概念营销开发模式
房产业缺乏宽容精神令概念二字高峰冷宫间返现绝概念义绝品质义然常交锋该讲反省泡沫概念 盲目品质基础提出务实创新概念先行理念实际运作策略
第1操作环节：概念房创造房产新卖点
走进新千年住宅市场中着集团购买淡出散户时代房产市场中竞争日益加剧激烈竞争市场中占席开发商房市中苦苦找寻新卖点位置价格户型投资等方面继续努力外日益重视起项目风格包装
概念房：Sport概念
2000年北京春季房展会概念房处处开花．泰中花园 提出SPORT概念运动家园SPORT群类样描述：攀登绝壁横渡洋孤身走入沙漠勇敢表达种信念种挑战生超越坚定信念首先需超毅力体力竞争激烈现代社会更通SPORT概念写奔放生挥洒生命色提出运动家园更快更高更强口号更奥林匹克运动精神相辅相承
概念房二：COSMO概念
SOHO现代城推出SOHO（small office home office)居家办公概念超越区项目激烈竞争取成功引起业仁老百姓普遍关注
COSMO概念继SOHO开发商奏响新篇章少COSMO词选购宏原公寓消费者声称COSMO 概念中蕴含情味动
概念房三：艺术城（ARTTOWN）概念
物质精神结合热闹宁静相结合实优美相结合生活艺术相结合方舟苑建设者深入研究居住心理充分利项文理环境引领灵性启迪空间提出方舟苑——艺术城（ARTTOWN）概念居住着挖掘朴素真挚温馨缔造完美艺术家园俗引入生活谱写生命华彩乐章
概念四：H阶层概念
房产市场中概念房花开眼花缭乱际H阶层概念翩翩圣馨家园提出中国H阶层概念首先范围概念次性概念更重心概念
概念房项目成功会引众追风者样造成开发商巧设卖点提出空洞生硬概念种空洞生硬概念房消费者起定诱惑作潜消费者真正成购房者房产开发商应准确项目定位客户群体详细调查分析真正考虑居住需求出符合性化概念样迎合消费需求激发效购买力概念房真正成开发商号召力新卖点
H阶层落户中国
H阶层世界范围推崇快乐群首先范围概念次性概念更筹心概念H阶层冠什族原深层社会属性非时尚口号受发达国家漫长社会进步考验非时髦张扬悄然中国已然形成H阶层尊重意愿门量身造属门天空圣馨家园追求
范围—－社会道德准行规范审美需求高度结合群体概念社会属性格外鲜明
性——衣食住行恶更爱恨生死叹息异H阶层性知识群体身幽然解读世间万物方式鲜明性特征源知识构成甚源出生前胎教
心—－H阶层心活着群心捍卫生活张群生命道路前行付出心血书起难放书细化社会社会中已然概念中房产开发营销运作言时尚招牌招阶层购房者房子卖出购房者承受心里苦知道未必真适合结婚两口子离婚太痛苦
圣馨家园属H阶层H阶层量体裁衣圣馨家园中国H阶层相亲性社区
天H阶层工作努力生活乐观富激情性生活倡导
Happy 快乐特点：
Hight education 知识涵养财富：
High Position良社会位收获
Humor幽默风趣口味
Hard倾心努力色
Hope 国家希称H阶层
第2操作环B：引房产营销新理念
蒿产沙场省率0法局＊疾苦山已构赋h效需民加P发山运市场金山M观念进行开发难岗山效供成lh产〕L高紧栗务八bg激烈房厂市场竞争中通天南场环设变化〕发商营销理念化万③重化席回种营销四念白定代表性怕谭关注
营销理念：合作营销
开发商间合作营销表现许方面例广州南湖区环境优美交通便该段家开发商年30万元代价引进条公交线路带动该段商品房销售合生创展集团刚进入广州房产市场时名珠江投资公司合作时机成熟推出品牌利实施品牌营销战略
开发商局部区域成功合作开发商提高合作层次深化合作程度明确合作前景寻求新合作形式提供益尝试预见房产市场竞争中会种新合作营销形式出现利市场稳定利维护开发商消费者利益产业结构趋合理资源合理配置
营销理念二：竞争营销
竞争营销指开发商核心竞争力市场竞争中取胜种营销理念房产市场开发商核心竞争力企业生存发展关键素优势企业核心竞争力非常突出源企业成功开发验雄厚实力表现驾驶市场效控制项目营销进度力锦城花园成功开发商核心竞争力取胜明证中国海外集团限公司北京海开发验广州市场需求状况区域质素竞争物业进行分析开发出具优良综合素质锦城花园开发程中开发商没什营销奇招次推盘热销
营销理念三：特色营销
开发商考虑房产产品导特点性种功出发．干发出独具格产品实施特色营销
1济功房产需求分消费投资两类开发商根房产济功常采种含保值增值方案营销策略例海虹叶花苑首期预售价段房价低1300元／方米巨升值空间吸引批客源
2社会功建筑物现代住宅区应充分提供居住者交流沟通机会保利丰花园针市老龄化趋势设立老年入会松鹤会出50万元设立助老基金发扬中华民族敬老爱老传统美德取良社会效益
3健康功着生活水提高财富积累市日益渴拥健康身体全国首阳光健身工程——广州奥林匹克花园运动型健身型生活区提出口号运动家门口市场热烈响应致认购期竟提前三天三夜通宵排队购买
4生态功生态居空间离开良环境防治污染措施深房深圳公司开发恰乐花园定位高尚园林式生态住宅区种绿色环保型住宅出现受世瞩目产品特色外开发商应独特优越品牌质量技术营销网络等竞争手竞争中占优势
营销理念四：社会营销
部分开发商已注意社会效益重性社会营销观念贯穿企业整开发程注重保护环境减少污染改善整社会环境提供种条件走持续发展路成市金牛区锦西名宅开发商锦西宣言中明确提出强化环境意识珍惜资源保护生态环境会牺牲环境换取眼前利益建设高环境质量区通创造进步改善住区城市生态环境
第3操作环节：万科星园概念先行模式操作实录
点A：产品概念营造
星园推崇首先然星园身已渗透完全然感觉皇园旁13000亩森林公园片铺陈体育公园星园中庭花园通廊绿化等层次立体绿化系统星园然轻松贴
次现代现代生活环境中已丧失心灵权利星园想营造样家园居住星园里情享受生活品味生活方便半花园式停车系统双会设计万科物业细致理充分体现种理念
然概念星园想提倡种现代浪漫休闲等真正生活感觉应该说产项目够营建初期便建筑生活区理念思考相完备充分步实施环节中充分贯彻种理念见理实务结合星园做位
星园理念星园形象规范具体表现明确方表现星空然感觉表现现代浪漫气质终星园理念全部浓缩体现星园形象标识—深蓝星空金黄星球桔红色飞翔太空中包容星园理念星园卖场样板房现场装饰布置片星组合成板胆启白色透明玻璃烘托现代浪漫气质挂图贯彻着星园奔放理念
星园面客户新类公司白领部分收入高年轻未高科技生活中佼佼者生活较新潮注重环保群亚运村正新类居住区域国际化现代化生活功齐全区域蓬勃区域
点B：揣着概念寻找块
占流市场进城北京万科唯选择喊进城容易偌北京城万科投进城第枚棋子？
新项目万科北京城里第次亮相选慎慎林说：发展商概念先行找前首先明确开发什样住宅？卖谁？两基问题解答准备整体策划揣着成熟概念找
种苛刻图索骥北京万科找程非常辛苦花费整整年时间确定亚北绿色家园块时总理林少洲长吁口气
北京外户林少洲说家北京发展商脉’关系网’走市场化道路更精力花产品身
万科星园处位置南亚运村北田园风光东接正兴建城市轻轨铁路西倚森林公园北京周围找块满意皮万科整整花年时间进城北京万科占流市场唯选择林少洲然坚信住宅郊区化未住宅发展趋势现情况国家土政策郊区开发规划审批受严格限制万科城市花园样项目难找寻万科业务规模需继续扩进入目前数买房够考虑区域做项目必然举林少洲强调万科星园位置五环外延续万科住宅郊区化思路
点C：围绕概念展开深化规划设计
1环境品位提升
首先环境合理环境哲理规划重视块整区域联系组团设置公建配套区口定位富特点时围绕核心概念规划设计
2景观式开做半停车方式
居民驾车返回星园进入停车场安全享受特景观环境车辆受保护时部车辆停放直接描电梯返回家中时种停车方式处理留出片面空间供居民进行户外活动布置景观绿化阴暗光线空洞脚步声……电影喜欢车库作营造紧张恐怖气氛方皇园首创—花园式半停车库沉式开敞空间获更然采光通风配优美园林绿化许说花园更贴切
3蝶式户型
种称蝶式户型户户南成现实安坐家中便享受更阳光清风蜕变成美丽煤殊非易事蝶式产型设计绝简单北京点式高层建筑中星园独二绝仅星园标准层面图象美丽蝴蝶蝶式外形极富性外面线条丰富富变化饱含谐韵律建筑形中增添艺术色彩生活灵性
万科星园设计中充分考虑北方居民喜爱阳光注重求做户户南房间获充足阳光知道北京风沙中庭空间北面设玻璃挡风幕墙美观居民免受风沙侵扰
4楼宇分布图
星园16幢高楼星座命名天琴座英仙座天鹤座北冕座凤凰座┄┄令惊奇16星座竟然体符合北天恒星分布图底种巧合暗含玄机？恒星命名发展商朴素愿希星园够缔造永恒起考验典作
5绿化体系
星园处绿色家园片区区绿化覆盖率达少62 西面国家森林公园北面体育公园景观非常优势
6户外卜享空间
验告诉高层住户创造直接户外享空间十分必设计中庭空间创造直接户外然环境改变封闭式电梯厅沉闷感觉丰富邻里交佳节际家家张灯结彩欢乐气氛会中庭空间更增添姿彩
7智化应（电热膜供暖）
INTERNET综合市线等常现智化应外次星园准备供暖系统做变革
星园准备电热膜供暖项美国宇航技术效果象冬天房间里晒太阳现东北已引进项技术象亚布力滑雪基宾馆电热膜供暖电热膜供暖突破传统供暖环保污染北京冬天电力闲置非常历害电力部门运政策倾斜鼓励冬季电正星园申请电气化环保示范区果批电费会定优惠业长期利
充分效利源角度电热膜取暖技术环保
8会
星园双会面群东南边星星会重点面孩子老家庭妇较强调家庭温馨亲切基设施特设星星教室孩子开展环保教育
西北会想做特初步想法面非常现代前卫时尚年轻会造型家飞碟插废墟飞碟会甚设想里服务员穿着电影里外星服装：银灰色充气头两根天线
9题公园
万科星园外观设计环保题文化意义概念操设计里面目玩时住户潜移默化中受教育
北京环境污染已成严重社会问题星园处北京城风水位置紧邻着国家森林公园环境相说正样环境里环保意识环保教育显尤重
环保二十世纪时代精神中国孩欧美孩重区环保意识方面听太例子朋友住加次子开车郊外条蚯蚓马路子说爸爸停车等蚯蚓爬车开走换中国孩子走啪脚踩稀巴烂—实际文明程度环保意识差
万科期星园社区里特星园社区成长起孩子环保意识文明程度区高
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房产业缺乏宽容精神令概念二字高峰冷宫间返现绝概念义绝品质义然常交锋该讲反省泡沫概念 盲目品质基础提出务实创新概念先行理念实际运作策略
第1操作环节：概念房创造房产新卖点
走进新千年住宅市场中着集团购买淡出散户时代房产市场中竞争日益加剧激烈竞争市场中占席开发商房市中苦苦找寻新卖点位置价格户型投资等方面继续努力外日益重视起项目风格包装
概念房：Sport概念
2000年北京春季房展会概念房处处开花．泰中花园 提出SPORT概念运动家园SPORT群类样描述：攀登绝壁横渡洋孤身走入沙漠勇敢表达种信念种挑战生超越坚定信念首先需超毅力体力竞争激烈现代社会更通SPORT概念写奔放生挥洒生命色提出运动家园更快更高更强口号更奥林匹克运动精神相辅相承
概念房二：COSMO概念
SOHO现代城推出SOHO（small office home office)居家办公概念超越区项目激烈竞争取成功引起业仁老百姓普遍关注
COSMO概念继SOHO开发商奏响新篇章少COSMO词选购宏原公寓消费者声称COSMO 概念中蕴含情味动
概念房三：艺术城（ARTTOWN）概念
物质精神结合热闹宁静相结合实优美相结合生活艺术相结合方舟苑建设者深入研究居住心理充分利项文理环境引领灵性启迪空间提出方舟苑——艺术城（ARTTOWN）概念居住着挖掘朴素真挚温馨缔造完美艺术家园俗引入生活谱写生命华彩乐章
概念四：H阶层概念
房产市场中概念房花开眼花缭乱际H阶层概念翩翩圣馨家园提出中国H阶层概念首先范围概念次性概念更重心概念
概念房项目成功会引众追风者样造成开发商巧设卖点提出空洞生硬概念种空洞生硬概念房消费者起定诱惑作潜消费者真正成购房者房产开发商应准确项目定位客户群体详细调查分析真正考虑居住需求出符合性化概念样迎合消费需求激发效购买力概念房真正成开发商号召力新卖点
H阶层落户中国
H阶层世界范围推崇快乐群首先范围概念次性概念更筹心概念H阶层冠什族原深层社会属性非时尚口号受发达国家漫长社会进步考验非时髦张扬悄然中国已然形成H阶层尊重意愿门量身造属门天空圣馨家园追求
范围—－社会道德准行规范审美需求高度结合群体概念社会属性格外鲜明
性——衣食住行恶更爱恨生死叹息异H阶层性知识群体身幽然解读世间万物方式鲜明性特征源知识构成甚源出生前胎教
心—－H阶层心活着群心捍卫生活张群生命道路前行付出心血书起难放书细化社会社会中已然概念中房产开发营销运作言时尚招牌招阶层购房者房子卖出购房者承受心里苦知道未必真适合结婚两口子离婚太痛苦
圣馨家园属H阶层H阶层量体裁衣圣馨家园中国H阶层相亲性社区
天H阶层工作努力生活乐观富激情性生活倡导
Happy 快乐特点：
Hight education 知识涵养财富：
High Position良社会位收获
Humor幽默风趣口味
Hard倾心努力色
Hope 国家希称H阶层
第2操作环B：引房产营销新理念
蒿产沙场省率0法局＊疾苦山已构赋h效需民加P发山运市场金山M观念进行开发难岗山效供成lh产〕L高紧栗务八bg激烈房厂市场竞争中通天南场环设变化〕发商营销理念化万③重化席回种营销四念白定代表性怕谭关注
营销理念：合作营销
开发商间合作营销表现许方面例广州南湖区环境优美交通便该段家开发商年30万元代价引进条公交线路带动该段商品房销售合生创展集团刚进入广州房产市场时名珠江投资公司合作时机成熟推出品牌利实施品牌营销战略
开发商局部区域成功合作开发商提高合作层次深化合作程度明确合作前景寻求新合作形式提供益尝试预见房产市场竞争中会种新合作营销形式出现利市场稳定利维护开发商消费者利益产业结构趋合理资源合理配置
营销理念二：竞争营销
竞争营销指开发商核心竞争力市场竞争中取胜种营销理念房产市场开发商核心竞争力企业生存发展关键素优势企业核心竞争力非常突出源企业成功开发验雄厚实力表现驾驶市场效控制项目营销进度力锦城花园成功开发商核心竞争力取胜明证中国海外集团限公司北京海开发验广州市场需求状况区域质素竞争物业进行分析开发出具优良综合素质锦城花园开发程中开发商没什营销奇招次推盘热销
营销理念三：特色营销
开发商考虑房产产品导特点性种功出发．干发出独具格产品实施特色营销
1济功房产需求分消费投资两类开发商根房产济功常采种含保值增值方案营销策略例海虹叶花苑首期预售价段房价低1300元／方米巨升值空间吸引批客源
2社会功建筑物现代住宅区应充分提供居住者交流沟通机会保利丰花园针市老龄化趋势设立老年入会松鹤会出50万元设立助老基金发扬中华民族敬老爱老传统美德取良社会效益
3健康功着生活水提高财富积累市日益渴拥健康身体全国首阳光健身工程——广州奥林匹克花园运动型健身型生活区提出口号运动家门口市场热烈响应致认购期竟提前三天三夜通宵排队购买
4生态功生态居空间离开良环境防治污染措施深房深圳公司开发恰乐花园定位高尚园林式生态住宅区种绿色环保型住宅出现受世瞩目产品特色外开发商应独特优越品牌质量技术营销网络等竞争手竞争中占优势
营销理念四：社会营销
部分开发商已注意社会效益重性社会营销观念贯穿企业整开发程注重保护环境减少污染改善整社会环境提供种条件走持续发展路成市金牛区锦西名宅开发商锦西宣言中明确提出强化环境意识珍惜资源保护生态环境会牺牲环境换取眼前利益建设高环境质量区通创造进步改善住区城市生态环境
第3操作环节：万科星园概念先行模式操作实录
点A：产品概念营造
星园推崇首先然星园身已渗透完全然感觉皇园旁13000亩森林公园片铺陈体育公园星园中庭花园通廊绿化等层次立体绿化系统星园然轻松贴
次现代现代生活环境中已丧失心灵权利星园想营造样家园居住星园里情享受生活品味生活方便半花园式停车系统双会设计万科物业细致理充分体现种理念
然概念星园想提倡种现代浪漫休闲等真正生活感觉应该说产项目够营建初期便建筑生活区理念思考相完备充分步实施环节中充分贯彻种理念见理实务结合星园做位
星园理念星园形象规范具体表现明确方表现星空然感觉表现现代浪漫气质终星园理念全部浓缩体现星园形象标识—深蓝星空金黄星球桔红色飞翔太空中包容星园理念星园卖场样板房现场装饰布置片星组合成板胆启白色透明玻璃烘托现代浪漫气质挂图贯彻着星园奔放理念
星园面客户新类公司白领部分收入高年轻未高科技生活中佼佼者生活较新潮注重环保群亚运村正新类居住区域国际化现代化生活功齐全区域蓬勃区域
点B：揣着概念寻找块
占流市场进城北京万科唯选择喊进城容易偌北京城万科投进城第枚棋子？
新项目万科北京城里第次亮相选慎慎林说：发展商概念先行找前首先明确开发什样住宅？卖谁？两基问题解答准备整体策划揣着成熟概念找
种苛刻图索骥北京万科找程非常辛苦花费整整年时间确定亚北绿色家园块时总理林少洲长吁口气
北京外户林少洲说家北京发展商脉’关系网’走市场化道路更精力花产品身
万科星园处位置南亚运村北田园风光东接正兴建城市轻轨铁路西倚森林公园北京周围找块满意皮万科整整花年时间进城北京万科占流市场唯选择林少洲然坚信住宅郊区化未住宅发展趋势现情况国家土政策郊区开发规划审批受严格限制万科城市花园样项目难找寻万科业务规模需继续扩进入目前数买房够考虑区域做项目必然举林少洲强调万科星园位置五环外延续万科住宅郊区化思路
点C：围绕概念展开深化规划设计
1环境品位提升
首先环境合理环境哲理规划重视块整区域联系组团设置公建配套区口定位富特点时围绕核心概念规划设计
2景观式开做半停车方式
居民驾车返回星园进入停车场安全享受特景观环境车辆受保护时部车辆停放直接描电梯返回家中时种停车方式处理留出片面空间供居民进行户外活动布置景观绿化阴暗光线空洞脚步声……电影喜欢车库作营造紧张恐怖气氛方皇园首创—花园式半停车库沉式开敞空间获更然采光通风配优美园林绿化许说花园更贴切
3蝶式户型
种称蝶式户型户户南成现实安坐家中便享受更阳光清风蜕变成美丽煤殊非易事蝶式产型设计绝简单北京点式高层建筑中星园独二绝仅星园标准层面图象美丽蝴蝶蝶式外形极富性外面线条丰富富变化饱含谐韵律建筑形中增添艺术色彩生活灵性
万科星园设计中充分考虑北方居民喜爱阳光注重求做户户南房间获充足阳光知道北京风沙中庭空间北面设玻璃挡风幕墙美观居民免受风沙侵扰
4楼宇分布图
星园16幢高楼星座命名天琴座英仙座天鹤座北冕座凤凰座┄┄令惊奇16星座竟然体符合北天恒星分布图底种巧合暗含玄机？恒星命名发展商朴素愿希星园够缔造永恒起考验典作
5绿化体系
星园处绿色家园片区区绿化覆盖率达少62 西面国家森林公园北面体育公园景观非常优势
6户外卜享空间
验告诉高层住户创造直接户外享空间十分必设计中庭空间创造直接户外然环境改变封闭式电梯厅沉闷感觉丰富邻里交佳节际家家张灯结彩欢乐气氛会中庭空间更增添姿彩
7智化应（电热膜供暖）
INTERNET综合市线等常现智化应外次星园准备供暖系统做变革
星园准备电热膜供暖项美国宇航技术效果象冬天房间里晒太阳现东北已引进项技术象亚布力滑雪基宾馆电热膜供暖电热膜供暖突破传统供暖环保污染北京冬天电力闲置非常历害电力部门运政策倾斜鼓励冬季电正星园申请电气化环保示范区果批电费会定优惠业长期利
充分效利源角度电热膜取暖技术环保
8会
星园双会面群东南边星星会重点面孩子老家庭妇较强调家庭温馨亲切基设施特设星星教室孩子开展环保教育
西北会想做特初步想法面非常现代前卫时尚年轻会造型家飞碟插废墟飞碟会甚设想里服务员穿着电影里外星服装：银灰色充气头两根天线
9题公园
万科星园外观设计环保题文化意义概念操设计里面目玩时住户潜移默化中受教育
北京环境污染已成严重社会问题星园处北京城风水位置紧邻着国家森林公园环境相说正样环境里环保意识环保教育显尤重
环保二十世纪时代精神中国孩欧美孩重区环保意识方面听太例子朋友住加次子开车郊外条蚯蚓马路子说爸爸停车等蚯蚓爬车开走换中国孩子走啪脚踩稀巴烂—实际文明程度环保意识差
万科期星园社区里特星园社区成长起孩子环保意识文明程度区高
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