前言
乐山市非常丰富然资源文化资源举世闻名乐山佛坐落岷江青衣江渡河三江汇合处改革开放乐山方面取成绩作国民济支柱产业房产业迅速发展特成乐高速公路贯通缩短成乐山市距离时乐山房产开发提供新历史机遇2004年乐山市房产火爆年全年房产开发投资71224万元增长18％施工面积98．24万方米增长2．8全年商品房竣工面积208万方米：商品房销售4758万方米销售面积超竣工面积表明房产市场呈供求短缺势进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达22700万元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
时必须冷静佛外乐山市缺乏留住理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成中国范围乐山城市知名度非常低少外省认乐山县城乐山市城市定位发展目标极相称究竟原通笔者调查原中重房产业角度乐山房产业市场化程度高市场规范乐山房产企业规模短视现象严重乐山现代化房产业体系没建立乐山市市区旅游休闲产未形成功完善布局合理结构尤涵盖乐山市工程中心城区房产产品服务层次尚资源魅力相匹配等等
分析笔者认唯确立科学制宜房产发展战略市场需求导利较优势创建乐山特色房产 产品形成优势建立现代化房产业体系创造利乐山市房产业发展环境乐山房产业出路文拟理学角度出发运产业发展理观点采量乐山实际案例乐山市房产业发展问题作初步探讨提出相应策
摘
四川乐山古称嘉州古蜀国时期开明治筑城北周座具三千年历史国家历史文化名城中心城区位岷江渡河青衣江交汇处山环水绕享誉世界乐山佛端坐凌云山绝壁中云雾缭绕峨眉仙山遥遥相
样座美丽城市里作乐山城市建设支柱产业房产业年取发展时应乐山市区房产未形成功完善布局合理结构房产产品服务层次区位优势资源条件相匹配定程度说乐山房产业发展已滞城市建设需
2003年四川省政府乐山市政府提出造中国第山宏伟计划房产业发展带难机遇面样局面作支柱产业房产业发展应立足新高度思索充分发挥房产优势体现城市形象营城市理念更结合
文正研究范围容
篇分析房产业重性入手通乐山房产业现状问题分析阐述乐山房产业发展营城市必然求助 精雕细刻山水城市计划实现助促进济发展民居住环境改善时根乐山房产发展情况分析存种种问题：乐山房产规模产品特色突出企业融资渠道单房产市场规范等等
篇根篇乐山房产业发展问题分析重点策进行阐述宏观理清思路创造利房产业发展环境继续深化机制改革实施持续发展战略积极开拓房产开发融资渠道微观市场需求导配合城市建设需增强创新意识开发出特色房产产品企业需苦练功构建核心竞争力
文作者结合调查实践参考相关资料基础写成水限妥处难免忘位行老师批评指正
关键词：乐山市 房产业 发展策
篇：乐山房产业现状问题分析
第章 乐山房产业发展重性
第节 符合乐山城市建设需
乐山市营城市指导思想：建设国际旅游城市四川济强市优美城市总体求改善城市环境增强城市功提高城市竞争力目标科学规划龙头营城市资产支点高起点规划高标准建设高效理高水营进步增强市场意识效益意识综合统筹城市资源实现城市发展投入产出良性循环持续发展目标：力争2005年城市综合竞争力进步增强城市基础设施居环境明显改善城市居民科学文化素质现代市民意识显著增强全市城镇化水提高32％
思想知道乐山房产城市建设中作体现：
城市形象提升程中房产发展发挥着物质载体作时房产发展城市形象具体塑造提升起巨反作
乐山市城市佛设水兴山水城林佛相互交融互相辉映具满城水色半城山独特城市空间形态年该市着力独特城市性保护传承保护世界文化遗产营城市整体价值提升综合竞争力目标护貌显颜保韵铸魂思路实施城市整体规划初步形成川西文化特征鲜明城市总体风貌城市生活品质显著改善城市济长足发展城市综合竞争力飞速提升时该市积极造水文化佛教文化生态文化品牌创造佳居环境2004年评国家园林城市
二原先乐山市单中心发展城市格局容易导致中心区域环境断恶化利城市生态环境改善房产业力发展必推动旧城改造新城开发效改善城市口分布现状缓解旧城区矛盾利城市生态环境质量提高
乐山市建市二十年全面贯彻统规划合理布局综合开发配套建设方针努力乐山市建设成风景优美济繁荣文明开放现代化城市年努力调整补充完善城市总体规划重点实施新城区建设特城市中心规划约6方公里城市绿心显示出城市建设具匠心初步搭起现代旅游城市框架城市基础设施公设施建设旧城改造新区开发风景区建设城市理等工作均取定成绩城市面貌发生较变化城区面积1983年68千方米扩2156千方米均居住面积1983年4．69方米增871方米
三通房产业发展拓展融资渠道引入民间资金加强城市基础设施建设
乐山市城市建设坚持建设具佳居佳创业环境生态旅游城市目标切实加强城市形象生态环境市政基础设施建设城乡建设步伐加快城市品味提高通土出BOT等方式集中财力投入城市基础设施建设2004年完成基础设施投资68245万元较期增长181％中：交通电力通讯业完成投资21962万元水电气供应城市公基础设施完成投资3789万元
第二节 符合精雕细刻山水城市发展理念
天山水观蜀蜀胜曰嘉州四川乐山古称嘉州古蜀国时期开明治筑城北周座具三千年历史国家历史文化名城中心城区位岷江渡河青衣江交汇处山环水绕享誉世界乐山佛端坐凌云山绝壁云雾缭绕峨眉仙山遥遥相力然神奇造化乐山古视祥瑞享鱼米三江金天府峨山沫水秀嘉州美誉联合国城市理专家乐山美丽然山水折服发出森林城市中城市山水中衷赞叹1996年峨眉山——乐山佛联合国教科文组织列入世界文化然遗产名录更乐山蜚声海外成世旅游胜
乐山
沉湎辉煌历史断创造更加美未改革开放乐山开放姿态客热情先日美国澳利亚等50国家区建立友交济协作关系批国际财团企业相继乐山投资成功年引进外资出口创汇均位四川省前列摩托罗拉公司中国第合资企业——菲尼克斯建设里乐山正成中国西部投资热土
城市建立发展标志着类文明进程新世纪新目标召唤2003年省委省政府做出峨眉山建设中国第山重战略决策乐山发展新求实践三代表新举措区域旅游济新整合乐山发展新机遇建设中国第山乐山建成美丽城市雄图略岂止山城时宜包括整乐山应更宏伟目标奋进
乐山建成国际旅游城市居环境典范城市乐山市政府提出精雕细刻山水城市城市建设理念仅包含善美梦境更求城市建设中融入文关怀体现更山水园林特色求求佳断追求城市性塑造风格独特城市品牌创造然谐
努力实现宏伟战略目标作支柱产业房产业发展必须紧紧围绕着目标进行说房产业实现目标具举足轻重作
峨眉山乐山佛世界然文化遗产具世界级影响力目前乐山市区旅游休闲产未形成功完善布局合理结构尤涵盖乐山市工程中心城区房产产品服务层次尚资源魅力相匹配乐山市景区保护性制约条件极严格乐山市房产业发展挖掘乐山市文化外延扩充旅游服务功提升社会济价值具重意义
外四川省政府日前提出中国第山计划乐山城市建设进入新历史性阶段中国第山建设包括容旅游文化等等中重方面城市建设乐山座三面环水城市然风光城市山水中山水城市中乐山座历史文化名城精英荟萃珍品遍布构筑现代市特色摆家面前重课题 房产开发方面努力方面结合非常完美充分展现乐山风采具极强现实意义乐山旧城留历代建筑现存汇江门丽正门铁牛门城门遗址贯穿中古城垣山傍水雄浑古拙更加体现乐山三江索回急流郡宛中央奇伟江城特色旧城区老宵顶叮咚井等众文物古迹久负盛名乐山房产规划方面满足济发展需妥善处理现存文物古迹充分展示乐山深厚文化底蕴山水风光提高城市品位增强中心城区凝聚气乐山市房产业发展策思考具重理价值实践意义
第三节 满足民日益增长居住环境需
2002年乐山市获联合国第城市合作项目乐山市佳居环境优势进步显现加城市化进程推进住房制度改革深化生活水提高等房产业带广阔发展空间进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达227亿元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
时房产业生活水提高居住环境改变发挥着直接作十年建设拓宽改造新发街农民路实施桥西街箱箱街凤凰路滨江街等重段旧城改造：建成时代广场东方花园客运中心等批较高档次商业服务设施完成体育馆工程建设：整治滨河路：加快乐山广场城市绿化等市政重点工程建设步伐提高城市档次房产发展促进城市建设时老百姓带切身处
第四节 乐山济发展需
房产业已成国民济支柱产业
1998年2003年全国房产投资额增长率分12611195253219房产投资增长速度远高GDP增长速度拉动国民济增长发挥重作2003年全国完成房产开发投资2002年期增长334高固定资产投资增幅104百分点占期固定资产投资重253出房产投资然保持强劲增长势头时房产业快速增长带动钢铁建材交通等批行业发展表现出显著关联效应高增长产业群特征国务院关促进房产持续健康发展通知中明确指出：房产业关联度高带动力强已成国民济支柱产业统计1998年综合考虑直接间接拉动作房产年拉动GDP增长15百分点
全国样趋势乐山市住宅体房产业开发投资业持续增长已基实现数量扩张型数量质量重提高型转变粗放型规模集约型转化变革持续力房产消费需求支持房产投资拉动GDP增长作日渐突出房产投资占全社会投资重1998年开始逐年升2004年达27商品房销售额占全社会消费品零售额逐年升2002年突破20达21房产业国生产总值占全市国生产总值例1995年2升2002年31面数出房产投资消费已成乐山市国民济增长重素
二 房产业旅游产业发展相互促进
然乐山世界著名旅游胜峨眉山外乐山市(包括佛景区)数认旅游境佛外乐山市缺乏留住理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成旅游境市场位势必会制约旅游产业发展原包括：
1旅游城市旅游环境建设滞
乐山市作优秀旅游城市形象突出城市建设景区开发协调城市性鲜明城市营力度够西部中心城市成未做机融合旅游环境氛围营造够作旅游目旅游服务接支撑中心综合功完善市旅游配套设施足娱乐购物活动单调缺少方娱乐特色民俗娱乐活动专营旅游商品土特产购物街区旅游宏观协调理体制完善统筹开发力度够景区理体制改革深化投资元化格局未全面形成
2旅游产品开发建设脱节
成热旅游产品开发建设成熟旅游景区配套完善基础服务设施旅游市场中运行相固定旅游线路构成乐山市旅游景区景点开发建设已达较高水水文化佛教文化等题旅游产品挖掘包装够区域丰富旅游资源没合理开发利传统观光旅游产品趋老化餐饮娱乐休闲度假会议会展等旅游项目开发观光产品尚未机结合旅游产品吸引力强旅游景区部基础服务设施定基础连接景区间道路等级较低旅游环线未形成旅游景区相孤立未形成组合优势国外旅游市场成熟运行满足层次需求旅游线路特缺乏吸引高消费市场旅游产品
乐山市景区旅游境旅游目转变乐山市政府拟建设乐山市水文化精品旅游区通发展紧邻景区旅游房产商业房产酒店房产完善服务配套体系通乐山市房产业发展促进旅游产业发展
第五节 乐山房产企业身发展需
企业生存发展必须面残酷市场竞争房产业作国民济支柱产业关联度占资金直受国家高度重视直国家宏观调控重点项宏观调控政策出台总会房产企业带风险乐山房产企业首先面问题政策指引合理序开发微观层面乐山房产业现状策研究助乐山企业更握历史趋势现实求更利企业发展壮激烈市场竞争中占先机
第二章 乐山房产业现状存问题
第节 乐山房产业现状
进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达227亿元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
数显示年（2005年）12月份乐山楼市呈现出两特点：商铺销售红火二二手房交易例幅度提升年前两月中心城区商铺等非住宅销售达471宗123万方米分占销售总量27453销售金额占前两月销售总额594乐山楼市第次出现商铺销售金额超住宅销售金额喜局面原花城左岸推出10年7保底投资计划时代广场二期呈现交房刺激商铺投资带动商铺等非住宅销售前两月中心城区二手房交易达940宗167万方米分占总成交量5462两年首次超新建商品房原着2004年乐山房价幅扬促已购新房居民纷纷二手房推市场促二手房价涨新建商品房价格快速增长迫许购房者目光转二手房二手房价格明显低新建商品房二手房销售出现特火爆局面
总说乐山房产发展呈现特征：
房产投资增长继续处较高水
2004年乐山房产开发完成固定资产投资91224万元年期增长215中：住宅58369万元增长254商业营业房26165万元增长182办公楼6690万元增长189
二 资金位情况良
2004年房产开发投资位资金92635万元年期增长365中定金预收款位39868元年期增长225占年位资金例高达43位资金实际完成投资142倍反映出房产开发充足资金作保证
三 商品房施工竣工面积增速提高
2004年商品房新开工2764万方米增长37年期快121百分点施工面积2527万方米增长409竣工面积1835万方米增长472中住宅竣工1263万方米增长475
四 商品房价格走势基稳
2004年乐山商品房销售形势较商品房销售面积2459万方米增长373中住宅3219万方米增长383购房例占总销售面积95拉动乐山房产增长动力供求量2005销售面积竣工面积基持供略需求市场供求总量基衡全市商品房销售均价1407元／方米中住宅销售均价1274元／方米市场价格年期略涨相关资料显示：2005年乐山房屋销售价格涨41土交易价格涨88房屋租赁价格涨18
五 商品房空置面积减少
年政府企业采取积极措施控制消化空置房商品房空置面积幅增长趋势效控制增长幅度呈逐月降态势全市商品房空置面积814万方米年期增长213增速年期低393百分点
第二节 乐山房产存问题
中心城区商品房供求矛盾突出开发结构合理
相关资料显示进入2004年受房产需求影响供求总量失衡加剧供求矛盾更加突出卖方市场特征明显排号购房者处见购房成抢房消费定程度失理性乐山房产开发序竞争导致开发结构合理统计2003年投入乐山楼市商业房面积142万方米2004年达168万方米两年乐山楼市商房供应量达31万方米总销售量265万方米表明尚余45万方米商业房嫁乐山楼盘销售火爆反映住房方面商铺销售情况住宅等调查目前乐山数房产项目住宅销售率达80更少项目销售率达95乐山许楼盘商铺销售率30左右反映出乐山商业房销售压力相应住宅开发情况开发结构性矛盾突出供应结构合理利乐山房产市场健康发展需开发商房产部门引起高度重视
二乐山房产企业融资存问题
12004年乐山房产企业融资现状
房产开发营程中资金重开发商讲通什渠道什方式融资重中国现市场济条件间接融资方式房产业例外2004年乐山房产融资途径然筹资金银行贷款资金受政策影响较具特征：
11 资金位情况良 房产泡沫争央行政策出台等素作开发资金相取较程度增长2004
年乐山房产位资金累计92635万元增长3651995年高增幅中国贷款31652元增长41企业筹资金9490万元增长381定金预收款39868万元增长381利外资11625万元增长179
12开发资金银行贷款——间接融资2004年乐山房产开发资金中银行开发商发放贷款占65企业筹占20定金预收款占15定金预收款中部分银行购房者发放住房贷款房产开发资金约85源银行贷款房产开发资金银行赖程度较乐山房产业中力利直接融资企业寥寥房产开发资金直接融资占较例开发商利基金等直接融资手段尚政策支持市壳市少数实力企业实现方式受营特点预期收益制约易投资者认融资效果理想直接融资重较
13 乐山房产融资收121号文件影响2004年乐山房产商更深刻感国家政策影响威力121号文件18号文件年出台两关键性文件房产资金高度密集产业规范房产信贷容央行121号文件针性房产开发企业贷款建筑施工企业流动资金贷款途做详细规定切中房产企业害乐山房产企业数量规模实力企业少资金限企业121号文件出台等釜底抽薪121号文件房产融资产生方面影响
推动房产开发企业寻求新融资方式仅缓解银行信贷压力降低银行房产贷款风险实力企业开始探讨外资银行合作
二开发企业项目谨慎程度增加开发企业开始根开发力调整项目定位受封顶办理揭限制少开发企业开始考虑快实现封顶实现资金回笼
三乐山房产行业重新洗牌专家认2004年房产行业实行企业重整企业年众房产企业中乏关系限资金短快开发营仅消费者利银行讲存较风险121号文件出台样房产企业发展壮企业合作淘汰该政策资金充足型房产企业利利房产企业更规模发展导致中国房产业重新洗牌着规模房产企业出局实力强房产企业间竞争充分展开
四乐山房产出现结构性问题局部泡沫问题调整控制
2房产融资存问题
着市场竞争加剧越越房产开发商深切体会资金已严重制约企业发展瓶颈作资金密集型行业解决房产融资问题已迫眉睫目前
乐山房产开发企业面融资问题：
21贷款方式少房产开发消费程离开银行支持(中国现金融体制条件)房产业资金高度密集行业没资金没房产投资规模周期长等特点房产开发投资需量资金房产开发企业关心问题融资房产开发贷款乐山三种形式：第种房产开发流动资金贷款补充企业完成计划土开发商品房建设务需流动资金第二种房产开发项目贷款具体房产开发项目提供生产性流动资金贷款第三种房产抵押贷款开发商拟开发土权房屋产权做抵押银行取贷款三种贷款方式期限短法适应房产开发周期需目前乐山房产金融市场化程度提高相应房产贷款方式创新拓宽
22房产开发企业间接融资重2004年末乐山济金融运行情况显示资市场融资规模萎缩企业融资渠道间接化格局进步增强贷款增长猛势必造成融资格局进步银行贷款倾斜企业融资银行贷款赖增强加银行信贷资产风险前乐山金融市场融资格局中贷款占重已2001年759升2003年末851巨额银行信贷中涉房产开发贷款重然
改革开放乐山直接融资市场发展快短时期然难改变间接融资融资格局房产业相程度需银行信贷资金支持房产资金银行贷款种高度集中银行融资体制果商品房空置面积(2003年
乐山空置面积增长超213)长期持续量积压开发企业法支付银行贷款建筑商费时房子抵押银行建筑商建筑商资金部分银行贷款开发商抵押房子抵押银行样银行成房产风险承担者正目前房产融资渠道狭窄房产金融体系完善必然结果
23房产融资种方式均局限性融资单纯建设发展聚集资金问题实质种资金供求形式表现出资源配置程谓融资方式资金供部门资金需求部门转化途径渠道综合关专家房产融资研究成果房产企业融资方式两种：部融资开发企业利企业现资金支持项目开发通种途径扩资金基础部融资需实际外支付利息股息发生融资费部融资成远低外部融资首选融资方式部融资包括资金预收购房定金购房款开发企业说预收购房定金购房款仅筹集必建设资金部分市场风险转移购房者会丧失未利益相总体利益终究微足道房产企业单纯部融资满足资金需求更资金通外部融资获二外部融资外部融资成房产企业获取资金方式目前渠道发行股票股权投资发行企业债券银行贷款房产信托利外资合作开发产业基金等
三房产企业普遍规模缺乏长远考虑
房产企业规模短快项目居乐山市现房产开发企业46家2004年开发投资约7亿元开发面积2764万方米企业普遍存规模专业性强
98年2004年中乐山市城区开发设计住户100户楼盘40四川等城市楼盘相乐山市市区房产开发显波澜惊缺乏房产鳄加入乐山市城区房产开发数短快项目缺乏规模效益仅身发展利乐山市房产业整体效益整体形象利时造成整城市规划实施协调困难
四房产市场化程度较低市场够规范
首先土运作方面讲国土资源部11号文件求土供应实行招挂拍量存量土划拨土违法进入商业开发市场开发商巨额暴利正源土市场迫切求建立公开公正透明法运作市场机制保证开发商市场化等竞争房产开发项目建设违反规定弄虚作假干扰房产市场正常秩序政府理混乱市场服务缺位危工程质量安全生产加房产风险抑制市场化发展
次消费者角度目前乐山市房产市场中质量价格广告计量交付等方面投诉案件升快2000年投诉2316件2001年投诉2810件2002年投诉3464件2003年投诉5136件消费者房屋质量房屋面积等问题房产开发商间纠纷住户物业收费项目标准服务质量物业理公司突等等常新闻媒体暴光影响房产开发商物业理公司信誉时购买者造成定心理压力担心合法利益保障敢胆投资进影响整房产业发展
五房产产品特色突出
1 乐山市旅游房产题突出发展缓慢
旅游房产结合然旅游资源文旅游资源造旅游景观托聚集气势开发房产成旅游休闲度假居住机结合房产形式
目前成领域开拓已开始：置信芙蓉古城芙蓉汉城乐山市天青城半山酒店龙泉阳光体育城等开始旅游房产积极尝试乐山房产旅游资源结合少成功案例笔者实考察目前较成功青衣江建山水湾墅城市森林居雅苑推出市场受消费者追捧旅游房产结合潜力挖需乐山方面努力
乐山佛景区乐山市旅游产业龙头峨眉山山基形成二分天局面目前乐山佛景区吸引外观光游客峨眉山山良然生态环境成四川区休闲度假会议市场选择产品附加值相较高：乐山市旅游产发展缓慢仅落峨眉山山旅游房产四川旅游景区旅游房产发展较差距发展现状表现专业化程度高特色突出导致资源区位优势没发挥
2 酒店房产档次较低未形成合理结构体系
乐山市酒店三星级中高档次设施较少乐山市城区范围目前家（准四星级）酒店中金海棠宾馆商务会议接型酒店体座13层建筑位乐山市中心城区东部边缘宾馆乐山市政府投资兴建成某酒店理公司理开业年设施较新包括150间／套客房餐厅宴会厅夜总会桑保龄球网球场室恒温泳池等拥功厅7会议室金海棠宾馆典型新兴城市型酒店题特色服务概念模糊商务会议休闲设施较齐全目前乐山市高规格接基放
山湾宾馆休闲度假兼会议接型酒店具休闲山庄特征位乐山市中心城区北部边缘坐落树林茂密山中环境优美景色宜开业时间较长已重新装修宾馆拥150间／套客房房型较特色包括拥面积户外绿难森林风光1300方米桑健身中心着力宣扬宾馆国际绿色环保酒店设计建造金海棠宾馆目前乐山市高档休闲度假场
总起说乐山市市区酒店业已具备定接力行业口接尚未形成市场化结构体系企业竞争压力明显着乐山市商业济发展旅游吸引力提高酒店行业水会较高层次提升尤高星级酒店特色酒店逐步进入完全市场竞争阶段
3 传统街市商业房产商业业态发展缓慢
31商业房产现状
311乐山市商业布局现状
乐山市商业发展较长远历史乐山市现代商业发展历史长伴中国旅游业发展起步城市发展区域限制核心商业区域位城市中心带目前乐山市核心商业集中柏杨路嘉定路高北门玉堂街带中位柏杨路牛耳桥位嘉定南路高北门已形成乐山市核心商圈
形历史原乐山区域商业发展没形成气候
312乐山市商业物态价格
2004年乐山市商业零售额达358亿元民币较2003年增长12％发展势头强劲98年2004年乐山市商业济发展快时期均年增长幅度达8％益乐山市旅游市场快速发展带动商业市场连锁发展
乐山市商业快速发展直接带动商业产市场繁荣位城市中心商业核心段土价值断攀升商业铺面售价租金幅度扬图示：
通乐山市核心商圈段摸底调查出目前乐山市具代表性商铺租赁价格：
牛耳桥进出乐山北门理位置相重天流量非常处目前乐山商品批发集散影响力辐射整乐山处黄金段商家争夺激烈租金昂贵致100元左右方米
牛耳桥理位置相类似高北门黄金段唯里营高档品牌服装已形成规模效应租金牛耳桥相
玉堂街乐山老城区相影响力着城市拓展影响力减弱租金80100元方米间
丁冬街乐山条干道势坦影响价值提升目前租金维持50元80元方米间
目前乐山权力造新城市商业圈乐山新广场附气足没乐山形成气候租金稳定
32商业房产发展存问题
321街市商业形式占导位
通乐山市调研发现商业房产处街市阶段仅营低端市场满足区消费者产品乐山市商业房产形态传统
乐山市街市商业形式非常发达完全统计目前乐山市城区商业总面积接60万米中街市商铺面积约45万米城市均拥商业铺面超2米高全国城市均商业面积拥均水
城市方街者楼层商铺利存问题笔者观察背街二层商铺营情况理想寥寥家较外 (家玉堂街文轩连锁书店家已名气东方眼镜家超市)整乐山鲜亮点见街市商业形态局限性
322型商业业态发展缓慢现型商业形式营困难
笔者解型商家已进入四川二级城市麦劳进入绵阳等乐山目前止没全国规模商家进入进入乐山北京华联集团营成败否值观察里面固然乐山消费力原作房产规划引导作值深思
乐山早形成型商业业态华厦商业城市政府扶持定发展市场情 华厦商业城目前营惨淡笔者调查出租率仅50尤二层三层出租率仅20
华厦商业城处高北门理位置十分优越沦落目前步十分惜里固然营理方面原房产角度定位规划创意营销等方面提升空间
乐山段太旧桥附开发商仿成春熙路模式开发泌水院步行街创意非常竣工市场反映目前情况稍转判断成功否需时间
型商业开发营情况乐山型商业业态发展重道远
篇 乐山市房产业发展策
第三章 理清总体思路创造利房产发展环境
第节 总体思路
国家产业政策乐山房产业发展指导思想：邓理江泽民三代表重思想指南深入贯彻四川省三转变战略决策乐山市委市政府努力建设中国第山战略部署全面建设康社会战略目标导体制创新切入点房产融资体系建设推动高素质房产企业培育重点充分发挥房产业先导性支柱性作促进国民济持续稳定健康发展
乐山房产业发展基思路：进步深化住房制度改革推进住房商品化社会化进步完善层次住房供应体系加强济适房建设理切实做城区危旧房改造充分发挥中心城区现代化城市功建立规范高效统乐山房产市场规范房产业市场行建立完善房产金融体系房产业发展提供坚实金融支持坚持扩需方针力推动引导房产消费投资拉动国民济增长房产业培育成国民济支柱产业加强住房产业化政策性引导提高商品住宅效供
第二节 构建现代化房产产业体系
认清前乐山市房产业发展新形势始终老百姓谋福利作指导思想坚持持续发展原科技进步手段进行体制理创新厚积薄发利发优势相优势力推进现代化乐山市房产产业体系
房产产业现代化体系房产成品终产品市场需求导科技进步成型房产建筑体系相配套房产产品基础科学组织现代化理手段通房产生产全程开发设计施工部品生产理服务等环节构成完整产业系统提高房产质量提高劳动效率优化资源配置实现房产生产供销售服务体标准化工业化商品化粗放型集约型生产组织形式
乐山市房产产业现代化发展容：提高房产建设工业化集约化水劳动生产率提高房产规划设计水基解决房产质量通病提高房产建筑材料产品质量提高房产工程质量功质量环境质量节降耗保护环境托科技进步增加房产科技含量提高科技进步房产产业贡献率加快房产产业改造升级优化房产产业产品结构完善房产技术保障体系建筑体系部晶体系质量控制系房产性认定体系核心房产产业化框架体系初步建立起房产产业化发展必须政策保障机制推进乐山市房产产业现代化做工作
1完善房产标准体系加快完善房产规划设计施工物业理材料部品等方面标准体系加强房产安全健康环保节等方面标准研究编制推广应先进适技术
2力推进技术集成生态化区建设
3加强房产区智化建设
4整体厨卫技术重点推行菜单式装修满足现代化家居生活需求
5开展房产性认定方面工作建设部部门关求成立房产性评审委员会房产性认定委员会建立房产评审专家库开展房产性试评工作
6推行户型评审工作引导乐山市房产设计功布局合理尺度适宜保证房产全寿命周期作原体现满足层次类型标准市场需求适应乐山市济发展水通调查乐山城区商品房30％左右外消费者购买外购买者中外省消费者占60％户型设计功布局应充分满足具体求
第三节 加强城市规划建设理
积极推进城市规划发展进步完善
乐山市城市发展规划完善交通组织规划加快城市基础设施建设加城市环境整治力度乐山市市政府目前进行重举措乐山市城市总体规划(修编)青城山——乐山市国家级风景名胜区总体规划市政网规划城市消防规划城市总体建筑风貌规划设计正完成编制五规划努力政策软硬件设施等方面促进乐山市房产业发展加强城市规划实施力度深度城市运营高度规范引导房产业发展
例保护乐山市然资源特古城风貌乐山市城区开发楼盘容积率必须达10绿率必须达40％外开发楼盘建筑高度控制1日米青城山项目建筑高度限定9米外容积率必须达06样限制性措施城市规划高度加强房产开发项目引导
充分发挥城市规划房产开发调控引导作列入建设范围土必须严格城市规划求进行建设
乐山市县民政府城市规划部门时期拟开发建设区块规划条件社会公开接受社会监督未技规划求完成配套设施建设住房交付：商业银行提供住房贷款
城市建设范围土供应必须符合城市规划商业旅游娱乐商品住宅等类营性必须法定规划条件采取招标拍卖挂牌方式供应途土供计划公布宗土两意者应采取招标拍卖者挂牌方式出
二抓城市基础配套设施建设
加快实施城乡水泥路网旅游环线公路建设完成汶高等级公路配套建设抓旧城改造建设启动西街井福街文庙街玉垒山侧历史文化街区保护性开发工作：疏散城市中心区密度建设核心旅游区中央商务区实现城市功布局转变加快实施城市西区建设抓信息基础设施建设推动网络互联互通信息资源整合享推动企业积极运信息技术发展电子商务推进公服务领域信息化构建现代化信息网络体系原先乐山市单中心发展城市格局容易导致中心区域环境断恶化利城市生态环境改善通规划引导改善城市口分布现状缓解旧城区矛盾提升城市生态环境质量
三强化城市特色建设提高城市品味
规划建设理城市营销中突出乐山市然环境特色历史文化特色城市规划建设佳居环境求着重突出山傍水 显山露水 亲山水山水园林城市特色建筑风貌传统川西民居实现街景区景城市功突出旅游城市特色充分考虑游客种需求增加城市休闲观光景点完善城市交通住宿餐饮购物娱乐等设施力发展城市房产业深入挖掘展现乐山市悠久文化涵建设具深厚文化底蕴文明城市高水营理城市城市理重点转移增加城市涵质量提高城市格调品味深化城市理体制改革建立完善城市理综合执法体制充分发挥社区基础作力运现代科技理手段始终保持城市干净整洁秩序井然道路畅通进步提高市民素质营造良城市房产发展环境
四优化城市环境建设
实施绿化工程造西部绿城创建国家园林城市构建城市景观绿生态系统抓生态环境建设继续实施天然林保护退耕林岷江干流整治流域综合治理工程合理配置树种绿化美化景区(点)实施净化工程搞城市垃圾污水公害化处理力推广清洁源严格控制烟尘噪声排放保护乐山市优质空气水源创建国家环保模范城市国家级生态城市力实施亮化工程做城市灯光夜景美化工作建设乐山市夜城增加城市绿面积改善城区生态环境设计建造面积绿色景观纳入乐山市生态环境建设保护工程体系保证植物样性成城市绿肺
五 规范房产市场理
1充分发挥政府职加强房产市场宏观调控
加强房产发展宏观调控改善乐山市政府房产市场监督理根住房市场化进程求时转变政府职原房产直接理转宏观调控乐山市政府充分分析房产市场需求基础确定济发展市场需求相适应房产开发建设规模类商品房供应例实现房产市场总供总需求衡做正确处理调控发展关系增强调控意识高度关注市场运行情况防止市场起落：提高市场调控力努力握房产市场发展规律提高调控质量效率：加强房产企业房产开发项目规划理监督检查采取切实行措施加强房产项目审批理加空置商品房处置力度加快消化空置商品房
加强房产市场信息系统建设完善市场信息披露制度乐山市政府民政府职部门采信息技术互联网等技术手段时准确全面采集房产业运行中动态数通科学分析整理市场状况发展趋势做出准确判断存问题时处理解决市场供求基衡结构基合理避免市场起落时适方式时社会发布市场信息引导房产开发企业理性投资加快建立完善房产市场信启系统预警预报体系
2强化土供应理严格控制商品房土供应总量
充分发挥土供应房产市场调控作坚持乐山市民政府土集中统供应理防止出现头序供现象严格执行土利总体规划年度土利计划充分发挥土供应规划理等调控手段作采取切实行措施调整土利结构鼓励利存量土进行房产开发建设鼓励危旧住房改造根房产市场供求状况计划市场供
控制新增建设供应总量采取切实行措施调整土利结构鼓励利存量土进行房产开发建设鼓励危旧住房改造重点加强营性房产开发项目供应理根房产市场供求状况制定土供应计划逐步实现计划供
加监力度法查处越权批利集体土变相搞房产开发房产开发企业集体济组织私协议圈占土等违法违规行批准尚未开工建设项目加清理力度法应收回土坚决予收回
3严格控制资金足行规范房产开发企业新开工项目
乐山市政府贯彻落实城市房产开发营理条例(国务院令第248号)强化房产开发项目资金制度项目手册制度加强房产开发建设全程监控资金达规定标准违反合约定拖欠工程款房产开发企业审批意新开工项目防止半拉子工程产生
4加强房产金融理力度防范金融风险
作乐山市金融机构前务发展房产金融防范金融风险充分发挥金融房产市场调控作完善住房贷款理办法规范贷款审查程序标准推行住房贷款业务标准化逐步建立完善征信系统严格审核房产开发项目贷款条件切实加强房产开发贷款监未取土权证书建设规划许证建设工程规划许证施工许证(开工报告)项目商业银行发放形式贷款完善住房保险政策合理确定保险费率明确保险赔付责减轻款负担认真贯彻住房公积金理条例(国务院令第350号)国务院关进步加强住房公积金理通知(国发(2002)12号)完善住房公积金理体制监督机制充分发挥住房公积金支持购房作健全住房贷款担保制度加快完善住房贷款担保办法加强担保机构业务规范监推行标准化担保合示范文提高居民住房贷款信度保障银行住房贷款回收效防范贷款风险
乐山市金融机构具体应加强严格信贷准入加强信贷审查强化贷理效控制总量合理调整结构实行差政策：加强住房贷款理：加强政策研究关注市场变化提高预警力
5力发展济适住房调整房产市场供应结构
济适住房解决中低收入家庭住房问题重举措乐山市采取切实行措施进步完善济适住房政策加强济适住房建设计划理完善计划编制工作提高计划科学性适性列入济适住房计划项目确保项配套优惠政策落实
严格限制济适住房销售象控制建设标准严格执行济适房购买象收入标准条件购房面积标准超面积处理办法关部门购房象严格审核销售价格严格审批加强监督违规销售济适住房开发企业严肃查处确保济适住房政策切实落实符合条件中低收入家庭未制订相应监督理办法未规定进行审核城市行政划拨方式提供建设
6加快落实住房补贴提高职工购房支付力
乐山市城镇住房制度改革总体部署加快推进住房分配货币化进程切实落实住房补贴资金源住房补贴财政单位原住房建设资金转化抓紧公住房出售收入清理转化单位出售直公房公房收入规定留足住宅部位设施设备维修基金房转制资金全部发放住房补贴进步完善公住房出售收入理办法政府相关部门加前年公住房出售收入发放项目贷款清理力度制定切实行计划期收回拒执行国家政策挤占挪公住房出售收入追究关负责直接责责
7继续加住房建设消费环节合理收费清理力度
乐山市政府认真落实国家已出台项清理收费政策全面清理房产开发建设消费环节种合理收费降低开发建设成减轻购房负担支持住房消费
8加强房屋拆迁理维护社会稳定乐山市政府认真贯彻城市房屋拆迁理条例(国务院令第305号)严格条例规定标准拆迁入进行补偿
严格执行房屋拆迁许制度完善房屋拆迁补偿资金监办法切实保护拆迁入合法权益乐山市房屋拆迁部门加强宣传通细致耐心工作拆迁解拆迁政策支持房屋拆迁工作拆迁入意见较项目时进行调解防止群体访事件发生
第四章 深化机制改革实施持续发展战略
第节 建设科学企业理体制运营机制
运产业组织政策提高产业集中度针乐山市房企业普遍存企业强企业专问题产业集中度低行业竞争力低考虑采取财税激励措施鼓励缺乏实力开发商合资合作资产重组方式形成竞争簇群市场寻求新立足点：促企业间形成新型竞争合作关系探索相互投资策略联盟开发等合模式逐步形成较强竞争力型企业集团
二建立现代企业理体系明确级法二级公司三级理制度开发商统公司级法制度成立相应二级公司旅游开发公司物业公司园林绿化公司文化公司广告公司等时公司针功性项目进行部门化理具体负责项目营做理组织扁化信息效传达
三商业酒店产等期运营求高房产项目实施合作合资委托营理等形式引进先进专业验加强企业领导者专业技术市场营销三支队伍建设重点优化员结构全面提高企业员工政治文化业务素质
四运营方面应勤保障部门工作视营业部门样重环节清洁部门绿化保养部门工程维修部门等建立线二线部门协调运作机制贯彻利益享意识
五理者树立员工第意识员工树立顾客第意识运营应强调性化服务形成强力支撑系统修建障碍通道强调残疾服务特色提供幼托服务成立专门物流邮递公司游客提供购买商品邮递服务游客购买商品寄送家中免携带物品继续旅行麻烦
六断研究提高技术含量坚持创新作房产业发展重途径应新技术新工艺新生产方式理模式发展生产力提高企业效益房产业现代化水
提高污水处理排放水强化水流循环系统建设完善绿色环保产设施设备等
七强化运营服务质量满足社会需目坚持普遍服务更民服务城市济发展服务社会进步现代化建设服务进行IS09002服务质量体系认证通制度规范保障运营质量积极引入商业化营机制业务发展力建设增强效益意识重视投入产出加强科学理优化网络结构控制成努力提高企业济效益社会效益断增强企业发展力
第二节 实施持续房产业发展战略
持续房产业发展战略满足身发展需时限生态资源条件时满足完善城市功改善居住环境保护然生态等类目标实现然谐处衡房产开发持续发展
立足乐山市现状实施持续房产业发展战略应体现明确发展原实现综合效益优突出水文化特色提升文化涵确立文化休闲生态宜居发展方
明确发展原实现综合效益优
乐山市房产业发展应明确原：
1 强化资源结合
乐山市房产项目文化题应乐山市城市定位特征相吻合应该具备生态环境旅游休闲元素富方历史文化涵时具衍生全国性国际性文化够够造景造环境停留概念够具化实体易接受
乐山市作世界著名旅游城市皆赖岷江渡河青衣江乐山佛山水题文化资源基础加佛教道教文化等种文化交融造乐山市独特城市性格说忽视种独特文化资源乐山市复兴谈起房产业发展始终遵循城市历史文化脉络牢固树立传统具现实意义文化基础前年乐山引起争案例：某开发商拟乐山佛岸修建高档公寓方案未定已乐山市民中间展开激烈讨结果样现象充分说明乐山民资源城市开发建设结合已具相意识
2重视环境保护
环境保护重性勿庸置疑乐山市房产业发展仅应注重乐山市然生态环境水环境空气环境质环境生物环境保护应强调社会环境文环境历史环境效保护甚改善提升必然讲究然社会三者间协调衡广义房产业持续发展思想
乐山市房产业发展必须充分考虑环境保护前提改变然生态系统完整性力争促城市环境系统改善实现然景观系统城市文系统畅通转换
3城市功中心
乐山市区位性质等特征决定房产项目超越普通商业项目项目群功担负起提升城市品牌展示城市发展理念社会命
房产项目乐山市城市机体部分规划建设座遗产城市旅游城市文化城市发展典范缩影乐山市房产项目应乐山市景区密切联系时城区部分仅居住区服务接区城市商业功区功机整合系统新型旅游城市形态缩影
城市规划建设立足原城市空间格局房产业发展必须城市功中心满足城市发展需求通科学整合细分旅游空间城市景观空间商业空间居民生活空间等相互存种功相互促进乐山市区域位城市发展目标决定乐山市城市房产业规划发展方走精致化集约化道路中高档市场功系统明晰局部文章做足空间收放成件微作品
4市场需求导
房产业发展必须符合现代市场济发展规律满足消费市场资金市场需求现条件市场化创造综合价值唯方式市场导更协调文化环境保护城市济建设关系达持续化发展目标
市场导乐山市房产业发展应满足消费群需求仅旅游牌休闲牌商务牌城市牌会忽视市场心理预期出牌太会令适理想化目标具极强包容性群取需创造出生动互动局面旅游房产商业房产酒店房产物业应乐山市景区城区结合体开放社区系统价值体现气聚集破旅游城市淡旺季季节反差24时流物流活动开发概念必须时满足消费市场成休闲市场外旅游市场需求形成消费者谐相处局面见旅游休闲旅游功相辅相成
二突出文化特色提升文化涵
众周知中国江南水乡众城镇体现水域性文化特征乐山市整川西成原区水文化样丰富深刻位处川西成原间特殊位置乐山市更彰显种特殊文化魅力山水文化中心孕育佛教文化融会川西藏羌文化成原蜀汉历史文化吸收儒教道教伊斯兰教等种元素种具极强包容性体验价值文化水文化作区域文化题现代社会市场普遍感知体现城市文化核心产生持久吸引力生命力
乐山市丰富水景观资源技术行前提具体项目建设中艺术化性化水造景结合建筑造景民俗造景加托岷江渡河青衣江乐山佛独二然历史景观成复制山水社区进推动城市景观艺术创新乐山市成众山水城市
具体发展措施
1积极搜集整理国外水题文化艺术包括形表演艺术历史演化形艺术品器物模型影等丰富文化展示容
2组织方面专家文化（尤佛教文化）进行全面研究交流努力形成独立题文化峨眉山佛教文化相呼应
3相关机构合作挖掘整理乐山佛独文化涵项世界遗产够发挥更强现实文化精神
4深入挖掘四川方民俗文化探讨开发利形体现性
5调动居民传统文化更关注鼓励全民参文化保护发扬推动乐山市历史文化复兴工程广泛社会支持
三 确立文化休闲生态宜居发展方
乐山市((2003年政府工作报告)中明确提出围绕推进跨越式发展建设国际居典范城市理念中包括强化城市五功增添城市文化底蕴构建城市文化景观系统建成乐山市文化艺术中心开展特色文化活动增强城市聚集气力造文化型城市强化文化功强化旅游休闲度假功强化居家功强化会议(展)功强化集聚功
乐山市市城市总体规划已明确城市发展战略定位动融入中心城市济圈奸成服务配套区乐山市市土利总体规划(2004—2020)纲日前正式通成市专家组评审根新规划15年该市发展成组团型城市井承担起成市部分功悉2020年乐山市城市口规模达75万城市规模达79方公里该市成成原2时市圈核心组成部分说乐山市城市战略定位直接决定房产业功定位房产业发展影响乐山市城市发展营理念
方面考虑成城市特性消费特征产业基础发展方乐山市成市成济圈互动关系房产业功定位必须站成更高台仅仅基乐山市身属性加思考
综述乐山市房产业发展方：
佛教文化核心乐山市土文化四川天府文化托题休闲特色游憩题兼顾观光娱乐度假购物会议功凸现乐山市城市历史文化特色生态城市型文化休闲特色
提升乐山市整体居住环境旧城外围土价值缓解城市均衡状态凸现乐山市城市历史文化特色休闲特色生态环境特色
第五章 积极开拓房产开发融资渠道
第节 条件企业逐步建立元化融资渠道
第十六届三中全会首次提出力发展资市场扩直接融资例条件实力房产企业探寻银行贷款外融资方式市股权融资产业基金等房产企业抓住机遇现渠道基础元化方发展仅利资金筹集助风险分散
融资渠道元化建设少知名企业已探索出路径首创验值鉴首创融资传统方法：资金银行贷款客户资金(预售回款)外6渠道：发债券二国市公司资市场融资三海外市公司重组起海外资市场融资四吸收海外基金五施工企业垫资六房产基金 2004年2月首创置业宣布董事会决定发行12亿A股募资30亿元发展北京房产项目该公司2003年6月19日香港板市募资114亿元次募资金公司准备投入58亿元164亿元分兴建北京京商业中心呼家楼商务居住综合区市仅首创置业募集量资金支撑开发项目巩固北京房产市场领先位进步建立具全国影响力品牌声誉
房产业资金高度密集性行业开发房产项目需量资金果助种融资手段开发企业寸步难行首创验房产企业鉴中房产企业融资方法
第二节 中房产企业融资方法
121号文件出台中房产企业融资疑雪加霜中房产开发企业面现实紧迫问题筹措资金解决缓解身遇资金压力相型房产开发企业中型产企业融资渠道单采取方法目前中房产开发企业容易实现方法银行贷款外两种：
第寻求公司合作种方法方面企业部分资金支持解决暂时资金困难方面助企业良声誉吸引购房者合作成功中企业讲条融资捷径
第二寻求民间资金目前部分民营企业手中掌握着较资金资金寻找良投资渠道投资产品房产业投资回报率相较高民营企业家希介入房产领域专业知识验足畏缩前正中房产企业吸纳民间资金时机
然融资种方法乐山市房产企业应结合身特点选择种融资方式组合取长效融集资金降低融资成控制风险总言乐山市房产企业信贷紧缩宏观政策生存发展掌握元化规模化融资方式保证企业济命脉资金畅通关键
第六章 市场需求导配合城市建设需
第节 明确细分市场目标客户群
谓市场细分指消费者欲需求总体市场(总体市场通常太致企业难服务)划分成干具特征子市场程分属细分市场消费者需欲极相似分属细分市场消费者产品需欲存着明显差细分市场根产品品种产品系列进行消费者(指终消费者工业生产者)角度进行划分根市场细分理基础消费者需求动机购买行元性差异性划分
应市场细分原理乐山市房产市场调查分析乐山市房产市场应兼顾国外游客市场成市场市场时市场贡献率预期市场价值重性目标市场细分三等级：
l基础市场：成周边区休闲消费市场
外川旅游团队
消费市场
2目标市场：四川省区重庆休闲消费市场
区域性中型会展国家级专业会议市场
成城郊度假旅游市场
成川西中老年移民市场
3机会市场：外成商务散客
国际级专业会议市场
国助游客(驾车游客背包客)
满足市场需求乐山市房产业首先保证满足基础市场消费投资需求基础进行产品深化目标市场需求导争取市场规模提升着部外部条件成熟适时机会市场进行细分研究通满足消费投资偏获更广泛市场支持
然作世界遗产理乐山市景区资源保护价值更济开发价值市场规律表明世界遗产周边区域形成强烈辐射力 国际品牌带动周边区域开发建设造形成高层次房产产业链乐山市景区未发展乐山市房产发展趋势
乐山市景区应保护开发辅乐山市房产业应身受严格控制前提通文化涵市场外延挖掘建立健全产品服务功仅乐山市景区衍生市场需求中获益提升乐山市品牌优势形成双赢
乐山市政府保护乐山市然资源特古城风貌乐山市城区开发楼盘容积率必须达1．0绿率必须达40％外乐山佛项目建筑高度限定9米外容积率必须达0．6乐山市种苛刻规划求墅开发正成种趋势作高品质市墅山水湾墅等项目出现仅乐山市墅开发进入绝佳境乐山市优美居环境画浓墨重彩笔时更标志着乐山市房产开发已升级换代应结合乐山市区位环境等特点逐步造旅游产商业产酒店产种产形态推动乐山市房产业发展适应市场断增长变化求
第二节 加开发力度满足市场需
乐山市作成花园穿城三江支流乐山市然生态魅力吸引着众开发商购房者眼球越越重视居住环境质量天乐山市居家附加值独资源中显越发昂贵成乐高速公路贯通缩短成乐山市距离时区域房产开发提供利发展条件2003年乐山市房产火爆年全年房产开发投资64429万元增长12％施工面积98．24万方米增长2．8％全年商品房竣工面积1日．22万方米：商品房销售33．02万方米销售面积超竣工面积表明房产市场呈供求短缺势乐山城区现常住居民20万2020年发展75万目前乐山面旧城改造需搬迁数约5万均25米居住空间计2020年保守估计乐山商品房缺口达500万米均年需求量超30万千米
时乐山市非居住类房产发展现状山水外乐山市缺乏留住入理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成着旧城改造推进乐山市房产迎发展契机市场需求潜力巨
针乐山市房产市场服务象开放性强呈现层次需求发展特点应区性加开发力度满足市场需：
1首先规模化集约化精致化产品吸引四川特成中高端休闲消费群关注
2针外游客通旅游房产项目开发运营提供特色消费模式创造更佳注意力济吸引众游客聚集气
3通乐山市景区互动产生倍数效应促乐山市城市旅游休闲产断升级吸引更市场细分顾客群度假者会议客等创造条件
4市场聚集效应促乐山市城市整体建设水居民素质提高仅乐山市房产业发展消费市场方面获稳定基础产生持续发展更
第三节 提高房产产品品质规模
针乐山市房产项目规模缺乏盘特点乐山市市政府应采取措施采市场配置资源手段引入知名产商提高建设工程质量规模改变房产开发思路城市运营高度改变短快项目居问题
第七章 发挥较优势创建特色房产产品
第节 旅游房产发展
资源空间优势旅游产发展先决条件
旅游房产施游度假目通整合规划设计开发建设专业策划市场营销网络酒店理等环节旅游业房产业相结合全新产业模式性质实现全部部分旅游功房产般说旅游房产分类：景区住宅风景名胜度假村等指发展商利旅游开发区旅游景区休闲度假区优越然条件理位置开发具投资回报种功住宅项目二时权酒店指酒店单位分定时间份(年51周)出售时间份定年限权．消费者拥定年限该酒店居住权三产权酒店指酒店单位分出售投资时投资委托酒店理公司进行分时度假网络理获取定投资回报般情况投资均拥该酒店年定时段免费居住权四养老型酒店指投资退休前购买退休养老度假村某单位委托理公司营退休委托理期间获取定投资回报般情况该度假村产权世理公司回购出售收益家五高尔夫登山滑雪运动度假村指高尔夫球场登山滑雪等运动场附开发度假墅项目旅游房产具优越环境居住空间休闲性舒适性功方面实性中国着巨发展空间
乐山市全省适合搞旅游房产区域然禀赋外区位空间优势乐山市成全省5旅游品牌
2000乐山市房产市场快速发展旅游房产盛行乐山市山水城市成房产开发商追捧象整乐山市房产市场发展轨迹分析出旅游房产强力拉动乐山市房产市场发展
乐山市发展旅游房产着四川范围区域拟旅游资源优势空间优势
二乐山市旅游房产发展目标
通乐山市旅游房产开发乐山市成：
1四川旅游必游景区
2中国中城市实施城市营理念创新示范区
3联合国城市合作项目具典范城市
三乐山市旅游产发展措施
1乐山市旅游房产业发展应乐山市景区青城山景区形成良性互动
2创造旅游吸引力开拓旅游房产市场方面方面城区旅游房产峨眉山山形成互动功差异化产品相互吸引顾客方面必须托乐山市景区乐山市景区形成互补弥补产品开发制约性素加强景区城市间接形成独具特色旅游房产
3外城市周边碧山湖森林公园五通桥西湖旅游区等然资源具定旅游市场潜力适度适时发展旅游房产
4乐山市景区合作年举办乐山市佛节成具全国影响力节日
乐山市旅游房产项目开发需提升乐山市城市位世界文化遗产市场吸引力程度延长游客滞留时间等方面考虑乐山市旅游房产发展运营必须充分考虑乐山市城市定位营理念旅游功
乐山市旅游房产开发运营乐山市景区紧密相连成世界文化遗产机组成部分争取通消费诉求细化旅游功延伸设计形态创新乐山市景区起成四川旅游必游景区
实际乐山市旅游房产必乐山市城市形态缩影程度决定整城市意象方面突出体现城市生态文化旅游特色方面实际开发运作策略手段城市历史文化复兴工程理念落实处
显易见乐山市旅游房产业开发必须乐山市旅游业发展形成互动更重旅游房产项目开发期长投资量运作面广规模化项目发展必须更台加规划站整成市成济圈台明晰更强力发展理念
乐山公认四川具休闲感市追求休闲生活情境处见外乐山休闲生活基仅体现泡茶吃川菜摆龙门阵麻方面然成休闲追求远止国际接轨时尚接轨开始形成新乐山休闲生活潮流成范围目前尚没够集中引领体现成新休闲观念新城市生活观项目种龙头项目中心区域集中博外普遍关注
然种集中提供休闲生活体验项目必须基方文化积淀够市场普遍认时具备商业运作性类项目必须保持持续建设创新力中国现体制全部公益性非赢利项目
日前乐山市市政府明确指出乐山市动融入成济圈造成花园实现中心城市流物流信息流资金流等全面接乐山市处成市风水历史文化底蕴深厚休闲环境良交通便利诸素乐山市条件建设成四川文化性商业休闲生活展示成乐山居民外游客体验丰富彩休闲生活集中场
种方没体验方式乐山市成现代生态休闲城市典范旅游产发展乐山市景区达成互动基础努力成世界级完美创造文化遗产现代城市互动关系生态社区乐山市市城市总体规划中提出建设具佳居环境佳创业环境生态文化旅游名城提供力支持
基乐山市旅游房产仅乐山市城市发展部分更成市重组成部分乐山市城市基础身良开发运作水乐山市旅游房产休闲功相完善文化韵味深厚系统生活环境商业环境改善成招商引资力条件乐山市特色定位性化建设基础逐步完善城市功
实际乐山市必须成济圈中努力寻找差异化性化定位重点发展局部城市功局部带整体城市营中起示范作市场认知拥代位真正达动融入城市济圈目
乐山市拥世界级旅游历史文化资源距离市接受辐射力强时座中型城市成体城市特征具定代表意义城市营理念四川全国范围具成示范性旅游房产发展否推动乐山市特色功带动城市功市功分流带动中城镇功完善相信成中国中城镇实施城市营理念创新示范区进程中中城镇提供鉴思路
第二节 郊区房产发展
郊区房产发展理：郊区房产发展程中表现出四种驱动力城市规模扩张压力郊区房产投资吸引力郊区房产产品吸引力郊区房产价格吸引力
乐山市郊区房产发展判断
乐山市房产市场开发条件两方面：方面成周边城市相距离相成市区较远受成市城市规模扩张影响方面板块拥天独厚然资源历史文化环境质量
目前推动乐山市房产市场发展力量两方面：
乐山市城市身消费量住房制度改革城市规模扩张背景爆发性释放乐山市天独厚旅游资源吸引力两种力量形成乐山市城区部分常规居住产品局部墅产权式酒店度假式公寓等旅游产产品辅格局
乐山市目前四川二级城市中发展方明确板块乐山市市总体消费力高城市扩张速度限初年房产开发乐山市市消费者乐山市房产发展影响然针乐山市市消费者常规房产项目定时间乐山市房产市场继续存发挥城市特色旅游资源优势面更范围市场开发特色房产项目乐山市房产市场面未必然选择郊区房产产品吸引力必成乐山市房产发展绝导力量
二确定郊区房产产品吸引力乐山市郊区房产发展模式
郊区房产价格吸引力投资吸引力导发展低端价位低端产品乐山市郊区房产发展第种模式乐山房产市场项目停留阶段白燕路凤凰区双竹路名雅花园等
城市规模扩张压力导促郊区城市化发展城市房产流消费产品乐山市郊区房产市场发展第二种模式成乐山房产发展模式
郊区房产产品吸引力价格吸引力驱动发展中端价位高端产品者低端价位中端产品乐山市郊区房产市场发展第三种模式乐山市发展方应走第三种模式——基郊区房产市场部驱动力作机制
第三节商业房产发展
突出休闲餐饮特色营造四川美食餐饮区
四川美食全国名气乐山特色美食四川餐饮中突出特点乐山西坝豆腐乐山烧烤等没规划特色美食没引起影响鉴乐山通商业产营造集中乐山美食餐饮区休闲消费者尤外游客提供节约成全面感受乐山风貌理想场
北京王府井学榜样王府井游客边购物边享受美食充分展现房产规划者独特理念
乐山美食餐饮区包括：
岷江托突出山水城市特点现已定影响鱼港等船餐饮进步壮增加餐饮品种增加节目容需房产开发支持
中心城区专门设置餐饮区乐山特色吃汇集起形成较品牌影响力
餐饮附加功深度挖掘吃托带动整济发展年举办定规模啤酒节等办法
二突出文化休闲特色发展文化休闲街区
观景水吧条街着力渲染闲适幽雅文化气氛茶馆酒吧结合家场特色题茶馆酒吧果汁吧水吧书吧鲜花吧陶吧迪吧玩具吧棋牌吧音乐吧麻吧等交织起消费者取需形成幅热闹失情调聚会图画
娱乐街——夜总会量贩KTV迪厅跳舞酒吧型电影院室游戏场等
健康街室卡丁车馆壁球馆保龄球馆羽毛球馆美容健身场等
购物街四川特产店工艺品商店文物店名牌店超市等
民俗街四川民间游戏民间生产技术民间戏曲音乐民俗艺术集中展示消费者欣赏方传统民俗文化表演亲参体验学川剧变脸尝试编织蜀锦斗鸡娱乐博彩体验童玩游戏等：
书画街四川省艺术家提供块展览展示雕塑绘画摄影书法手工等艺术作品天
洋街——咖啡厅特色西餐厅快餐连锁店等
麻街文化展示形式全面展示中国麻历史发展文化意义通探讨麻方文关系游客够麻文化深层次理解外日麻较全面展示力图层面展示麻文化涵消费者进行麻娱乐利场举行独具特色中国麻文化节活动
配套服务设施银行邮电局卫生(药店)少量商住公寓(商家提供住宿公寓)便利店旅游书店等
通题塑造项目集成商业休闲娱乐区产生巨规模效应乐山市商业房产模式带休闲模式成四川省市时尚休闲生活代表象征
三乐山市商业房产发展引导气聚集
然年接数百万游客游客乐山市呆天3成白天佛晚睡觉山水外乐山市缺乏留住理想消费场例岷江侧结合旧城改造商业房产带契机全新旅游概念题营造新型商业购物中心改变单落商业房产形态
例：位市中区黄金口岸泌水苑步行街开发建设着样概念进行泌水苑基仿成春熙路模式围绕着旅游题做文章姑泌水苑成功否着开发商创新思路值乐山商业房产业加思索
四商业房产业城市生命力重表现作城市机体组成部分城市规划营理念产生重作政府应加强商业房产发展引导规范通规划合理布局商业房产分布避免序恶性竞争整体协调合理运作前提商业房产业避免必短期竞争创造良市场环境
解提升乐山市商业房产品质少开发商建筑功夫例：时代广场专门聘请香港商业房产专业设计师专家造商业布局合理户户商铺做街时现代面MALL中专门配备时尚娱乐影视城型价超市力求建筑功均做现代商业中心接轨
五市场需求导发展乐山市商业房产
乐山市具相利发展商业房产潜力：口117万中城镇口38万：年外游客达数百万中5—9月旅游旺季天仅喝夜啤流量达1．8万次：2000年乐山市均社会消费品零售总额达22亿元年6％速度递增2000年城镇口储蓄总额达325亿元加作世界级历史文化遗产保护区旅游城市吸引着众外投资者青睐庸置疑乐山市商业房产着相气指数规模旧城改造击着街市局面年兴建泌水院难出街市传统观念需转变
第四节 酒店房产发展
乐山市历史文化底蕴深厚景色秀丽交通便利生态环境良拥世界独二文化然资源条件建设国际型专题会议中心推动乐山市造成成会议附中心目前乐山新广场修建国际会展中心思路展开
乐山市游客必旅游节点酒店产发展应旅游业商业形成互动
针乐山市酒店房产标准建设较低结合乐山市产业布局城市定位统考虑规划力发展会展济
具体措施：
l家机构达成合作全力早乐山佛节品牌形成全国规模型节日然相关房产相结合发展
2争取承办世界遗产相关会议四川世界遗产联合体年会中国世界遗产工作委员会年会等接成四川高规格类型中会议
3建酒店式公寓产权酒店方式进行开发销售彰显乐山市城市建设观良生活形态成成乐山市中等收入消费者进行投资理想项目时满足旅游旺季时游客住宿需求推动提高乐山市常性流动口数量拉动城市消费水提升着学生假期增加青少年消费性性化增强青少年(学生)旅游需求断扩廉价方便青年旅社市场前景奸中低档酒店资源进行整合建立济型连锁酒店实行统服务标准集团化理：旧城改造古建筑保护时通修缮改造布置青年旅社仅助提高资产存量利效率形成新投资机会
第八章 苦练功构建企业核心竞争力
第节 吸引留住
中国加入WTO面挑战国外资金技术材料方面更竞争中国乏建筑师乏传世作体制原直90年代开始市场机制进行房产方面市场运作具丰富房产市场运作验熟悉国外房产开发环节掌握定房产理实践房产市场开发关键未中外房产开发企业竞争焦点特年跨国企业纷纷化需求量逐步提高目前国房产专业培养集中建筑设计规划设计建筑材料等急需房产开发营极短缺程度制约房产业整体素质提升面国外企业通遇职务国外进修业务发展等手段争夺房产开发情况乐山房产企业应通种途径手段培训选拔吸引力培养造批具创新意识创业精神房产职业理造培养批适应知识济需高素质创新队伍具体措施：
l积极吸引旅游园林文化酒店会展物流环保等行业外脑专家形成知识架构完整力资源库
2实施开发策略开发建设时开展专业培训计划持续深入持恒提高理营服务等方面综合素质
3推行力资源制度通绩效评估薪酬体系建立充分调动方面员积极性提高员工满意度忠诚度
第二节 壮实力实现规模济
诸境外型房产商相目前乐山房产企业资金实力开发力技术水较差距面世界级型产商进入威胁土房产业分散化趋化度竞争现状亟需迅速改观迫切需通规模济实现产权资产专业分工等综合方面进行整合短时间形成批规模影响外资产商竞争合作具定规模国房产企业
土房产企业实现规模济实现资金运作规模效应二实现理规模济三实现资源利规模济效实现规模济房产企业应通资营模式寻求扩张争取市融资外应该探索运资营手段通选择合适象综合运兼收购重组等种方式进行优势互补盘活存量房产迅速实现企业规模济效益
第三节 全面实施品牌战略
市场充斥种信息情况品牌消费者直接利信息面加入WTO日趋激烈市场竞争格局乐山房产企业必须树立品牌意识品牌推广确立楼市中导位目前乐山少开发商已认识品牌推广重性品牌运方面独具匠心部分开发商楼市品牌效应认识尚流表面谓品牌竞争隔靴搔痒限度提升房产市场竞争力时市场竞争激烈资金周转等方面原少开发商愿进行较长时间品牌营造讲究快慢集中优势兵力歼灭战助新闻炒作广告轰炸希通营销造势快速树立公司品牌殊知种末关系倒置已成楼市灾害严重阻碍房产业健康发展开发商必须认识品牌规划设计文化艺术品质信誉实力服务营销等层面素集成凝结企业部效理综合表现必须品牌形象进行良构建营造名牌企业名牌产品全面提升房产企业整体素质实施品牌战略应考虑（1）产品根生产适销路顾客需开发企业言济效益产品（2）广告媒介开发企业产品品牌广消费者解接受合理利广告捷径通广告媒介作创造客户需求引导消费潮流 树立企业品牌形象
文题目：乐山房产业问题策探讨
作者：陈学文
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乐山市非常丰富然资源文化资源举世闻名乐山佛坐落岷江青衣江渡河三江汇合处改革开放乐山方面取成绩作国民济支柱产业房产业迅速发展特成乐高速公路贯通缩短成乐山市距离时乐山房产开发提供新历史机遇2004年乐山市房产火爆年全年房产开发投资71224万元增长18％施工面积98．24万方米增长2．8全年商品房竣工面积208万方米：商品房销售4758万方米销售面积超竣工面积表明房产市场呈供求短缺势进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达22700万元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
时必须冷静佛外乐山市缺乏留住理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成中国范围乐山城市知名度非常低少外省认乐山县城乐山市城市定位发展目标极相称究竟原通笔者调查原中重房产业角度乐山房产业市场化程度高市场规范乐山房产企业规模短视现象严重乐山现代化房产业体系没建立乐山市市区旅游休闲产未形成功完善布局合理结构尤涵盖乐山市工程中心城区房产产品服务层次尚资源魅力相匹配等等
分析笔者认唯确立科学制宜房产发展战略市场需求导利较优势创建乐山特色房产 产品形成优势建立现代化房产业体系创造利乐山市房产业发展环境乐山房产业出路文拟理学角度出发运产业发展理观点采量乐山实际案例乐山市房产业发展问题作初步探讨提出相应策
摘
四川乐山古称嘉州古蜀国时期开明治筑城北周座具三千年历史国家历史文化名城中心城区位岷江渡河青衣江交汇处山环水绕享誉世界乐山佛端坐凌云山绝壁中云雾缭绕峨眉仙山遥遥相
样座美丽城市里作乐山城市建设支柱产业房产业年取发展时应乐山市区房产未形成功完善布局合理结构房产产品服务层次区位优势资源条件相匹配定程度说乐山房产业发展已滞城市建设需
2003年四川省政府乐山市政府提出造中国第山宏伟计划房产业发展带难机遇面样局面作支柱产业房产业发展应立足新高度思索充分发挥房产优势体现城市形象营城市理念更结合
文正研究范围容
篇分析房产业重性入手通乐山房产业现状问题分析阐述乐山房产业发展营城市必然求助 精雕细刻山水城市计划实现助促进济发展民居住环境改善时根乐山房产发展情况分析存种种问题：乐山房产规模产品特色突出企业融资渠道单房产市场规范等等
篇根篇乐山房产业发展问题分析重点策进行阐述宏观理清思路创造利房产业发展环境继续深化机制改革实施持续发展战略积极开拓房产开发融资渠道微观市场需求导配合城市建设需增强创新意识开发出特色房产产品企业需苦练功构建核心竞争力
文作者结合调查实践参考相关资料基础写成水限妥处难免忘位行老师批评指正
关键词：乐山市 房产业 发展策
篇：乐山房产业现状问题分析
第章 乐山房产业发展重性
第节 符合乐山城市建设需
乐山市营城市指导思想：建设国际旅游城市四川济强市优美城市总体求改善城市环境增强城市功提高城市竞争力目标科学规划龙头营城市资产支点高起点规划高标准建设高效理高水营进步增强市场意识效益意识综合统筹城市资源实现城市发展投入产出良性循环持续发展目标：力争2005年城市综合竞争力进步增强城市基础设施居环境明显改善城市居民科学文化素质现代市民意识显著增强全市城镇化水提高32％
思想知道乐山房产城市建设中作体现：
城市形象提升程中房产发展发挥着物质载体作时房产发展城市形象具体塑造提升起巨反作
乐山市城市佛设水兴山水城林佛相互交融互相辉映具满城水色半城山独特城市空间形态年该市着力独特城市性保护传承保护世界文化遗产营城市整体价值提升综合竞争力目标护貌显颜保韵铸魂思路实施城市整体规划初步形成川西文化特征鲜明城市总体风貌城市生活品质显著改善城市济长足发展城市综合竞争力飞速提升时该市积极造水文化佛教文化生态文化品牌创造佳居环境2004年评国家园林城市
二原先乐山市单中心发展城市格局容易导致中心区域环境断恶化利城市生态环境改善房产业力发展必推动旧城改造新城开发效改善城市口分布现状缓解旧城区矛盾利城市生态环境质量提高
乐山市建市二十年全面贯彻统规划合理布局综合开发配套建设方针努力乐山市建设成风景优美济繁荣文明开放现代化城市年努力调整补充完善城市总体规划重点实施新城区建设特城市中心规划约6方公里城市绿心显示出城市建设具匠心初步搭起现代旅游城市框架城市基础设施公设施建设旧城改造新区开发风景区建设城市理等工作均取定成绩城市面貌发生较变化城区面积1983年68千方米扩2156千方米均居住面积1983年4．69方米增871方米
三通房产业发展拓展融资渠道引入民间资金加强城市基础设施建设
乐山市城市建设坚持建设具佳居佳创业环境生态旅游城市目标切实加强城市形象生态环境市政基础设施建设城乡建设步伐加快城市品味提高通土出BOT等方式集中财力投入城市基础设施建设2004年完成基础设施投资68245万元较期增长181％中：交通电力通讯业完成投资21962万元水电气供应城市公基础设施完成投资3789万元
第二节 符合精雕细刻山水城市发展理念
天山水观蜀蜀胜曰嘉州四川乐山古称嘉州古蜀国时期开明治筑城北周座具三千年历史国家历史文化名城中心城区位岷江渡河青衣江交汇处山环水绕享誉世界乐山佛端坐凌云山绝壁云雾缭绕峨眉仙山遥遥相力然神奇造化乐山古视祥瑞享鱼米三江金天府峨山沫水秀嘉州美誉联合国城市理专家乐山美丽然山水折服发出森林城市中城市山水中衷赞叹1996年峨眉山——乐山佛联合国教科文组织列入世界文化然遗产名录更乐山蜚声海外成世旅游胜
乐山
沉湎辉煌历史断创造更加美未改革开放乐山开放姿态客热情先日美国澳利亚等50国家区建立友交济协作关系批国际财团企业相继乐山投资成功年引进外资出口创汇均位四川省前列摩托罗拉公司中国第合资企业——菲尼克斯建设里乐山正成中国西部投资热土
城市建立发展标志着类文明进程新世纪新目标召唤2003年省委省政府做出峨眉山建设中国第山重战略决策乐山发展新求实践三代表新举措区域旅游济新整合乐山发展新机遇建设中国第山乐山建成美丽城市雄图略岂止山城时宜包括整乐山应更宏伟目标奋进
乐山建成国际旅游城市居环境典范城市乐山市政府提出精雕细刻山水城市城市建设理念仅包含善美梦境更求城市建设中融入文关怀体现更山水园林特色求求佳断追求城市性塑造风格独特城市品牌创造然谐
努力实现宏伟战略目标作支柱产业房产业发展必须紧紧围绕着目标进行说房产业实现目标具举足轻重作
峨眉山乐山佛世界然文化遗产具世界级影响力目前乐山市区旅游休闲产未形成功完善布局合理结构尤涵盖乐山市工程中心城区房产产品服务层次尚资源魅力相匹配乐山市景区保护性制约条件极严格乐山市房产业发展挖掘乐山市文化外延扩充旅游服务功提升社会济价值具重意义
外四川省政府日前提出中国第山计划乐山城市建设进入新历史性阶段中国第山建设包括容旅游文化等等中重方面城市建设乐山座三面环水城市然风光城市山水中山水城市中乐山座历史文化名城精英荟萃珍品遍布构筑现代市特色摆家面前重课题 房产开发方面努力方面结合非常完美充分展现乐山风采具极强现实意义乐山旧城留历代建筑现存汇江门丽正门铁牛门城门遗址贯穿中古城垣山傍水雄浑古拙更加体现乐山三江索回急流郡宛中央奇伟江城特色旧城区老宵顶叮咚井等众文物古迹久负盛名乐山房产规划方面满足济发展需妥善处理现存文物古迹充分展示乐山深厚文化底蕴山水风光提高城市品位增强中心城区凝聚气乐山市房产业发展策思考具重理价值实践意义
第三节 满足民日益增长居住环境需
2002年乐山市获联合国第城市合作项目乐山市佳居环境优势进步显现加城市化进程推进住房制度改革深化生活水提高等房产业带广阔发展空间进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达227亿元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
时房产业生活水提高居住环境改变发挥着直接作十年建设拓宽改造新发街农民路实施桥西街箱箱街凤凰路滨江街等重段旧城改造：建成时代广场东方花园客运中心等批较高档次商业服务设施完成体育馆工程建设：整治滨河路：加快乐山广场城市绿化等市政重点工程建设步伐提高城市档次房产发展促进城市建设时老百姓带切身处
第四节 乐山济发展需
房产业已成国民济支柱产业
1998年2003年全国房产投资额增长率分12611195253219房产投资增长速度远高GDP增长速度拉动国民济增长发挥重作2003年全国完成房产开发投资2002年期增长334高固定资产投资增幅104百分点占期固定资产投资重253出房产投资然保持强劲增长势头时房产业快速增长带动钢铁建材交通等批行业发展表现出显著关联效应高增长产业群特征国务院关促进房产持续健康发展通知中明确指出：房产业关联度高带动力强已成国民济支柱产业统计1998年综合考虑直接间接拉动作房产年拉动GDP增长15百分点
全国样趋势乐山市住宅体房产业开发投资业持续增长已基实现数量扩张型数量质量重提高型转变粗放型规模集约型转化变革持续力房产消费需求支持房产投资拉动GDP增长作日渐突出房产投资占全社会投资重1998年开始逐年升2004年达27商品房销售额占全社会消费品零售额逐年升2002年突破20达21房产业国生产总值占全市国生产总值例1995年2升2002年31面数出房产投资消费已成乐山市国民济增长重素
二 房产业旅游产业发展相互促进
然乐山世界著名旅游胜峨眉山外乐山市(包括佛景区)数认旅游境佛外乐山市缺乏留住理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成旅游境市场位势必会制约旅游产业发展原包括：
1旅游城市旅游环境建设滞
乐山市作优秀旅游城市形象突出城市建设景区开发协调城市性鲜明城市营力度够西部中心城市成未做机融合旅游环境氛围营造够作旅游目旅游服务接支撑中心综合功完善市旅游配套设施足娱乐购物活动单调缺少方娱乐特色民俗娱乐活动专营旅游商品土特产购物街区旅游宏观协调理体制完善统筹开发力度够景区理体制改革深化投资元化格局未全面形成
2旅游产品开发建设脱节
成热旅游产品开发建设成熟旅游景区配套完善基础服务设施旅游市场中运行相固定旅游线路构成乐山市旅游景区景点开发建设已达较高水水文化佛教文化等题旅游产品挖掘包装够区域丰富旅游资源没合理开发利传统观光旅游产品趋老化餐饮娱乐休闲度假会议会展等旅游项目开发观光产品尚未机结合旅游产品吸引力强旅游景区部基础服务设施定基础连接景区间道路等级较低旅游环线未形成旅游景区相孤立未形成组合优势国外旅游市场成熟运行满足层次需求旅游线路特缺乏吸引高消费市场旅游产品
乐山市景区旅游境旅游目转变乐山市政府拟建设乐山市水文化精品旅游区通发展紧邻景区旅游房产商业房产酒店房产完善服务配套体系通乐山市房产业发展促进旅游产业发展
第五节 乐山房产企业身发展需
企业生存发展必须面残酷市场竞争房产业作国民济支柱产业关联度占资金直受国家高度重视直国家宏观调控重点项宏观调控政策出台总会房产企业带风险乐山房产企业首先面问题政策指引合理序开发微观层面乐山房产业现状策研究助乐山企业更握历史趋势现实求更利企业发展壮激烈市场竞争中占先机
第二章 乐山房产业现状存问题
第节 乐山房产业现状
进入2005年乐山楼市继续保持旺盛需求态势促中心城区房产交易持续火爆市房产交易市场统计年12月中心城区现房交易1737宗27万方米交易总额达227亿元成交数量成交面积成交总额年期分增长95200170
数显示年（2005年）12月份乐山楼市呈现出两特点：商铺销售红火二二手房交易例幅度提升年前两月中心城区商铺等非住宅销售达471宗123万方米分占销售总量27453销售金额占前两月销售总额594乐山楼市第次出现商铺销售金额超住宅销售金额喜局面原花城左岸推出10年7保底投资计划时代广场二期呈现交房刺激商铺投资带动商铺等非住宅销售前两月中心城区二手房交易达940宗167万方米分占总成交量5462两年首次超新建商品房原着2004年乐山房价幅扬促已购新房居民纷纷二手房推市场促二手房价涨新建商品房价格快速增长迫许购房者目光转二手房二手房价格明显低新建商品房二手房销售出现特火爆局面
总说乐山房产发展呈现特征：
房产投资增长继续处较高水
2004年乐山房产开发完成固定资产投资91224万元年期增长215中：住宅58369万元增长254商业营业房26165万元增长182办公楼6690万元增长189
二 资金位情况良
2004年房产开发投资位资金92635万元年期增长365中定金预收款位39868元年期增长225占年位资金例高达43位资金实际完成投资142倍反映出房产开发充足资金作保证
三 商品房施工竣工面积增速提高
2004年商品房新开工2764万方米增长37年期快121百分点施工面积2527万方米增长409竣工面积1835万方米增长472中住宅竣工1263万方米增长475
四 商品房价格走势基稳
2004年乐山商品房销售形势较商品房销售面积2459万方米增长373中住宅3219万方米增长383购房例占总销售面积95拉动乐山房产增长动力供求量2005销售面积竣工面积基持供略需求市场供求总量基衡全市商品房销售均价1407元／方米中住宅销售均价1274元／方米市场价格年期略涨相关资料显示：2005年乐山房屋销售价格涨41土交易价格涨88房屋租赁价格涨18
五 商品房空置面积减少
年政府企业采取积极措施控制消化空置房商品房空置面积幅增长趋势效控制增长幅度呈逐月降态势全市商品房空置面积814万方米年期增长213增速年期低393百分点
第二节 乐山房产存问题
中心城区商品房供求矛盾突出开发结构合理
相关资料显示进入2004年受房产需求影响供求总量失衡加剧供求矛盾更加突出卖方市场特征明显排号购房者处见购房成抢房消费定程度失理性乐山房产开发序竞争导致开发结构合理统计2003年投入乐山楼市商业房面积142万方米2004年达168万方米两年乐山楼市商房供应量达31万方米总销售量265万方米表明尚余45万方米商业房嫁乐山楼盘销售火爆反映住房方面商铺销售情况住宅等调查目前乐山数房产项目住宅销售率达80更少项目销售率达95乐山许楼盘商铺销售率30左右反映出乐山商业房销售压力相应住宅开发情况开发结构性矛盾突出供应结构合理利乐山房产市场健康发展需开发商房产部门引起高度重视
二乐山房产企业融资存问题
12004年乐山房产企业融资现状
房产开发营程中资金重开发商讲通什渠道什方式融资重中国现市场济条件间接融资方式房产业例外2004年乐山房产融资途径然筹资金银行贷款资金受政策影响较具特征：
11 资金位情况良 房产泡沫争央行政策出台等素作开发资金相取较程度增长2004
年乐山房产位资金累计92635万元增长3651995年高增幅中国贷款31652元增长41企业筹资金9490万元增长381定金预收款39868万元增长381利外资11625万元增长179
12开发资金银行贷款——间接融资2004年乐山房产开发资金中银行开发商发放贷款占65企业筹占20定金预收款占15定金预收款中部分银行购房者发放住房贷款房产开发资金约85源银行贷款房产开发资金银行赖程度较乐山房产业中力利直接融资企业寥寥房产开发资金直接融资占较例开发商利基金等直接融资手段尚政策支持市壳市少数实力企业实现方式受营特点预期收益制约易投资者认融资效果理想直接融资重较
13 乐山房产融资收121号文件影响2004年乐山房产商更深刻感国家政策影响威力121号文件18号文件年出台两关键性文件房产资金高度密集产业规范房产信贷容央行121号文件针性房产开发企业贷款建筑施工企业流动资金贷款途做详细规定切中房产企业害乐山房产企业数量规模实力企业少资金限企业121号文件出台等釜底抽薪121号文件房产融资产生方面影响
推动房产开发企业寻求新融资方式仅缓解银行信贷压力降低银行房产贷款风险实力企业开始探讨外资银行合作
二开发企业项目谨慎程度增加开发企业开始根开发力调整项目定位受封顶办理揭限制少开发企业开始考虑快实现封顶实现资金回笼
三乐山房产行业重新洗牌专家认2004年房产行业实行企业重整企业年众房产企业中乏关系限资金短快开发营仅消费者利银行讲存较风险121号文件出台样房产企业发展壮企业合作淘汰该政策资金充足型房产企业利利房产企业更规模发展导致中国房产业重新洗牌着规模房产企业出局实力强房产企业间竞争充分展开
四乐山房产出现结构性问题局部泡沫问题调整控制
2房产融资存问题
着市场竞争加剧越越房产开发商深切体会资金已严重制约企业发展瓶颈作资金密集型行业解决房产融资问题已迫眉睫目前
乐山房产开发企业面融资问题：
21贷款方式少房产开发消费程离开银行支持(中国现金融体制条件)房产业资金高度密集行业没资金没房产投资规模周期长等特点房产开发投资需量资金房产开发企业关心问题融资房产开发贷款乐山三种形式：第种房产开发流动资金贷款补充企业完成计划土开发商品房建设务需流动资金第二种房产开发项目贷款具体房产开发项目提供生产性流动资金贷款第三种房产抵押贷款开发商拟开发土权房屋产权做抵押银行取贷款三种贷款方式期限短法适应房产开发周期需目前乐山房产金融市场化程度提高相应房产贷款方式创新拓宽
22房产开发企业间接融资重2004年末乐山济金融运行情况显示资市场融资规模萎缩企业融资渠道间接化格局进步增强贷款增长猛势必造成融资格局进步银行贷款倾斜企业融资银行贷款赖增强加银行信贷资产风险前乐山金融市场融资格局中贷款占重已2001年759升2003年末851巨额银行信贷中涉房产开发贷款重然
改革开放乐山直接融资市场发展快短时期然难改变间接融资融资格局房产业相程度需银行信贷资金支持房产资金银行贷款种高度集中银行融资体制果商品房空置面积(2003年
乐山空置面积增长超213)长期持续量积压开发企业法支付银行贷款建筑商费时房子抵押银行建筑商建筑商资金部分银行贷款开发商抵押房子抵押银行样银行成房产风险承担者正目前房产融资渠道狭窄房产金融体系完善必然结果
23房产融资种方式均局限性融资单纯建设发展聚集资金问题实质种资金供求形式表现出资源配置程谓融资方式资金供部门资金需求部门转化途径渠道综合关专家房产融资研究成果房产企业融资方式两种：部融资开发企业利企业现资金支持项目开发通种途径扩资金基础部融资需实际外支付利息股息发生融资费部融资成远低外部融资首选融资方式部融资包括资金预收购房定金购房款开发企业说预收购房定金购房款仅筹集必建设资金部分市场风险转移购房者会丧失未利益相总体利益终究微足道房产企业单纯部融资满足资金需求更资金通外部融资获二外部融资外部融资成房产企业获取资金方式目前渠道发行股票股权投资发行企业债券银行贷款房产信托利外资合作开发产业基金等
三房产企业普遍规模缺乏长远考虑
房产企业规模短快项目居乐山市现房产开发企业46家2004年开发投资约7亿元开发面积2764万方米企业普遍存规模专业性强
98年2004年中乐山市城区开发设计住户100户楼盘40四川等城市楼盘相乐山市市区房产开发显波澜惊缺乏房产鳄加入乐山市城区房产开发数短快项目缺乏规模效益仅身发展利乐山市房产业整体效益整体形象利时造成整城市规划实施协调困难
四房产市场化程度较低市场够规范
首先土运作方面讲国土资源部11号文件求土供应实行招挂拍量存量土划拨土违法进入商业开发市场开发商巨额暴利正源土市场迫切求建立公开公正透明法运作市场机制保证开发商市场化等竞争房产开发项目建设违反规定弄虚作假干扰房产市场正常秩序政府理混乱市场服务缺位危工程质量安全生产加房产风险抑制市场化发展
次消费者角度目前乐山市房产市场中质量价格广告计量交付等方面投诉案件升快2000年投诉2316件2001年投诉2810件2002年投诉3464件2003年投诉5136件消费者房屋质量房屋面积等问题房产开发商间纠纷住户物业收费项目标准服务质量物业理公司突等等常新闻媒体暴光影响房产开发商物业理公司信誉时购买者造成定心理压力担心合法利益保障敢胆投资进影响整房产业发展
五房产产品特色突出
1 乐山市旅游房产题突出发展缓慢
旅游房产结合然旅游资源文旅游资源造旅游景观托聚集气势开发房产成旅游休闲度假居住机结合房产形式
目前成领域开拓已开始：置信芙蓉古城芙蓉汉城乐山市天青城半山酒店龙泉阳光体育城等开始旅游房产积极尝试乐山房产旅游资源结合少成功案例笔者实考察目前较成功青衣江建山水湾墅城市森林居雅苑推出市场受消费者追捧旅游房产结合潜力挖需乐山方面努力
乐山佛景区乐山市旅游产业龙头峨眉山山基形成二分天局面目前乐山佛景区吸引外观光游客峨眉山山良然生态环境成四川区休闲度假会议市场选择产品附加值相较高：乐山市旅游产发展缓慢仅落峨眉山山旅游房产四川旅游景区旅游房产发展较差距发展现状表现专业化程度高特色突出导致资源区位优势没发挥
2 酒店房产档次较低未形成合理结构体系
乐山市酒店三星级中高档次设施较少乐山市城区范围目前家（准四星级）酒店中金海棠宾馆商务会议接型酒店体座13层建筑位乐山市中心城区东部边缘宾馆乐山市政府投资兴建成某酒店理公司理开业年设施较新包括150间／套客房餐厅宴会厅夜总会桑保龄球网球场室恒温泳池等拥功厅7会议室金海棠宾馆典型新兴城市型酒店题特色服务概念模糊商务会议休闲设施较齐全目前乐山市高规格接基放
山湾宾馆休闲度假兼会议接型酒店具休闲山庄特征位乐山市中心城区北部边缘坐落树林茂密山中环境优美景色宜开业时间较长已重新装修宾馆拥150间／套客房房型较特色包括拥面积户外绿难森林风光1300方米桑健身中心着力宣扬宾馆国际绿色环保酒店设计建造金海棠宾馆目前乐山市高档休闲度假场
总起说乐山市市区酒店业已具备定接力行业口接尚未形成市场化结构体系企业竞争压力明显着乐山市商业济发展旅游吸引力提高酒店行业水会较高层次提升尤高星级酒店特色酒店逐步进入完全市场竞争阶段
3 传统街市商业房产商业业态发展缓慢
31商业房产现状
311乐山市商业布局现状
乐山市商业发展较长远历史乐山市现代商业发展历史长伴中国旅游业发展起步城市发展区域限制核心商业区域位城市中心带目前乐山市核心商业集中柏杨路嘉定路高北门玉堂街带中位柏杨路牛耳桥位嘉定南路高北门已形成乐山市核心商圈
形历史原乐山区域商业发展没形成气候
312乐山市商业物态价格
2004年乐山市商业零售额达358亿元民币较2003年增长12％发展势头强劲98年2004年乐山市商业济发展快时期均年增长幅度达8％益乐山市旅游市场快速发展带动商业市场连锁发展
乐山市商业快速发展直接带动商业产市场繁荣位城市中心商业核心段土价值断攀升商业铺面售价租金幅度扬图示：
通乐山市核心商圈段摸底调查出目前乐山市具代表性商铺租赁价格：
牛耳桥进出乐山北门理位置相重天流量非常处目前乐山商品批发集散影响力辐射整乐山处黄金段商家争夺激烈租金昂贵致100元左右方米
牛耳桥理位置相类似高北门黄金段唯里营高档品牌服装已形成规模效应租金牛耳桥相
玉堂街乐山老城区相影响力着城市拓展影响力减弱租金80100元方米间
丁冬街乐山条干道势坦影响价值提升目前租金维持50元80元方米间
目前乐山权力造新城市商业圈乐山新广场附气足没乐山形成气候租金稳定
32商业房产发展存问题
321街市商业形式占导位
通乐山市调研发现商业房产处街市阶段仅营低端市场满足区消费者产品乐山市商业房产形态传统
乐山市街市商业形式非常发达完全统计目前乐山市城区商业总面积接60万米中街市商铺面积约45万米城市均拥商业铺面超2米高全国城市均商业面积拥均水
城市方街者楼层商铺利存问题笔者观察背街二层商铺营情况理想寥寥家较外 (家玉堂街文轩连锁书店家已名气东方眼镜家超市)整乐山鲜亮点见街市商业形态局限性
322型商业业态发展缓慢现型商业形式营困难
笔者解型商家已进入四川二级城市麦劳进入绵阳等乐山目前止没全国规模商家进入进入乐山北京华联集团营成败否值观察里面固然乐山消费力原作房产规划引导作值深思
乐山早形成型商业业态华厦商业城市政府扶持定发展市场情 华厦商业城目前营惨淡笔者调查出租率仅50尤二层三层出租率仅20
华厦商业城处高北门理位置十分优越沦落目前步十分惜里固然营理方面原房产角度定位规划创意营销等方面提升空间
乐山段太旧桥附开发商仿成春熙路模式开发泌水院步行街创意非常竣工市场反映目前情况稍转判断成功否需时间
型商业开发营情况乐山型商业业态发展重道远
篇 乐山市房产业发展策
第三章 理清总体思路创造利房产发展环境
第节 总体思路
国家产业政策乐山房产业发展指导思想：邓理江泽民三代表重思想指南深入贯彻四川省三转变战略决策乐山市委市政府努力建设中国第山战略部署全面建设康社会战略目标导体制创新切入点房产融资体系建设推动高素质房产企业培育重点充分发挥房产业先导性支柱性作促进国民济持续稳定健康发展
乐山房产业发展基思路：进步深化住房制度改革推进住房商品化社会化进步完善层次住房供应体系加强济适房建设理切实做城区危旧房改造充分发挥中心城区现代化城市功建立规范高效统乐山房产市场规范房产业市场行建立完善房产金融体系房产业发展提供坚实金融支持坚持扩需方针力推动引导房产消费投资拉动国民济增长房产业培育成国民济支柱产业加强住房产业化政策性引导提高商品住宅效供
第二节 构建现代化房产产业体系
认清前乐山市房产业发展新形势始终老百姓谋福利作指导思想坚持持续发展原科技进步手段进行体制理创新厚积薄发利发优势相优势力推进现代化乐山市房产产业体系
房产产业现代化体系房产成品终产品市场需求导科技进步成型房产建筑体系相配套房产产品基础科学组织现代化理手段通房产生产全程开发设计施工部品生产理服务等环节构成完整产业系统提高房产质量提高劳动效率优化资源配置实现房产生产供销售服务体标准化工业化商品化粗放型集约型生产组织形式
乐山市房产产业现代化发展容：提高房产建设工业化集约化水劳动生产率提高房产规划设计水基解决房产质量通病提高房产建筑材料产品质量提高房产工程质量功质量环境质量节降耗保护环境托科技进步增加房产科技含量提高科技进步房产产业贡献率加快房产产业改造升级优化房产产业产品结构完善房产技术保障体系建筑体系部晶体系质量控制系房产性认定体系核心房产产业化框架体系初步建立起房产产业化发展必须政策保障机制推进乐山市房产产业现代化做工作
1完善房产标准体系加快完善房产规划设计施工物业理材料部品等方面标准体系加强房产安全健康环保节等方面标准研究编制推广应先进适技术
2力推进技术集成生态化区建设
3加强房产区智化建设
4整体厨卫技术重点推行菜单式装修满足现代化家居生活需求
5开展房产性认定方面工作建设部部门关求成立房产性评审委员会房产性认定委员会建立房产评审专家库开展房产性试评工作
6推行户型评审工作引导乐山市房产设计功布局合理尺度适宜保证房产全寿命周期作原体现满足层次类型标准市场需求适应乐山市济发展水通调查乐山城区商品房30％左右外消费者购买外购买者中外省消费者占60％户型设计功布局应充分满足具体求
第三节 加强城市规划建设理
积极推进城市规划发展进步完善
乐山市城市发展规划完善交通组织规划加快城市基础设施建设加城市环境整治力度乐山市市政府目前进行重举措乐山市城市总体规划(修编)青城山——乐山市国家级风景名胜区总体规划市政网规划城市消防规划城市总体建筑风貌规划设计正完成编制五规划努力政策软硬件设施等方面促进乐山市房产业发展加强城市规划实施力度深度城市运营高度规范引导房产业发展
例保护乐山市然资源特古城风貌乐山市城区开发楼盘容积率必须达10绿率必须达40％外开发楼盘建筑高度控制1日米青城山项目建筑高度限定9米外容积率必须达06样限制性措施城市规划高度加强房产开发项目引导
充分发挥城市规划房产开发调控引导作列入建设范围土必须严格城市规划求进行建设
乐山市县民政府城市规划部门时期拟开发建设区块规划条件社会公开接受社会监督未技规划求完成配套设施建设住房交付：商业银行提供住房贷款
城市建设范围土供应必须符合城市规划商业旅游娱乐商品住宅等类营性必须法定规划条件采取招标拍卖挂牌方式供应途土供计划公布宗土两意者应采取招标拍卖者挂牌方式出
二抓城市基础配套设施建设
加快实施城乡水泥路网旅游环线公路建设完成汶高等级公路配套建设抓旧城改造建设启动西街井福街文庙街玉垒山侧历史文化街区保护性开发工作：疏散城市中心区密度建设核心旅游区中央商务区实现城市功布局转变加快实施城市西区建设抓信息基础设施建设推动网络互联互通信息资源整合享推动企业积极运信息技术发展电子商务推进公服务领域信息化构建现代化信息网络体系原先乐山市单中心发展城市格局容易导致中心区域环境断恶化利城市生态环境改善通规划引导改善城市口分布现状缓解旧城区矛盾提升城市生态环境质量
三强化城市特色建设提高城市品味
规划建设理城市营销中突出乐山市然环境特色历史文化特色城市规划建设佳居环境求着重突出山傍水 显山露水 亲山水山水园林城市特色建筑风貌传统川西民居实现街景区景城市功突出旅游城市特色充分考虑游客种需求增加城市休闲观光景点完善城市交通住宿餐饮购物娱乐等设施力发展城市房产业深入挖掘展现乐山市悠久文化涵建设具深厚文化底蕴文明城市高水营理城市城市理重点转移增加城市涵质量提高城市格调品味深化城市理体制改革建立完善城市理综合执法体制充分发挥社区基础作力运现代科技理手段始终保持城市干净整洁秩序井然道路畅通进步提高市民素质营造良城市房产发展环境
四优化城市环境建设
实施绿化工程造西部绿城创建国家园林城市构建城市景观绿生态系统抓生态环境建设继续实施天然林保护退耕林岷江干流整治流域综合治理工程合理配置树种绿化美化景区(点)实施净化工程搞城市垃圾污水公害化处理力推广清洁源严格控制烟尘噪声排放保护乐山市优质空气水源创建国家环保模范城市国家级生态城市力实施亮化工程做城市灯光夜景美化工作建设乐山市夜城增加城市绿面积改善城区生态环境设计建造面积绿色景观纳入乐山市生态环境建设保护工程体系保证植物样性成城市绿肺
五 规范房产市场理
1充分发挥政府职加强房产市场宏观调控
加强房产发展宏观调控改善乐山市政府房产市场监督理根住房市场化进程求时转变政府职原房产直接理转宏观调控乐山市政府充分分析房产市场需求基础确定济发展市场需求相适应房产开发建设规模类商品房供应例实现房产市场总供总需求衡做正确处理调控发展关系增强调控意识高度关注市场运行情况防止市场起落：提高市场调控力努力握房产市场发展规律提高调控质量效率：加强房产企业房产开发项目规划理监督检查采取切实行措施加强房产项目审批理加空置商品房处置力度加快消化空置商品房
加强房产市场信息系统建设完善市场信息披露制度乐山市政府民政府职部门采信息技术互联网等技术手段时准确全面采集房产业运行中动态数通科学分析整理市场状况发展趋势做出准确判断存问题时处理解决市场供求基衡结构基合理避免市场起落时适方式时社会发布市场信息引导房产开发企业理性投资加快建立完善房产市场信启系统预警预报体系
2强化土供应理严格控制商品房土供应总量
充分发挥土供应房产市场调控作坚持乐山市民政府土集中统供应理防止出现头序供现象严格执行土利总体规划年度土利计划充分发挥土供应规划理等调控手段作采取切实行措施调整土利结构鼓励利存量土进行房产开发建设鼓励危旧住房改造根房产市场供求状况计划市场供
控制新增建设供应总量采取切实行措施调整土利结构鼓励利存量土进行房产开发建设鼓励危旧住房改造重点加强营性房产开发项目供应理根房产市场供求状况制定土供应计划逐步实现计划供
加监力度法查处越权批利集体土变相搞房产开发房产开发企业集体济组织私协议圈占土等违法违规行批准尚未开工建设项目加清理力度法应收回土坚决予收回
3严格控制资金足行规范房产开发企业新开工项目
乐山市政府贯彻落实城市房产开发营理条例(国务院令第248号)强化房产开发项目资金制度项目手册制度加强房产开发建设全程监控资金达规定标准违反合约定拖欠工程款房产开发企业审批意新开工项目防止半拉子工程产生
4加强房产金融理力度防范金融风险
作乐山市金融机构前务发展房产金融防范金融风险充分发挥金融房产市场调控作完善住房贷款理办法规范贷款审查程序标准推行住房贷款业务标准化逐步建立完善征信系统严格审核房产开发项目贷款条件切实加强房产开发贷款监未取土权证书建设规划许证建设工程规划许证施工许证(开工报告)项目商业银行发放形式贷款完善住房保险政策合理确定保险费率明确保险赔付责减轻款负担认真贯彻住房公积金理条例(国务院令第350号)国务院关进步加强住房公积金理通知(国发(2002)12号)完善住房公积金理体制监督机制充分发挥住房公积金支持购房作健全住房贷款担保制度加快完善住房贷款担保办法加强担保机构业务规范监推行标准化担保合示范文提高居民住房贷款信度保障银行住房贷款回收效防范贷款风险
乐山市金融机构具体应加强严格信贷准入加强信贷审查强化贷理效控制总量合理调整结构实行差政策：加强住房贷款理：加强政策研究关注市场变化提高预警力
5力发展济适住房调整房产市场供应结构
济适住房解决中低收入家庭住房问题重举措乐山市采取切实行措施进步完善济适住房政策加强济适住房建设计划理完善计划编制工作提高计划科学性适性列入济适住房计划项目确保项配套优惠政策落实
严格限制济适住房销售象控制建设标准严格执行济适房购买象收入标准条件购房面积标准超面积处理办法关部门购房象严格审核销售价格严格审批加强监督违规销售济适住房开发企业严肃查处确保济适住房政策切实落实符合条件中低收入家庭未制订相应监督理办法未规定进行审核城市行政划拨方式提供建设
6加快落实住房补贴提高职工购房支付力
乐山市城镇住房制度改革总体部署加快推进住房分配货币化进程切实落实住房补贴资金源住房补贴财政单位原住房建设资金转化抓紧公住房出售收入清理转化单位出售直公房公房收入规定留足住宅部位设施设备维修基金房转制资金全部发放住房补贴进步完善公住房出售收入理办法政府相关部门加前年公住房出售收入发放项目贷款清理力度制定切实行计划期收回拒执行国家政策挤占挪公住房出售收入追究关负责直接责责
7继续加住房建设消费环节合理收费清理力度
乐山市政府认真落实国家已出台项清理收费政策全面清理房产开发建设消费环节种合理收费降低开发建设成减轻购房负担支持住房消费
8加强房屋拆迁理维护社会稳定乐山市政府认真贯彻城市房屋拆迁理条例(国务院令第305号)严格条例规定标准拆迁入进行补偿
严格执行房屋拆迁许制度完善房屋拆迁补偿资金监办法切实保护拆迁入合法权益乐山市房屋拆迁部门加强宣传通细致耐心工作拆迁解拆迁政策支持房屋拆迁工作拆迁入意见较项目时进行调解防止群体访事件发生
第四章 深化机制改革实施持续发展战略
第节 建设科学企业理体制运营机制
运产业组织政策提高产业集中度针乐山市房企业普遍存企业强企业专问题产业集中度低行业竞争力低考虑采取财税激励措施鼓励缺乏实力开发商合资合作资产重组方式形成竞争簇群市场寻求新立足点：促企业间形成新型竞争合作关系探索相互投资策略联盟开发等合模式逐步形成较强竞争力型企业集团
二建立现代企业理体系明确级法二级公司三级理制度开发商统公司级法制度成立相应二级公司旅游开发公司物业公司园林绿化公司文化公司广告公司等时公司针功性项目进行部门化理具体负责项目营做理组织扁化信息效传达
三商业酒店产等期运营求高房产项目实施合作合资委托营理等形式引进先进专业验加强企业领导者专业技术市场营销三支队伍建设重点优化员结构全面提高企业员工政治文化业务素质
四运营方面应勤保障部门工作视营业部门样重环节清洁部门绿化保养部门工程维修部门等建立线二线部门协调运作机制贯彻利益享意识
五理者树立员工第意识员工树立顾客第意识运营应强调性化服务形成强力支撑系统修建障碍通道强调残疾服务特色提供幼托服务成立专门物流邮递公司游客提供购买商品邮递服务游客购买商品寄送家中免携带物品继续旅行麻烦
六断研究提高技术含量坚持创新作房产业发展重途径应新技术新工艺新生产方式理模式发展生产力提高企业效益房产业现代化水
提高污水处理排放水强化水流循环系统建设完善绿色环保产设施设备等
七强化运营服务质量满足社会需目坚持普遍服务更民服务城市济发展服务社会进步现代化建设服务进行IS09002服务质量体系认证通制度规范保障运营质量积极引入商业化营机制业务发展力建设增强效益意识重视投入产出加强科学理优化网络结构控制成努力提高企业济效益社会效益断增强企业发展力
第二节 实施持续房产业发展战略
持续房产业发展战略满足身发展需时限生态资源条件时满足完善城市功改善居住环境保护然生态等类目标实现然谐处衡房产开发持续发展
立足乐山市现状实施持续房产业发展战略应体现明确发展原实现综合效益优突出水文化特色提升文化涵确立文化休闲生态宜居发展方
明确发展原实现综合效益优
乐山市房产业发展应明确原：
1 强化资源结合
乐山市房产项目文化题应乐山市城市定位特征相吻合应该具备生态环境旅游休闲元素富方历史文化涵时具衍生全国性国际性文化够够造景造环境停留概念够具化实体易接受
乐山市作世界著名旅游城市皆赖岷江渡河青衣江乐山佛山水题文化资源基础加佛教道教文化等种文化交融造乐山市独特城市性格说忽视种独特文化资源乐山市复兴谈起房产业发展始终遵循城市历史文化脉络牢固树立传统具现实意义文化基础前年乐山引起争案例：某开发商拟乐山佛岸修建高档公寓方案未定已乐山市民中间展开激烈讨结果样现象充分说明乐山民资源城市开发建设结合已具相意识
2重视环境保护
环境保护重性勿庸置疑乐山市房产业发展仅应注重乐山市然生态环境水环境空气环境质环境生物环境保护应强调社会环境文环境历史环境效保护甚改善提升必然讲究然社会三者间协调衡广义房产业持续发展思想
乐山市房产业发展必须充分考虑环境保护前提改变然生态系统完整性力争促城市环境系统改善实现然景观系统城市文系统畅通转换
3城市功中心
乐山市区位性质等特征决定房产项目超越普通商业项目项目群功担负起提升城市品牌展示城市发展理念社会命
房产项目乐山市城市机体部分规划建设座遗产城市旅游城市文化城市发展典范缩影乐山市房产项目应乐山市景区密切联系时城区部分仅居住区服务接区城市商业功区功机整合系统新型旅游城市形态缩影
城市规划建设立足原城市空间格局房产业发展必须城市功中心满足城市发展需求通科学整合细分旅游空间城市景观空间商业空间居民生活空间等相互存种功相互促进乐山市区域位城市发展目标决定乐山市城市房产业规划发展方走精致化集约化道路中高档市场功系统明晰局部文章做足空间收放成件微作品
4市场需求导
房产业发展必须符合现代市场济发展规律满足消费市场资金市场需求现条件市场化创造综合价值唯方式市场导更协调文化环境保护城市济建设关系达持续化发展目标
市场导乐山市房产业发展应满足消费群需求仅旅游牌休闲牌商务牌城市牌会忽视市场心理预期出牌太会令适理想化目标具极强包容性群取需创造出生动互动局面旅游房产商业房产酒店房产物业应乐山市景区城区结合体开放社区系统价值体现气聚集破旅游城市淡旺季季节反差24时流物流活动开发概念必须时满足消费市场成休闲市场外旅游市场需求形成消费者谐相处局面见旅游休闲旅游功相辅相成
二突出文化特色提升文化涵
众周知中国江南水乡众城镇体现水域性文化特征乐山市整川西成原区水文化样丰富深刻位处川西成原间特殊位置乐山市更彰显种特殊文化魅力山水文化中心孕育佛教文化融会川西藏羌文化成原蜀汉历史文化吸收儒教道教伊斯兰教等种元素种具极强包容性体验价值文化水文化作区域文化题现代社会市场普遍感知体现城市文化核心产生持久吸引力生命力
乐山市丰富水景观资源技术行前提具体项目建设中艺术化性化水造景结合建筑造景民俗造景加托岷江渡河青衣江乐山佛独二然历史景观成复制山水社区进推动城市景观艺术创新乐山市成众山水城市
具体发展措施
1积极搜集整理国外水题文化艺术包括形表演艺术历史演化形艺术品器物模型影等丰富文化展示容
2组织方面专家文化（尤佛教文化）进行全面研究交流努力形成独立题文化峨眉山佛教文化相呼应
3相关机构合作挖掘整理乐山佛独文化涵项世界遗产够发挥更强现实文化精神
4深入挖掘四川方民俗文化探讨开发利形体现性
5调动居民传统文化更关注鼓励全民参文化保护发扬推动乐山市历史文化复兴工程广泛社会支持
三 确立文化休闲生态宜居发展方
乐山市((2003年政府工作报告)中明确提出围绕推进跨越式发展建设国际居典范城市理念中包括强化城市五功增添城市文化底蕴构建城市文化景观系统建成乐山市文化艺术中心开展特色文化活动增强城市聚集气力造文化型城市强化文化功强化旅游休闲度假功强化居家功强化会议(展)功强化集聚功
乐山市市城市总体规划已明确城市发展战略定位动融入中心城市济圈奸成服务配套区乐山市市土利总体规划(2004—2020)纲日前正式通成市专家组评审根新规划15年该市发展成组团型城市井承担起成市部分功悉2020年乐山市城市口规模达75万城市规模达79方公里该市成成原2时市圈核心组成部分说乐山市城市战略定位直接决定房产业功定位房产业发展影响乐山市城市发展营理念
方面考虑成城市特性消费特征产业基础发展方乐山市成市成济圈互动关系房产业功定位必须站成更高台仅仅基乐山市身属性加思考
综述乐山市房产业发展方：
佛教文化核心乐山市土文化四川天府文化托题休闲特色游憩题兼顾观光娱乐度假购物会议功凸现乐山市城市历史文化特色生态城市型文化休闲特色
提升乐山市整体居住环境旧城外围土价值缓解城市均衡状态凸现乐山市城市历史文化特色休闲特色生态环境特色
第五章 积极开拓房产开发融资渠道
第节 条件企业逐步建立元化融资渠道
第十六届三中全会首次提出力发展资市场扩直接融资例条件实力房产企业探寻银行贷款外融资方式市股权融资产业基金等房产企业抓住机遇现渠道基础元化方发展仅利资金筹集助风险分散
融资渠道元化建设少知名企业已探索出路径首创验值鉴首创融资传统方法：资金银行贷款客户资金(预售回款)外6渠道：发债券二国市公司资市场融资三海外市公司重组起海外资市场融资四吸收海外基金五施工企业垫资六房产基金 2004年2月首创置业宣布董事会决定发行12亿A股募资30亿元发展北京房产项目该公司2003年6月19日香港板市募资114亿元次募资金公司准备投入58亿元164亿元分兴建北京京商业中心呼家楼商务居住综合区市仅首创置业募集量资金支撑开发项目巩固北京房产市场领先位进步建立具全国影响力品牌声誉
房产业资金高度密集性行业开发房产项目需量资金果助种融资手段开发企业寸步难行首创验房产企业鉴中房产企业融资方法
第二节 中房产企业融资方法
121号文件出台中房产企业融资疑雪加霜中房产开发企业面现实紧迫问题筹措资金解决缓解身遇资金压力相型房产开发企业中型产企业融资渠道单采取方法目前中房产开发企业容易实现方法银行贷款外两种：
第寻求公司合作种方法方面企业部分资金支持解决暂时资金困难方面助企业良声誉吸引购房者合作成功中企业讲条融资捷径
第二寻求民间资金目前部分民营企业手中掌握着较资金资金寻找良投资渠道投资产品房产业投资回报率相较高民营企业家希介入房产领域专业知识验足畏缩前正中房产企业吸纳民间资金时机
然融资种方法乐山市房产企业应结合身特点选择种融资方式组合取长效融集资金降低融资成控制风险总言乐山市房产企业信贷紧缩宏观政策生存发展掌握元化规模化融资方式保证企业济命脉资金畅通关键
第六章 市场需求导配合城市建设需
第节 明确细分市场目标客户群
谓市场细分指消费者欲需求总体市场(总体市场通常太致企业难服务)划分成干具特征子市场程分属细分市场消费者需欲极相似分属细分市场消费者产品需欲存着明显差细分市场根产品品种产品系列进行消费者(指终消费者工业生产者)角度进行划分根市场细分理基础消费者需求动机购买行元性差异性划分
应市场细分原理乐山市房产市场调查分析乐山市房产市场应兼顾国外游客市场成市场市场时市场贡献率预期市场价值重性目标市场细分三等级：
l基础市场：成周边区休闲消费市场
外川旅游团队
消费市场
2目标市场：四川省区重庆休闲消费市场
区域性中型会展国家级专业会议市场
成城郊度假旅游市场
成川西中老年移民市场
3机会市场：外成商务散客
国际级专业会议市场
国助游客(驾车游客背包客)
满足市场需求乐山市房产业首先保证满足基础市场消费投资需求基础进行产品深化目标市场需求导争取市场规模提升着部外部条件成熟适时机会市场进行细分研究通满足消费投资偏获更广泛市场支持
然作世界遗产理乐山市景区资源保护价值更济开发价值市场规律表明世界遗产周边区域形成强烈辐射力 国际品牌带动周边区域开发建设造形成高层次房产产业链乐山市景区未发展乐山市房产发展趋势
乐山市景区应保护开发辅乐山市房产业应身受严格控制前提通文化涵市场外延挖掘建立健全产品服务功仅乐山市景区衍生市场需求中获益提升乐山市品牌优势形成双赢
乐山市政府保护乐山市然资源特古城风貌乐山市城区开发楼盘容积率必须达1．0绿率必须达40％外乐山佛项目建筑高度限定9米外容积率必须达0．6乐山市种苛刻规划求墅开发正成种趋势作高品质市墅山水湾墅等项目出现仅乐山市墅开发进入绝佳境乐山市优美居环境画浓墨重彩笔时更标志着乐山市房产开发已升级换代应结合乐山市区位环境等特点逐步造旅游产商业产酒店产种产形态推动乐山市房产业发展适应市场断增长变化求
第二节 加开发力度满足市场需
乐山市作成花园穿城三江支流乐山市然生态魅力吸引着众开发商购房者眼球越越重视居住环境质量天乐山市居家附加值独资源中显越发昂贵成乐高速公路贯通缩短成乐山市距离时区域房产开发提供利发展条件2003年乐山市房产火爆年全年房产开发投资64429万元增长12％施工面积98．24万方米增长2．8％全年商品房竣工面积1日．22万方米：商品房销售33．02万方米销售面积超竣工面积表明房产市场呈供求短缺势乐山城区现常住居民20万2020年发展75万目前乐山面旧城改造需搬迁数约5万均25米居住空间计2020年保守估计乐山商品房缺口达500万米均年需求量超30万千米
时乐山市非居住类房产发展现状山水外乐山市缺乏留住入理想消费场然年接数百万游客乐山市玩天游客3成着旧城改造推进乐山市房产迎发展契机市场需求潜力巨
针乐山市房产市场服务象开放性强呈现层次需求发展特点应区性加开发力度满足市场需：
1首先规模化集约化精致化产品吸引四川特成中高端休闲消费群关注
2针外游客通旅游房产项目开发运营提供特色消费模式创造更佳注意力济吸引众游客聚集气
3通乐山市景区互动产生倍数效应促乐山市城市旅游休闲产断升级吸引更市场细分顾客群度假者会议客等创造条件
4市场聚集效应促乐山市城市整体建设水居民素质提高仅乐山市房产业发展消费市场方面获稳定基础产生持续发展更
第三节 提高房产产品品质规模
针乐山市房产项目规模缺乏盘特点乐山市市政府应采取措施采市场配置资源手段引入知名产商提高建设工程质量规模改变房产开发思路城市运营高度改变短快项目居问题
第七章 发挥较优势创建特色房产产品
第节 旅游房产发展
资源空间优势旅游产发展先决条件
旅游房产施游度假目通整合规划设计开发建设专业策划市场营销网络酒店理等环节旅游业房产业相结合全新产业模式性质实现全部部分旅游功房产般说旅游房产分类：景区住宅风景名胜度假村等指发展商利旅游开发区旅游景区休闲度假区优越然条件理位置开发具投资回报种功住宅项目二时权酒店指酒店单位分定时间份(年51周)出售时间份定年限权．消费者拥定年限该酒店居住权三产权酒店指酒店单位分出售投资时投资委托酒店理公司进行分时度假网络理获取定投资回报般情况投资均拥该酒店年定时段免费居住权四养老型酒店指投资退休前购买退休养老度假村某单位委托理公司营退休委托理期间获取定投资回报般情况该度假村产权世理公司回购出售收益家五高尔夫登山滑雪运动度假村指高尔夫球场登山滑雪等运动场附开发度假墅项目旅游房产具优越环境居住空间休闲性舒适性功方面实性中国着巨发展空间
乐山市全省适合搞旅游房产区域然禀赋外区位空间优势乐山市成全省5旅游品牌
2000乐山市房产市场快速发展旅游房产盛行乐山市山水城市成房产开发商追捧象整乐山市房产市场发展轨迹分析出旅游房产强力拉动乐山市房产市场发展
乐山市发展旅游房产着四川范围区域拟旅游资源优势空间优势
二乐山市旅游房产发展目标
通乐山市旅游房产开发乐山市成：
1四川旅游必游景区
2中国中城市实施城市营理念创新示范区
3联合国城市合作项目具典范城市
三乐山市旅游产发展措施
1乐山市旅游房产业发展应乐山市景区青城山景区形成良性互动
2创造旅游吸引力开拓旅游房产市场方面方面城区旅游房产峨眉山山形成互动功差异化产品相互吸引顾客方面必须托乐山市景区乐山市景区形成互补弥补产品开发制约性素加强景区城市间接形成独具特色旅游房产
3外城市周边碧山湖森林公园五通桥西湖旅游区等然资源具定旅游市场潜力适度适时发展旅游房产
4乐山市景区合作年举办乐山市佛节成具全国影响力节日
乐山市旅游房产项目开发需提升乐山市城市位世界文化遗产市场吸引力程度延长游客滞留时间等方面考虑乐山市旅游房产发展运营必须充分考虑乐山市城市定位营理念旅游功
乐山市旅游房产开发运营乐山市景区紧密相连成世界文化遗产机组成部分争取通消费诉求细化旅游功延伸设计形态创新乐山市景区起成四川旅游必游景区
实际乐山市旅游房产必乐山市城市形态缩影程度决定整城市意象方面突出体现城市生态文化旅游特色方面实际开发运作策略手段城市历史文化复兴工程理念落实处
显易见乐山市旅游房产业开发必须乐山市旅游业发展形成互动更重旅游房产项目开发期长投资量运作面广规模化项目发展必须更台加规划站整成市成济圈台明晰更强力发展理念
乐山公认四川具休闲感市追求休闲生活情境处见外乐山休闲生活基仅体现泡茶吃川菜摆龙门阵麻方面然成休闲追求远止国际接轨时尚接轨开始形成新乐山休闲生活潮流成范围目前尚没够集中引领体现成新休闲观念新城市生活观项目种龙头项目中心区域集中博外普遍关注
然种集中提供休闲生活体验项目必须基方文化积淀够市场普遍认时具备商业运作性类项目必须保持持续建设创新力中国现体制全部公益性非赢利项目
日前乐山市市政府明确指出乐山市动融入成济圈造成花园实现中心城市流物流信息流资金流等全面接乐山市处成市风水历史文化底蕴深厚休闲环境良交通便利诸素乐山市条件建设成四川文化性商业休闲生活展示成乐山居民外游客体验丰富彩休闲生活集中场
种方没体验方式乐山市成现代生态休闲城市典范旅游产发展乐山市景区达成互动基础努力成世界级完美创造文化遗产现代城市互动关系生态社区乐山市市城市总体规划中提出建设具佳居环境佳创业环境生态文化旅游名城提供力支持
基乐山市旅游房产仅乐山市城市发展部分更成市重组成部分乐山市城市基础身良开发运作水乐山市旅游房产休闲功相完善文化韵味深厚系统生活环境商业环境改善成招商引资力条件乐山市特色定位性化建设基础逐步完善城市功
实际乐山市必须成济圈中努力寻找差异化性化定位重点发展局部城市功局部带整体城市营中起示范作市场认知拥代位真正达动融入城市济圈目
乐山市拥世界级旅游历史文化资源距离市接受辐射力强时座中型城市成体城市特征具定代表意义城市营理念四川全国范围具成示范性旅游房产发展否推动乐山市特色功带动城市功市功分流带动中城镇功完善相信成中国中城镇实施城市营理念创新示范区进程中中城镇提供鉴思路
第二节 郊区房产发展
郊区房产发展理：郊区房产发展程中表现出四种驱动力城市规模扩张压力郊区房产投资吸引力郊区房产产品吸引力郊区房产价格吸引力
乐山市郊区房产发展判断
乐山市房产市场开发条件两方面：方面成周边城市相距离相成市区较远受成市城市规模扩张影响方面板块拥天独厚然资源历史文化环境质量
目前推动乐山市房产市场发展力量两方面：
乐山市城市身消费量住房制度改革城市规模扩张背景爆发性释放乐山市天独厚旅游资源吸引力两种力量形成乐山市城区部分常规居住产品局部墅产权式酒店度假式公寓等旅游产产品辅格局
乐山市目前四川二级城市中发展方明确板块乐山市市总体消费力高城市扩张速度限初年房产开发乐山市市消费者乐山市房产发展影响然针乐山市市消费者常规房产项目定时间乐山市房产市场继续存发挥城市特色旅游资源优势面更范围市场开发特色房产项目乐山市房产市场面未必然选择郊区房产产品吸引力必成乐山市房产发展绝导力量
二确定郊区房产产品吸引力乐山市郊区房产发展模式
郊区房产价格吸引力投资吸引力导发展低端价位低端产品乐山市郊区房产发展第种模式乐山房产市场项目停留阶段白燕路凤凰区双竹路名雅花园等
城市规模扩张压力导促郊区城市化发展城市房产流消费产品乐山市郊区房产市场发展第二种模式成乐山房产发展模式
郊区房产产品吸引力价格吸引力驱动发展中端价位高端产品者低端价位中端产品乐山市郊区房产市场发展第三种模式乐山市发展方应走第三种模式——基郊区房产市场部驱动力作机制
第三节商业房产发展
突出休闲餐饮特色营造四川美食餐饮区
四川美食全国名气乐山特色美食四川餐饮中突出特点乐山西坝豆腐乐山烧烤等没规划特色美食没引起影响鉴乐山通商业产营造集中乐山美食餐饮区休闲消费者尤外游客提供节约成全面感受乐山风貌理想场
北京王府井学榜样王府井游客边购物边享受美食充分展现房产规划者独特理念
乐山美食餐饮区包括：
岷江托突出山水城市特点现已定影响鱼港等船餐饮进步壮增加餐饮品种增加节目容需房产开发支持
中心城区专门设置餐饮区乐山特色吃汇集起形成较品牌影响力
餐饮附加功深度挖掘吃托带动整济发展年举办定规模啤酒节等办法
二突出文化休闲特色发展文化休闲街区
观景水吧条街着力渲染闲适幽雅文化气氛茶馆酒吧结合家场特色题茶馆酒吧果汁吧水吧书吧鲜花吧陶吧迪吧玩具吧棋牌吧音乐吧麻吧等交织起消费者取需形成幅热闹失情调聚会图画
娱乐街——夜总会量贩KTV迪厅跳舞酒吧型电影院室游戏场等
健康街室卡丁车馆壁球馆保龄球馆羽毛球馆美容健身场等
购物街四川特产店工艺品商店文物店名牌店超市等
民俗街四川民间游戏民间生产技术民间戏曲音乐民俗艺术集中展示消费者欣赏方传统民俗文化表演亲参体验学川剧变脸尝试编织蜀锦斗鸡娱乐博彩体验童玩游戏等：
书画街四川省艺术家提供块展览展示雕塑绘画摄影书法手工等艺术作品天
洋街——咖啡厅特色西餐厅快餐连锁店等
麻街文化展示形式全面展示中国麻历史发展文化意义通探讨麻方文关系游客够麻文化深层次理解外日麻较全面展示力图层面展示麻文化涵消费者进行麻娱乐利场举行独具特色中国麻文化节活动
配套服务设施银行邮电局卫生(药店)少量商住公寓(商家提供住宿公寓)便利店旅游书店等
通题塑造项目集成商业休闲娱乐区产生巨规模效应乐山市商业房产模式带休闲模式成四川省市时尚休闲生活代表象征
三乐山市商业房产发展引导气聚集
然年接数百万游客游客乐山市呆天3成白天佛晚睡觉山水外乐山市缺乏留住理想消费场例岷江侧结合旧城改造商业房产带契机全新旅游概念题营造新型商业购物中心改变单落商业房产形态
例：位市中区黄金口岸泌水苑步行街开发建设着样概念进行泌水苑基仿成春熙路模式围绕着旅游题做文章姑泌水苑成功否着开发商创新思路值乐山商业房产业加思索
四商业房产业城市生命力重表现作城市机体组成部分城市规划营理念产生重作政府应加强商业房产发展引导规范通规划合理布局商业房产分布避免序恶性竞争整体协调合理运作前提商业房产业避免必短期竞争创造良市场环境
解提升乐山市商业房产品质少开发商建筑功夫例：时代广场专门聘请香港商业房产专业设计师专家造商业布局合理户户商铺做街时现代面MALL中专门配备时尚娱乐影视城型价超市力求建筑功均做现代商业中心接轨
五市场需求导发展乐山市商业房产
乐山市具相利发展商业房产潜力：口117万中城镇口38万：年外游客达数百万中5—9月旅游旺季天仅喝夜啤流量达1．8万次：2000年乐山市均社会消费品零售总额达22亿元年6％速度递增2000年城镇口储蓄总额达325亿元加作世界级历史文化遗产保护区旅游城市吸引着众外投资者青睐庸置疑乐山市商业房产着相气指数规模旧城改造击着街市局面年兴建泌水院难出街市传统观念需转变
第四节 酒店房产发展
乐山市历史文化底蕴深厚景色秀丽交通便利生态环境良拥世界独二文化然资源条件建设国际型专题会议中心推动乐山市造成成会议附中心目前乐山新广场修建国际会展中心思路展开
乐山市游客必旅游节点酒店产发展应旅游业商业形成互动
针乐山市酒店房产标准建设较低结合乐山市产业布局城市定位统考虑规划力发展会展济
具体措施：
l家机构达成合作全力早乐山佛节品牌形成全国规模型节日然相关房产相结合发展
2争取承办世界遗产相关会议四川世界遗产联合体年会中国世界遗产工作委员会年会等接成四川高规格类型中会议
3建酒店式公寓产权酒店方式进行开发销售彰显乐山市城市建设观良生活形态成成乐山市中等收入消费者进行投资理想项目时满足旅游旺季时游客住宿需求推动提高乐山市常性流动口数量拉动城市消费水提升着学生假期增加青少年消费性性化增强青少年(学生)旅游需求断扩廉价方便青年旅社市场前景奸中低档酒店资源进行整合建立济型连锁酒店实行统服务标准集团化理：旧城改造古建筑保护时通修缮改造布置青年旅社仅助提高资产存量利效率形成新投资机会
第八章 苦练功构建企业核心竞争力
第节 吸引留住
中国加入WTO面挑战国外资金技术材料方面更竞争中国乏建筑师乏传世作体制原直90年代开始市场机制进行房产方面市场运作具丰富房产市场运作验熟悉国外房产开发环节掌握定房产理实践房产市场开发关键未中外房产开发企业竞争焦点特年跨国企业纷纷化需求量逐步提高目前国房产专业培养集中建筑设计规划设计建筑材料等急需房产开发营极短缺程度制约房产业整体素质提升面国外企业通遇职务国外进修业务发展等手段争夺房产开发情况乐山房产企业应通种途径手段培训选拔吸引力培养造批具创新意识创业精神房产职业理造培养批适应知识济需高素质创新队伍具体措施：
l积极吸引旅游园林文化酒店会展物流环保等行业外脑专家形成知识架构完整力资源库
2实施开发策略开发建设时开展专业培训计划持续深入持恒提高理营服务等方面综合素质
3推行力资源制度通绩效评估薪酬体系建立充分调动方面员积极性提高员工满意度忠诚度
第二节 壮实力实现规模济
诸境外型房产商相目前乐山房产企业资金实力开发力技术水较差距面世界级型产商进入威胁土房产业分散化趋化度竞争现状亟需迅速改观迫切需通规模济实现产权资产专业分工等综合方面进行整合短时间形成批规模影响外资产商竞争合作具定规模国房产企业
土房产企业实现规模济实现资金运作规模效应二实现理规模济三实现资源利规模济效实现规模济房产企业应通资营模式寻求扩张争取市融资外应该探索运资营手段通选择合适象综合运兼收购重组等种方式进行优势互补盘活存量房产迅速实现企业规模济效益
第三节 全面实施品牌战略
市场充斥种信息情况品牌消费者直接利信息面加入WTO日趋激烈市场竞争格局乐山房产企业必须树立品牌意识品牌推广确立楼市中导位目前乐山少开发商已认识品牌推广重性品牌运方面独具匠心部分开发商楼市品牌效应认识尚流表面谓品牌竞争隔靴搔痒限度提升房产市场竞争力时市场竞争激烈资金周转等方面原少开发商愿进行较长时间品牌营造讲究快慢集中优势兵力歼灭战助新闻炒作广告轰炸希通营销造势快速树立公司品牌殊知种末关系倒置已成楼市灾害严重阻碍房产业健康发展开发商必须认识品牌规划设计文化艺术品质信誉实力服务营销等层面素集成凝结企业部效理综合表现必须品牌形象进行良构建营造名牌企业名牌产品全面提升房产企业整体素质实施品牌战略应考虑（1）产品根生产适销路顾客需开发企业言济效益产品（2）广告媒介开发企业产品品牌广消费者解接受合理利广告捷径通广告媒介作创造客户需求引导消费潮流 树立企业品牌形象
文题目：乐山房产业问题策探讨
作者：陈学文
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