第三讲 开发产品钱核算
开发产品钱工程构成
〔〕开发产品钱容
开发产品钱指房产开发企业房产开始营程中消耗象化项费核算开发产品钱首先弄清开发产品钱种类容
开发产品钱途分四类
1．土开发钱
土开发钱指房产开发企业开发土(建设场)发生项费支出
2．房屋开发钱
房屋开发钱指房产开发企业开发种房屋(包括商品房出租房周转房代建房等)发生项费支出
3．配套设施开发钱
配套设施开发钱指房产开发企业开发偿转配套设施偿转直接计开发钱公配套设施发生项费支出
4．代建工程开发钱
代建工程开发钱指房产开发企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程市政工程等发生项费支出
〔二〕开发产品钱工程
开发产品钱会计核算业务费划分六钱工程
1．土征补偿费
指开发房产征土发生项费包括征费安置费原建筑拆迁补偿费采批租方式取土批租价
2．前期工程费
指土房屋开发程中发生规划设计行性研究水文质勘察测绘场整等费
3．根底设施费
指土房屋开发程中发生供水供电供气排污通讯明绿化环卫设施道路等根底设施费
4．建筑安装工程费
指土房屋开发工程开发程中建筑安装工程施工图施工发生项建筑安装工程费设备费
包括建筑工程费(建筑特殊装修工程费)设备安装工程费(排水电气明电梯空调燃气道消防防雷弱电等设备安装)室装修工程费等
5．配套设施费 ．
指开发区发生计入土房屋开发钱偿转公配套设施费锅炉房水塔居委会派出幼托消防行车棚公厕等设施支出
6．开发间接费
指房产开发企业部独立核算单位开发现场开发房产发生项间接费包括现场理机构员工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等
二发包开发工程核算
〔〕发包工程容价款结算方式
1．发包工程工程容
房产开发企业根底设施建筑安装等工程施工采营方式采发包方式
发包根底设施建筑安装工程般采招标议标方式通工程公开招标邀请施工企业议标工程发包施工企业工程标价进行结算
开发企业根工程承包合条件规定承包工程施工企业签订工程承包合承包合发包开发企业承包施工企业完成承发包工程根批准设计文件中标标函容签订明确双方相互权利义务关系协议般应具备容：
(1)工程名称址
(2)工程范围容
(3)开竣工日期
(4)工程质量保修期保修条件
(5)工程造价
(6)工程价款支付结算交工验收方法
(7)设计文件技术资料提供日期
(8)材料设备供进场期限
(9)双方相互协作事项违约责等
开发企业应承包合副送开户银行作结算工程价款
2．发包工程价款结算方式
开发企业施工企业工程承包合中规定工程价款结算应根国家关工程价款结算方法结合关规定具体确定目前区采工程价款结算方式纳起三种：
(1)月结算月实际完成分局部项工程进行结算建筑安装工程等具体性特点工程定分局部项工程构成分局部项工程定施工容质量标准统计量单位短期完成国家理工程造价制定工程预算定额区预算造价分局部项工程根底根验收合格月份已完分局部项工程工程数量预算单价等计算工程造价月份应结算支付工程款果招标发包工程工程标价工程造价时应工程标价占工程预算造价百分进行调整计算具体做法区相目前般实行月中预付月终结算月中预付指月中月施工方案列工作量半预付月终结算月末(实际月初)工程月实际完成工作量(预算造价调整计算工程标价)扣月中预付款进行结算
(2)分段结算单位工程形象进度划分阶段(部位)根底结构装饰竣工等完成阶段分段验收结算工程价款分段结算月预付工程款月中月施工方案工作量预付工程完成验收分段工程预算造价调整计算工程标价扣预付款进行结算
(3)竣工次结算开发工程单项工程施工工期12月者工程承包合价值较实行工程价款月月中预支竣工次结算工程开工月月施工方案列工作量预付工程款工程竣工验收工程承包合价值扣预付工程款进行结算
采种结算方法施工期间结算工程价款般超承包工程合价值95％结算双方5％幅度协商确认尾款例工程承包合中订明尾款应专户存入银行俟工程竣工验收清算承包施工企业已开发企业出具履约保函保证留工程尾款
〔二〕发包开发工程核算
会计业务核算中开发企业施工企业关发包工程款预付备料款工程款核算应应付账款——应付工程款〞预付账款——预付承包单位款〞两账户进行
1开发企业规定预付承包施工企业备料款工程款
：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
2工程价款结算账单应付承包施工企业工程款
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程款
扣应付工程款预付备料款预付工程款时应扣回预付备料款预工程款贷记预付账款——预付承包单位款〞应付账款——付工程款〞科目仅记减扣回预付备料款预付工程款
应付账款
：开发钱——房屋开发钱
贷：预付账款——预付承包单位款
贷：应付账款——应付工程款
3支付工程款时
：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
例1：某开发企业青山厦发包工程年度合总值6000万元合规定开工前应付预付备料款1500万元银行存款支付时应作会计分录：
：预付账款——预付承包单位款 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
9月份根施工企业月施工方案列工作量二分350万元银行存款预付工程款时作会计分录：
：预付账款——预付承包单位款 3 500 000
贷：银行存款 3 500 000
10月初根施工企业提出9月份工程价款结算账单中已完工程价值750万元减应扣回预付备料款180万元月中预付工程款350万元尚应支付工程款220万元(750万180万350万)应作会计分录：
：开发钱生产钱 7 500 000
贷：预付账款——预付承包单位款 5 300 000
应付账款——应付工程款 2 200 000
银行存款支付应付工程款时应作会计分录：
：应付账款——应付工程款 2 200 000
贷：银行存款 2 200 000
三开发间接费核算
〔〕开发间接费构成
开发间接费指房产开发企业部独立核算单位开发现场组织理开发产品发生项费费属直接房产开发发生费确定某项开发产品应负担法直接记项开发产品钱简化核算手续先记入开发间接费〞账户然适分配标准分配记入项开发产品钱
开发间接费列支工程方面：
(1)工资指开发企业部独立核算单位现场理机构行政技术济效劳等员工资奖金津贴
(2)福利费指项员工资总额定例(目前14％)提取职工福利费
(3)折旧费指开发企业部独立核算单位属固定资产房屋设备仪器等提取折旧费
(4)修理费指开发企业部独立核算单位属固定资产房屋设备仪器等发生修理费
(5)办公费指开发企业部独立核算单位理部门办公文具纸张印刷邮电书报会议差旅交通烧水集体取暖煤等费
(6)水电费指开发企业部独立核算单位理部门耗电费
(7)劳动保护费指开发企业部独立核算单位员工劳动保护品购置摊销修理费供员工保健营养品防暑饮料洗涤肥皂等物品购置费补助费工员工洗澡饮水燃料等
(8)周转房摊销指确定某项开发工程安置拆迁居民周转房屋计提摊销费
(9)利息支出指开发企业开发房产资金发生直接计入某项开发钱利息支出相关手续费应前暂存银行发生利息收入开发产品完工款利息应作财务费计入期损益
(10)费指述项费外开发间接费
〔二〕开发间接费集分配
1．开发间接费集
开发间接费集开发间接费〞账户进行集
企业属部独立核算单位发生项开发间接费时：
：开发问接费
贷：应付工资应付福利费累计折旧递延资产
长期摊费银行存款周转房——周转房摊销
例2：某开发公司西湖厦施工现场月份发生济业务：
①月已发放工资16 000元结转开发间接费时
：开发间接费 16 000
贷：应付工资 16 000
②根发放工资总额计提员工福利费计提例14％
：开发间接费 2 240
贷：应付福利费 2 240
③月计提固定资产折旧费会计分录：
：开发间接费 20 000
贷：累计折旧 20 000
④摊销周转房费会计分录：
：开发间接费 21 000
贷：长期摊费 21 000
⑤购置办公品劳保品支票转账会计分录：
． ：开发间接费 16 460
贷：银行存款 16 460
⑥摊销固定资产修理费作会计分录：
：开发间接费 7 000
贷：摊费 7 000
开发间接费明细分类核算般属部独立核算单位设置开发间接费明细分类账〞发生开发间接费明细工程分栏登记
必须指出果开发企业设置现场理机构企业(公司部)定期定期派开发现场组织开发活动发生费周转房摊销外开发间接费记入企业理费
2．开发间接费分配
月终应开发间接费进行分配实际发生数计入关开发产品钱开发间接费分配方法企业根开发营特点行确定土开发房屋开发配套设施代建工程均应分配开发间接费简化核算手续防止重复分配应计入房屋等开发钱土偿转配套设施开发钱均分配开发间接费局部开发产品应负担开发间接费直接分配计入关房屋开发钱说企业部独立核算单位发生开发间接费仅关开发房屋商品性土偿转配套设施代建工程进行分配开发间接费分配标准月份项开发产品实际发生直接钱〔包括土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费配套设施费〕进行：
某项开发产品钱分配开发间接费月份该项开发产品实际发生直接钱×(月实际发生开发间接费÷应分配开发间接费开发产品实际发生直接钱总额)
例3：某房产开发企业某部独立核算单位2003年5月份发生开发间接费83 200元应分配开发间接费开发产品实际发生直接钱：
开发产品编号名称 直接钱
101商品房 100 000
102商品房 240 000
151出租房 150 000
181周转房 140 000
201配套设施——商店 160 000
301商品性土 250 000
合 计 1 040 000
根列公式开发产品算5月份应分配开发间接费：
101商品房：100 000×83 200÷1 040 000×100％
100 000×8％ 8 000(元)
102商品房： 240 000×8％19 200(元)
151出租房： 150 000×8％12 000(元)
181周转房： 140 000×8％11 200(元)
201配套设施： 160 000×8％12 800(元)
301商品性土： 250 000×8％20 000(元)
根面计算编制开发间接费分配表
开发间接费分配表
2003年5月 单位：元
开发工程编号名称
直接钱
分配开发间接费
101商品房
102商品房
151出租房
181周转房
201配套设施
301商品性土
100 000
240 000
150 000
140 000
160 000
250 000
8 000
19 200
12 000
11 200
12 800
20 000
合 计
1 040 000
83 200
根开发间接费分配表开发产品钱分配开发间接费记入开发产品钱核算象开发间接费〞钱工程记开发钱〞二级账户方开发间接费〞账户贷方作分录：
：开发钱——房屋开发钱 50 400
——配套设施开发钱 12 800
——商品性土开发钱 20 000
贷：开发间接费 83 200
四土开发钱核算
〔〕土开发支出划分集原
1土开发支出划分
房产开发企业开发土途分两种：种转出租开发商品性土(商品性建设场)种开发商品房出租房等房屋开发土前者企业终开发产品费支出单独构成土开发钱者企业中间开发产品费支出应计入商品房出租房等关房屋开发钱
2土开发支出集原
现行会计制度中设置开发钱——土开发钱〞账户核算容企业发生土开发支出完全口原仅限企业开发种商品性土发生支出企业开发商品房出租房等房屋开发土费分清负担象应直接计关房屋开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户进行核算果企业开发土分清负担象应两两钱核算象负担费先通开发钱——土开发钱〞账户进行集土开发完成投入时定标准(房屋占面积房屋建筑面积等)分配计关房屋开发钱
果企业开发商品房出租房土属企业开发商品性土局部应整块土作钱核算象开发钱——土开发钱〞账户中集发生全部开发支出计算总钱单位钱土开发完成时钱结转开发产品〞账户土时土应负担开发钱开发产品〞账户转入开发钱——房屋开发钱〞账户计入商品房出租房等房屋开发钱
〔二〕±开发钱核算象确实定钱工程设置
1．土开发钱核算象确实定
利土开发支出集利土开发钱结转需单独核算土开发钱开发工程原确定土开发钱核算象
(1)开发面积开发工期较短土独立开发工程作钱核算象
(2)开发面积较开发工期较长分区域开发土定区域作土开发钱核算象
钱核算象应开工前确定确定意改变更相互混淆
2．土开发钱工程设置
企业开发土设计求开发层次程度容相进行场清理整原建筑物障碍物撤土整场整外进行种线铺设面道路建设等具体土开发工程说开发支出容完全相企业根开发土具体情况会计制度规定钱工程设置土开发工程钱工程会计制度规定企业没发生支出容钱工程建筑安装工程费配套设施费必设置
根土开发支出般情况企业土开发钱核算设置钱工程：
(1)土征拆迁补偿费土批租费
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)开发间接费
中土征拆迁补偿费指城市建设总体规划进行土开发发生土征费耕占税劳动力安置费关物拆迁补偿费等拆迁旧建筑物回收残值应估计账减关钱开发土通批租方式取应列入批租价前期工程费指土开发工程前期工程发生费包括规划设计费工程行性研究费水文质堪察测绘费场整费等根底设施费指土开发程中发生种根底设施费包括道路供水供电供气排污排洪通讯等设施费开发间接费指应商品性土开发钱负担开发间接费土开发工程负担偿转配套设施费应设置配套设施费〞钱工程核算应计入土开发钱配套设施费
〔三〕土开发钱核算
企业土开发钱程中发生项支出直接计入房屋开发钱土开发支出开发钱——房屋开发钱〞账户核算外土开发支出均应通开发钱——土开发钱〞账户进行核算分清转出租土开发钱确定负担象土开发钱土开发钱应土开发工程类分设置商品性土开发钱〞土开发钱〞两二级账户钱核算象钱工程设置明细分类账
1发生土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费等土开发支出直接记入土开发钱明细分类账
：开发钱——商品性土开发钱
开发钱——土开发钱
贷：银行存款
应付账款——应付工程款
2发生开发间接费应先开发间接费〞账户进行核算月份终定标准分配计入关开发钱核算象应商品性土开发钱负担开发间接费
：开发钱——商品性土开发钱〞
贷：开发间接费
例4：某房产开发企业月份发生关土开发支出：
30] 351
商品性土 土
支付征拆迁费 156 000元 144 000元
支付承包设计单位前期工程款 40 000元 36 000元
应付承包施工单位根底设施款 50 000元 36 000元
分配开发间接费 20 000元
合 计 266 000元 216 000元
〔1〕银行存款支付征拆迁费时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 156 000
开发钱——土开发钱 144 000
贷：银行存款 300 000
〔2〕银行存款支付设计单位前期工程款时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 40 000
开发钱——土开发钱 36 000
贷：银行存款 76 000
〔3〕应付施工企业根底设施工程款账时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 50 000
开发钱——土开发钱 36 000
贷：应付账款——应付工程款 86 000
〔4〕分配应记入商品性土开发钱开发间接费时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 20 000
贷：开发间接费 20 000
时应项土开发支出分记入商品性土开发钱土开发钱明细分类账现列示土开发钱明细分类账
土开发钱明细分类账
工程编号名称：30l商品性土 单位：元
2003
年
方
贷方
方
明细科目方发生额
月日
证
号
数
摘
金额
金额
余额
土征
拆迁
补偿费
前期
工程费
根底
设施费
开发
间接费
430
年累计
支付征拆迁费
支付前期工程费
支付根底设施工
程款
分配开发间接费
156 000
40 000
50 O00
20 000
1 738 000
1 894 000
1 934 00c
1 986 000
2 004 000
1 018 O0O
156 O00
220 000
40 000
330000
50 000
170 000
20 000
〔四〕已完土开发钱结转
已完土开发钱结转应根已完成开发土途采钱结转方法
1转出租开发商品性土开发完成验收应实际钱开发钱——商品性土开发钱账户贷方转入开发产品——土〞账户方
假设述开发企业商品性土开发完成验收加前月份开发支出2 004 000元作会计分录：
：开发产品——土 2 004 000
贷：开发钱——商品性土开发钱 2 004 000
2企业房屋开发土应开发完成土投入
时土开发实际钱结转计关房屋开发钱
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——土开发钱
结转计入房屋开发钱土开发支出采分项行结转法类集中结转法分项行结转法指土开发支出项费
钱工程分行转入关房屋开发钱应钱工程类集中结转法指土开发支出类合土征拆迁补偿费批租价〞根底设施费〞两费工程然转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费批租价〞根底设施费〞钱工程土征拆迁补偿费批租价关费均转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费批租价〞工程土开发支出包括前期工程费根底设施费等合转入关房屋开发钱根底设施费〞工程结转土开发支出应开发钱——土开发钱〞账户贷方转入开发钱——房屋开发钱〞账户方
例5：假设述开发企业土开发完成加前月份开发支出1 080 000元计1 296 000元块土建造151出租房181周转房中151出租房3 000方米181周转房2 400方米单方土开发钱240元方米[1296000〔3000+2400〕]应结转151出租房开发钱土开发支出720 000元(240×3 000)结转181周转房开发钱土开发支出576 000元(240×2 400)总分类核算应作会计分录入账：
：开发钱——房屋开发钱——181工程 720 000
开发钱——房屋开发钱——151工程 576 000
贷：开发钱——土开发钱 1 296 000
3果土开发完成确定房屋配套设施等工程应先钱结转开发产品——土〞账户方土投入时开发产品——土〞账户贷方开发钱转入开发钱——房屋开发钱〞等账户方
：开发产品——土
贷：开发钱——土开发钱
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品——土
五配套设施开发钱核算
〔〕配套设施种类支出集原
1．配套设施种类
房产开发企业开发配套设施分两类：类开发区开发偿转公配套设施水塔锅炉房居委会派出消防幼托行车棚等类偿转城市规划中规定配套设施工程包括：
(1)开发区营业性公配套设施商店银行邮局等
(2)开发区非营业性配套设施中学文化店医院等
(3)开发工程外居民效劳排水供电供气增容增压交通道路等
类配套设施果没投资源偿转入第类中计房屋开发钱
2．配套设施支出集原
现行财务制度规定城市建设规划中型配套设施工程计入商品房钱配套设施国家方面投资
正确核算反映企业开发建设中种配套设施发生支出准确计算房屋开发钱种配套设施开发钱配套设施支出集原：
(1)分清直接计入某钱核算象第类配套设施支出直接计入关房屋等开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户中集发生支出〔水塔锅炉房幼托派出等〕
(2)直接计入关房屋开发钱第类配套设施支出应先开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集开发完定标准分配计入关房屋等开发钱
(3)偿转第二类配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集
〔二〕配套设施钱工程确实定设置
配套设施开发钱应设置六钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)配套设施费
(6)开发间接费
中配套设施费工程核算分配配套设施费设施投入运转需配套设施提供效劳理应分配效劳关设施开发钱
偿转直接计入钱核算象项公配套设施果工程规模较配套设施作钱核算象果工程规模工程建设点较开竣工时间相差施工单位施工考虑合作钱核算象工程完工算出开发总钱工程预算钱方案钱例算出配套设施开发钱定标准配套设施开发钱分配记关房屋等开发钱配套设施开发钱核算时般仅设置四钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
配套设施支出需房屋等开发钱负担简化核算手续配套设施分配配套设施支出身应负担开发间接费直接分配计关房屋开发钱配套设施核算时必设置配套设施费开发间接费两钱工程
〔三〕配套设施开发钱核算
企业发生项配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行核算钱核算象钱工程进行明细分类核算
1已发生土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费等支出直接记入配套设施开发钱明细分类账相应钱工程
：开发钱——配套设施开发钱〞
贷：银行存款应付账款——应付工程款
2偿转配套设施分配配套设施支出应记配套设施开发钱明细分类账配套设施费〞工程
：开发钱——配套设施开发钱——××〔商店银行〕
贷：开发钱——配套设施开发钱——××〔水塔锅炉房〕
3偿转配套设施分配开发间接费应记入配套设施开发钱明细分类账开发间接费〞工程
：开发钱——配套设施开发钱
贷：开发间接
4配套设施房屋等开发产品步开发房屋等开发完成等出售出租配套设施尚未全部完成批准配套设施预算钱方案钱预提配套设施费记房屋开发钱明细分类账配套设施费〞工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：预提费
开发区开发时间较长需年开发企业开发进度安排时先建房屋建配套设施样房屋已建成配套设施尚未完成者商品房已销售幼托消防设施等尚未完工情况种房屋开发配套设施建设时间差已具备条件已出售房屋应负担配套设施费法配套设施实际开发钱进行结转分配未完成配套设施预算钱方案钱基数计算出已出售房屋应负担数额预提方式记出售房屋等开发钱开发产品预提配套设施费计算般公式进行计算：
某项开发产品预提配套设施费该项开发产品预算钱方案钱)×配套设施费预提率
配套设施费预提率[该配套设施预算钱(方案钱)÷应负担该配套设施费开发产品预算钱(方案钱)合计]×100
式中应负担配套设施费开发产品般应包括开发房屋偿转开发区开发配套设施
例6：某开发区幼托设施开发钱应101102商品房151出租房181周转房201配套设施商店负担幼园设施商品房等完工出售出租时尚未完工时结转完工商品房等钱应先幼园设施配套设施费预提计入商品房等开发钱假定项开发产品幼托设施预算钱：
101商品房 2 000 000元
102商品房 1 800 000元
151出租房 1 600 000元
181周转房 1 600 000元
201配套设施——商店 1 000 000元
251幼托设施 640 000元
：幼园设施配套设施费预提率
640000÷[2000000+1800000+1600000+1600000+1000000]×100
640 000÷8 000 000×100％8％
项开发产品预提幼托设施配套设施费：
101商品房 2 000 000×8％160 000(元)
102商品房 1 800 000×8％142 000(元)
151出租房 1 600 000×8％128 000(元)
181周转房 1 600 000×8％128 000(元)
201配套设施——商店 1 000 000×8％80 000(元)
预提率计算项开发产品配套设施费时实际支出差额应配套设施完工时预提数例调整增加减少关开发产品钱
现举例说明配套设施开发钱核算
例7：某房产开发企业根建设规划求开发负责建设间超级市场座水塔幼园述设施均发包施工企业施工中商店建成偿转商业部门水塔幼园开发支出规定计入关开发产品钱水塔商品房等步开发幼园商品房等步开发支出批准采预提方法述配套设施发生关支出〔单位：元〕：
201超市 251水塔 252幼园
支付征拆迁费 100 000 10 000 100 000
支付承包设计单位前期工程款 60 000 40 000 60 000
应付承包施工企业根底设施工程款 100 000 60 000 100 000
应付承包施工企业建筑安装工程款 400 000 490 000 380 000
分配水塔配套设施费 70 000
分配开发间接费 110 000
预提幼园配套设施费 80 000
合 计 920 000 600 000 640 000
1银行存款支付征拆迁费时作会计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 210 000
贷：银行存款 210 000
2银行存款支付设计单位前期工程款时作会计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 160 000
贷：银行存款 160 000
3应付施工企业根底设施工程款建筑安装工程款时作会
计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 1 530 000
贷：应付账款——应付工程款 1 530 000
4分配应记入超市配套设施开发钱水塔设施支出时：
：开发钱——配套设施开发钱——超市 70 000
贷：开发钱——配套设施开发钱——水塔 70 000
5分配应记入商店配套设施开发钱开发间接费时：
：开发钱——配套设施开发钱——超市110 000
贷：开发间接费 110 000
6预提应超市配套设施开发钱负担幼园设施支出时：
：开发钱——配套设施开发钱——幼园 80 000
贷：预提费——预提配套设施费 80 000
时应项配套设施支出分记入配套设施开发钱明细分类账现列示超市配套设施开发钱明细分类账
配套设施开发钱明细分类账
工程编号名称：201超市商场 单位：元
2003
年
方
贷方
方
明细科目方发生额
月日
证
号
数
摘
金额
金额
余额
土征
拆迁
补偿费
前期
工程费
根底
设施费
建筑
安装
工程费
配套
设施费
开发
间接费
730
831
31
31
年累计
分配水塔设施费
分配开发间接费
预提幼园设施费
660 000
70 000
110 000
80 000
660 000
920 000
100 000
60 000
100 000
400 000
70 000
80 000
1l0 000
〔四〕已完配套设施开发钱结转
已完成全部开发工程验收配套设施应情况途结转开发钱
(1)偿转配套设施述超市商场设施应完工验收实际钱开发钱——配套设施开发成〞账户贷方转入开发产品——配套设施〞账户方作计分录：
：开发产品——配套设施〔超市〕 920 000
贷：开发钱——配套设施钱 920 000
配套设施偿转收入应作营收入处理
(2)规定应开发钱分配计商品房等开发产品钱公配套设施类设施水塔完工验收应发生实际开发钱定标准(关开发产品实际钱预钱方案钱)分配记入关房屋配套设施开发钱作会计分录：
：开发钱——房屋钱 530 000〔转〕
开发钱——配套设施钱 70 000〔偿转〕
贷：开发钱——配套设施钱 600 000〔分清象〕
(3)预提方式配套设施支出记入关开发产品钱公配套设施幼托设施应完工验收实际发生开发钱减预提配套设施费作会计分录：
：预提费——预提配套设施费 640 000
贷：开发钱——配套设施钱 640 000
预提配套设施费少实际开发钱提数少提数减关开发产品钱作追加分配关开发产品已完工办理竣工决算差额减追加分配尚未办理竣工决算开发产品钱
六房屋开发钱核算
〔〕房屋开发种类核算象
1．开发房屋种类
开发企业开发房屋途分类：
(1)销售开发商品房
(2)出租营开发出租房
(3)安置拆迁居民周转开发周转房
外开发企业受单位委托开发住宅等代建房房屋然途发生开发费性质途体相钱核算采相方法总括反映房屋开发发生支出分门类反映企业类房屋开发支出便计算开发钱会计设置开发钱——房屋开发钱〞账户外应开发房屋性质途分设置商品房出租房周转房代建房等三级账户钱核算象钱工程进行明细分类核算
2．开发房屋核算象确实定
房屋钱核算象应结合开发点途结构装修层高施工队伍等素加确定：
(1)般房屋开发工程独立编制设计概(预)算独立施工图预算列单项开发工程钱核算象
(2)开发点结构类型相群体开发工程开竣工时间相施工队伍施工合钱核算象开发完成算实际开发钱单项工程概(预)算数例计算幢房屋开发钱
(3)规模较工期较长房屋开发工程结合济责制需房屋开发工程位置划分钱核算象
3．开发房屋钱核算工程
开发企业房屋开发钱核算应设置钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)配套设施费
(6)开发间接费
中土征拆迁补偿费指房屋开发中征土发生土征费耕占税劳动力安置费关物拆迁补偿费批租价前期工程费指房屋开发前期发生规划设计工程行性研究水文质勘察测绘等支出根底设施费指房屋开发中项根底设施发生支出包括道路供水供电供气排污排洪明绿化环卫设施等支出建筑安装工程费列入房屋开发工程建筑安装工程施工图预算项费支出(包括设备费)配套设施费指规定应计入房屋开发钱偿转公配套设施锅炉房水塔居委会派出幼托消防行车棚公厕等支出开发间接费指应房屋开发钱负担开发间接费
〔二〕房屋开发钱核算
1．土征拆迁补偿费(批租价)核算
房屋开发程中发生土征拆迁补偿费批租价分清钱核算象应直接计入关房屋开发钱核算象土征拆迁补偿费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
房屋开发程中发生土征拆迁补偿费分清钱核算象应支出先通开发钱——土开发钱〞账户进行聚集土开发完成投入时定标准分配记关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——土开发钱
房屋开发占土属企业综合开发商品性土局部应发生土征拆迁补偿费先开发钱——商品性土开发钱〞账户进行聚集土开发完成投入时定标准分配计入关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——商品性土开发钱
开发完成商品性土已转入开发产品〞库存商品〞账户建造房屋时直应负担土征拆迁补偿费记入关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品
2．前期工程费核算
房屋开发程中发生规划设计行性研究水文质勘察 测绘场整等项前期工程支出分清钱核算象应直接记入关房屋开发钱核算象前期工程费〞钱工程 ：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
应两两钱核算象负担前期工程费应定标准分配记入关房屋开发钱核算象前期工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
3．根底设施费核算
房屋开发程中发生供水供电供气排污排洪通讯绿化环卫设施道路等根底设施支出般应直接分配记入关房屋开发钱核算象根底设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
开发完成商品性土已转开发产品〞账户建造房屋时应负担根底设施费(类集中结转应包括负担前期工程费开发间接费)计关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品
4．建筑安装工程费核算
房屋开发程中发生建筑安装工程支出应根工程施工方式采核算方法采发包方法进行建筑安装工程施工房屋开发工程建筑安装工程支出应根企业承付已完工程价款确定直接记关房屋开发钱核算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程款
果开发企业建筑安装工程采招标方式发包工程招标发包工程完工结算工程价款时应项工程预算造价例计算标价实际建筑安装工程费
例8：某开发企业两幢商品房建筑安装工程进行招标标价2 160 000元两幢商品房预算造价：
101商品房 1 260 000元
102商品房 1 008 000元
合计 2 268 000元
工程完工结算工程价款时应方法计算幢商品房实际建筑安装工程费： ．
某项工程实际建筑安装工程款工程造价×该项工程预算造价项工程预算造价合计
101商品房2 160 000×1 260 0002 268 0001 200 000(元)
102商品房2 160 000×1 008 0002 268 000960 000(元)
采营方式进行建筑安装工程施工房屋开发工程发生项建筑安装工程支出般直接记关房屋开发钱算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：库存材料应付工资银行存款
果开发企业行施工型建筑安装工程设置工程施工〞施工间接费〞等科目核算集项建筑安装工程支出月末实际钱转入开发钱——房屋开发钱〞账户记入关房屋开发钱核算象建筑安工程费〞钱工程
企业房屋开发项设备附属房屋工程体项设备应出库交付安装时记关房屋开发钱核算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：库存设备
5．配套设施费核算
房屋开发钱应负担配套设施费指开发区偿转公配套设施支出具体核算时应根配套设施建设情况采费集核算方法
〔1〕配套设施房屋步开发发生公配套设施支出够分清直接计关钱核算象直接记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程费〞
果发生配套设施支出应两两钱核算象负担应先开发钱——配套设施开发钱〞账户先行聚集配套设施完工时定标准(关工程预算钱方案钱)分配记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——配套设施开发钱
(2)配套设施房屋非步开发先开发房屋建配套设施房屋已开发等出售出租配套设施尚未全部完成结算完工房屋开发钱时应负担配套设施费采取预提方法根配套设施预算钱(方案钱)采分配标准计算完工房屋应负担配套设施支出记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：预提费
预提数实际支出数差额配套设施完工时调整关房屋开发钱
6．开发间接费核算
企业部独立核算单位开发种开发产品发生项间接费应先通开发间接费〞账户进行核算月终定标准分配计入关开发产品钱应房屋开发钱负担开发间接费
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发间接费
记入关房屋开发钱核算象开发间接费〞钱工程
房屋开发钱核算举例
例9：某房产开发企业某年度发生关房屋开发支出(单位：元)：
101 102 152 182
商品房 商品房 商品房 商品房
支付征拆迁费 200000 160000
结转土征拆迁费 150000 150000
应付承包设计单位前期工程费 60000 60000 60000 60000
应付承包施工企业根底设施工程款180000 150000 140000 140000
应付承包施工企业建筑安装工程款1200000 960000 900000 900000
分配配套设施费(水塔) 160000 130000 120000 120000
预提配套设施费(幼托) 160000 144000 128000 128000
分配开发间接费 164000 132000 124000 124000
根述资料作出关房屋开发钱核算会计分录
〔1〕银行存款支付征拆迁费时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 360 000
贷：银行存款 360 000
〔2〕结转出租房周转房土应负担土开发钱
：开发钱——房屋开发钱 300 000
贷：开发钱——土开发钱 300 000
〔3〕付设计单位前期工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 240 000
贷：应付账款——应付工程款 240 000
〔4〕应付施工企业根底设施工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 610 000
贷：应付账款——应付工程款 610 000
〔5〕应付施工企业建筑安装工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 3 960 000
贷：应付账款——应付工程款 3 960 000
〔6〕分配应房屋开发钱负担水塔配套设施支出时
：开发钱——房屋开发钱 530 000
贷：开发钱生产钱——配套设施开发钱〔水塔〕530 000
〔7〕预提应房屋开发钱负担幼园设施支出时
：开发钱——房屋开发钱 560 000
贷：预提费——预提配套设施费——幼托 560 000
〔8〕分配应房屋开发钱负担开发问接费时
：开发钱——房屋开发钱 544 000
贷：开发间接费 544 000
时应项房屋开发支出分记关房屋开发钱明细分类账
房屋开发钱明细分类账
工程编号名称：101商品房 单位：元
明细科目方发生额
2003
年
月日
证
号
数
摘
方
金额
贷方
金额
方
余额
土征
拆迁补
偿费撒
租价
前期
工程费
根底
没施费
建筑
安装
工程费
配套
设施费
开发
问接费
支付征拆迁费
支付前期工程款
支付根底设施工程款
支付建筑安装工程款
分配水塔设施费
预提幼托设施费
分配开发间接费
200 000
60 000
180 000
l 200 000
160 000
160 000
164 000
200 000
260 000
440 000
l 640 000
1 800 000
1 960 000
2 124 000
200 000
60 000
180 000
l 200 000
160 000
160 000
164 000
四已完房屋开发钱结转
房产开发企业已完成开发程商品房代建房出租房周转房应竣工验收开发钱结转开发产品〞账户会计员应根房屋开发钱明细分类账记录完工房屋实际钱
：开发产品
贷：开发钱——房屋开发钱
开发产品〞账户应房屋类分设置商品房代建房出租房周转房等二级账户钱核算象进行明细分类核算假设例完工验收商品房出租房周转房开发钱结转开发产品〞账户方作会计分录：
：开发产品 7 104 000
贷：开发钱——房屋开发钱 7 104 000
七代建工程开发钱核算
〔〕代建工程含义钱核算容
1．代建工程含义
代建工程指开发企业接受委托单位委托代开发种工程包括土房屋市政工程等
2．代建工程钱核算容
现行会计制度规定：企业代委托单位开发土(建设场)种房屋发生项支出应分通开发钱——商品性土开发钱〞开发钱——房屋开发钱〞账户进行核算两账户分土房屋钱核算象钱工程集项支出进行代建工程工程开发钱明细分类核算土房屋外企业代委托单位开发工程市政工程等发生支出应通开发钱——代建工程开发钱〞账户进行核算开发企业开发钱——代建工程开发钱〞账户核算仅限企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程发生支出
代建工程开发钱核算钱设置项：
(1)土征拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)开发间接费
实际核算工作中应根代建工程支出容设置
〔二〕代建工程开发钱账务处理
开发企业发生项代建工程支出代建工程分配开发间接费
：开发钱——代建工程开发钱
贷：银行存款应付账款——应付工程款库存材料
应付工资开发间接费
时应钱核算象钱工程分类记代建工程开发钱明细分类账代建工程开发钱明细分类账格式根房屋开发钱明细分类账相
完成全部开发程验收代建工程应实际开发钱：开发产品
贷：开发钱——代建工程开发钱
代建工程移交委托代建单位办妥工程价款结算手续代建工程开发钱贷记开发产品〞科目记营钱〞科目
例10：西江市宏伟房产开发公司接受市政工程理部门委托代扩建某区旁边条道路扩建程中银行存款支付拆迁补偿费600 000元前期工程费320 000元应付根底设施工程款1 080 000元分配开发间接费160 000元
发生列项扩建工程开发支出分配开发间接费时
：开发钱——代建工程开发钱 2 160 000
贷：银行存款 920 000
应付账款——应付工程款 1 080 000
开发间接费 160 000
道路扩建工程完工验收结转已完成工程钱时
：开发产品——代建工程 2 160 000
贷：开发钱生产钱——代建工程开发钱 2 160 000
房产开发企业发包工程应付工程款核算
2007320 1711 中 印纠错
开发企业施工企业关发包工程款预付备料款工程款核算应应付账款——应付工程款〞预付账款——预付承包单位款〞两科目进行开发企业规定预付承包施工企业备料款工程款应记入预付账款——预付承包单位款〞科目方工程价款结算账单应付承包施工企业工程款应记入开发钱生产钱——房屋开发钱〞等科目方应付账款——应付工程款〞科目贷方扣应付工程款预付备料款预付工程款时应扣回预付备料款预付工程款记入预付账款——预付承包单位款〞科目贷方应付账款——应付工程款〞科目贷方仅记减扣回预付备料款预付工程款应付账款支付工程款时记入应付账款——应付工程款〞科目方银行存款〞等科目贷方
述某开发企业某项发包工程年度合总值600 000元合规定开工前应付预付备料款150 000元银行存款支付时应作分录入账：
：预付账款——预付承包单位款 150 000
贷：银行存款 150 000
9月份根施工企业月施工方案列工作量二分35 000元银行存款预付工程款时应作：
：预付账款——预付承包单位款 35 000
贷：银行存款 35 000
10月初根施工企业提出9月份工程价款结算账单中已完工程价值75 000元减应扣回预付备料款18 000元月中预付工程款35 000元尚应支付工程款22 000元〔75 000元18 000元35 000元〕应作：
：开发钱生产钱 75 000
贷：预付账款——预付承包单位款 53 000
应付账款——应付工程款 22 000
银行存款支付应付工程款时应作：
：应付账款——应付工程款 22 000
贷：银行存款 22 000
开发企业施工企业工程承包合中规定工程价款结算应根国家关工程价款结算方法结合关规定具体确定目前区采工程价款结算方法纳起三种
1月结算月实际完成分局部项工程进行结算建筑安装工程等具体性特点工程定分局部项工程构成分局部项工程定施工容质量标准统计量单位短期完成国家理工程造价制定工程预算定额区预算造价分局部项工程根底根验收合格月份已完分局部项工程工程数量预算单价等计算工程造价该月份应结算支付工程款果招标发包工程工程标价工程造价时应工程标价占工程预算造价百分进行调整计算具体做法区相目前般实行月中预付月终结算月中月施工方案列工作量半预付月末〔实际月初〕工程月实际完成工作量〔预算造价调整计算工程标价〕扣月中预付款进行结算
2分段结算单位工程形象进度划分阶段〔部位〕根底结构装饰竣工等完成阶段分段验收结算工程价款分段结算月预付工程款月中月施工方案工作量预付工程阶段完成验收分段工程预算造价调整计算工程标价扣预付款进行结算
3竣工次结算开发工程单项工程施工工期12月者工程承包合价值较实行工程价款月月中预支竣工次结算工程开工月月施工方案列工作量预付工程款工程竣工验收工程承包合价值扣预付工程款进行结算
采种结算方法施工期间结算工程价款般超承包工程合价值95结算双方5幅度协商确认尾款例工程承包合中订明尾款应专户存入银行俟工程竣工验收清算承包施工企业已开发企业出具履约保函保证留工程尾款
承包施工企业开工前储藏工程施工需建筑材料结构件发包开发企业根承包施工企业求签订工程承包合年度发包工程总值定例承包施工企业预付备料款期抵充工程价款形式陆续扣回
实际工作中预付备料款额度扣回方法区完全相材料储藏天数4月材料费重占工程造价75情况预付备料款额度应年工程价值25累计已完工程价值达年发包工程价值50时超发包工程价值50局部工程价款50抵作预付备料款扣回样工程完工扣回相发包工程价值25〔50×50〕全部预付备料款着生产资料开放施工需建筑材料结构件般均市场时采购没必预付备料款
预付账款指房产开发企业工程合预付工程承包单位款项包括预付工程款预付备料款购货合规定预付供货单位购货款预付账款属企业项债权资产核算预付账款房产开发企业设置预付账款〞账户进行核算设预付账款账户预付账款直接应付账款〞账户进行核算相关核算方法：
单独设置预付账款〞账户核算
果企业单独设置预付账款〞账户发生预付账款登记该账户方方结算款项时预付账款转入应付账款方预付账款账户期末方余额反映已预付尚未进行结算款项该账户应预付账款方单位设置明细账进行明细核算：预付账款——某单位
会计处理举例：
例1某房产开发企业发生述业务：
①某房产开发企业准备开发项准备出售房屋建筑工程合规定预付A承包施工企业房屋建筑工程款40万元备料款20万元分录：
：预付账款——A施工企业 600 000
贷：银行存款 600 000
②企业合规定拨付材料批承包单位抵作备料款材料作价8万元
：预付账款——A施工企业 80 000
贷：原材料 80 000
③该项房屋建筑工程完工A承包施工企业单位转工程价款结算账单〞应结算工程款96万元做分录：
：开发钱——房屋开发钱 960 000
贷：应付账款——A施工企业 960 000
时原预付账款转入应付账款减应付工程账款：
：应付账款——A施工企业 680 000
贷：预付账款——A施工企业 680 000
述账务处理预付账款——A施工企业〞明细账户已应付账款——A施工企业〞明细账户贷方96万元方预付账款账户转68万元结果贷方余额28万元该房产开发企业应A施工单位补付承包工程款
支付该项工承包程款时作分录：
：应付账款——A施工单位 280 000
贷：银行存款 280 000
该房产企业该项房屋工程前支付银行存款88万元拨付材料8万元计入房屋开发钱96万元
设预付账款〞账户会计处理
果设预付账款〞账户企业预付账款直接应付账款〞账户进行核算应付账款〞账户果出现方余额预付账款应作项债权资产资产负债表中列示
承例1①某房产开发企业合规定预付A承包施工企业房屋建筑工程款40万元备料款20万元根企业开出转账支票存根编制记账证：
：应付账款——A施工企业 600 000
贷：银行存款 600 000
②企业合规定拨付材料批承包单位抵作备料款材料作价8万元根材料出库单等原始证编制记账证：
：应付账款——A施工企业 80 000
贷：原材料 80 000
〔注意：述应付账款账户方登记68万元应作债权资产〕 学会计xuekuaiji
③该项房屋建筑工程完工A承包施工企业单位转工程价款结算账单〞应结算工程款96万元编制记账证：
：开发钱——房屋开发钱 960 000
贷：应付账款——A施工企业 960 000
述账务处理应付账款——A施工企业〞明细账户贷方登记96万元方登记68万元结果贷方余额28万元该房产开发企业应A施工单位补付承包工程款
述第种方法核算结果样
核算结果样建议企业般设预付账款户发生预付账款直接应付账款账户进行核算防止预付账款应付账款间互相转账
需说明：果发包工程工期较长事先没预付款项发包单位合理估计发包工程进度分期承包单位结算工程进度款时需通预付账款应付账款账户核算分工期结算工程进度款直接计入开发钱〞建工程〞账户
支付工程进度款时：
：开发钱——房屋开发
〔：建工程——某工程〕
贷：银行存款
商品住宅销售价格开发钱+利润+税金+商品住宅差价
1)开发钱土权费+住宅建造钱+住宅建造期间费
2)住宅建造钱前期工程费+建筑安装工程费设备费+附属工程费+开发间接费+工程开发直接费
3)住宅建造期间费理费+财务费+销售费
企业税
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开发产品钱工程构成
〔〕开发产品钱容
开发产品钱指房产开发企业房产开始营程中消耗象化项费核算开发产品钱首先弄清开发产品钱种类容
开发产品钱途分四类
1．土开发钱
土开发钱指房产开发企业开发土(建设场)发生项费支出
2．房屋开发钱
房屋开发钱指房产开发企业开发种房屋(包括商品房出租房周转房代建房等)发生项费支出
3．配套设施开发钱
配套设施开发钱指房产开发企业开发偿转配套设施偿转直接计开发钱公配套设施发生项费支出
4．代建工程开发钱
代建工程开发钱指房产开发企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程市政工程等发生项费支出
〔二〕开发产品钱工程
开发产品钱会计核算业务费划分六钱工程
1．土征补偿费
指开发房产征土发生项费包括征费安置费原建筑拆迁补偿费采批租方式取土批租价
2．前期工程费
指土房屋开发程中发生规划设计行性研究水文质勘察测绘场整等费
3．根底设施费
指土房屋开发程中发生供水供电供气排污通讯明绿化环卫设施道路等根底设施费
4．建筑安装工程费
指土房屋开发工程开发程中建筑安装工程施工图施工发生项建筑安装工程费设备费
包括建筑工程费(建筑特殊装修工程费)设备安装工程费(排水电气明电梯空调燃气道消防防雷弱电等设备安装)室装修工程费等
5．配套设施费 ．
指开发区发生计入土房屋开发钱偿转公配套设施费锅炉房水塔居委会派出幼托消防行车棚公厕等设施支出
6．开发间接费
指房产开发企业部独立核算单位开发现场开发房产发生项间接费包括现场理机构员工资福利费折旧费修理费办公费水电费劳动保护费周转房摊销等
二发包开发工程核算
〔〕发包工程容价款结算方式
1．发包工程工程容
房产开发企业根底设施建筑安装等工程施工采营方式采发包方式
发包根底设施建筑安装工程般采招标议标方式通工程公开招标邀请施工企业议标工程发包施工企业工程标价进行结算
开发企业根工程承包合条件规定承包工程施工企业签订工程承包合承包合发包开发企业承包施工企业完成承发包工程根批准设计文件中标标函容签订明确双方相互权利义务关系协议般应具备容：
(1)工程名称址
(2)工程范围容
(3)开竣工日期
(4)工程质量保修期保修条件
(5)工程造价
(6)工程价款支付结算交工验收方法
(7)设计文件技术资料提供日期
(8)材料设备供进场期限
(9)双方相互协作事项违约责等
开发企业应承包合副送开户银行作结算工程价款
2．发包工程价款结算方式
开发企业施工企业工程承包合中规定工程价款结算应根国家关工程价款结算方法结合关规定具体确定目前区采工程价款结算方式纳起三种：
(1)月结算月实际完成分局部项工程进行结算建筑安装工程等具体性特点工程定分局部项工程构成分局部项工程定施工容质量标准统计量单位短期完成国家理工程造价制定工程预算定额区预算造价分局部项工程根底根验收合格月份已完分局部项工程工程数量预算单价等计算工程造价月份应结算支付工程款果招标发包工程工程标价工程造价时应工程标价占工程预算造价百分进行调整计算具体做法区相目前般实行月中预付月终结算月中预付指月中月施工方案列工作量半预付月终结算月末(实际月初)工程月实际完成工作量(预算造价调整计算工程标价)扣月中预付款进行结算
(2)分段结算单位工程形象进度划分阶段(部位)根底结构装饰竣工等完成阶段分段验收结算工程价款分段结算月预付工程款月中月施工方案工作量预付工程完成验收分段工程预算造价调整计算工程标价扣预付款进行结算
(3)竣工次结算开发工程单项工程施工工期12月者工程承包合价值较实行工程价款月月中预支竣工次结算工程开工月月施工方案列工作量预付工程款工程竣工验收工程承包合价值扣预付工程款进行结算
采种结算方法施工期间结算工程价款般超承包工程合价值95％结算双方5％幅度协商确认尾款例工程承包合中订明尾款应专户存入银行俟工程竣工验收清算承包施工企业已开发企业出具履约保函保证留工程尾款
〔二〕发包开发工程核算
会计业务核算中开发企业施工企业关发包工程款预付备料款工程款核算应应付账款——应付工程款〞预付账款——预付承包单位款〞两账户进行
1开发企业规定预付承包施工企业备料款工程款
：预付账款——预付承包单位款
贷：银行存款
2工程价款结算账单应付承包施工企业工程款
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程款
扣应付工程款预付备料款预付工程款时应扣回预付备料款预工程款贷记预付账款——预付承包单位款〞应付账款——付工程款〞科目仅记减扣回预付备料款预付工程款
应付账款
：开发钱——房屋开发钱
贷：预付账款——预付承包单位款
贷：应付账款——应付工程款
3支付工程款时
：应付账款——应付工程款
贷：银行存款
例1：某开发企业青山厦发包工程年度合总值6000万元合规定开工前应付预付备料款1500万元银行存款支付时应作会计分录：
：预付账款——预付承包单位款 15 000 000
贷：银行存款 15 000 000
9月份根施工企业月施工方案列工作量二分350万元银行存款预付工程款时作会计分录：
：预付账款——预付承包单位款 3 500 000
贷：银行存款 3 500 000
10月初根施工企业提出9月份工程价款结算账单中已完工程价值750万元减应扣回预付备料款180万元月中预付工程款350万元尚应支付工程款220万元(750万180万350万)应作会计分录：
：开发钱生产钱 7 500 000
贷：预付账款——预付承包单位款 5 300 000
应付账款——应付工程款 2 200 000
银行存款支付应付工程款时应作会计分录：
：应付账款——应付工程款 2 200 000
贷：银行存款 2 200 000
三开发间接费核算
〔〕开发间接费构成
开发间接费指房产开发企业部独立核算单位开发现场组织理开发产品发生项费费属直接房产开发发生费确定某项开发产品应负担法直接记项开发产品钱简化核算手续先记入开发间接费〞账户然适分配标准分配记入项开发产品钱
开发间接费列支工程方面：
(1)工资指开发企业部独立核算单位现场理机构行政技术济效劳等员工资奖金津贴
(2)福利费指项员工资总额定例(目前14％)提取职工福利费
(3)折旧费指开发企业部独立核算单位属固定资产房屋设备仪器等提取折旧费
(4)修理费指开发企业部独立核算单位属固定资产房屋设备仪器等发生修理费
(5)办公费指开发企业部独立核算单位理部门办公文具纸张印刷邮电书报会议差旅交通烧水集体取暖煤等费
(6)水电费指开发企业部独立核算单位理部门耗电费
(7)劳动保护费指开发企业部独立核算单位员工劳动保护品购置摊销修理费供员工保健营养品防暑饮料洗涤肥皂等物品购置费补助费工员工洗澡饮水燃料等
(8)周转房摊销指确定某项开发工程安置拆迁居民周转房屋计提摊销费
(9)利息支出指开发企业开发房产资金发生直接计入某项开发钱利息支出相关手续费应前暂存银行发生利息收入开发产品完工款利息应作财务费计入期损益
(10)费指述项费外开发间接费
〔二〕开发间接费集分配
1．开发间接费集
开发间接费集开发间接费〞账户进行集
企业属部独立核算单位发生项开发间接费时：
：开发问接费
贷：应付工资应付福利费累计折旧递延资产
长期摊费银行存款周转房——周转房摊销
例2：某开发公司西湖厦施工现场月份发生济业务：
①月已发放工资16 000元结转开发间接费时
：开发间接费 16 000
贷：应付工资 16 000
②根发放工资总额计提员工福利费计提例14％
：开发间接费 2 240
贷：应付福利费 2 240
③月计提固定资产折旧费会计分录：
：开发间接费 20 000
贷：累计折旧 20 000
④摊销周转房费会计分录：
：开发间接费 21 000
贷：长期摊费 21 000
⑤购置办公品劳保品支票转账会计分录：
． ：开发间接费 16 460
贷：银行存款 16 460
⑥摊销固定资产修理费作会计分录：
：开发间接费 7 000
贷：摊费 7 000
开发间接费明细分类核算般属部独立核算单位设置开发间接费明细分类账〞发生开发间接费明细工程分栏登记
必须指出果开发企业设置现场理机构企业(公司部)定期定期派开发现场组织开发活动发生费周转房摊销外开发间接费记入企业理费
2．开发间接费分配
月终应开发间接费进行分配实际发生数计入关开发产品钱开发间接费分配方法企业根开发营特点行确定土开发房屋开发配套设施代建工程均应分配开发间接费简化核算手续防止重复分配应计入房屋等开发钱土偿转配套设施开发钱均分配开发间接费局部开发产品应负担开发间接费直接分配计入关房屋开发钱说企业部独立核算单位发生开发间接费仅关开发房屋商品性土偿转配套设施代建工程进行分配开发间接费分配标准月份项开发产品实际发生直接钱〔包括土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费配套设施费〕进行：
某项开发产品钱分配开发间接费月份该项开发产品实际发生直接钱×(月实际发生开发间接费÷应分配开发间接费开发产品实际发生直接钱总额)
例3：某房产开发企业某部独立核算单位2003年5月份发生开发间接费83 200元应分配开发间接费开发产品实际发生直接钱：
开发产品编号名称 直接钱
101商品房 100 000
102商品房 240 000
151出租房 150 000
181周转房 140 000
201配套设施——商店 160 000
301商品性土 250 000
合 计 1 040 000
根列公式开发产品算5月份应分配开发间接费：
101商品房：100 000×83 200÷1 040 000×100％
100 000×8％ 8 000(元)
102商品房： 240 000×8％19 200(元)
151出租房： 150 000×8％12 000(元)
181周转房： 140 000×8％11 200(元)
201配套设施： 160 000×8％12 800(元)
301商品性土： 250 000×8％20 000(元)
根面计算编制开发间接费分配表
开发间接费分配表
2003年5月 单位：元
开发工程编号名称
直接钱
分配开发间接费
101商品房
102商品房
151出租房
181周转房
201配套设施
301商品性土
100 000
240 000
150 000
140 000
160 000
250 000
8 000
19 200
12 000
11 200
12 800
20 000
合 计
1 040 000
83 200
根开发间接费分配表开发产品钱分配开发间接费记入开发产品钱核算象开发间接费〞钱工程记开发钱〞二级账户方开发间接费〞账户贷方作分录：
：开发钱——房屋开发钱 50 400
——配套设施开发钱 12 800
——商品性土开发钱 20 000
贷：开发间接费 83 200
四土开发钱核算
〔〕土开发支出划分集原
1土开发支出划分
房产开发企业开发土途分两种：种转出租开发商品性土(商品性建设场)种开发商品房出租房等房屋开发土前者企业终开发产品费支出单独构成土开发钱者企业中间开发产品费支出应计入商品房出租房等关房屋开发钱
2土开发支出集原
现行会计制度中设置开发钱——土开发钱〞账户核算容企业发生土开发支出完全口原仅限企业开发种商品性土发生支出企业开发商品房出租房等房屋开发土费分清负担象应直接计关房屋开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户进行核算果企业开发土分清负担象应两两钱核算象负担费先通开发钱——土开发钱〞账户进行集土开发完成投入时定标准(房屋占面积房屋建筑面积等)分配计关房屋开发钱
果企业开发商品房出租房土属企业开发商品性土局部应整块土作钱核算象开发钱——土开发钱〞账户中集发生全部开发支出计算总钱单位钱土开发完成时钱结转开发产品〞账户土时土应负担开发钱开发产品〞账户转入开发钱——房屋开发钱〞账户计入商品房出租房等房屋开发钱
〔二〕±开发钱核算象确实定钱工程设置
1．土开发钱核算象确实定
利土开发支出集利土开发钱结转需单独核算土开发钱开发工程原确定土开发钱核算象
(1)开发面积开发工期较短土独立开发工程作钱核算象
(2)开发面积较开发工期较长分区域开发土定区域作土开发钱核算象
钱核算象应开工前确定确定意改变更相互混淆
2．土开发钱工程设置
企业开发土设计求开发层次程度容相进行场清理整原建筑物障碍物撤土整场整外进行种线铺设面道路建设等具体土开发工程说开发支出容完全相企业根开发土具体情况会计制度规定钱工程设置土开发工程钱工程会计制度规定企业没发生支出容钱工程建筑安装工程费配套设施费必设置
根土开发支出般情况企业土开发钱核算设置钱工程：
(1)土征拆迁补偿费土批租费
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)开发间接费
中土征拆迁补偿费指城市建设总体规划进行土开发发生土征费耕占税劳动力安置费关物拆迁补偿费等拆迁旧建筑物回收残值应估计账减关钱开发土通批租方式取应列入批租价前期工程费指土开发工程前期工程发生费包括规划设计费工程行性研究费水文质堪察测绘费场整费等根底设施费指土开发程中发生种根底设施费包括道路供水供电供气排污排洪通讯等设施费开发间接费指应商品性土开发钱负担开发间接费土开发工程负担偿转配套设施费应设置配套设施费〞钱工程核算应计入土开发钱配套设施费
〔三〕土开发钱核算
企业土开发钱程中发生项支出直接计入房屋开发钱土开发支出开发钱——房屋开发钱〞账户核算外土开发支出均应通开发钱——土开发钱〞账户进行核算分清转出租土开发钱确定负担象土开发钱土开发钱应土开发工程类分设置商品性土开发钱〞土开发钱〞两二级账户钱核算象钱工程设置明细分类账
1发生土征拆迁补偿费前期工程费根底设施费等土开发支出直接记入土开发钱明细分类账
：开发钱——商品性土开发钱
开发钱——土开发钱
贷：银行存款
应付账款——应付工程款
2发生开发间接费应先开发间接费〞账户进行核算月份终定标准分配计入关开发钱核算象应商品性土开发钱负担开发间接费
：开发钱——商品性土开发钱〞
贷：开发间接费
例4：某房产开发企业月份发生关土开发支出：
30] 351
商品性土 土
支付征拆迁费 156 000元 144 000元
支付承包设计单位前期工程款 40 000元 36 000元
应付承包施工单位根底设施款 50 000元 36 000元
分配开发间接费 20 000元
合 计 266 000元 216 000元
〔1〕银行存款支付征拆迁费时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 156 000
开发钱——土开发钱 144 000
贷：银行存款 300 000
〔2〕银行存款支付设计单位前期工程款时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 40 000
开发钱——土开发钱 36 000
贷：银行存款 76 000
〔3〕应付施工企业根底设施工程款账时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 50 000
开发钱——土开发钱 36 000
贷：应付账款——应付工程款 86 000
〔4〕分配应记入商品性土开发钱开发间接费时作会计分录：
：开发钱——商品性土开发钱 20 000
贷：开发间接费 20 000
时应项土开发支出分记入商品性土开发钱土开发钱明细分类账现列示土开发钱明细分类账
土开发钱明细分类账
工程编号名称：30l商品性土 单位：元
2003
年
方
贷方
方
明细科目方发生额
月日
证
号
数
摘
金额
金额
余额
土征
拆迁
补偿费
前期
工程费
根底
设施费
开发
间接费
430
年累计
支付征拆迁费
支付前期工程费
支付根底设施工
程款
分配开发间接费
156 000
40 000
50 O00
20 000
1 738 000
1 894 000
1 934 00c
1 986 000
2 004 000
1 018 O0O
156 O00
220 000
40 000
330000
50 000
170 000
20 000
〔四〕已完土开发钱结转
已完土开发钱结转应根已完成开发土途采钱结转方法
1转出租开发商品性土开发完成验收应实际钱开发钱——商品性土开发钱账户贷方转入开发产品——土〞账户方
假设述开发企业商品性土开发完成验收加前月份开发支出2 004 000元作会计分录：
：开发产品——土 2 004 000
贷：开发钱——商品性土开发钱 2 004 000
2企业房屋开发土应开发完成土投入
时土开发实际钱结转计关房屋开发钱
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——土开发钱
结转计入房屋开发钱土开发支出采分项行结转法类集中结转法分项行结转法指土开发支出项费
钱工程分行转入关房屋开发钱应钱工程类集中结转法指土开发支出类合土征拆迁补偿费批租价〞根底设施费〞两费工程然转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费批租价〞根底设施费〞钱工程土征拆迁补偿费批租价关费均转入关房屋开发钱土征拆迁补偿费批租价〞工程土开发支出包括前期工程费根底设施费等合转入关房屋开发钱根底设施费〞工程结转土开发支出应开发钱——土开发钱〞账户贷方转入开发钱——房屋开发钱〞账户方
例5：假设述开发企业土开发完成加前月份开发支出1 080 000元计1 296 000元块土建造151出租房181周转房中151出租房3 000方米181周转房2 400方米单方土开发钱240元方米[1296000〔3000+2400〕]应结转151出租房开发钱土开发支出720 000元(240×3 000)结转181周转房开发钱土开发支出576 000元(240×2 400)总分类核算应作会计分录入账：
：开发钱——房屋开发钱——181工程 720 000
开发钱——房屋开发钱——151工程 576 000
贷：开发钱——土开发钱 1 296 000
3果土开发完成确定房屋配套设施等工程应先钱结转开发产品——土〞账户方土投入时开发产品——土〞账户贷方开发钱转入开发钱——房屋开发钱〞等账户方
：开发产品——土
贷：开发钱——土开发钱
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品——土
五配套设施开发钱核算
〔〕配套设施种类支出集原
1．配套设施种类
房产开发企业开发配套设施分两类：类开发区开发偿转公配套设施水塔锅炉房居委会派出消防幼托行车棚等类偿转城市规划中规定配套设施工程包括：
(1)开发区营业性公配套设施商店银行邮局等
(2)开发区非营业性配套设施中学文化店医院等
(3)开发工程外居民效劳排水供电供气增容增压交通道路等
类配套设施果没投资源偿转入第类中计房屋开发钱
2．配套设施支出集原
现行财务制度规定城市建设规划中型配套设施工程计入商品房钱配套设施国家方面投资
正确核算反映企业开发建设中种配套设施发生支出准确计算房屋开发钱种配套设施开发钱配套设施支出集原：
(1)分清直接计入某钱核算象第类配套设施支出直接计入关房屋等开发钱开发钱——房屋开发钱〞账户中集发生支出〔水塔锅炉房幼托派出等〕
(2)直接计入关房屋开发钱第类配套设施支出应先开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集开发完定标准分配计入关房屋等开发钱
(3)偿转第二类配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行集
〔二〕配套设施钱工程确实定设置
配套设施开发钱应设置六钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)配套设施费
(6)开发间接费
中配套设施费工程核算分配配套设施费设施投入运转需配套设施提供效劳理应分配效劳关设施开发钱
偿转直接计入钱核算象项公配套设施果工程规模较配套设施作钱核算象果工程规模工程建设点较开竣工时间相差施工单位施工考虑合作钱核算象工程完工算出开发总钱工程预算钱方案钱例算出配套设施开发钱定标准配套设施开发钱分配记关房屋等开发钱配套设施开发钱核算时般仅设置四钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
配套设施支出需房屋等开发钱负担简化核算手续配套设施分配配套设施支出身应负担开发间接费直接分配计关房屋开发钱配套设施核算时必设置配套设施费开发间接费两钱工程
〔三〕配套设施开发钱核算
企业发生项配套设施支出应开发钱——配套设施开发钱〞账户进行核算钱核算象钱工程进行明细分类核算
1已发生土征拆迁补偿费批租价前期工程费根底设施费建筑安装工程费等支出直接记入配套设施开发钱明细分类账相应钱工程
：开发钱——配套设施开发钱〞
贷：银行存款应付账款——应付工程款
2偿转配套设施分配配套设施支出应记配套设施开发钱明细分类账配套设施费〞工程
：开发钱——配套设施开发钱——××〔商店银行〕
贷：开发钱——配套设施开发钱——××〔水塔锅炉房〕
3偿转配套设施分配开发间接费应记入配套设施开发钱明细分类账开发间接费〞工程
：开发钱——配套设施开发钱
贷：开发间接
4配套设施房屋等开发产品步开发房屋等开发完成等出售出租配套设施尚未全部完成批准配套设施预算钱方案钱预提配套设施费记房屋开发钱明细分类账配套设施费〞工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：预提费
开发区开发时间较长需年开发企业开发进度安排时先建房屋建配套设施样房屋已建成配套设施尚未完成者商品房已销售幼托消防设施等尚未完工情况种房屋开发配套设施建设时间差已具备条件已出售房屋应负担配套设施费法配套设施实际开发钱进行结转分配未完成配套设施预算钱方案钱基数计算出已出售房屋应负担数额预提方式记出售房屋等开发钱开发产品预提配套设施费计算般公式进行计算：
某项开发产品预提配套设施费该项开发产品预算钱方案钱)×配套设施费预提率
配套设施费预提率[该配套设施预算钱(方案钱)÷应负担该配套设施费开发产品预算钱(方案钱)合计]×100
式中应负担配套设施费开发产品般应包括开发房屋偿转开发区开发配套设施
例6：某开发区幼托设施开发钱应101102商品房151出租房181周转房201配套设施商店负担幼园设施商品房等完工出售出租时尚未完工时结转完工商品房等钱应先幼园设施配套设施费预提计入商品房等开发钱假定项开发产品幼托设施预算钱：
101商品房 2 000 000元
102商品房 1 800 000元
151出租房 1 600 000元
181周转房 1 600 000元
201配套设施——商店 1 000 000元
251幼托设施 640 000元
：幼园设施配套设施费预提率
640000÷[2000000+1800000+1600000+1600000+1000000]×100
640 000÷8 000 000×100％8％
项开发产品预提幼托设施配套设施费：
101商品房 2 000 000×8％160 000(元)
102商品房 1 800 000×8％142 000(元)
151出租房 1 600 000×8％128 000(元)
181周转房 1 600 000×8％128 000(元)
201配套设施——商店 1 000 000×8％80 000(元)
预提率计算项开发产品配套设施费时实际支出差额应配套设施完工时预提数例调整增加减少关开发产品钱
现举例说明配套设施开发钱核算
例7：某房产开发企业根建设规划求开发负责建设间超级市场座水塔幼园述设施均发包施工企业施工中商店建成偿转商业部门水塔幼园开发支出规定计入关开发产品钱水塔商品房等步开发幼园商品房等步开发支出批准采预提方法述配套设施发生关支出〔单位：元〕：
201超市 251水塔 252幼园
支付征拆迁费 100 000 10 000 100 000
支付承包设计单位前期工程款 60 000 40 000 60 000
应付承包施工企业根底设施工程款 100 000 60 000 100 000
应付承包施工企业建筑安装工程款 400 000 490 000 380 000
分配水塔配套设施费 70 000
分配开发间接费 110 000
预提幼园配套设施费 80 000
合 计 920 000 600 000 640 000
1银行存款支付征拆迁费时作会计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 210 000
贷：银行存款 210 000
2银行存款支付设计单位前期工程款时作会计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 160 000
贷：银行存款 160 000
3应付施工企业根底设施工程款建筑安装工程款时作会
计分录：
：开发钱——配套设施开发钱 1 530 000
贷：应付账款——应付工程款 1 530 000
4分配应记入超市配套设施开发钱水塔设施支出时：
：开发钱——配套设施开发钱——超市 70 000
贷：开发钱——配套设施开发钱——水塔 70 000
5分配应记入商店配套设施开发钱开发间接费时：
：开发钱——配套设施开发钱——超市110 000
贷：开发间接费 110 000
6预提应超市配套设施开发钱负担幼园设施支出时：
：开发钱——配套设施开发钱——幼园 80 000
贷：预提费——预提配套设施费 80 000
时应项配套设施支出分记入配套设施开发钱明细分类账现列示超市配套设施开发钱明细分类账
配套设施开发钱明细分类账
工程编号名称：201超市商场 单位：元
2003
年
方
贷方
方
明细科目方发生额
月日
证
号
数
摘
金额
金额
余额
土征
拆迁
补偿费
前期
工程费
根底
设施费
建筑
安装
工程费
配套
设施费
开发
间接费
730
831
31
31
年累计
分配水塔设施费
分配开发间接费
预提幼园设施费
660 000
70 000
110 000
80 000
660 000
920 000
100 000
60 000
100 000
400 000
70 000
80 000
1l0 000
〔四〕已完配套设施开发钱结转
已完成全部开发工程验收配套设施应情况途结转开发钱
(1)偿转配套设施述超市商场设施应完工验收实际钱开发钱——配套设施开发成〞账户贷方转入开发产品——配套设施〞账户方作计分录：
：开发产品——配套设施〔超市〕 920 000
贷：开发钱——配套设施钱 920 000
配套设施偿转收入应作营收入处理
(2)规定应开发钱分配计商品房等开发产品钱公配套设施类设施水塔完工验收应发生实际开发钱定标准(关开发产品实际钱预钱方案钱)分配记入关房屋配套设施开发钱作会计分录：
：开发钱——房屋钱 530 000〔转〕
开发钱——配套设施钱 70 000〔偿转〕
贷：开发钱——配套设施钱 600 000〔分清象〕
(3)预提方式配套设施支出记入关开发产品钱公配套设施幼托设施应完工验收实际发生开发钱减预提配套设施费作会计分录：
：预提费——预提配套设施费 640 000
贷：开发钱——配套设施钱 640 000
预提配套设施费少实际开发钱提数少提数减关开发产品钱作追加分配关开发产品已完工办理竣工决算差额减追加分配尚未办理竣工决算开发产品钱
六房屋开发钱核算
〔〕房屋开发种类核算象
1．开发房屋种类
开发企业开发房屋途分类：
(1)销售开发商品房
(2)出租营开发出租房
(3)安置拆迁居民周转开发周转房
外开发企业受单位委托开发住宅等代建房房屋然途发生开发费性质途体相钱核算采相方法总括反映房屋开发发生支出分门类反映企业类房屋开发支出便计算开发钱会计设置开发钱——房屋开发钱〞账户外应开发房屋性质途分设置商品房出租房周转房代建房等三级账户钱核算象钱工程进行明细分类核算
2．开发房屋核算象确实定
房屋钱核算象应结合开发点途结构装修层高施工队伍等素加确定：
(1)般房屋开发工程独立编制设计概(预)算独立施工图预算列单项开发工程钱核算象
(2)开发点结构类型相群体开发工程开竣工时间相施工队伍施工合钱核算象开发完成算实际开发钱单项工程概(预)算数例计算幢房屋开发钱
(3)规模较工期较长房屋开发工程结合济责制需房屋开发工程位置划分钱核算象
3．开发房屋钱核算工程
开发企业房屋开发钱核算应设置钱工程：
(1)土征拆迁补偿费批租价
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)配套设施费
(6)开发间接费
中土征拆迁补偿费指房屋开发中征土发生土征费耕占税劳动力安置费关物拆迁补偿费批租价前期工程费指房屋开发前期发生规划设计工程行性研究水文质勘察测绘等支出根底设施费指房屋开发中项根底设施发生支出包括道路供水供电供气排污排洪明绿化环卫设施等支出建筑安装工程费列入房屋开发工程建筑安装工程施工图预算项费支出(包括设备费)配套设施费指规定应计入房屋开发钱偿转公配套设施锅炉房水塔居委会派出幼托消防行车棚公厕等支出开发间接费指应房屋开发钱负担开发间接费
〔二〕房屋开发钱核算
1．土征拆迁补偿费(批租价)核算
房屋开发程中发生土征拆迁补偿费批租价分清钱核算象应直接计入关房屋开发钱核算象土征拆迁补偿费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
房屋开发程中发生土征拆迁补偿费分清钱核算象应支出先通开发钱——土开发钱〞账户进行聚集土开发完成投入时定标准分配记关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——土开发钱
房屋开发占土属企业综合开发商品性土局部应发生土征拆迁补偿费先开发钱——商品性土开发钱〞账户进行聚集土开发完成投入时定标准分配计入关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——商品性土开发钱
开发完成商品性土已转入开发产品〞库存商品〞账户建造房屋时直应负担土征拆迁补偿费记入关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品
2．前期工程费核算
房屋开发程中发生规划设计行性研究水文质勘察 测绘场整等项前期工程支出分清钱核算象应直接记入关房屋开发钱核算象前期工程费〞钱工程 ：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
应两两钱核算象负担前期工程费应定标准分配记入关房屋开发钱核算象前期工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
3．根底设施费核算
房屋开发程中发生供水供电供气排污排洪通讯绿化环卫设施道路等根底设施支出般应直接分配记入关房屋开发钱核算象根底设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：银行存款
开发完成商品性土已转开发产品〞账户建造房屋时应负担根底设施费(类集中结转应包括负担前期工程费开发间接费)计关房屋开发钱核算象
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发产品
4．建筑安装工程费核算
房屋开发程中发生建筑安装工程支出应根工程施工方式采核算方法采发包方法进行建筑安装工程施工房屋开发工程建筑安装工程支出应根企业承付已完工程价款确定直接记关房屋开发钱核算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程款
果开发企业建筑安装工程采招标方式发包工程招标发包工程完工结算工程价款时应项工程预算造价例计算标价实际建筑安装工程费
例8：某开发企业两幢商品房建筑安装工程进行招标标价2 160 000元两幢商品房预算造价：
101商品房 1 260 000元
102商品房 1 008 000元
合计 2 268 000元
工程完工结算工程价款时应方法计算幢商品房实际建筑安装工程费： ．
某项工程实际建筑安装工程款工程造价×该项工程预算造价项工程预算造价合计
101商品房2 160 000×1 260 0002 268 0001 200 000(元)
102商品房2 160 000×1 008 0002 268 000960 000(元)
采营方式进行建筑安装工程施工房屋开发工程发生项建筑安装工程支出般直接记关房屋开发钱算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：库存材料应付工资银行存款
果开发企业行施工型建筑安装工程设置工程施工〞施工间接费〞等科目核算集项建筑安装工程支出月末实际钱转入开发钱——房屋开发钱〞账户记入关房屋开发钱核算象建筑安工程费〞钱工程
企业房屋开发项设备附属房屋工程体项设备应出库交付安装时记关房屋开发钱核算象建筑安装工程费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：库存设备
5．配套设施费核算
房屋开发钱应负担配套设施费指开发区偿转公配套设施支出具体核算时应根配套设施建设情况采费集核算方法
〔1〕配套设施房屋步开发发生公配套设施支出够分清直接计关钱核算象直接记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：应付账款——应付工程费〞
果发生配套设施支出应两两钱核算象负担应先开发钱——配套设施开发钱〞账户先行聚集配套设施完工时定标准(关工程预算钱方案钱)分配记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发钱——配套设施开发钱
(2)配套设施房屋非步开发先开发房屋建配套设施房屋已开发等出售出租配套设施尚未全部完成结算完工房屋开发钱时应负担配套设施费采取预提方法根配套设施预算钱(方案钱)采分配标准计算完工房屋应负担配套设施支出记入关房屋开发钱核算象配套设施费〞钱工程
：开发钱——房屋开发钱
贷：预提费
预提数实际支出数差额配套设施完工时调整关房屋开发钱
6．开发间接费核算
企业部独立核算单位开发种开发产品发生项间接费应先通开发间接费〞账户进行核算月终定标准分配计入关开发产品钱应房屋开发钱负担开发间接费
：开发钱——房屋开发钱
贷：开发间接费
记入关房屋开发钱核算象开发间接费〞钱工程
房屋开发钱核算举例
例9：某房产开发企业某年度发生关房屋开发支出(单位：元)：
101 102 152 182
商品房 商品房 商品房 商品房
支付征拆迁费 200000 160000
结转土征拆迁费 150000 150000
应付承包设计单位前期工程费 60000 60000 60000 60000
应付承包施工企业根底设施工程款180000 150000 140000 140000
应付承包施工企业建筑安装工程款1200000 960000 900000 900000
分配配套设施费(水塔) 160000 130000 120000 120000
预提配套设施费(幼托) 160000 144000 128000 128000
分配开发间接费 164000 132000 124000 124000
根述资料作出关房屋开发钱核算会计分录
〔1〕银行存款支付征拆迁费时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 360 000
贷：银行存款 360 000
〔2〕结转出租房周转房土应负担土开发钱
：开发钱——房屋开发钱 300 000
贷：开发钱——土开发钱 300 000
〔3〕付设计单位前期工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 240 000
贷：应付账款——应付工程款 240 000
〔4〕应付施工企业根底设施工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 610 000
贷：应付账款——应付工程款 610 000
〔5〕应付施工企业建筑安装工程款时应作会计分录：
：开发钱——房屋开发钱 3 960 000
贷：应付账款——应付工程款 3 960 000
〔6〕分配应房屋开发钱负担水塔配套设施支出时
：开发钱——房屋开发钱 530 000
贷：开发钱生产钱——配套设施开发钱〔水塔〕530 000
〔7〕预提应房屋开发钱负担幼园设施支出时
：开发钱——房屋开发钱 560 000
贷：预提费——预提配套设施费——幼托 560 000
〔8〕分配应房屋开发钱负担开发问接费时
：开发钱——房屋开发钱 544 000
贷：开发间接费 544 000
时应项房屋开发支出分记关房屋开发钱明细分类账
房屋开发钱明细分类账
工程编号名称：101商品房 单位：元
明细科目方发生额
2003
年
月日
证
号
数
摘
方
金额
贷方
金额
方
余额
土征
拆迁补
偿费撒
租价
前期
工程费
根底
没施费
建筑
安装
工程费
配套
设施费
开发
问接费
支付征拆迁费
支付前期工程款
支付根底设施工程款
支付建筑安装工程款
分配水塔设施费
预提幼托设施费
分配开发间接费
200 000
60 000
180 000
l 200 000
160 000
160 000
164 000
200 000
260 000
440 000
l 640 000
1 800 000
1 960 000
2 124 000
200 000
60 000
180 000
l 200 000
160 000
160 000
164 000
四已完房屋开发钱结转
房产开发企业已完成开发程商品房代建房出租房周转房应竣工验收开发钱结转开发产品〞账户会计员应根房屋开发钱明细分类账记录完工房屋实际钱
：开发产品
贷：开发钱——房屋开发钱
开发产品〞账户应房屋类分设置商品房代建房出租房周转房等二级账户钱核算象进行明细分类核算假设例完工验收商品房出租房周转房开发钱结转开发产品〞账户方作会计分录：
：开发产品 7 104 000
贷：开发钱——房屋开发钱 7 104 000
七代建工程开发钱核算
〔〕代建工程含义钱核算容
1．代建工程含义
代建工程指开发企业接受委托单位委托代开发种工程包括土房屋市政工程等
2．代建工程钱核算容
现行会计制度规定：企业代委托单位开发土(建设场)种房屋发生项支出应分通开发钱——商品性土开发钱〞开发钱——房屋开发钱〞账户进行核算两账户分土房屋钱核算象钱工程集项支出进行代建工程工程开发钱明细分类核算土房屋外企业代委托单位开发工程市政工程等发生支出应通开发钱——代建工程开发钱〞账户进行核算开发企业开发钱——代建工程开发钱〞账户核算仅限企业接受委托单位委托代开发土房屋外工程发生支出
代建工程开发钱核算钱设置项：
(1)土征拆迁补偿费
(2)前期工程费
(3)根底设施费
(4)建筑安装工程费
(5)开发间接费
实际核算工作中应根代建工程支出容设置
〔二〕代建工程开发钱账务处理
开发企业发生项代建工程支出代建工程分配开发间接费
：开发钱——代建工程开发钱
贷：银行存款应付账款——应付工程款库存材料
应付工资开发间接费
时应钱核算象钱工程分类记代建工程开发钱明细分类账代建工程开发钱明细分类账格式根房屋开发钱明细分类账相
完成全部开发程验收代建工程应实际开发钱：开发产品
贷：开发钱——代建工程开发钱
代建工程移交委托代建单位办妥工程价款结算手续代建工程开发钱贷记开发产品〞科目记营钱〞科目
例10：西江市宏伟房产开发公司接受市政工程理部门委托代扩建某区旁边条道路扩建程中银行存款支付拆迁补偿费600 000元前期工程费320 000元应付根底设施工程款1 080 000元分配开发间接费160 000元
发生列项扩建工程开发支出分配开发间接费时
：开发钱——代建工程开发钱 2 160 000
贷：银行存款 920 000
应付账款——应付工程款 1 080 000
开发间接费 160 000
道路扩建工程完工验收结转已完成工程钱时
：开发产品——代建工程 2 160 000
贷：开发钱生产钱——代建工程开发钱 2 160 000
房产开发企业发包工程应付工程款核算
2007320 1711 中 印纠错
开发企业施工企业关发包工程款预付备料款工程款核算应应付账款——应付工程款〞预付账款——预付承包单位款〞两科目进行开发企业规定预付承包施工企业备料款工程款应记入预付账款——预付承包单位款〞科目方工程价款结算账单应付承包施工企业工程款应记入开发钱生产钱——房屋开发钱〞等科目方应付账款——应付工程款〞科目贷方扣应付工程款预付备料款预付工程款时应扣回预付备料款预付工程款记入预付账款——预付承包单位款〞科目贷方应付账款——应付工程款〞科目贷方仅记减扣回预付备料款预付工程款应付账款支付工程款时记入应付账款——应付工程款〞科目方银行存款〞等科目贷方
述某开发企业某项发包工程年度合总值600 000元合规定开工前应付预付备料款150 000元银行存款支付时应作分录入账：
：预付账款——预付承包单位款 150 000
贷：银行存款 150 000
9月份根施工企业月施工方案列工作量二分35 000元银行存款预付工程款时应作：
：预付账款——预付承包单位款 35 000
贷：银行存款 35 000
10月初根施工企业提出9月份工程价款结算账单中已完工程价值75 000元减应扣回预付备料款18 000元月中预付工程款35 000元尚应支付工程款22 000元〔75 000元18 000元35 000元〕应作：
：开发钱生产钱 75 000
贷：预付账款——预付承包单位款 53 000
应付账款——应付工程款 22 000
银行存款支付应付工程款时应作：
：应付账款——应付工程款 22 000
贷：银行存款 22 000
开发企业施工企业工程承包合中规定工程价款结算应根国家关工程价款结算方法结合关规定具体确定目前区采工程价款结算方法纳起三种
1月结算月实际完成分局部项工程进行结算建筑安装工程等具体性特点工程定分局部项工程构成分局部项工程定施工容质量标准统计量单位短期完成国家理工程造价制定工程预算定额区预算造价分局部项工程根底根验收合格月份已完分局部项工程工程数量预算单价等计算工程造价该月份应结算支付工程款果招标发包工程工程标价工程造价时应工程标价占工程预算造价百分进行调整计算具体做法区相目前般实行月中预付月终结算月中月施工方案列工作量半预付月末〔实际月初〕工程月实际完成工作量〔预算造价调整计算工程标价〕扣月中预付款进行结算
2分段结算单位工程形象进度划分阶段〔部位〕根底结构装饰竣工等完成阶段分段验收结算工程价款分段结算月预付工程款月中月施工方案工作量预付工程阶段完成验收分段工程预算造价调整计算工程标价扣预付款进行结算
3竣工次结算开发工程单项工程施工工期12月者工程承包合价值较实行工程价款月月中预支竣工次结算工程开工月月施工方案列工作量预付工程款工程竣工验收工程承包合价值扣预付工程款进行结算
采种结算方法施工期间结算工程价款般超承包工程合价值95结算双方5幅度协商确认尾款例工程承包合中订明尾款应专户存入银行俟工程竣工验收清算承包施工企业已开发企业出具履约保函保证留工程尾款
承包施工企业开工前储藏工程施工需建筑材料结构件发包开发企业根承包施工企业求签订工程承包合年度发包工程总值定例承包施工企业预付备料款期抵充工程价款形式陆续扣回
实际工作中预付备料款额度扣回方法区完全相材料储藏天数4月材料费重占工程造价75情况预付备料款额度应年工程价值25累计已完工程价值达年发包工程价值50时超发包工程价值50局部工程价款50抵作预付备料款扣回样工程完工扣回相发包工程价值25〔50×50〕全部预付备料款着生产资料开放施工需建筑材料结构件般均市场时采购没必预付备料款
预付账款指房产开发企业工程合预付工程承包单位款项包括预付工程款预付备料款购货合规定预付供货单位购货款预付账款属企业项债权资产核算预付账款房产开发企业设置预付账款〞账户进行核算设预付账款账户预付账款直接应付账款〞账户进行核算相关核算方法：
单独设置预付账款〞账户核算
果企业单独设置预付账款〞账户发生预付账款登记该账户方方结算款项时预付账款转入应付账款方预付账款账户期末方余额反映已预付尚未进行结算款项该账户应预付账款方单位设置明细账进行明细核算：预付账款——某单位
会计处理举例：
例1某房产开发企业发生述业务：
①某房产开发企业准备开发项准备出售房屋建筑工程合规定预付A承包施工企业房屋建筑工程款40万元备料款20万元分录：
：预付账款——A施工企业 600 000
贷：银行存款 600 000
②企业合规定拨付材料批承包单位抵作备料款材料作价8万元
：预付账款——A施工企业 80 000
贷：原材料 80 000
③该项房屋建筑工程完工A承包施工企业单位转工程价款结算账单〞应结算工程款96万元做分录：
：开发钱——房屋开发钱 960 000
贷：应付账款——A施工企业 960 000
时原预付账款转入应付账款减应付工程账款：
：应付账款——A施工企业 680 000
贷：预付账款——A施工企业 680 000
述账务处理预付账款——A施工企业〞明细账户已应付账款——A施工企业〞明细账户贷方96万元方预付账款账户转68万元结果贷方余额28万元该房产开发企业应A施工单位补付承包工程款
支付该项工承包程款时作分录：
：应付账款——A施工单位 280 000
贷：银行存款 280 000
该房产企业该项房屋工程前支付银行存款88万元拨付材料8万元计入房屋开发钱96万元
设预付账款〞账户会计处理
果设预付账款〞账户企业预付账款直接应付账款〞账户进行核算应付账款〞账户果出现方余额预付账款应作项债权资产资产负债表中列示
承例1①某房产开发企业合规定预付A承包施工企业房屋建筑工程款40万元备料款20万元根企业开出转账支票存根编制记账证：
：应付账款——A施工企业 600 000
贷：银行存款 600 000
②企业合规定拨付材料批承包单位抵作备料款材料作价8万元根材料出库单等原始证编制记账证：
：应付账款——A施工企业 80 000
贷：原材料 80 000
〔注意：述应付账款账户方登记68万元应作债权资产〕 学会计xuekuaiji
③该项房屋建筑工程完工A承包施工企业单位转工程价款结算账单〞应结算工程款96万元编制记账证：
：开发钱——房屋开发钱 960 000
贷：应付账款——A施工企业 960 000
述账务处理应付账款——A施工企业〞明细账户贷方登记96万元方登记68万元结果贷方余额28万元该房产开发企业应A施工单位补付承包工程款
述第种方法核算结果样
核算结果样建议企业般设预付账款户发生预付账款直接应付账款账户进行核算防止预付账款应付账款间互相转账
需说明：果发包工程工期较长事先没预付款项发包单位合理估计发包工程进度分期承包单位结算工程进度款时需通预付账款应付账款账户核算分工期结算工程进度款直接计入开发钱〞建工程〞账户
支付工程进度款时：
：开发钱——房屋开发
〔：建工程——某工程〕
贷：银行存款
商品住宅销售价格开发钱+利润+税金+商品住宅差价
1)开发钱土权费+住宅建造钱+住宅建造期间费
2)住宅建造钱前期工程费+建筑安装工程费设备费+附属工程费+开发间接费+工程开发直接费
3)住宅建造期间费理费+财务费+销售费
企业税
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