张江中心商业区筹划定位报告
―――创造满足
2007年4月
目录
前言 5
第局部 展篇 7
1 工程背景资料介绍 7
11 园区规划概况 7
12 工程概况 8
2 高科技园区案例分析 8
21案例分析：美国硅谷 9
211 硅谷开展历程分析 9
212 硅谷开展体分析 11
213 硅谷开展模式分析 12
214 硅谷创新孵化模式分析 12
215 硅谷济开展概况 13
215 硅谷2021年远景目标 15
216 产业链分析 15
22案例分析二：日筑波科学城 17
221 筑波开展历程分析 17
222 筑波开展体分析 19
223 筑波开展模式分析 19
224 筑波21世纪开展目标 20
225 筑波产业链循环模式分析 21
23案例分析三：台湾新竹科学园区 21
231 新竹开展历程分析 21
232 新竹开展体分析 23
233 新竹开展模式分析 23
234 新竹济开展概况 24
235 新竹远景开展目标 25
226 新竹产业链循环模式分析 26
24 高科技产业园区案例分析结 27
25 张江高科技园区分析 27
251 张江开展历程分析 27
252 张江开展体分析 29
253 张江济开展现状 30
254 张江开展模式分析 30
255 张江产业链循环模式分析 32
256 开展模式产业链分析结〔定性〕 32
26 高科技园区量化拟 33
261 高科技园区增长情况拟 33
262 业员均投入产出拟 34
263 业口结构拟 35
264 高科技园区量化拟分析结 35
3 张江开展愿景展 36
31 张江产业开展缺什？ 36
32 张江产业开展需什？ 38
33 张江产业开展需创造什？ 38
331 综合创新环境〔IESI〕 39
332 创新精英文化〔IEC〕 39
34 张江远景开展目标 40
第二局部 功定位篇 41
第三局部 产品定位篇 43
1统规划必性 43
2张江口匡算 44
3办公产品定位 45
31 综合创新办公场策略 45
311 影响创新工作效率素 45
312 创新产业工作场特征 46
313 代办公趋势 46
32 张江中区办公口匡算 48
33 张江办公类型面积测算〔工程块〕 49
4商业定位 51
41综合创新商业场策略 51
42张江中区商业面积测算 51
421 传统商业面积测算 51
422 文化商业面积测算 52
5住宅产品定位 52
51综合创新居住场策略 52
52张江口居住面积测算 53
53张江居住类型面积测算 54
531 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕 54
532 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕 55
第四局部 开发策略篇 56
1需求分析 56
11 新张江〞类 56
12 新张江〞客源特征需求分析 56
2开发策略 58
21 总体开发思路 58
22 产品开发策略 58
23 块开发时序策略 59
24 首期开发策略 60
3开发周期资金衡模式分析 60
31 开发周期资金衡模式模拟分析 60
311 现金流优化模式分析 61
312 利润优化模式分析 63
313 资金衡模式拟分析 66
32 工程开发周期资金衡分析 66
33 首期开发周期资金衡分析 68
第五局部 城市设计篇 71
前言
起源美国硅谷信息技术革命促进生产力提高急剧改变类生活方式时决定着国家国际竞争力时信息技术等先进生产力开展加速世界济开展全球化济全球化程中跨国公司通全球组织采购生产销售等营活动效促进国际化产业分工包括中国国家实现产业开展产业升级赶超世界领先水创造良机遇
利信息技术革命济全球化实现产业开展产业升级提升国际竞争力成世界国首国家战略目标科技创新推动科技创新成果产业化实现目标重途径背景十六届五中全会审议通十五〞规划建议中明确提出提高创新力〞国高科技产业开展提供强力政策支持
序推进产业结构优化升级促进海济持续健康稳定开展1999年海市政府提出聚焦张江〞战略决策明确张江园区生物医药信息技术两高科技产业导产业集中表达创新体功提出2021年前张江园区争取成具国际竞争力高科技园区张江开展高科技产业完善园区体功创造良政策支持开展环境
张江高科技园区14年开发开展取令瞩目成2005年底园区累计引进注册企业4297家吸引外资额13748亿美元完成固定资产投资额达69514亿元民币吸引类研发中心91家累计申请专利4032项园区建国家海生物医药科技产业基国家信息产业基国家集成电路产业基国家软件产业基等国家级基已构筑生物医药创新链集成电路产业链框架
时应张江高科技园区目前尚未形成完整实现良性循环高科技产业链然张江努力实现着加工制造型科技产业研发设计型科技产业转变创新力提高加工制造型企业占重附加值较低园区整体创新活力缺乏产业口导入14年中年均导入科技缺乏5000园区类生活配套相落园区昼夜流差异整体气缺乏问题直接制约张江高科技园区产业升级良性开展进影响具国际竞争力高科技园区开展目标实现
报告研究目未角度张江现产业开展究竟缺什导致目前出现种种缺乏明确张江现产业开展究竟缺什相应导出张江目前需创造什满足什程中张江中区定位什张江功深化产业升级起样作
着未现思路报告分五局部：第局部展篇通国际典型高科技园区张江拟分析寻找出张江目前开展究竟缺什根底导出张江开展需创造什张江开展需创造容包含两层面第功层面报告第二局部――功定位篇第二物质层面报告第三局部――产品定位篇第四局部开发策略篇创造目前张江开展中缺乏东西第五局部城市设计篇
第局部 展篇
1 工程背景资料介绍
11 园区规划概况
张江高科技园区成立1992年开展14年导入产业口约65万
2003年5月14日张江高科技园区领导组第四次会议张江园区25方公里核心区南区域作张江园区开展备进行规划控制确定张江园区规划总面积40方公里分三区域〔图1〕：
Ø 北区：四边界罗山路龙东道川杨河外环线规划面积25方公里张江目前核心产业区开展较成熟
Ø 中区：四边界罗山路川杨河外环线华夏中路总面积约6方公里中申江路西466方公里称张江高科技园区中区
Ø 南区：目前园区南拓展外环线包括孙桥现代农业园区称南区
张江高科技园区北区
张江高科技园区中区
张江高科技园区南区
二号动迁基
图1：张江高科技园区区域分块
12 工程概况
工程块位张江中区四边界阳河川杨河申江路华夏中路分四功区域〔表1〕功区域分布图2
功区域
块面积〔公顷〕
建筑面积〔公顷〕
智慧岛
33
38
核心商业商务区
39
112
知识社区
52
78
低密度办公区
79
63
合计
132
2345
表1：工程块功区域相关济指标
图2：工程块功区域分布
2 高科技园区案例分析
国际高科技园区概览（表2）
表2：国际高科技园区概览
报告重点分析美国硅谷日筑波台湾新竹中国张江四高科技园区
21案例分析：美国硅谷
211 硅谷开展历程分析
硅谷开展历程致分四阶段
u 起步阶段：1951年斯坦福工业园成立IBMHP Shockley Fairchild等高科技公司先入驻创立
u 产品标准化规模化生产阶段：60年代Intel AMD Signetics 等公司代表高科技产品标准化进行规模化生产成面群众产品
u PC革命：70年代中期苹果电脑兴起代表电脑通讯媒体等相关企业源源生硅谷成全球PC革命中心
u 互联网革命：80年代中期着互联网等信息技术突飞猛进 涌现出Sun Cisco Netscape代表信息技术公司成新济开展旗舰〞
资料源：History of Silicon Valley
212 硅谷开展体分析
u 政府：硅谷开展历程中政府根没参规划投入两种方式扶植硅谷开展
Ø 国防采购
Ø 斯坦福学资助
u 斯坦福学：硅谷开展重规划者参者硅谷提供源源断外方式参硅谷开展：
Ø 高科技公司提供土出租
Ø 创业者提供免费实验室促进创新技术转化应
Ø 利润分成方式创业者提供资金资助分担创业风险
u 中介效劳风险资：70年代中期类中介效劳企业开展迅速风险资逐渐成硅谷创业型公司资金源
u 创业型企业：创始斯坦福毕业生许企业目前已成行业领导者
213 硅谷开展模式分析
硅谷开展历程体出硅谷开展 产学研结合模式
u 开展初期没完整统规划政府没进行投资参通采购资助学等方式创业型企业提供市场理研究支持
u 学理研究者直接参高科技产业创新开展理研究应研究产业开展结合期中介效劳企业开展风险资量导入理技术创新提供良转化机制
资料源：History of Silicon Valley
214 硅谷创新孵化模式分析
硅谷模式成功益两种创新孵化模式：
u 开展初期高校孵化模式：阶段斯坦福学起决定性作创业型企业提供土实验设备资金等孵化环境
u 70年代风险资孵化模式：时期量风险资开始进入硅谷风险资仅提供资金创业型企业提供理招聘营销咨询等效劳创新型企业开展提供良孵化环境
资料源：History of Silicon Valley
215 硅谷济开展概况
图3：硅谷1994－2005年业员GDP变化趋势
图4：硅谷1994－2005年济增长率变化趋势
资料源：Index of Silicon Valley 2006
图34出
ü 硅谷GDP历两年衰退2004年开始走出低谷业口保持降趋势
ü 硅谷济总量12年中均增长率达87％
图5：硅谷1994－2005年业员均GDP变化趋势
资料源：Index of Silicon Valley 2006
图5显示然0203年硅谷整体济增长出现衰退业员均GDP保持持续增长说明硅谷然济总量受济周期影响均生产率表现出良抗济周期性正高科技产业作新兴济引擎重特征
215 硅谷2021年远景目标
表3：硅谷2021年远景目标
资料源：Index of Silicon Valley 2004
表3出硅谷注重进步开展创新型济时越越注重园区良生活环境文化气氛建设社会公民道德职责培育济体健康永续开展根
216 产业链分析
完整高科技产业链
图6：完整高科技产业链
图6显示完整产业链中中介效劳机构起着重桥梁作：
u 理知识创新成果产业化程中中介效劳机构类创新型企业提供包括融资信息评估法律等系列效劳知识创新转化机制机组成局部
u 产品货币化程中中介效劳机构类企业提供包括营销物流交易等系列效劳促进高科技产业终实现产值产业链良性循环提供资金保障
硅谷产业链循环模式
图7：硅谷高科技产业链循环模式〔产学研结合驱动型〕
图7硅谷高科技产业链循环模式出益良知识创新转化机制知识创新成果效实现产业化充足资金导入效营销台产品货币化实现产值提供保障整产业链实现良性循环种产业链研发设计获高附加值种产业链良性循环螺旋式开展程
22案例分析二：日筑波科学城
221 筑波开展历程分析
筑波开展历程致分三阶段
u 根底建设阶段：1963－1985年政府进行量根底建设投资导入研究教育机构高科技产业开展缓慢产业产值低
u 开展加速阶段：1985－2000年1985年世博会召开1987年通研究交流法筑波开展开始加速
u 调整阶段：1998年筑波提出21世纪开展目标求实现筑波开展开始注重风险资引入高科技转化应筑波城市功完善
222 筑波开展体分析
u 政府：筑波开展中政府起导性作园区开展规划根底设施建设导入国家研究教育机构投入研发资金政府全程参产业开展
u 筑波学研究机构：注重根底理研究注重产学研结合整体产业开展脱节
u 民营机构：1985年着筑波根底设施产业环境逐步完善开始积极进入筑波参开展
u 风险资：年筑波开始注重风险资导入筑波高科技产业开展起辅助性作
223 筑波开展模式分析
筑波开展历程开展体出筑波高科技产业开展研发驱动型开展模式
u 政府中起着关键性作导产业开展
u 学研究获取政府资金开展根底理研究注重理技术转化产业开展脱节
u 私营机构风险资起辅助性作
筑波21世纪开展目标
u 成日科学研究中心
u 成功齐全开展核心城市
u 然周边环境谐生
筑波21世纪开展目标出筑波延承初日科研中心定位时注重园区身功完备开展力培育外强调生态产业持续开展
225 筑波产业链循环模式分析
图8：筑波高科技产业链循环模式〔研发驱动型〕
图8出筑波高科技产业缺乏效知识创新转化机制理知识创新成果够效实现产业化整高科技产业没效产值产出高科技产业产值更政府投入〔转化科研员收入〕然量理知识创新产业身够提供资金造实现身良性循环没够形成完整高科技产业链循环
23案例分析三：台湾新竹科学园区
231 新竹开展历程分析
新竹开展历程致分四阶段
u 规模根底设施建设阶段 ：新竹科学工业园成立1980年80年代中期前活动体政府少数企业科研机构进驻园区政府投入量资金进行公根底设施建设
u 高科技产品标准化生产导阶段 ：80年代中期1990年园区根底设施初具规模企业数量增长迅速企业活动高科技产品标准化生产跨国公司占导位园区更作跨国公司东南亚生产销售基园区创新力较弱
u 研发标准化生产分秋色阶段 ：1990年9899年阶段民间资量进入园区政府跨国公司角色削弱园区创新力增强
u 研发活动阶段 ：1999年政府强调制造〞导高科技产业开展战略转倡导研发设计类产业开展增强创新力着手园区第四期土开发
232 新竹开展体分析
u 政府：进行园区开展规划园区开展提供根底设施建设初期研发资金投入
u 跨国公司：园区标准化生产阶段建立生产销售基园区研发创新阶段实行外乡化策略寻求技术合作
u 民间资：90年开始民间资园区开展中起导作14企业股票市柜着园区开展转型研发资金投入逐渐增加占总营业额5％
233 新竹开展模式分析
新竹开展历程开展体出新竹高科技产业开展产业型开展模式
u 政府中发挥导性作先期规划根底设施建设优惠政策提供
u 跨国公司产品标准化生产中起重作园区更作东南亚生产销售基
u 园区研究机构较少周边学院校理创新力较弱
u 民间资研发创新阶段逐渐占导位制造型企业创新力较弱
u 1999年政府转变政策导鼓励研发设计类产业开展逐渐产学研结合模式转变
234 新竹济开展概况
图9：新竹历年营业额业员变化趋势
图10：新竹历年济增长率变化趋势
图910出：
u 新竹济15年中年均增长率达228％
u 营业额2001年出现幅度跌02年出现缓慢升0304年恢复快速增长达20％
u 业口变化根保持相似走势
图11：新竹历年均营业额变化趋势
图11显示新竹业员均营业额历2001年幅降2002年开始恢复增长2004年业员均营业额2000年相增长约1万美元
235 新竹远景开展目标
三生园区：生产生活生态
三e园区：Ecological Economic Electronics
新竹远景开展目标出然目前新竹高科技产业标准化生产型企业远景开展目标中开始强调园区生活社区生态建设强调永续开展原结合前面开展模式中分析政府强调研发设计类产业开展产学研开展模式转变出新竹已认识目前开展缺乏持续性相应提出远景开展目标
226 新竹产业链循环模式分析
图12：新竹高科技产业链循环模式〔产业驱动型〕
图12新竹高科技产业链循环模式出益效知识创新成果引入〔新竹许创业者硅谷拥创技术科技员〕创新转化机制营销机制新竹实现较高科技产业产出成目前世界模仿硅谷较成功高科技园区
应该新竹缺乏身理知识创新种产业开展模式持续法实现身良性循环引入知识创新成果完成消化进步引入受制约整产业具强标准化产生特征获附加值竞争日趋剧烈降低
24 高科技产业园区案例分析结
述三高科技园区案例分析出结：
u 创新产学研结合开展模式园区开展目标
u 产学研结合开展模式实现产业链良性循环获高附加值
u 园区远景目标注重生态持续开展注重生活社区建设硅谷特提出适合元化社会文化艺术气氛建设
25 张江高科技园区分析
251 张江开展历程分析
张江开展历程致分三阶段
u 起步阶段1992－1999年：1992年张江高科技园区成立定位太明晰开展相较慢
u 快速开展阶段 2000－2003年：开展定位逐渐明确导产业信息技术生物医药等高科技产业量公司资进入张江园区进入快速开展阶段
u 开发调整阶段2004年：土资金等资源趋紧开展速度减缓传统固定资产投资等粗放型开展模式难适应外部环境变化带挑战产业升级需求日益紧迫
252 张江开展体分析
u 政府：园区开展进行规划提供政策导提供根底设施建设导入研究机构资金
u 跨国公司：建立生产销售基实行外乡化战略转入研发等局部高端产业
u 外乡公司：中芯国际中兴联想代表入驻企业成行业领导者局部围绕跨国公司行业领导企业提供产业效劳生产型企业创新创业型企业较少
u 科研机构：产业开展提供根底理应理支持局部直接参产业创新
253 张江济开展现状
图13：张江历年固定投资引进工程变化趋势
图14：张江历年吸引投资额变化趋势
图1314出然2003年固定资产投资保持较快速度增长引进工程资金呈降趋势说明传统固定资产投资粗放型开展模式亟需转变产业升级需求日益迫紧
254 张江开展模式分析
张江开展历程开展体出张江高科技产业开展开展模式
u 政府中发挥导性作园区规划根底设施建设优惠政策提供产业开展进行全程参
u 重视研究机构导入研发资金投入理知识创新转化环节进步加强
u 跨国公司行业领导企业导入创新创业型企业开展拟缓慢园区整体创新气氛浓
通仔细分析发现张江目前处产学研结合驱动型产业驱动型开展模式间产学研结合驱动型局部特征〔注重理知识创新转化然转化机制加强〕产业驱动型局部特征〔生产型企业占重〕张江假设实现真正产学研结合驱动模式需进步加强知识创新转化环节创新创业型企业开展改变目前生产型企业占重附加值低现状
255 张江产业链循环模式分析
图15：张江高科技产业链循环模式
图15张江高科技产业链循环模式出缺乏效创新转化机制张江理知识创新成果没够实现效产业化产品标准化生产获取附加值较低整产业链没够实现身良性循环实现理知识创新成果产业产出产业链身良性循环必须加强创新转化机制创新型企业培育结合前面完整产业链分析重条件加强中介效劳机构开展充分发挥产业链中桥梁作促理知识创新成果产业化高附加获
开展模式产业链分析结〔定性〕
通张江开展模式产业链分析结合前面三高科技园区案例分析报告出定性结：
u 张江产业开展模式注重研发机构导入知识创新转化机制加强
u 重视行业领导企业导入创新型中企业培育够导致整体创新活力缺乏
u 产业链分析出产业产值生产型企业实现附加值低
u 缺乏生活社区建设重视
26 高科技园区量化拟
261 高科技园区增长情况拟
图16：高科技园区增长率拟
注： 1硅谷数1995年2005年均增长率
2新竹数1991年2004年均增长率
3张江数2000年2005年工业增加值均增长率
图17：高科技园区增长率国际GDP增长率率
图16出硅谷济体开展相成熟增长率低新竹张江图17显示园区增长率国际GDP增长率率硅谷率高新竹说明硅谷济总量美国GDP总量中占重增长速度高新竹出结然硅谷开展已相成熟成长性然优新竹
张江相硅谷新竹处开展初级阶段固定投资增长速度远远高者增长率国家GDP总量中占重增长速度高硅谷新竹
262 业员均投入产出拟
图18：高科技园区业员均投入产出拟
注：硅谷数2005年统计数张江新竹数2004年统计数
均专利均产出均研发资金等指标张江明显低硅谷新竹说明张江创新资金投入创新成果附加值方面硅谷新竹相差距
值注意新竹然采取产业驱动型开展模式均产出达29万美元相应硅谷数325万美元均专利方面新竹甚略超硅谷样数结然定程度济体统计口径差异造成说明新竹目前世界模仿硅谷开展较成功高科技园区
263 业口结构拟
图19：高科技园区业口结构拟
注：1硅谷数2005年统计数新竹数2004年统计数
2张江数中科研员例2004年数余2005年新数
3筑波数2004年统计数
图19中值注意硅谷高科技导产业效劳产业业口占例分41％47％作全球高科技产业发源心脏高科技产业业口业总口半低效劳业数结报告产业链分析局部中强调中介效劳机构产业链循环开展中桥梁作致硅谷直保持良创新产出程度益高效中介效劳产业
相应新竹高科技导产业效劳产业业口占例分68％17％张江65％13％
264 高科技园区量化拟分析结
通述高科技园区量化拟出结：
u 增长率张江作新兴高科技产业园区开展速度高目前相成熟园区
u 济效率投入产出张江成功高科技园区相较差距说明张江获附加值较低
u 业口结构张江研发员产业生活配套效劳员例偏低中介效劳桥梁作缺失导致知识创新转化缺乏中企业孵化效劳环境缺失生活配套效劳缺乏导致园区生活气氛缺失气缺乏
3 张江开展愿景展
31 张江产业开展缺什？
富活力
产业生态圈
年均导入业
口仅5000
昼夜流差异
孤城〞
效知识创
新转化机制
完善生活配套
图20
通述高科技园区间拟详定性定量拟报告认张江产业开展目前缺乏富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套产业生活终载体条件缺乏终表现张江产业开展缺
缺乏富活力产业生态圈：目前张江已导入少跨国公司行业领导企业创新创业型中企业数中企业附行业领导企业生产型企业整园区产业缺乏创新活力
缺乏效知识创新转化机制：张江开展初十分注重研究机构导入孵化设施建设中介效劳业开展缺乏知识创新成果转化程畅通中型创新型企业资源规模局限开展需拟全面配套中介效劳包括融资信息评估法律理咨询等系列效劳配套效劳缺失创新型中企业法获良诞生开展环境硅谷开展历说明中型企业知识创新成果转化体产业创新活力源
富活力产业生态圈效知识创新转化机制缺失直接导致结果张江产业导入口缺乏张江高科技园区成立14年年均导入口缺乏5000
缺乏完善生活配套：根前文高科技园区进行量化拟目前张江配套效劳业业口占业总口例仅13％应硅谷47％方面说明张江目前产业配套效劳缺乏时显示张江目前生活配套严重缺乏根实调研资料目前未1－2年张江住宅供总量约170万方中包括超50万方动迁配套房供业口居住住宅产品缺乏120万方目前业口已达65万园区口导入目标年15万张江住宅配套明显缺乏时张江商业配套极缺乏铁站张江老镇局部商业外整园区根没较集中商业设施
生活配套缺位直接导致结果张江产业口吸引力减弱已导入产业口效劳配套缺位选择方居住消费张江昼夜口差异非工作时间程度成座孤城〞
32 张江产业开展需什？
图21
通文张江产业开展缺乏什进行拟详细分析拟容易出张江目前开展需什富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套表现口园区气：产业开展够导入更口生活配套够增加园区口吸引力
33 张江产业开展需创造什？
报告张江产业开展需创造种张江精神包括两层面：
ü 综合创新环境〔IESI Integrated Environment for Innovation〕
ü 创新精英文化〔IEC Innovative Elite Culture〕
331 综合创新环境〔IESI〕
u 定义：指整套完善促进创新创新成果转化制度体系〔软环境〕物质设施〔硬环境〕
u 容：综合创新环境包含两层面
ü 第软环境促进创新创新成果转化整套制度体系包括完善行政政策法律金融教育医疗业交通社会保障等涵盖工作生活方面制度机制
ü 第二硬环境利创新创新成果转化整套物质设施包括创新工作场商业文化场居住场
u 目：创造综合创新环境目处中体提供良创新机制创业环境高品质利激发创新生活方式处中体带创新乐趣创业满足感生活属感
332 创新精英文化〔IEC〕
u 定义：创新精英文化传统意义群众文化相立元价值取层社会文化指创新精神精英气质核心社会核心价值文化形成开展起支撑引导提升作元价值取先进性文化
u 容：报告张江精神创造中倡导创新精英文化〔IEC〕包括三方面容
ü 技术精英文化报告倡导精英文化具强烈科技创新特征具种精英文化特征体技术领先社会效劳社会社会进步开展产生广泛影响
ü 知识精英文化具种精英文化特征体知识应具良教育文化背景具定文化涵追求高品质生活方式
ü 思想精英文化具种精英文化特征体思想具强开放性包容性适应国际化元化价值取生活方式追求等尊重社会责感
u 目：创造创新精英文化目促进张江作高科技园区品牌形象作城市功体核心价值观塑造提升增强园区凝聚力开展力处中体带豪感帮助价值实现
34 张江远景开展目标
结合文世界国高科技园区远景开展目标鉴分析张江身详细分析报告认张江远景开展目标应该具元生特征〔表4〕时应该创造张江精神程中需遵循原
表4：张江开展远景目标
第二局部 功定位篇
通第局部展篇详细分析报告认张江目前产业开展缺乏富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套克服缺乏增加园区产业口生活口吸引力张江需创造综合创新环境创新精英文化根高科技园区拟分析中介效劳业〔包括产业配套效劳生活配套效劳〕创造样种综合创新环境程中起非常重作
目前张江北区作开展已拟成熟供开发土资源限作园区核心产业区适合集中开展配套效劳产业报告认张江园区产业配套效劳生活配套效劳应规划中中区提供导出张江中区功定位张江高科技园区产业生活配套效劳中心报告认实际规划中应具前瞻性功考虑满足北区产业进步开展未南区开发
图22 张江中区功定位
功深化：根第局部分析报告认张江作高科技园区功完善特产业生活配套效劳方面相缺乏张江建设成实现开展具城市功高科技园区需目前配套效劳功进行深化取决张江中区产业生活配套效劳功建设
产业升级：张江中区作园区产业生活配套效劳中心产业方面量导入中介效劳机构时开展局部研发设计类产业创新型中企业知识创新成果转化创造良机制环境促进园区产学研结合开展模式转化实现产业升级获取高附加值生活方面建设量商业住宅文化休闲娱乐配套产品创造高品质利激发创新生活环境增加园区产业口吸引力
价值表达：张江中区作园区产业生活配套效劳中心园区开展机组成局部北区开展南区产业区仅仅效劳效劳关系行功区域开展完善功仅仅产业区提供配套效劳更应该成中国高科技产业开展形象标志表达出张江高科技园区作世界级科技园区中国全球高科技行业中位价值
第三局部 产品定位篇
1统规划必性
报告认张江中区开发建设需统规划样结源报告高科技园区产业开展口导入产业配套生活配套四者间关系分析
规划执行统
规划统
统规划
城市规划
产业规划
生活配套
产业配套
产业开展
口导入
图23 产业配套产业开展口导入生活配套关系
高科技园区产业开展口导入产业配套生活配套关系分析：
u 产业开展口导入相互促进关系
u 产业开展需产业配套支撑
u 口导入需生活配套支撑
u 根述三层关系分析报告认产业配套建设生活配套建设应相互促进关系完善产业配套促进口导入口导入会生活配套产生更需求促生活配套进步完善生活配套完善增加产业吸引力促进产业口导入产业口导入会产业配套提出更高求促产业配套进步完善
u 产业开展口导入间产业配套生活配套间相互促进关系规划层面产业规划城市规划间相互促进关系
u 产业规划城市规划间相互促进关系求两者间够机统里统包括两层面第规划层面求规划够机统第二执行层面规划执行求够机统否两者间相互促进关系演变相互制约关系
根述关系分析报告认张江中区规划规划执行程中需统体整体规划规划执行进行统筹安排保证产业开展口导入间良性促进关系
2张江口匡算
张江口匡算原：
u 年均导入15万业口进行匡算
u 参考硅谷导产业口效劳业业口例41：47张江口匡算特中区口匡算中注重效劳业业口导入
表7：张江口匡算
表8：张江口匡算
述口匡算结果显示张江中区开发完毕张江总业口达21万中北区102500中区107500业口中导创新产业口配套效劳业口例5：4
3办公产品定位
31 综合创新办公场策略
311 影响创新工作效率素
研究说明影响创新工作效率素三类：
ü 工作场
ü 信息技术
ü 理
312 创新产业工作场特征
作影响创新工作效率重素报告认创新工作场应该具特征：
ü 办公环境应该兼具封闭开放特性
ü 环境应具特征
ü 促进工作空间移动性
ü 促进团队合作
ü 利专注工作
ü 促进交流
313 代办公趋势
图24 代办公趋势
图出目前处TIME〞〔TelecommunicationInformation technologyMediaEntertainment〕工业时代
图25 代办公趋势
图26 代办公趋势
图出着信息技术开展创新员办公方式越越性化样化越越灵活
国际权威办公研究机构统计目前约30流动型办公员工作位子利率提高
着远程办公普办公室工作场更成创新员进行交流讯息社会交空间
现代办公趋势特征：
ü 均办公面积变
ü 更更丰富公空间
32 张江中区办公口匡算
表9：张江办公口匡算
参考海均办公面积15米中等兴旺国家均办公面积25米报告认张江中区未拟适宜均办公面积18米均办公面积着济开展逐渐增加着信息技术开展流动性办公员增均办公面积增加定程度会出现降中变化趋势列图
报告建议张江中区办公总量180万米中根性质工程块办公总量45万米
33 张江办公类型面积测算〔工程块〕
工程块张江中区核心商业商务区鉴中区块〔学城总部济〕性质研发设计工程块办公产品目标客户中介效劳机构
办公面积〔米〕
员工数〔〕
均办公面积〔米〕
行业
Deloitte咨询公司
500
35－45
11－14
咨询传媒
Accenture公司
1420
342
42
咨询传媒
SEI投资总公司
13000
800
1625
金融效劳
RAC〔皇家汽车俱乐部〕区域总部
5800
800
73
汽车效劳
Jagergarden市政厅
8800
595
148
行政理
表10：著名中介效劳公司均办公面积参考
表较著名中介效劳公司均办公面积测算拟出中介效劳公司均办公面积416米等报告建议工程块办公产品中均办公面积13米办公总量45万级计算工程块容纳约35万中介效劳产业业员具体测算见表
表11：办公类型面积测算〔工程块〕
表12：办公面积口测算〔工程块〕
办公塔楼：单栋体量较般高层建筑底层商业综合性办公楼
层办公：单栋体量较超10层功较单办公楼
花园办公：低密度办公区域般墅低5层层建筑绿化率较高
特色办公：新颖趣味办公形式
4商业定位
41综合创新商业场策略
报告提商业泛商业〞指提供消费效劳换取商品效劳场包括传统购物消费餐饮诸文化效劳类型商业音乐厅剧场讲堂艺廊收藏馆媒体展示厅科技公园等
报告建议张江中区新增25万米泛商业〞中科技公园布置智慧岛成区形象余文化设施安排办公裙楼中商业机构冠名认领
42张江中区商业面积测算
421 传统商业面积测算
表13：传统商业面积测算〔工程块〕
422 文化商业面积测算
表14：文化商业面积测算〔工程块〕
5住宅产品定位
51综合创新居住场策略
根国外高科技园区开展验高科技园区业员存种居住流动性现象居住流通科技跨出校门事业开展会根身现实情况变换居住场满足根住宿需单身宿舍成家初面积公寓核心家庭舒适型公寓果职业开展利会选择城市感强高品质景观公寓更加接然墅报告认高科技园区住宅类型必须形成住宅链〞
ü 员工宿舍单身公寓
ü 济型公寓
ü 渡〞公寓
ü 舒适型公寓
ü 高品质景观公寓
ü 墅住宅
ü 流动居住
52张江口居住面积测算
表15：张江口居住面积测算
根报告居住口测算张江产业相关居住口约69300根张江住宅市场调研北区已未提供住宅产品面积约190万米扣50万米动迁房配套商品房扣居住业居住面积20万米预计北区供产业相关口居住住宅产品约120万米
参考2005年海均居住面积214米折合建筑面积257米 中等兴旺国家均居住面积35米折合建筑面积42米报告建议张江产业相关口均居住面积参考值40米左右北区住宅供约3万居住剩余39300居住中区解决均40米左右居住面积报告建议张江中区住宅建筑面积160万米左右
53张江居住类型面积测算
根张江中区性质拟行中区住宅产品建筑面积约1525万米中局部建筑商业具居住功产品规划层面属传统意义住宅产品方酒店式公寓酒店效劳式公寓等产品
531 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕
表16：居住类型面积测算
532 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕
表17：居住类型面积测算
普通公寓：普通高层高层建筑局部建商业区域作中短期居住空间
景观公寓：商业中心中央景观带智慧岛高层高层建筑局部建商业区域作中短期居住空间
流动居住：高层高层建筑提供中短期居住空间建商业区域
公寓：提供综合性商务效劳〔方秘书效劳〕公寓购置产权委托专业公司营住
第四局部 开发策略篇
1需求分析
11 新张江〞类
域职业标准报告新张江〞分类：
表18：新张江〞分类
12 新张江〞客源特征需求分析
报告认新张江〞具高学历高收入年轻富险精神等四特征相应出需求特征表
新张江〞客源特征
新张江〞客源需求特征
ü 高学历：作高科技园区张江业口学历均水较高专学历占业总口60％
ü 高收入：张江业员均年收入般6万元远高海市均水
ü 年轻：包括两层面第年龄结构轻张江业员年龄结构30岁左右第二年轻心态事行业创新性强业员心态般拟年轻进取
ü 富险精神：行业创新性年龄结构年轻高科技业员般拟富险精神
ü 追求文化品味生活方式
ü 追求高质量生活环境
ü 追求运动时尚生活方式流动性较强财富积累较少
ü 追求样化生活方式事业性较强创业动
表19：新张江〞客源特征需求特征
图27 新张江〞需求
表19出
ü 新张江〞生活追求仅仅种简单居住配套设施种品味生活方式强烈文化需求
ü 年龄结构特征行业特征新张江〞流动性较强财富积累较少居住产品户型产品流动性产品较强需求
2开发策略
21 总体开发思路
工程总体开发思路：文化商业提升品质形象办公居住实现资金回笼
文化商业提升品质形象：需求分析出新张江〞文化产品着强烈需求时文化商业配套建设利提升整体工程品质利办公居住产品资金回笼利润化工程开发中特先期开发中应特注重文化商业产品建设
办公居住实现资金回笼：文化商业产品先期投入较产出周期较长工程现金流方面存较风险办公居住产品相文化商业产品实现较快资金回笼工程注重文化商业产品时应进行相应办公居住产品开发减轻先期文化商业规模投入导致现金流风险快实现工程利润创造
22 产品开发策略
蓝海战略
ü 区隔传统产品市场防止质化竞争
ü 结合群特征创造样化生活方式
ü 造元化文化样化选择国际社区
分类产品策略
ü 文化产品：考虑新张江〞高学历高科技职业特征开发传统文化产品〔方剧院音乐厅等〕时注重高科技结合开发方体验式科技公园类高科技文化产品
ü 办公产品：工程办公产品目标客源中介效劳机构办公产品高密度办公塔楼层办公楼
ü 商业产品：结合文化元性特征注重开发激发创新灵感商业场方河风情商业街
ü 居住产品：新张江〞年龄结构行业特征决定户型产品租赁产品较强需求工程居住产品户型公寓流动性居住产品〔方酒店式公寓〕时考虑需求样性提供局部家庭型舒适型居住产品
23 块开发时序策略
提升工程品质形象 实现利润化报告建议采块开发时序策略：
u 首期开发智慧岛中央景观带两旁公寓类办公类商业类产品时开发局部纯居住类产品样利
ü 树立工程形象提升工程品质
ü 提升居住产品品质加速资金回笼提高单位产出
ü 聚集气利期办公商业产品开发
ü 满足张江长期生活配套缺乏压抑居住产品需求
u 期产品围绕首期开发块外扩散开发
u 考虑办公商业产品开发需口导入配合期衡开发根底加末期该类产品开发量重
图28： 块分期开发
24 首期开发策略
ü 文化先行：首先开发智慧岛局部具标性质文化产品〔降低先期投入体量控制1万米左右〕树立工程形象产品品质
ü 居住进：开发局部标性文化产品开始开发居住产品保持拟匀速开发速度
ü 商业配合：居住产品开发定程度〔约占首期居住产品总体量50％左右〕开始商业产品开发保持拟匀速开发速度
ü 期办公文化产品开发：首期阶段办公产品剩余文化产品进行集中开发
3开发周期资金衡模式分析
31 开发周期资金衡模式模拟分析
理理想开发周期资金衡模式两类：
ü 现金流优化模式
指工程开发程中注重工程现金流净流入通优先开发较快实现现金回笼住宅办公等产品快实现工程身现金流造支持工程续开发
ü 利润优化模式
利润优化模式指工程开发程中注重工程利润创造通先期商业文化娱乐等配套产品开发提高住宅办公等产品价值实现工程利润化
311 现金流优化模式分析
Ø 产品开发时序安排
表20：产品开发时序安排
Ø 资金衡简化假设
ü 期初次性投入该期需支出土钱建安钱
ü 期末该期产品全部售完支付期土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品期均价12000元米期价格涨幅8％
ü 商业期均价15000元米期价格涨幅8％
ü 住宅产品期均价8500元米着产品价值提升产品档次提高期涨幅分10％10％15％20％40％
Ø 资金流示意性分析
图29： 资金流示意性分析
图30： 资金流示意性分析
Ø 资金流量化模拟分析
图31： 资金衡模拟分析
312 利润优化模式分析
Ø 产品开发时序安排
表21：产品开发时序安排
Ø 资金衡简化假设
ü 期初次性投入该期需支出土钱建安钱
ü 期末该期产品全部售完支付期土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品期均价12000元米期价格涨幅10％
ü 商业期均价15000元米期价格涨幅10％
ü 住宅产品期均价8500元米着产品价值提升产品档次提高期涨幅分10％10％20％30％40％
Ø 资金流示意性分析
图32： 资金流示意性分析
图33： 资金流示意性分析
Ø 资金流量化模拟分析
图34： 资金衡模拟分析
313 资金衡模式拟分析
结：
ü 现金流优化模式提前约15周期实现资金正流入提前约25周期实现总资金正流入
ü 利润优化模式现金流优化模式实现23％利润
结分析出两种模式优劣工程开发操作策略重目寻找两种模式正确结合点实现快回笼资金情况获取化利润报告面工程开发周期资金衡分析中努力实现样目标
32 工程开发周期资金衡分析
Ø 产品开发时序安排
根第四局部23章节块开发时序相应产品开发时序〔假定期3年阶段1年2007年初开始开发〕：
表22：产品开发时序安排
注： 纯居住指建住宅居住产品
弹性居住指建商业居住产品
Ø 资金衡简化假设
ü 阶段初次性投入该阶段需支出土钱建安钱
ü 阶段末该阶段产品全部售完支付阶段土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品第阶段均价12000元米阶段价格涨幅5％
ü 商业租售钱10000元米阶段钱涨幅5％
ü 纯居住产品第阶段均价8500元米阶段价格涨幅5％
ü 弹性居住产品第阶段均价10000元米阶段价格涨幅5％
Ø 资金流量化分析
图35： 资金流量化分析
资金流量化分析出简化假设前提工程2021年初实现总资金净流入实现总利润约55亿元
通章节31模拟资金衡分析拟发现根块开发时序策略做产品资金流具较波动性阶段资金净流入会正资金流入波动负资金流入相应总资金流入出现波动模拟资金衡分析显示总资金流入会保持持续增加趋势
模拟资金衡分析中完全产品进行开发时序安排受块特征性质影响现金流具较强稳定性控性前期确定拟合理性质确定拟合理产品开发时序增强工程操作程中现金流稳定性预测性具重作
33 首期开发周期资金衡分析
Ø 产品开发时序安排
根章节产品开发时序首期相应产品开发时序〔假定阶段半年2007年初开始开发〕：
表23：产品开发时序安排
块图
Ø 资金衡简化假设
ü 阶段初次性投入该阶段需支出土钱建安钱
ü 阶段末该阶段产品全部售完支付阶段土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品第阶段均价12000元米阶段价格涨幅25％
ü 商业租售钱10000元米阶段钱涨幅25％
ü 纯居住产品第阶段均价8500元米阶段价格涨幅25％
ü 弹性居住产品第阶段均价10000元米阶段价格涨幅25％
Ø 资金流量化分析
图36： 资金流量化分析
资金流量化分析出简化假设前提工程首期期末实现总资金正流入实现总利润约54亿元
首期开发产品资金流趋势表现出整工程资金流趋势类似资金流入稳定特征定程度增加工程操作风险性
第五局部 城市设计篇
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张江中心商业区筹划定位报告
―――创造满足
2007年4月
目录
前言 5
第局部 展篇 7
1 工程背景资料介绍 7
11 园区规划概况 7
12 工程概况 8
2 高科技园区案例分析 8
21案例分析：美国硅谷 9
211 硅谷开展历程分析 9
212 硅谷开展体分析 11
213 硅谷开展模式分析 12
214 硅谷创新孵化模式分析 12
215 硅谷济开展概况 13
215 硅谷2021年远景目标 15
216 产业链分析 15
22案例分析二：日筑波科学城 17
221 筑波开展历程分析 17
222 筑波开展体分析 19
223 筑波开展模式分析 19
224 筑波21世纪开展目标 20
225 筑波产业链循环模式分析 21
23案例分析三：台湾新竹科学园区 21
231 新竹开展历程分析 21
232 新竹开展体分析 23
233 新竹开展模式分析 23
234 新竹济开展概况 24
235 新竹远景开展目标 25
226 新竹产业链循环模式分析 26
24 高科技产业园区案例分析结 27
25 张江高科技园区分析 27
251 张江开展历程分析 27
252 张江开展体分析 29
253 张江济开展现状 30
254 张江开展模式分析 30
255 张江产业链循环模式分析 32
256 开展模式产业链分析结〔定性〕 32
26 高科技园区量化拟 33
261 高科技园区增长情况拟 33
262 业员均投入产出拟 34
263 业口结构拟 35
264 高科技园区量化拟分析结 35
3 张江开展愿景展 36
31 张江产业开展缺什？ 36
32 张江产业开展需什？ 38
33 张江产业开展需创造什？ 38
331 综合创新环境〔IESI〕 39
332 创新精英文化〔IEC〕 39
34 张江远景开展目标 40
第二局部 功定位篇 41
第三局部 产品定位篇 43
1统规划必性 43
2张江口匡算 44
3办公产品定位 45
31 综合创新办公场策略 45
311 影响创新工作效率素 45
312 创新产业工作场特征 46
313 代办公趋势 46
32 张江中区办公口匡算 48
33 张江办公类型面积测算〔工程块〕 49
4商业定位 51
41综合创新商业场策略 51
42张江中区商业面积测算 51
421 传统商业面积测算 51
422 文化商业面积测算 52
5住宅产品定位 52
51综合创新居住场策略 52
52张江口居住面积测算 53
53张江居住类型面积测算 54
531 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕 54
532 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕 55
第四局部 开发策略篇 56
1需求分析 56
11 新张江〞类 56
12 新张江〞客源特征需求分析 56
2开发策略 58
21 总体开发思路 58
22 产品开发策略 58
23 块开发时序策略 59
24 首期开发策略 60
3开发周期资金衡模式分析 60
31 开发周期资金衡模式模拟分析 60
311 现金流优化模式分析 61
312 利润优化模式分析 63
313 资金衡模式拟分析 66
32 工程开发周期资金衡分析 66
33 首期开发周期资金衡分析 68
第五局部 城市设计篇 71
前言
起源美国硅谷信息技术革命促进生产力提高急剧改变类生活方式时决定着国家国际竞争力时信息技术等先进生产力开展加速世界济开展全球化济全球化程中跨国公司通全球组织采购生产销售等营活动效促进国际化产业分工包括中国国家实现产业开展产业升级赶超世界领先水创造良机遇
利信息技术革命济全球化实现产业开展产业升级提升国际竞争力成世界国首国家战略目标科技创新推动科技创新成果产业化实现目标重途径背景十六届五中全会审议通十五〞规划建议中明确提出提高创新力〞国高科技产业开展提供强力政策支持
序推进产业结构优化升级促进海济持续健康稳定开展1999年海市政府提出聚焦张江〞战略决策明确张江园区生物医药信息技术两高科技产业导产业集中表达创新体功提出2021年前张江园区争取成具国际竞争力高科技园区张江开展高科技产业完善园区体功创造良政策支持开展环境
张江高科技园区14年开发开展取令瞩目成2005年底园区累计引进注册企业4297家吸引外资额13748亿美元完成固定资产投资额达69514亿元民币吸引类研发中心91家累计申请专利4032项园区建国家海生物医药科技产业基国家信息产业基国家集成电路产业基国家软件产业基等国家级基已构筑生物医药创新链集成电路产业链框架
时应张江高科技园区目前尚未形成完整实现良性循环高科技产业链然张江努力实现着加工制造型科技产业研发设计型科技产业转变创新力提高加工制造型企业占重附加值较低园区整体创新活力缺乏产业口导入14年中年均导入科技缺乏5000园区类生活配套相落园区昼夜流差异整体气缺乏问题直接制约张江高科技园区产业升级良性开展进影响具国际竞争力高科技园区开展目标实现
报告研究目未角度张江现产业开展究竟缺什导致目前出现种种缺乏明确张江现产业开展究竟缺什相应导出张江目前需创造什满足什程中张江中区定位什张江功深化产业升级起样作
着未现思路报告分五局部：第局部展篇通国际典型高科技园区张江拟分析寻找出张江目前开展究竟缺什根底导出张江开展需创造什张江开展需创造容包含两层面第功层面报告第二局部――功定位篇第二物质层面报告第三局部――产品定位篇第四局部开发策略篇创造目前张江开展中缺乏东西第五局部城市设计篇
第局部 展篇
1 工程背景资料介绍
11 园区规划概况
张江高科技园区成立1992年开展14年导入产业口约65万
2003年5月14日张江高科技园区领导组第四次会议张江园区25方公里核心区南区域作张江园区开展备进行规划控制确定张江园区规划总面积40方公里分三区域〔图1〕：
Ø 北区：四边界罗山路龙东道川杨河外环线规划面积25方公里张江目前核心产业区开展较成熟
Ø 中区：四边界罗山路川杨河外环线华夏中路总面积约6方公里中申江路西466方公里称张江高科技园区中区
Ø 南区：目前园区南拓展外环线包括孙桥现代农业园区称南区
张江高科技园区北区
张江高科技园区中区
张江高科技园区南区
二号动迁基
图1：张江高科技园区区域分块
12 工程概况
工程块位张江中区四边界阳河川杨河申江路华夏中路分四功区域〔表1〕功区域分布图2
功区域
块面积〔公顷〕
建筑面积〔公顷〕
智慧岛
33
38
核心商业商务区
39
112
知识社区
52
78
低密度办公区
79
63
合计
132
2345
表1：工程块功区域相关济指标
图2：工程块功区域分布
2 高科技园区案例分析
国际高科技园区概览（表2）
表2：国际高科技园区概览
报告重点分析美国硅谷日筑波台湾新竹中国张江四高科技园区
21案例分析：美国硅谷
211 硅谷开展历程分析
硅谷开展历程致分四阶段
u 起步阶段：1951年斯坦福工业园成立IBMHP Shockley Fairchild等高科技公司先入驻创立
u 产品标准化规模化生产阶段：60年代Intel AMD Signetics 等公司代表高科技产品标准化进行规模化生产成面群众产品
u PC革命：70年代中期苹果电脑兴起代表电脑通讯媒体等相关企业源源生硅谷成全球PC革命中心
u 互联网革命：80年代中期着互联网等信息技术突飞猛进 涌现出Sun Cisco Netscape代表信息技术公司成新济开展旗舰〞
资料源：History of Silicon Valley
212 硅谷开展体分析
u 政府：硅谷开展历程中政府根没参规划投入两种方式扶植硅谷开展
Ø 国防采购
Ø 斯坦福学资助
u 斯坦福学：硅谷开展重规划者参者硅谷提供源源断外方式参硅谷开展：
Ø 高科技公司提供土出租
Ø 创业者提供免费实验室促进创新技术转化应
Ø 利润分成方式创业者提供资金资助分担创业风险
u 中介效劳风险资：70年代中期类中介效劳企业开展迅速风险资逐渐成硅谷创业型公司资金源
u 创业型企业：创始斯坦福毕业生许企业目前已成行业领导者
213 硅谷开展模式分析
硅谷开展历程体出硅谷开展 产学研结合模式
u 开展初期没完整统规划政府没进行投资参通采购资助学等方式创业型企业提供市场理研究支持
u 学理研究者直接参高科技产业创新开展理研究应研究产业开展结合期中介效劳企业开展风险资量导入理技术创新提供良转化机制
资料源：History of Silicon Valley
214 硅谷创新孵化模式分析
硅谷模式成功益两种创新孵化模式：
u 开展初期高校孵化模式：阶段斯坦福学起决定性作创业型企业提供土实验设备资金等孵化环境
u 70年代风险资孵化模式：时期量风险资开始进入硅谷风险资仅提供资金创业型企业提供理招聘营销咨询等效劳创新型企业开展提供良孵化环境
资料源：History of Silicon Valley
215 硅谷济开展概况
图3：硅谷1994－2005年业员GDP变化趋势
图4：硅谷1994－2005年济增长率变化趋势
资料源：Index of Silicon Valley 2006
图34出
ü 硅谷GDP历两年衰退2004年开始走出低谷业口保持降趋势
ü 硅谷济总量12年中均增长率达87％
图5：硅谷1994－2005年业员均GDP变化趋势
资料源：Index of Silicon Valley 2006
图5显示然0203年硅谷整体济增长出现衰退业员均GDP保持持续增长说明硅谷然济总量受济周期影响均生产率表现出良抗济周期性正高科技产业作新兴济引擎重特征
215 硅谷2021年远景目标
表3：硅谷2021年远景目标
资料源：Index of Silicon Valley 2004
表3出硅谷注重进步开展创新型济时越越注重园区良生活环境文化气氛建设社会公民道德职责培育济体健康永续开展根
216 产业链分析
完整高科技产业链
图6：完整高科技产业链
图6显示完整产业链中中介效劳机构起着重桥梁作：
u 理知识创新成果产业化程中中介效劳机构类创新型企业提供包括融资信息评估法律等系列效劳知识创新转化机制机组成局部
u 产品货币化程中中介效劳机构类企业提供包括营销物流交易等系列效劳促进高科技产业终实现产值产业链良性循环提供资金保障
硅谷产业链循环模式
图7：硅谷高科技产业链循环模式〔产学研结合驱动型〕
图7硅谷高科技产业链循环模式出益良知识创新转化机制知识创新成果效实现产业化充足资金导入效营销台产品货币化实现产值提供保障整产业链实现良性循环种产业链研发设计获高附加值种产业链良性循环螺旋式开展程
22案例分析二：日筑波科学城
221 筑波开展历程分析
筑波开展历程致分三阶段
u 根底建设阶段：1963－1985年政府进行量根底建设投资导入研究教育机构高科技产业开展缓慢产业产值低
u 开展加速阶段：1985－2000年1985年世博会召开1987年通研究交流法筑波开展开始加速
u 调整阶段：1998年筑波提出21世纪开展目标求实现筑波开展开始注重风险资引入高科技转化应筑波城市功完善
222 筑波开展体分析
u 政府：筑波开展中政府起导性作园区开展规划根底设施建设导入国家研究教育机构投入研发资金政府全程参产业开展
u 筑波学研究机构：注重根底理研究注重产学研结合整体产业开展脱节
u 民营机构：1985年着筑波根底设施产业环境逐步完善开始积极进入筑波参开展
u 风险资：年筑波开始注重风险资导入筑波高科技产业开展起辅助性作
223 筑波开展模式分析
筑波开展历程开展体出筑波高科技产业开展研发驱动型开展模式
u 政府中起着关键性作导产业开展
u 学研究获取政府资金开展根底理研究注重理技术转化产业开展脱节
u 私营机构风险资起辅助性作
筑波21世纪开展目标
u 成日科学研究中心
u 成功齐全开展核心城市
u 然周边环境谐生
筑波21世纪开展目标出筑波延承初日科研中心定位时注重园区身功完备开展力培育外强调生态产业持续开展
225 筑波产业链循环模式分析
图8：筑波高科技产业链循环模式〔研发驱动型〕
图8出筑波高科技产业缺乏效知识创新转化机制理知识创新成果够效实现产业化整高科技产业没效产值产出高科技产业产值更政府投入〔转化科研员收入〕然量理知识创新产业身够提供资金造实现身良性循环没够形成完整高科技产业链循环
23案例分析三：台湾新竹科学园区
231 新竹开展历程分析
新竹开展历程致分四阶段
u 规模根底设施建设阶段 ：新竹科学工业园成立1980年80年代中期前活动体政府少数企业科研机构进驻园区政府投入量资金进行公根底设施建设
u 高科技产品标准化生产导阶段 ：80年代中期1990年园区根底设施初具规模企业数量增长迅速企业活动高科技产品标准化生产跨国公司占导位园区更作跨国公司东南亚生产销售基园区创新力较弱
u 研发标准化生产分秋色阶段 ：1990年9899年阶段民间资量进入园区政府跨国公司角色削弱园区创新力增强
u 研发活动阶段 ：1999年政府强调制造〞导高科技产业开展战略转倡导研发设计类产业开展增强创新力着手园区第四期土开发
232 新竹开展体分析
u 政府：进行园区开展规划园区开展提供根底设施建设初期研发资金投入
u 跨国公司：园区标准化生产阶段建立生产销售基园区研发创新阶段实行外乡化策略寻求技术合作
u 民间资：90年开始民间资园区开展中起导作14企业股票市柜着园区开展转型研发资金投入逐渐增加占总营业额5％
233 新竹开展模式分析
新竹开展历程开展体出新竹高科技产业开展产业型开展模式
u 政府中发挥导性作先期规划根底设施建设优惠政策提供
u 跨国公司产品标准化生产中起重作园区更作东南亚生产销售基
u 园区研究机构较少周边学院校理创新力较弱
u 民间资研发创新阶段逐渐占导位制造型企业创新力较弱
u 1999年政府转变政策导鼓励研发设计类产业开展逐渐产学研结合模式转变
234 新竹济开展概况
图9：新竹历年营业额业员变化趋势
图10：新竹历年济增长率变化趋势
图910出：
u 新竹济15年中年均增长率达228％
u 营业额2001年出现幅度跌02年出现缓慢升0304年恢复快速增长达20％
u 业口变化根保持相似走势
图11：新竹历年均营业额变化趋势
图11显示新竹业员均营业额历2001年幅降2002年开始恢复增长2004年业员均营业额2000年相增长约1万美元
235 新竹远景开展目标
三生园区：生产生活生态
三e园区：Ecological Economic Electronics
新竹远景开展目标出然目前新竹高科技产业标准化生产型企业远景开展目标中开始强调园区生活社区生态建设强调永续开展原结合前面开展模式中分析政府强调研发设计类产业开展产学研开展模式转变出新竹已认识目前开展缺乏持续性相应提出远景开展目标
226 新竹产业链循环模式分析
图12：新竹高科技产业链循环模式〔产业驱动型〕
图12新竹高科技产业链循环模式出益效知识创新成果引入〔新竹许创业者硅谷拥创技术科技员〕创新转化机制营销机制新竹实现较高科技产业产出成目前世界模仿硅谷较成功高科技园区
应该新竹缺乏身理知识创新种产业开展模式持续法实现身良性循环引入知识创新成果完成消化进步引入受制约整产业具强标准化产生特征获附加值竞争日趋剧烈降低
24 高科技产业园区案例分析结
述三高科技园区案例分析出结：
u 创新产学研结合开展模式园区开展目标
u 产学研结合开展模式实现产业链良性循环获高附加值
u 园区远景目标注重生态持续开展注重生活社区建设硅谷特提出适合元化社会文化艺术气氛建设
25 张江高科技园区分析
251 张江开展历程分析
张江开展历程致分三阶段
u 起步阶段1992－1999年：1992年张江高科技园区成立定位太明晰开展相较慢
u 快速开展阶段 2000－2003年：开展定位逐渐明确导产业信息技术生物医药等高科技产业量公司资进入张江园区进入快速开展阶段
u 开发调整阶段2004年：土资金等资源趋紧开展速度减缓传统固定资产投资等粗放型开展模式难适应外部环境变化带挑战产业升级需求日益紧迫
252 张江开展体分析
u 政府：园区开展进行规划提供政策导提供根底设施建设导入研究机构资金
u 跨国公司：建立生产销售基实行外乡化战略转入研发等局部高端产业
u 外乡公司：中芯国际中兴联想代表入驻企业成行业领导者局部围绕跨国公司行业领导企业提供产业效劳生产型企业创新创业型企业较少
u 科研机构：产业开展提供根底理应理支持局部直接参产业创新
253 张江济开展现状
图13：张江历年固定投资引进工程变化趋势
图14：张江历年吸引投资额变化趋势
图1314出然2003年固定资产投资保持较快速度增长引进工程资金呈降趋势说明传统固定资产投资粗放型开展模式亟需转变产业升级需求日益迫紧
254 张江开展模式分析
张江开展历程开展体出张江高科技产业开展开展模式
u 政府中发挥导性作园区规划根底设施建设优惠政策提供产业开展进行全程参
u 重视研究机构导入研发资金投入理知识创新转化环节进步加强
u 跨国公司行业领导企业导入创新创业型企业开展拟缓慢园区整体创新气氛浓
通仔细分析发现张江目前处产学研结合驱动型产业驱动型开展模式间产学研结合驱动型局部特征〔注重理知识创新转化然转化机制加强〕产业驱动型局部特征〔生产型企业占重〕张江假设实现真正产学研结合驱动模式需进步加强知识创新转化环节创新创业型企业开展改变目前生产型企业占重附加值低现状
255 张江产业链循环模式分析
图15：张江高科技产业链循环模式
图15张江高科技产业链循环模式出缺乏效创新转化机制张江理知识创新成果没够实现效产业化产品标准化生产获取附加值较低整产业链没够实现身良性循环实现理知识创新成果产业产出产业链身良性循环必须加强创新转化机制创新型企业培育结合前面完整产业链分析重条件加强中介效劳机构开展充分发挥产业链中桥梁作促理知识创新成果产业化高附加获
开展模式产业链分析结〔定性〕
通张江开展模式产业链分析结合前面三高科技园区案例分析报告出定性结：
u 张江产业开展模式注重研发机构导入知识创新转化机制加强
u 重视行业领导企业导入创新型中企业培育够导致整体创新活力缺乏
u 产业链分析出产业产值生产型企业实现附加值低
u 缺乏生活社区建设重视
26 高科技园区量化拟
261 高科技园区增长情况拟
图16：高科技园区增长率拟
注： 1硅谷数1995年2005年均增长率
2新竹数1991年2004年均增长率
3张江数2000年2005年工业增加值均增长率
图17：高科技园区增长率国际GDP增长率率
图16出硅谷济体开展相成熟增长率低新竹张江图17显示园区增长率国际GDP增长率率硅谷率高新竹说明硅谷济总量美国GDP总量中占重增长速度高新竹出结然硅谷开展已相成熟成长性然优新竹
张江相硅谷新竹处开展初级阶段固定投资增长速度远远高者增长率国家GDP总量中占重增长速度高硅谷新竹
262 业员均投入产出拟
图18：高科技园区业员均投入产出拟
注：硅谷数2005年统计数张江新竹数2004年统计数
均专利均产出均研发资金等指标张江明显低硅谷新竹说明张江创新资金投入创新成果附加值方面硅谷新竹相差距
值注意新竹然采取产业驱动型开展模式均产出达29万美元相应硅谷数325万美元均专利方面新竹甚略超硅谷样数结然定程度济体统计口径差异造成说明新竹目前世界模仿硅谷开展较成功高科技园区
263 业口结构拟
图19：高科技园区业口结构拟
注：1硅谷数2005年统计数新竹数2004年统计数
2张江数中科研员例2004年数余2005年新数
3筑波数2004年统计数
图19中值注意硅谷高科技导产业效劳产业业口占例分41％47％作全球高科技产业发源心脏高科技产业业口业总口半低效劳业数结报告产业链分析局部中强调中介效劳机构产业链循环开展中桥梁作致硅谷直保持良创新产出程度益高效中介效劳产业
相应新竹高科技导产业效劳产业业口占例分68％17％张江65％13％
264 高科技园区量化拟分析结
通述高科技园区量化拟出结：
u 增长率张江作新兴高科技产业园区开展速度高目前相成熟园区
u 济效率投入产出张江成功高科技园区相较差距说明张江获附加值较低
u 业口结构张江研发员产业生活配套效劳员例偏低中介效劳桥梁作缺失导致知识创新转化缺乏中企业孵化效劳环境缺失生活配套效劳缺乏导致园区生活气氛缺失气缺乏
3 张江开展愿景展
31 张江产业开展缺什？
富活力
产业生态圈
年均导入业
口仅5000
昼夜流差异
孤城〞
效知识创
新转化机制
完善生活配套
图20
通述高科技园区间拟详定性定量拟报告认张江产业开展目前缺乏富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套产业生活终载体条件缺乏终表现张江产业开展缺
缺乏富活力产业生态圈：目前张江已导入少跨国公司行业领导企业创新创业型中企业数中企业附行业领导企业生产型企业整园区产业缺乏创新活力
缺乏效知识创新转化机制：张江开展初十分注重研究机构导入孵化设施建设中介效劳业开展缺乏知识创新成果转化程畅通中型创新型企业资源规模局限开展需拟全面配套中介效劳包括融资信息评估法律理咨询等系列效劳配套效劳缺失创新型中企业法获良诞生开展环境硅谷开展历说明中型企业知识创新成果转化体产业创新活力源
富活力产业生态圈效知识创新转化机制缺失直接导致结果张江产业导入口缺乏张江高科技园区成立14年年均导入口缺乏5000
缺乏完善生活配套：根前文高科技园区进行量化拟目前张江配套效劳业业口占业总口例仅13％应硅谷47％方面说明张江目前产业配套效劳缺乏时显示张江目前生活配套严重缺乏根实调研资料目前未1－2年张江住宅供总量约170万方中包括超50万方动迁配套房供业口居住住宅产品缺乏120万方目前业口已达65万园区口导入目标年15万张江住宅配套明显缺乏时张江商业配套极缺乏铁站张江老镇局部商业外整园区根没较集中商业设施
生活配套缺位直接导致结果张江产业口吸引力减弱已导入产业口效劳配套缺位选择方居住消费张江昼夜口差异非工作时间程度成座孤城〞
32 张江产业开展需什？
图21
通文张江产业开展缺乏什进行拟详细分析拟容易出张江目前开展需什富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套表现口园区气：产业开展够导入更口生活配套够增加园区口吸引力
33 张江产业开展需创造什？
报告张江产业开展需创造种张江精神包括两层面：
ü 综合创新环境〔IESI Integrated Environment for Innovation〕
ü 创新精英文化〔IEC Innovative Elite Culture〕
331 综合创新环境〔IESI〕
u 定义：指整套完善促进创新创新成果转化制度体系〔软环境〕物质设施〔硬环境〕
u 容：综合创新环境包含两层面
ü 第软环境促进创新创新成果转化整套制度体系包括完善行政政策法律金融教育医疗业交通社会保障等涵盖工作生活方面制度机制
ü 第二硬环境利创新创新成果转化整套物质设施包括创新工作场商业文化场居住场
u 目：创造综合创新环境目处中体提供良创新机制创业环境高品质利激发创新生活方式处中体带创新乐趣创业满足感生活属感
332 创新精英文化〔IEC〕
u 定义：创新精英文化传统意义群众文化相立元价值取层社会文化指创新精神精英气质核心社会核心价值文化形成开展起支撑引导提升作元价值取先进性文化
u 容：报告张江精神创造中倡导创新精英文化〔IEC〕包括三方面容
ü 技术精英文化报告倡导精英文化具强烈科技创新特征具种精英文化特征体技术领先社会效劳社会社会进步开展产生广泛影响
ü 知识精英文化具种精英文化特征体知识应具良教育文化背景具定文化涵追求高品质生活方式
ü 思想精英文化具种精英文化特征体思想具强开放性包容性适应国际化元化价值取生活方式追求等尊重社会责感
u 目：创造创新精英文化目促进张江作高科技园区品牌形象作城市功体核心价值观塑造提升增强园区凝聚力开展力处中体带豪感帮助价值实现
34 张江远景开展目标
结合文世界国高科技园区远景开展目标鉴分析张江身详细分析报告认张江远景开展目标应该具元生特征〔表4〕时应该创造张江精神程中需遵循原
表4：张江开展远景目标
第二局部 功定位篇
通第局部展篇详细分析报告认张江目前产业开展缺乏富活力产业生态圈效知识创新转化机制完善生活配套克服缺乏增加园区产业口生活口吸引力张江需创造综合创新环境创新精英文化根高科技园区拟分析中介效劳业〔包括产业配套效劳生活配套效劳〕创造样种综合创新环境程中起非常重作
目前张江北区作开展已拟成熟供开发土资源限作园区核心产业区适合集中开展配套效劳产业报告认张江园区产业配套效劳生活配套效劳应规划中中区提供导出张江中区功定位张江高科技园区产业生活配套效劳中心报告认实际规划中应具前瞻性功考虑满足北区产业进步开展未南区开发
图22 张江中区功定位
功深化：根第局部分析报告认张江作高科技园区功完善特产业生活配套效劳方面相缺乏张江建设成实现开展具城市功高科技园区需目前配套效劳功进行深化取决张江中区产业生活配套效劳功建设
产业升级：张江中区作园区产业生活配套效劳中心产业方面量导入中介效劳机构时开展局部研发设计类产业创新型中企业知识创新成果转化创造良机制环境促进园区产学研结合开展模式转化实现产业升级获取高附加值生活方面建设量商业住宅文化休闲娱乐配套产品创造高品质利激发创新生活环境增加园区产业口吸引力
价值表达：张江中区作园区产业生活配套效劳中心园区开展机组成局部北区开展南区产业区仅仅效劳效劳关系行功区域开展完善功仅仅产业区提供配套效劳更应该成中国高科技产业开展形象标志表达出张江高科技园区作世界级科技园区中国全球高科技行业中位价值
第三局部 产品定位篇
1统规划必性
报告认张江中区开发建设需统规划样结源报告高科技园区产业开展口导入产业配套生活配套四者间关系分析
规划执行统
规划统
统规划
城市规划
产业规划
生活配套
产业配套
产业开展
口导入
图23 产业配套产业开展口导入生活配套关系
高科技园区产业开展口导入产业配套生活配套关系分析：
u 产业开展口导入相互促进关系
u 产业开展需产业配套支撑
u 口导入需生活配套支撑
u 根述三层关系分析报告认产业配套建设生活配套建设应相互促进关系完善产业配套促进口导入口导入会生活配套产生更需求促生活配套进步完善生活配套完善增加产业吸引力促进产业口导入产业口导入会产业配套提出更高求促产业配套进步完善
u 产业开展口导入间产业配套生活配套间相互促进关系规划层面产业规划城市规划间相互促进关系
u 产业规划城市规划间相互促进关系求两者间够机统里统包括两层面第规划层面求规划够机统第二执行层面规划执行求够机统否两者间相互促进关系演变相互制约关系
根述关系分析报告认张江中区规划规划执行程中需统体整体规划规划执行进行统筹安排保证产业开展口导入间良性促进关系
2张江口匡算
张江口匡算原：
u 年均导入15万业口进行匡算
u 参考硅谷导产业口效劳业业口例41：47张江口匡算特中区口匡算中注重效劳业业口导入
表7：张江口匡算
表8：张江口匡算
述口匡算结果显示张江中区开发完毕张江总业口达21万中北区102500中区107500业口中导创新产业口配套效劳业口例5：4
3办公产品定位
31 综合创新办公场策略
311 影响创新工作效率素
研究说明影响创新工作效率素三类：
ü 工作场
ü 信息技术
ü 理
312 创新产业工作场特征
作影响创新工作效率重素报告认创新工作场应该具特征：
ü 办公环境应该兼具封闭开放特性
ü 环境应具特征
ü 促进工作空间移动性
ü 促进团队合作
ü 利专注工作
ü 促进交流
313 代办公趋势
图24 代办公趋势
图出目前处TIME〞〔TelecommunicationInformation technologyMediaEntertainment〕工业时代
图25 代办公趋势
图26 代办公趋势
图出着信息技术开展创新员办公方式越越性化样化越越灵活
国际权威办公研究机构统计目前约30流动型办公员工作位子利率提高
着远程办公普办公室工作场更成创新员进行交流讯息社会交空间
现代办公趋势特征：
ü 均办公面积变
ü 更更丰富公空间
32 张江中区办公口匡算
表9：张江办公口匡算
参考海均办公面积15米中等兴旺国家均办公面积25米报告认张江中区未拟适宜均办公面积18米均办公面积着济开展逐渐增加着信息技术开展流动性办公员增均办公面积增加定程度会出现降中变化趋势列图
报告建议张江中区办公总量180万米中根性质工程块办公总量45万米
33 张江办公类型面积测算〔工程块〕
工程块张江中区核心商业商务区鉴中区块〔学城总部济〕性质研发设计工程块办公产品目标客户中介效劳机构
办公面积〔米〕
员工数〔〕
均办公面积〔米〕
行业
Deloitte咨询公司
500
35－45
11－14
咨询传媒
Accenture公司
1420
342
42
咨询传媒
SEI投资总公司
13000
800
1625
金融效劳
RAC〔皇家汽车俱乐部〕区域总部
5800
800
73
汽车效劳
Jagergarden市政厅
8800
595
148
行政理
表10：著名中介效劳公司均办公面积参考
表较著名中介效劳公司均办公面积测算拟出中介效劳公司均办公面积416米等报告建议工程块办公产品中均办公面积13米办公总量45万级计算工程块容纳约35万中介效劳产业业员具体测算见表
表11：办公类型面积测算〔工程块〕
表12：办公面积口测算〔工程块〕
办公塔楼：单栋体量较般高层建筑底层商业综合性办公楼
层办公：单栋体量较超10层功较单办公楼
花园办公：低密度办公区域般墅低5层层建筑绿化率较高
特色办公：新颖趣味办公形式
4商业定位
41综合创新商业场策略
报告提商业泛商业〞指提供消费效劳换取商品效劳场包括传统购物消费餐饮诸文化效劳类型商业音乐厅剧场讲堂艺廊收藏馆媒体展示厅科技公园等
报告建议张江中区新增25万米泛商业〞中科技公园布置智慧岛成区形象余文化设施安排办公裙楼中商业机构冠名认领
42张江中区商业面积测算
421 传统商业面积测算
表13：传统商业面积测算〔工程块〕
422 文化商业面积测算
表14：文化商业面积测算〔工程块〕
5住宅产品定位
51综合创新居住场策略
根国外高科技园区开展验高科技园区业员存种居住流动性现象居住流通科技跨出校门事业开展会根身现实情况变换居住场满足根住宿需单身宿舍成家初面积公寓核心家庭舒适型公寓果职业开展利会选择城市感强高品质景观公寓更加接然墅报告认高科技园区住宅类型必须形成住宅链〞
ü 员工宿舍单身公寓
ü 济型公寓
ü 渡〞公寓
ü 舒适型公寓
ü 高品质景观公寓
ü 墅住宅
ü 流动居住
52张江口居住面积测算
表15：张江口居住面积测算
根报告居住口测算张江产业相关居住口约69300根张江住宅市场调研北区已未提供住宅产品面积约190万米扣50万米动迁房配套商品房扣居住业居住面积20万米预计北区供产业相关口居住住宅产品约120万米
参考2005年海均居住面积214米折合建筑面积257米 中等兴旺国家均居住面积35米折合建筑面积42米报告建议张江产业相关口均居住面积参考值40米左右北区住宅供约3万居住剩余39300居住中区解决均40米左右居住面积报告建议张江中区住宅建筑面积160万米左右
53张江居住类型面积测算
根张江中区性质拟行中区住宅产品建筑面积约1525万米中局部建筑商业具居住功产品规划层面属传统意义住宅产品方酒店式公寓酒店效劳式公寓等产品
531 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕
表16：居住类型面积测算
532 张江居住类型面积测算（根功定位测算〕
表17：居住类型面积测算
普通公寓：普通高层高层建筑局部建商业区域作中短期居住空间
景观公寓：商业中心中央景观带智慧岛高层高层建筑局部建商业区域作中短期居住空间
流动居住：高层高层建筑提供中短期居住空间建商业区域
公寓：提供综合性商务效劳〔方秘书效劳〕公寓购置产权委托专业公司营住
第四局部 开发策略篇
1需求分析
11 新张江〞类
域职业标准报告新张江〞分类：
表18：新张江〞分类
12 新张江〞客源特征需求分析
报告认新张江〞具高学历高收入年轻富险精神等四特征相应出需求特征表
新张江〞客源特征
新张江〞客源需求特征
ü 高学历：作高科技园区张江业口学历均水较高专学历占业总口60％
ü 高收入：张江业员均年收入般6万元远高海市均水
ü 年轻：包括两层面第年龄结构轻张江业员年龄结构30岁左右第二年轻心态事行业创新性强业员心态般拟年轻进取
ü 富险精神：行业创新性年龄结构年轻高科技业员般拟富险精神
ü 追求文化品味生活方式
ü 追求高质量生活环境
ü 追求运动时尚生活方式流动性较强财富积累较少
ü 追求样化生活方式事业性较强创业动
表19：新张江〞客源特征需求特征
图27 新张江〞需求
表19出
ü 新张江〞生活追求仅仅种简单居住配套设施种品味生活方式强烈文化需求
ü 年龄结构特征行业特征新张江〞流动性较强财富积累较少居住产品户型产品流动性产品较强需求
2开发策略
21 总体开发思路
工程总体开发思路：文化商业提升品质形象办公居住实现资金回笼
文化商业提升品质形象：需求分析出新张江〞文化产品着强烈需求时文化商业配套建设利提升整体工程品质利办公居住产品资金回笼利润化工程开发中特先期开发中应特注重文化商业产品建设
办公居住实现资金回笼：文化商业产品先期投入较产出周期较长工程现金流方面存较风险办公居住产品相文化商业产品实现较快资金回笼工程注重文化商业产品时应进行相应办公居住产品开发减轻先期文化商业规模投入导致现金流风险快实现工程利润创造
22 产品开发策略
蓝海战略
ü 区隔传统产品市场防止质化竞争
ü 结合群特征创造样化生活方式
ü 造元化文化样化选择国际社区
分类产品策略
ü 文化产品：考虑新张江〞高学历高科技职业特征开发传统文化产品〔方剧院音乐厅等〕时注重高科技结合开发方体验式科技公园类高科技文化产品
ü 办公产品：工程办公产品目标客源中介效劳机构办公产品高密度办公塔楼层办公楼
ü 商业产品：结合文化元性特征注重开发激发创新灵感商业场方河风情商业街
ü 居住产品：新张江〞年龄结构行业特征决定户型产品租赁产品较强需求工程居住产品户型公寓流动性居住产品〔方酒店式公寓〕时考虑需求样性提供局部家庭型舒适型居住产品
23 块开发时序策略
提升工程品质形象 实现利润化报告建议采块开发时序策略：
u 首期开发智慧岛中央景观带两旁公寓类办公类商业类产品时开发局部纯居住类产品样利
ü 树立工程形象提升工程品质
ü 提升居住产品品质加速资金回笼提高单位产出
ü 聚集气利期办公商业产品开发
ü 满足张江长期生活配套缺乏压抑居住产品需求
u 期产品围绕首期开发块外扩散开发
u 考虑办公商业产品开发需口导入配合期衡开发根底加末期该类产品开发量重
图28： 块分期开发
24 首期开发策略
ü 文化先行：首先开发智慧岛局部具标性质文化产品〔降低先期投入体量控制1万米左右〕树立工程形象产品品质
ü 居住进：开发局部标性文化产品开始开发居住产品保持拟匀速开发速度
ü 商业配合：居住产品开发定程度〔约占首期居住产品总体量50％左右〕开始商业产品开发保持拟匀速开发速度
ü 期办公文化产品开发：首期阶段办公产品剩余文化产品进行集中开发
3开发周期资金衡模式分析
31 开发周期资金衡模式模拟分析
理理想开发周期资金衡模式两类：
ü 现金流优化模式
指工程开发程中注重工程现金流净流入通优先开发较快实现现金回笼住宅办公等产品快实现工程身现金流造支持工程续开发
ü 利润优化模式
利润优化模式指工程开发程中注重工程利润创造通先期商业文化娱乐等配套产品开发提高住宅办公等产品价值实现工程利润化
311 现金流优化模式分析
Ø 产品开发时序安排
表20：产品开发时序安排
Ø 资金衡简化假设
ü 期初次性投入该期需支出土钱建安钱
ü 期末该期产品全部售完支付期土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品期均价12000元米期价格涨幅8％
ü 商业期均价15000元米期价格涨幅8％
ü 住宅产品期均价8500元米着产品价值提升产品档次提高期涨幅分10％10％15％20％40％
Ø 资金流示意性分析
图29： 资金流示意性分析
图30： 资金流示意性分析
Ø 资金流量化模拟分析
图31： 资金衡模拟分析
312 利润优化模式分析
Ø 产品开发时序安排
表21：产品开发时序安排
Ø 资金衡简化假设
ü 期初次性投入该期需支出土钱建安钱
ü 期末该期产品全部售完支付期土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品期均价12000元米期价格涨幅10％
ü 商业期均价15000元米期价格涨幅10％
ü 住宅产品期均价8500元米着产品价值提升产品档次提高期涨幅分10％10％20％30％40％
Ø 资金流示意性分析
图32： 资金流示意性分析
图33： 资金流示意性分析
Ø 资金流量化模拟分析
图34： 资金衡模拟分析
313 资金衡模式拟分析
结：
ü 现金流优化模式提前约15周期实现资金正流入提前约25周期实现总资金正流入
ü 利润优化模式现金流优化模式实现23％利润
结分析出两种模式优劣工程开发操作策略重目寻找两种模式正确结合点实现快回笼资金情况获取化利润报告面工程开发周期资金衡分析中努力实现样目标
32 工程开发周期资金衡分析
Ø 产品开发时序安排
根第四局部23章节块开发时序相应产品开发时序〔假定期3年阶段1年2007年初开始开发〕：
表22：产品开发时序安排
注： 纯居住指建住宅居住产品
弹性居住指建商业居住产品
Ø 资金衡简化假设
ü 阶段初次性投入该阶段需支出土钱建安钱
ü 阶段末该阶段产品全部售完支付阶段土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品第阶段均价12000元米阶段价格涨幅5％
ü 商业租售钱10000元米阶段钱涨幅5％
ü 纯居住产品第阶段均价8500元米阶段价格涨幅5％
ü 弹性居住产品第阶段均价10000元米阶段价格涨幅5％
Ø 资金流量化分析
图35： 资金流量化分析
资金流量化分析出简化假设前提工程2021年初实现总资金净流入实现总利润约55亿元
通章节31模拟资金衡分析拟发现根块开发时序策略做产品资金流具较波动性阶段资金净流入会正资金流入波动负资金流入相应总资金流入出现波动模拟资金衡分析显示总资金流入会保持持续增加趋势
模拟资金衡分析中完全产品进行开发时序安排受块特征性质影响现金流具较强稳定性控性前期确定拟合理性质确定拟合理产品开发时序增强工程操作程中现金流稳定性预测性具重作
33 首期开发周期资金衡分析
Ø 产品开发时序安排
根章节产品开发时序首期相应产品开发时序〔假定阶段半年2007年初开始开发〕：
表23：产品开发时序安排
块图
Ø 资金衡简化假设
ü 阶段初次性投入该阶段需支出土钱建安钱
ü 阶段末该阶段产品全部售完支付阶段土建安钱
ü 土钱建安钱占产品价值23
ü 办公产品第阶段均价12000元米阶段价格涨幅25％
ü 商业租售钱10000元米阶段钱涨幅25％
ü 纯居住产品第阶段均价8500元米阶段价格涨幅25％
ü 弹性居住产品第阶段均价10000元米阶段价格涨幅25％
Ø 资金流量化分析
图36： 资金流量化分析
资金流量化分析出简化假设前提工程首期期末实现总资金正流入实现总利润约54亿元
首期开发产品资金流趋势表现出整工程资金流趋势类似资金流入稳定特征定程度增加工程操作风险性
第五局部 城市设计篇
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