连云港市前房产市场分析
11 前市场表现
总结连云港市房产业2005年2006市场表现发现连云港市房产业发展突出特点：
A 产鳄争相进军连云港市场
国企业纷纷投资连云港市房产开发莱茵达置业奥园集团久置业利玛置业21世纪投资集团等批国知名开发企业相继连投资正推售公园号久国际新城新港国际批开发项目
B 改善型需求势头进步趋强精品商品住宅出现旺销
改善型康居型需求正逐步代安置型需求引导着商品房市场发展方
C 土权招标拍卖出重增加
目前市场绝数售项目公开招投标出土开发
D 房产市场正步入品牌时代
奥园集团登陆港城标志公园号港城营销推广前未气势震撼全城久国际新港国际两超级盘磅礴气势更中开发商感受较压力
品牌公司形成鲜明开发商识品牌物（日月花园名典公寓）卖套算套卖完万事吉观念盛行
E 属国房产第三梯队整体水较落
处卖段卖景观初级阶段袭克隆发达区先进作品
市场处结构性剩购房者购买欲效产品供应形成巨空白处更新换代前夜
海领秀认万润怡景苑千叶花园城金秋情缘等相数量售项目属效产品供应类
12 供销售分析（开发总量竣工总量积压总量成交情况）
A 整体供需分析
海领秀营销理咨询限公司市场研究院调查连云港房产市场仅未2年市期房超400万米包括量尚未售馨现房
连云港房产市场年销售总量年维持100万—125万米年水供应量远远需求量宏观调控背景相部分购房者持币观心态浓厚销售压力较
值注意投资量商品房施工面积相年期程度升2005年半年连云港商品房竣工量2004年期相降45．2％竣工19．91万方米商品房供求关系然表现供略求
通2003年2004年销售面积施工面积图出连云港房产市场2003－2004年施工面积销售面积高达47129－23950＝23179万㎡正集中2005年市
2005年半年施工面积高达23696万㎡200320042005年连续三年累加未销售施工面积超470万㎡
13 区域市场分析（销售价格片区市场等）
A 商品房销售价格分析
销售均价 元
2003年
1675
2004年
2056
2005年年中
2495
2003年2004年2005年6月销售均价图出2004年较2003年价格增长2270增长幅度较2005年6月销售均价达2495元米全国宏观调控背景连云港房产市场然保持着强劲增长势头
14 典型案分析
1久国际新城
项目概况：位新港城道开发区委会附总占面积约862亩总建筑面积约764811方米中住宅面积556931方米商业面积约20万方米连云港房产开发项目区容积率133绿化率405％未约4000户居住生活
n 户外广告举例：
定位分析
国际生活第城
倡导国际居标准东部首席中央高尚居住社区
n 规划分析——亮点足：
1五羊路中华路轴线交汇点核心外发散四期然分区围合着中央景观区休闲区配套设施
2建筑规划景观设计配套设施紧紧围绕着菁英城生活城文城运动城艺术城健康城时尚城财富城8题环环相扣
3四期分亮点柏林公园威尼斯广场维利亚花园国际教育园区三叠泳池等
4号称国际气息浓厚配套完善愧目前止港城国际生活第城定位
5建筑规划景观设计非知名机构谓国际化更体现命名中非真实料
n 营销推广分析
1政策导势抓住连云港东部城区开发机遇获政府官员首肯消费者认
2气势磅礴王者气次气势连云港消费者较震撼
3发展商南京市江宁区开发商未跻身流开发商列项目未流策划机构合作项目推广手法较般鲜见创新手法
4期700套已销售空二期推出500套基认购完毕售价2500元米攀升2800－3000元米买家90％连云区购房者未凯捷利产项目构成真正威胁
2新港国际
n 项目概况： 售楼址：新浦区解放中路125号总建筑面积：80万㎡期总面积4万㎡销售均价：层2250元㎡
n 定位规划分析
港城中央80万㎡滨水现代城
1强调项目占城市景观核心交通核心生活核心
2六生活系统卖点
3塞纳左岸格林春晓两案名香港知名物业理公司体现项目谓国际化外未见项目国际化特征
4建筑规划景观设计毫特色推广中字未提久国际新城相较规划差距明显
5动迁难度较该项目然号称80万㎡ 续开发存较阻力
n 期户型面积配：
面积区间
80㎡
96㎡
99㎡
127－135㎡
合计
房型
222
221
222
322
套数
约12
约40
约36
约240
330
销售率
100％
100％
约50％
约50％
n 营销推广分析
1新港国际期幢楼未公开外销售率高达100％该项目期紧凑实型户型加开发商期均价明显偏低仅2250元㎡总价较低全部30万元中心城区板块总价30万户型极具竞争力
2鉴该项目80万㎡超级盘首次开盘火严重影响项目期推广开发商首次公开价格定较低加区域优势规模优势适中户型销售率达100％
3项目营销推广中较强调项目规模段元素发掘销售现场氛围营造较较感染力
4预计该项目2006年半年推售量会达5－10万㎡左右果未该项目售价然高仅停留均价2500－2600元㎡区间整新浦区项目定价产生极影响新浦区域项目强力争夺客源4域相竞争手分析
1千叶花园城
n 项目概况：位高新技术开发区（宋跳）连云港市三环路振华路北振兴路西北京路南高新区住宅生活区项目429亩设15万方米综合超市农贸市场设24班幼园 紧邻50亩宋跳学距规划中中学1公里25路2路公交车旁穿
n 定位分析
水景 美 时尚 谐
n 规划分析
1然现状中央景观区中心南北区景观轴整区然分南北两部分
2户型明卧客厅通风采光畅没户型做南北通透
3整体规划显然没特色典型低端楼盘做法
n 营销推广分析
1整体项目没定位推广题知云
2第二售楼处包装粗糙售楼员缺乏培训理难支撑400亩盘位
3期售价全部2000元米影响高新区整体形象凯捷利产项目未推广利
2旺旺家园
项目概况：位高新技术开发区（宋跳）北京路北宋跳立交桥西南块高新区住宅生活区项目200亩预计现房销售尚未推广定位推广暂清晰目标客源凯捷利产项目相似处未需重点关注
3温哥华国际花园
n 售楼址：新浦区海连东路56号（巨龙路海连路交叉）
n 总建筑面积：3015万方米
n 销售均价： 2800元㎡
n 项目规划分析：1建筑风格加具实力蔡德勒建筑设计公司精心造结合加风情北美建筑风格倡导欧洲现代院落住宅模式居住院均良庭院景观2园林采热带巴厘岛风情水景数住宅成亲水住宅提升居住品质3区绿化水景区中央景观环形游泳池连接成（寒冷冬季水景带着丝丝热气周围热带植物种图腾柱雕塑相呼应提升区居住品质档次）4区配套设施齐全：幼园网球场室游泳池壁球馆健身房等5建筑规划园林景观呈现鲜明风格连云港市场独树帜相言具较竞争力
n 温哥华国际花园营销推广简析：1项目鲜明加温哥华风格面世定位连云港楼盘中相较鲜明具较震撼2项目销户型较适中23房预计该楼盘未2年新浦区重具竞争力项目3项目位新老城区交汇处未凯捷利产项目目标客源形成直接拦截需重点关注4项目葛优作形象代言然开港城楼盘形象代言先河根全国验聘请楼盘形象代言仅耗资巨销售起实质性作收效甚
n 4海连新天
n 售楼址：新浦区新市政府行政楼科苑路99号
n 总建筑面积：占160亩134万㎡
n 销售均价：层2400元㎡
n 期户型面积配：
面积区间
90－100㎡
120－140㎡
140㎡
合计
房型
221
322
322
422
套数
约32
约350
约120
484
销售率
期整体销售率约70％
海连新天营销推广简析：
n 海连新天期整体销售率约70％表出力户型较适中130㎡左右实型3房加该项目蓄水期年半年开始开盘时间2005年5月国家宏观调控政策出台间销售率较高坊间盛传新市政府行政楼搬迁连云区消息导致量认购客户未签订正式购房合例约15－20％例退房
n 项目营销推广中较重视新浦中心城区户外道旗投入效果较明显市民中认知度较高
n 预计该项目明年半年推售量会达10万㎡左右预计均价2500－2600元㎡区间凯捷利产项目缘相争夺价格质客源需重点关注
1 金秋情缘
n 售楼址：新浦区新市政府行政楼学院南路28号
n 总建筑面积：18万方米
n 销售均价：层2700元㎡
n 期户型面积配：
面积区间
108－135㎡
140－145㎡
180㎡
合计
房型
221
322
422
套数
约50
约250
约120
420
销售率
期整体销售率约50％
金秋情缘营销推广简析：
n 金秋情缘期整体销售率约50％表出力户型140㎡户型销售率较低海连新天样坊间盛传新市政府行政楼搬迁连云区消息导致量认购客户未签订正式购房合例约15－20％例退房
n 项目营销推广力较弱前期捐资助学形式开盘产生良社会影响售楼物料较粗糙进入现阶段案场严重缺乏理销控完全失控销售陷入停滞前状态未前景堪忧
n 预计该项目明年半年推售量会达10万㎡左右预计均价2800元㎡区间凯捷利产项目缘相争夺价格质客源需重点关注果二期然现力户型足虑
n 5 片区竞争案分析
1万润·怡景苑
n 售楼址：新浦区万润商业街
n 总建筑面积：20万方米
n 销售均价： 2850－3500元㎡
n 万润·怡景苑营销推广简析：
n 万润·怡景苑期整体销售率50％表出力户型面积偏140㎡甚180㎡户型销售率较低
n 中产阶级客源定位连云港市民消费心理吻合连销售员较排斥推广难度较
2 东方纽约城
物业址：新浦区海连西路8号（农工商超市斜面）
n 建筑面积：13万方米绿化率：35
n 预期均价：层2900元㎡高层3100元㎡
n 户型面积配：
面积区间
50㎡
90－100㎡
140㎡
合计
130㎡
房型
111
221
322
321
422
套数
约36
约200
约780
1016
表出东方纽约城户型明显偏总价偏高未营销推广必存较压力
n 扼分析：交通便捷周边生活配套设施齐全规划设计简洁雅致户型齐全6000米型中央水景公园种风情组团绿化配套设施完善
n 营销推广简分析：2004年半年开始接受认购登记蓄水期长流失相部分客源定位型美式风情高尚住宅区景观设计售楼处建设户外广告彰现高端楼盘形象销售节奏失控定价相较高销售产生较压力
n
3天景美
n 物业址：新浦区盐河南路75号）
n 建筑面积：37746㎡公绿：79867㎡
n 预期均价：层2500元㎡
n 期192套户型面积配：
面积区间
906㎡
116．73㎡
141．64㎡
164．56㎡
合计
房型
221
321
322
422
套数
64
16
112
10
192
表出天景美期户型明显偏总价偏高力户型总价35万未营销推广存较压力
天景美营销推广简析：
n 卖点发掘单薄较空泛目前推广卖点仅山水珍景
n 案名天景美谓港城第三代住宅概念哗众取宠嫌易传播记忆
n 案场缺乏销售理验明显缺乏应变力理验销售员普遍缺乏良培训
n 预计开盘时间2006年半年市场预热明显偏早广告推广缺乏实力策划设计发展商资金浪费
n 认购登记较乐观总300套房源已600登记未需重点关注
4中房新天
物业址：新浦区盐河北路广电局
n 建筑面积：总建筑面积13万㎡期7万㎡
n 期销售均价：层2200元㎡
n 期约500套户型面积配：
面积区间
8296－9966 ㎡
96．16－12736㎡
13337－15771㎡
房型
211
极少221
322321
极少311
322321
极少311
套数
约占13
约占13
约占13
销售率
100％
100％
约50％
中房新天营销推广简析：
n 中房新天期销售率80％表出剩滞销户型皆户型总价偏高达30万火车站板块总价30万房型具备竞争力
n 中房新天精致型户型8588㎡2229616㎡222极畅销开盘天全部售馨
n 中房新天紧中心会绿楼宇销售速度快
n 较成功报纸广告楼书DM容策划特成功凸现中房集团品牌暖系统教育社区概念访客户宣传物料够感受项目独特优势中房集团连云港公司强品牌形象
n 较成功报纸软文炒作刊载连云港日报数篇软文凸现中房品牌项目较高端形象暖系统教育社区等概念业界引起较震动数家发展商老总电访参观取
n 目前二期拆迁速度加快仅剩3户家预计二期6万㎡2006年半年推出
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11 前市场表现
总结连云港市房产业2005年2006市场表现发现连云港市房产业发展突出特点：
A 产鳄争相进军连云港市场
国企业纷纷投资连云港市房产开发莱茵达置业奥园集团久置业利玛置业21世纪投资集团等批国知名开发企业相继连投资正推售公园号久国际新城新港国际批开发项目
B 改善型需求势头进步趋强精品商品住宅出现旺销
改善型康居型需求正逐步代安置型需求引导着商品房市场发展方
C 土权招标拍卖出重增加
目前市场绝数售项目公开招投标出土开发
D 房产市场正步入品牌时代
奥园集团登陆港城标志公园号港城营销推广前未气势震撼全城久国际新港国际两超级盘磅礴气势更中开发商感受较压力
品牌公司形成鲜明开发商识品牌物（日月花园名典公寓）卖套算套卖完万事吉观念盛行
E 属国房产第三梯队整体水较落
处卖段卖景观初级阶段袭克隆发达区先进作品
市场处结构性剩购房者购买欲效产品供应形成巨空白处更新换代前夜
海领秀认万润怡景苑千叶花园城金秋情缘等相数量售项目属效产品供应类
12 供销售分析（开发总量竣工总量积压总量成交情况）
A 整体供需分析
海领秀营销理咨询限公司市场研究院调查连云港房产市场仅未2年市期房超400万米包括量尚未售馨现房
连云港房产市场年销售总量年维持100万—125万米年水供应量远远需求量宏观调控背景相部分购房者持币观心态浓厚销售压力较
值注意投资量商品房施工面积相年期程度升2005年半年连云港商品房竣工量2004年期相降45．2％竣工19．91万方米商品房供求关系然表现供略求
通2003年2004年销售面积施工面积图出连云港房产市场2003－2004年施工面积销售面积高达47129－23950＝23179万㎡正集中2005年市
2005年半年施工面积高达23696万㎡200320042005年连续三年累加未销售施工面积超470万㎡
13 区域市场分析（销售价格片区市场等）
A 商品房销售价格分析
销售均价 元
2003年
1675
2004年
2056
2005年年中
2495
2003年2004年2005年6月销售均价图出2004年较2003年价格增长2270增长幅度较2005年6月销售均价达2495元米全国宏观调控背景连云港房产市场然保持着强劲增长势头
14 典型案分析
1久国际新城
项目概况：位新港城道开发区委会附总占面积约862亩总建筑面积约764811方米中住宅面积556931方米商业面积约20万方米连云港房产开发项目区容积率133绿化率405％未约4000户居住生活
n 户外广告举例：
定位分析
国际生活第城
倡导国际居标准东部首席中央高尚居住社区
n 规划分析——亮点足：
1五羊路中华路轴线交汇点核心外发散四期然分区围合着中央景观区休闲区配套设施
2建筑规划景观设计配套设施紧紧围绕着菁英城生活城文城运动城艺术城健康城时尚城财富城8题环环相扣
3四期分亮点柏林公园威尼斯广场维利亚花园国际教育园区三叠泳池等
4号称国际气息浓厚配套完善愧目前止港城国际生活第城定位
5建筑规划景观设计非知名机构谓国际化更体现命名中非真实料
n 营销推广分析
1政策导势抓住连云港东部城区开发机遇获政府官员首肯消费者认
2气势磅礴王者气次气势连云港消费者较震撼
3发展商南京市江宁区开发商未跻身流开发商列项目未流策划机构合作项目推广手法较般鲜见创新手法
4期700套已销售空二期推出500套基认购完毕售价2500元米攀升2800－3000元米买家90％连云区购房者未凯捷利产项目构成真正威胁
2新港国际
n 项目概况： 售楼址：新浦区解放中路125号总建筑面积：80万㎡期总面积4万㎡销售均价：层2250元㎡
n 定位规划分析
港城中央80万㎡滨水现代城
1强调项目占城市景观核心交通核心生活核心
2六生活系统卖点
3塞纳左岸格林春晓两案名香港知名物业理公司体现项目谓国际化外未见项目国际化特征
4建筑规划景观设计毫特色推广中字未提久国际新城相较规划差距明显
5动迁难度较该项目然号称80万㎡ 续开发存较阻力
n 期户型面积配：
面积区间
80㎡
96㎡
99㎡
127－135㎡
合计
房型
222
221
222
322
套数
约12
约40
约36
约240
330
销售率
100％
100％
约50％
约50％
n 营销推广分析
1新港国际期幢楼未公开外销售率高达100％该项目期紧凑实型户型加开发商期均价明显偏低仅2250元㎡总价较低全部30万元中心城区板块总价30万户型极具竞争力
2鉴该项目80万㎡超级盘首次开盘火严重影响项目期推广开发商首次公开价格定较低加区域优势规模优势适中户型销售率达100％
3项目营销推广中较强调项目规模段元素发掘销售现场氛围营造较较感染力
4预计该项目2006年半年推售量会达5－10万㎡左右果未该项目售价然高仅停留均价2500－2600元㎡区间整新浦区项目定价产生极影响新浦区域项目强力争夺客源4域相竞争手分析
1千叶花园城
n 项目概况：位高新技术开发区（宋跳）连云港市三环路振华路北振兴路西北京路南高新区住宅生活区项目429亩设15万方米综合超市农贸市场设24班幼园 紧邻50亩宋跳学距规划中中学1公里25路2路公交车旁穿
n 定位分析
水景 美 时尚 谐
n 规划分析
1然现状中央景观区中心南北区景观轴整区然分南北两部分
2户型明卧客厅通风采光畅没户型做南北通透
3整体规划显然没特色典型低端楼盘做法
n 营销推广分析
1整体项目没定位推广题知云
2第二售楼处包装粗糙售楼员缺乏培训理难支撑400亩盘位
3期售价全部2000元米影响高新区整体形象凯捷利产项目未推广利
2旺旺家园
项目概况：位高新技术开发区（宋跳）北京路北宋跳立交桥西南块高新区住宅生活区项目200亩预计现房销售尚未推广定位推广暂清晰目标客源凯捷利产项目相似处未需重点关注
3温哥华国际花园
n 售楼址：新浦区海连东路56号（巨龙路海连路交叉）
n 总建筑面积：3015万方米
n 销售均价： 2800元㎡
n 项目规划分析：1建筑风格加具实力蔡德勒建筑设计公司精心造结合加风情北美建筑风格倡导欧洲现代院落住宅模式居住院均良庭院景观2园林采热带巴厘岛风情水景数住宅成亲水住宅提升居住品质3区绿化水景区中央景观环形游泳池连接成（寒冷冬季水景带着丝丝热气周围热带植物种图腾柱雕塑相呼应提升区居住品质档次）4区配套设施齐全：幼园网球场室游泳池壁球馆健身房等5建筑规划园林景观呈现鲜明风格连云港市场独树帜相言具较竞争力
n 温哥华国际花园营销推广简析：1项目鲜明加温哥华风格面世定位连云港楼盘中相较鲜明具较震撼2项目销户型较适中23房预计该楼盘未2年新浦区重具竞争力项目3项目位新老城区交汇处未凯捷利产项目目标客源形成直接拦截需重点关注4项目葛优作形象代言然开港城楼盘形象代言先河根全国验聘请楼盘形象代言仅耗资巨销售起实质性作收效甚
n 4海连新天
n 售楼址：新浦区新市政府行政楼科苑路99号
n 总建筑面积：占160亩134万㎡
n 销售均价：层2400元㎡
n 期户型面积配：
面积区间
90－100㎡
120－140㎡
140㎡
合计
房型
221
322
322
422
套数
约32
约350
约120
484
销售率
期整体销售率约70％
海连新天营销推广简析：
n 海连新天期整体销售率约70％表出力户型较适中130㎡左右实型3房加该项目蓄水期年半年开始开盘时间2005年5月国家宏观调控政策出台间销售率较高坊间盛传新市政府行政楼搬迁连云区消息导致量认购客户未签订正式购房合例约15－20％例退房
n 项目营销推广中较重视新浦中心城区户外道旗投入效果较明显市民中认知度较高
n 预计该项目明年半年推售量会达10万㎡左右预计均价2500－2600元㎡区间凯捷利产项目缘相争夺价格质客源需重点关注
1 金秋情缘
n 售楼址：新浦区新市政府行政楼学院南路28号
n 总建筑面积：18万方米
n 销售均价：层2700元㎡
n 期户型面积配：
面积区间
108－135㎡
140－145㎡
180㎡
合计
房型
221
322
422
套数
约50
约250
约120
420
销售率
期整体销售率约50％
金秋情缘营销推广简析：
n 金秋情缘期整体销售率约50％表出力户型140㎡户型销售率较低海连新天样坊间盛传新市政府行政楼搬迁连云区消息导致量认购客户未签订正式购房合例约15－20％例退房
n 项目营销推广力较弱前期捐资助学形式开盘产生良社会影响售楼物料较粗糙进入现阶段案场严重缺乏理销控完全失控销售陷入停滞前状态未前景堪忧
n 预计该项目明年半年推售量会达10万㎡左右预计均价2800元㎡区间凯捷利产项目缘相争夺价格质客源需重点关注果二期然现力户型足虑
n 5 片区竞争案分析
1万润·怡景苑
n 售楼址：新浦区万润商业街
n 总建筑面积：20万方米
n 销售均价： 2850－3500元㎡
n 万润·怡景苑营销推广简析：
n 万润·怡景苑期整体销售率50％表出力户型面积偏140㎡甚180㎡户型销售率较低
n 中产阶级客源定位连云港市民消费心理吻合连销售员较排斥推广难度较
2 东方纽约城
物业址：新浦区海连西路8号（农工商超市斜面）
n 建筑面积：13万方米绿化率：35
n 预期均价：层2900元㎡高层3100元㎡
n 户型面积配：
面积区间
50㎡
90－100㎡
140㎡
合计
130㎡
房型
111
221
322
321
422
套数
约36
约200
约780
1016
表出东方纽约城户型明显偏总价偏高未营销推广必存较压力
n 扼分析：交通便捷周边生活配套设施齐全规划设计简洁雅致户型齐全6000米型中央水景公园种风情组团绿化配套设施完善
n 营销推广简分析：2004年半年开始接受认购登记蓄水期长流失相部分客源定位型美式风情高尚住宅区景观设计售楼处建设户外广告彰现高端楼盘形象销售节奏失控定价相较高销售产生较压力
n
3天景美
n 物业址：新浦区盐河南路75号）
n 建筑面积：37746㎡公绿：79867㎡
n 预期均价：层2500元㎡
n 期192套户型面积配：
面积区间
906㎡
116．73㎡
141．64㎡
164．56㎡
合计
房型
221
321
322
422
套数
64
16
112
10
192
表出天景美期户型明显偏总价偏高力户型总价35万未营销推广存较压力
天景美营销推广简析：
n 卖点发掘单薄较空泛目前推广卖点仅山水珍景
n 案名天景美谓港城第三代住宅概念哗众取宠嫌易传播记忆
n 案场缺乏销售理验明显缺乏应变力理验销售员普遍缺乏良培训
n 预计开盘时间2006年半年市场预热明显偏早广告推广缺乏实力策划设计发展商资金浪费
n 认购登记较乐观总300套房源已600登记未需重点关注
4中房新天
物业址：新浦区盐河北路广电局
n 建筑面积：总建筑面积13万㎡期7万㎡
n 期销售均价：层2200元㎡
n 期约500套户型面积配：
面积区间
8296－9966 ㎡
96．16－12736㎡
13337－15771㎡
房型
211
极少221
322321
极少311
322321
极少311
套数
约占13
约占13
约占13
销售率
100％
100％
约50％
中房新天营销推广简析：
n 中房新天期销售率80％表出剩滞销户型皆户型总价偏高达30万火车站板块总价30万房型具备竞争力
n 中房新天精致型户型8588㎡2229616㎡222极畅销开盘天全部售馨
n 中房新天紧中心会绿楼宇销售速度快
n 较成功报纸广告楼书DM容策划特成功凸现中房集团品牌暖系统教育社区概念访客户宣传物料够感受项目独特优势中房集团连云港公司强品牌形象
n 较成功报纸软文炒作刊载连云港日报数篇软文凸现中房品牌项目较高端形象暖系统教育社区等概念业界引起较震动数家发展商老总电访参观取
n 目前二期拆迁速度加快仅剩3户家预计二期6万㎡2006年半年推出
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