目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）01号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
1．块坐落
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里金鸡西岸呈东西长条形长37287米宽144751765米东湖畔湖边块界址外园区政府修建湖滨道景观北面澜韵园墅区隔河相河道已修宽度45米西面隔河星港街河道尚未修建南面规划道路性质块基相空块土面积5241456方米湖滨道景观西面河道南面道路等政府实施工程块开发步政府答应会影响项目
2．环境规划
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
园区总体规划：苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
金鸡湖景观规划：金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准新进展情况湖滨道城市广场已投入余六景观2003年前全部开工兴建该项工程总投资11亿元施工期45年
环境：中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
配套设施：苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
块环境综述：
块位置极佳湖风景优美块北面澜韵园二期工程正开发45幢独立墅尚施工已基售完价格年前期工程方米4200元涨二期工程75008000元外开发区政府工作效率高出结：
该块投资环境
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出苏园（2002）01号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1．评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标(见表1)
2．决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫切程度企业着土存量减少迫切程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者获该块迫切程度等素确定
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
14600
994
11136
5990
7000
8310
0
方案二
14800
940
10587
5990
7000
8200
070
方案三
15000
895
10121
4940
6400
8200
070
方案四
15400
796
91252
4310
5990
7000
420
方案五
15800
668
81487
3910
4940
6400
740
方案六
16200
604
71393
2960
4310
5990
1360
方案七
16500
538
63792
2390
3910
4940
1360
方案八
16800
475
56919
2060
2960
4940
1690
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1．求产品定位
块规划求湖少半须低层墅墅价位较高市场？余建层中高层住宅市场较关键价位？
墅容积率土价格低情况拥较户群土价格昂贵情况项目套独立墅成会低200万元针境外国极少数客户墅独立墅联体墅等形式独立墅建三层套面积太两层联体墅建三层土成然较高境客户承受少国外客户定中联体墅理分析建联体墅独立墅更难销项目评价未考虑联体墅方案
层中高层住宅价位应该够段类住宅高
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表22015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
1．土规划途
土规划途：居住
拟建产品类型求：
1）独立墅半独立墅建筑层数超3层建筑檐口高度超12米
2）层住宅建筑层数低4层
3）中高层住宅建筑层数超14层
块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
2．套型分析
独立墅基面积576方米建筑面积350方米
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
3．拟建规模
拟建规模受块城市规划约束根规划求建筑容积率12 建筑密度超30建筑层数14层绿率40
拟定三产品方案：全部独立墅方案独立墅+层住宅方案独立墅+层住宅+中高层方案详见规划设计中方案较独立墅+层住宅+中高层方案推荐方案
初步规划确定产品规模：独立墅12250m2 35套层住宅29900m2230套中高层住宅（12层）19140m2 132套商业店面房500m2汽车库8000m2362车位
三销售价格
独立墅：邻块澜韵园二期工程尚未竣工45幢二层墅剩67套方米75008000元澜韵园土成相较低通拍卖获土成般会低8000元存量土完湖边墅价位应该会提高首期拍卖苏园（2001）01#块然尚未开盘传墅价格定位10000元左右认价位8000～10000元间项目评价基分析墅售价取8800元
关层住宅中高层住宅间价格较分析认方米土价格超1500元层住宅成超高层块土起拍价已超2000元层住宅成高高层高层年限层长物业理费稍高二者售价应该相报告改变高层价格高层惯做法二者定价相
块湖边风景优美拥套湖边住宅已成园区住户二次购房参加项目咨询专家致认应该段类产品售价高10～20基分析方米售价定4000元
干专家预测均值产品价格收入概率分布表：
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
独立
墅
售价
9109
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层
住宅
售价
3943
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
高层
住宅
售价
4070
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
销售额（万元）
30737
26964
27944
29415
30641
31866
33337
34808
销售额概率
0．07
0．11
0．20
0．21
0．18
0．14
0．08
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
四销售计划
独立墅开盘销售期预售20竣工前预售达70竣工年销售余30
层中高层开盘销售期预售40竣工前预售达90竣工年销售余10
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
块规划条件允许建层中高层住宅允许容积率首次拍卖苏园（2001）01#块高采墅+层+中高层方案容积率全部建墅05左右提高接12分析表明方米土土费承载力单纯建墅提高500元等价格获土开发商获济效益相方米墅价格盈亏衡点降低1000元左右
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）01块规划技术条件
该块居住块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
1．建筑退线
1）建筑退区界
建筑须退界5米中界少3米绿化带少2米间距缓带绿化带做停车场
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
2）低层住宅建筑退户基线
建筑正面：5米 侧面：2米 面：3米
停车房正面：0米 侧面：2米 面：0米
2．日间距
日间距系数低层住宅取14层住宅取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
中高层住宅需做日分析报告满足相关求
3．区建筑密度户基参数
1）区建筑密度超３０％独立式住宅户建筑密度超40
2）低层住宅户基参数
独立式住宅400方米
半独立式住宅300方米
排屋式住宅150方米（中间户）200方米（转角户）
3）户基面宽：
独立式住宅10米
半独立式住宅8米
排屋式住宅6米（中间户）8米（转角户）
４．场坪标高住宅建筑高度
1）干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
2）低层建筑超3层建筑檐口高度超12米
3)层中高层层数超14层
５．绿
绿率少40％
６．道路停车位
1）通车道路：路面６米路面两侧户基界少３米作绿化种植带
2）非通车道路：两侧设２米绿化种植带
3）停车位：户１汽车位
７．出入口
区出入口设块南部出入口宽度48米（单双）出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
８．围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
９．
1）规划设计防消防环保抗震等方面应符合国家规范关理部门意见
2）服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
3）低层墅外作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途
4）阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
5）单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
6）正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
二苏园（2002）01块界址点报表
01#块界址点报表
表4 块面积：30000方米 界址点数：12
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4426594
5952816
17650
J0451
002
4415406
5988385
37287
J0452
003
4401666
5983832
14475
J0453
004
4407939
5965697
19189
J0454
005
4408359
5964336
1424
J0455
006
4408686
5962950
1424
J0456
007
4408918
5961545
1424
J0457
008
4409056
5960128
1424
J0458
009
4409097
5958704
1425
J0459
010
4409058
5950812
7892
J0560
三套型
独立墅基面积576方米建筑面积350方米
层住宅户130方米中高层住宅户145方米
四规划方案
项目规划原：
1．拍卖文件规定设计条件
2．产品方案
拍卖文件规定墅低50根产品开发成销售难易程度产品优先考虑序层高层
3．车库架空层汽车车位
中心绿建汽车车位防结合
层住宅底层建行车摩托车库
高层高层住宅底层建行车摩托车库停车位
层住宅高层高层住宅底层作架空层面积低30
4．容积率
目前高层高层住宅户接受容积率决定济效益重素容积率接拍卖条件规定12规划设计优化方
全部建墅方面销售压力较墅层住宅组合容积率难接12墅+层+高层（北面河布置）满足求项目初步规划拟订三方案规划指标见表
规划方案指标表
表5
指标名称
单位
层数
方案
方案二
方案三
1方案特征
全部独立墅
独立墅+层
独立墅+层+中高层
2面积
M2
52415
52415
52415
3建筑面积
独立墅
M2
2层
24150
12600
12250
层住宅
M2
5层
39600
29900
中高层住宅
M2
12层
19140
4架空层面积
M2
2640
2640
5行车库面积
M2
5240
5172
6道路面积
M2
8000
9000
9000
7总户数
户
69
36+300
35+230+132
8商业配套面积
M2
250
500
500
9公建面积
M2
150
300
300
10汽车位面积
M2
7000
8000362
11绿化面积
M2
30000
33000
33000
12总建筑面积
M2
24550
53000
62090
13容积率
0．47
1．01
1．18
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
五方案较
方 案 较 表
表6
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
方案
方案二
方案三
1
开发项目总投资
万元
1935889
2383472
2621227
2
资金
万元
600000
600000
600000
3
长期款
万元
860000
875000
880000
4
营收入
万元
2132700
2952800
3278600
5
总成费
万元
1935885
2383472
2621233
中：土费
万元
1300000
1300000
1300000
6
营税金附加
万元
118366
163879
181966
7
土增值税
万元
000
99813
22967
8
利润总额
万元
78449
305638
452433
9
税
万元
25888
100859
149303
10
税利润
万元
52561
204779
303130
11
全部投资部收益率
517
1166
1465
12
资金部收益率
422
1722
2348
方案较表中方案济分析均设定土价格13000万元见容积率低全部建墅方案效益差应否定
墅+层+中高层满足规划条件满足消费者层住宅需（层热销）时提高容积率接规定限提高济效益推荐方案
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表2
土付款工程进度求
表7
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
3
4
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
土付款工程进度求
续表7
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
5
6
7
8
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
土付款工程进度求
续表7
日历时间
04年
7月
04年
8月
04年
9月
04年
10月
04年
11月
04年
12月
05年
1月
05年
2月
05年
3月
05年
4月
05年
5月
05年
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
9
10
11
12
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
土付款工程进度求
续表7
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
13
14
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
第五章 投资估算成估算
项目总投资成估算结果
拍卖文件规定起拍价12000万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点14600万元基方案土费14000万元16800万元测算方案（方案投资土费财务费）基方案项目总投资构成情况详见表8
项目总投资估算表
表8 单位：万元
序号
项 目 名 称
总 投 资
备 注
1
开发建设投资
2779572
11
土费
1460000
12
前期工程费
59364
研勘察设计费建安工程费5场整费35元m2
13
基础设施建设费
162030
14
建筑安装工程费
810830
141
独立墅
147000
单方造价1200元
142
层住宅
254150
单方造价850元
143
中高层住宅
229680
单方造价1200元
144
车库
176000
车库兼作防单方造价2200元
145
商业配套
4000
单方造价800元
15
公配套设施费
3200
规定面积计算
16
间接开发费
0
17
财务费
77819
贷款利率549
18
理费
18000
19
销售费
78420
110
开发期税费
31368
房修基金1
111
费
18541
112
预见费
60000
2
营资金
000
3
项目总投资
2779572
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
开发产品成估算表
表81 单位：万元
序号
项目
合计
独立
墅
层
住宅
中高层住宅
汽车
车位
商业
配套
1
数量
6979000
1225000
2990000
1914000
800000
50000
2
开发产品成
21
土费
1460000
727225
545419
181806
5550
22
前期工程费
59365
10764
18609
16812
12887
293
23
基础设施建设费
162029
29378
50792
45886
35174
799
24
建筑安装工程费
81083
147000
254150
229680
176000
4000
25
公配套设施费
3200
580
1003
906
695
016
26
间接开发费
27
财务费
77819
14110
24394
22038
16893
384
28
理费
1801
3264
5643
5098
3907
089
29
销售费
78421
14219
24583
22208
17024
387
210
开发期税费
31367
5687
98033
8883
6809
155
211
费
18541
3362
5812
5251
4025
091
212
预见费
60001
10879
18809
16992
13025
296
开发成合计
2779574
966468
959047
555560
286439
12060
3
单位成（元）
398277
788953
320752
290261
358049
241200
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期3年（12期）
1投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30第次第二次签定合季度付款第三次付款第二季度（期）完成详见表7土付款工程进度求第1期付款60第2期付40
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
财务费根期款余额计算实际发生额
2资金筹措计划
1）资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2）资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3）项目资金筹措计划
企业计划投入资金807500万元时银行开始提供贷款9000万元作投资预售收入1072073万元
详见表10投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表独立墅8800元 m2 层住宅4000元m2 中高层住宅4000元m2汽车车位3500元m2商业配套房3000元m2销售面积 独立墅12250 m2层住宅29900 m2中高层19140方米m2汽车车位8000 m2商业配套房500 m2销售额32786万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加181966万元
期销售详细情况见表11营业收入营业税金附加计算表
三济分析
1基分析
推荐方案基分析结果详见表9济评价指标汇总表部收益率994收益率控制接受高土价格14600万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14 款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
2单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
3素敏感性分析
表18素敏感性分析表
4概率分析
方案概率分析见表191～198概率分析表
概率分析指标汇总表17
概率分析指标汇总表
表20
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
14600
994
11136
5990
7000
8310
0
方案二
14800
940
10587
5990
7000
8200
070
方案三
15000
895
10121
4940
6400
8200
070
方案四
15400
796
91252
4310
5990
7000
420
方案五
15800
668
81487
3910
4940
6400
740
方案六
16200
604
71393
2960
4310
5990
1360
方案七
16500
538
63792
2390
3910
4940
1360
方案八
16800
475
56919
2060
2960
4940
1690
五评价结
综合述分析出认识：
1方案根基准收益率10测算土高限价14600万元期值11136达基准收益率累计概率599应该较理想企业土存量较选择方案
2企业确定基准收益率8方案四较合适土价格15400万元部收益率期值8基分析收益率接8部收益率8性599
3进点企业确定基准收益率6土价格16200万元取部收益率期值714基方案收益率604部收益率6性599造成损失概率1360值试
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目 录
第章 总
第二章 市场营销策划
第三章 项目初步规划方案优化
第四章 项目实施进度计划
第五章 投资估算
第六章 济评价
第章 总
项目名称
苏园（2002）01号块土权竞买行性研究报告
二报告编制单位
苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司
三块坐落位置环境
1．块坐落
块坐落苏州工业园区首期开发8方公里金鸡西岸呈东西长条形长37287米宽144751765米东湖畔湖边块界址外园区政府修建湖滨道景观北面澜韵园墅区隔河相河道已修宽度45米西面隔河星港街河道尚未修建南面规划道路性质块基相空块土面积5241456方米湖滨道景观西面河道南面道路等政府实施工程块开发步政府答应会影响项目
2．环境规划
苏州工业园区开发建设7年取令瞩目成绩园区房产开发取辉煌成园区房产仅发展快销售旺成安家落户
园区总体规划：苏州工业园区引进国外资金理验开发举世闻名开发区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
金鸡湖景观规划：金鸡湖位园区70方公里规划区中心带占74方公里根园区总体规划周边8方公里建成公绿现代化商住文化娱乐区1998年初园区委会委托国际著名跨国公司美国易道（EDAW）公司编制景观总体规划围绕金鸡湖规划湖滨道城市广场玲珑湾波心岛文化水廊金姬墩湖角水巷邻里等8特色景区金鸡湖总体规划已中国新加坡美国专家审定获中国国家发展计划委员会批准新进展情况湖滨道城市广场已投入余六景观2003年前全部开工兴建该项工程总投资11亿元施工期45年
环境：中新双方专家苏州工业园区开发伊始坚持国际化标准注重融合现代国际城市规划开发建设验新特点力邀国际知名师参编制设计具备世界流水科学规划体系时着先规划建设先指导方针积极实施高标准基础设施开发仅形成高科技产业发展相适应投资环境创造舒适怡高品质生活环境
配套设施：苏州工业园区鉴新加坡验住宅区商业服务社会服务设施集中邻里中心70方公里规划区规划19邻里中心园区住宅围绕集商业文化社区服务体邻里中心布置种社区服务设施设计新理念设施社区居民提供综合性全方位功服务时园区新建职业技术学院新加坡国际学校九年贯制星海学校新城花园学附属幼园新加花园幼园新馨花园幼园华新国际幼园等教育设施配套交通极改善生活环境工业园区社区服务设施设计新理念实施园区住宅开发建设成功重素
块环境综述：
块位置极佳湖风景优美块北面澜韵园二期工程正开发45幢独立墅尚施工已基售完价格年前期工程方米4200元涨二期工程75008000元外开发区政府工作效率高出结：
该块投资环境
四报告编制途
根苏园土拍（2002）第1号苏州工业园区国土权拍卖公告苏州市房产业协会苏州市新天工程造价咨询事务苏州铭星软件科技限公司充分发挥技术优势优势组织市场营销规划设计工程造价济评价等专业知名专家利苏州铭星软件科技限公司开发房产开发项目济评价软件深入研究拍卖文件现场调查基础通营销策划初步规划投资估算济分析方案分析证提出苏园（2002）01号块竞买高限价风险决策指标供参加拍卖房产企业提供贷款金融机构参考
五评价指标决策方法
1．评价指标
土拍卖项目行性研究目确定企业接受土高限价接受该限价获成功性需风险四指标反映：土高限价财务部收益率期值（加权均值）财务部收益率达基准收益率累计概率（成功性）财务部收益率低0累计概率（导致损失性）
土高限价定越高获土机会越企业获利力越差风险越反较低土高限价风险较获土机会越决策者仅需勇气更需智慧项目评价提供决策方案供投资者决策方案均列出土高限价财务部收益率期值财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率等四决策指标(见表1)
2．决策方法
决策步骤进行：
企业先确定目标收益率基准收益率企业获土迫切程度企业着土存量减少迫切程度加剧项目收益水求会降低企业现状样基准收益率
表1中选择部收益率期值≥基准收益率方案时方案符合条件需进步通财务部收益率达基准收益率累计概率财务部收益率低0累计概率作出决策
排风险方案财务部收益率低0累计概率时说明方案风险种方案应该排干方案财务部收益率低0累计概率时方案风险相应该根财务部收益率达基准收益率累计概率定夺
财务部收益率达基准收益率累计概率越成功性越获土机会越底合适决策者获该块迫切程度等素确定
土高限价风险决策指标
表1
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
14600
994
11136
5990
7000
8310
0
方案二
14800
940
10587
5990
7000
8200
070
方案三
15000
895
10121
4940
6400
8200
070
方案四
15400
796
91252
4310
5990
7000
420
方案五
15800
668
81487
3910
4940
6400
740
方案六
16200
604
71393
2960
4310
5990
1360
方案七
16500
538
63792
2390
3910
4940
1360
方案八
16800
475
56919
2060
2960
4940
1690
第二章 市场营销策划
市场需求预测
1．求产品定位
块规划求湖少半须低层墅墅价位较高市场？余建层中高层住宅市场较关键价位？
墅容积率土价格低情况拥较户群土价格昂贵情况项目套独立墅成会低200万元针境外国极少数客户墅独立墅联体墅等形式独立墅建三层套面积太两层联体墅建三层土成然较高境客户承受少国外客户定中联体墅理分析建联体墅独立墅更难销项目评价未考虑联体墅方案
层中高层住宅价位应该够段类住宅高
2目前市场行情
关资料购买园区住房员中园区公积金会员占436城区占433外占131区公积金会员购房数绝量逐年升1997年921998年6591999年9872000年17132001年18月1780累计5231园区现公积金会员30900潜力
3市场需求预测
根规划苏州工业园区金鸡湖中心总体规划70方公里规划口60万首期开发8方公里紧苏州古城建成工商业体包括金融业旅游业中心区第二期环绕秀美金鸡湖建成富水城特色居住区高新技术产业区第三期海势开阔建成技术密集制造业加工业基
60万口三口家计算20万户户均面积140方米需2800万方米预测园区住宅年需求量见表22015年累计达2769万方米苏州工业园区1994年开始开发2015年22年时间达60万口珠江三角洲发展已先例苏州目前速度发展预测完全实现甚提前
年开工面积50万方米左右园区政府预测年全年达80万方米左右开发量1997年2001年均增幅316销售量等开发量预计20022005年需求量14～20幅度增长
见存较潜需求量
价格涨幅1997年2000年均涨幅951997年2001年均涨幅132
需求量统计预测
表2 单位：万方米
年份
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
增幅
80
276
111
65
88
20
18
16
14
数量
1447
278
1044
2199
3622
6818
81
96
111
128
累计
1447
1725
2769
4968
859
1541
235
331
442
570
价格
1556
1694
1899
2045
2555
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
增幅
12
10
10
10
10
8
8
8
8
8
数量
143
157
173
190
209
226
244
264
285
308
累计
713
870
1043
1233
1442
1668
1912
2176
2461
2769
二产品策划
1．土规划途
土规划途：居住
拟建产品类型求：
1）独立墅半独立墅建筑层数超3层建筑檐口高度超12米
2）层住宅建筑层数低4层
3）中高层住宅建筑层数超14层
块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
2．套型分析
独立墅基面积576方米建筑面积350方米
层住宅户130方米左右中高层住宅户145方米左右
3．拟建规模
拟建规模受块城市规划约束根规划求建筑容积率12 建筑密度超30建筑层数14层绿率40
拟定三产品方案：全部独立墅方案独立墅+层住宅方案独立墅+层住宅+中高层方案详见规划设计中方案较独立墅+层住宅+中高层方案推荐方案
初步规划确定产品规模：独立墅12250m2 35套层住宅29900m2230套中高层住宅（12层）19140m2 132套商业店面房500m2汽车库8000m2362车位
三销售价格
独立墅：邻块澜韵园二期工程尚未竣工45幢二层墅剩67套方米75008000元澜韵园土成相较低通拍卖获土成般会低8000元存量土完湖边墅价位应该会提高首期拍卖苏园（2001）01#块然尚未开盘传墅价格定位10000元左右认价位8000～10000元间项目评价基分析墅售价取8800元
关层住宅中高层住宅间价格较分析认方米土价格超1500元层住宅成超高层块土起拍价已超2000元层住宅成高高层高层年限层长物业理费稍高二者售价应该相报告改变高层价格高层惯做法二者定价相
块湖边风景优美拥套湖边住宅已成园区住户二次购房参加项目咨询专家致认应该段类产品售价高10～20基分析方米售价定4000元
干专家预测均值产品价格收入概率分布表：
售价分析表
表3
产品
项目
加权
均
售价概率
独立
墅
售价
9109
8000
8400
8800
9000
9200
9600
10000
概率
0075
01
0175
015
0175
02
0125
层
住宅
售价
3943
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
0075
015
025
025
015
0075
005
高层
住宅
售价
4070
3500
3600
3800
4000
4200
4400
4600
概率
005
0075
015
025
025
015
0075
销售额（万元）
30737
26964
27944
29415
30641
31866
33337
34808
销售额概率
0．07
0．11
0．20
0．21
0．18
0．14
0．08
商业配套方米3000元计算汽车车位约77万元
四销售计划
独立墅开盘销售期预售20竣工前预售达70竣工年销售余30
层中高层开盘销售期预售40竣工前预售达90竣工年销售余10
五回款计划
签定协议预付定金1万元月签定合首付30
中高层造三楼付 20
封顶付 20
土建结束付 20
交房付 10
六竞争力分析策
刚刚实行土拍卖制度存土价格双轨制通土拍卖取土通协议取土两者存目前协议获土占数竞买土价格远远高协议土土拍卖房价提高带处协议取存量土获超额利润竞买土说房价提高带处全部土费拍卖前利润空间受挤压竞争力远远协议取存量土旦市场价格波动竞买获土受影响首土高限价确定应充分考虑产品售价风险
块规划条件允许建层中高层住宅允许容积率首次拍卖苏园（2001）01#块高采墅+层+中高层方案容积率全部建墅05左右提高接12分析表明方米土土费承载力单纯建墅提高500元等价格获土开发商获济效益相方米墅价格盈亏衡点降低1000元左右
第三章 项目初步规划方案优化
苏园（2002）01块规划技术条件
该块居住块面积524公顷容积率12湖少半须低层墅
1．建筑退线
1）建筑退区界
建筑须退界5米中界少3米绿化带少2米间距缓带绿化带做停车场
高层住宅退边界线8米
界外已建规划生活居住建筑须满足日间距退线求
2）低层住宅建筑退户基线
建筑正面：5米 侧面：2米 面：3米
停车房正面：0米 侧面：2米 面：0米
2．日间距
日间距系数低层住宅取14层住宅取12计算方法应满足苏州工业园区规划理技术规定求
中高层住宅需做日分析报告满足相关求
3．区建筑密度户基参数
1）区建筑密度超３０％独立式住宅户建筑密度超40
2）低层住宅户基参数
独立式住宅400方米
半独立式住宅300方米
排屋式住宅150方米（中间户）200方米（转角户）
3）户基面宽：
独立式住宅10米
半独立式住宅8米
排屋式住宅6米（中间户）8米（转角户）
４．场坪标高住宅建筑高度
1）干道场坪标高设计低312米场坪标高低282米（黄海高程）
2）低层建筑超3层建筑檐口高度超12米
3)层中高层层数超14层
５．绿
绿率少40％
６．道路停车位
1）通车道路：路面６米路面两侧户基界少３米作绿化种植带
2）非通车道路：两侧设２米绿化种植带
3）停车位：户１汽车位
７．出入口
区出入口设块南部出入口宽度48米（单双）出入口位置距城市道路交叉口出入口间间距５０米
８．围墙
围墙高度般超18米宜采金属栏杆漏空形式实心底座高度低03米围墙基础出红线中公道路围墙外边线退道路红线05米相邻单位围墙中心线界线致
９．
1）规划设计防消防环保抗震等方面应符合国家规范关理部门意见
2）服务区商业面积超总建筑面积1（具体功设置详见苏州工业园区完善住宅公益商业配套设施意见）
3）低层墅外作公活动空间架空层面积少应达建筑基面积３０％作停车等途
4）阁楼原应设台太阳热水器空调室外机等生活配套设施设计中应预先设计预留位置采取遮蔽措施影响城市美观
5）单体设计前先报干总面构思草图方案确定做深化设计
6）正式报批设计方案时应提供新建项目规划批准呈递申请清单求提供文件
二苏园（2002）01块界址点报表
01#块界址点报表
表4 块面积：30000方米 界址点数：12
序号
X坐标值（米）
Y坐标值（米）
边长（米）
界址点号
001
4426594
5952816
17650
J0451
002
4415406
5988385
37287
J0452
003
4401666
5983832
14475
J0453
004
4407939
5965697
19189
J0454
005
4408359
5964336
1424
J0455
006
4408686
5962950
1424
J0456
007
4408918
5961545
1424
J0457
008
4409056
5960128
1424
J0458
009
4409097
5958704
1425
J0459
010
4409058
5950812
7892
J0560
三套型
独立墅基面积576方米建筑面积350方米
层住宅户130方米中高层住宅户145方米
四规划方案
项目规划原：
1．拍卖文件规定设计条件
2．产品方案
拍卖文件规定墅低50根产品开发成销售难易程度产品优先考虑序层高层
3．车库架空层汽车车位
中心绿建汽车车位防结合
层住宅底层建行车摩托车库
高层高层住宅底层建行车摩托车库停车位
层住宅高层高层住宅底层作架空层面积低30
4．容积率
目前高层高层住宅户接受容积率决定济效益重素容积率接拍卖条件规定12规划设计优化方
全部建墅方面销售压力较墅层住宅组合容积率难接12墅+层+高层（北面河布置）满足求项目初步规划拟订三方案规划指标见表
规划方案指标表
表5
指标名称
单位
层数
方案
方案二
方案三
1方案特征
全部独立墅
独立墅+层
独立墅+层+中高层
2面积
M2
52415
52415
52415
3建筑面积
独立墅
M2
2层
24150
12600
12250
层住宅
M2
5层
39600
29900
中高层住宅
M2
12层
19140
4架空层面积
M2
2640
2640
5行车库面积
M2
5240
5172
6道路面积
M2
8000
9000
9000
7总户数
户
69
36+300
35+230+132
8商业配套面积
M2
250
500
500
9公建面积
M2
150
300
300
10汽车位面积
M2
7000
8000362
11绿化面积
M2
30000
33000
33000
12总建筑面积
M2
24550
53000
62090
13容积率
0．47
1．01
1．18
备注
架空层汽车车位未计算建筑面积
五方案较
方 案 较 表
表6
序号
指 标 名 称
单 位
数 量
方案
方案二
方案三
1
开发项目总投资
万元
1935889
2383472
2621227
2
资金
万元
600000
600000
600000
3
长期款
万元
860000
875000
880000
4
营收入
万元
2132700
2952800
3278600
5
总成费
万元
1935885
2383472
2621233
中：土费
万元
1300000
1300000
1300000
6
营税金附加
万元
118366
163879
181966
7
土增值税
万元
000
99813
22967
8
利润总额
万元
78449
305638
452433
9
税
万元
25888
100859
149303
10
税利润
万元
52561
204779
303130
11
全部投资部收益率
517
1166
1465
12
资金部收益率
422
1722
2348
方案较表中方案济分析均设定土价格13000万元见容积率低全部建墅方案效益差应否定
墅+层+中高层满足规划条件满足消费者层住宅需（层热销）时提高容积率接规定限提高济效益推荐方案
第四章 项目实施进度计划
根土拍卖条件合求开竣工日期：20033～20041222月迟超20036～20051231月受竣工日期受限制必须规定时间次性完成开发存分期滚动开发条件合规定土付款工程进度求详见表2
土付款工程进度求
表7
日历时间
02年
7月
02年
8月
02年
9月
02年
10月
02年
11月
02年
12月
03年
1月
03年
2月
03年
3月
03年
4月
03年
5月
03年
6月
项目计划时间
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
项目评价分期
1
2
3
4
土第次
√
土第二次
√
土第三次
√
求开竣工日期
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
完成50工程量时间
土付款工程进度求
续表7
日历时间
03年
7月
03年
8月
03年
9月
03年
10月
03年
11月
03年
12月
04年
1月
04年
2月
04年
3月
04年
4月
04年
5月
04年
6月
项目计划时间
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
项目评价分期
5
6
7
8
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
√
土付款工程进度求
续表7
日历时间
04年
7月
04年
8月
04年
9月
04年
10月
04年
11月
04年
12月
05年
1月
05年
2月
05年
3月
05年
4月
05年
5月
05年
6月
项目计划时间
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
项目评价分期
9
10
11
12
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
—
—
—
—
—
—
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
土付款工程进度求
续表7
日历时间
05年
7月
05年
8月
05年
9月
05年
10月
05年
11月
05年
12月
项目计划时间
37
38
39
40
41
42
项目评价分期
13
14
土第次
土第二次
土第三次
求开竣工日期
限期开竣工日期
—
—
—
—
—
—
完成50工程量时间
第五章 投资估算成估算
项目总投资成估算结果
拍卖文件规定起拍价12000万元设定基准收益率1010部收益率推算土价格界点14600万元基方案土费14000万元16800万元测算方案（方案投资土费财务费）基方案项目总投资构成情况详见表8
项目总投资估算表
表8 单位：万元
序号
项 目 名 称
总 投 资
备 注
1
开发建设投资
2779572
11
土费
1460000
12
前期工程费
59364
研勘察设计费建安工程费5场整费35元m2
13
基础设施建设费
162030
14
建筑安装工程费
810830
141
独立墅
147000
单方造价1200元
142
层住宅
254150
单方造价850元
143
中高层住宅
229680
单方造价1200元
144
车库
176000
车库兼作防单方造价2200元
145
商业配套
4000
单方造价800元
15
公配套设施费
3200
规定面积计算
16
间接开发费
0
17
财务费
77819
贷款利率549
18
理费
18000
19
销售费
78420
110
开发期税费
31368
房修基金1
111
费
18541
112
预见费
60000
2
营资金
000
3
项目总投资
2779572
二开发成估算
开发产品竣工项目投资转开发产品成种开发产品单项工程费直接结转土费种住宅产品商业配套产品占土面积分摊费根种开发产品建筑安装工程费分摊种产品分摊费单位产品开发成详见表8
开发产品成估算表
表81 单位：万元
序号
项目
合计
独立
墅
层
住宅
中高层住宅
汽车
车位
商业
配套
1
数量
6979000
1225000
2990000
1914000
800000
50000
2
开发产品成
21
土费
1460000
727225
545419
181806
5550
22
前期工程费
59365
10764
18609
16812
12887
293
23
基础设施建设费
162029
29378
50792
45886
35174
799
24
建筑安装工程费
81083
147000
254150
229680
176000
4000
25
公配套设施费
3200
580
1003
906
695
016
26
间接开发费
27
财务费
77819
14110
24394
22038
16893
384
28
理费
1801
3264
5643
5098
3907
089
29
销售费
78421
14219
24583
22208
17024
387
210
开发期税费
31367
5687
98033
8883
6809
155
211
费
18541
3362
5812
5251
4025
091
212
预见费
60001
10879
18809
16992
13025
296
开发成合计
2779574
966468
959047
555560
286439
12060
3
单位成（元）
398277
788953
320752
290261
358049
241200
第六章 济评价
投资计划资金筹措
项目计算期季单位计算起始年份第笔土费付款开始开发产品笔收入帐止计算期3年（12期）
1投资计划
根拍卖文件中苏州工业园区国土权出合规定土费签定合日起7日次付清分三次付清次低30第次第二次签定合季度付款第三次付款第二季度（期）完成详见表7土付款工程进度求第1期付款60第2期付40
建筑安装工程费建设期均匀款理费销售费费工程业务开展期间均匀
财务费根期款余额计算实际发生额
2资金筹措计划
1）资金结构
资金筹措计划项目融资抵押贷款般求银行贷款超项目总投资70土出金70余资金预售收入解决
2）资金序
般第期应该资金资金数额达贷款条件（投入资金般低土价值项目总投资30）产品预售前银行贷款产品开始预售应量预售收入足部分贷款
3）项目资金筹措计划
企业计划投入资金807500万元时银行开始提供贷款9000万元作投资预售收入1072073万元
详见表10投资计划资金筹措表
二销售收入销售税金附加计算
产品定价销售计划回款计划等详见营销策划章节基售价价格变化详见表3售价分析表独立墅8800元 m2 层住宅4000元m2 中高层住宅4000元m2汽车车位3500元m2商业配套房3000元m2销售面积 独立墅12250 m2层住宅29900 m2中高层19140方米m2汽车车位8000 m2商业配套房500 m2销售额32786万元
营业税税率5城市建设维护税税率7教育费附加4营业税金附加181966万元
期销售详细情况见表11营业收入营业税金附加计算表
三济分析
1基分析
推荐方案基分析结果详见表9济评价指标汇总表部收益率994收益率控制接受高土价格14600万元
报表：
表12资金源运表
表13损益表
表14 款付息计算表
表15全部投资现金流量表
表16资金现金流量表
2单素敏感性分析
表17单素敏感性分析表
3素敏感性分析
表18素敏感性分析表
4概率分析
方案概率分析见表191～198概率分析表
概率分析指标汇总表17
概率分析指标汇总表
表20
方案
土高限价（万元）
基分析部收益率（）
部收率期值（）
部收益率≥10累计概率（）
部收益率≥8累计概率（）
部收益率≥6累计概率（）
部收益率1概率（）
方案
14600
994
11136
5990
7000
8310
0
方案二
14800
940
10587
5990
7000
8200
070
方案三
15000
895
10121
4940
6400
8200
070
方案四
15400
796
91252
4310
5990
7000
420
方案五
15800
668
81487
3910
4940
6400
740
方案六
16200
604
71393
2960
4310
5990
1360
方案七
16500
538
63792
2390
3910
4940
1360
方案八
16800
475
56919
2060
2960
4940
1690
五评价结
综合述分析出认识：
1方案根基准收益率10测算土高限价14600万元期值11136达基准收益率累计概率599应该较理想企业土存量较选择方案
2企业确定基准收益率8方案四较合适土价格15400万元部收益率期值8基分析收益率接8部收益率8性599
3进点企业确定基准收益率6土价格16200万元取部收益率期值714基方案收益率604部收益率6性599造成损失概率1360值试
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