
钢构件处理
钢构件需区分场（室外）分采防腐处理
室楼梯扶手楼梯间栏杆刷防锈漆＋调漆室外栏杆选择氟碳喷涂 热镀锌＋静电喷涂热镀锌＋普通喷涂
景观工程
景观方案
景观工程项目中客户产生感容景观工程中重法：
1硬景成软景高
2景观中花钱定效果
3绝数客户绿化感觉硬铺装
4景观中软硬景例重指标
5水景感受亲切样存夜间噪音夏日蚊蝇期维护理费高缺点
景观设计优化决简单化省钱更设计销售沟通中效果握中达识
需关注细节会出意效果（残疾通道门槛斜坡等）
景观标准做法
拥年验累计万科力形成兼备济性功求标准景观做法避免期项目设计中出现设计方案增加优化工作量
提供软硬景观标准做法表（草坪绿篱道路石材砌块）相应价格表
控制景观构筑物数量体形
景观构筑物包括景观桥墙亭台廊雕塑等类构筑物造价较高景观效果会产生利影响
控制景观构筑物数量体形
配套工程
泳池设备选型
泳池设计成控制点：严格流量滤周期等参数合理选择泳池设备中加压泵沙缸水径等设备
兼顾期运营成
智化方案规划选
智化设计方案决定智化工程成采符合项目规划智化方案较程度节约智化工程成
项目市场定位规划设计思想物业理思路确定智化系统规划设计方案（封闭理社区选红外射周界防翻越系统开放社区理结合封闭单元理选电视监控加电子巡更系统）
围墙设计分层次
区围墙包括组团围墙区围墙公建（例学校）围墙组团围墙区围墙量占重较围墙造价设计档次差达数倍
档次项目选择档次围墙兼顾实性
配套面积控制
项目建设1万米配套建设5千米配套付出成代价差数千万计成需销售产品承担控制配套面积控制配套成关键点
（1）会面积优化
（2）学校面积优化
（3）物业房面积优化
（4）架空层面积优化
停车方式
样块停车面积科学规划停车方式合理停车方式设计效车位数量差样面种停车位建造成巨差
（1）车位面布置优化：限定面积停放量
（2）车位建造成低高序： 面露天车位→首层架空车位→独立车库→半车位→车位具体停车方式结合容积率情况综合考虑
配电设备布置
配电设备布置影响配电房设计配电房面积
（1）测算配电设备分期布置合布置济性
（2）供配电设备（发电机组外高压柜变压器低压柜）设房间确保符合规范求距离短减少间联接线路
开闭选址
开闭电缆出口位置直接决定电缆长度电缆价格高昂现阶段长度影响成非常重素
合理布置开闭位置整体走线长度短
水泵房建设
区供水种方式：1市政供水网直接供水2市政供水网压力够时部分高层住宅通水泵方式加压供水3整区建设水泵房统加压供水统建设水泵房投资100－200万元左右
（1）重点考虑建造水泵房必性
（2）必须建造水泵房时应考虑建造位置占空间－应距市政接入点原
（3）根项目产品组合（高层高层层）进行供水方案技术济选（带水箱变频加压控制系统负压网直联式供水系统市政压力直供方案组合等）
二责部门成控制指标
1．成科目中部门责成划分见附表：
序号
成项目
总成
售面积单方成
责部门
(万元)
(元m2)
土获价款
1
政府价市政配套费
项目发展部
2
合作款项
项目发展部
3
红线外市政设施费
项目发展部
4
拆迁补偿费
项目发展部
合计
二
开发前期准备费
1
勘察设计费
◆
勘察丈量费
项目理部
◆
规划设计费
设计理部
◆
建筑研究房
设计理部
2
报批报建增容费
项目事务部
3
三通费
项目理部
4
时设施费
项目理部
合计
三
体建筑工程费
1
基础工程
项目理部
2
结构粗装修工程
◆
体工程
项目理部
◆
现场签证(1)
项目理部
◆
设计变更(2)
设计理部
3
门窗工程
设计理部
4
公部位精装修
设计理部
5
户精装修
设计理部
合计
四
体安装工程费
1
室水暖气电线
项目理部
2
室设备安装
项目理部
3
弱电系统
项目理部
合计
五
社区网工程费
1
室外排水系统
项目理部
2
室外采暖系统费
项目理部
3
室外燃气系统
项目理部
4
室外电气高低压设备
项目理部
5
室外智化系统
项目理部
合计
六
园林环境费
1
绿化建设费
设计理部
2
建筑品
设计理部
3
道路广场建造费
设计理部
4
围墙建造费
设计理部
5
室外明
设计理部
6
室外零星工程
设计理部
7
设计理部
合计
七
配套设施费
1
游泳池
设计理部
2
会
设计理部
3
幼园
设计理部
4
学校
设计理部
5
球场
设计理部
6
设备房
设计理部
7
车站建造费
设计理部
8
（车库）
设计理部
合计
八
开发间接费
1
工程理费
◆
行政费
财务理部
◆
工程监理费
项目理部
◆
工程质量监督费
采购理部
◆
安全监督费
采购理部
◆
工程保险费
采购理部
◆
预结算编审费
成理部
2
资化利息
财务理部
3
营销设施建造费
销售营部
4
物业完善费
财务理部
5
风险费
成理部
合计
开发成
九
期间费
1
理费
财务理部
2
销售费
销售营部
3
财务费
财务理部
合计
十
跨期分摊费
总成
2．部门责成中汇总（分作业成牵头控制成）关作业成牵头控制成定义见分部门控制责书中详细说明
序号
费项目
成总额（万元）
销售面积单方成（元m2）
合计
项目事务部
1
作业成
2
牵头控制成
二项目发展部
3
作业成
4
牵头控制成
三设计理部
5
作业成
6
牵头控制成
四采购理部
7
作业成
8
牵头控制成
五项目理部
9
作业成
10
牵头控制成
六销售营部
11
作业成
12
牵头控制成
七成理部
13
作业成
14
牵头控制成
八财务理部
15
资化利息
16
物业完善费
17
行政费
九调整
18
跨期分摊
二 部门作业目标
项目事务部
项目发展部
设计理部
采购理部
项目理部
销售营部
成理部
项目事务部
作业目标：
1根项目开发计划时完成项目报批报建工作计划早获规划许证施工许证预售许证
2政府规定协议约定缴纳种报建费争取限度优惠减免
3根部门年度费预算计划控制理费
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目事务部完成项目报批报建消耗成项目事务部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1报批报建费
政府综合报建费
防易建设费
白蚁防治费
图纸审查费
消防审查费
教育基金
新墙体材料保证金
散装水泥保证金
卫生防疫审查费
工程招投标理费
招投标代理服务费
合鉴证理费
项目环境影响评测费
标底编制审查费
规划执费
劳保统筹费
城市生活垃圾服务费
污水处理费
报批报建费
水土保持
2增容费
供电贴费
水增容费
煤气增容费
2牵头控制成：项目事务部负责组织设计理部采购理部项目理部成理部等部门销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费
备注
总计
三 控制点：
1充分利公司知名度信誉违反公司原条件力争项费减免
2额款项争取延迟支付降低资金成
3报批报建工作应争取工作步开展避免成唯关键线路
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重报批报建费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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项目发展部
作业目标：
1严格土出合约定控制付款节奏金额
2根部门年度费预算计划控制理费
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目发展部完成项目价支付消耗成项目发展部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
土获价款
1政府价市政配套费
2合作款项
3红线外市政设施费
4拆迁补偿费
5契税
三控制点：
1充分利公司知名度信誉违反公司原条件力争项费减免
2额款项争取延迟支付降低资金成
3报批报建工作应争取工作步开展避免成唯关键线路
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重报批报建费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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设计理部
作业目标：
1组织实施设计阶段方案优化设计方案具更济合理性
2开展结构方案优化控制结构指标济性钢筋含量砼含量作业成结构济指标进行控制
3目标成范围实行景观限额设计
4项目开发计划时完成图纸设计保证出图质量
5制度办理设计变更设计变更造价超合造价 万元
6准确核算项目销售面积
7根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件设计阶段成理工作指引设计变更现场签证理办法成设计关注手册
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：设计理部完成项目方案施工图设计消耗成设计理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1规划设计费
规划设计费
施工图设计费
环境设计费
立面二次设计费
会设计费
样板间装修设计
模型制作费晒图费
售楼中心设计费
社区网设计费
2建筑研究房
二结构济指标
1±000钢筋含量
u Townhouse
≤42kgM2
u 宽景洋房
≤40kgM2
u 高层
≤46kgM2
u 联院TH
≤38kgM2
u 商业
≤46kgM2
u 幼园
≤60kgM2
u 会
≤46kgM2
2±000砼含量
u Townhouse
≤034M3M2
u 宽景洋房
≤035M3M2
u 高层
≤036M3M2
u 联院TH
≤034M3M2
u 商业
≤036M3M2
u 幼园
≤036M3M2
u 会
≤036M3M2
3高层室钢筋含量
≤220kgM2
4高层室砼含量
≤105M3M2
2 牵头控制成：设计理部负责组织采购理部项目理部成理部销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
体建安工程设计变更
二体建筑工程费
1门窗工程
单元门
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
入户门
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
户门
窗阳台门（铝合金）
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓(非节特殊求部分）
高层公寓(节特殊求部分）
联院TH（非节特殊求部分）
联院TH（节特殊求部分）
商业
会
2公部位精装修
堂精装修
高层住宅
高层公寓
电梯厅精装修
高层住宅
高层公寓
单元入口精装修
TOWNHOUSE
联院TH
楼梯间精装修
宽景花园洋房
外立面精装修
（1）外墙涂料
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（2）外墙石材
TOWNHOUSE
联院TH
商业
（3）构件
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（4）商业遮阳蓬
（5）商业橱窗标识系统
外墙外保温
屋面精装修
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
栏杆
（1）阳台露台栏杆
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（2）公楼梯栏杆
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（3）木百叶
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（4）低窗护栏
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（5）空调板装饰
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（1）私家院院门
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（2）私家院围墙
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（3）私家院面
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
联院TH
（4）信报箱等零星项目
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（5）商业公连廊精装修
3室装修
厨房装修
卫生间装修
厅房装修
阳台露台面
三园林环境工程费
1绿化建设费
公绿化
2建筑品
雕塑
水景
品
零星设施
3道路广场建造费
沥青车行道
硬质铺装车行道
硬质铺装行道
硬质铺装广场
体育游乐设施场
4围墙建造费
5室外明
6室外零星设施
7
永久标识系统
生态水池
篮球练场
市政绿化带改造
街灯箱制作
四配套设施费
1幼园
桩基础检测
结构粗装修
体安装工程费
排水电气发电机消防
电梯供货安装
门窗公部位装修
园门
铝合金门窗
外墙涂料
构件
室楼梯栏杆
中庭栏杆
空调板装饰
2
全室
防设备
居委会
公厕
三控制点：
1 成设计关注手册相关容
2加强前期总体方案优化工作充分考虑专业协调
2考虑设计变更量较素景观设计成限额应控制目标成定范围
3控制计容积率面积例合理配置配套设施
4保证工程质量效果品质基础考虑装修做法选材济性
5施工图设计单位选择建议采招标方式结构指标作评价重指标
6施工图出图时间质量需满足工程量清单招标求
7设计变更应施工前早提出减少拆工程费
8准确计算销售面积政府部门核
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合项目发展部完成规划施工图报批工作配合工程理部完成材料设备选样(型)工作配合项目理部完成零星工程设计工作
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采购理部
作业目标：
2确保招标工作公开公公正获性价高材料施工单位
3发展扩合格供应商队伍确保招标充分竞争标段时发标时总体中标率高50
4组织相关部门进行材料选样定样控制成目标
5根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件设计阶段成理工作指引工程招标理办法等
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1作业成：采购理部完成部门工作耗费成采购理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
工程理费
工程质量监督费
安全监督费
工程保险费
外聘专家进行图纸优化
三控制点：
1发展扩供应商队伍进行评估分级确保次招标充分竞争
2定期分析统计工程合招标率工程清单招标率定标方式率中标率
3组织设计单位相关部门外请专家进行项工程方案优化重点关注基础类型结构形式结构布置确保项济指标控制集团均
4积极进行新材料新工艺发掘应
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重工程理费理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合设计部项目理部开展设计施工方案优化工作
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项目理部
作业目标：
1制度办理现场签证现场签证造价超合造价 万元
2根工程实际情况展开施工方案优化力求成节约
参考执行文件设计阶段成理工作指引设计变更现场签证理办法成设计关注手册
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1 作业成：项目理部完成工程施工确保工程质量工期消耗成项目理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
开发前期准备费
1勘察丈量费
测绘
文物古迹勘探
初勘
详勘
施工放线
竣工测量费
2三通费
时道路
时电
时水
土方工程
挡土墙
3时设施费
时围墙
时办公室
时场占费
时围板
二工程理费
工程监理费
施工合外奖金
3 牵头控制成：项目理部负责组织设计理部工程理部成理部销售营部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
体建筑工程费
1基础工程费
土方工程
护壁护坡
高层公寓
商业
桩基础检测费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
基础结构
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
降水
2结构粗装修费
（1）半室
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
（2）部
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
（3）现场指令签证
三体安装工程费
1室水暖气电线设备费
室排系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
室采暖系统费
室燃气系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
室电气系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
2室设备安装费
商业通风空调系统(油烟处理)
电梯安装费
高层住宅电梯安装费
19层19站19门
18层18站18门
高层公寓电梯安装费
22层22站22门
23层23站23门
发电机安装费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅
高层公寓
联院TH
商业
会
防设备安装费
消防系统安装费
(1)水消防系统
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
商业
会
(2)电消防系统
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
商业
会
(3)气体灭火系统
高层住宅
高层公寓
商业
会
(4) 防排烟工程
商业
(5) 半室消防工程
高层住宅
高层公寓
3弱电系统费
居家防盗系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
宽带网络费
线电视费
讲系统费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
三表远传费
TOWNHOUSE
宽景花园洋房
高层住宅(含室)
高层公寓(含室)
联院TH
会
电话系统费
三社区网工程费
1室外排水系统费
室外水系统
u 室外消防水
u 室外水
u 变频供水设备费
雨污水系统
u 室外排水
2室外采暖系统费
道系统
热交换站
锅炉房
3室外燃气系统费
道系统
调压站
4室外电气高低压设备费
高低压配电设备安装
室外强电道电缆敷设
室外弱电道埋设
5室外智化系统费
停车理系统
区闭路监控系统
周界红外防越
区门禁系统
电子巡更系统
电子公告屏
三控制点：
1现场施工条件作详细调查保证质勘查科学准确优化施工方案施工做法
2合理安排体建安工程社区网景观工程施工序保证合理连接充分时间进行清单招标
3时实施应考率永久化长期重复利避免短期重复性建设造成成浪费
4．成设计关注手册相关容
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重理费等非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
外部门应积极配合工程理部进行工程招标供应商评估工作配合成理部完成项目结算工作
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销售营部
作业目标：
1根营销计划项目年度分编制营销费计划项目整体营销费高超销售收入 期营销费额度 万元高超期销售收入
2定期进行营销费分析营销费支出项目销售节奏相匹配开盘前营销费超期营销费额度
3营销设施设计建造装修部品采购必须实行招标询价议价方式
4样板房装修工程低70标准价收回样板房设计费物品低50标准价收回
5提高销售回款率加速资金周转合签约月回款率低90
6根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件营销费理规范
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
作业成：营销理部确保项目销售营计划求完成消耗成营销理部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费
备注
总计
营销设施建造费
广告设施发布费
现场包装费
接厅装修装饰费
样板间费
销售模型费
二营销费
1广告费(媒体)
广告公司设计费
户外广告牌
电视媒体拍摄发布
现场包装
2销售道具
外卖场租
营销活动费
促销活动费
万客会费
3销售代理费佣金
中介策划咨询费
总产权登记费
4分户产权转移登记费
5房屋交易费
宣传资料礼品费
销售工费
楼交通费
三物业完善费
三控制点：
1营销费计划应考虑全面编制详细分期(月阶段)计划销售进度保持协调
2营销中心样板间广告牌围板等营销设施根需设置营销促进作盲目重复建造
3居家示范物品现场销售设施限度回收组合利
4发售前应组织设计工程成员拟订详细销售承诺事项清单防止销售承诺增加公司投入
重提示：
作业成牵头控制成属部门责成理范围请努力控制目标成范围保证作业目标前提力求降低成理部公司整体成理部门参公司项成决策制定成目标反馈动态信息责部门成理工作提供支持请部门时成理部通报成决策信息动态成信息财务理部着重营销设施建造费外营销费物业完善费理费非合性成资金计划等进行理请时反馈沟通
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成理部
作业目标：
1提供准确合理项目目标成测算
2月进行动态成评估准确分析成动态信息公司理层相关部门通报
3根公司营目标项目目标成组织实施全方位全程项目成理项目成总体控制负责结算成超目标成± (目标成变动率≤± ）
4工程合结算准确率低99
5根部门年度费预算计划控制理费
参考执行文件目标成实施细设计阶段成理工作指引等
二成目标：部完成述作业目标外满足公司营理需需完成成目标：
1全面负责项目目标成：
序号
费项目
成总额
(万元)
售单方成
(元m2)
土获价款
二
开发前期准备费
三
体建筑工程费
四
体安装工程费
五
社区网工程费
六
园林环境工程费
七
配套设施费
八
开发间接费
开发成
九
期间费
总成
2．作业成：成理部完成成理消耗成成部独控制责成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
造价咨询费
3．牵头控制成：成理部负责组织设计理部采购理部项目理部营销理部等相关部门进行控制产品实体成包括容见表
项目
作业量
单位
单价
总费（万元）
备注
总计
风险费
三控制点：
1做成信息收集工作成软件月分析发布项目动态成信息控制项目成
2设计阶段成理工作指引参设计阶段优化工作时设计方案进行估算提供设计部门公司决策层作决策
3坚持工程量清单招标减轻期结算压力
4做预结算编审交底工作合理确定审减金额合理确定委咨询费造价审减金额导致外委咨询费增加应合约定扣方违约金递减咨询费
5成设计关注手册完善推广
重提示：
部作项目成理业务部门负责项目成理全程环节进行协调参项成决策负责造价审核成结算公司部门时准确通报相关成信息
成决策程中重点配合设计理部项目理部优化设计施工方案配合工程理部开展工程量清单招标工作
部门应积极协助部门开展成控制相关工作提供专业支持财务理部协作搞成核算工作
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