目 录
第部分 容摘 2
第二部分 调研工作目标 6
第三部分 调研分析方法 7
调研分析方法选择 7
（）调研方法 7
（二）分析方法 7
二区域市场调研方法 7
三高档房产项目调研方法 7
四亚北区住房消费情况调研方法 8
五关目标客户情况调研方法 9
第四部分 调研成果分析 10
亚北区域市场 10
（）区域基特征 10
（二）区域市场状况 11
（三）亚北区购买力分析 13
二北京高档房产项目 13
三高档项目客户群 19
（）客户特征描述 19
（二）客户需求描述 20
第五部分 关项目分析建议 22
项目SWOT分析 22
二安索夫模型分析：新市场新产品 23
（）安索夫模型简介 23
（二）分析研究 23
三项目市场定位 24
四项目客户定位 24
五项目产品定位 25
附件：北京部分高档房产项目情况览表 27
附件二：高档楼盘优势素汇总分析表 28
附件三：高档楼盘案简介 29
第部分 容摘
确立润丰花园市场定位客户定位产品定位时编写润丰花园项目规划设计建议书制订前期策划方案做准备公司亚运村区区位市场状况北京市万元销售价格典型项目进行调研分析
调研中采桌面调研法调查法问卷法深入访谈法种方法相结合方式通收集数纳整理项目SWOT分析安索夫模型分析相关结
亚北区域市场
亚运村区已形成北京居住类物业市场区域发展明显领先北京市部位目前区交通条件市政配套生活设施社区环境已日渐完善奥运村奥运场馆建设亚北区环境改善基础设施建设产生重影响区成北京市居住类物业发展成熟区
1区域竞争激烈
亚北区选取12竞争项目作研究象12项目占面积19142公顷总建筑面积达4029万方米说明区域市场供应量较充足竞争激烈
2市场产品中高档
目前亚北区售项目销售均价集中6000～7000元方米左右原项目产品品质配套设施服务水没实现高档化
3市场存高档化发展趋势
目前亚北基状况东部CBD然较差距表现市场两房价相差约3000元奥运会举办会促国家投入量资金进行配套建设世贸中心建成会京北区形成新中心商务区加区业已形成良居住环境市场会中端市场高端市场变迁
4亚北区购买力足支撑高档市场
通亚运村区已购房群问卷调查区住房消费力水然相北京市整体消费力较高然没达足支撑豪宅市场力豪宅市场需跨区发展
二北京高档房产项目
选取14高档项目研究中重点销售价格容积率建设规模绿化率户型面积配会等情况进行统计分析结
1 高档项目绝数属外销房性质
2 高档产品区域集中东部CBD区
3容积率4～8占数
4建筑规模数占面积15～3万米建筑面积10万米左右
5建筑形态塔楼板塔结合
6力户型单位面积180～230米间
7力户型三居两卫
8均建豪华会规模2000～4000米
时楼盘优势卖点进行分析认性次：优越理位置外销性质高档豪华配套设施突出社区规划良周边环境发展商品牌号召力理服务质量
三高档项目客户群
（）客户特征描述：
客户源40～50岁间私企业型企业高级理员行业成功士资产丰厚十分关心健康问题社交活动较频繁喜欢生活城市中家庭结构简单家庭基雇佣保姆次购房验产品品质意注重细节销售单价敏感度较低求物业服务必须做位够确保身财产安全房屋装修性化相强
（二）客户需求描述：
豪宅项目面客户需求更住房居住舒适性外豪华感身健康安全逐渐成部分客户关心问题希拥安全健康居住环境住宅装修方面客户希充分性发挥200米左右三居260米左右四居需求量较客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
四关项目分析建议
（）项目SWOT分析
通项目优势劣势机会点面威胁分析认润丰花园项目然受宏观微观威胁项目身劣势制约综合分析优势机会然劣势威胁操作完全成功
（二）安索夫模型分析：新市场新产品
亚运村区现市场现产品间相互竞争十分激烈 润丰花园果亚运村区现产品形态进入现市场必然会遭遇激烈竞争
亚北区目前高档住宅项目少高档住宅区会全新产品形态出现申奥成功市场已开始高档化变迁竞争中取胜必须市场产品服务等方面寻求差异化避开直接竞争取市场领先优势
（三）项目市场定位
亚北区高档市场存空档市场必然会高档化发生变迁高档次住宅需求定会快出现抓住时机进入市场领域会避开激烈竞争掌握市场先机结润丰花园应定位高端市场
（四）项目客户定位
客户定位终结：润丰花园目标客户应定位源行业事业成功士受奥运村良居住环境吸引集中奥运村区私企业型企业高级理者部分行业成功士拥丰厚资产广泛社会关系购买力较强具备丰富购房验房产消费言属成熟消费者
（五）项目产品定位
基面成功士高端市场定位项目必须充分发挥处世贸中心核心奥运商圈优越理位置建设定位适应国际化居住潮流户型精品豪宅精品豪宅体现软件硬件部分建筑外观部构造建筑材景观配套服务等方面应该体现豪华高档舒适精致
第二部分 调研工作目标
次市场调研目通亚运村区区位市场状况分析北京市万元销售价格房产项目中抽取典型样进行调研分析确立润丰花园市场定位产品定位时通客户分析研究润丰花园客户定位提供支持
目标调研分析基础形成润丰花园项目规划设计建议书编写前期策划方案做准备
第三部分 调研分析方法
调研分析方法选择
（）调研方法：
述次调研目解区域市场状况高端市场产品形态客户特征需求针三目认调研落脚点市场判断理解次调研应属定性调研结合公司现资料数情况确定采桌面调研法调查法问卷法深入访谈法种方法相结合方式
（二）分析方法：
分析方法注重收集数纳整理中相关结市场分析引入SWOT分析安索夫模型
二区域市场调研方法
亚北区域市场调研采桌面调研方式充分利公司代理天创世缘程中积累断更新市场研究成果优点够短时间掌握量信息调研分析提供帮助效利现资源足处动态数掌握方面形成滞降低准确性高档项目客户特征调研时重点亚运村区房产状况进行摸底形成桌面调研补充
三高档房产项目调研方法
调查法适抽取样着重进行走访时配合桌面调研搜集资料种调研方法具够掌握第手资料便准确分析判断优势适合探测性研究缺点必须投入量力物力耗费时间较长阶段调研高端市场公寓项目
样抽取原：
（1） 均销售价格方米10000元
（2） 规模润丰花园相似高档住宅公寓
（3） 销售价格提升非绝益理位置优越性
（4） 项目区位润丰花园相时列重点调研项目
（5） 项目规划产品设计环境设计等方面具鉴意义
样明细表：
楼案名称
入选理
楼案名称
入选理
汇欣公寓
区位高档楼盘
亮马名居
燕沙商圈高档公寓
罗马花园
历史豪宅概念
御景园
国贸商圈高档公寓
阳光广场
区位高档楼盘
国展家园
高档公寓
华亭嘉园
区位热销楼盘
凤凰城
高档公寓
新世界太华公寓
高级公寓
壅景台国际公寓
馆区豪宅公寓
乔丽晶公寓
提供顶级物业服务高档公寓
京达国际公寓
高档公寓
现代城
概念营销典范
博雅园
高档公寓
四亚北区住房消费情况调研方法
次调查中抽取100位已亚北区购房士进行问卷式访谈目解亚北区房产消费者偏消费力
五关目标客户情况调研方法
初步定义目标客户应具相规模资产成功士客户行特征需求调查采取两类群进行深入访谈形式两类群收入资产较高成功士类客户接触较解客户购买行销高端产品销售理
阶段调研中加入规模较豪宅townhouse墅等项目
增补项目明细表：
楼案名称
入选理
楼案名称
入选理
万泉新新家园
中关村豪宅
亚运新新家园
亚北豪宅
富成花园
著名高档墅
怡龙墅
北京首批高档外销公寓墅
橘郡
成功士
第二居
濠景阁
规模高档公寓
第四部分 调研成果分析
亚北区域市场
（）区域基特征
亚运村区已形成北京居住类物业市场亚运村区现已北京市区居住类物业市场支重生力军市场形成北京城市格局产生重影响改北京市区北部甚北部区域城郊结合部良形象十年北部区域发展明显领先北京市部位
90年代初第十届亚运会北京举行契机奥体中心运动员村中心亚运村区逐渐形成亚运村居住类物业发展早期固然亚运举行背景政府支持十年发展房产开发建设已走发展道路目前区交通条件市政配套生活设施社区环境已日渐完善逐渐成北京市居住类物业发展成熟区
1便捷交通条件
相位置北京城市济重心直偏北改革开放东北二三环区更快速发展日益紧张亚运村处北二三环外围相较低物业价格基础便利交通推动区需求量绝位置目前市区二环三环路交点基饱穿亚运村四环路日益重京昌路北苑路通车安立路五环路建设亚运村区交通更便利
2完善市政配套
作举办亚运会拟办奥运会城市新区亚运村区建设初作出较完善市政配套规划目前亚运村区开发房产项目水热力煤气供电通讯等条件易满足
3日渐齐全生活设施
亚运村奥体中心康乐宫中华民族园设施居民休闲娱乐活动非常方便北辰购物中心区域商业中心五洲酒店凯迪克酒店汇欣写字楼商务活动提供完善服务2008年奥运会举办生活配套设施规模档次进步完善提高
4优越社区环境
亚运村区处城市风口方北部城市绿化带规划中奥运公园然环境较奥体中心国际会议中心汇园公寓阳光广场名广场等标志性建筑成片高楼厦亚运村区非常具现代气息提高社区知名度档次
种种素综合起亚运村区具明显较优势CBD相亚运村区适居性更强中关村相亚运村区吸引城市东北部区需求量京相亚运村区吸引更高档次需求量年奥运村奥运场馆建设亚北区环境改善基础设施建设产生重影响亚运村区具居住类物业发展利区位条件
（二）区域市场状况
1区域市场项目总体供应量分析
亚北区选取12竞争项目作研究象12项目占面积19142公顷总建筑面积达4029万方米说明区域市场供应量较充足竞争激烈
2区域市场项目总体价格水分析
目前亚北区售项目名广场外销售均价集中6000～7000元方米左右原项目产品品质配套设施服务水没实现高档化
3市场发展趋势
亚北区然十年迅猛发展商务环境市政配套等方面东部CBD然较差距表现市场两房价方米相差约3000元发展角度奥运会举办会3～5年区国家投入量资金进行配套建设世贸中心建成会产生辐射作京北区形成新中心商务区加区业已形成良居住环境市场会较快速度中端市场高端市场变迁
（三）亚北区购买力分析
通亚运村区已购房群问卷调查（统计结果右图示）出区部分客户承受力150万约20客户消费力达200万元左右15达250万元说明区住房消费力水然相北京市整体消费力较高然没达足支撑豪宅市场力豪宅市场需跨区发展
二北京高档房产项目
选取14高档项目研究中重点销售价格容积率建设规模绿化率户型面积配会等情况进行统计分析
1高档项目绝数属外销房性质
选取14样中外销房占93例说明北京市房产高端市场然外销房统天局面原然成素历史形成高价格延续更外销房购买者带心理满足豪华感价格产生支撑点恰恰销房法具备然消息说房产市场外销销限制快取消带外销市场价位移非销市场价格提升
2高档产品区域集中东部CBD区
通样分析北京高档公寓项目集中东部CBD区区支撑高价位原方面该区集中量外资企业中外籍士拥较强购买力方面外资合资企业中高级白领高档公寓租赁需求吸引批投资客户
3容积率4～8占数
调查样容积率统计发现次调查选择高档公寓项目容积率均较高点似方米10000元销售价格太相符然考虑项目绝数集中寸土寸金CBD区限度提高土利率成接受必然结果特需说明汇欣公寓容积率极高该项目位亚运村运动员村中没独立社区致弥补容积率高缺陷项目产品营造环境设计刻意进行精雕细琢立体绿化社区景观等
4建筑规模
抽取调查样中数占面积15～3万米建筑面积10万米左右现象说明构建高档公寓项目时楼盘具天独厚优势
细致分析起原开发程中社区做更加精致规划营造时社区太业提供精细服务社区法达豪宅求硬件软件档次
5建筑形态塔楼板塔结合
建筑形态调查项目塔楼板塔接合原数项目占面积塔楼效提高容积率
6力户型单位面积180～230米间
通样调研数出高档公寓项目力户型3室2厅2卫面积集中180～230m2间结果说明高档公寓项目追求舒适豪华必须求较建筑面积支持单价高果面积势必总价提高快客户群迅速递减影响项目现金流
7力户型三居两卫
8均建豪华会规模2000～4000米
次调查项目中会面积普通楼盘相相较说明高档楼盘中需存独立高档会业提供休闲娱乐相互交环境时居住社区拥规模高档化会身份象征次调查样中亮马名居项目周边密布种商务休闲娱乐设施亮马名居没设置独立会提出泛会概念社区没独立会法形成豪宅氛围影响该项目品质进步提升阳光广场没独立会底商配套齐全功甚超独立会没降低品质
时楼盘优势卖点进行分析认性次：优越理位置外销性质高档豪华配套设施突出社区规划良周边环境发展商品牌号召力理服务质量
针述高档楼盘性分析项目理位置具定优势非外销性质周边中档住宅群环境作新公司发展商等客观限制会高价位高档次确立带难度
三高档项目客户群
（）客户特征描述：
通国展家园万泉新新家园富成花园等7项目实际购买客户调查分析初步判断购房客户基具备特征：
1 客户源规模较私企业型企业高级理员部分行业成功士
2 年龄段40～50岁间
3 拥千万资产购买力较强
4 喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅产业
5 家庭成员夫妻带子女父母居
6 子女年龄数介10～20岁间
7 基家庭雇佣保姆
8 业社交活动较频繁
9 京城已购置处房产属二次置业者
10 次购房验购买新房产时挑剔产品身品质意较注重细节
11 居住周边环境非常意
12 销售单价敏感度较低
13 十分关心健康问题
14 求物业服务必须做位够确保身财产安全
15 房屋装修性化相强
（二）客户需求描述：
已售项目成交客户定量研究高收入士访谈初步结果
豪宅项目面客户领域较成成功士产品需求更价值具体说住房居住舒适性外豪华感
部分客户中相部分年轻时历较艰辛奋斗程四十岁十分渴够高质量舒适生活居住相关生活配套设施水关心度较高希舒适居住环境时拥体贴细致服务
外着财富增加身健康安全逐渐成部分客户关心问题需已仅仅供居住住宅时拥安全健康居住环境住宅智化程度会功物业服务容质量绿化景观设计然成购买时选择标准
车辆档次代表位样住宅居住社区品位已成业身份象征购买豪宅客户普遍求产品整体外观具备强豪华感
住宅装修方面客户希充分性发挥生活历行业背景文化层次造成需求样性希精装修状态交房
面积求基述情况：
1200米左右三居260米左右四居需求量较300～500米需求量
2卧室面积求18～30米卫定11米通风窗
3客卧面积低15米客卫面积8米左右
4起居室面积40方米餐厅分离
5子女年龄较房面积求低15米
6书房面积12～18米较合适
7厨房面积10米左右
8餐厅面积12米
9应工房储藏室工房应单独卫生间
部分客户然拥止处房产然非常希通居住条件改善高雅舒适生活紧张工作外获生活享受喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅会城市中寻找高档物业作居十分注重生活品质关心身健康安全住宅产品方方面面着异寻常挑剔客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
购买豪宅客户价格弹性较低定总价范围已基超越根价格做购买决定阶段产品身周边环境否满意做出购买决策关键素
第五部分 关项目分析建议
项目SWOT分析
（） 项目优势
1亚运村区成熟亲商环境该区具备建设高档住宅条件
2日渐齐全生活设施便捷交通条件进步提升区整体价值
3奥运申办成功润丰花园项目高档项目中起步较早具备定先行者优势
4亚北区土储备量限会降低未竞争程度
5开发商具非常强市场意识产品开发市场接合紧密
（二） 项目劣势
1润丰花园周边项目林立亚运村区整体竞争激烈
2项目规模容积率高产品形态设计受较制约
3项目周围没令满意然景观
4开发商具市场知名度项目难发挥品牌效应
（三）项目机会点
1中国申奥成功加入WTO会力促进国民济发展年宏观济形势持续
2奥运会申办成功北京市尤亚运村区房产面良发展机遇
3亚北区存万元左右高品质高品位项目存市场空缺等填补
4奥运会举办世贸中心建造区成世界瞩目焦点会吸引更成功士置业
（四）项目面威胁
1国家北京市居高房价采取抑政策项目威胁
2城乡结合部济适房建设周边成功项目销售润丰花园项目价格造成击
二安索夫模型分析：新市场新产品
伊格尔·安索夫模型
新产品
产品：均价10000元高端产品
市场：中端市场
相适应
产品：均价10000元高端产品
市场：高端市场
优势战略
现产品
产品：均价6000～7000元中端产品
市场：中端市场
竞争激烈
产品：均价6000～7000元中端产品
市场：高端市场
相适应
现市场
新市场
（）安索夫模型简介：
伊格尔·安索夫模型
新产品
现产品
现市场
新市场
伊格尔·安索夫模型联系着产品市场位通模型分析出定条件企业应采取种市场－产品战略现市场中扩现产品投放量现产品推全新市场抑现市场中开发出新产品外考虑全新市场新产品寻求生命活力
（二）分析研究：
次调查获取基础资料研究发现亚运村区现着量6000～7000元方米售项目销售单价7000元左右项目整北京市房产市场定位中属中高档产品亚北区现市场中属中端市场供求围绕6000～7000元方米产品市场现市场现产品间相互竞争十分激烈润丰花园果亚运村区现产品形态进入现市场中必然会遭遇异常激烈市场竞争成功握性
亚北区目前市场高档住宅项目极少高档住宅区会全新产品形态出现奥运申办成功市场已开始高档化变迁竞争中取胜必须差异化避开直接竞争取市场领先优势
果现市场推出万元豪宅者利现水产品吸引购买力更强高端市场客户显易见市场产品相适应终导致失败
三项目市场定位
调研结果目前亚北区售住宅产品中高档市场均销售价格6000～7000元销售价格较高商务气息浓郁商住概念公寓真正符合富居住豪宅产品没出现目前亚北区房产市场然竞争异常激烈市场整体水言然处中档层次竞争高档市场存空档竞争尚未形成着奥运世贸商圈形成区市场发展促进亚北区没具备现代感豪宅点日益成熟居住环境越越相符合市场必然会高档化发生变迁高档次住宅需求定会快出现果抓住时机进入市场领域会避开激烈竞争掌握市场先机调研分析结润丰花园应定位高端市场样够亚北区领先手进入形成新竞争市场获时间垄断优势
四项目客户定位
豪宅项目面目标客户定事业已取高成完全力较额资金购买豪华住宅供居住喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅会城市中寻找高档物业作居
样户群讲绝数已止次购买房产住宅特点十分解出通购买高档次住宅高雅舒适生活紧张工作外获生活享受目加十分注重生活品质关心身健康安全住宅产品方方面面着异寻常挑剔客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
总购买豪宅客户价格弹性较低定总价范围已基超越根价格做购买决定阶段产品身周边环境否满意做出购买决策关键素
客户定位终结：润丰花园目标客户应定位源行业事业成功士受奥运村良居住环境吸引集中奥运村区私企业型企业高级理者部分行业成功士拥丰厚资产广泛社会关系购买力较强具备丰富购房验房产消费言属成熟消费者
五项目产品定位
基面成功士高端市场定位项目必须充分发挥处世贸中心核心奥运商圈优越理位置建设定位适应国际化居住潮流精品豪宅精品豪宅体现软件硬件部分建筑外观部构造建筑材景观配套服务等方面应该体现豪华高档舒适精致
具体项目产品设计应力求满足标准：
1住宅建筑总面积控制8万米左右楼层设计23层首层建造豪华堂物业理房会面部分局部挑空景观设计留足够余
2户型配纯户型力户型190～230方米三居样保证客户定位致性够高容积率条件效降低口居住密度利高档豪华住宅市场认知
3建筑形式建议设计塔楼板楼结合层4户设计板塔结合层4户目希避免纯北单位出现楼设计2梯塔楼部分1梯3户2部电梯板楼部分梯1户1部电梯时应考虑安装部货运电梯运载种货物物业理垃圾等杂物清运清洁工
4建议层高3米实现层高突破保证户式中央空调情况室然足够层高利提升物业品质
5户型设计应考虑动静分离工作区生活区分离够充分利户外景观
6建筑风格着重体现高档现代西化风格希重突破形成京城房产市场中具独特卖点形态
7车库设计建议突破1：1配车库配建议：2：32户3车位车位全部设二三层求电梯直接通达住宅层
8作售价万元豪华住宅必须高档会会面积应该3000米左右避免会挤占住宅面积解决纯裙楼作会形态难气贯通问题建议层结合部分建成会会泳池方高出半层玻璃屋顶会带日采光时成中心花园景观部分
外弥补开发商知名度高带产品法建立品牌效应劣势建议委托 进行设计时润丰花园物业委托家国外知名物业理公司理提升项目档次
附件：北京部分高档房产项目情况览表
序号
项目名称
销售均价
销售类型
建筑面积
占面积
容积率
绿化率
会面积
标准层户数
建筑形态
力户型
元
M2
M2
ｍ2
户型
面积
1
汇欣公寓
12450
外销
40000
1800
2222
30
2000
1梯6户3电梯
塔楼
322
220
2
乔丽晶公寓
21000
外销
63400
14500
437
50
3000
1梯2户1电梯
板楼
322
180270
3
雍景台国际公寓
19090
外销
75340
8750
861
50
1800
1梯10户3电梯
板楼
322
190270
4
国展家园
9500
外销
80000
14600
548
33
3000
1梯2户1电梯
板楼
323
198226
5
亮马名居
9000
外销
82000
14000
586
45
1梯8户3电梯
塔楼
322
190250
6
京达国际公寓
12000
外销
90000
33000
273
60
6000
塔楼
322
180
7
凤凰城
11000
外销
100000
22000
455
50
2000
1梯5户2电梯
塔楼
322
180195
8
罗马花园
14000
外销
100000
30000
333
30
3000
1梯6户2电梯
塔楼
322
160
9
博雅园
9000
销
100000
16000
625
60
3000
1梯8户3电梯
板塔
322
170
10
新世界太华公寓
12800
外销
160000
16000
1000
30
4500
1梯16户2电梯
塔楼
322
230
11
御景园
9500
外销
190000
27200
699
44
2400
1梯8户3电梯
塔楼
322
190200
12
现代城
9000
外销
480000
79000
608
30
2235
1梯11户
塔楼
322
180
13
阳光广场
16600
外销
200000
80000
250
50
板塔
222
132
14
华亭嘉园
9700
外销
220000
66000
652
40
7000
1梯8户3电梯
塔楼
322
150200
附件二：高档楼盘优势素汇总分析表
序号
项目名称
评 价 指 标
理位置
周边环境
社区环境
容积率
建筑形态
外观设计
配套设施
物业服务
品牌优势
否外销
1
汇欣公寓
★
★
★
★
★
2
乔丽晶公寓
★
★
★
★
★
★
★
★
3
雍景台国际公寓
★
★
★
★
★
★
★
4
国展家园
★
★
★
★
5
亮马名居
★
★
★
★
★
6
京达国际公寓
★
★
★
★
★
★
7
凤凰城
★
★
★
★
★
★
8
罗马花园
★
★
★
★
★
★
★
★
9
博雅园
★
★
★
★
10
新世界太华公寓
★
★
★
★
★
★
11
御景园
★
★
★
12
现代城
★
★
★
★
★
13
阳光广场
★
★
★
★
★
★
★
★
14
深蓝华亭
★
★
★
★
★
★
★
★
注：标记★项目占优势素
附件三：高档楼盘案简介
罗马花园 编号：001
罗马花园金马房产开发北京市高档外销公寓座落北京阳区营区占广达三万方米高级俱乐部庭院中心六栋25层塔楼环抱周呈放射状构成座宁静安闲私密典私家花园罗马花园法国名师精心设计欧式建筑风格：气派尊贵中心庭院呈称式布局宫廷花园式图案绿罗马式雕塑喷泉相映成辉
罗马花园设高级休闲会俱乐部融餐饮娱乐健身美容美发桑室泳池体您提供高品质生活享受
罗马花园物业理北京金罗马物业理公司承担提供酒店式服务业足出户享购物餐饮洗衣等种服务1999年罗马花园建设部评全国城市物业理优秀厦配合资讯科技发展社区中推出高速宽带媒体综合信息网专线入户2001年5月正式投入
该项目设计开发时间较早绿化率偏低社区环境规划设计略显落伍户型已基淘汰
华亭嘉园 编号：002
华亭嘉园位北四环健翔桥北四环中路6号总占66公顷建6栋32层公寓总建筑面积22万米华远房产限公司开发该区欧式建筑风格社区总绿化面积15000方米深蓝华亭华亭嘉园二期该项目紧邻四环路386387380305345407等路公交车通交通十分便捷
部环境园艺专家崭新手法设计种植物逾30种高尔夫练场雕艺园畅聚园充满浪漫诗意题花园相互映加专社区客户设置休闲健身场烘托出整社区特高尚气息
公寓设计采户独立式空调全套楼宇动化理系统真正达高档物业水高达140米高智化写字楼部采灵活分割方式客户提供充足序工作空间外立面配高档玻璃幕墙落成京北第高度标志性建筑
配置表：
装修级
厨卫精装
配套设施
俱乐部商场童乐园中心花园洗车洗衣等
物业理
华远属北置物业公司
收费标准：45元方米月
会容
室网球泳池桑桌球健身咖啡厅诊餐厅托中心乒乓球美容美发厅股需行情演示厅室外高尔夫球练场
车位
1800450元月
户型155～193方米3室2厅2卫
新世界太华公寓 编号：003
新世界太华公寓位崇文门外街西侧北京新世界中心南侧处外二环交接处环线铁盖该项目香港新世界发展（中国）限公司北京崇裕房产开发限公司开发占24公顷集豪华酒店商场写字楼体型5A智化综合建筑楼高45米18层总建筑面积167万方米豪华酒店房间位太华418层建筑面积100000方米626套标准间套间豪华套间卫星通讯系统互联网停车场商场餐饮动洗衣房童游乐室商务中心4700米屋顶花园1500方米真冰溜冰场等生活工作设施应俱全项目实率超70
新世界太华公寓北京新世界中心封闭式天桥相连联体屋顶花园目前北京豪华气派空中台花园景致宜逍遥舒适太华住客会1700方米时享北京新世界中心2300方米住客会25×10室泳池网球场台花园高尔夫真冰溜冰场健身室桌球乒乓室桑缓跑径保龄球阅览室等项娱乐设施令住户动静相宜
装修标准：
楼外墙：名师精心设计花岗石材墙面配绿色双层玻璃
入口堂：铺砌优质花岗石材墙面面
公走廊：面铺盖毯／高级砖墙面配彩漆天花铝合金吸音板吊顶
电 梯：全楼装设快速电梯9部方便分配达楼层
供水系统：户独立水表供应冷热水
供暖系统：市政热力网供暖
电气系统：高科技双回路供电室电线全部暗喉安装预留充足插座
保安系统：全楼设中心保安室设访客讲电话密码锁公区域设闭路电视监察摄机紧急报警钮全楼24时保安巡察
停 车 场：设型停车场行车库专业理公司提供保安理服务
户 ：精装修
付款方式：次性付款 92折 揭 建行七成二十年
乔丽晶公寓 编号：004
坐落北京市阳区台路总建筑面积63452方米A栋层公寓高十层210套B栋高层公寓高十九层195套欧式新古典义建筑风格美国新光纤明技术装饰厦区夜景更绚丽姿
该项目位机场辅路台路交汇处丽假日饭店东南距东三环北路燕莎商圈仅3公里赴首机场15分钟路程周围高尚物业林立绿树成荫您时获取市商机怡然坐享田园美景
公寓配24时中央冷暖空调美国先进光纤明电脑网络控制中心户均设Internet高速网口卫星接收系统全天候保安控制系统物业服务方面乔丽晶突出特点推出英式家服务
区设3000方米国际水准俱乐部设施齐全先进服务全面入微娱乐休身理想场俱乐部：恒温泳池水疗池健身房桑浴室美容美发室童游戏室桌球室图书室酒吧功室餐厅社区服务中心等
现代城 编号：005
SOHO现代城位东三环外北窑桥东栋42层栋30层高楼两座连体底座组成6栋28层梯十户塔楼组成SOHO商务社区发展商中鸿天房产发展限公司北京建筑设计院设计项目占面积79公顷 建筑面积480000米绿化率30社区设会超市诊等配套设施
现代城周边CBD规划中延伸 CBD邻中国行政中心国驻华馆国际商业财团中国总部核心聚集商务娱乐高级零售餐饮业构成基国际贸易题行生态环境呈现出巨型高层建筑群落（组团）特征相互间快速车道联系起市形态具明显国际化气氛
般物业发展策略现代城出现改变CBD 边缘区物业发展游戏规发展策略成功处未介入普通公寓间竞争CBD弱势区位发展出独特概念型物业文化时种概念提供传统区位标准符合国际商业潮流CBD中新兴商业阶层需理想新利基文化整套生活方式核心营销组合现代城发展策略实质CBD日益重规模较专业阶层客源重CBD提供符合生活模式环境
现代城6栋公寓7种户型力户型180米河畔型
公寓楼户型特点：客厅户型组织中心面积较位户型佳位置般公寓户型格局相似格局方正较少走廊实率高弹性空间根业需作灵活分割
SOHO 户型特征：尺度框架弹性间隔复式空间二层家庭私生活空间层根需住家起居办公空间作转换
会设施：高等级公寓设置类似SOHO题没明显联系
亮马名居 编号：006
亮马名居位阳区亮马桥路燕莎商城东800米处占面积14100方米总建筑面积82000方米该项目北京雅士房产开发限公司开发中海物业理限公司担纲物业理中国新兴建设开发总公司负责工程建设亮马名居建筑物2栋13层板楼2栋25层1栋20层塔楼连接起建筑形态塔板结合式社区绿化率达4511配置停车位
亮马名居产品定位高智化社区公寓更高品质作理性诉求区智化硬件设施配套水明显领先档次外销公寓
绿化采取社区花园绿化楼顶立体绿化相结合形式意限度弥补容积率高造成区绿化面积足缺陷
亮马名居五栋板塔结合公寓楼相互错落连接生动活泼楼体正中通体垂线设计强化动线效果楼体更显俊朗挺拔顶部独特格架建筑整体增加层次感动感形成独特第五立面色调清新淡雅简洁明快巧玻璃面充分享受阳光温馨
户型配中建筑面积196方米户型占整体销售单位41150方米左右户型占43足100方米户型仅占16
体现产品高档次公部分销售单位附送精装修装修标准相较高
项目周边密布种商务休闲娱乐设施亮马名居没设置独立会提出泛会概念社区没独立会法形成豪宅氛围影响该项目品质进步提升
御景园 编号：007
御景园处国贸商圈紧东三环华威桥4座高耸百米33层建筑10000方米区园林组成建筑强调欧陆风格建筑外观户型结构功巧妙结合环绕四周京瑞酒店古玩城香榭舍龙头公寓墙隔新建首图书馆身居高阁窗观赏东三环燕沙京广国贸路流淌闪烁停车河
御景园位东三环华威桥畔紧邻京城著名外销公寓香榭舍龙头公寓京瑞酒店北面首图书新馆御景园紧邻三环交通便捷驱车5分钟国贸3分钟进入京津塘高速公路现已开通东四环需20分钟抵达首机场
周边普尔斯马特会员商店京客隆超市提供舒适购物环境牛津双语幼园数中学校
御景园奋斗终获成功士设计体现社会奋斗生种回报倡导种合性生活方式预见种未生活时尚
御景园2400方米业会周边2000方米园林公寓配套项目会设计装修担纲北京国际俱乐部部设计施工原班马完成会设温泉恒温游泳池健身房桑房乒乓球室棋牌室台球室舞蹈室童乐园咖啡廊红酒坊电影放映室功厅商务中心型超市等设施屋顶设露天咖啡茶座住客专室外网球场会提供香氛浴专业摩服务定期举办医疗保健饮食保健等健康知识讲座
国展家园 编号：008
北京柳芳苑房产开发限公司开发建设座落北京国际展览中心西侧东北三环国际化涉外公寓总建筑面积84万方米两幢板楼幢塔楼组成两层车库层健康丰富会更微型热带植物园
东著名燕莎商圈长城饭店昆仑饭店凯宾斯基饭店等五星级饭店京城厦京信厦南银厦亮马河厦等商务写字楼南馆区道路两旁林荫密布清净幽雅西中国知名高等学府中关村高科技园区北畅通北三环东北方通首机场高速路出入国门方便快捷
国展家园紧邻东北三环路交通十分便捷300路302路367路606路718路801路等公交线路通
客户组成部分：50国员50私企老总
销售率：50
畅销面积：200米左右三居
单位方米售价：9200元
付款方式：揭贷款
售面积：130270米
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅50米
交房时装修情况：精装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
濠 景 阁 编号：009
濠景阁位北京市阳区东二环潘家园路交汇处西南角 距建国门赛特仅35公里周围 515263122等六条公交线伴您轻松出门 周边遍布豪华星级洒店购物中心超市类商店 北京游乐园学校医院咫尺便利生活中
隔二环路相风光秀丽龙潭湖公园繁华市中心离然家园濠景阁外观设计砖红色外墙顶部呈阶梯式远观气势宏伟周围环境浑然体阳台落窗顶层独立私家百米观景露台 濠景阁采取高层住宅罕见户型布局全部梯两户梯三户式层高28米180度观景落窗户型设计现代时尚私密公空间安排严谨合理客濠景阁拥两层车库电梯直达入户5000方米配套商业设施
客户组成部分：50％户室股民部分私企老总
客户交通工具：种类较没统标准
畅销面积：全盘畅销
单位方米售价：8200元
付款方式：揭贷款
售面积：130180米
社区环境求：般面龙潭湖
居室功求：客房书房厨卫面积餐厨相连客厅30米
交房时装修情况：精装修
客户现房产：处没
万泉新新家园 编号：010
万泉新新家园坐落北京市海淀区万泉河路东南1000米三环路西北1000米四环路距300米距西北三环500米更374386379 904302特4367817等条公交线通区驰名中外圆明园颐园咫尺著名科技文化区中关村相邻 高等学府云集文化气氛浓厚谓前学府左右名园
万泉新新家园融汇欧洲古典建筑风格中国现代居住环境理念规划设计古典三段式欧陆洋房配套设施完善区生活空间划分清晰实现车分流障碍通行交通组织方式区3000米中心绿花园加 区北侧330公顷京西绿色园林走廊区融汇成派园林绿化风貌
◇区四层六层配置电梯梯两户
◇绿化率达45均75米集中绿
◇33000米集中绿花园北330公顷绿色园林走廊
◇户户阳三室两厅两卫四室两厅两卫复式结构
◇户均12停车位电梯直达车库
◇感应卡车库出入理系统车库24时闭路电视监视系统
◇ 三重高科技区智防范系统
◇ 客户组成部分：IT公司总理部门理居时较例私营业
◇ 畅销面积：230～260米三居四居
◇ 单位方米售价：9000元
◇ 付款方式：揭贷款
◇ 售面积：180300米
◇ 社区环境求：高
◇ 居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅4050米左右
◇ 交房时装修情况：没装修
◇ 电视节目：统安装卫星电视接收系统
◇ 估计客户拥资产：2000万
博雅园 编号：011
博雅园北资源集团投资北京世纪京华房产开发限公司开发总建筑面积达10万方米位阳区东三环国贸燕莎两商圈间东侧阳公园咫尺西北侧紧接占200亩广济堂高尔夫球场周边环境构成成熟高尚社区——阳公园西区西距东三环800米东距东四环1000米
博雅园两栋28层塔楼栋14层板楼组成独超10高绿化倍数三米层高设计豪华装修送户式中央空调系统板楼真正梯户等等京城高档公寓住宅市场独树帜建3000方米星级会
博雅园东200米目前北京建设中市公园——阳公园占320公顷湖面67公顷承郡王府怡园画馆清泉引胜层林浩渺喷泉广场欧陆风韵景观林立北5米京城市唯高尔夫球场——阳高尔夫练场超10倍绿化率市楼盘中独领风骚
富成花园 编号：012
富成花园 紧邻北四环路西距亚运村2公里东距四元桥3公里北型高尔夫球场相连
体现环保意识目标富成花园智慧型高级墅杰出风格
富成花园设ABCD四种墅类型108栋计十种款式
设施设备：通讯供水系统供电系统消防保安电视物业理康乐设施
装饰材料：墙门板楼梯毯室木装饰墙面面厨房浴室桑壁炉灯具空调
墅客户组成部分：20政界20市公司老总30私企老总
公寓客户组成部分：外企公司区域理占数
客户交通工具：宝马奔驰居奥迪占部分
畅销面积：200米三居四居
单位方米售价：2000—3000美元
付款方式：揭贷款
售面积：200400米
社区环境求：高
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅50米
交房时装修情况：没装修
电视节目：安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
购买群中外省市占例：30
估计客户拥资产：墅客户拥资产少3000万
亚运新新家园 编号：013
亚运新新家园位北京市亚运村北苑路家超市东约15公里处北京市环城绿化带中紧邻项目西侧西南侧规划占155公顷高尔夫球场北侧武警俱乐部天安门招周边环境全绿化带项目理位置天独厚
区位亚运新新家园正西方两公里北京2008年奥运会奥林匹克村段极具升值潜力
块交通干线北苑路路面较宽阔坦符合快速交通行车条件
现已畅通四环路项目交通条件更加出众周边条公交线路直达安定门东单万泉河路五路居未北京市轻轨13号线铁5号线通项目北面正建设施工公路环
墅客户组成部分：部分私企老总
公寓客户组成部分：外企公司部门理IT业老总
客户交通工具：私家车统
畅销面积：270米四居（带书房）
单位方米售价：8000～12000元
付款方式：揭贷款
售面积：165346米
社区环境求：高
交房时装修情况：没装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处处
怡龙墅 编号：014
怡龙墅坐落城区二环路龙潭湖公园东湖南侧占23公顷建五类18种规格墅公寓计102套23000方米现已入住
区具优越理位置交通便捷四通八达天独厚然环境令住户享美丽园林风光精美设计布局合理舒适方便先进完善物业理康乐服务设施提供充足车位令住户生活更加安全舒心方便
墅客户组成部分：25％政界10外省市驻京办事处 30国华裔
公寓客户组成部分：5％纪外企公司部门理占数
客户交通工具：40万元型轿车
畅销面积：212－266米三居四居墅
单位方米售价：2200—3600美元
项目卖点：紧邻龙潭湖三面环水
售面积：137547米
社区环境求：般
居室功求：客房（20米）单独书房工房厨卫（12米左右）客厅50－60米
交房时装修情况：精装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
橘 郡 编号：015
OrangeCounty ——美国迷高尚住宅区亚北隆重版美式郊区化生活方式精髓展现温榆河畔京城房市树立真正美式郊区化生活样板社区
北京橘郡完美承袭加州Orange County伦特质重聘美国土顶级设计团队包办橘郡建筑设计景观规划室装饰全程跨越半球塞纳河左岸镇旖旎风光赋赐[橘郡] ……
橘郡原汁原味纯美式生活社区三家美国土流设计事务BASSENIAN（建筑）SWA（园林景观）AMBROSIA（室装饰)跨洋联手期工程占10公顷总建筑面积51000方米包括Townhomes2pac等99年美国原版获奖房型真正美国高尚社区居住水准步
作三家美国纯土设计师菁英联手作[橘郡]没扇门面墙座厅室会刻意炫耀锋芒深谙性关怀炉火纯真专业表现寸空间铭刻品质荣誉敛光辉全新生活方式中情绽放
法式Family Townhomes中庭花园组合墅
涂料
世界涂料生产——加原装进口
屋面瓦
美国生产厂家
窗
加原装进口RESITECH双层真空密封玻璃
门
加木钢装饰门
车库门
加钢木门
车库外门
加卷板门
中央吸尘（赠送）
加中央尘系统
净水器（赠送）
采美国新技术原头净水器
配电箱（赠送）
广东奇胜（Clipsal）
高级开关插座
苏州海贝
热水器（赠送)
南京（美国独资）史密斯AOSMITH
风道式家中央空调机组（
美国雷诺士(LENNOX)
赠送）
壁炉（赠送）
加MAGESTIC
注：赠送层等面积功区充分发挥生活创意
客户组成部分：私企老总居作第二居第三居
客户交通工具：田帕萨特居宝马奔驰占部分
畅销面积：200米左右
单位方米售价：8000元
付款方式：揭贷款
售面积：160方米单层200240米联体墅（赠送室100150方米花园）
社区环境求：高
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅3550米
交房时装修情况：没装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
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第部分 容摘 2
第二部分 调研工作目标 6
第三部分 调研分析方法 7
调研分析方法选择 7
（）调研方法 7
（二）分析方法 7
二区域市场调研方法 7
三高档房产项目调研方法 7
四亚北区住房消费情况调研方法 8
五关目标客户情况调研方法 9
第四部分 调研成果分析 10
亚北区域市场 10
（）区域基特征 10
（二）区域市场状况 11
（三）亚北区购买力分析 13
二北京高档房产项目 13
三高档项目客户群 19
（）客户特征描述 19
（二）客户需求描述 20
第五部分 关项目分析建议 22
项目SWOT分析 22
二安索夫模型分析：新市场新产品 23
（）安索夫模型简介 23
（二）分析研究 23
三项目市场定位 24
四项目客户定位 24
五项目产品定位 25
附件：北京部分高档房产项目情况览表 27
附件二：高档楼盘优势素汇总分析表 28
附件三：高档楼盘案简介 29
第部分 容摘
确立润丰花园市场定位客户定位产品定位时编写润丰花园项目规划设计建议书制订前期策划方案做准备公司亚运村区区位市场状况北京市万元销售价格典型项目进行调研分析
调研中采桌面调研法调查法问卷法深入访谈法种方法相结合方式通收集数纳整理项目SWOT分析安索夫模型分析相关结
亚北区域市场
亚运村区已形成北京居住类物业市场区域发展明显领先北京市部位目前区交通条件市政配套生活设施社区环境已日渐完善奥运村奥运场馆建设亚北区环境改善基础设施建设产生重影响区成北京市居住类物业发展成熟区
1区域竞争激烈
亚北区选取12竞争项目作研究象12项目占面积19142公顷总建筑面积达4029万方米说明区域市场供应量较充足竞争激烈
2市场产品中高档
目前亚北区售项目销售均价集中6000～7000元方米左右原项目产品品质配套设施服务水没实现高档化
3市场存高档化发展趋势
目前亚北基状况东部CBD然较差距表现市场两房价相差约3000元奥运会举办会促国家投入量资金进行配套建设世贸中心建成会京北区形成新中心商务区加区业已形成良居住环境市场会中端市场高端市场变迁
4亚北区购买力足支撑高档市场
通亚运村区已购房群问卷调查区住房消费力水然相北京市整体消费力较高然没达足支撑豪宅市场力豪宅市场需跨区发展
二北京高档房产项目
选取14高档项目研究中重点销售价格容积率建设规模绿化率户型面积配会等情况进行统计分析结
1 高档项目绝数属外销房性质
2 高档产品区域集中东部CBD区
3容积率4～8占数
4建筑规模数占面积15～3万米建筑面积10万米左右
5建筑形态塔楼板塔结合
6力户型单位面积180～230米间
7力户型三居两卫
8均建豪华会规模2000～4000米
时楼盘优势卖点进行分析认性次：优越理位置外销性质高档豪华配套设施突出社区规划良周边环境发展商品牌号召力理服务质量
三高档项目客户群
（）客户特征描述：
客户源40～50岁间私企业型企业高级理员行业成功士资产丰厚十分关心健康问题社交活动较频繁喜欢生活城市中家庭结构简单家庭基雇佣保姆次购房验产品品质意注重细节销售单价敏感度较低求物业服务必须做位够确保身财产安全房屋装修性化相强
（二）客户需求描述：
豪宅项目面客户需求更住房居住舒适性外豪华感身健康安全逐渐成部分客户关心问题希拥安全健康居住环境住宅装修方面客户希充分性发挥200米左右三居260米左右四居需求量较客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
四关项目分析建议
（）项目SWOT分析
通项目优势劣势机会点面威胁分析认润丰花园项目然受宏观微观威胁项目身劣势制约综合分析优势机会然劣势威胁操作完全成功
（二）安索夫模型分析：新市场新产品
亚运村区现市场现产品间相互竞争十分激烈 润丰花园果亚运村区现产品形态进入现市场必然会遭遇激烈竞争
亚北区目前高档住宅项目少高档住宅区会全新产品形态出现申奥成功市场已开始高档化变迁竞争中取胜必须市场产品服务等方面寻求差异化避开直接竞争取市场领先优势
（三）项目市场定位
亚北区高档市场存空档市场必然会高档化发生变迁高档次住宅需求定会快出现抓住时机进入市场领域会避开激烈竞争掌握市场先机结润丰花园应定位高端市场
（四）项目客户定位
客户定位终结：润丰花园目标客户应定位源行业事业成功士受奥运村良居住环境吸引集中奥运村区私企业型企业高级理者部分行业成功士拥丰厚资产广泛社会关系购买力较强具备丰富购房验房产消费言属成熟消费者
（五）项目产品定位
基面成功士高端市场定位项目必须充分发挥处世贸中心核心奥运商圈优越理位置建设定位适应国际化居住潮流户型精品豪宅精品豪宅体现软件硬件部分建筑外观部构造建筑材景观配套服务等方面应该体现豪华高档舒适精致
第二部分 调研工作目标
次市场调研目通亚运村区区位市场状况分析北京市万元销售价格房产项目中抽取典型样进行调研分析确立润丰花园市场定位产品定位时通客户分析研究润丰花园客户定位提供支持
目标调研分析基础形成润丰花园项目规划设计建议书编写前期策划方案做准备
第三部分 调研分析方法
调研分析方法选择
（）调研方法：
述次调研目解区域市场状况高端市场产品形态客户特征需求针三目认调研落脚点市场判断理解次调研应属定性调研结合公司现资料数情况确定采桌面调研法调查法问卷法深入访谈法种方法相结合方式
（二）分析方法：
分析方法注重收集数纳整理中相关结市场分析引入SWOT分析安索夫模型
二区域市场调研方法
亚北区域市场调研采桌面调研方式充分利公司代理天创世缘程中积累断更新市场研究成果优点够短时间掌握量信息调研分析提供帮助效利现资源足处动态数掌握方面形成滞降低准确性高档项目客户特征调研时重点亚运村区房产状况进行摸底形成桌面调研补充
三高档房产项目调研方法
调查法适抽取样着重进行走访时配合桌面调研搜集资料种调研方法具够掌握第手资料便准确分析判断优势适合探测性研究缺点必须投入量力物力耗费时间较长阶段调研高端市场公寓项目
样抽取原：
（1） 均销售价格方米10000元
（2） 规模润丰花园相似高档住宅公寓
（3） 销售价格提升非绝益理位置优越性
（4） 项目区位润丰花园相时列重点调研项目
（5） 项目规划产品设计环境设计等方面具鉴意义
样明细表：
楼案名称
入选理
楼案名称
入选理
汇欣公寓
区位高档楼盘
亮马名居
燕沙商圈高档公寓
罗马花园
历史豪宅概念
御景园
国贸商圈高档公寓
阳光广场
区位高档楼盘
国展家园
高档公寓
华亭嘉园
区位热销楼盘
凤凰城
高档公寓
新世界太华公寓
高级公寓
壅景台国际公寓
馆区豪宅公寓
乔丽晶公寓
提供顶级物业服务高档公寓
京达国际公寓
高档公寓
现代城
概念营销典范
博雅园
高档公寓
四亚北区住房消费情况调研方法
次调查中抽取100位已亚北区购房士进行问卷式访谈目解亚北区房产消费者偏消费力
五关目标客户情况调研方法
初步定义目标客户应具相规模资产成功士客户行特征需求调查采取两类群进行深入访谈形式两类群收入资产较高成功士类客户接触较解客户购买行销高端产品销售理
阶段调研中加入规模较豪宅townhouse墅等项目
增补项目明细表：
楼案名称
入选理
楼案名称
入选理
万泉新新家园
中关村豪宅
亚运新新家园
亚北豪宅
富成花园
著名高档墅
怡龙墅
北京首批高档外销公寓墅
橘郡
成功士
第二居
濠景阁
规模高档公寓
第四部分 调研成果分析
亚北区域市场
（）区域基特征
亚运村区已形成北京居住类物业市场亚运村区现已北京市区居住类物业市场支重生力军市场形成北京城市格局产生重影响改北京市区北部甚北部区域城郊结合部良形象十年北部区域发展明显领先北京市部位
90年代初第十届亚运会北京举行契机奥体中心运动员村中心亚运村区逐渐形成亚运村居住类物业发展早期固然亚运举行背景政府支持十年发展房产开发建设已走发展道路目前区交通条件市政配套生活设施社区环境已日渐完善逐渐成北京市居住类物业发展成熟区
1便捷交通条件
相位置北京城市济重心直偏北改革开放东北二三环区更快速发展日益紧张亚运村处北二三环外围相较低物业价格基础便利交通推动区需求量绝位置目前市区二环三环路交点基饱穿亚运村四环路日益重京昌路北苑路通车安立路五环路建设亚运村区交通更便利
2完善市政配套
作举办亚运会拟办奥运会城市新区亚运村区建设初作出较完善市政配套规划目前亚运村区开发房产项目水热力煤气供电通讯等条件易满足
3日渐齐全生活设施
亚运村奥体中心康乐宫中华民族园设施居民休闲娱乐活动非常方便北辰购物中心区域商业中心五洲酒店凯迪克酒店汇欣写字楼商务活动提供完善服务2008年奥运会举办生活配套设施规模档次进步完善提高
4优越社区环境
亚运村区处城市风口方北部城市绿化带规划中奥运公园然环境较奥体中心国际会议中心汇园公寓阳光广场名广场等标志性建筑成片高楼厦亚运村区非常具现代气息提高社区知名度档次
种种素综合起亚运村区具明显较优势CBD相亚运村区适居性更强中关村相亚运村区吸引城市东北部区需求量京相亚运村区吸引更高档次需求量年奥运村奥运场馆建设亚北区环境改善基础设施建设产生重影响亚运村区具居住类物业发展利区位条件
（二）区域市场状况
1区域市场项目总体供应量分析
亚北区选取12竞争项目作研究象12项目占面积19142公顷总建筑面积达4029万方米说明区域市场供应量较充足竞争激烈
2区域市场项目总体价格水分析
目前亚北区售项目名广场外销售均价集中6000～7000元方米左右原项目产品品质配套设施服务水没实现高档化
3市场发展趋势
亚北区然十年迅猛发展商务环境市政配套等方面东部CBD然较差距表现市场两房价方米相差约3000元发展角度奥运会举办会3～5年区国家投入量资金进行配套建设世贸中心建成会产生辐射作京北区形成新中心商务区加区业已形成良居住环境市场会较快速度中端市场高端市场变迁
（三）亚北区购买力分析
通亚运村区已购房群问卷调查（统计结果右图示）出区部分客户承受力150万约20客户消费力达200万元左右15达250万元说明区住房消费力水然相北京市整体消费力较高然没达足支撑豪宅市场力豪宅市场需跨区发展
二北京高档房产项目
选取14高档项目研究中重点销售价格容积率建设规模绿化率户型面积配会等情况进行统计分析
1高档项目绝数属外销房性质
选取14样中外销房占93例说明北京市房产高端市场然外销房统天局面原然成素历史形成高价格延续更外销房购买者带心理满足豪华感价格产生支撑点恰恰销房法具备然消息说房产市场外销销限制快取消带外销市场价位移非销市场价格提升
2高档产品区域集中东部CBD区
通样分析北京高档公寓项目集中东部CBD区区支撑高价位原方面该区集中量外资企业中外籍士拥较强购买力方面外资合资企业中高级白领高档公寓租赁需求吸引批投资客户
3容积率4～8占数
调查样容积率统计发现次调查选择高档公寓项目容积率均较高点似方米10000元销售价格太相符然考虑项目绝数集中寸土寸金CBD区限度提高土利率成接受必然结果特需说明汇欣公寓容积率极高该项目位亚运村运动员村中没独立社区致弥补容积率高缺陷项目产品营造环境设计刻意进行精雕细琢立体绿化社区景观等
4建筑规模
抽取调查样中数占面积15～3万米建筑面积10万米左右现象说明构建高档公寓项目时楼盘具天独厚优势
细致分析起原开发程中社区做更加精致规划营造时社区太业提供精细服务社区法达豪宅求硬件软件档次
5建筑形态塔楼板塔结合
建筑形态调查项目塔楼板塔接合原数项目占面积塔楼效提高容积率
6力户型单位面积180～230米间
通样调研数出高档公寓项目力户型3室2厅2卫面积集中180～230m2间结果说明高档公寓项目追求舒适豪华必须求较建筑面积支持单价高果面积势必总价提高快客户群迅速递减影响项目现金流
7力户型三居两卫
8均建豪华会规模2000～4000米
次调查项目中会面积普通楼盘相相较说明高档楼盘中需存独立高档会业提供休闲娱乐相互交环境时居住社区拥规模高档化会身份象征次调查样中亮马名居项目周边密布种商务休闲娱乐设施亮马名居没设置独立会提出泛会概念社区没独立会法形成豪宅氛围影响该项目品质进步提升阳光广场没独立会底商配套齐全功甚超独立会没降低品质
时楼盘优势卖点进行分析认性次：优越理位置外销性质高档豪华配套设施突出社区规划良周边环境发展商品牌号召力理服务质量
针述高档楼盘性分析项目理位置具定优势非外销性质周边中档住宅群环境作新公司发展商等客观限制会高价位高档次确立带难度
三高档项目客户群
（）客户特征描述：
通国展家园万泉新新家园富成花园等7项目实际购买客户调查分析初步判断购房客户基具备特征：
1 客户源规模较私企业型企业高级理员部分行业成功士
2 年龄段40～50岁间
3 拥千万资产购买力较强
4 喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅产业
5 家庭成员夫妻带子女父母居
6 子女年龄数介10～20岁间
7 基家庭雇佣保姆
8 业社交活动较频繁
9 京城已购置处房产属二次置业者
10 次购房验购买新房产时挑剔产品身品质意较注重细节
11 居住周边环境非常意
12 销售单价敏感度较低
13 十分关心健康问题
14 求物业服务必须做位够确保身财产安全
15 房屋装修性化相强
（二）客户需求描述：
已售项目成交客户定量研究高收入士访谈初步结果
豪宅项目面客户领域较成成功士产品需求更价值具体说住房居住舒适性外豪华感
部分客户中相部分年轻时历较艰辛奋斗程四十岁十分渴够高质量舒适生活居住相关生活配套设施水关心度较高希舒适居住环境时拥体贴细致服务
外着财富增加身健康安全逐渐成部分客户关心问题需已仅仅供居住住宅时拥安全健康居住环境住宅智化程度会功物业服务容质量绿化景观设计然成购买时选择标准
车辆档次代表位样住宅居住社区品位已成业身份象征购买豪宅客户普遍求产品整体外观具备强豪华感
住宅装修方面客户希充分性发挥生活历行业背景文化层次造成需求样性希精装修状态交房
面积求基述情况：
1200米左右三居260米左右四居需求量较300～500米需求量
2卧室面积求18～30米卫定11米通风窗
3客卧面积低15米客卫面积8米左右
4起居室面积40方米餐厅分离
5子女年龄较房面积求低15米
6书房面积12～18米较合适
7厨房面积10米左右
8餐厅面积12米
9应工房储藏室工房应单独卫生间
部分客户然拥止处房产然非常希通居住条件改善高雅舒适生活紧张工作外获生活享受喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅会城市中寻找高档物业作居十分注重生活品质关心身健康安全住宅产品方方面面着异寻常挑剔客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
购买豪宅客户价格弹性较低定总价范围已基超越根价格做购买决定阶段产品身周边环境否满意做出购买决策关键素
第五部分 关项目分析建议
项目SWOT分析
（） 项目优势
1亚运村区成熟亲商环境该区具备建设高档住宅条件
2日渐齐全生活设施便捷交通条件进步提升区整体价值
3奥运申办成功润丰花园项目高档项目中起步较早具备定先行者优势
4亚北区土储备量限会降低未竞争程度
5开发商具非常强市场意识产品开发市场接合紧密
（二） 项目劣势
1润丰花园周边项目林立亚运村区整体竞争激烈
2项目规模容积率高产品形态设计受较制约
3项目周围没令满意然景观
4开发商具市场知名度项目难发挥品牌效应
（三）项目机会点
1中国申奥成功加入WTO会力促进国民济发展年宏观济形势持续
2奥运会申办成功北京市尤亚运村区房产面良发展机遇
3亚北区存万元左右高品质高品位项目存市场空缺等填补
4奥运会举办世贸中心建造区成世界瞩目焦点会吸引更成功士置业
（四）项目面威胁
1国家北京市居高房价采取抑政策项目威胁
2城乡结合部济适房建设周边成功项目销售润丰花园项目价格造成击
二安索夫模型分析：新市场新产品
伊格尔·安索夫模型
新产品
产品：均价10000元高端产品
市场：中端市场
相适应
产品：均价10000元高端产品
市场：高端市场
优势战略
现产品
产品：均价6000～7000元中端产品
市场：中端市场
竞争激烈
产品：均价6000～7000元中端产品
市场：高端市场
相适应
现市场
新市场
（）安索夫模型简介：
伊格尔·安索夫模型
新产品
现产品
现市场
新市场
伊格尔·安索夫模型联系着产品市场位通模型分析出定条件企业应采取种市场－产品战略现市场中扩现产品投放量现产品推全新市场抑现市场中开发出新产品外考虑全新市场新产品寻求生命活力
（二）分析研究：
次调查获取基础资料研究发现亚运村区现着量6000～7000元方米售项目销售单价7000元左右项目整北京市房产市场定位中属中高档产品亚北区现市场中属中端市场供求围绕6000～7000元方米产品市场现市场现产品间相互竞争十分激烈润丰花园果亚运村区现产品形态进入现市场中必然会遭遇异常激烈市场竞争成功握性
亚北区目前市场高档住宅项目极少高档住宅区会全新产品形态出现奥运申办成功市场已开始高档化变迁竞争中取胜必须差异化避开直接竞争取市场领先优势
果现市场推出万元豪宅者利现水产品吸引购买力更强高端市场客户显易见市场产品相适应终导致失败
三项目市场定位
调研结果目前亚北区售住宅产品中高档市场均销售价格6000～7000元销售价格较高商务气息浓郁商住概念公寓真正符合富居住豪宅产品没出现目前亚北区房产市场然竞争异常激烈市场整体水言然处中档层次竞争高档市场存空档竞争尚未形成着奥运世贸商圈形成区市场发展促进亚北区没具备现代感豪宅点日益成熟居住环境越越相符合市场必然会高档化发生变迁高档次住宅需求定会快出现果抓住时机进入市场领域会避开激烈竞争掌握市场先机调研分析结润丰花园应定位高端市场样够亚北区领先手进入形成新竞争市场获时间垄断优势
四项目客户定位
豪宅项目面目标客户定事业已取高成完全力较额资金购买豪华住宅供居住喜欢生活城市中济实力尚足购置综合水较高墅会城市中寻找高档物业作居
样户群讲绝数已止次购买房产住宅特点十分解出通购买高档次住宅高雅舒适生活紧张工作外获生活享受目加十分注重生活品质关心身健康安全住宅产品方方面面着异寻常挑剔客户需豪宅特点外观雍容典雅户型设计合理会设施齐全智化方案先进物业配套完善社区环境幽雅服务体贴周
总购买豪宅客户价格弹性较低定总价范围已基超越根价格做购买决定阶段产品身周边环境否满意做出购买决策关键素
客户定位终结：润丰花园目标客户应定位源行业事业成功士受奥运村良居住环境吸引集中奥运村区私企业型企业高级理者部分行业成功士拥丰厚资产广泛社会关系购买力较强具备丰富购房验房产消费言属成熟消费者
五项目产品定位
基面成功士高端市场定位项目必须充分发挥处世贸中心核心奥运商圈优越理位置建设定位适应国际化居住潮流精品豪宅精品豪宅体现软件硬件部分建筑外观部构造建筑材景观配套服务等方面应该体现豪华高档舒适精致
具体项目产品设计应力求满足标准：
1住宅建筑总面积控制8万米左右楼层设计23层首层建造豪华堂物业理房会面部分局部挑空景观设计留足够余
2户型配纯户型力户型190～230方米三居样保证客户定位致性够高容积率条件效降低口居住密度利高档豪华住宅市场认知
3建筑形式建议设计塔楼板楼结合层4户设计板塔结合层4户目希避免纯北单位出现楼设计2梯塔楼部分1梯3户2部电梯板楼部分梯1户1部电梯时应考虑安装部货运电梯运载种货物物业理垃圾等杂物清运清洁工
4建议层高3米实现层高突破保证户式中央空调情况室然足够层高利提升物业品质
5户型设计应考虑动静分离工作区生活区分离够充分利户外景观
6建筑风格着重体现高档现代西化风格希重突破形成京城房产市场中具独特卖点形态
7车库设计建议突破1：1配车库配建议：2：32户3车位车位全部设二三层求电梯直接通达住宅层
8作售价万元豪华住宅必须高档会会面积应该3000米左右避免会挤占住宅面积解决纯裙楼作会形态难气贯通问题建议层结合部分建成会会泳池方高出半层玻璃屋顶会带日采光时成中心花园景观部分
外弥补开发商知名度高带产品法建立品牌效应劣势建议委托 进行设计时润丰花园物业委托家国外知名物业理公司理提升项目档次
附件：北京部分高档房产项目情况览表
序号
项目名称
销售均价
销售类型
建筑面积
占面积
容积率
绿化率
会面积
标准层户数
建筑形态
力户型
元
M2
M2
ｍ2
户型
面积
1
汇欣公寓
12450
外销
40000
1800
2222
30
2000
1梯6户3电梯
塔楼
322
220
2
乔丽晶公寓
21000
外销
63400
14500
437
50
3000
1梯2户1电梯
板楼
322
180270
3
雍景台国际公寓
19090
外销
75340
8750
861
50
1800
1梯10户3电梯
板楼
322
190270
4
国展家园
9500
外销
80000
14600
548
33
3000
1梯2户1电梯
板楼
323
198226
5
亮马名居
9000
外销
82000
14000
586
45
1梯8户3电梯
塔楼
322
190250
6
京达国际公寓
12000
外销
90000
33000
273
60
6000
塔楼
322
180
7
凤凰城
11000
外销
100000
22000
455
50
2000
1梯5户2电梯
塔楼
322
180195
8
罗马花园
14000
外销
100000
30000
333
30
3000
1梯6户2电梯
塔楼
322
160
9
博雅园
9000
销
100000
16000
625
60
3000
1梯8户3电梯
板塔
322
170
10
新世界太华公寓
12800
外销
160000
16000
1000
30
4500
1梯16户2电梯
塔楼
322
230
11
御景园
9500
外销
190000
27200
699
44
2400
1梯8户3电梯
塔楼
322
190200
12
现代城
9000
外销
480000
79000
608
30
2235
1梯11户
塔楼
322
180
13
阳光广场
16600
外销
200000
80000
250
50
板塔
222
132
14
华亭嘉园
9700
外销
220000
66000
652
40
7000
1梯8户3电梯
塔楼
322
150200
附件二：高档楼盘优势素汇总分析表
序号
项目名称
评 价 指 标
理位置
周边环境
社区环境
容积率
建筑形态
外观设计
配套设施
物业服务
品牌优势
否外销
1
汇欣公寓
★
★
★
★
★
2
乔丽晶公寓
★
★
★
★
★
★
★
★
3
雍景台国际公寓
★
★
★
★
★
★
★
4
国展家园
★
★
★
★
5
亮马名居
★
★
★
★
★
6
京达国际公寓
★
★
★
★
★
★
7
凤凰城
★
★
★
★
★
★
8
罗马花园
★
★
★
★
★
★
★
★
9
博雅园
★
★
★
★
10
新世界太华公寓
★
★
★
★
★
★
11
御景园
★
★
★
12
现代城
★
★
★
★
★
13
阳光广场
★
★
★
★
★
★
★
★
14
深蓝华亭
★
★
★
★
★
★
★
★
注：标记★项目占优势素
附件三：高档楼盘案简介
罗马花园 编号：001
罗马花园金马房产开发北京市高档外销公寓座落北京阳区营区占广达三万方米高级俱乐部庭院中心六栋25层塔楼环抱周呈放射状构成座宁静安闲私密典私家花园罗马花园法国名师精心设计欧式建筑风格：气派尊贵中心庭院呈称式布局宫廷花园式图案绿罗马式雕塑喷泉相映成辉
罗马花园设高级休闲会俱乐部融餐饮娱乐健身美容美发桑室泳池体您提供高品质生活享受
罗马花园物业理北京金罗马物业理公司承担提供酒店式服务业足出户享购物餐饮洗衣等种服务1999年罗马花园建设部评全国城市物业理优秀厦配合资讯科技发展社区中推出高速宽带媒体综合信息网专线入户2001年5月正式投入
该项目设计开发时间较早绿化率偏低社区环境规划设计略显落伍户型已基淘汰
华亭嘉园 编号：002
华亭嘉园位北四环健翔桥北四环中路6号总占66公顷建6栋32层公寓总建筑面积22万米华远房产限公司开发该区欧式建筑风格社区总绿化面积15000方米深蓝华亭华亭嘉园二期该项目紧邻四环路386387380305345407等路公交车通交通十分便捷
部环境园艺专家崭新手法设计种植物逾30种高尔夫练场雕艺园畅聚园充满浪漫诗意题花园相互映加专社区客户设置休闲健身场烘托出整社区特高尚气息
公寓设计采户独立式空调全套楼宇动化理系统真正达高档物业水高达140米高智化写字楼部采灵活分割方式客户提供充足序工作空间外立面配高档玻璃幕墙落成京北第高度标志性建筑
配置表：
装修级
厨卫精装
配套设施
俱乐部商场童乐园中心花园洗车洗衣等
物业理
华远属北置物业公司
收费标准：45元方米月
会容
室网球泳池桑桌球健身咖啡厅诊餐厅托中心乒乓球美容美发厅股需行情演示厅室外高尔夫球练场
车位
1800450元月
户型155～193方米3室2厅2卫
新世界太华公寓 编号：003
新世界太华公寓位崇文门外街西侧北京新世界中心南侧处外二环交接处环线铁盖该项目香港新世界发展（中国）限公司北京崇裕房产开发限公司开发占24公顷集豪华酒店商场写字楼体型5A智化综合建筑楼高45米18层总建筑面积167万方米豪华酒店房间位太华418层建筑面积100000方米626套标准间套间豪华套间卫星通讯系统互联网停车场商场餐饮动洗衣房童游乐室商务中心4700米屋顶花园1500方米真冰溜冰场等生活工作设施应俱全项目实率超70
新世界太华公寓北京新世界中心封闭式天桥相连联体屋顶花园目前北京豪华气派空中台花园景致宜逍遥舒适太华住客会1700方米时享北京新世界中心2300方米住客会25×10室泳池网球场台花园高尔夫真冰溜冰场健身室桌球乒乓室桑缓跑径保龄球阅览室等项娱乐设施令住户动静相宜
装修标准：
楼外墙：名师精心设计花岗石材墙面配绿色双层玻璃
入口堂：铺砌优质花岗石材墙面面
公走廊：面铺盖毯／高级砖墙面配彩漆天花铝合金吸音板吊顶
电 梯：全楼装设快速电梯9部方便分配达楼层
供水系统：户独立水表供应冷热水
供暖系统：市政热力网供暖
电气系统：高科技双回路供电室电线全部暗喉安装预留充足插座
保安系统：全楼设中心保安室设访客讲电话密码锁公区域设闭路电视监察摄机紧急报警钮全楼24时保安巡察
停 车 场：设型停车场行车库专业理公司提供保安理服务
户 ：精装修
付款方式：次性付款 92折 揭 建行七成二十年
乔丽晶公寓 编号：004
坐落北京市阳区台路总建筑面积63452方米A栋层公寓高十层210套B栋高层公寓高十九层195套欧式新古典义建筑风格美国新光纤明技术装饰厦区夜景更绚丽姿
该项目位机场辅路台路交汇处丽假日饭店东南距东三环北路燕莎商圈仅3公里赴首机场15分钟路程周围高尚物业林立绿树成荫您时获取市商机怡然坐享田园美景
公寓配24时中央冷暖空调美国先进光纤明电脑网络控制中心户均设Internet高速网口卫星接收系统全天候保安控制系统物业服务方面乔丽晶突出特点推出英式家服务
区设3000方米国际水准俱乐部设施齐全先进服务全面入微娱乐休身理想场俱乐部：恒温泳池水疗池健身房桑浴室美容美发室童游戏室桌球室图书室酒吧功室餐厅社区服务中心等
现代城 编号：005
SOHO现代城位东三环外北窑桥东栋42层栋30层高楼两座连体底座组成6栋28层梯十户塔楼组成SOHO商务社区发展商中鸿天房产发展限公司北京建筑设计院设计项目占面积79公顷 建筑面积480000米绿化率30社区设会超市诊等配套设施
现代城周边CBD规划中延伸 CBD邻中国行政中心国驻华馆国际商业财团中国总部核心聚集商务娱乐高级零售餐饮业构成基国际贸易题行生态环境呈现出巨型高层建筑群落（组团）特征相互间快速车道联系起市形态具明显国际化气氛
般物业发展策略现代城出现改变CBD 边缘区物业发展游戏规发展策略成功处未介入普通公寓间竞争CBD弱势区位发展出独特概念型物业文化时种概念提供传统区位标准符合国际商业潮流CBD中新兴商业阶层需理想新利基文化整套生活方式核心营销组合现代城发展策略实质CBD日益重规模较专业阶层客源重CBD提供符合生活模式环境
现代城6栋公寓7种户型力户型180米河畔型
公寓楼户型特点：客厅户型组织中心面积较位户型佳位置般公寓户型格局相似格局方正较少走廊实率高弹性空间根业需作灵活分割
SOHO 户型特征：尺度框架弹性间隔复式空间二层家庭私生活空间层根需住家起居办公空间作转换
会设施：高等级公寓设置类似SOHO题没明显联系
亮马名居 编号：006
亮马名居位阳区亮马桥路燕莎商城东800米处占面积14100方米总建筑面积82000方米该项目北京雅士房产开发限公司开发中海物业理限公司担纲物业理中国新兴建设开发总公司负责工程建设亮马名居建筑物2栋13层板楼2栋25层1栋20层塔楼连接起建筑形态塔板结合式社区绿化率达4511配置停车位
亮马名居产品定位高智化社区公寓更高品质作理性诉求区智化硬件设施配套水明显领先档次外销公寓
绿化采取社区花园绿化楼顶立体绿化相结合形式意限度弥补容积率高造成区绿化面积足缺陷
亮马名居五栋板塔结合公寓楼相互错落连接生动活泼楼体正中通体垂线设计强化动线效果楼体更显俊朗挺拔顶部独特格架建筑整体增加层次感动感形成独特第五立面色调清新淡雅简洁明快巧玻璃面充分享受阳光温馨
户型配中建筑面积196方米户型占整体销售单位41150方米左右户型占43足100方米户型仅占16
体现产品高档次公部分销售单位附送精装修装修标准相较高
项目周边密布种商务休闲娱乐设施亮马名居没设置独立会提出泛会概念社区没独立会法形成豪宅氛围影响该项目品质进步提升
御景园 编号：007
御景园处国贸商圈紧东三环华威桥4座高耸百米33层建筑10000方米区园林组成建筑强调欧陆风格建筑外观户型结构功巧妙结合环绕四周京瑞酒店古玩城香榭舍龙头公寓墙隔新建首图书馆身居高阁窗观赏东三环燕沙京广国贸路流淌闪烁停车河
御景园位东三环华威桥畔紧邻京城著名外销公寓香榭舍龙头公寓京瑞酒店北面首图书新馆御景园紧邻三环交通便捷驱车5分钟国贸3分钟进入京津塘高速公路现已开通东四环需20分钟抵达首机场
周边普尔斯马特会员商店京客隆超市提供舒适购物环境牛津双语幼园数中学校
御景园奋斗终获成功士设计体现社会奋斗生种回报倡导种合性生活方式预见种未生活时尚
御景园2400方米业会周边2000方米园林公寓配套项目会设计装修担纲北京国际俱乐部部设计施工原班马完成会设温泉恒温游泳池健身房桑房乒乓球室棋牌室台球室舞蹈室童乐园咖啡廊红酒坊电影放映室功厅商务中心型超市等设施屋顶设露天咖啡茶座住客专室外网球场会提供香氛浴专业摩服务定期举办医疗保健饮食保健等健康知识讲座
国展家园 编号：008
北京柳芳苑房产开发限公司开发建设座落北京国际展览中心西侧东北三环国际化涉外公寓总建筑面积84万方米两幢板楼幢塔楼组成两层车库层健康丰富会更微型热带植物园
东著名燕莎商圈长城饭店昆仑饭店凯宾斯基饭店等五星级饭店京城厦京信厦南银厦亮马河厦等商务写字楼南馆区道路两旁林荫密布清净幽雅西中国知名高等学府中关村高科技园区北畅通北三环东北方通首机场高速路出入国门方便快捷
国展家园紧邻东北三环路交通十分便捷300路302路367路606路718路801路等公交线路通
客户组成部分：50国员50私企老总
销售率：50
畅销面积：200米左右三居
单位方米售价：9200元
付款方式：揭贷款
售面积：130270米
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅50米
交房时装修情况：精装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
濠 景 阁 编号：009
濠景阁位北京市阳区东二环潘家园路交汇处西南角 距建国门赛特仅35公里周围 515263122等六条公交线伴您轻松出门 周边遍布豪华星级洒店购物中心超市类商店 北京游乐园学校医院咫尺便利生活中
隔二环路相风光秀丽龙潭湖公园繁华市中心离然家园濠景阁外观设计砖红色外墙顶部呈阶梯式远观气势宏伟周围环境浑然体阳台落窗顶层独立私家百米观景露台 濠景阁采取高层住宅罕见户型布局全部梯两户梯三户式层高28米180度观景落窗户型设计现代时尚私密公空间安排严谨合理客濠景阁拥两层车库电梯直达入户5000方米配套商业设施
客户组成部分：50％户室股民部分私企老总
客户交通工具：种类较没统标准
畅销面积：全盘畅销
单位方米售价：8200元
付款方式：揭贷款
售面积：130180米
社区环境求：般面龙潭湖
居室功求：客房书房厨卫面积餐厨相连客厅30米
交房时装修情况：精装修
客户现房产：处没
万泉新新家园 编号：010
万泉新新家园坐落北京市海淀区万泉河路东南1000米三环路西北1000米四环路距300米距西北三环500米更374386379 904302特4367817等条公交线通区驰名中外圆明园颐园咫尺著名科技文化区中关村相邻 高等学府云集文化气氛浓厚谓前学府左右名园
万泉新新家园融汇欧洲古典建筑风格中国现代居住环境理念规划设计古典三段式欧陆洋房配套设施完善区生活空间划分清晰实现车分流障碍通行交通组织方式区3000米中心绿花园加 区北侧330公顷京西绿色园林走廊区融汇成派园林绿化风貌
◇区四层六层配置电梯梯两户
◇绿化率达45均75米集中绿
◇33000米集中绿花园北330公顷绿色园林走廊
◇户户阳三室两厅两卫四室两厅两卫复式结构
◇户均12停车位电梯直达车库
◇感应卡车库出入理系统车库24时闭路电视监视系统
◇ 三重高科技区智防范系统
◇ 客户组成部分：IT公司总理部门理居时较例私营业
◇ 畅销面积：230～260米三居四居
◇ 单位方米售价：9000元
◇ 付款方式：揭贷款
◇ 售面积：180300米
◇ 社区环境求：高
◇ 居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅4050米左右
◇ 交房时装修情况：没装修
◇ 电视节目：统安装卫星电视接收系统
◇ 估计客户拥资产：2000万
博雅园 编号：011
博雅园北资源集团投资北京世纪京华房产开发限公司开发总建筑面积达10万方米位阳区东三环国贸燕莎两商圈间东侧阳公园咫尺西北侧紧接占200亩广济堂高尔夫球场周边环境构成成熟高尚社区——阳公园西区西距东三环800米东距东四环1000米
博雅园两栋28层塔楼栋14层板楼组成独超10高绿化倍数三米层高设计豪华装修送户式中央空调系统板楼真正梯户等等京城高档公寓住宅市场独树帜建3000方米星级会
博雅园东200米目前北京建设中市公园——阳公园占320公顷湖面67公顷承郡王府怡园画馆清泉引胜层林浩渺喷泉广场欧陆风韵景观林立北5米京城市唯高尔夫球场——阳高尔夫练场超10倍绿化率市楼盘中独领风骚
富成花园 编号：012
富成花园 紧邻北四环路西距亚运村2公里东距四元桥3公里北型高尔夫球场相连
体现环保意识目标富成花园智慧型高级墅杰出风格
富成花园设ABCD四种墅类型108栋计十种款式
设施设备：通讯供水系统供电系统消防保安电视物业理康乐设施
装饰材料：墙门板楼梯毯室木装饰墙面面厨房浴室桑壁炉灯具空调
墅客户组成部分：20政界20市公司老总30私企老总
公寓客户组成部分：外企公司区域理占数
客户交通工具：宝马奔驰居奥迪占部分
畅销面积：200米三居四居
单位方米售价：2000—3000美元
付款方式：揭贷款
售面积：200400米
社区环境求：高
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅50米
交房时装修情况：没装修
电视节目：安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
购买群中外省市占例：30
估计客户拥资产：墅客户拥资产少3000万
亚运新新家园 编号：013
亚运新新家园位北京市亚运村北苑路家超市东约15公里处北京市环城绿化带中紧邻项目西侧西南侧规划占155公顷高尔夫球场北侧武警俱乐部天安门招周边环境全绿化带项目理位置天独厚
区位亚运新新家园正西方两公里北京2008年奥运会奥林匹克村段极具升值潜力
块交通干线北苑路路面较宽阔坦符合快速交通行车条件
现已畅通四环路项目交通条件更加出众周边条公交线路直达安定门东单万泉河路五路居未北京市轻轨13号线铁5号线通项目北面正建设施工公路环
墅客户组成部分：部分私企老总
公寓客户组成部分：外企公司部门理IT业老总
客户交通工具：私家车统
畅销面积：270米四居（带书房）
单位方米售价：8000～12000元
付款方式：揭贷款
售面积：165346米
社区环境求：高
交房时装修情况：没装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处处
怡龙墅 编号：014
怡龙墅坐落城区二环路龙潭湖公园东湖南侧占23公顷建五类18种规格墅公寓计102套23000方米现已入住
区具优越理位置交通便捷四通八达天独厚然环境令住户享美丽园林风光精美设计布局合理舒适方便先进完善物业理康乐服务设施提供充足车位令住户生活更加安全舒心方便
墅客户组成部分：25％政界10外省市驻京办事处 30国华裔
公寓客户组成部分：5％纪外企公司部门理占数
客户交通工具：40万元型轿车
畅销面积：212－266米三居四居墅
单位方米售价：2200—3600美元
项目卖点：紧邻龙潭湖三面环水
售面积：137547米
社区环境求：般
居室功求：客房（20米）单独书房工房厨卫（12米左右）客厅50－60米
交房时装修情况：精装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
橘 郡 编号：015
OrangeCounty ——美国迷高尚住宅区亚北隆重版美式郊区化生活方式精髓展现温榆河畔京城房市树立真正美式郊区化生活样板社区
北京橘郡完美承袭加州Orange County伦特质重聘美国土顶级设计团队包办橘郡建筑设计景观规划室装饰全程跨越半球塞纳河左岸镇旖旎风光赋赐[橘郡] ……
橘郡原汁原味纯美式生活社区三家美国土流设计事务BASSENIAN（建筑）SWA（园林景观）AMBROSIA（室装饰)跨洋联手期工程占10公顷总建筑面积51000方米包括Townhomes2pac等99年美国原版获奖房型真正美国高尚社区居住水准步
作三家美国纯土设计师菁英联手作[橘郡]没扇门面墙座厅室会刻意炫耀锋芒深谙性关怀炉火纯真专业表现寸空间铭刻品质荣誉敛光辉全新生活方式中情绽放
法式Family Townhomes中庭花园组合墅
涂料
世界涂料生产——加原装进口
屋面瓦
美国生产厂家
窗
加原装进口RESITECH双层真空密封玻璃
门
加木钢装饰门
车库门
加钢木门
车库外门
加卷板门
中央吸尘（赠送）
加中央尘系统
净水器（赠送）
采美国新技术原头净水器
配电箱（赠送）
广东奇胜（Clipsal）
高级开关插座
苏州海贝
热水器（赠送)
南京（美国独资）史密斯AOSMITH
风道式家中央空调机组（
美国雷诺士(LENNOX)
赠送）
壁炉（赠送）
加MAGESTIC
注：赠送层等面积功区充分发挥生活创意
客户组成部分：私企老总居作第二居第三居
客户交通工具：田帕萨特居宝马奔驰占部分
畅销面积：200米左右
单位方米售价：8000元
付款方式：揭贷款
售面积：160方米单层200240米联体墅（赠送室100150方米花园）
社区环境求：高
居室功求：客房书房工房餐厨相连客厅3550米
交房时装修情况：没装修
电视节目：统安装卫星电视接收系统
客户现房产：处
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