（中文题目）
宅基权终止相关法律制度研究
（英文题目）
The study on legal system about the termination of residential land use rights
摘
文研究象宅基权终止相关法律制度文章综合运文献资料法实证研究法研究法等研究方法系统研究宅基权基础理宅基权相关法律制度构建完善相关法律制度提出合理建议外文章研究相关法律制度间突问题提出协调解决法律制度突方法
出绪结外文章分5章
第1章宅基权基础理研究第1章首先研究宅基权概念文章认宅基权指农村集体济组织成员农村土集体制背景偿取长期享利集体土建造住宅附属设施权利该权利流转受严格限制权利房屋权密分具明显社会保障功文章研究宅基权终止概念情形文章认宅基权终止指宅基权定事享宅基权事实状态文指宅基权终止包括权利转宅基权导致原权利宅基权终止情形包括宅基权消灭导致权利终止情形具体言导致宅基权终止国家征收宅基权流转宅基权收回三种情形相应文章认宅基权终止相关法律制度包括：宅基征收制度宅基权流转制度宅基权收回制度
第2章国宅基征收制度现状完善章文章首先研究国现行宅基征收制度立法现状宪法物权法土理法行政行政法规宅基征收规定进行梳理初步总结现行法律法规规定权利权益保障足处深入研究国农村宅基权终止现状笔者通实走访访谈收集资料等方法北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目进行实证研究分析项目拆迁政策详细解项目运行情况文章提出国现行宅基征收制度存足处文章指出国现行宅基征收制度存足处：补偿合理部分区宅基权支付宅基权补偿费补偿标准低宅基权法获取土增值收益补偿方式单宅基权社会保障充分信息公开力度足宅基权决策权知情权未充分保障补偿政策意性宅基权获征收补偿利益均等拆迁追求拆迁速度导致宅基权间发生必纠纷诉讼违法拆迁现象频发政府拆迁权力缺乏监规制文章认存述足处成包括：立法缺位宅基权终止程序缺乏法律规制法违法拆迁现象监位认识足未真正重视宅基权权益维护 土财政方政府宅基权利益突凸显政府导宅基权参度低权属明宅基权房屋权难确定文章结合新发布土理法(修正案)(征求意见稿)完善国宅基征收制度提出合理建议具体建议包括：权利权益保障作宅基征收制度项基原明确征范围规范方政府征收权力行提高补偿标准明确规定支付宅基权补偿费社会保障费建立纠纷解决机制避免宅基权间产生必纠纷诉讼保障知情权明确规定政府村民委员会信息公开范围
第3章三权分置背景宅基权流转制度法律构建章文章首先简介绍宅基三权分置提出背景文章分析浙江省义乌市贵州省遵义市湄潭县宅基流转制度进行研究文章研究三权分置背景宅基权流转制度法律构建具体提出赋予宅基权收益权明确宅基农户资格权涵法律性质构建宅基权流转制度等建议需说明文章部分宅基农户资格权涵法律性质进行研究文特色处文章认宅基资格权具物权属性应项兼具集体济组织成员权财产权社会保障权利属性权利
第4章宅基权收回制度法律构建完善章文章首先研究国现行宅基权收回制度立法现状基础指出国现行宅基权收回制度足处具体包括：宅基权行收回权范围狭窄宅基权强制收回宅基程序缺失未建立偿收回宅基权制度文章国基权收回制度法律构建完善提出合理建议文章认宅基权收回否偿标准宅基收回制度分两类第类偿收回制度第二类偿收回制度进文章提出述分类重构宅基权收回制度中偿收回制度需现制度基础进行完善偿收回制度需通立法方式进行构建
第5章宅基权终止相关法律制度突协调章文章指出宅基征收宅基权流转宅基权收回制度实质存联系存突文章认具体言应法律修订程中着重解决两项突第宅基行时者优先突第二征收补偿收回补偿流转价区存差异突文章分分析述两项突表现解决办法
关键词：宅基权终止宅基征收制度宅基权流转宅基权收回
Abstract
The research object of this paper is to terminate the relevant legal system for the right to use the homestead In this paper the integrated use of literature the methods of empirical study comparative study method system to study the basic theory of housing land use right and the related legal system of housing land use right and to build and perfect the relevant legal system put forward reasonable Suggestions In addition the article also studies the conflict between the relevant legal system and puts forward the method of coordinating the conflict resolution of the legal system
The introduction and conclusion are divided into five chapters
Chapter 1 studies the basic theory of homestead use Chapter 1 first studies the concept of housing land use right the article thinks that the land is refers to the rural collective economic organization members under the background of rural collective land ownership and enjoy for a long time obtained free use of the right of collective land to build houses and affiliated facilities thereof the right to the transfer of tightly restricted is closely connected with the ownership of the house owner has obvious social security function Then the article studies the concept and situation of the termination of the right to use the homestead The article holds that the termination of the right to use the homestead refers to the fact and state of the homeowner＇s right to use the homestead The termination referred to in this article the right to use house sites includes both the holder of the transfer of land use rights lead to the termination of the original holder of the right to use house sites including the right to use house sites to eliminate also lead to right to terminate In particular there are three situations in which the right to the use of the homestead has been terminated which is the state expropriation the transfer of the right to use the homestead and the right to use the homestead Correspondingly the article holds that the legal system related to the termination of the right to the use of the homestead includes the collection system of homestead the circulation system of the right to use the homestead and the system of the right to use the right to use the homestead
Chapter 2 is the present situation and improvement of homestead expropriation system in China In this chapter this paper studied the legislative status quo of the current land expropriation system in our country the constitution property law land administration law and the provisions of the administrative administrative regulations on land on the comb and summarizes the current laws and regulations in the holder of the rights and interests safeguard of shortcomings In order to further study of the termination of the present situation of housing land use right in our country the author through methods such as field visits interviews collecting information on brand in Beijing tongzhou district firm urban shantytowns transformation project (B C D area) Beijing＇s new airport residential housing demolition project Beijing fengtai see Dan village shantytown renovation and environmental renovation project of the empirical study analyzes the demolition project policy detailed understanding of the running situation of the project Subsequently the paper puts forward the deficiencies of the current system of homestead expropriation in China The paper points out that there are some deficiencies in the current system of homestead expropriation in China compensation is unreasonable and some areas do not pay the right to use the homestead for the right to use the homestead The compensation standard is low the land use right person can not obtain the land increment income The compensation method is single the social security of the homeowner is insufficient The information disclosure is insufficient the decisionmaking power and the right to know are not fully guaranteed The compensation policy is arbitrary and the expropriation compensation of homeowner is not equal The dismantler pursues the pace of dismantlement leading to unnecessary disputes and lawsuits between the occupants of the homestead The illegal demolition phenomenon is frequent the government dismantlement power lacks regulation and regulation According to the article the reasons for the deficiency include the absence of legislation the lack of legal regulation of the termination procedure of homestead use The regulation of illegal demolition phenomenon is not in place Lack of understanding not really paying attention to the maintenance of the right to use the homestead Land finance the conflict between the local government and the right to use the homestead is highlighted The government is dominant and the use of homestead is low The ownership is unknown the homeowner and the owner of the house are difficult to determine Finally the article combined with the newly released land administration law (amendment) (draft) puts forward reasonable Suggestions on perfecting the land expropriation system in our country specific recommendations include the holder of the rights and interests protection as a basic principle of land expropriation system To define the scope of land expropriation and regulate the exercise of power by local governments To raise the compensation standard stipulate the compensation fee and social security fee for the right to use the homestead To establish a dispute resolution mechanism to avoid unnecessary disputes and litigation between the right to use the homestead Protect the right to know clearly define the scope of information disclosure of the government and villagers committee
Chapter 3 is the legal construction of the transfer system of the right to use the homestead under the background of threepower separation In this chapter the paper first briefly introduces the background of the threepower separation of homestead Subsequently the article analyzes the homestead transfer system of the meitan county in yiwu city and guizhou province Finally the paper studies the legal construction of the transfer system of the right to use the homestead under the background of threepower separation and proposes to give the homeowner the right to usufruct The connotation and legal nature of the right to the peasant households in the homestead The construction of homestead use right transfer system and other Suggestions It needs to be explained that the content and the legal nature of the right of the farmers in the homestead are studied in this part which is one of the features of this article The article holds that the property right of homestead does not have property right it should be a right of collective economic organization member right property right and social security right attribute
Chapter 4 is the legal construction and improvement of the right to use the homestead In this chapter this paper studied the legislative status quo of our country＇s present system of housing land use right back and on this basis points out the deficiency of our current system of housing land use right to recover specific include the ownership of the land too narrow the scope of the right to take back The loss of the homestead＇s procedures for the eviction of the homestead The system of the right to use the homestead is not established Finally the article puts forward some reasonable Suggestions on the construction and improvement of the legal construction and improvement of the right to use the right to use the base in China The paper argues that the system can be divided into two categories according to the compensation of the right to use the homestead The first is the system of free withdrawal and the second is the system of compensated recovery Then this paper can be classified according to the reconstruction system of housing land use right to recover the gratis system need to be done on the basis of the existing system is perfect gratis system need to build by means of legislation
Chapter 5 is the conflict and coordination of the legal system for the termination of the right to use the homestead In this chapter it is pointed out that the expropriation of homestead the transfer of the right to use the homestead and the system of the right to use the right to use the homestead are in essence the existing relationship and conflict According to the article in particular should be resolved in future law revision process focuses on the following two conflict the first is the parallel on the same land which is the priority conflict the second is the expropriation and compensation recovery of compensation and circulation of the differences in the same area of conflict The paper analyses the performance and solutions of these two conflicts respectively
Keywords homestead use right to terminate The system of homestead expropriation Transfer of the right to use homestead The right to use the homestead
目 录
绪 6
第1章 宅基权基理研究 7
11 宅基权概念 7
12宅基权终止概念情形 9
第2章 国宅基征收制度现状完善 11
21国现行宅基征收制度立法现状研究 11
22宅基征收实证研究 14
23国现行宅基征收制度足处成分析 17
24国现行宅基征收制度存足处成分析 24
25完善国宅基征收制度合理建议 26
第3章 三权分置背景宅基权流转制度法律构建 30
31宅基制度改革试点区宅基权流转制度研究 31
32 三权分置背景宅基权流转制度法律构建 33
第4章宅基权收回制度法律构建完善 36
41国现行宅基权收回制度立法现状研究 36
42国现行宅基权收回制度足处 37
43国基权收回制度法律构建完善 38
第5章宅基权终止相关法律制度突协调 41
51三项法律制度宅基行时者优先突 41
52征收补偿收回补偿流转价区存差异突 42
结 43
参考文献 44
致 谢 46
绪
选题背景
土民生发展基农村宅基权国特城乡二元制社会结构土公制产物农民享宅基权已国宪法物权法土理法等法律明确确认长期农村宅基权制度作项特殊土制度社会保障制度效保障农民居住权利国农业发展农村区稳定奠定坚实基础
年着工业化推进济社会发展城镇化浪潮正阻挡势席卷整中国越越农民离开赖生存家园进入城市务工逐渐城市定居加长期严格限制农村宅基流转等素影响农村区闲置甚荒废宅基越越客观造成土资源极浪费土资源充分利需农民宅基权终止前提
然令遗憾国农民宅基权终止仅国家征收条行路径土财政驱方政府断推进集体土征收立法缺位等原宅基权合法权益征程中法充分保障征引发社会矛盾日益凸显国宅基权终止相关法律制度亟需构建完善
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见国宅基制度改革正式进入探索阶段宅基权流转制度偿退出制度宅基制度改革重方文写作期间2018年2月4日发布关实施乡村振兴战略意见（2018年中央号文件）明确提出：完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基权资格权权三权分置’落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋探索宅基三权分置写入2018年政府工作报告三权分置提出进步指明宅基制度改革方预见宅基权流转制度宅基权偿收回制度成宅基权终止新路径
文系统研究宅基权基理宅基权终止相关法律制度相关法律制度完善构建提出合理建议期丰富宅基权理体系农村深化宅基制度改革提供理
第1章 宅基权基理研究
11 宅基权概念
国宅基权制度社会义改造产物1962年颁布实施农村民公社工作条例修正草案首次明确规定宅基生产队1963年发布中中央关社员宅基问题作补充规定通知首次确立农民农村宅基享权农村宅基权权开始出现分离改革开放国家农村宅基理逐渐走加强完善农村宅基制没发生根变化宅基权农村集体济组织农村集体济组织成员享宅基权
2007年发布物权法宅基权明确规定项益物权物权法第百五十二条宅基权定义：宅基权法集体土享占权利权法利该土建造住宅附属设施
郑尚元教授宅基权性质农民居住权利保障文中指出：仅益物权’设置制度未充分考量国家土政策社会政策口政策制度安排聊聊物权法条文法解读中国复杂涵丰富农村宅基涉权利义务郑尚元：宅基权性质农民居住权利保障载中国法学2014年第02期
笔者认物权法属私法考虑国宅基权权相分离实际情况私法语境宅基权规定项益物权妥正郑尚元教授言宅基权项复杂涵丰富权利益物权框架确实法准确认识质属性特属性想准确全面认识宅基权应充分考量国家土政策社会政策口政策制度安排参见郑尚元：宅基权性质农民居住权利保障载中国法学2014年第02期
物权法第百五十二条规定阐明宅基权质属性——宅基权农民法占集体土建造住宅附属设施权利笔者认外应方面认识宅基权
第制度演变宅基权实施土公制结果1949年建国国实施土私制农村土权农民私1962年农村宅基权收集体保护农民生存权居住权益房屋权确保农业生产安全稳定赋予农民集体土建设房屋附属设施权利似成必然选择
第二权利取宅基权取农民作集体济组织成员资格权紧密相关具偿性农村土集体制决定宅基权集体济组织成员享然国短暂允许非农业户籍城镇居民审批程序集体土建设房屋着宅基理制度完善种行已1998年土理法禁止宅基权取具偿性农民取宅基权时需支付费
第三权利期限宅基权具期限性根国法律规定国土权农村土承包营权均明确期限限制宅基权没明确期限限制农民取宅基权长期享该项权利
第四权利转宅基权流转受严格限制宅基权诞生相关法律法规规范性文件均明确限制宅基权转抵押出租国现行法律法规仅允许宅基权集体济组织成员间流转明确禁止城镇居民通购买农村房屋取宅基权然2015年起开展宅基制度改革正积极探索宅基权流转事关农业生产安全社会稳定现阶段宅基权流转必然受严格限制
第五农民房屋权关系宅基权农民房屋权具分性集体土收公国始终承认农民宅基房屋享权房屋独立宅基存农民房屋权必然宅基权密分
第六权利功宅基权具明显社会保障功宅基权身份性宅基负载农民居住保障价值相适应成员权土结合农村宅基权制度发挥着定社会保障功喻文莉 宅基权初始取体基方式载河北法学2011年第 8 期
长期国农村区社会保障水较低住房保障制度基处空白状态宅基权效保障农民住房需求解决亿居住问题结合宅基权偿取长期享特征宅基权显然具明显社会保障功
综合特征笔者认宅基权概念概括：宅基权指农村集体济组织成员农村土集体制背景偿取长期享利集体土建造住宅附属设施权利该权利流转受严格限制权利房屋权密分具明显社会保障功
外需强调宅基非农村区独城镇区存宅基宅基概念广义狭义分广义宅基包括农村宅基城镇宅基狭义宅基仅指农村宅基王利民教授物权法草案（专家建议稿）中宅基定义：宅基权城市农村居民国家集体土建筑房屋供作居住权利终物权法未城镇宅基权纳入宅基权范畴原城镇居民偿取宅基权制度国已逐步取消国现行法律框架宅基权仅指农村宅基权包括城镇宅基权文研究宅基权仅指农村宅基权
12宅基权终止概念情形
权利终止指权利定事享该权利事实状态宅基权终止指宅基权定事享宅基权事实状态
国现行物权法物权变动规定设立变更转消灭四种形态文指宅基权终止包括权利转宅基权导致原权利宅基权终止情形包括宅基权消灭导致权利终止情形
现实中宅基权终止情形普遍存深入研究宅基权终止相关问题前必首先梳理导致宅基权终止情形笔者认导致宅基权终止情形三种：
第种情形国家征收导致宅基权终止谓征收指国家基公利益通行征收权法支付定补偿前提单位者财产转移国家 王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第402页
物权法第四十二条第款规定：公利益需法律规定权限程序征收集体土单位房屋动产国家征收宅基集体土转变国土土途会发生变化必然会导致农民享宅基权终止
第二种情形宅基权流转导致宅基权终止然国立法相关规定明确限制宅基权流转符合定条件情形宅基权转然认合法效现行法律框架村民集体济组织成员转宅基权转合般会认定效合权利转宅基权享宅基权终止需特强调国正开展宅基制度改革试点2018年2月4日中中央国务院发布关实施乡村振兴战略意见明确提出探索探索宅基权资格权权三权分置落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权……宅基三权分置核心适度放活宅基农民房屋权三权分置背景宅基权流转方式途径逐渐增
第三种情形宅基权收回宅基导致宅基权终止土理法第六十五条规定农村集体济组织收回土权三种情形分：乡（镇）村公设施公益事业建设需土批准途土撤销迁移等原停止土
根述三种情形分类宅基权终止相关制度包括：宅基征收制度宅基权流转制度宅基权收回制度
外物权法第百五十四条规定：宅基然灾害等原灭失宅基权消灭失宅基村民应重新分配宅基该条款规定宅基灭失导致宅基权终止情形宅基灭失情形常见物权法已规定农民享重新分配宅基权利文暂该种情形作研究象
第2章 国宅基征收制度现状完善
21国现行宅基征收制度立法现状研究
211 宪法宅基征收规定
国现行宪法仅第十条第十三条关土私财产征收规定涉宅基征收宪法第十条第三款规定：国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿第十三条第三款规定：国家公利益需法律规定公民私财产实行征收者征予补偿规定公利益启动征收征程序实质性件 政府事征收征活动终目 王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
众周知国法律法规未公利益进行准确定义未明确限定公利益类型边界避免导致土私财产征收范围意扩
212 物权法宅基征收规定
国现行物权法然第十三章宅基权单独列章进行规定第十三章仅第百五十二条百五十五条四法条未宅基征收进行规定
物权法涉宅基征收条款仅第四十二条第四十三条物权法第四十二条第款规定：公利益需法律规定权限程序征收集体土单位房屋动产物权法第四十二条第二款规定：征收集体土应法足额支付土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费等费安排征农民社会保障费保障征农民生活维护征农民合法权益该条款然规定征收补偿名目未征收程序补偿标准等关键问题作出规定外物权法第四十二条第三款第四十三条涉宅基房屋征收该等条文规定均概括笼统实践指导意义强
213土理法宅基征收规定
国现行土理法第四十四条第四十九条规定均涉宅基征收第四十四条第四十五条征审批手续规定根该等条款规定集体农转建设审批权限级政府掌握值注意土理法未规定农民集体权参征决策土理法第四十六条规定征实施体县级方民政府
土理法第四十七条征补偿作规定第四十七条第款规定：征收土征收土原途予补偿第二款第六款第七款征收耕补偿标准作较全面规定土理法未单独宅基征收补偿作出规定第四十七条第三款宅基列土进行规定该条款规定：征收土土补偿费安置补助费标准省治区直辖市参征收耕土补偿费安置补助费标准规定根该规定宅基征收补偿标准应参耕补偿标准确定根第四十七条第二款规定耕补偿标准征收前三年耕均产值定倍数耕宅基土途明显宅基农民赖生存家园耕产值计算宅基价值明显缺乏合理性众周知国耕产值普遍较低导致宅基征收补偿标准较低
土理法第四十八条规定：征补偿安置方案确定关方民政府应公告听取征农村集体济组织农民意见该条款然赋予农民集体济组织征收补偿方案发表意见权利政府听取相关意见时间征补偿安置方案确定非征补偿方案制定前制定程中更重该条款未赋予农民集体济组织决策权真正决策权政府掌握
214行政法规宅基征收规定
国务院先发布城市房屋拆迁理条例国土房屋征收补偿条例迟迟未出台专门规定集体土房屋征收补偿行政法规
土理法实施条例第五章部分条款涉宅基物征收中绝数条款土理法相关规定细化土理法实施条例第二十五条第款规定：征收土方案法批准征收土市县民政府组织实施批准征机关批准文号征收土途范围面积征补偿标准农业员安置办法办理征补偿期限等征收土乡（镇）村予公告该条款明确规定征收土乡（镇）村进行公告范围保障征收知情权未赋予征收参决策权利
土理法实施条例第二十五条第三款规定：市县民政府土行政部门根批准征收土方案会关部门拟订征补偿安置方案征收土乡（镇）村予公告听取征收土农村集体济组织农民意见征补偿安置方案报市县民政府批准市县民政府土行政部门组织实施补偿标准争议县级方民政府协调协调成批准征收土民政府裁决征补偿安置争议影响征收土方案实施高民法院关审理涉农村集体土行政案件干问题规定第十条样规定：土权利土理部门组织实施程中确定土补偿异议直接民法院提起诉讼民法院予受理应告知土权利先申请行政机关裁决根述规定征收补偿标准异议应首先方民政府协调协调成批准征收土民政府裁决直接民法院提起诉讼笔者检索相关案例发现实践中量征收直接民法院提起诉讼终民法院均已应先行申请裁决裁定予受理外值注意国务院2011年发布国务院法制办公室关法做征补偿安置争议行政复议工作通知明确规定：征集体济组织农民关市县民政府批准征补偿安置方案服求裁决应行政复议法律法规规定级方民政府提出申请该通知确定裁决机构级方民政府土理法实施条例第二十五条第三款规定级民政府述条款明确征补偿争议解决路径够定程度解决争议疏解矛盾事实行政复议行政诉讼均法解决农民关心核心问题——征补偿标准低根源现行土理法第四十七条第三款规定土征补偿标准省治区直辖市规定换言征补偿方案中确定补偿标准符合省治区直辖市规定农民求提高征补偿标准复议请求诉讼请求会支持
土理法实施条例第二十六条第款规定：土补偿费农村集体济组织附着物青苗补偿费附着物青苗者该条款实践中争议较宅基征收言根该条款规定农民仅获附着物补偿费宅基权法直接获支配土补偿费前述宅基权具明显社会保障性质简单等益物权该条款实质局限宅基权益物权属性没认识宅基权社会保障功忽视农民居住利益保护
22宅基征收实证研究
深入研究农村宅基征收现状笔者通实调查走访访谈收集资料等方法北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目进行实证研究
221北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）简介
通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）实施体北京新奥集团限公司拆迁范围包括通州区潞城镇留庄村东营村等十然村范围2164宗宅基房屋构筑物2016年9月1日北京市通州区住房城乡建设委员会北京新奥集团限公司发相关项目房屋拆迁许证京建通拆许字（2016）第9号第18号日北京市通州区住房城乡建设委员会发出北京市房屋拆迁公告公告容：根北京市集体土房屋拆迁理办法第九条规定北京新奥集团限公司建设北京市通州区潞城镇棚户区改造BCD区土开发项目已取京建通拆许字[2016]第13号房屋拆迁许证拆迁范围：东：堡辛村现村址东（含宅基含非住宅）南：堡辛村现村址南（含宅基含非住宅）西：堡辛村现村址西（含宅基含非住宅）北：堡辛村现村址北（含宅基含非住宅）述建设通敌范围房屋附属物需拆迁拆迁单位应法服建设需2016年9月1日2016年10月4日完成搬迁特公告2016年9月15日拆迁工作启动签约仪式2016年10月4日全部签约工作完成签约率达100 参见北京新奥通州潞城棚改签约率100首建设报2016年10月17日第01版
通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）集体土住宅房屋拆迁补偿安置方案 载北京市通州区住房城乡建设委员会官方网站：httpjwbjtzhgovcnn12644385n12644513c14077566contenthtml2018年1月15日访问
（简称：潞城镇拆迁补偿方案）拆迁北京新奥集团限公司制定潞城镇拆迁补偿方案规定：项目拆迁补偿方式分货币补偿房屋安置两种方式货币补偿款包括：宅基区位补偿拆迁房屋重置成新价装修附属物补偿移机费停产停业综合补助费房屋租赁补助家禽养殖补助搬迁补助安家补助住房困难补助独生子女补助新生补助提前搬家奖励合法利土奖励宅基少建房奖励等
潞城镇拆迁补偿方案明确设定宅基面积控制标准1983年12月31日前法审批宅基老宅基面积控制标准267方米1983年12月31日 法审批宅基新宅基面积控制标准200方米项目宅基区位补偿价3850元方米拆迁户籍村父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女配偶户籍村名子女均获50米安置面积安置房价格3850元方米拆迁全部放弃购买安置房获全部放弃安置房补助
潞城镇拆迁补偿方案规定：搬迁期限届满拆迁拆迁未达成拆迁补偿安置协议乙方事申请区住建委法裁决事裁决服法申请行政复议行政诉讼逾期未申请行政复议提起行政诉讼住建委申请民法院强制执行
222北京新机场拆迁项目简介
北京新机场项目拆迁范围涉北京市兴区榆垡镇礼贤镇13村庄3400余院落总面积500万方米拆迁北京新机场建设体首机场集团公司拆迁委托属镇政府拆迁实施体2015年6月兴区住房城乡建设委员会拆迁发房屋拆迁许证项目拆迁2015年7月正式启动
项目拆迁政策北京新机场项目住宅房屋拆迁补偿实施方案（简称：新机场拆迁补偿方案）拆迁首机场集团公司制定新机场拆迁补偿方案规定：项目安置方式货币补偿结合房屋安置货币补偿包括宅基区位补偿价拆迁房屋重置成新价装修附属物补偿宅基未建房奖励停产停业综合补助工程配合奖房屋周转费搬家补助费设备迁移补助费物业供暖补贴等新机场拆迁补偿方案样宅基面积认定标准作出限制：宅基面积等04亩宅基区位补偿价100补偿宅基面积04亩04亩06亩部分区位补偿价50进行补偿06亩部分予补偿项目宅基区位补偿价3055元方米新机场拆迁补偿方案规定拆迁均50方米者宅基面积75（高04亩75）两种方式中选种确定安置房面积指标项目安置房产权性质定安置房价格5200元建筑方米新机场拆迁补偿方案安置象认定方面较特殊拆迁院落户口册产权直系血亲（含配偶）仅认定安置象拆迁年满十八周岁直系血亲参分院参分院原院落会分成院落签订拆迁补偿协议拆迁获安置房指标拆迁补偿针没公告规定期限达成协议情形新机场拆迁补偿方案规定：拆迁公告规定期限拆迁拆迁没达成拆迁补偿安置协议方者双方事申请区拆迁行政部门法作出裁决裁决规定搬迁期限届满拆迁拒绝搬迁裁决机关兴区民法院申请强制执行该条款实质未明确告知拆迁享提起行政复议行政诉讼权利
223北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目简介
丹村位北京市丰台区花乡西部丹村棚户区改造环境整治项目2014年纳入2014年中心城区棚户区改造环境整治项目册丰台区政府授权村集体济组织北京丹投资理中心项目实施体项目总投资约139亿元涉腾退口8000余1200院落宅基腾退面积30万方米宅基房屋面积约25万方米项目腾退完成腾退土征收国土部分面积建设回迁房外余土公开拍卖城市建设项目拆迁工作2016年9月正式启动启动前北京丹投资理中心未取房屋拆迁许证
项目拆迁政策丹村宅基腾退补偿安置办法（决议案）（简称：丹村腾退补偿方案）北京丹投资理中心指定村民代表会丹投资理中心股东代表会表决通丹村腾退补偿方案规定：宗宅基认定产权户腾退户单位选择货币补偿选择户购房指标额度优惠价格购买安置房产权户选择种补偿方式丹村腾退补偿方案规定宅基权补偿价7000元方米未明确限定宅基认定面积安置获4650方米安置房指标安置房价格5500元方米宅基补偿外腾退根实际情况获房屋重置成新价补偿提前搬家奖工程配合奖腾退配合奖综合补助费搬家补助费家电改移补助费残疾补助费低保补助费病补助费停产停业补助费期房补助费周转补助费独生子女补助费等补偿外丹村腾退补偿方案第十四条规定：腾退规定搬家期限未签订腾退补偿协议腾退权相关法律程序收回腾退宅基权
23国现行宅基征收制度足处成分析
231国现行宅基征收制度足处
通前文国宅基征收制度现状研究笔者发现国现行宅基征收制度方面存足处
231补偿合理部分区宅基权支付宅基权补偿费
笔者调查走访三位北京市拆迁项目中拆迁均农民支付定数额区位补偿价者宅基权补偿费物权法土理法均未明确规定应农民支付宅基权补偿费土理法实施条例第二十六条第款规定土补偿费农村集体济组织直接导致部分区拆迁村集体济组织支付土补偿费农民支付宅基权补偿费农民宅基权迫终止时仅获定安置利益法直接取宅基权补偿费
实践中农民未获宅基权补偿费提起行政诉讼土理法实施条例第二六条第款规定农民诉求终均难获民法院支持陕西渭南农民王根成陕西省渭南市渭区民政府土征收补偿安置案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID510386beb8724067a7b9a8aa013ffbec&KeyWordE78E8BE6A0B9E688902018年1月访问
中典型案例王根成宅基道路建设渭南市渭区民政府征收王根成获安置房均补偿款55000元渭区政府土补偿款支付村集体济组织未农民支付王根成认渭区政府应支付宅基补偿款渭南市中级民法院提起行政诉讼终民法院渭区政府支付该村土补偿款包含宅基补偿款王根成称应支付土补偿款张缺乏事实法律成立驳回王根成诉讼请求王根成服审判决提起诉二审法院基相理判决驳回诉维持原判王根成高民法院申请审审申请样驳回高民法院裁定书中认：宅基征收补偿言土理法然没明确具体规定需特考虑宅基农建设特殊途──居住功征收补偿包括般土补偿房屋补偿外应体现出征收宅基权承载居住权益特殊安排结合土理法物权法关宅基包含权益属体规定宅基征收补偿应针权益体予补偿作宅基者农村集体济组织应获剥离宅基权价值般土价值补偿费作宅基权农民应获宅基价值──居住功相应补偿者安置作宅基房屋农民应获房屋价值相应补偿案中剥离宅基权价值般土价值补偿费土补偿费渭区政府征村组集体济组织签订补偿协议该村委会支付土补偿费符合法律规定王根成房屋征收渭区政府房结合宅基补偿原制定涉征宅基土均补偿款55000元’续安置补偿政策王根成渭区政府签订征收安置补偿协议获家庭成员均55万元补偿款宣化馨城芳草园区安置房该安置补偿包含王根成宅基权价值补偿案争议土补偿费实际宅基权价值土权补偿该款项法应直接支付土权农村集体济组织王根成提出该土补偿费应直接支付法
笔者认合法性角度言高民法院裁定符合现行法律行政法规规定裁定书院认部分宅基特殊途出发认定征收补偿应体现出征收宅基权承载居住权益特殊安排该认定具定合理性正文第1章中述宅基权项综合性权利农民作集体济组织资格权紧密相关具明显福利性质社会保障功宅基征收中仅应首先考虑保障农民居住权益应宅基权社会保障功农民作村集体济组织成员资格权农民村集体济组织关系宅基征收农民生产生活等等问题考虑征收仅补偿居住权益情形农民征收损失权益显然没全面弥补外然国实施土公制已50余年时间历史原相部分农民认宅基属祖业产私产宅基征收时予农民宅基权补偿必然会导致农民心理落差
况王根成案例王根成仅仅获安置房均55万元补偿款装修费城市相高昂生活成王根成实际取补偿利益剩居住利益否根保障画问号结合国目前乡村基层民建设完善现实情况征收村集体济组织支付土补偿费否全部保障征农民权益样问题
综合分析宅基权终止时农民支付宅基权补偿费规定做法合理保障农民合法权益
232补偿标准低宅基权法获取土增值收益
笔者调查发现土补偿标准低现阶段宅基征收程中农民争议问题公角度言果土征收程中农民集体济组织取补偿利益土市场价值基持土权权利益基保障现实情况农民集体济组织根法获取全部土价值笔者走访调查三项目例通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）宅基区位补偿价3850元方米北京新机场住宅房屋拆迁项目宅基区位补偿价3055元方米北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目宅基权补偿价7000元方米北京市区均集体土征收程中区位补偿价明确规定目前区规定区位补偿价均10000元房价高企王频出北京海淀区阳区丰台区区域国建设拍卖楼面价 笔者注：楼面价指单位建筑面积分摊土出价格计算方法：出土价格该土允许建筑面积
早已超50000元兴区通州区楼面价已超30000元计算楼面价仅拍卖成交价格土面积单位面积土价格会更高见征收国土土增值收益较农民村集体取土补偿费土真正市场价值间差价巨作土权村集体作土权农民言显然公
究根源政府时扮演土征收决策者实施者补偿标准制定者土拍卖组织者受益等重角色导致问题根原简言政府游戏参者游戏规制定者政府享征决策权享土出金收益权情形政府制定补偿标准必然偏低农民政府土征收程中位显著等导致农民利益保障
233补偿方式单宅基权社会保障充分
文第章研究已表明——宅基权具明显社会保障功赋予农村集体济组织成员宅基权够农民提供低限度福利生活保障保障农民生存权具重意义农民宅基权终止时享宅基权关社会保障终止必农民宅基权终止时予宅基权充分社会保障宅基权终止事农业劳动农民应农民缴纳社会保险提供业岗位职业技培训等公服务引导帮助农民融入城市生活确保失农民生活水会降低
然国现行法律法规仅规定宅基权终止时予权利安置补助费没明确规定农民提供社会保险业岗位职业技培训等方式社会保障土理法实施条例第二十六条第二款规定：征收土安置补助费必须专款专挪作需安置员农村集体济组织安置安置补助费支付农村集体济组织农村集体济组织理单位安置安置补助费支付安置单位需统安置安置补助费发放安置员者征安置员意支付安置员保险费市县乡（镇）民政府应加强安置补助费情况监督根该条款规定仅统安置安置员意情形安置费支付保险费
笔者调查走访三项目中拆迁公开拆迁公告拆迁政策等文件中均没明确涉失农民提供安置房外社会保障北京市绝数宅基征收项目均没失农民缴纳社会保险提供方式社会保障农民拆迁取均50方米左右安置房均数十万元补偿款缺乏劳动技必社会保障难融入城市生活拆迁补偿款挥霍殆失农民失生活保障生活水幅降甚成社会中稳定素
234信息公开力度足宅基权决策权知情权未充分保障
国家土私财产进行征收原目维护公利益利益公利益相突时利益应位公利益征收征收明确意前提征收毕竟征收财产权利避免权益国家政府意损害应赋予征收限决策权充分知情权国现行宅基征收制度中宅基权基享决策权知情权法充分保障
通前文研究发现国现行法律框架征审批拆迁方案制定拆迁补偿标准制定征拆迁程中决策权均政府掌握宅基权基权参决策根土理法第四十八条土理法实施条例第二十五条第三款规定征程中宅基权权发表意见程序两两第程序征方案批准市县民政府拟订征补偿安置方案程中应征收土乡（镇）村进行公告听取征收土农村集体济组织农民意见第二程序征补偿安置方案报市县民政府批准权利补偿标准异议申请行政复议政府裁决然笔者走访调查三宅基拆迁项目中拆迁均未拆迁公告拆迁政策中明确告知拆迁享述权利行述权利途径更重便拆迁行权利发表意见拆迁享真正决策权常会出现说做现象农民意见难采纳必然导致述程序形式意义实质意义
农民作村集体济组织成员宅基权理应征拆迁事项享充分知情权征程中充分保障农民知情权方面利农民维护身合法权益方面助权力形成监督防止腐败滥职权等现象出现笔者调查走访程中发现部分宅基征收项目加强信息公开力度例丰台区丹村棚户区改造环境整治项目通电子屏网站公告栏等种渠道村民公开口认定信息签约进度等信息然整拆迁程全部政府导宅基权参度较低农民知情权难保障丹村例农民基解拆迁政策外拆迁政策项目资金方案安置房建设情况等问题知甚少拆迁事项涉村务公开政府信息公开相关部门动公开信息情况农民想动获取信息然非常困难张俊祥北京市兴区榆垡镇民政府履行法定职责案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID0d5553b8ddd243da8848a8410010c47c&KeyWordE9A696E983BDE69CBAE59CBAE99B86E59BA2E585ACE58FB82018年1月访问
较典型案例张俊祥系榆垡镇某村村民承包8亩土种植树木2016年承包土纳入新机场拆迁范围种植林木采伐始终未获补偿款解项目拆迁首机场集团公司补偿款支付村委会张俊祥镇政府提出申请求镇政府责令村委会公开相关协议书提出申请张俊祥未镇政府书面答复村委会未公开相关信息兴区民法院提起行政诉讼求乡镇府履职乡政府诉讼中答辩称已履行职责村委会发督促告知书终民法院认定乡政府已履行法定职责张俊祥认村委会未公开相关信息乡政府责令未起效果乡政府未完全履职张没民法院支持该案件中张俊祥作拆迁费周折知情权然没效保障
235补偿政策意性宅基权获征收补偿利益均等
目前北京市绝数项目拆迁政策均拆迁根北京市集体土房屋拆迁理办法结合区相关文件制定缺乏规范拆迁制定拆迁政策意性项奖励名目繁标准统导致项目间拆迁取拆迁利益均等笔者走访三项目例北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目均宅基面积认定作出明确限制北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目未宅基认定面积作出限制外北京新机场住宅房屋拆迁项目允许产权直系亲属参分院分签署拆迁补偿协议该政策会导致拆迁取数百米安置房指标外笔者调查三项目中拆迁获区位补偿房屋重置成新价补偿安置房外获项奖励费三项目中奖励名目金额差异较例：通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）拆迁发放新生补助20万元合法利土奖10万元外两项目均发放该项补助丰台区丹村棚户区改造环境整治项目予拆迁病补助5万元外两项目发放该项补助
语中句名言——患寡患均拆迁政策意性补助奖励标准统会致拆迁获取拆迁利益均等种公现象出现实质利保障宅基权合法权益
236拆迁追求拆迁速度导致宅基权间发生必纠纷诉讼
笔者调查走访通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）仅20天时间完成全部签约工作高效工作效率媒体广泛宣传事实拆迁追求拆迁速度利维护宅基权合法权益前农村宅基房屋缺乏效权属登记信息权属状况明确现象非常普遍拆迁时拆迁迫资金成压力想切办法推进拆迁进度通常会仔细甄拆迁宅基房屋权属状况避免引发拆迁间诉讼纠纷发生通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）中北京新奥集团限公司张晓扬孟宪芬确认合效纠纷案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID2ed8257e15a64d7eba52a7950010baf0&KeyWordE5BCA0E69993E689AC2018年1月访问
中典型案例通州区堡辛村53号院项目拆迁范围孟宪芬院落部分房屋享权该权利已民法院生效法律文书确认53号院宅基权房屋权张晓扬拆迁公告发布孟宪芬书面告知拆迁北京新奥集团限公司——53号院部分房屋享权益事实北京新奥集团限公司径行张晓扬签订拆迁补偿协议孟宪芬享房屋拆未孟宪芬支付拆迁补偿利益维护身合法权益孟宪芬民法院提起民事诉讼求民法院确认北京新奥集团限公司张晓扬签订拆迁补偿协议效终孟宪芬诉讼请求民法院支持
加快拆迁速度拆迁会求拆迁家庭单位签订拆迁补偿协议统发拆迁补偿利益种方式容易导致拆迁间法拆迁利益分配达成致引发纠纷诉讼拆迁项目启动拆迁区家庭纠纷矛盾会集中爆发实质利维护拆迁合法权益增加拆迁诉累时利维护社会谐稳定笔者调查走访北京新机场拆迁项目例兴区民法院统计：2016年9月1日2017年8月31日兴区民法院榆垡民法庭受理案件1240件中属家事纠纷发领域离婚案件207件分家析产案件150件继承案件68件离婚财产案件33件该四类案件占案件总数36942010年9月1日2011年8月31日期间相2016年2017年期榆垡法庭受理离婚案件数量增长105分家析产案件数量增长2125继承案件数量增长619离婚财产案件数量增长120该四类案件占案件总数中例增长1428百分点 新机场开建拆迁利益激化家庭矛盾新京报2016年9月9日第A11版
237 违法拆迁现象频发政府拆迁权力缺乏监规制
缺乏法律规制违法拆迁现象非常普遍相部分拆迁项目存程序瑕疵北京市集体土房屋拆迁理办法第七条明确规定：单位取房屋拆迁许证方实施拆迁笔者走访调查丰台区丹村棚户区改造环境整治项目拆迁启动前未取房屋拆迁许证北京新机场拆迁项目房屋拆迁许证审批程序问题拆迁提起行政诉讼
前 村民腾退代拆迁项目非常类项目中村集体通常级政府授意默许扮演着拆迁角色组织实施拆迁拆迁体村集体非行政机关导致相关拆迁行属具体行政行宅基权甚法非法拆迁行申请行政复议行政诉讼外租代征现象非常普遍类似违法拆迁征收行仅绕开法律规制时导致宅基权法通正手段维权
24国现行宅基征收制度存足处成分析
笔者分析认国现行宅基征收制度存足处原方面：
241立法缺位宅基权终止程序缺乏法律规制
通前文研究发现国现行法律法规规定宅基权终止制度条文非常少物权法涉宅基征收条文仅两条土理法足十条避免导致宅基征收程序中事项缺乏法律规制征收程中宅基权政府间位身等果缺乏法律规制宅基权权益难充分保障
242法违法拆迁现象监位
笔者调查发现实践中相部分项目存违法拆迁现象违法拆迁现象出现拆迁穷切手段维护身合法权益少见级部门动违法现象进行监方面现行法律法规监程序监体监责规定基处空白状态方面集体土征收涉级方政府利益级政府间组成利益体级政府违法拆迁现象持放态度
243 认识足未真正重视宅基权权益维护
解决十四亿吃饭问题国历耕采取严格保护制度官方文件指出：保护熊猫样保护耕现行法律法规耕配套保护制度相完善耕征收作严格限制国现行法律法规显然没宅基征收中权利权益保护予足够重视点土理法第四十七条第二款第三款较出土理法第四十七条第二款耕征收补偿作相明确具体规定仅仅宅基视土第四十七条第三款中作简单规定没宅基征收进行专门规定
事实宅基权国农民享项非常重特殊权利农民社会保障权利私财产权利紧密相关长期国家量力物力财力投入城市建设中国农村区社会保障水较低相城市居民农民享受改革发展红利较少果宅基权终止时充分保障农民权益强行宅基征收国土城市建设农民生活失保障失稳定居农民会成社会中稳定素终利农业生产稳定时然物权法宅基权规定项益物权宅基权农民房屋权分割保护宅基权合法权益保护农民财产权必然求
244 土财政方政府宅基权利益突凸显
前方政府财政国土出金房产税收赖度非常高政府言更低征收成集体土征收国土取更高土收益作宅基权农民然希获取更高拆迁补偿利益方政府宅基权间利益突着征范围扩日益凸显通前文分析发现现行宅基权终止制度中征收决策补偿标准补偿方案制定拆迁实施等关键事项均政府决定实施存利益突情形政府注重保护宅基权权益方政府高度赖土财政背景宅基权权益受损似难避免结局
245政府导宅基权参度低
宅基权终止程中政府处完全导位掌握全部话语权宅基权参度较低仅会导致政府权力缺乏监督宅基权知情权难根保障外前土征收制度征目范围规模缺乏效规制方政府征收决策度导致宅基权权益受损原
246权属明宅基权房屋权难确定
然农村土确权登记工作已全国开展预计2018年年底完成部分区开展农村房屋颁证工作宅基权房屋权分离性宅基权户单位取宅基权享户籍制度紧密相关等原仅宅基权证记载然难准确判断相关权利避免导致征收程中征收单位难确定宅基权房屋权方面利拆迁工作开展方面利维护拆迁合法权益
25完善国宅基征收制度合理建议
立法缺失宅基征收程中宅基权权益受损原保护宅基权合法权益首先宅基征收制度纳入法制轨道通完善立法构建权利权益保护中心宅基征收制度
2017年5月国土资源部发布土理法(修正案)(征求意见稿)然土理法正式修订尚需时日土理法(修正案)(征求意见稿)体现宅基征收制度改革新方现行土理法相土理法(修正案)(征求意见稿)容宅基权利权益保障方面明显加强完善接笔者结合征求意见稿具体容完善国宅基征收制度提出具体建议：
251权利权益保障作宅基征收制度项基原
宅基征收程中保障宅基权合法权益重性言喻现行法律法规宅基权终止程中权利权益保障问题明显缺乏重视解决问题必保障权利权益确立项基原明确写入物权法土理法立法权利权益保障确立项基原够实践产生引领指导作提高方政府相关部门权利权益保障认识重视程度
252明确征范围规范方政府征收权力行
相关法律规定中公利益范围明确边界清晰直饱受争议问题王利明教授征收制度中公利益文中认：公利益概念具确定性发展性开放性宽泛性抽象性模糊性法律宜直接公利益概念进行界定公利益概念法律进行类型化 参见王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
土理法(修正案)(征求意见稿)基采纳述观点新增第四十四条需征情形作出类型化列举具体规定：保障国家安全促进国民济社会发展等公利益需列情形确需征收农民集体土法实施征收：（）国防外交需（二）政府组织实施源交通水利等基础设施建设需（三）政府组织实施科技教育文化卫生体育环境资源保护防灾减灾文物保护社会福利市政公等公事业需（四）政府组织实施保障性安居工程搬迁安置工程建设需（五）土利总体规划确定城市建设范围政府实施城市规划进行开发建设需（六）法律行政法规规定公利益需笔者认述规定缩公利益范围限制政府征权力行利保障宅基权合法权益存两问题第六款作兜底条款规定宽泛实践中该条款会滥导致征范围扩该条款立法效果会折扣二没排方式征范围作出限定
外土理法(修正案)(征求意见稿)现行土理法第四十六条修改： 市县民政府申请征收土应开展拟征收土现状调查征收范围土现状征收目补偿标准安置方式社会保障等容拟征收土集体济组织范围进行公告听取征农村集体济组织农民意见市县民政府根征求意见情况必时应组织开展社会稳定风险评估相关前期工作完成市县民政府应组织关部门征农民农村集体济组织补偿安置等签订协议测算征补偿安置费保证足额位国家征收土法定程序批准县级方民政府予公告组织实施相现行土理法该条款征程序作出更明确细致规定利保障宅基权知情权笔者认征程序规定需方面进行完善：通制度建设征前听取征农村集体济组织农民意见落实处具体规定听取意见范围程序求政府农民提出意见予答复避免相关程序流形式二立法中明确方政府常见违法征收行予禁止三明确规定征程中政府违法行监督程序明确监督体畅通农民维权渠道
253提高补偿标准明确规定支付宅基权补偿费社会保障费
前宅基征收程中补偿标准太低问题显易见
土理法(修正案)(征求意见稿)补偿标准规定作较范围修改具体容：第四十七条修改：十七征收土征收土原途兼顾国家集体合理分享土增值收益予公合理补偿保障征农民原生活水降低长远生计保障征补偿安置费包括土补偿费安置补助费农民宅基房屋补偿附着物青苗补偿费征农民社会保障费等 十八增加条作第四十八条：省治区直辖市应制订公布区片综合价确定征收农土补偿费安置补助费标准区片综合价应考虑土资源条件土产值区位供求关系济社会发展水等素综合评估确定根社会济发展水适时调整区片综合价标准征收农外土补偿标准省治区直辖市规定征收土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定国务院根社会济发展水特殊情况提高征收土补偿费安置补助费标准十九增加条作第四十九条：征收宅基房屋应先补偿搬迁居住条件改善原采取重新安排宅基建房提供安置房者货币补偿等方式予公合理补偿保障征农民居住权具体办法省治区直辖市规定二十删第四十八条二十第五十条改第五十条修改：市县民政府应征农民纳入相应养老社会保障体系征农民社会保障费符合条件征农民养老保险补贴条件区市县民政府根情况安排定数量国建设者物业征农村集体济组织长期营方级民政府应支持征农村集体济组织农民事开发营兴办企业
相现行土理法土理法(修正案)(征求意见稿)明确规定应支付农民宅基补偿费农民社会保障费规定应征农民纳入相应养老社会保障体系条件政府安排定数量国建设者物业征农村集体济组织长期营该等规定宅基权切身利益相关保障宅基权权益意义重
土理法(修正案)(征求意见稿)补偿标准方面规定片区综合价制度规定省治区直辖市应根土资源条件土产值区位供求关系社会发展水确定适时调整片区综合价相现行土理法规定土理法(修正案)(征求意见稿)已种市场素考虑利合理确定补偿标准笔者认应补偿标准限者确定方式作出明确具体硬性规定防止方政府土财政驱制定较低补偿标准
254建立纠纷解决机制避免宅基权间产生必纠纷诉讼
现行土理法土理法(修正案)(征求意见稿)没解决宅基征收程中宅基权间纠纷引起足够重视笔者认应通立法明确建立相关纠纷解决机制求方政府村民委员会通种渠道帮助宅基权析分安置补偿利益化解纠纷矛盾维护社会谐稳定
255保障知情权明确规定政府村民委员会信息公开范围
现行土理法相土理法(修正案)(征求意见稿)规定政府应征收范围土现状征收目补偿标准安置方式社会保障等容拟征收土集体济组织范围进行公告笔者认信息公开方面应两方面进行完善：进步加信息公开范围明确规定信息公开方式二明确规定村民委员会相关信息进行村务公开范围
第3章 三权分置背景宅基权流转制度法律构建
前文述国现行法律法规严格限制宅基权流转着城镇化断推进国农业口逐渐减少进城务工农民越越宅基权流转严格限制避免导致农村区闲置宅基增造成土资源浪费中国社会科学院农村发展研究发布中国农村发展报告（2017）指出新世纪第10年农村口减少133亿年农村口转移新增农村闲置住房594亿方米折合市场价值约4000亿元 载新华网：httpwwwxinhuanetcompolitics20180208c_1122389814htm2018年1月访问
媒体形象限制农喻沉睡资 参见孙博刘守英宋洪远：新土改盘活农村沉睡资——专访宋洪远刘守英两位农村济专家载国土资源2015年第03期
方面宅基流转途严格限制导致集体土国土权现象出现现行宅基制度实质束缚农村区发展定程度导致乡村衰败农民利益受损见前宅基制度已明显法社会济发展相匹配宅基制度改革势必行
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见文件明确提出：针农户宅基取困难利粗放退出畅等问题完善宅基权益保障取方式探索农民住房保障区域户居种实现形式历史原形成超标准占宅基户宅等情况探索实行偿探索进城落户农民集体济组织部愿偿退出转宅基改革宅基审批制度发挥村民治组织民理作国宅基制度改革正式进入试点阶段
2018年2月4日中中央国务院发布关实施乡村振兴战略意见（2018年中央号文件）明确提出：完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基权资格权权三权分置落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权违规违法买卖宅基严格实行土途制严格禁止乡利农村宅基建设墅院私会馆符合土利总体规划前提允许县级政府通村土利规划调整优化村庄布局效利农村零星分散存量建设探索宅基三权分置写入2018年政府工作报告预见三权分置会成国农村宅基制度改革方
谓宅基三权分置具体指宅基权宅基农户资格权宅基权三项权利目前没官方文件明确宅基农户资格权准确含义宅基权流转具体方式路径宅基制度改革试点区已开展量改革实践取初步成果笔者认通宅基制度改革试点区宅基权流转制度进行研究够致明确国宅基流转方式路径
31宅基制度改革试点区宅基权流转制度研究
311浙江省义乌市宅基权流转制度研究
农村宅基权资格权权三权分置制度体系设计义乌市全国率先提出 参见改革红利持续释放 农村农民受益明显 义乌率先推进宅基三权分置 载义乌市国土资源局网站：httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgkzwdtgzdt201801t20180130_1359748shtml2018年1月访问
通年宅基制度改革实践义乌市形成相完善宅基流转制度根义乌市农村宅基权流转暂行办法规定义乌市农村宅基权流转制度容：
流转方式：买卖赠互换合法方式
流转条件：转必须持宅基权房屋权权完整动产权证书转方必须保证流转拥均建筑面积低15方米合法住宅
流转范围：已完成农村更新改造村庄市行政区域范围跨集体济组织流转受必须市行政区域范围村级集体济组织成员村级集体济组织取宗宅基权跨集体济组织流转受宅基期高70年期限届满优先续期未实施正实施农村更新改造村庄允许村集体济组织部流转受方必须村集体济组织成员受面积超农村更新改造政策规定户控制面积产权互换必须村集体济组织成员间进行超农村更新改造政策规定户控制面积
流转程序：宅基权流转政府指定交易台公开挂牌流转行协商流转挂牌流转行协商流转均需履行相应申请审批手续
流转结果：农村宅基权流转改变集体土权性质改变集体济组织成员资格受取宅基权法享宅基权建(构)筑物占收益处分权利产权互换外宅基权流转转方申请新宅基
流转收益分配：宅基流转收益集体间合理分配受应参农村宅基基准价次性缴纳宅基偿费
国家征收关系：农村宅基权流转应服国家公利益需土征收农村更新改造需 参见义乌市农村宅基权流转暂行办法载义乌市国土资源局网站： httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgk02dfgfxwj201801t20180120_1333161shtml2018年1月访问
312贵州省湄潭县宅基权流转制度研究
贵州省遵义市湄潭县首批入选集体营性建设入市试点15区2015年国农村集体营性建设入市第槌里敲响 参见贵州敲响中国农村集体营性建设入市第槌载中国新闻网：httpfinancechinanewscomcj201508287495558shtml2018年1月访问
开展宅基流转制度改革方面湄潭县探索出通宅基分割登记进实施综合类集体建设入市新路径 唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
湄潭县宅基权流转具体方式：申请审批程序允许余闲置宅基部分转化集体营性建设入市允许间进行进行交易需土权支付定例土收益金 参见唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
32 三权分置背景宅基权流转制度法律构建
前文述宅基制度三权分置基容：落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权笔者认应方面构建相关法律制度
321 赋予宅基权收益权
2017年10月1日实施民法总第九十九条第款规定：农村集体济组织法取法资格该条款赋予集体济组织法资格明确宅基权法律位民法总第百零条第款规定：居民委员会村民委员会具基层群众性治组织法资格事履行职需民事活动该条款赋予村民委员会基层群众性治组织法资格第百零条第二款规定：未设立村集体济组织村民委员会法代行村集体济组织职该条款解决部分未设立集体济组织村庄法行相关职问题民法通述条款初步解决饱受诟病集体土权体明问题开展宅基权流转奠定基础
国现行法律框架宅基权基法行占收益宅基权利学术界种观点认国现行集体土权存权利缺失问题 参见邵彦敏：体虚拟权利缺失——中国农村集体土权研究载吉林学社会科学学报2007年7月第47卷第4期
事实益物权权基础产生身权限制王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第768页
土资源角度考虑长期形成集体土权容残缺行方式受限制实反映现实社会集体土权定位客观需说法律制度客观够赋予集体土权般财产权样完整丰富容行权利方式 姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第88页
总长期村集体济组织宅基享权权缺失国特殊社会现实宅基权制度导致
宅基流转必然求宅基权行收益权方面着国济社会快速发展土价值快速升宅基权理应宅基流转程中宅基权分享土增值收益宅基改革试点区实践绝数试点区均规定宅基权权宅基流转程中取定例增值收益方面宅基权流转范围扩会导致部分宅基权村集体济组织外公民享种情形新权显然应偿宅基宅基权权收取定收益笔者注意浙江省义乌市已建立类似情形宅基偿制度
综述笔者认落实宅基权方面应首先赋予宅基权收益权
322 明确宅基农户资格权涵法律性质
宅基资格权2018年中央号文件首次提出国现行法律框架较陌生概念作三权中项权利宅基资格权性质涵法律修订中应予明确
通宅基改革试点区改革实践研究笔者认宅基资格权涵应少包括方面：
首先权利体宅基资格权集体济组织成员享权利
次权利容该权利容应包括两方面：求分配宅基相应面积安置房等居住利益权利二求取宅基流转相关收益权利里需强调实践宅基资格权行必然求实际取宅基权权利取相应安置房面积补偿利益部分区已没分配宅基现实情况导致
次权利流转宅基资格权定范围流转调剂
宅基权关系宅基资格权宅基权流转消灭
宅基三权分置改革实质承继农村承包土三权分置改革方式理念农村承包土三权分置改革已取初步成效目前已进入立法议程农村承包土三权分置具体包括：权承包权营权三项权利笔者注意已定数量学者营权法律性质进行研究学者认土营权具益物权属性明确项益物权 参见姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第47页
物权确定性原求物权必须指特定单物 参见江编李永军副编：物权法法律出版社2009年版第81页
前文分析宅基三权分置中资格权显然法指特定单物宅基资格权具物权属性应认定项物权实质宅基资格权项全新权利权利基础然作村集体济组织成员享成员权宅基权流转中权利涵更加丰富笔者认宅基资格权具物权属性应项兼具集体济组织成员权财产权社会保障权利属性权利确立宅基资格权目完善宅基权益保障取方式探索农民住房保障区域户居种实现形式
323 构建宅基权流转制度
宅基三权分置核心目放活宅基权允许宅基适流转实际符合宅基权作物权基属性放松宅基权流转限制实宅基权具更强物权属性体现物权法作益物权规定目王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第959960页
通立法建立宅基权流转制度宅基制度改革必然结果笔者认宅基权流转制度容应少包括方面：
第宅基权流转方式应包括买卖互换置换投资入股等种方式王利民教授物权法研究书中指出谓宅基权流转指宅基权法宅基权转王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第956页
笔者认偿转必然宅基权流转方式应允许宅基置换互换投资入股等方式进行流转
第二宅基权流转应适度意流转应宅基权流转范围受资格转土途期限等加限制宅基流转事关重涉粮食安全社会稳定宅基权流转必然受定限制
第三宅基权流转应遵循法定程序应办理物权登记手续宅基权项物权物权变动应履行法定程序进行公示
第四明确规定宅基权流转果明确方权利义务具体容应包括：宅基权转原权利享宅基权行终止受取占收益宅基权利外宅基权流转原权利原权申请新宅基
第五应建立收益分配机制衡宅基权权间利益
第六宅基权流转制度应户籍制度社会保障制度相衔接确保宅基权享相应社会保障权利
第4章宅基权收回制度法律构建完善
41国现行宅基权收回制度立法现状研究
谓宅基权收回制度指宅基权法定程序收回宅基权原宅基权权消灭法律制度
国现行宪法没宅基权收回进行明确规定现行物权法规定土承包营权建设权收回没宅基权收回作出规定
土理法第六十五条规定：列情形农村集体济组织报原批准民政府批准收回土权：（）乡（镇）村公设施公益事业建设需土（二）批准途土（三）撤销迁移等原停止土前款第（）项规定收回农民集体土土权应予适补偿该条款国现行法律条文中唯条直接规定集体济组织土收回制度条款根该条款规定宅基权仅述三种情形权收回宅基权
42国现行宅基权收回制度足处
笔者认国现行宅基权收回制度足处方面：
421宅基权行收回权范围狭窄
前述现行法律框架宅基权权收回宅基权情形仅三种实践中权违法宅基者宅基房屋长期闲置甚明显荒废情形越越普遍宅基权社会保障属性必然求宅基权意收回宅基权宅基权行收回权范围狭窄必然会导致法非法宅基情形形成制约时会导致土资源浪费
根国立法法关规定民事基制度法律进行规定属物权消灭制度宅基权收回制度应属民事基法律制度 陈梅：农村宅基权流转收回衔接法律问题研究载法制济2015年21期
笔者认应通完善立法拓宽宅基权行收回权范围
422宅基权强制收回宅基程序缺失
国现行法律规定没明确规定宅基权强制收回宅基程序种观点认赋予强制收回权会引发宅基权滥宅基收回权导致宅基权利益受损甚影响社会安全稳定笔者认述风险通严格限制行收回权情形程序加规避
强制收回程序缺失会导致宅基权行收回权效果折扣笔者认确必建立强制收回宅基程序赋予宅基权强制收回宅基权利
423未建立偿收回宅基权制度
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见文件明确提出：探索进城落户农民集体济组织部愿偿退出转宅基改革宅基审批制度发挥村民治组织民理作述文件中提出宅基权偿退出文研究宅基权偿收回没质区实质项制度前进城落户农民越越导致农村区出现量闲置宅基房屋国直没建立宅基权偿收回宅基权制度直接导致宅基权退出闲置宅基动力足客观造成土资源浪费
笔者认应建立统规范宅基权偿收回制度避免宅基权合法权益受损宅基权偿收回应宅基权愿前提
43国基权收回制度法律构建完善
重构完善国宅基权收回制度完善现行宅基收回制度足处现实求实施宅基制度改革探索宅基偿退出机制完善宅基权权实现土集约利应义
宅基权收回否偿标准宅基收回制度分两类第类偿收回制度第二类偿收回制度笔者认述分类重构宅基权收回制度中偿收回制度需现制度基础进行完善偿收回制度需通立法方式进行构建外收回宅基权非终目宅基权收回应赋予宅基权占收益处分宅基权利已达集约利土目
431偿收回宅基权制度完善
笔者认应两方面完善偿收回宅基权制度
第拓宽宅基权偿收回宅基权范围现行法律框架宅基权偿收回宅基情形仅两种批准途土撤销迁移等原停止土笔者认三种情形应纳入偿收回范围：
权利明确抛弃宅基权情形宅基权作种权利权利权予抛弃王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第961页
济欠发达农村区权抛弃宅基权现象鲜见种情形应赋予宅基权偿收回宅基权利
二宅基闲置超定期限已明显荒废情形着进城农民增农村区闲置宅基现象非常普遍宅基房屋常年居住已明显荒废笔者认应种情形宅基予收回然防止宅基权滥收回权侵害宅基权合法权益立法规定种情形时应宅基闲置期限标准加明确规定
三宅基权死亡继承受遗赠情形国现行继承法第三十二条规定：继承受遗赠遗产国家死者生前集体制组织成员集体制组织种观点认继承法述规定集体济组织继承受遗赠情形收回宅基权法律 参见陈建林：宅基权收回制度研究华中师范学2017年硕士学位文第6页
笔者认种观点缺乏合理性首先根述条款规定宅基权死亡财产应集体济组织种情形宅基权权体村集体济组织种情形实质物权混两存必物权 刘家安著：物权法中国政法学出版社2015年第2版第54页
存谓收回问题次该条款规定村集体济组织收回宅基权需继承死亡时系村集体济组织成员前提允许宅基权进行流转情形宅基权村集体成员情形越越常见笔者认继承法第三十二条规定认定村集体济组织权收回宅基权应土理法修订程中明确继承受遗赠情形列入村集体济组织收回宅基范围
第二偿收回宅基权情形应赋予宅基权法定程序强制收回宅基权权利笔者认强制收回措施应宅基权直接实施参土征收中强制执行程序宅基权提出申请民法院法强制执行
432偿收回宅基权制度法律构建
笔者认偿收回宅基权制度应少包括容：
第宅基权偿收回应宅基权愿前提宅基权项物权引起物权变动原分两种第种法律行物权变动根事意思表示物权变动第二种非法律行发生物权变动前者物权变动常见类型 孙宪忠著：中国物权法原理法律出版社2003年版第188页
宅基权偿收回应权愿前提样保障宅基权合法权益侵犯
第二宅基权收回宅基权时应予权补偿该补偿包括宅基权补偿包括宅基房屋权补偿住房困难宅基权应予安置房等补偿保障权利居住权利
第三宅基权收回应遵循法定程序
第四宅基权偿收回原权利原权申请新宅基
第五宅基权偿收回收回方式实施整村收回方式实施
外宅基权愿前提偿收回宅基权外宅基权偿收回应包括种情形——土理法第六十五条第款第项规定情形——乡（镇）村公设施公益事业建设需土情形土理法第六十五条第二款已明确规定该种情形收回农民集体土土权应予适补偿该种情形实质集体土征收类似笔者认该种情形宅基权收回应权愿前提赋予宅基权申请强制收回权利
433赋予宅基权占收益土权利
前文述偿收回偿收回宅基权收回非终目收回土土够高效集约利终目目实现必然求法律明确赋予宅基权占收益土权利完善宅基权权具体言笔者认允许宅基权通流转入市投资入股开发营等方式利收回土
第5章宅基权终止相关法律制度突协调
宅基征收宅基权流转宅基权收回均会导致宅基权终止正述三项法律制度实质存联系存突笔者认开展相关法律制度改革时确必运系统性思维协调三项法律制度间突具体言法律修订程中应着重解决两方面突：
51三项法律制度宅基行时者优先突
宅基权流转制度宅基权偿收回制度建立实施必然会导致宅基征收流转收回三项法律制度间突突表现：国家宅基征收权宅基权享流转权宅基权收回宅基权利宅基存时三项权利者优先行
笔者认述三项权利优先序次：征收权优先收回权次流转权
首先国家实施土征收基础出公利益需国现行宪法第十条第三款规定：国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿 民法领域私权应言喻法律出公利益考虑强制性规范形式私权施加合理限制必须 张卉林：公利益私权限制——权度限制救济视角吉林学2013年博士学位文第1页
集体财产权利公利益发生突时公利益应处优先位置述三项权利中征收权应优先行
次宅基权流转宅基权收回目避免土资源浪费实现土高效利相言宅基权收回更利实现土整合集约利土收回实现整体流转宅基权流转会导致土利碎片化笔者认收回权流转权发生突时收回权应优先行
52征收补偿收回补偿流转价区存差异突
宅基征收偿收回均涉宅基权补偿宅基权流转般支付价相应利益前提三项法律制度补偿价区存明显差异时必然会导致补偿（价）较低法律制度法实施例权通宅基权流转取国家征收更利益时便政府作出征收决定该决定难实施
解决问题基方法引入市场机制实现三项法律制度补偿（价）基统十八届三中全会通中中央关全面深化改革干重问题决定明确提出建立城乡统建设市场笔者注意宅基制度改革试点区已基实现宅基权流转价国土出价格持城乡统建设市场建立宅基权流转收回市场化必然会征补偿产生倒逼效应笔者认市场机制引入三项法律制度实施程中切实保障宅基权权合法权益根方法
结
文系统研究宅基权相关法律制度完善宅基征收制度构建宅基流转制度构建完善宅基收回制度提出合理建议文章研究述三项制度突协调问题指出突表现分析解决突方法
笔者力限文章中容值推敲方文章中提出相关建议完善需实践中断探索
农村土制度改革涉国计民生事关重宅基制度改革农村土改革容推行相关改革制度时注重维护农民合法权益提高土利效率促进农村区发展繁荣时注意避免农业生产社会稳定产生利影响
正2018年中央号文件言——中国特色社会义新时代乡村作广阔天宅基制度改革刚刚起步然长路走理相信宅基制度改革必断农村发展注入新活力中国农村未必定光明
参考文献
参考著作
1王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第402页
2江编李永军副编：物权法法律出版社2009年版第81页
3刘家安著：物权法中国政法学出版社2015年第2版第54页
4孙宪忠著：中国物权法原理法律出版社2003年版第188页
二参考文
1郑尚元：宅基权性质农民居住权利保障载中国法学2014年第02期
2喻文莉：宅基权初始取体基方式载河北法学2011年第 8 期
3王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
4孙博刘守英宋洪远：新土改盘活农村沉睡资——专访宋洪远刘守英两位农村济专家载国土资源2015年第03期
5邵彦敏：体虚拟权利缺失——中国农村集体土权研究载吉林学社会科学学报2007年7月第47卷第4期
6姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第88页
7陈梅：农村宅基权流转收回衔接法律问题研究载法制济2015年21期
8陈建林：宅基权收回制度研究华中师范学2017年硕士学位文第6页
9张卉林：公利益私权限制——权度限制救济视角吉林学2013年博士学位文第1页
三参考网站
北京市通州区住房城乡建设委员会官方网站：httpjwbjtzhgovcnn12644385n12644513c14077566contenthtml2018年1月15日访问
2中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID510386beb8724067a7b9a8aa013ffbec&KeyWordE78E8BE6A0B9E688902018年1月访问
3中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID0d5553b8ddd243da8848a8410010c47c&KeyWordE9A696E983BDE69CBAE59CBAE99B86E59BA2E585ACE58FB82018年1月访问
4中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID2ed8257e15a64d7eba52a7950010baf0&KeyWordE5BCA0E69993E689AC2018年1月访问
5新华网：httpwwwxinhuanetcompolitics20180208c_1122389814htm2018年1月访问
6改革红利持续释放 农村农民受益明显 义乌率先推进宅基三权分置 载义乌市国土资源局网站：httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgkzwdtgzdt201801t20180130_1359748shtml2018年1月访问
7义乌市农村宅基权流转暂行办法载义乌市国土资源局网站： httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgk02dfgfxwj201801t20180120_1333161shtml2018年1月访问
8贵州敲响中国农村集体营性建设入市第槌载中国新闻网：httpfinancechinanewscomcj201508287495558shtml2018年1月访问
9唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
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（中文题目）
宅基权终止相关法律制度研究
（英文题目）
The study on legal system about the termination of residential land use rights
摘
文研究象宅基权终止相关法律制度文章综合运文献资料法实证研究法研究法等研究方法系统研究宅基权基础理宅基权相关法律制度构建完善相关法律制度提出合理建议外文章研究相关法律制度间突问题提出协调解决法律制度突方法
出绪结外文章分5章
第1章宅基权基础理研究第1章首先研究宅基权概念文章认宅基权指农村集体济组织成员农村土集体制背景偿取长期享利集体土建造住宅附属设施权利该权利流转受严格限制权利房屋权密分具明显社会保障功文章研究宅基权终止概念情形文章认宅基权终止指宅基权定事享宅基权事实状态文指宅基权终止包括权利转宅基权导致原权利宅基权终止情形包括宅基权消灭导致权利终止情形具体言导致宅基权终止国家征收宅基权流转宅基权收回三种情形相应文章认宅基权终止相关法律制度包括：宅基征收制度宅基权流转制度宅基权收回制度
第2章国宅基征收制度现状完善章文章首先研究国现行宅基征收制度立法现状宪法物权法土理法行政行政法规宅基征收规定进行梳理初步总结现行法律法规规定权利权益保障足处深入研究国农村宅基权终止现状笔者通实走访访谈收集资料等方法北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目进行实证研究分析项目拆迁政策详细解项目运行情况文章提出国现行宅基征收制度存足处文章指出国现行宅基征收制度存足处：补偿合理部分区宅基权支付宅基权补偿费补偿标准低宅基权法获取土增值收益补偿方式单宅基权社会保障充分信息公开力度足宅基权决策权知情权未充分保障补偿政策意性宅基权获征收补偿利益均等拆迁追求拆迁速度导致宅基权间发生必纠纷诉讼违法拆迁现象频发政府拆迁权力缺乏监规制文章认存述足处成包括：立法缺位宅基权终止程序缺乏法律规制法违法拆迁现象监位认识足未真正重视宅基权权益维护 土财政方政府宅基权利益突凸显政府导宅基权参度低权属明宅基权房屋权难确定文章结合新发布土理法(修正案)(征求意见稿)完善国宅基征收制度提出合理建议具体建议包括：权利权益保障作宅基征收制度项基原明确征范围规范方政府征收权力行提高补偿标准明确规定支付宅基权补偿费社会保障费建立纠纷解决机制避免宅基权间产生必纠纷诉讼保障知情权明确规定政府村民委员会信息公开范围
第3章三权分置背景宅基权流转制度法律构建章文章首先简介绍宅基三权分置提出背景文章分析浙江省义乌市贵州省遵义市湄潭县宅基流转制度进行研究文章研究三权分置背景宅基权流转制度法律构建具体提出赋予宅基权收益权明确宅基农户资格权涵法律性质构建宅基权流转制度等建议需说明文章部分宅基农户资格权涵法律性质进行研究文特色处文章认宅基资格权具物权属性应项兼具集体济组织成员权财产权社会保障权利属性权利
第4章宅基权收回制度法律构建完善章文章首先研究国现行宅基权收回制度立法现状基础指出国现行宅基权收回制度足处具体包括：宅基权行收回权范围狭窄宅基权强制收回宅基程序缺失未建立偿收回宅基权制度文章国基权收回制度法律构建完善提出合理建议文章认宅基权收回否偿标准宅基收回制度分两类第类偿收回制度第二类偿收回制度进文章提出述分类重构宅基权收回制度中偿收回制度需现制度基础进行完善偿收回制度需通立法方式进行构建
第5章宅基权终止相关法律制度突协调章文章指出宅基征收宅基权流转宅基权收回制度实质存联系存突文章认具体言应法律修订程中着重解决两项突第宅基行时者优先突第二征收补偿收回补偿流转价区存差异突文章分分析述两项突表现解决办法
关键词：宅基权终止宅基征收制度宅基权流转宅基权收回
Abstract
The research object of this paper is to terminate the relevant legal system for the right to use the homestead In this paper the integrated use of literature the methods of empirical study comparative study method system to study the basic theory of housing land use right and the related legal system of housing land use right and to build and perfect the relevant legal system put forward reasonable Suggestions In addition the article also studies the conflict between the relevant legal system and puts forward the method of coordinating the conflict resolution of the legal system
The introduction and conclusion are divided into five chapters
Chapter 1 studies the basic theory of homestead use Chapter 1 first studies the concept of housing land use right the article thinks that the land is refers to the rural collective economic organization members under the background of rural collective land ownership and enjoy for a long time obtained free use of the right of collective land to build houses and affiliated facilities thereof the right to the transfer of tightly restricted is closely connected with the ownership of the house owner has obvious social security function Then the article studies the concept and situation of the termination of the right to use the homestead The article holds that the termination of the right to use the homestead refers to the fact and state of the homeowner＇s right to use the homestead The termination referred to in this article the right to use house sites includes both the holder of the transfer of land use rights lead to the termination of the original holder of the right to use house sites including the right to use house sites to eliminate also lead to right to terminate In particular there are three situations in which the right to the use of the homestead has been terminated which is the state expropriation the transfer of the right to use the homestead and the right to use the homestead Correspondingly the article holds that the legal system related to the termination of the right to the use of the homestead includes the collection system of homestead the circulation system of the right to use the homestead and the system of the right to use the right to use the homestead
Chapter 2 is the present situation and improvement of homestead expropriation system in China In this chapter this paper studied the legislative status quo of the current land expropriation system in our country the constitution property law land administration law and the provisions of the administrative administrative regulations on land on the comb and summarizes the current laws and regulations in the holder of the rights and interests safeguard of shortcomings In order to further study of the termination of the present situation of housing land use right in our country the author through methods such as field visits interviews collecting information on brand in Beijing tongzhou district firm urban shantytowns transformation project (B C D area) Beijing＇s new airport residential housing demolition project Beijing fengtai see Dan village shantytown renovation and environmental renovation project of the empirical study analyzes the demolition project policy detailed understanding of the running situation of the project Subsequently the paper puts forward the deficiencies of the current system of homestead expropriation in China The paper points out that there are some deficiencies in the current system of homestead expropriation in China compensation is unreasonable and some areas do not pay the right to use the homestead for the right to use the homestead The compensation standard is low the land use right person can not obtain the land increment income The compensation method is single the social security of the homeowner is insufficient The information disclosure is insufficient the decisionmaking power and the right to know are not fully guaranteed The compensation policy is arbitrary and the expropriation compensation of homeowner is not equal The dismantler pursues the pace of dismantlement leading to unnecessary disputes and lawsuits between the occupants of the homestead The illegal demolition phenomenon is frequent the government dismantlement power lacks regulation and regulation According to the article the reasons for the deficiency include the absence of legislation the lack of legal regulation of the termination procedure of homestead use The regulation of illegal demolition phenomenon is not in place Lack of understanding not really paying attention to the maintenance of the right to use the homestead Land finance the conflict between the local government and the right to use the homestead is highlighted The government is dominant and the use of homestead is low The ownership is unknown the homeowner and the owner of the house are difficult to determine Finally the article combined with the newly released land administration law (amendment) (draft) puts forward reasonable Suggestions on perfecting the land expropriation system in our country specific recommendations include the holder of the rights and interests protection as a basic principle of land expropriation system To define the scope of land expropriation and regulate the exercise of power by local governments To raise the compensation standard stipulate the compensation fee and social security fee for the right to use the homestead To establish a dispute resolution mechanism to avoid unnecessary disputes and litigation between the right to use the homestead Protect the right to know clearly define the scope of information disclosure of the government and villagers committee
Chapter 3 is the legal construction of the transfer system of the right to use the homestead under the background of threepower separation In this chapter the paper first briefly introduces the background of the threepower separation of homestead Subsequently the article analyzes the homestead transfer system of the meitan county in yiwu city and guizhou province Finally the paper studies the legal construction of the transfer system of the right to use the homestead under the background of threepower separation and proposes to give the homeowner the right to usufruct The connotation and legal nature of the right to the peasant households in the homestead The construction of homestead use right transfer system and other Suggestions It needs to be explained that the content and the legal nature of the right of the farmers in the homestead are studied in this part which is one of the features of this article The article holds that the property right of homestead does not have property right it should be a right of collective economic organization member right property right and social security right attribute
Chapter 4 is the legal construction and improvement of the right to use the homestead In this chapter this paper studied the legislative status quo of our country＇s present system of housing land use right back and on this basis points out the deficiency of our current system of housing land use right to recover specific include the ownership of the land too narrow the scope of the right to take back The loss of the homestead＇s procedures for the eviction of the homestead The system of the right to use the homestead is not established Finally the article puts forward some reasonable Suggestions on the construction and improvement of the legal construction and improvement of the right to use the right to use the base in China The paper argues that the system can be divided into two categories according to the compensation of the right to use the homestead The first is the system of free withdrawal and the second is the system of compensated recovery Then this paper can be classified according to the reconstruction system of housing land use right to recover the gratis system need to be done on the basis of the existing system is perfect gratis system need to build by means of legislation
Chapter 5 is the conflict and coordination of the legal system for the termination of the right to use the homestead In this chapter it is pointed out that the expropriation of homestead the transfer of the right to use the homestead and the system of the right to use the right to use the homestead are in essence the existing relationship and conflict According to the article in particular should be resolved in future law revision process focuses on the following two conflict the first is the parallel on the same land which is the priority conflict the second is the expropriation and compensation recovery of compensation and circulation of the differences in the same area of conflict The paper analyses the performance and solutions of these two conflicts respectively
Keywords homestead use right to terminate The system of homestead expropriation Transfer of the right to use homestead The right to use the homestead
目 录
绪 6
第1章 宅基权基理研究 7
11 宅基权概念 7
12宅基权终止概念情形 9
第2章 国宅基征收制度现状完善 11
21国现行宅基征收制度立法现状研究 11
22宅基征收实证研究 14
23国现行宅基征收制度足处成分析 17
24国现行宅基征收制度存足处成分析 24
25完善国宅基征收制度合理建议 26
第3章 三权分置背景宅基权流转制度法律构建 30
31宅基制度改革试点区宅基权流转制度研究 31
32 三权分置背景宅基权流转制度法律构建 33
第4章宅基权收回制度法律构建完善 36
41国现行宅基权收回制度立法现状研究 36
42国现行宅基权收回制度足处 37
43国基权收回制度法律构建完善 38
第5章宅基权终止相关法律制度突协调 41
51三项法律制度宅基行时者优先突 41
52征收补偿收回补偿流转价区存差异突 42
结 43
参考文献 44
致 谢 46
绪
选题背景
土民生发展基农村宅基权国特城乡二元制社会结构土公制产物农民享宅基权已国宪法物权法土理法等法律明确确认长期农村宅基权制度作项特殊土制度社会保障制度效保障农民居住权利国农业发展农村区稳定奠定坚实基础
年着工业化推进济社会发展城镇化浪潮正阻挡势席卷整中国越越农民离开赖生存家园进入城市务工逐渐城市定居加长期严格限制农村宅基流转等素影响农村区闲置甚荒废宅基越越客观造成土资源极浪费土资源充分利需农民宅基权终止前提
然令遗憾国农民宅基权终止仅国家征收条行路径土财政驱方政府断推进集体土征收立法缺位等原宅基权合法权益征程中法充分保障征引发社会矛盾日益凸显国宅基权终止相关法律制度亟需构建完善
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见国宅基制度改革正式进入探索阶段宅基权流转制度偿退出制度宅基制度改革重方文写作期间2018年2月4日发布关实施乡村振兴战略意见（2018年中央号文件）明确提出：完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基权资格权权三权分置’落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋探索宅基三权分置写入2018年政府工作报告三权分置提出进步指明宅基制度改革方预见宅基权流转制度宅基权偿收回制度成宅基权终止新路径
文系统研究宅基权基理宅基权终止相关法律制度相关法律制度完善构建提出合理建议期丰富宅基权理体系农村深化宅基制度改革提供理
第1章 宅基权基理研究
11 宅基权概念
国宅基权制度社会义改造产物1962年颁布实施农村民公社工作条例修正草案首次明确规定宅基生产队1963年发布中中央关社员宅基问题作补充规定通知首次确立农民农村宅基享权农村宅基权权开始出现分离改革开放国家农村宅基理逐渐走加强完善农村宅基制没发生根变化宅基权农村集体济组织农村集体济组织成员享宅基权
2007年发布物权法宅基权明确规定项益物权物权法第百五十二条宅基权定义：宅基权法集体土享占权利权法利该土建造住宅附属设施
郑尚元教授宅基权性质农民居住权利保障文中指出：仅益物权’设置制度未充分考量国家土政策社会政策口政策制度安排聊聊物权法条文法解读中国复杂涵丰富农村宅基涉权利义务郑尚元：宅基权性质农民居住权利保障载中国法学2014年第02期
笔者认物权法属私法考虑国宅基权权相分离实际情况私法语境宅基权规定项益物权妥正郑尚元教授言宅基权项复杂涵丰富权利益物权框架确实法准确认识质属性特属性想准确全面认识宅基权应充分考量国家土政策社会政策口政策制度安排参见郑尚元：宅基权性质农民居住权利保障载中国法学2014年第02期
物权法第百五十二条规定阐明宅基权质属性——宅基权农民法占集体土建造住宅附属设施权利笔者认外应方面认识宅基权
第制度演变宅基权实施土公制结果1949年建国国实施土私制农村土权农民私1962年农村宅基权收集体保护农民生存权居住权益房屋权确保农业生产安全稳定赋予农民集体土建设房屋附属设施权利似成必然选择
第二权利取宅基权取农民作集体济组织成员资格权紧密相关具偿性农村土集体制决定宅基权集体济组织成员享然国短暂允许非农业户籍城镇居民审批程序集体土建设房屋着宅基理制度完善种行已1998年土理法禁止宅基权取具偿性农民取宅基权时需支付费
第三权利期限宅基权具期限性根国法律规定国土权农村土承包营权均明确期限限制宅基权没明确期限限制农民取宅基权长期享该项权利
第四权利转宅基权流转受严格限制宅基权诞生相关法律法规规范性文件均明确限制宅基权转抵押出租国现行法律法规仅允许宅基权集体济组织成员间流转明确禁止城镇居民通购买农村房屋取宅基权然2015年起开展宅基制度改革正积极探索宅基权流转事关农业生产安全社会稳定现阶段宅基权流转必然受严格限制
第五农民房屋权关系宅基权农民房屋权具分性集体土收公国始终承认农民宅基房屋享权房屋独立宅基存农民房屋权必然宅基权密分
第六权利功宅基权具明显社会保障功宅基权身份性宅基负载农民居住保障价值相适应成员权土结合农村宅基权制度发挥着定社会保障功喻文莉 宅基权初始取体基方式载河北法学2011年第 8 期
长期国农村区社会保障水较低住房保障制度基处空白状态宅基权效保障农民住房需求解决亿居住问题结合宅基权偿取长期享特征宅基权显然具明显社会保障功
综合特征笔者认宅基权概念概括：宅基权指农村集体济组织成员农村土集体制背景偿取长期享利集体土建造住宅附属设施权利该权利流转受严格限制权利房屋权密分具明显社会保障功
外需强调宅基非农村区独城镇区存宅基宅基概念广义狭义分广义宅基包括农村宅基城镇宅基狭义宅基仅指农村宅基王利民教授物权法草案（专家建议稿）中宅基定义：宅基权城市农村居民国家集体土建筑房屋供作居住权利终物权法未城镇宅基权纳入宅基权范畴原城镇居民偿取宅基权制度国已逐步取消国现行法律框架宅基权仅指农村宅基权包括城镇宅基权文研究宅基权仅指农村宅基权
12宅基权终止概念情形
权利终止指权利定事享该权利事实状态宅基权终止指宅基权定事享宅基权事实状态
国现行物权法物权变动规定设立变更转消灭四种形态文指宅基权终止包括权利转宅基权导致原权利宅基权终止情形包括宅基权消灭导致权利终止情形
现实中宅基权终止情形普遍存深入研究宅基权终止相关问题前必首先梳理导致宅基权终止情形笔者认导致宅基权终止情形三种：
第种情形国家征收导致宅基权终止谓征收指国家基公利益通行征收权法支付定补偿前提单位者财产转移国家 王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第402页
物权法第四十二条第款规定：公利益需法律规定权限程序征收集体土单位房屋动产国家征收宅基集体土转变国土土途会发生变化必然会导致农民享宅基权终止
第二种情形宅基权流转导致宅基权终止然国立法相关规定明确限制宅基权流转符合定条件情形宅基权转然认合法效现行法律框架村民集体济组织成员转宅基权转合般会认定效合权利转宅基权享宅基权终止需特强调国正开展宅基制度改革试点2018年2月4日中中央国务院发布关实施乡村振兴战略意见明确提出探索探索宅基权资格权权三权分置落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权……宅基三权分置核心适度放活宅基农民房屋权三权分置背景宅基权流转方式途径逐渐增
第三种情形宅基权收回宅基导致宅基权终止土理法第六十五条规定农村集体济组织收回土权三种情形分：乡（镇）村公设施公益事业建设需土批准途土撤销迁移等原停止土
根述三种情形分类宅基权终止相关制度包括：宅基征收制度宅基权流转制度宅基权收回制度
外物权法第百五十四条规定：宅基然灾害等原灭失宅基权消灭失宅基村民应重新分配宅基该条款规定宅基灭失导致宅基权终止情形宅基灭失情形常见物权法已规定农民享重新分配宅基权利文暂该种情形作研究象
第2章 国宅基征收制度现状完善
21国现行宅基征收制度立法现状研究
211 宪法宅基征收规定
国现行宪法仅第十条第十三条关土私财产征收规定涉宅基征收宪法第十条第三款规定：国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿第十三条第三款规定：国家公利益需法律规定公民私财产实行征收者征予补偿规定公利益启动征收征程序实质性件 政府事征收征活动终目 王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
众周知国法律法规未公利益进行准确定义未明确限定公利益类型边界避免导致土私财产征收范围意扩
212 物权法宅基征收规定
国现行物权法然第十三章宅基权单独列章进行规定第十三章仅第百五十二条百五十五条四法条未宅基征收进行规定
物权法涉宅基征收条款仅第四十二条第四十三条物权法第四十二条第款规定：公利益需法律规定权限程序征收集体土单位房屋动产物权法第四十二条第二款规定：征收集体土应法足额支付土补偿费安置补助费附着物青苗补偿费等费安排征农民社会保障费保障征农民生活维护征农民合法权益该条款然规定征收补偿名目未征收程序补偿标准等关键问题作出规定外物权法第四十二条第三款第四十三条涉宅基房屋征收该等条文规定均概括笼统实践指导意义强
213土理法宅基征收规定
国现行土理法第四十四条第四十九条规定均涉宅基征收第四十四条第四十五条征审批手续规定根该等条款规定集体农转建设审批权限级政府掌握值注意土理法未规定农民集体权参征决策土理法第四十六条规定征实施体县级方民政府
土理法第四十七条征补偿作规定第四十七条第款规定：征收土征收土原途予补偿第二款第六款第七款征收耕补偿标准作较全面规定土理法未单独宅基征收补偿作出规定第四十七条第三款宅基列土进行规定该条款规定：征收土土补偿费安置补助费标准省治区直辖市参征收耕土补偿费安置补助费标准规定根该规定宅基征收补偿标准应参耕补偿标准确定根第四十七条第二款规定耕补偿标准征收前三年耕均产值定倍数耕宅基土途明显宅基农民赖生存家园耕产值计算宅基价值明显缺乏合理性众周知国耕产值普遍较低导致宅基征收补偿标准较低
土理法第四十八条规定：征补偿安置方案确定关方民政府应公告听取征农村集体济组织农民意见该条款然赋予农民集体济组织征收补偿方案发表意见权利政府听取相关意见时间征补偿安置方案确定非征补偿方案制定前制定程中更重该条款未赋予农民集体济组织决策权真正决策权政府掌握
214行政法规宅基征收规定
国务院先发布城市房屋拆迁理条例国土房屋征收补偿条例迟迟未出台专门规定集体土房屋征收补偿行政法规
土理法实施条例第五章部分条款涉宅基物征收中绝数条款土理法相关规定细化土理法实施条例第二十五条第款规定：征收土方案法批准征收土市县民政府组织实施批准征机关批准文号征收土途范围面积征补偿标准农业员安置办法办理征补偿期限等征收土乡（镇）村予公告该条款明确规定征收土乡（镇）村进行公告范围保障征收知情权未赋予征收参决策权利
土理法实施条例第二十五条第三款规定：市县民政府土行政部门根批准征收土方案会关部门拟订征补偿安置方案征收土乡（镇）村予公告听取征收土农村集体济组织农民意见征补偿安置方案报市县民政府批准市县民政府土行政部门组织实施补偿标准争议县级方民政府协调协调成批准征收土民政府裁决征补偿安置争议影响征收土方案实施高民法院关审理涉农村集体土行政案件干问题规定第十条样规定：土权利土理部门组织实施程中确定土补偿异议直接民法院提起诉讼民法院予受理应告知土权利先申请行政机关裁决根述规定征收补偿标准异议应首先方民政府协调协调成批准征收土民政府裁决直接民法院提起诉讼笔者检索相关案例发现实践中量征收直接民法院提起诉讼终民法院均已应先行申请裁决裁定予受理外值注意国务院2011年发布国务院法制办公室关法做征补偿安置争议行政复议工作通知明确规定：征集体济组织农民关市县民政府批准征补偿安置方案服求裁决应行政复议法律法规规定级方民政府提出申请该通知确定裁决机构级方民政府土理法实施条例第二十五条第三款规定级民政府述条款明确征补偿争议解决路径够定程度解决争议疏解矛盾事实行政复议行政诉讼均法解决农民关心核心问题——征补偿标准低根源现行土理法第四十七条第三款规定土征补偿标准省治区直辖市规定换言征补偿方案中确定补偿标准符合省治区直辖市规定农民求提高征补偿标准复议请求诉讼请求会支持
土理法实施条例第二十六条第款规定：土补偿费农村集体济组织附着物青苗补偿费附着物青苗者该条款实践中争议较宅基征收言根该条款规定农民仅获附着物补偿费宅基权法直接获支配土补偿费前述宅基权具明显社会保障性质简单等益物权该条款实质局限宅基权益物权属性没认识宅基权社会保障功忽视农民居住利益保护
22宅基征收实证研究
深入研究农村宅基征收现状笔者通实调查走访访谈收集资料等方法北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目进行实证研究
221北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）简介
通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）实施体北京新奥集团限公司拆迁范围包括通州区潞城镇留庄村东营村等十然村范围2164宗宅基房屋构筑物2016年9月1日北京市通州区住房城乡建设委员会北京新奥集团限公司发相关项目房屋拆迁许证京建通拆许字（2016）第9号第18号日北京市通州区住房城乡建设委员会发出北京市房屋拆迁公告公告容：根北京市集体土房屋拆迁理办法第九条规定北京新奥集团限公司建设北京市通州区潞城镇棚户区改造BCD区土开发项目已取京建通拆许字[2016]第13号房屋拆迁许证拆迁范围：东：堡辛村现村址东（含宅基含非住宅）南：堡辛村现村址南（含宅基含非住宅）西：堡辛村现村址西（含宅基含非住宅）北：堡辛村现村址北（含宅基含非住宅）述建设通敌范围房屋附属物需拆迁拆迁单位应法服建设需2016年9月1日2016年10月4日完成搬迁特公告2016年9月15日拆迁工作启动签约仪式2016年10月4日全部签约工作完成签约率达100 参见北京新奥通州潞城棚改签约率100首建设报2016年10月17日第01版
通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）集体土住宅房屋拆迁补偿安置方案 载北京市通州区住房城乡建设委员会官方网站：httpjwbjtzhgovcnn12644385n12644513c14077566contenthtml2018年1月15日访问
（简称：潞城镇拆迁补偿方案）拆迁北京新奥集团限公司制定潞城镇拆迁补偿方案规定：项目拆迁补偿方式分货币补偿房屋安置两种方式货币补偿款包括：宅基区位补偿拆迁房屋重置成新价装修附属物补偿移机费停产停业综合补助费房屋租赁补助家禽养殖补助搬迁补助安家补助住房困难补助独生子女补助新生补助提前搬家奖励合法利土奖励宅基少建房奖励等
潞城镇拆迁补偿方案明确设定宅基面积控制标准1983年12月31日前法审批宅基老宅基面积控制标准267方米1983年12月31日 法审批宅基新宅基面积控制标准200方米项目宅基区位补偿价3850元方米拆迁户籍村父母子女兄弟姐妹祖父母外祖父母孙子女外孙子女配偶户籍村名子女均获50米安置面积安置房价格3850元方米拆迁全部放弃购买安置房获全部放弃安置房补助
潞城镇拆迁补偿方案规定：搬迁期限届满拆迁拆迁未达成拆迁补偿安置协议乙方事申请区住建委法裁决事裁决服法申请行政复议行政诉讼逾期未申请行政复议提起行政诉讼住建委申请民法院强制执行
222北京新机场拆迁项目简介
北京新机场项目拆迁范围涉北京市兴区榆垡镇礼贤镇13村庄3400余院落总面积500万方米拆迁北京新机场建设体首机场集团公司拆迁委托属镇政府拆迁实施体2015年6月兴区住房城乡建设委员会拆迁发房屋拆迁许证项目拆迁2015年7月正式启动
项目拆迁政策北京新机场项目住宅房屋拆迁补偿实施方案（简称：新机场拆迁补偿方案）拆迁首机场集团公司制定新机场拆迁补偿方案规定：项目安置方式货币补偿结合房屋安置货币补偿包括宅基区位补偿价拆迁房屋重置成新价装修附属物补偿宅基未建房奖励停产停业综合补助工程配合奖房屋周转费搬家补助费设备迁移补助费物业供暖补贴等新机场拆迁补偿方案样宅基面积认定标准作出限制：宅基面积等04亩宅基区位补偿价100补偿宅基面积04亩04亩06亩部分区位补偿价50进行补偿06亩部分予补偿项目宅基区位补偿价3055元方米新机场拆迁补偿方案规定拆迁均50方米者宅基面积75（高04亩75）两种方式中选种确定安置房面积指标项目安置房产权性质定安置房价格5200元建筑方米新机场拆迁补偿方案安置象认定方面较特殊拆迁院落户口册产权直系血亲（含配偶）仅认定安置象拆迁年满十八周岁直系血亲参分院参分院原院落会分成院落签订拆迁补偿协议拆迁获安置房指标拆迁补偿针没公告规定期限达成协议情形新机场拆迁补偿方案规定：拆迁公告规定期限拆迁拆迁没达成拆迁补偿安置协议方者双方事申请区拆迁行政部门法作出裁决裁决规定搬迁期限届满拆迁拒绝搬迁裁决机关兴区民法院申请强制执行该条款实质未明确告知拆迁享提起行政复议行政诉讼权利
223北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目简介
丹村位北京市丰台区花乡西部丹村棚户区改造环境整治项目2014年纳入2014年中心城区棚户区改造环境整治项目册丰台区政府授权村集体济组织北京丹投资理中心项目实施体项目总投资约139亿元涉腾退口8000余1200院落宅基腾退面积30万方米宅基房屋面积约25万方米项目腾退完成腾退土征收国土部分面积建设回迁房外余土公开拍卖城市建设项目拆迁工作2016年9月正式启动启动前北京丹投资理中心未取房屋拆迁许证
项目拆迁政策丹村宅基腾退补偿安置办法（决议案）（简称：丹村腾退补偿方案）北京丹投资理中心指定村民代表会丹投资理中心股东代表会表决通丹村腾退补偿方案规定：宗宅基认定产权户腾退户单位选择货币补偿选择户购房指标额度优惠价格购买安置房产权户选择种补偿方式丹村腾退补偿方案规定宅基权补偿价7000元方米未明确限定宅基认定面积安置获4650方米安置房指标安置房价格5500元方米宅基补偿外腾退根实际情况获房屋重置成新价补偿提前搬家奖工程配合奖腾退配合奖综合补助费搬家补助费家电改移补助费残疾补助费低保补助费病补助费停产停业补助费期房补助费周转补助费独生子女补助费等补偿外丹村腾退补偿方案第十四条规定：腾退规定搬家期限未签订腾退补偿协议腾退权相关法律程序收回腾退宅基权
23国现行宅基征收制度足处成分析
231国现行宅基征收制度足处
通前文国宅基征收制度现状研究笔者发现国现行宅基征收制度方面存足处
231补偿合理部分区宅基权支付宅基权补偿费
笔者调查走访三位北京市拆迁项目中拆迁均农民支付定数额区位补偿价者宅基权补偿费物权法土理法均未明确规定应农民支付宅基权补偿费土理法实施条例第二十六条第款规定土补偿费农村集体济组织直接导致部分区拆迁村集体济组织支付土补偿费农民支付宅基权补偿费农民宅基权迫终止时仅获定安置利益法直接取宅基权补偿费
实践中农民未获宅基权补偿费提起行政诉讼土理法实施条例第二六条第款规定农民诉求终均难获民法院支持陕西渭南农民王根成陕西省渭南市渭区民政府土征收补偿安置案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID510386beb8724067a7b9a8aa013ffbec&KeyWordE78E8BE6A0B9E688902018年1月访问
中典型案例王根成宅基道路建设渭南市渭区民政府征收王根成获安置房均补偿款55000元渭区政府土补偿款支付村集体济组织未农民支付王根成认渭区政府应支付宅基补偿款渭南市中级民法院提起行政诉讼终民法院渭区政府支付该村土补偿款包含宅基补偿款王根成称应支付土补偿款张缺乏事实法律成立驳回王根成诉讼请求王根成服审判决提起诉二审法院基相理判决驳回诉维持原判王根成高民法院申请审审申请样驳回高民法院裁定书中认：宅基征收补偿言土理法然没明确具体规定需特考虑宅基农建设特殊途──居住功征收补偿包括般土补偿房屋补偿外应体现出征收宅基权承载居住权益特殊安排结合土理法物权法关宅基包含权益属体规定宅基征收补偿应针权益体予补偿作宅基者农村集体济组织应获剥离宅基权价值般土价值补偿费作宅基权农民应获宅基价值──居住功相应补偿者安置作宅基房屋农民应获房屋价值相应补偿案中剥离宅基权价值般土价值补偿费土补偿费渭区政府征村组集体济组织签订补偿协议该村委会支付土补偿费符合法律规定王根成房屋征收渭区政府房结合宅基补偿原制定涉征宅基土均补偿款55000元’续安置补偿政策王根成渭区政府签订征收安置补偿协议获家庭成员均55万元补偿款宣化馨城芳草园区安置房该安置补偿包含王根成宅基权价值补偿案争议土补偿费实际宅基权价值土权补偿该款项法应直接支付土权农村集体济组织王根成提出该土补偿费应直接支付法
笔者认合法性角度言高民法院裁定符合现行法律行政法规规定裁定书院认部分宅基特殊途出发认定征收补偿应体现出征收宅基权承载居住权益特殊安排该认定具定合理性正文第1章中述宅基权项综合性权利农民作集体济组织资格权紧密相关具明显福利性质社会保障功宅基征收中仅应首先考虑保障农民居住权益应宅基权社会保障功农民作村集体济组织成员资格权农民村集体济组织关系宅基征收农民生产生活等等问题考虑征收仅补偿居住权益情形农民征收损失权益显然没全面弥补外然国实施土公制已50余年时间历史原相部分农民认宅基属祖业产私产宅基征收时予农民宅基权补偿必然会导致农民心理落差
况王根成案例王根成仅仅获安置房均55万元补偿款装修费城市相高昂生活成王根成实际取补偿利益剩居住利益否根保障画问号结合国目前乡村基层民建设完善现实情况征收村集体济组织支付土补偿费否全部保障征农民权益样问题
综合分析宅基权终止时农民支付宅基权补偿费规定做法合理保障农民合法权益
232补偿标准低宅基权法获取土增值收益
笔者调查发现土补偿标准低现阶段宅基征收程中农民争议问题公角度言果土征收程中农民集体济组织取补偿利益土市场价值基持土权权利益基保障现实情况农民集体济组织根法获取全部土价值笔者走访调查三项目例通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）宅基区位补偿价3850元方米北京新机场住宅房屋拆迁项目宅基区位补偿价3055元方米北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目宅基权补偿价7000元方米北京市区均集体土征收程中区位补偿价明确规定目前区规定区位补偿价均10000元房价高企王频出北京海淀区阳区丰台区区域国建设拍卖楼面价 笔者注：楼面价指单位建筑面积分摊土出价格计算方法：出土价格该土允许建筑面积
早已超50000元兴区通州区楼面价已超30000元计算楼面价仅拍卖成交价格土面积单位面积土价格会更高见征收国土土增值收益较农民村集体取土补偿费土真正市场价值间差价巨作土权村集体作土权农民言显然公
究根源政府时扮演土征收决策者实施者补偿标准制定者土拍卖组织者受益等重角色导致问题根原简言政府游戏参者游戏规制定者政府享征决策权享土出金收益权情形政府制定补偿标准必然偏低农民政府土征收程中位显著等导致农民利益保障
233补偿方式单宅基权社会保障充分
文第章研究已表明——宅基权具明显社会保障功赋予农村集体济组织成员宅基权够农民提供低限度福利生活保障保障农民生存权具重意义农民宅基权终止时享宅基权关社会保障终止必农民宅基权终止时予宅基权充分社会保障宅基权终止事农业劳动农民应农民缴纳社会保险提供业岗位职业技培训等公服务引导帮助农民融入城市生活确保失农民生活水会降低
然国现行法律法规仅规定宅基权终止时予权利安置补助费没明确规定农民提供社会保险业岗位职业技培训等方式社会保障土理法实施条例第二十六条第二款规定：征收土安置补助费必须专款专挪作需安置员农村集体济组织安置安置补助费支付农村集体济组织农村集体济组织理单位安置安置补助费支付安置单位需统安置安置补助费发放安置员者征安置员意支付安置员保险费市县乡（镇）民政府应加强安置补助费情况监督根该条款规定仅统安置安置员意情形安置费支付保险费
笔者调查走访三项目中拆迁公开拆迁公告拆迁政策等文件中均没明确涉失农民提供安置房外社会保障北京市绝数宅基征收项目均没失农民缴纳社会保险提供方式社会保障农民拆迁取均50方米左右安置房均数十万元补偿款缺乏劳动技必社会保障难融入城市生活拆迁补偿款挥霍殆失农民失生活保障生活水幅降甚成社会中稳定素
234信息公开力度足宅基权决策权知情权未充分保障
国家土私财产进行征收原目维护公利益利益公利益相突时利益应位公利益征收征收明确意前提征收毕竟征收财产权利避免权益国家政府意损害应赋予征收限决策权充分知情权国现行宅基征收制度中宅基权基享决策权知情权法充分保障
通前文研究发现国现行法律框架征审批拆迁方案制定拆迁补偿标准制定征拆迁程中决策权均政府掌握宅基权基权参决策根土理法第四十八条土理法实施条例第二十五条第三款规定征程中宅基权权发表意见程序两两第程序征方案批准市县民政府拟订征补偿安置方案程中应征收土乡（镇）村进行公告听取征收土农村集体济组织农民意见第二程序征补偿安置方案报市县民政府批准权利补偿标准异议申请行政复议政府裁决然笔者走访调查三宅基拆迁项目中拆迁均未拆迁公告拆迁政策中明确告知拆迁享述权利行述权利途径更重便拆迁行权利发表意见拆迁享真正决策权常会出现说做现象农民意见难采纳必然导致述程序形式意义实质意义
农民作村集体济组织成员宅基权理应征拆迁事项享充分知情权征程中充分保障农民知情权方面利农民维护身合法权益方面助权力形成监督防止腐败滥职权等现象出现笔者调查走访程中发现部分宅基征收项目加强信息公开力度例丰台区丹村棚户区改造环境整治项目通电子屏网站公告栏等种渠道村民公开口认定信息签约进度等信息然整拆迁程全部政府导宅基权参度较低农民知情权难保障丹村例农民基解拆迁政策外拆迁政策项目资金方案安置房建设情况等问题知甚少拆迁事项涉村务公开政府信息公开相关部门动公开信息情况农民想动获取信息然非常困难张俊祥北京市兴区榆垡镇民政府履行法定职责案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID0d5553b8ddd243da8848a8410010c47c&KeyWordE9A696E983BDE69CBAE59CBAE99B86E59BA2E585ACE58FB82018年1月访问
较典型案例张俊祥系榆垡镇某村村民承包8亩土种植树木2016年承包土纳入新机场拆迁范围种植林木采伐始终未获补偿款解项目拆迁首机场集团公司补偿款支付村委会张俊祥镇政府提出申请求镇政府责令村委会公开相关协议书提出申请张俊祥未镇政府书面答复村委会未公开相关信息兴区民法院提起行政诉讼求乡镇府履职乡政府诉讼中答辩称已履行职责村委会发督促告知书终民法院认定乡政府已履行法定职责张俊祥认村委会未公开相关信息乡政府责令未起效果乡政府未完全履职张没民法院支持该案件中张俊祥作拆迁费周折知情权然没效保障
235补偿政策意性宅基权获征收补偿利益均等
目前北京市绝数项目拆迁政策均拆迁根北京市集体土房屋拆迁理办法结合区相关文件制定缺乏规范拆迁制定拆迁政策意性项奖励名目繁标准统导致项目间拆迁取拆迁利益均等笔者走访三项目例北京市通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）北京新机场住宅房屋拆迁项目均宅基面积认定作出明确限制北京市丰台区丹村棚户区改造环境整治项目未宅基认定面积作出限制外北京新机场住宅房屋拆迁项目允许产权直系亲属参分院分签署拆迁补偿协议该政策会导致拆迁取数百米安置房指标外笔者调查三项目中拆迁获区位补偿房屋重置成新价补偿安置房外获项奖励费三项目中奖励名目金额差异较例：通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）拆迁发放新生补助20万元合法利土奖10万元外两项目均发放该项补助丰台区丹村棚户区改造环境整治项目予拆迁病补助5万元外两项目发放该项补助
语中句名言——患寡患均拆迁政策意性补助奖励标准统会致拆迁获取拆迁利益均等种公现象出现实质利保障宅基权合法权益
236拆迁追求拆迁速度导致宅基权间发生必纠纷诉讼
笔者调查走访通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）仅20天时间完成全部签约工作高效工作效率媒体广泛宣传事实拆迁追求拆迁速度利维护宅基权合法权益前农村宅基房屋缺乏效权属登记信息权属状况明确现象非常普遍拆迁时拆迁迫资金成压力想切办法推进拆迁进度通常会仔细甄拆迁宅基房屋权属状况避免引发拆迁间诉讼纠纷发生通州区潞城镇棚户区改造项目（BCD片区）中北京新奥集团限公司张晓扬孟宪芬确认合效纠纷案 载中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID2ed8257e15a64d7eba52a7950010baf0&KeyWordE5BCA0E69993E689AC2018年1月访问
中典型案例通州区堡辛村53号院项目拆迁范围孟宪芬院落部分房屋享权该权利已民法院生效法律文书确认53号院宅基权房屋权张晓扬拆迁公告发布孟宪芬书面告知拆迁北京新奥集团限公司——53号院部分房屋享权益事实北京新奥集团限公司径行张晓扬签订拆迁补偿协议孟宪芬享房屋拆未孟宪芬支付拆迁补偿利益维护身合法权益孟宪芬民法院提起民事诉讼求民法院确认北京新奥集团限公司张晓扬签订拆迁补偿协议效终孟宪芬诉讼请求民法院支持
加快拆迁速度拆迁会求拆迁家庭单位签订拆迁补偿协议统发拆迁补偿利益种方式容易导致拆迁间法拆迁利益分配达成致引发纠纷诉讼拆迁项目启动拆迁区家庭纠纷矛盾会集中爆发实质利维护拆迁合法权益增加拆迁诉累时利维护社会谐稳定笔者调查走访北京新机场拆迁项目例兴区民法院统计：2016年9月1日2017年8月31日兴区民法院榆垡民法庭受理案件1240件中属家事纠纷发领域离婚案件207件分家析产案件150件继承案件68件离婚财产案件33件该四类案件占案件总数36942010年9月1日2011年8月31日期间相2016年2017年期榆垡法庭受理离婚案件数量增长105分家析产案件数量增长2125继承案件数量增长619离婚财产案件数量增长120该四类案件占案件总数中例增长1428百分点 新机场开建拆迁利益激化家庭矛盾新京报2016年9月9日第A11版
237 违法拆迁现象频发政府拆迁权力缺乏监规制
缺乏法律规制违法拆迁现象非常普遍相部分拆迁项目存程序瑕疵北京市集体土房屋拆迁理办法第七条明确规定：单位取房屋拆迁许证方实施拆迁笔者走访调查丰台区丹村棚户区改造环境整治项目拆迁启动前未取房屋拆迁许证北京新机场拆迁项目房屋拆迁许证审批程序问题拆迁提起行政诉讼
前 村民腾退代拆迁项目非常类项目中村集体通常级政府授意默许扮演着拆迁角色组织实施拆迁拆迁体村集体非行政机关导致相关拆迁行属具体行政行宅基权甚法非法拆迁行申请行政复议行政诉讼外租代征现象非常普遍类似违法拆迁征收行仅绕开法律规制时导致宅基权法通正手段维权
24国现行宅基征收制度存足处成分析
笔者分析认国现行宅基征收制度存足处原方面：
241立法缺位宅基权终止程序缺乏法律规制
通前文研究发现国现行法律法规规定宅基权终止制度条文非常少物权法涉宅基征收条文仅两条土理法足十条避免导致宅基征收程序中事项缺乏法律规制征收程中宅基权政府间位身等果缺乏法律规制宅基权权益难充分保障
242法违法拆迁现象监位
笔者调查发现实践中相部分项目存违法拆迁现象违法拆迁现象出现拆迁穷切手段维护身合法权益少见级部门动违法现象进行监方面现行法律法规监程序监体监责规定基处空白状态方面集体土征收涉级方政府利益级政府间组成利益体级政府违法拆迁现象持放态度
243 认识足未真正重视宅基权权益维护
解决十四亿吃饭问题国历耕采取严格保护制度官方文件指出：保护熊猫样保护耕现行法律法规耕配套保护制度相完善耕征收作严格限制国现行法律法规显然没宅基征收中权利权益保护予足够重视点土理法第四十七条第二款第三款较出土理法第四十七条第二款耕征收补偿作相明确具体规定仅仅宅基视土第四十七条第三款中作简单规定没宅基征收进行专门规定
事实宅基权国农民享项非常重特殊权利农民社会保障权利私财产权利紧密相关长期国家量力物力财力投入城市建设中国农村区社会保障水较低相城市居民农民享受改革发展红利较少果宅基权终止时充分保障农民权益强行宅基征收国土城市建设农民生活失保障失稳定居农民会成社会中稳定素终利农业生产稳定时然物权法宅基权规定项益物权宅基权农民房屋权分割保护宅基权合法权益保护农民财产权必然求
244 土财政方政府宅基权利益突凸显
前方政府财政国土出金房产税收赖度非常高政府言更低征收成集体土征收国土取更高土收益作宅基权农民然希获取更高拆迁补偿利益方政府宅基权间利益突着征范围扩日益凸显通前文分析发现现行宅基权终止制度中征收决策补偿标准补偿方案制定拆迁实施等关键事项均政府决定实施存利益突情形政府注重保护宅基权权益方政府高度赖土财政背景宅基权权益受损似难避免结局
245政府导宅基权参度低
宅基权终止程中政府处完全导位掌握全部话语权宅基权参度较低仅会导致政府权力缺乏监督宅基权知情权难根保障外前土征收制度征目范围规模缺乏效规制方政府征收决策度导致宅基权权益受损原
246权属明宅基权房屋权难确定
然农村土确权登记工作已全国开展预计2018年年底完成部分区开展农村房屋颁证工作宅基权房屋权分离性宅基权户单位取宅基权享户籍制度紧密相关等原仅宅基权证记载然难准确判断相关权利避免导致征收程中征收单位难确定宅基权房屋权方面利拆迁工作开展方面利维护拆迁合法权益
25完善国宅基征收制度合理建议
立法缺失宅基征收程中宅基权权益受损原保护宅基权合法权益首先宅基征收制度纳入法制轨道通完善立法构建权利权益保护中心宅基征收制度
2017年5月国土资源部发布土理法(修正案)(征求意见稿)然土理法正式修订尚需时日土理法(修正案)(征求意见稿)体现宅基征收制度改革新方现行土理法相土理法(修正案)(征求意见稿)容宅基权利权益保障方面明显加强完善接笔者结合征求意见稿具体容完善国宅基征收制度提出具体建议：
251权利权益保障作宅基征收制度项基原
宅基征收程中保障宅基权合法权益重性言喻现行法律法规宅基权终止程中权利权益保障问题明显缺乏重视解决问题必保障权利权益确立项基原明确写入物权法土理法立法权利权益保障确立项基原够实践产生引领指导作提高方政府相关部门权利权益保障认识重视程度
252明确征范围规范方政府征收权力行
相关法律规定中公利益范围明确边界清晰直饱受争议问题王利明教授征收制度中公利益文中认：公利益概念具确定性发展性开放性宽泛性抽象性模糊性法律宜直接公利益概念进行界定公利益概念法律进行类型化 参见王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
土理法(修正案)(征求意见稿)基采纳述观点新增第四十四条需征情形作出类型化列举具体规定：保障国家安全促进国民济社会发展等公利益需列情形确需征收农民集体土法实施征收：（）国防外交需（二）政府组织实施源交通水利等基础设施建设需（三）政府组织实施科技教育文化卫生体育环境资源保护防灾减灾文物保护社会福利市政公等公事业需（四）政府组织实施保障性安居工程搬迁安置工程建设需（五）土利总体规划确定城市建设范围政府实施城市规划进行开发建设需（六）法律行政法规规定公利益需笔者认述规定缩公利益范围限制政府征权力行利保障宅基权合法权益存两问题第六款作兜底条款规定宽泛实践中该条款会滥导致征范围扩该条款立法效果会折扣二没排方式征范围作出限定
外土理法(修正案)(征求意见稿)现行土理法第四十六条修改： 市县民政府申请征收土应开展拟征收土现状调查征收范围土现状征收目补偿标准安置方式社会保障等容拟征收土集体济组织范围进行公告听取征农村集体济组织农民意见市县民政府根征求意见情况必时应组织开展社会稳定风险评估相关前期工作完成市县民政府应组织关部门征农民农村集体济组织补偿安置等签订协议测算征补偿安置费保证足额位国家征收土法定程序批准县级方民政府予公告组织实施相现行土理法该条款征程序作出更明确细致规定利保障宅基权知情权笔者认征程序规定需方面进行完善：通制度建设征前听取征农村集体济组织农民意见落实处具体规定听取意见范围程序求政府农民提出意见予答复避免相关程序流形式二立法中明确方政府常见违法征收行予禁止三明确规定征程中政府违法行监督程序明确监督体畅通农民维权渠道
253提高补偿标准明确规定支付宅基权补偿费社会保障费
前宅基征收程中补偿标准太低问题显易见
土理法(修正案)(征求意见稿)补偿标准规定作较范围修改具体容：第四十七条修改：十七征收土征收土原途兼顾国家集体合理分享土增值收益予公合理补偿保障征农民原生活水降低长远生计保障征补偿安置费包括土补偿费安置补助费农民宅基房屋补偿附着物青苗补偿费征农民社会保障费等 十八增加条作第四十八条：省治区直辖市应制订公布区片综合价确定征收农土补偿费安置补助费标准区片综合价应考虑土资源条件土产值区位供求关系济社会发展水等素综合评估确定根社会济发展水适时调整区片综合价标准征收农外土补偿标准省治区直辖市规定征收土附着物青苗补偿标准省治区直辖市规定国务院根社会济发展水特殊情况提高征收土补偿费安置补助费标准十九增加条作第四十九条：征收宅基房屋应先补偿搬迁居住条件改善原采取重新安排宅基建房提供安置房者货币补偿等方式予公合理补偿保障征农民居住权具体办法省治区直辖市规定二十删第四十八条二十第五十条改第五十条修改：市县民政府应征农民纳入相应养老社会保障体系征农民社会保障费符合条件征农民养老保险补贴条件区市县民政府根情况安排定数量国建设者物业征农村集体济组织长期营方级民政府应支持征农村集体济组织农民事开发营兴办企业
相现行土理法土理法(修正案)(征求意见稿)明确规定应支付农民宅基补偿费农民社会保障费规定应征农民纳入相应养老社会保障体系条件政府安排定数量国建设者物业征农村集体济组织长期营该等规定宅基权切身利益相关保障宅基权权益意义重
土理法(修正案)(征求意见稿)补偿标准方面规定片区综合价制度规定省治区直辖市应根土资源条件土产值区位供求关系社会发展水确定适时调整片区综合价相现行土理法规定土理法(修正案)(征求意见稿)已种市场素考虑利合理确定补偿标准笔者认应补偿标准限者确定方式作出明确具体硬性规定防止方政府土财政驱制定较低补偿标准
254建立纠纷解决机制避免宅基权间产生必纠纷诉讼
现行土理法土理法(修正案)(征求意见稿)没解决宅基征收程中宅基权间纠纷引起足够重视笔者认应通立法明确建立相关纠纷解决机制求方政府村民委员会通种渠道帮助宅基权析分安置补偿利益化解纠纷矛盾维护社会谐稳定
255保障知情权明确规定政府村民委员会信息公开范围
现行土理法相土理法(修正案)(征求意见稿)规定政府应征收范围土现状征收目补偿标准安置方式社会保障等容拟征收土集体济组织范围进行公告笔者认信息公开方面应两方面进行完善：进步加信息公开范围明确规定信息公开方式二明确规定村民委员会相关信息进行村务公开范围
第3章 三权分置背景宅基权流转制度法律构建
前文述国现行法律法规严格限制宅基权流转着城镇化断推进国农业口逐渐减少进城务工农民越越宅基权流转严格限制避免导致农村区闲置宅基增造成土资源浪费中国社会科学院农村发展研究发布中国农村发展报告（2017）指出新世纪第10年农村口减少133亿年农村口转移新增农村闲置住房594亿方米折合市场价值约4000亿元 载新华网：httpwwwxinhuanetcompolitics20180208c_1122389814htm2018年1月访问
媒体形象限制农喻沉睡资 参见孙博刘守英宋洪远：新土改盘活农村沉睡资——专访宋洪远刘守英两位农村济专家载国土资源2015年第03期
方面宅基流转途严格限制导致集体土国土权现象出现现行宅基制度实质束缚农村区发展定程度导致乡村衰败农民利益受损见前宅基制度已明显法社会济发展相匹配宅基制度改革势必行
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见文件明确提出：针农户宅基取困难利粗放退出畅等问题完善宅基权益保障取方式探索农民住房保障区域户居种实现形式历史原形成超标准占宅基户宅等情况探索实行偿探索进城落户农民集体济组织部愿偿退出转宅基改革宅基审批制度发挥村民治组织民理作国宅基制度改革正式进入试点阶段
2018年2月4日中中央国务院发布关实施乡村振兴战略意见（2018年中央号文件）明确提出：完善农民闲置宅基闲置农房政策探索宅基权资格权权三权分置落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权违规违法买卖宅基严格实行土途制严格禁止乡利农村宅基建设墅院私会馆符合土利总体规划前提允许县级政府通村土利规划调整优化村庄布局效利农村零星分散存量建设探索宅基三权分置写入2018年政府工作报告预见三权分置会成国农村宅基制度改革方
谓宅基三权分置具体指宅基权宅基农户资格权宅基权三项权利目前没官方文件明确宅基农户资格权准确含义宅基权流转具体方式路径宅基制度改革试点区已开展量改革实践取初步成果笔者认通宅基制度改革试点区宅基权流转制度进行研究够致明确国宅基流转方式路径
31宅基制度改革试点区宅基权流转制度研究
311浙江省义乌市宅基权流转制度研究
农村宅基权资格权权三权分置制度体系设计义乌市全国率先提出 参见改革红利持续释放 农村农民受益明显 义乌率先推进宅基三权分置 载义乌市国土资源局网站：httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgkzwdtgzdt201801t20180130_1359748shtml2018年1月访问
通年宅基制度改革实践义乌市形成相完善宅基流转制度根义乌市农村宅基权流转暂行办法规定义乌市农村宅基权流转制度容：
流转方式：买卖赠互换合法方式
流转条件：转必须持宅基权房屋权权完整动产权证书转方必须保证流转拥均建筑面积低15方米合法住宅
流转范围：已完成农村更新改造村庄市行政区域范围跨集体济组织流转受必须市行政区域范围村级集体济组织成员村级集体济组织取宗宅基权跨集体济组织流转受宅基期高70年期限届满优先续期未实施正实施农村更新改造村庄允许村集体济组织部流转受方必须村集体济组织成员受面积超农村更新改造政策规定户控制面积产权互换必须村集体济组织成员间进行超农村更新改造政策规定户控制面积
流转程序：宅基权流转政府指定交易台公开挂牌流转行协商流转挂牌流转行协商流转均需履行相应申请审批手续
流转结果：农村宅基权流转改变集体土权性质改变集体济组织成员资格受取宅基权法享宅基权建(构)筑物占收益处分权利产权互换外宅基权流转转方申请新宅基
流转收益分配：宅基流转收益集体间合理分配受应参农村宅基基准价次性缴纳宅基偿费
国家征收关系：农村宅基权流转应服国家公利益需土征收农村更新改造需 参见义乌市农村宅基权流转暂行办法载义乌市国土资源局网站： httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgk02dfgfxwj201801t20180120_1333161shtml2018年1月访问
312贵州省湄潭县宅基权流转制度研究
贵州省遵义市湄潭县首批入选集体营性建设入市试点15区2015年国农村集体营性建设入市第槌里敲响 参见贵州敲响中国农村集体营性建设入市第槌载中国新闻网：httpfinancechinanewscomcj201508287495558shtml2018年1月访问
开展宅基流转制度改革方面湄潭县探索出通宅基分割登记进实施综合类集体建设入市新路径 唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
湄潭县宅基权流转具体方式：申请审批程序允许余闲置宅基部分转化集体营性建设入市允许间进行进行交易需土权支付定例土收益金 参见唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
32 三权分置背景宅基权流转制度法律构建
前文述宅基制度三权分置基容：落实宅基集体权保障宅基农户资格权农民房屋财产权适度放活宅基农民房屋权笔者认应方面构建相关法律制度
321 赋予宅基权收益权
2017年10月1日实施民法总第九十九条第款规定：农村集体济组织法取法资格该条款赋予集体济组织法资格明确宅基权法律位民法总第百零条第款规定：居民委员会村民委员会具基层群众性治组织法资格事履行职需民事活动该条款赋予村民委员会基层群众性治组织法资格第百零条第二款规定：未设立村集体济组织村民委员会法代行村集体济组织职该条款解决部分未设立集体济组织村庄法行相关职问题民法通述条款初步解决饱受诟病集体土权体明问题开展宅基权流转奠定基础
国现行法律框架宅基权基法行占收益宅基权利学术界种观点认国现行集体土权存权利缺失问题 参见邵彦敏：体虚拟权利缺失——中国农村集体土权研究载吉林学社会科学学报2007年7月第47卷第4期
事实益物权权基础产生身权限制王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第768页
土资源角度考虑长期形成集体土权容残缺行方式受限制实反映现实社会集体土权定位客观需说法律制度客观够赋予集体土权般财产权样完整丰富容行权利方式 姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第88页
总长期村集体济组织宅基享权权缺失国特殊社会现实宅基权制度导致
宅基流转必然求宅基权行收益权方面着国济社会快速发展土价值快速升宅基权理应宅基流转程中宅基权分享土增值收益宅基改革试点区实践绝数试点区均规定宅基权权宅基流转程中取定例增值收益方面宅基权流转范围扩会导致部分宅基权村集体济组织外公民享种情形新权显然应偿宅基宅基权权收取定收益笔者注意浙江省义乌市已建立类似情形宅基偿制度
综述笔者认落实宅基权方面应首先赋予宅基权收益权
322 明确宅基农户资格权涵法律性质
宅基资格权2018年中央号文件首次提出国现行法律框架较陌生概念作三权中项权利宅基资格权性质涵法律修订中应予明确
通宅基改革试点区改革实践研究笔者认宅基资格权涵应少包括方面：
首先权利体宅基资格权集体济组织成员享权利
次权利容该权利容应包括两方面：求分配宅基相应面积安置房等居住利益权利二求取宅基流转相关收益权利里需强调实践宅基资格权行必然求实际取宅基权权利取相应安置房面积补偿利益部分区已没分配宅基现实情况导致
次权利流转宅基资格权定范围流转调剂
宅基权关系宅基资格权宅基权流转消灭
宅基三权分置改革实质承继农村承包土三权分置改革方式理念农村承包土三权分置改革已取初步成效目前已进入立法议程农村承包土三权分置具体包括：权承包权营权三项权利笔者注意已定数量学者营权法律性质进行研究学者认土营权具益物权属性明确项益物权 参见姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第47页
物权确定性原求物权必须指特定单物 参见江编李永军副编：物权法法律出版社2009年版第81页
前文分析宅基三权分置中资格权显然法指特定单物宅基资格权具物权属性应认定项物权实质宅基资格权项全新权利权利基础然作村集体济组织成员享成员权宅基权流转中权利涵更加丰富笔者认宅基资格权具物权属性应项兼具集体济组织成员权财产权社会保障权利属性权利确立宅基资格权目完善宅基权益保障取方式探索农民住房保障区域户居种实现形式
323 构建宅基权流转制度
宅基三权分置核心目放活宅基权允许宅基适流转实际符合宅基权作物权基属性放松宅基权流转限制实宅基权具更强物权属性体现物权法作益物权规定目王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第959960页
通立法建立宅基权流转制度宅基制度改革必然结果笔者认宅基权流转制度容应少包括方面：
第宅基权流转方式应包括买卖互换置换投资入股等种方式王利民教授物权法研究书中指出谓宅基权流转指宅基权法宅基权转王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第956页
笔者认偿转必然宅基权流转方式应允许宅基置换互换投资入股等方式进行流转
第二宅基权流转应适度意流转应宅基权流转范围受资格转土途期限等加限制宅基流转事关重涉粮食安全社会稳定宅基权流转必然受定限制
第三宅基权流转应遵循法定程序应办理物权登记手续宅基权项物权物权变动应履行法定程序进行公示
第四明确规定宅基权流转果明确方权利义务具体容应包括：宅基权转原权利享宅基权行终止受取占收益宅基权利外宅基权流转原权利原权申请新宅基
第五应建立收益分配机制衡宅基权权间利益
第六宅基权流转制度应户籍制度社会保障制度相衔接确保宅基权享相应社会保障权利
第4章宅基权收回制度法律构建完善
41国现行宅基权收回制度立法现状研究
谓宅基权收回制度指宅基权法定程序收回宅基权原宅基权权消灭法律制度
国现行宪法没宅基权收回进行明确规定现行物权法规定土承包营权建设权收回没宅基权收回作出规定
土理法第六十五条规定：列情形农村集体济组织报原批准民政府批准收回土权：（）乡（镇）村公设施公益事业建设需土（二）批准途土（三）撤销迁移等原停止土前款第（）项规定收回农民集体土土权应予适补偿该条款国现行法律条文中唯条直接规定集体济组织土收回制度条款根该条款规定宅基权仅述三种情形权收回宅基权
42国现行宅基权收回制度足处
笔者认国现行宅基权收回制度足处方面：
421宅基权行收回权范围狭窄
前述现行法律框架宅基权权收回宅基权情形仅三种实践中权违法宅基者宅基房屋长期闲置甚明显荒废情形越越普遍宅基权社会保障属性必然求宅基权意收回宅基权宅基权行收回权范围狭窄必然会导致法非法宅基情形形成制约时会导致土资源浪费
根国立法法关规定民事基制度法律进行规定属物权消灭制度宅基权收回制度应属民事基法律制度 陈梅：农村宅基权流转收回衔接法律问题研究载法制济2015年21期
笔者认应通完善立法拓宽宅基权行收回权范围
422宅基权强制收回宅基程序缺失
国现行法律规定没明确规定宅基权强制收回宅基程序种观点认赋予强制收回权会引发宅基权滥宅基收回权导致宅基权利益受损甚影响社会安全稳定笔者认述风险通严格限制行收回权情形程序加规避
强制收回程序缺失会导致宅基权行收回权效果折扣笔者认确必建立强制收回宅基程序赋予宅基权强制收回宅基权利
423未建立偿收回宅基权制度
2015年1月中中央办公厅国务院联合发布关农村土征收集体营性建设入市宅基制度改革试点工作意见文件明确提出：探索进城落户农民集体济组织部愿偿退出转宅基改革宅基审批制度发挥村民治组织民理作述文件中提出宅基权偿退出文研究宅基权偿收回没质区实质项制度前进城落户农民越越导致农村区出现量闲置宅基房屋国直没建立宅基权偿收回宅基权制度直接导致宅基权退出闲置宅基动力足客观造成土资源浪费
笔者认应建立统规范宅基权偿收回制度避免宅基权合法权益受损宅基权偿收回应宅基权愿前提
43国基权收回制度法律构建完善
重构完善国宅基权收回制度完善现行宅基收回制度足处现实求实施宅基制度改革探索宅基偿退出机制完善宅基权权实现土集约利应义
宅基权收回否偿标准宅基收回制度分两类第类偿收回制度第二类偿收回制度笔者认述分类重构宅基权收回制度中偿收回制度需现制度基础进行完善偿收回制度需通立法方式进行构建外收回宅基权非终目宅基权收回应赋予宅基权占收益处分宅基权利已达集约利土目
431偿收回宅基权制度完善
笔者认应两方面完善偿收回宅基权制度
第拓宽宅基权偿收回宅基权范围现行法律框架宅基权偿收回宅基情形仅两种批准途土撤销迁移等原停止土笔者认三种情形应纳入偿收回范围：
权利明确抛弃宅基权情形宅基权作种权利权利权予抛弃王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第961页
济欠发达农村区权抛弃宅基权现象鲜见种情形应赋予宅基权偿收回宅基权利
二宅基闲置超定期限已明显荒废情形着进城农民增农村区闲置宅基现象非常普遍宅基房屋常年居住已明显荒废笔者认应种情形宅基予收回然防止宅基权滥收回权侵害宅基权合法权益立法规定种情形时应宅基闲置期限标准加明确规定
三宅基权死亡继承受遗赠情形国现行继承法第三十二条规定：继承受遗赠遗产国家死者生前集体制组织成员集体制组织种观点认继承法述规定集体济组织继承受遗赠情形收回宅基权法律 参见陈建林：宅基权收回制度研究华中师范学2017年硕士学位文第6页
笔者认种观点缺乏合理性首先根述条款规定宅基权死亡财产应集体济组织种情形宅基权权体村集体济组织种情形实质物权混两存必物权 刘家安著：物权法中国政法学出版社2015年第2版第54页
存谓收回问题次该条款规定村集体济组织收回宅基权需继承死亡时系村集体济组织成员前提允许宅基权进行流转情形宅基权村集体成员情形越越常见笔者认继承法第三十二条规定认定村集体济组织权收回宅基权应土理法修订程中明确继承受遗赠情形列入村集体济组织收回宅基范围
第二偿收回宅基权情形应赋予宅基权法定程序强制收回宅基权权利笔者认强制收回措施应宅基权直接实施参土征收中强制执行程序宅基权提出申请民法院法强制执行
432偿收回宅基权制度法律构建
笔者认偿收回宅基权制度应少包括容：
第宅基权偿收回应宅基权愿前提宅基权项物权引起物权变动原分两种第种法律行物权变动根事意思表示物权变动第二种非法律行发生物权变动前者物权变动常见类型 孙宪忠著：中国物权法原理法律出版社2003年版第188页
宅基权偿收回应权愿前提样保障宅基权合法权益侵犯
第二宅基权收回宅基权时应予权补偿该补偿包括宅基权补偿包括宅基房屋权补偿住房困难宅基权应予安置房等补偿保障权利居住权利
第三宅基权收回应遵循法定程序
第四宅基权偿收回原权利原权申请新宅基
第五宅基权偿收回收回方式实施整村收回方式实施
外宅基权愿前提偿收回宅基权外宅基权偿收回应包括种情形——土理法第六十五条第款第项规定情形——乡（镇）村公设施公益事业建设需土情形土理法第六十五条第二款已明确规定该种情形收回农民集体土土权应予适补偿该种情形实质集体土征收类似笔者认该种情形宅基权收回应权愿前提赋予宅基权申请强制收回权利
433赋予宅基权占收益土权利
前文述偿收回偿收回宅基权收回非终目收回土土够高效集约利终目目实现必然求法律明确赋予宅基权占收益土权利完善宅基权权具体言笔者认允许宅基权通流转入市投资入股开发营等方式利收回土
第5章宅基权终止相关法律制度突协调
宅基征收宅基权流转宅基权收回均会导致宅基权终止正述三项法律制度实质存联系存突笔者认开展相关法律制度改革时确必运系统性思维协调三项法律制度间突具体言法律修订程中应着重解决两方面突：
51三项法律制度宅基行时者优先突
宅基权流转制度宅基权偿收回制度建立实施必然会导致宅基征收流转收回三项法律制度间突突表现：国家宅基征收权宅基权享流转权宅基权收回宅基权利宅基存时三项权利者优先行
笔者认述三项权利优先序次：征收权优先收回权次流转权
首先国家实施土征收基础出公利益需国现行宪法第十条第三款规定：国家公利益需法律规定土实行征收者征予补偿 民法领域私权应言喻法律出公利益考虑强制性规范形式私权施加合理限制必须 张卉林：公利益私权限制——权度限制救济视角吉林学2013年博士学位文第1页
集体财产权利公利益发生突时公利益应处优先位置述三项权利中征收权应优先行
次宅基权流转宅基权收回目避免土资源浪费实现土高效利相言宅基权收回更利实现土整合集约利土收回实现整体流转宅基权流转会导致土利碎片化笔者认收回权流转权发生突时收回权应优先行
52征收补偿收回补偿流转价区存差异突
宅基征收偿收回均涉宅基权补偿宅基权流转般支付价相应利益前提三项法律制度补偿价区存明显差异时必然会导致补偿（价）较低法律制度法实施例权通宅基权流转取国家征收更利益时便政府作出征收决定该决定难实施
解决问题基方法引入市场机制实现三项法律制度补偿（价）基统十八届三中全会通中中央关全面深化改革干重问题决定明确提出建立城乡统建设市场笔者注意宅基制度改革试点区已基实现宅基权流转价国土出价格持城乡统建设市场建立宅基权流转收回市场化必然会征补偿产生倒逼效应笔者认市场机制引入三项法律制度实施程中切实保障宅基权权合法权益根方法
结
文系统研究宅基权相关法律制度完善宅基征收制度构建宅基流转制度构建完善宅基收回制度提出合理建议文章研究述三项制度突协调问题指出突表现分析解决突方法
笔者力限文章中容值推敲方文章中提出相关建议完善需实践中断探索
农村土制度改革涉国计民生事关重宅基制度改革农村土改革容推行相关改革制度时注重维护农民合法权益提高土利效率促进农村区发展繁荣时注意避免农业生产社会稳定产生利影响
正2018年中央号文件言——中国特色社会义新时代乡村作广阔天宅基制度改革刚刚起步然长路走理相信宅基制度改革必断农村发展注入新活力中国农村未必定光明
参考文献
参考著作
1王利民著：物权法研究中国民学出版社2016年11月第四版第402页
2江编李永军副编：物权法法律出版社2009年版第81页
3刘家安著：物权法中国政法学出版社2015年第2版第54页
4孙宪忠著：中国物权法原理法律出版社2003年版第188页
二参考文
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2喻文莉：宅基权初始取体基方式载河北法学2011年第 8 期
3王利民：证收制度中公利益载政法坛2009年3月第27卷第2期
4孙博刘守英宋洪远：新土改盘活农村沉睡资——专访宋洪远刘守英两位农村济专家载国土资源2015年第03期
5邵彦敏：体虚拟权利缺失——中国农村集体土权研究载吉林学社会科学学报2007年7月第47卷第4期
6姜楠：农三权分置制度法律问题研究吉林学2017年博士文第88页
7陈梅：农村宅基权流转收回衔接法律问题研究载法制济2015年21期
8陈建林：宅基权收回制度研究华中师范学2017年硕士学位文第6页
9张卉林：公利益私权限制——权度限制救济视角吉林学2013年博士学位文第1页
三参考网站
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2中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID510386beb8724067a7b9a8aa013ffbec&KeyWordE78E8BE6A0B9E688902018年1月访问
3中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID0d5553b8ddd243da8848a8410010c47c&KeyWordE9A696E983BDE69CBAE59CBAE99B86E59BA2E585ACE58FB82018年1月访问
4中国裁判文书网：httpwenshucourtgovcncontentcontentDocID2ed8257e15a64d7eba52a7950010baf0&KeyWordE5BCA0E69993E689AC2018年1月访问
5新华网：httpwwwxinhuanetcompolitics20180208c_1122389814htm2018年1月访问
6改革红利持续释放 农村农民受益明显 义乌率先推进宅基三权分置 载义乌市国土资源局网站：httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgkzwdtgzdt201801t20180130_1359748shtml2018年1月访问
7义乌市农村宅基权流转暂行办法载义乌市国土资源局网站： httpwwwywgovcnzwgkgtjzwgk02dfgfxwj201801t20180120_1333161shtml2018年1月访问
8贵州敲响中国农村集体营性建设入市第槌载中国新闻网：httpfinancechinanewscomcj201508287495558shtml2018年1月访问
9唐健：湄潭宅基制度改革：实现三权分置载财新网：httpopinioncaixincom20180319101223084html2018年1月访问
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