第二部分
项目市场分析定位
第二章 全国房产市场分析
全国房产市场概述
全国房产十年发展取长足进步：截2000年年末全国城镇（2000年全国第五次口普查结果：全国城镇口45594万城市化率约36％）均居住面积已达1025方米城镇居民居住品质改善
根国住房建设发展规划2010年国总口约14亿城市化率达40％住宅发展目标户均套均室均居住面积
15方米导户型三室二厅二室厅户均面积90～120方米口增加城市化进程加快求改善居住品质愿成住房建设发展三原动力
着全国房产开发断升温商品房空置率断增加达创纪录9124万方米（国家统计局新公布统计资料）房产十年发展已基解决居住问题尤发达区北京海深圳广州等居住面积已达20方米住房需求满足简单居住求城市量象火柴盒似枯燥沉闷建筑生活水断提高居住条件越越讲究开始思索：究竟需什样居住方式？
真象海德格尔说样诗意居住？现代城市居民面问题房产开发商面问题
前传统房产市场机会逐渐减少住房消费开始舒适型转移销售市场出现萎缩前兆量传统房产资金开始寻求开辟新领域阻隔市喧嚣浮躁寻求宁静闲适然生活郊区化居住观念日益接受力推崇发达国家样城市空心化概念正中国老百姓接受钱部分中产阶级前郊区城市边缘带居住正成种居住时尚快速带动着住宅郊区化发展
www3722cn 中国资料库载
二特色房产市场分析
着城市居民收入水断提高消费者更加重视生活质量提升生存需求发展需求享受需求取代物质需求情感需求换教育健康休闲等三产需求成购房者作出否购房决定标准三产时代已
房产竞争日益激烈天越越开发商祭出出卖生活方式旗楼盘纷纷宣传仅仅卖购房者5070年生活时间更重卖买家居住度身订造生活方式
前传统房产开发机会逐渐减少京沪深均居住面积已超20方米量传统房产资金开始开辟新领域中包括旅游度假物业开发整合生活素满足三产时代需求：旅游教育健康休闲等种独具特色房产项目应运生：
（）旅游房产
旅游房产发源始法国中海岸60年代法国阿尔卑斯山区墅度假村开发分时销售(出售酒店物业时间段)方式招揽客户标志着旅游房产市场开始天遍布世界分时度假产权酒店高尔夫度假村山度假村养老公寓等旅游房产市场推高潮
国旅游房产较新鲜概念应该旅游房产市场潜力巨国新兴旅游国具强旅游消费群体国家旅游局透露1999年国夜旅游数旅游外汇收入分位居世第五位第七位更推动旅游房产发展中国房产业协会办第届中国旅游房产博览会2001年
7月26日28日海南省海口市举行国外批实力见开发商旅游房产发展市场献计献策
全国众旅游房产项目中少托郊区然风光清新空气环境开发令城里喜爱旅游度假房产获成功成青城山门面出现型旅游度假项目青城白鹭洲便例
位青城山旁白鹭州度假公园总占面积430亩容积率仅035绿化率高达75中规划销售墅面积85000方米整项目托园名山青城山名气山建青城山古木奇树参天年四季温度适宜古幽静闻名天历成周边士游泳度假黄金宝
白鹭洲度假公园全部修建50~400方米独立墅连排墅总价低仅10万元左右白领阶层轻松拥周末度假物业项目号称户户水移目换景引进青城山泉营造85亩型活水湖墅湖建户户推窗见水充分迎合度假喜爱区设置量休闲运动娱乐项目题度假公园四星级酒店滑雪场等令业家乐思墅风格青城山风景协调致倒映湖光山色中令心旷神怡
（二）教育房产
生活更求明白知识改变生活智慧创造财富懂学够永远走前面教育便成生活中中心点成家庭选择生活方式素
古时候孟母三迁择邻居现父母孩子关爱起孟母名校招牌具非号召力消费者言崭新房产消费观念引入消费者完善成长空间佳选择方面教育社区确立高起点定位提升社区整体素质形象社区配套基础拉动土升值确立买家信心直接作
房产开发商正中点起教育牌正关注业子女成长教育已成众开发商追求重环社区教育配套盘活项目案例皆中早期德碧桂园典型例子
1993年国民济已出现热状况中央决定采取宏观调控实现国民济软着陆时间整房产市场崩溃墅销售更成难点中难点广东城乡公路两旁处出现已建墅晒太阳
碧桂园400幢墅少问津合作外两方相继退出碧桂园决策者心急焚思索着出路半年开发商珠江三角洲墅作次细致调查研究认期墅卖重素整社区配套没投资者担心开发商实力足引起烂尾决策者决心加速社区配套建设决定投资
2亿元兴建师资硬件全国流水学校五星级乡村俱乐部中总占1000余亩碧桂园仅学校380亩北京景山学校（邓等中央领导子女读该校）联合办学抓住先富裕起群般更加子成龙心理高起点投入建设碧桂园贵族学校教育配套成俘获成千万怜天父母心王牌结果碧桂园学校名额增1300名碧桂园房子盖环境许家长决定购买楼房带动房产销售成住宅教育产业相结合成功范例
（三）度假休闲房产
城里愈愈厌恶喧嚣繁杂市生活渴享种悠静闲遐宁静生活节奏缓慢畅规律市场种强烈需求结合休闲生活模式新型房产项目便应运生
成置信实业限公司开发置信生态花园·芙蓉古城处温江永宁镇青羊区（文家场）交界处占约810亩初步规划建筑总面积13万方米拟2002年8月份投入项目采川西民居江苏民居云南民居唐风四民间特殊风格架构芙蓉古城居住体系居住商业文体等园林环境间隔分区动静结合户型精致典雅艺术实完美结合传统现代相益彰实座集川西民居灵气巴蜀文化精华古老成淳朴江南园林情趣高品质社区
正休闲型社区项目设普通功配套外设名吃街工艺制品街休闲观赏型温泉滑雪场博物馆古风荼楼等项目处成—温—郫国家级生态农业保护带空气清新毗邻新成温路外环路距市区仅10余分钟车程芙蓉古城全国数极少仿古休闲型社区代表性西南尚属首家
（四）体育运动房产
体育运动现代喻种时尚种保护必修课越越重视身体状况切生活工作学保障前提利心理少开发商体育健康运动应商品住宅中成功两者结合起消费者鱼熊掌兼网球场篮球场游泳池健身房攀岩壁等健身设施时进入区业生活变丰富彩充满活力天体育运动作整体概念加运作见需开发商具必胜信心超前意识房产宏观控力体育房产住宅概念国做较早较成功项目属广州奥林匹克花园
广州奥林匹克花园金业集团投资兴建项目特色题概念定位健康体育奥林匹克花园社区配套中体育锻炼密切结合购买者日常生活需健身设施安置社区里利业健康元素分布公场角落业充分感受健康气息时觉察奥林匹克伟精神存身边
概念新颖实奥林匹克花园推广中出运动家门口广告语意味业足出园均享运动快乐时运动健康题鲜明挂嘴边金业集团邀请体育明星奥运冠军项目增光添彩项目头尾闪烁着奥运光环购买者强力吸引正样操作广州奥林匹克花园取空前成功业界产生深远影响良口碑
第三章 重庆房产市场分析
重庆房产市场概述
重庆房产市场发展相全国言发展较稳19921993年国城市尤海区掀起房产开发狂潮时重庆起点涟漪快1993年半年点涟漪静原受国家宏观调控政策影响重庆处计划济市场济渡时代根没力支撑房产市场直1997年半年着重庆直辖国家推进住宅建设刺激住宅消费等系列拉动需政策出台局面改观尔进入高速成长期
市统计部门新统计数表明年季度房产企业综合景气状况居埠行业首开发投资猛增开发资金4905亿元增幅达100期重庆住宅施工面积11796万方米增长392居行业首重超整第二产业16百分点然年季度商品房销售量年期相略降时重庆房产项目中质化现象日趋严重竞争避免事实开发商争夺限客户群体拉开惨烈价格战五花八门优惠购房措施抛已热房产市场
二市场发展趋势
1997年着国家制定西部开发战略已种种拉动需政策出台重庆房产市场发展迅速火爆供应求转变供求年半年楼盘销售普遍较疲软尤次房交会销售更锐减市场残酷面巨市场压力供求必然部分开发商淘汰出局少开发商绞脑汁求辟蹊径突围实际年埠开发商已新探索
土作房产生产素城区土开发商跑马圈已变寸土寸金房价中楼面价幅飙升抑制利润效扬空间部分开发商目光盯土资源充足郊区市场全国城市样重庆郊区房产兴起已成种逆转趋势决定事态发展快慢数取决交通环境改善汽车普高速公路网络形成疑会生活方式产生革命性变化
部分日益膨胀中产阶级收入丰厚蓝领工蜂涌出奔郊区里享受城区法拟优越环境价格低廉住宅产品
目前市场重庆郊区房产项目着成渝济带含谷区域机场高速路渝北方发展（章专谈墅市场典型郊区联排住宅）：
（）含谷区域
含谷镇位九龙坡区距市区约17公里成渝高速路相连坪驱车仅需20分钟交通十分便利1999年全兴物业公司开发全兴墅隆重市成含谷墅市场先锋年含谷镇政府力开发农家乐等旅游资源含谷房产逐渐休闲度假型房产方发展
阶段含谷区域墅供应全兴墅田北欧香格里拉海蓝云天等（表）
含谷区域墅览表
项目
全兴墅
田北欧
香格里拉
价格
1980元M2（起）
次性付款：
1780元M2
二期价格浮50
3500元M2（均价）
2800元M2（均价）
规模
期占82亩
82户
占50亩45户
占50亩42户
力户型
288M2带300M2私家花园
300M2左右
300M2左右
面积
布局
兵营式布局
含湖呈阶梯布置山顶顶级墅区区备游艇业免费游玩含湖
含湖呈阶梯状布置户湖景坡顶中庭花园
区域特色
位成渝高速路含谷收费站旁紧邻公路
紧邻含湖香格里拉墅区背百亩河塘空气清新
离含谷收费站约3分钟车程紧邻800亩含湖风景宜
建筑风格
欧式
欧式
欧式
交房状态
清水房门窗
外墙贴瓷砖
清水房
清水房客厅窗户4米落玻璃
交房时间
现房
现房
年10月交付
销售情况
约70
50
约5户
案建筑风格欧式风格外立面颜色户型结构变化外基没特色理位置优越道路交通十分便利环境优美市场推广淡三项目销售情况般香格里拉墅销售情况出购买墅程中期房选择较慎重
（二）渝北区域
该区域现两项目正预热中渝海集团开发水方恒运产开发肖河香榭两项目处区域回兴镇宝圣湖处环境优美较适合居家两项目功定位第二居概念
1水方
项目总占约200亩（含湖面）总建筑面积7万方米规划户型中部分40米左右户型专度假型客户量身定做项目毗邻700亩湖面湖光山色风景宜项目正前期预热程中未正式推市场
2肖河香榭
该项目总占350亩规划34栋独立墅286户联排墅户型面积170—500米力户型250米左右销售价格2000—4000元米该项目毗邻万亩森林公园空气清新肖家河蜿蜒流墅区背数十亩果树示范林社区配高尔夫练场实弹演练场会游泳池童游戏场等设施方便业娱乐
（三）区域（见表）
区域城郊墅览表
帝景名苑
水天花园
区域位置
南岸科普中心旁
北碚董家溪
价格
2250元M2（起）
1580—2200元M2
规模
占：85亩
规划212户
约500亩
规划容积率06
户型面积
范围
218—320米
力户型：320米
100—150米
力户型：130—150米
区域特色
紧邻科普中心位三峰山高处江景夜景均项目风景
紧邻金龙湖规划中重庆国际高尔夫球场该区域植覆盖率高空气质量
配套
网球场游泳池会迷高尔夫等
组建游艇俱乐部社区配标准网球场游泳池会购物中心等设施
交房状态
清水房
清水房
交房时间
2002年3月
期已完工
二期刚开盘
销售情况
约15％
期销售约90％
三相关市场分析
（）旅游市场分析
重庆座拥3000年历史文化古城旅游资源十分丰富远闻名四温泉歌乐山森林公园金刀峡森林公园等旅游景点星罗棋布集中城区周围景点300余处中国家级文物保护单位10重庆生活节奏较快缺乏旅游观念引导旅游景点营状况普遍理想房产市场旅游关旅游房产项目重庆处市场空白究原市场引导力消费观念没造成济水相较低中数
（二）私立教育市场分析(附重庆市重点民办学校情况表)
私立教育重庆市教育发展薄弱环节规模起点较低市场情况较乐观仅坚持民办学校民办教育潜力挖
三学校均属重庆较知名私立学校收费异收费方式体相学生理采封闭式教学理培养学生独立性属民办校相关教育部门理相独立学校师资力量全部社会招聘教师素质定保证
（三）体育健身市场分析
重庆域山型体育健身设施兴建定制约性分布情况较型体育场馆分布田湾体育场带健身设施
重庆市重点民办学校情况表
启蒙学校
方倩学校
开明实验学校
址
九龙坡区含谷镇
巴南区界石镇
南岸四公里
规模
占：70亩
建筑面积：35700米
占：80亩
占：138亩
校师生
学生：430余
教师：100余
学生：300余
教师：80余
学生：1200余
教职工：300余
计划招生
幼园高中
（班超30）
幼园高中
幼园高中
配套
设施
室篮球场
两室外游泳池
400米草坪足球场
两羽毛球场
语音室电教室体操室等相关设施
学校配：
游泳池足球场语音室体操室图书馆等相关教学设施
两标准网球场
400米体育场
标准游泳池
计算机室音律室语音室等相关教学设施
收费
标准
1交教育储备金20万免校期间费毕业金
1交教育储备金168万免校期间费毕业
1交教育储备金30万免校期间费毕业金
2学年受费制：
学前班：8000元年
学：13000元年
初中：15600元年
高中：17000元年
3助学金+学费（期）
学：16000+4000元
中学：14000+4500元
高中：15000+5000元
（助学金次性交纳学费学期交）
金
2学年收费制：
学前班：13000元年
学：13000元年
初中：14000元年
高中：14500元年
3助学金+学费（期）
学：18000+4000元
中学：18000+4500元
高中：18000+4600元
（助学金次性交纳学费学期交）
2交纳教育储备金118万元期交纳学费毕业金（学费）
3助学金+学费（期）
学：38000+4700元
中学：36000+4900元
高中：36000+4900元
（助学金次性交纳学费学期交）
备 注
学校推荐出国留学
该校全市第私立学校现福建石竹山文武学校联办
该校办学已8年现重庆市规模私立学校美国休斯顿学建立友关系
健身房形式出现较知名：中安俱乐部陈静健美中心等数量重庆体育设施匮乏影响市民体育健身热情少数群数场进行难运动外数体育局限体育电视节目基谈运动房产开发区配套配备定数量体育健身设施说明体育运动房产开发中作时出体育运动定需求
重庆体育房产相关项目仅家——阳光华庭该项目位南岸南坪东路距南坪转盘约1500米占60亩总建筑面积10万米规划：2000米型运动馆1000米游泳池两标准羽毛球网球场康体居家项目题提倡运动健身生活方式获重庆市首家康体住宅示范区重庆市
阳光健身工程示范区称号项目占较规划容限
（四）娱乐休闲市场分析
娱乐种消遣方式关系生活天休闲娱乐部分旨悠闲拘束种行年生活水提高紧张生活节奏缓概念迅速认重庆济实力相弱城市贫富差距概念重庆仅仅算起步娱乐休闲性设施总体较缺乏素质高市民工作外时间里呆家里
房产市场数娱乐休闲性项目集中市区周边旅游景点度假山庄形式出现真正意义娱乐休闲型房产重庆处市场空白点
第四章 消费者需求分析
重庆市位长江游处国中西部面积824万方公里口约3060万
重庆座举世闻名历史文化名城已3000年历史解放前国民政府抗战陪特殊战略理位置中央1983年重庆市作全国第城市综合体制改革试点城市获国家计划单列市资格赋予省级济理权限更实施中西部发展战略发挥长江游中心城市幅射作深化三峡百万移民
工程利进行1997年3月14日八届全国五次会议决定设立重庆直辖市辖原重庆市万县市涪陵市黔江区
城市居民生活水
（）收入水
改革开放重庆职工均年工资收入较快增长1999年重庆全市职工均工资收入达6300元1998年增长1031996年增长幅度高年城市居民均年支配收入5896元1998年增长78
收入结构持久性（稳定性）收入增长缓慢暂时性收入增长波动较传统工资性收入占绝导位资产投资性收入占总收入例面收入表中出总体均收入相偏低：
全市职工（包括岗职工）均年工资
年份
全市
（元）
国单位（元）
集体单位（元）
（元）
全市职工均年工资增长
1997年
5502
5828
4016
6845
98
1998年
5710
6097
3987
6197
38
1999年
6300
6778
4089
6786
103
全市岗职工均年工资
年份
全市
国单位（元）
集体单位（元）
（元）
全市职工均年工资增长
（元）
1998年
6433
6732
4891
6907
1999年
7182
7541
5200
7641
116
重庆城市居民均收入
年份
均年实际收入
（元）
均年支配收入（元）
支配收入年
增长（）
1997年
5343
5323
56
1998年
5488
5467
27
1999年
5916
5896
78
（二）消费水
年重庆城市居民消费支出增加特1999年城市居民年均消费性支出达5352元1998年增长93
1999年重庆居民消费价格指数持续走低消费需求疲软已成制约重庆国民济发展重原影响重庆城市居民消费需求增长消费倾降原方面职工收入增长缓慢职工持久性收入重降暂时性收入重升外方面原：
企业转制转轨职工岗失业压力加重影响预期收入信心
二养老医疗教育住房制度改革增加预期支出压力社会综合保障制度目前仅解决三基保障线低层面进行居民相部分收入转储蓄影响期消费需求
三储蓄积累居民财富积累十年逐渐形成1999年均储蓄达2965元城镇居民储蓄余额90910亿元中低值商品部分家庭已购置已升级换代社会中高值商品（万元商品）尚未形成影响消费需求欲部分居民消费观念尚未转变积累型消费模式占绝导位信型消费尚处萌芽状态
（三）消费结构变化
年重庆城市居民消费支出结构定改变食品支出占消费总
支出重逐年降1999年413居住类支出占重提高1997重庆城市居民消费倾状况
年份
均支配收入（元）
均消费性支出（元）
均消费性支出占支配收入重（）
1997
5323
4845
910
1998
5467
4895
895
1999
5896
5352
908
重庆市城乡居民年末储蓄余额
年 份
1997
1998
1999
年末储蓄存款余额（亿元）
58130
72454
90910
均储蓄存款（元）
191500
237500
296500
年611998年721999年82（1999年度公房租金基没提租）医疗保健类交通通讯类教育娱乐文化服务类支出占消费总支出重1997年提高
预计未年重庆消费结构发生质变化首先食品消费支出占消费总支出（恩格尔系数）重持续降着住房制度改革深化尤住房分配纳入货币分配轨道居住类支出较幅度增加着教育制度改革知识更新速度加快家庭教育方面支出进步增加着住房条件改善家庭装备支出势必会保持稳定增长态势（1999年重庆城市居民家庭设备服务方面支出1998年增长119）着生活水提高工作节奏加快老年增家庭劳务方面消费支出逐渐增加食品外方面支出消费总支出步增长着消费环境进步改善居民消费观念逐渐积累型消费信型消费转变
重庆城市居民均年消费支出情况
年 份
1997
1998
1999
消费总支出
4845
4895
5352
食品支出
2205
2179
2212
食品支出占例
455
445
413
居住类支出
295
355
438
居住类支出占例
61
72
82
医疗类支出
164
186
237
医疗类支出占例
31
38
44
交通通讯类支出
291
338
404
交通通讯类支出占例
60
69
76
教育娱乐文化类
626
605
730
教育娱乐文化类支出占例
129
124
136
消费总支出年增长
10
1
94
（四）消费惯特点
量入出中国传统消费特点区区域文化影响着该区域某消费惯重庆消费惯讲具特点
1追求新颖保持传统行
重庆新奇事物抱强奇性单外表扮特饮食文化便初窥端倪重庆餐饮业具挑战性行业光投资者考验时掌火司傅创意水种考验道特色菜生命周期惊市场普速度侧面反映出重庆新颖事物追求心理然追求新颖时保留数百年火锅传统专
2重视子女教育
子成龙中国传统思想受传统思想影响位家长子女倾注精力力年受业学竞争压力加民生活水提高越越家庭教育费支出加根结底期子女未通市场调查发现教育关房产项目销售状况较良中典型：学林雅园欣阳广场巴蜀厦等仅仅助外部配套已城区中沙坪坝区较深厚文化教育基础成众购房者区域
3旅游概念强
重庆区属旅游资源丰富区年着收入增加国家拉动需系列政策出台众旅游观念越越强重庆周边旅游景点迅速崛起总体弱中型城市旅游发展数旅游景点营般景气生命周期较短暂原缺乏观念引导符合重庆希种旅游方式设施
4城市相欠缺休闲意识
重庆城市相生活意识欠缺休闲性生活节奏快花费时间花必交通石桥铺解放碑时间45分钟1半时劳累天希许安静休息原重庆缺乏休闲性场：茶楼水吧健身房等休闲设施少少公休闲场仅仅局限两江带唯供聚会方夜火锅夜啤酒
二房产消费市场分析
市房局市场处提供数显示：直辖三年市商品房销售额持续快速增长98年较97年增长60％99年较98年增长23％2000年较99年增长134％增幅惊进入2001年销售势头节制楼盘销售普遍出现疲软新增开工量呈现增减态势（年期相增长43％）现阶段市场供求情况认必重庆市房产消费市场进行彻底细致分析便找准项目市场机会点
（）购房趋势调查
首先通腾博资讯公司龙湖西苑已购客户做问卷调查提供组数做分析：
调查表中显示购房者年龄趋年轻化中：29岁占14％30—39岁占总数60％40—49岁占18％50—59岁占4％60岁占3％段时间龙湖西苑提供房源包括80M2113M2154M2种规格较齐全总价20万40余万惯理解力购房群应该35—50岁间调查表显示40岁购房者占数—约74％购房群年轻化逐渐成种趋势年轻化购买群体中居住休闲性已逐渐重视
购房次数调查中发现：第二次购买商品房者占总数35％第三次置业者占11％第四次置业者（类买房者属投资类者说没明确投资意图里房出现手里闲钱流里）占总数7
％二次置业者例高达54％方面体现龙湖品牌吸引力方面说明新购买群尚未全面形成者说成长速度较慢
（二）市场需求量分析
1999年统计年鉴数反映城（包括渝北巴南）非农业口总数27377万中城非农业口具强购买力该年度均居住面积951方米（深圳已达20方米）目前通行标准条件点三口家住120方米左右三室二厅差80方米二室厅取中间值90—100方米均30方米左右尚存少15万方米空间然市场情况拟定15方米口数总量4100万方米左右单价2000元方米计总金额达693亿元（减2000年销售额127亿元）相全市2000年商品房销售总额127亿元5倍左右供开发商开足马力干5年期间断房屋折旧素存
推动房产市场发展力量城市化发展进程目前全国城市化率均水36％重庆作四直辖市仅33％低全国均水着重庆城市化进程加快重庆房产较发展空间
（三）消费者购买力分析
市场需求难预测断变化动态重庆GDP值增幅1986
1990年间86％19911995年期间132％19961999年间95％两年基稳定速度增幅稳定果作参否预测数年房屋需求量会出现暴涨？居民存款说明购买件商品力1999年重庆市民储蓄余额90910亿元高出GDP增幅约10％20％计算2002年年底数字达1210亿元现假设城区居民占60％份额726亿元国较流行说法20％拥80％存款约580亿元出市场容量相观
事实理总存定差距新开工面积增长423％住宅销售略降问题出现里呢？认原四点：
1市场产品质化程度较高
开发商项目进行前期规划时相互揣摩造成市场产品质化程度较高形成学海新盘学老盘恶性循环市场产品千篇律消费者种质化产品已明显购买欲采取持币观态度
2现产品部分停留住阶段
二次置业者讲解决居住问题已问题核心关键住舒服面市场形形色色产品早已属市场产品超出现居住水套住房件意义商品
3缺乏观念引导
重庆开发商注重消费观念引导结果导致新产品难市场认识观市场热销楼盘：龙湖花园学林雅园等身特色鲜明性消费者展现种全新居住模式
4二手房市场制约级市场
重庆二手房市场活跃程度城市相差距十分年海商品房二手房交易面积1：1重庆年二手房交易量294万米（商品房成交量709万米）活跃二手房市场难级市场带新活力
（四）抑制购房三数
1交通限制
重庆—山城坡高路市民出行带便坐车班花四五十分钟常事开发商门针特点出：新桥新路新生活离解放碑更轻轨带新生活等标语开发项目重市政设施搭边新桥新路定带新生活？前听修桥修路消息欢呼雀跃情形现市民面竣工路桥般着复杂心情：距离没错收费费老桥高
黄花园桥鹅公岩桥相继开通嘉陵江桥长江桥然时常堵车车流量太私车市民缴费坐公汽车市民尴尬962路车杨家坪南坪拥挤状况会明白种尴尬江河重庆生活限制然存解放碑石桥铺江北南岸花四五十分钟常事公交畅限制市民更远方购房
2社区配套成熟
少新建区已入住年周边社区然未成熟开发商建学中学甚建足球场开发商建公园正规图书馆博物馆医院电影院等
3银行揭数市民障碍
然揭成数已做高部分购房者未选择掂起脚尖消费收入预期年龄素医疗费养老子女入学预测素抑制市民购房行尤济势尚明朗时
实瓶颈单开发商努力突破城市生活创业收入相高话行业会受损害房产业首行业
第五章 项目环境条件分析
项目区域分析
重庆市政府力争2020年重庆市圈建设成济发达社会文明生活富裕环境优美富历史传统文化山水特色现代化城市二十年中继续保持济持续快速健康发展建立社会义市场济体制转变济增长方式逐步形成高新技术产业先导工业优势产业重点第三产业发达家电产业化程度较高现代济体系断提高城市现代化城乡体化水济发展创造良条件
重庆融通流通目标高起点快速发展金融商贸旅游房产信息咨询等第三产业建立适应社会义市场济体制现代化市场体系城乡社会化综`合服务体系社会保障体系断提高第三产业济增长贡献进步发挥城市龙头作窗口作辐射作产业关联度强济带动性市场前景广阔技术含量高原立足现基础优势发展壮汽车摩托车体机械工业天然气化工医药化工重点化学工业优质钢材优质铝材代表冶金工业三现支柱产业着力培育电子信息建筑旅游食品四新支柱产业充分发掘老工业基潜力加快产业结构调整优化城市布局开辟新工业时强化农业基础位增加农业收入加快农业产业化优质农产品生产基建设划定基农田保护区保持粮食农副产品稳定增长加快城镇建设引导乡镇企业相集中发展效转移农村富余劳动力
工业农业持续发展基础全面实施科教兴渝战略坚持科技先导教育基础确保科技教育优先发展战略位提高全市民科学文化教育素质济社会发展提供合格科技成果建立新型科技体制提高科技进步济增长贡献率重点实施农业技术进步工程高新技术产业化工程科技扶贫工程绿色技术工程国民济住处化五工程加快重庆高新技术产业开发区建设深化教育改革全面提高教育质量
2010年基建立起较完善教育体系初步实现教育现代化进步发展文化教育体育卫生事业繁荣社会义文艺弘扬优秀民族文化方文化扩区间国际间文化交流积极发展广播电视新闻出版事业完善加强中型体育设施建设开展全民健身运动举办国外型体育赛创造条件实行预防方针保健医疗重形成完善医疗保健体系提高医疗水发展完善城乡社会服务社会保障体系
贯彻开发性移民方针做三峡移民城镇搬迁工作促进库区济综合发展实现开发三峡振兴重庆目标全面改善环境质量充分利山城江城然景观发掘历史文化名城涵努力建设山水园林城市
山水园林城市定位城市建设房产业发展方
（）北碚区
北碚区位重庆市西北45公里东连渝北区西接壁山县南邻沙坪坝区北接合川市辐员755方公里辖2街道15镇2乡全区总口64万中非农业口24万北碚背倚缙云山面嘉陵江畔素山青水秀杰灵闻名享嘉陵江畔璀灿明珠盛誉国务院首批确定国家级重点然风景名胜区全国三仪器仪表生产基国家级社会发展综合实验区重庆市第山水园林城区
北碚区丰富矿产资源水资源森林资源时拥张忠陵园复旦学旧址等百陪遗址抗战文化文物景点北碚区济发展突飞猛进城市焕然新已初步建成具现代化城市功现代城城区街道宽敞绿树成荫园林绿面积达721公顷城市绿化覆盖率40北碚区拥专院校中等学校6校学生2000学168校学生218万系国享盛名文化区外北碚区科技体育等社会事业均衡发展系国务院批准国家级社会发展综合实验区
（二）沙坪坝区
沙坪坝区位嘉陵江畔重庆城区远闻名文化区重庆重工业基全面积38345方公里辖13街道12镇常住口65万（第五次口普查资料78万）中非农业口43万左右沙坪坝济实力整体较强农业乡镇企业体蔬菜生产种营两翼发展方推动农村济综合营方发展农村城镇化农业产业化步伐加快工业沙坪坝济体军工冶金交通运输设备制造纺织化工医药等体产业门类较齐全偏重型发展工业体系嘉陵摩托车特殊钢材私营摩托车等远闻名商贸市场破计划济体制国商业统天单营模式形成种营方式流通格局重百新世纪肯德鸡等商家已进驻沙区
沙区西南区文化教育区全区类普通学校184中普通高校6中专5校学生13万全市重点中学集中沙区全国重点学等分布区中心处
外年沙区通讯交通体育卫生等方面均取持续发展城乡居民收入水显著提高2000年底均居住面积达17方米远远高重庆市均水951方米特区庞教师队伍成强劲购房新族
（三）蔡家组团
项目处位置重庆十外围组团蔡家组团南侧邻重庆城区十二组团双碑组团位重庆城区边郊区位置蔡家组团规划中发展污染轻工业机械电子工业旅游产品加工业型批发市场城市外围组团发展规模10方公里12万组团西面背城市公绿中梁山脉座常年产氧天然氧吧组团部份区果林种植区间212国道碚江快速干道渝合高速公路等交通道整组团北东南三面嘉陵江环抱座典型山水城镇
二项目交通环境分析
（）重庆市交通
城市城区道路系统快速成道路体系常规道路体系组成路网形式分层网格式城市道路分快速路干路次干路支路四类城区预计2010年规划建成区干道（快速路次干路）818公里干道路网密度方公里317公里中快速路网城315方公里面积划分36区域均区域面积
9方公里口均9万路网密度方公里041公里道路广场占城市总112均占88方米
城区拥16座跨江特桥梁中长江9座嘉陵江7座现已建成7座石板坡长江桥李家沱长江桥鹅公岩长江桥嘉陵江牛角沱桥石门桥黄花园桥高家花园桥2020年前建成佛寺牛角沱复线竹林马桑溪菜元坝等9座桥远景规划中控制王家沱等3座桥桥位城区规划建设石黄坪鸿惠寺等城市隧道
2020年市建成城市容量轨道交通系统城区布设五条轨道交通线路线路总长119公里号线天门双碑线路长22公里二号线较场口丰收坝线路长25公里三号线四公里江北机场线路长28公里四号线长生石桥铺线路长22公里五号线童家院子中梁山线路长22公里轨道交通线网密度方公里036公里
（二）国道线212
重庆兰州北快速干线212国道途项目贯穿重庆沙坪坝区北培合川南充唯干线常年通重庆北部二级城市巴中巴穿梭块西侧形成项目外界联络沟通交通干线沙坪坝区北培区分重庆市城区两重城区项目处位置正位两城区中间212国道相互连结天均沙区北碚解放碑北培天门北碚等公交车返间项目块处位置招手便踏城市干线
（三）渝合高速公路线
建中渝合高速公路渝北北碚合川双回车道高等级高速公路公路目前正加紧建成预计明年建成通车渝合高速公路穿项目邻重庆市山高尔夫球场前18洞18洞间项目东侧邻嘉陵江建马安石桥座通渝合高速公路通重庆北合川广安等快速通道时方便快捷连通国际机场江北区渝中区繁华道建设中渝合高速公路带动线济发展加强郊区市中区政治济文化交流启动线块升值潜力时缓解212国道交通压力
三项目旅游环境分析
项目处理位置离开重庆城区然环境优势显越发明显市环保部门提供资料显示重庆气中二氧化硫含量居世界前茅城区空气质量恶劣污染程度严重均天65吨生活污水流两江城区居民时刻生活严重污染气水环境中项目正位北碚童家溪金龙湖畔面积约1500亩重庆城区少湖泊金龙湖面积约300亩北南总长3公里附项目身块连绵延伸湖面水光潋滟绿波荡漾湖畔行林翠微碧草披岸年湖水更换十次荡漾生动万分
项目远中梁山脉规划中果林片区着十方公里天然生态园林环境质量达国家级标准空气水源质量拟山水山水交融形成道世外桃源般风景线常年市里生活身入境仅会感觉种前未然舒适时会流连忘返仿佛深入画卷中簇拥山水间常年空气清新气候温宽广清澈金龙湖吸引量野鸭白鹭等水陆野生禽类栖息清晨成群结队野生鸟类便飞舞群林中着竹林摇曳奏响园林圆舞曲
项目邻嘉陵江边享嘉陵江游天然景致形成山水江美妙环境缓缓流动嘉陵江水项目带住宅特需江景优势清澈清凉江水城区江景住宅法拟
项目东北侧重庆市规划中国际山高尔夫球场座盼已久山高尔夫球场占3600亩目前止唯重庆市政府批准高尔夫球场分前18洞18洞两处场座36洞高尔夫球场原山形特色身具绿高差等优势山建建成项目身环境档次配套等素产生较影响
项目处南侧部分发现挖掘出旅游资源中难贵温泉深挖温泉估计水温底40度硫磺质温泉处温泉诞生进步带动项目项配套发展开辟旅游健身休闲等特色营创造优越条件
四项目块分析
世外桃源项目位沙坪坝区北碚区间离两城区17公里车行两城区中心约需20分钟北面连着华新国际开发水天花园中间金龙湖连接西侧直接邻212国首（规划中欲拓宽）国道邻部分长约3公里左右道路笔直坦南面童家溪镇农田部份距规划中重科技园区井口工业区约公里路程东侧嘉陵江规划中高尔夫球场环绕远处建中渝合高速公路
该项目占约1500亩100万方米中间300亩金龙湖湖水华新国际坝长年拦截湖面高低控制
块呈规长条状属陵型块底标高168米高标高239米整高差达71米整块湖水分割两半岛成体半岛半岛间212国道连接
项目表处长年生长竹林梧桐树黄桷树厥类植物等绿色野生植部份农田散布间整貌高低原始然
块属城郊农村带总体势貌呈山区丘陵状高差达71米需投入资金进行七通外邻公路侧较高悬崖陡壁需进入土石方爆破开挖项目存较土石方量金龙湖长年整治护理需长远考虑实际问题
五项目SWOT分析
（）优势
1介城区两重组团沙坪坝北碚间处果林农田环绕郊区带离两组团中心17公里两边212国道相通距离讲算太远已完全远离城市喧嚣
2面环山面邻江中间300亩金龙湖谓山林湖水气候宜风景迷
3邻重科技区井口工业区政府规划发展济重镇土升值潜力限区域住宅存潜市场消费
4项目占面积易进行整体规划布局建造重庆市庞完善综合型项目造种重庆全新概念产品
5项目背重庆著名中梁山脉着天独厚然环境天然植健康生活度假理想
6嘉陵江游部份江水清澈流畅便江开发钓鱼游泳基
7边侧规划中重庆唯高尔夫球场难社区配套
8项目边华新国际正开发水天花园区域位置已部份消费群知晓未发展趋势处势必会形成较规模型社区
9区深挖出温泉成社区休闲居家极佳天然资源项目邻212国道常年沙区北碚解放碑天门北碚重庆广安合川南充华蓥等快车穿梭
10建渝合高速公路期通车邻区外围项目重交通枢纽
11社区开通业直通返穿梭区市区间方便业市中心沟通购物娱乐等
（二）劣势
1城市中居住惯心理感觉区域位置较偏生活必配套设施完善
2周边面积农村带治安环境难保证
3面积较开发周期较长短时间难形成完善规模
4渝合高速公路区邻部份建筑会定负面影响
5邻212国道约2公里长块部份会受噪音尘埃污染
6交通环境较城中心较尚定差距
（三）威胁
1渝北含谷等类似项目环境区域规划项目存定竞争
2邻水天花园项目项目存较威胁
3重庆居民休闲度假消费惯项目销售障碍
4重庆居民私家车拥量缺乏项目存定威胁
（四）机会
1重庆济发展迅猛中产阶级数量断增项目提供坚实济基础
2现代越越懂享受生活拘束原始然田园风光郊区居家生活受断推崇
3目前重庆市场种规模城市边缘社区数尚未构成真正威胁
第六章 项目市场定位分析
综述根全国重庆房产市场分析研究应该清醒认识现房产战略开发存激烈市场竞争充满诱市场机遇针种情形应扬长避短高屋建瓴项目发展前景站战略高度审视项目开发进程代消费者理性全面专家型创造产品定面市场适合消费者优质产品笔画皆市场认赞时源市场回市场鉴世外桃源作出市场定位：
目标市场描述
（）目标客户群
直接购买者年龄段25～50岁间35岁左右已婚者居数子女父母世性明显差异级区域集中沙坪坝区北碚区范围二级区域居住江北区九龙坡区高新区渝中区南岸区渡口区三级区域居住重庆市周边郊县城镇全国城市家定储蓄金融资产家庭年收入丰厚（5～8万元）职业明显限制数企业高级白领公务员教授界明星职业者等车族乐意享受郊居休闲生活者顶级富豪超级明星者
具体目标客户群中类：
1周末享受旅游度假乐趣郊区置业群
2孩子读高档次私立学校父母悠闲陪太子读书成年群
3偏爱郊区环境尚处次置业阶段青年群
4乐郊区安度晚年老年群
（二）需求动机
介次置业二次置业间种需希满足家庭休闲娱乐居家需求年奋斗种肯定美生活
（三）心理描述
阶层士高贵出身巨额财产关心职业前途希获更发展步入更高阶层注重教育希子女获良文化熏陶成素养较高专业员日享更轻松舒适生活
善接触郊居文化理解城市空心化未趋势崇尚安逸闲暇生活理想消费者追求超现实义美生活力争居家理念高境界时追求事业顶峰力求工作中获取更优异业绩博级事亲属朋友支持赞许较注重家庭布置谐招朋友事试图努力事业家庭间寻找衡
（四）购买形态
理智成熟选购态度十分注重评价产品性价购买决策前注重配偶意见容易听取亲朋友建议购房时较重环境配套物
（五）媒介形态
报纸电视休闲杂志重度消费媒介媒体中新闻保健旅游体育等关注容外出活动频繁户外广告板影响较
二项目功定位
功定位针客户具体需求市场定位竞争需求社区功等角度出发立足项功功夫配置种功设施满足客户需求称心意住舒畅惬意
（）产品定位
市场发展趋势项目品位等素世外桃源产品四种：
1独立式墅
2花园洋房（高级墅）
3联排墅（TOWNHOUSE）
4层公寓等
（二）项目配套
1教育配套
针童青少年配置流私立贵族学校业子女独立幽静环境学成长接受众超水教育时子女接受更优质培训教导增强方面兴趣爱社区样增设科技公园水旅游世界琴房童游艺天网络中心书吧健身房等配套
2体育运动配套
社区业健康成日常生活必须样社区体育运动设施便成配套中导数区建常见健身房网球场游泳池等基配套项目规模体育健身设施应更完善更具规模含台规模专业网球场滑雪场高尔夫练场滑草场等体育中心找设施里找业种家里享健身运动亲切谐感
3休闲度假配套
21世纪郊区城镇提倡休闲性江南山水苏杭园林灵秀引入项目提升项目韵味环境设计引入水景亭台楼阁等建筑品增加观赏性体现休闲性利天然温泉资源开发洗浴中心条件时温泉供应家户针项目区域位置独特优势充分发挥旅游休闲方面然资源力开发仿古特色休闲镇娱乐度假村等供业游客休闲度假
4商业配套
项目改重庆目前住宅区仅注重绿化配套忽视购物配套做法利项目优势建处商业中心弥补该区域街区功完善满足社区居民购物需时充分发挥该块商业价值补偿道路占损失商业中心力求做气极具吸引力世界特色商城汇聚起流连返
5泛会
项目会设立考虑中心会泛会结合方式项目居住区设立种风格会重点体现文化休闲两重功会作社区谐凝聚点定期举行种文化沙龙学术研讨画展信息技术高新技术培训班新济讲座等公益性活动促进社区融洽气氛功满足年龄层文化层次区业文化休闲需求项设施配置应相应特色建议配置：
÷针文艺士机关单位等客户配置：中餐厅西餐厅咖啡厅健身房棋艺坊壁球馆书吧桌球室
÷针商界士配置：度假中心商务中心洽谈室咖啡厅中餐厅西餐厅桑室桌球室健身房
÷针老年配置：老年俱乐部晨跑步道活动中心棋牌室等
÷针童配置：亲子乐园青少年活动中心等
三产品概念名称
综述项目定位集度假休闲生活娱乐体综合性社区城市边缘休闲镇数拥三代血缘关系富裕家庭讲老年童第居里老年忧虑安度晚年享受夕阳生活少年童远离城市喧嚣安静独立贵族学校里接受正规教育综合素质培养丝毫受外界影响干扰时中青年代第二居里日忙事业中青年周末清闲时间暂居享受市中法悠闲清新然社区里没年龄层次职业限制钢筋水泥尘土油烟厌恶绿意然原始风景追求镇里鸟语花香湖光山色歌声读书声处处感受种超脱俗田园般居家乐趣加完善社区配套感受现代生活方便快捷
项目明确产品概念：城市边缘休闲镇
项目名称：世外桃源
四项目身份定位
拥世外桃源生活更显舒心浪漫原始然生活情趣愈愈时忙碌市钢筋水泥丛林生活极度紧张压抑激情中样世俗生活模式早已部份中产阶级厌弃入世外桃源瞬间善观察会深深感触里截然
步入仙境清馨纯香扑鼻潺潺流水声轻拍耳边欢歌笑语回荡四周留连忘返身处中越发感受生命贵生命高里安居真正感受生命价值生活乐穷位事业成家庭睦成年里教晦孩子健康成长父母亲安享晚年实现盼已久郊野三代居生道路新里程碑实现生价值完美体现
里业受社会关注目光生活模式品质受羡慕广泛推崇种拘束居家乐趣世外桃源充分享部份事业成稳定中产阶级士身份象征
业世外桃源中找属感豪感荣誉感项目成格化建筑物时体现富高尚阶层生活身份
进入世外桃源种身份象征
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
项目市场分析定位
第二章 全国房产市场分析
全国房产市场概述
全国房产十年发展取长足进步：截2000年年末全国城镇（2000年全国第五次口普查结果：全国城镇口45594万城市化率约36％）均居住面积已达1025方米城镇居民居住品质改善
根国住房建设发展规划2010年国总口约14亿城市化率达40％住宅发展目标户均套均室均居住面积
15方米导户型三室二厅二室厅户均面积90～120方米口增加城市化进程加快求改善居住品质愿成住房建设发展三原动力
着全国房产开发断升温商品房空置率断增加达创纪录9124万方米（国家统计局新公布统计资料）房产十年发展已基解决居住问题尤发达区北京海深圳广州等居住面积已达20方米住房需求满足简单居住求城市量象火柴盒似枯燥沉闷建筑生活水断提高居住条件越越讲究开始思索：究竟需什样居住方式？
真象海德格尔说样诗意居住？现代城市居民面问题房产开发商面问题
前传统房产市场机会逐渐减少住房消费开始舒适型转移销售市场出现萎缩前兆量传统房产资金开始寻求开辟新领域阻隔市喧嚣浮躁寻求宁静闲适然生活郊区化居住观念日益接受力推崇发达国家样城市空心化概念正中国老百姓接受钱部分中产阶级前郊区城市边缘带居住正成种居住时尚快速带动着住宅郊区化发展
www3722cn 中国资料库载
二特色房产市场分析
着城市居民收入水断提高消费者更加重视生活质量提升生存需求发展需求享受需求取代物质需求情感需求换教育健康休闲等三产需求成购房者作出否购房决定标准三产时代已
房产竞争日益激烈天越越开发商祭出出卖生活方式旗楼盘纷纷宣传仅仅卖购房者5070年生活时间更重卖买家居住度身订造生活方式
前传统房产开发机会逐渐减少京沪深均居住面积已超20方米量传统房产资金开始开辟新领域中包括旅游度假物业开发整合生活素满足三产时代需求：旅游教育健康休闲等种独具特色房产项目应运生：
（）旅游房产
旅游房产发源始法国中海岸60年代法国阿尔卑斯山区墅度假村开发分时销售(出售酒店物业时间段)方式招揽客户标志着旅游房产市场开始天遍布世界分时度假产权酒店高尔夫度假村山度假村养老公寓等旅游房产市场推高潮
国旅游房产较新鲜概念应该旅游房产市场潜力巨国新兴旅游国具强旅游消费群体国家旅游局透露1999年国夜旅游数旅游外汇收入分位居世第五位第七位更推动旅游房产发展中国房产业协会办第届中国旅游房产博览会2001年
7月26日28日海南省海口市举行国外批实力见开发商旅游房产发展市场献计献策
全国众旅游房产项目中少托郊区然风光清新空气环境开发令城里喜爱旅游度假房产获成功成青城山门面出现型旅游度假项目青城白鹭洲便例
位青城山旁白鹭州度假公园总占面积430亩容积率仅035绿化率高达75中规划销售墅面积85000方米整项目托园名山青城山名气山建青城山古木奇树参天年四季温度适宜古幽静闻名天历成周边士游泳度假黄金宝
白鹭洲度假公园全部修建50~400方米独立墅连排墅总价低仅10万元左右白领阶层轻松拥周末度假物业项目号称户户水移目换景引进青城山泉营造85亩型活水湖墅湖建户户推窗见水充分迎合度假喜爱区设置量休闲运动娱乐项目题度假公园四星级酒店滑雪场等令业家乐思墅风格青城山风景协调致倒映湖光山色中令心旷神怡
（二）教育房产
生活更求明白知识改变生活智慧创造财富懂学够永远走前面教育便成生活中中心点成家庭选择生活方式素
古时候孟母三迁择邻居现父母孩子关爱起孟母名校招牌具非号召力消费者言崭新房产消费观念引入消费者完善成长空间佳选择方面教育社区确立高起点定位提升社区整体素质形象社区配套基础拉动土升值确立买家信心直接作
房产开发商正中点起教育牌正关注业子女成长教育已成众开发商追求重环社区教育配套盘活项目案例皆中早期德碧桂园典型例子
1993年国民济已出现热状况中央决定采取宏观调控实现国民济软着陆时间整房产市场崩溃墅销售更成难点中难点广东城乡公路两旁处出现已建墅晒太阳
碧桂园400幢墅少问津合作外两方相继退出碧桂园决策者心急焚思索着出路半年开发商珠江三角洲墅作次细致调查研究认期墅卖重素整社区配套没投资者担心开发商实力足引起烂尾决策者决心加速社区配套建设决定投资
2亿元兴建师资硬件全国流水学校五星级乡村俱乐部中总占1000余亩碧桂园仅学校380亩北京景山学校（邓等中央领导子女读该校）联合办学抓住先富裕起群般更加子成龙心理高起点投入建设碧桂园贵族学校教育配套成俘获成千万怜天父母心王牌结果碧桂园学校名额增1300名碧桂园房子盖环境许家长决定购买楼房带动房产销售成住宅教育产业相结合成功范例
（三）度假休闲房产
城里愈愈厌恶喧嚣繁杂市生活渴享种悠静闲遐宁静生活节奏缓慢畅规律市场种强烈需求结合休闲生活模式新型房产项目便应运生
成置信实业限公司开发置信生态花园·芙蓉古城处温江永宁镇青羊区（文家场）交界处占约810亩初步规划建筑总面积13万方米拟2002年8月份投入项目采川西民居江苏民居云南民居唐风四民间特殊风格架构芙蓉古城居住体系居住商业文体等园林环境间隔分区动静结合户型精致典雅艺术实完美结合传统现代相益彰实座集川西民居灵气巴蜀文化精华古老成淳朴江南园林情趣高品质社区
正休闲型社区项目设普通功配套外设名吃街工艺制品街休闲观赏型温泉滑雪场博物馆古风荼楼等项目处成—温—郫国家级生态农业保护带空气清新毗邻新成温路外环路距市区仅10余分钟车程芙蓉古城全国数极少仿古休闲型社区代表性西南尚属首家
（四）体育运动房产
体育运动现代喻种时尚种保护必修课越越重视身体状况切生活工作学保障前提利心理少开发商体育健康运动应商品住宅中成功两者结合起消费者鱼熊掌兼网球场篮球场游泳池健身房攀岩壁等健身设施时进入区业生活变丰富彩充满活力天体育运动作整体概念加运作见需开发商具必胜信心超前意识房产宏观控力体育房产住宅概念国做较早较成功项目属广州奥林匹克花园
广州奥林匹克花园金业集团投资兴建项目特色题概念定位健康体育奥林匹克花园社区配套中体育锻炼密切结合购买者日常生活需健身设施安置社区里利业健康元素分布公场角落业充分感受健康气息时觉察奥林匹克伟精神存身边
概念新颖实奥林匹克花园推广中出运动家门口广告语意味业足出园均享运动快乐时运动健康题鲜明挂嘴边金业集团邀请体育明星奥运冠军项目增光添彩项目头尾闪烁着奥运光环购买者强力吸引正样操作广州奥林匹克花园取空前成功业界产生深远影响良口碑
第三章 重庆房产市场分析
重庆房产市场概述
重庆房产市场发展相全国言发展较稳19921993年国城市尤海区掀起房产开发狂潮时重庆起点涟漪快1993年半年点涟漪静原受国家宏观调控政策影响重庆处计划济市场济渡时代根没力支撑房产市场直1997年半年着重庆直辖国家推进住宅建设刺激住宅消费等系列拉动需政策出台局面改观尔进入高速成长期
市统计部门新统计数表明年季度房产企业综合景气状况居埠行业首开发投资猛增开发资金4905亿元增幅达100期重庆住宅施工面积11796万方米增长392居行业首重超整第二产业16百分点然年季度商品房销售量年期相略降时重庆房产项目中质化现象日趋严重竞争避免事实开发商争夺限客户群体拉开惨烈价格战五花八门优惠购房措施抛已热房产市场
二市场发展趋势
1997年着国家制定西部开发战略已种种拉动需政策出台重庆房产市场发展迅速火爆供应求转变供求年半年楼盘销售普遍较疲软尤次房交会销售更锐减市场残酷面巨市场压力供求必然部分开发商淘汰出局少开发商绞脑汁求辟蹊径突围实际年埠开发商已新探索
土作房产生产素城区土开发商跑马圈已变寸土寸金房价中楼面价幅飙升抑制利润效扬空间部分开发商目光盯土资源充足郊区市场全国城市样重庆郊区房产兴起已成种逆转趋势决定事态发展快慢数取决交通环境改善汽车普高速公路网络形成疑会生活方式产生革命性变化
部分日益膨胀中产阶级收入丰厚蓝领工蜂涌出奔郊区里享受城区法拟优越环境价格低廉住宅产品
目前市场重庆郊区房产项目着成渝济带含谷区域机场高速路渝北方发展（章专谈墅市场典型郊区联排住宅）：
（）含谷区域
含谷镇位九龙坡区距市区约17公里成渝高速路相连坪驱车仅需20分钟交通十分便利1999年全兴物业公司开发全兴墅隆重市成含谷墅市场先锋年含谷镇政府力开发农家乐等旅游资源含谷房产逐渐休闲度假型房产方发展
阶段含谷区域墅供应全兴墅田北欧香格里拉海蓝云天等（表）
含谷区域墅览表
项目
全兴墅
田北欧
香格里拉
价格
1980元M2（起）
次性付款：
1780元M2
二期价格浮50
3500元M2（均价）
2800元M2（均价）
规模
期占82亩
82户
占50亩45户
占50亩42户
力户型
288M2带300M2私家花园
300M2左右
300M2左右
面积
布局
兵营式布局
含湖呈阶梯布置山顶顶级墅区区备游艇业免费游玩含湖
含湖呈阶梯状布置户湖景坡顶中庭花园
区域特色
位成渝高速路含谷收费站旁紧邻公路
紧邻含湖香格里拉墅区背百亩河塘空气清新
离含谷收费站约3分钟车程紧邻800亩含湖风景宜
建筑风格
欧式
欧式
欧式
交房状态
清水房门窗
外墙贴瓷砖
清水房
清水房客厅窗户4米落玻璃
交房时间
现房
现房
年10月交付
销售情况
约70
50
约5户
案建筑风格欧式风格外立面颜色户型结构变化外基没特色理位置优越道路交通十分便利环境优美市场推广淡三项目销售情况般香格里拉墅销售情况出购买墅程中期房选择较慎重
（二）渝北区域
该区域现两项目正预热中渝海集团开发水方恒运产开发肖河香榭两项目处区域回兴镇宝圣湖处环境优美较适合居家两项目功定位第二居概念
1水方
项目总占约200亩（含湖面）总建筑面积7万方米规划户型中部分40米左右户型专度假型客户量身定做项目毗邻700亩湖面湖光山色风景宜项目正前期预热程中未正式推市场
2肖河香榭
该项目总占350亩规划34栋独立墅286户联排墅户型面积170—500米力户型250米左右销售价格2000—4000元米该项目毗邻万亩森林公园空气清新肖家河蜿蜒流墅区背数十亩果树示范林社区配高尔夫练场实弹演练场会游泳池童游戏场等设施方便业娱乐
（三）区域（见表）
区域城郊墅览表
帝景名苑
水天花园
区域位置
南岸科普中心旁
北碚董家溪
价格
2250元M2（起）
1580—2200元M2
规模
占：85亩
规划212户
约500亩
规划容积率06
户型面积
范围
218—320米
力户型：320米
100—150米
力户型：130—150米
区域特色
紧邻科普中心位三峰山高处江景夜景均项目风景
紧邻金龙湖规划中重庆国际高尔夫球场该区域植覆盖率高空气质量
配套
网球场游泳池会迷高尔夫等
组建游艇俱乐部社区配标准网球场游泳池会购物中心等设施
交房状态
清水房
清水房
交房时间
2002年3月
期已完工
二期刚开盘
销售情况
约15％
期销售约90％
三相关市场分析
（）旅游市场分析
重庆座拥3000年历史文化古城旅游资源十分丰富远闻名四温泉歌乐山森林公园金刀峡森林公园等旅游景点星罗棋布集中城区周围景点300余处中国家级文物保护单位10重庆生活节奏较快缺乏旅游观念引导旅游景点营状况普遍理想房产市场旅游关旅游房产项目重庆处市场空白究原市场引导力消费观念没造成济水相较低中数
（二）私立教育市场分析(附重庆市重点民办学校情况表)
私立教育重庆市教育发展薄弱环节规模起点较低市场情况较乐观仅坚持民办学校民办教育潜力挖
三学校均属重庆较知名私立学校收费异收费方式体相学生理采封闭式教学理培养学生独立性属民办校相关教育部门理相独立学校师资力量全部社会招聘教师素质定保证
（三）体育健身市场分析
重庆域山型体育健身设施兴建定制约性分布情况较型体育场馆分布田湾体育场带健身设施
重庆市重点民办学校情况表
启蒙学校
方倩学校
开明实验学校
址
九龙坡区含谷镇
巴南区界石镇
南岸四公里
规模
占：70亩
建筑面积：35700米
占：80亩
占：138亩
校师生
学生：430余
教师：100余
学生：300余
教师：80余
学生：1200余
教职工：300余
计划招生
幼园高中
（班超30）
幼园高中
幼园高中
配套
设施
室篮球场
两室外游泳池
400米草坪足球场
两羽毛球场
语音室电教室体操室等相关设施
学校配：
游泳池足球场语音室体操室图书馆等相关教学设施
两标准网球场
400米体育场
标准游泳池
计算机室音律室语音室等相关教学设施
收费
标准
1交教育储备金20万免校期间费毕业金
1交教育储备金168万免校期间费毕业
1交教育储备金30万免校期间费毕业金
2学年受费制：
学前班：8000元年
学：13000元年
初中：15600元年
高中：17000元年
3助学金+学费（期）
学：16000+4000元
中学：14000+4500元
高中：15000+5000元
（助学金次性交纳学费学期交）
金
2学年收费制：
学前班：13000元年
学：13000元年
初中：14000元年
高中：14500元年
3助学金+学费（期）
学：18000+4000元
中学：18000+4500元
高中：18000+4600元
（助学金次性交纳学费学期交）
2交纳教育储备金118万元期交纳学费毕业金（学费）
3助学金+学费（期）
学：38000+4700元
中学：36000+4900元
高中：36000+4900元
（助学金次性交纳学费学期交）
备 注
学校推荐出国留学
该校全市第私立学校现福建石竹山文武学校联办
该校办学已8年现重庆市规模私立学校美国休斯顿学建立友关系
健身房形式出现较知名：中安俱乐部陈静健美中心等数量重庆体育设施匮乏影响市民体育健身热情少数群数场进行难运动外数体育局限体育电视节目基谈运动房产开发区配套配备定数量体育健身设施说明体育运动房产开发中作时出体育运动定需求
重庆体育房产相关项目仅家——阳光华庭该项目位南岸南坪东路距南坪转盘约1500米占60亩总建筑面积10万米规划：2000米型运动馆1000米游泳池两标准羽毛球网球场康体居家项目题提倡运动健身生活方式获重庆市首家康体住宅示范区重庆市
阳光健身工程示范区称号项目占较规划容限
（四）娱乐休闲市场分析
娱乐种消遣方式关系生活天休闲娱乐部分旨悠闲拘束种行年生活水提高紧张生活节奏缓概念迅速认重庆济实力相弱城市贫富差距概念重庆仅仅算起步娱乐休闲性设施总体较缺乏素质高市民工作外时间里呆家里
房产市场数娱乐休闲性项目集中市区周边旅游景点度假山庄形式出现真正意义娱乐休闲型房产重庆处市场空白点
第四章 消费者需求分析
重庆市位长江游处国中西部面积824万方公里口约3060万
重庆座举世闻名历史文化名城已3000年历史解放前国民政府抗战陪特殊战略理位置中央1983年重庆市作全国第城市综合体制改革试点城市获国家计划单列市资格赋予省级济理权限更实施中西部发展战略发挥长江游中心城市幅射作深化三峡百万移民
工程利进行1997年3月14日八届全国五次会议决定设立重庆直辖市辖原重庆市万县市涪陵市黔江区
城市居民生活水
（）收入水
改革开放重庆职工均年工资收入较快增长1999年重庆全市职工均工资收入达6300元1998年增长1031996年增长幅度高年城市居民均年支配收入5896元1998年增长78
收入结构持久性（稳定性）收入增长缓慢暂时性收入增长波动较传统工资性收入占绝导位资产投资性收入占总收入例面收入表中出总体均收入相偏低：
全市职工（包括岗职工）均年工资
年份
全市
（元）
国单位（元）
集体单位（元）
（元）
全市职工均年工资增长
1997年
5502
5828
4016
6845
98
1998年
5710
6097
3987
6197
38
1999年
6300
6778
4089
6786
103
全市岗职工均年工资
年份
全市
国单位（元）
集体单位（元）
（元）
全市职工均年工资增长
（元）
1998年
6433
6732
4891
6907
1999年
7182
7541
5200
7641
116
重庆城市居民均收入
年份
均年实际收入
（元）
均年支配收入（元）
支配收入年
增长（）
1997年
5343
5323
56
1998年
5488
5467
27
1999年
5916
5896
78
（二）消费水
年重庆城市居民消费支出增加特1999年城市居民年均消费性支出达5352元1998年增长93
1999年重庆居民消费价格指数持续走低消费需求疲软已成制约重庆国民济发展重原影响重庆城市居民消费需求增长消费倾降原方面职工收入增长缓慢职工持久性收入重降暂时性收入重升外方面原：
企业转制转轨职工岗失业压力加重影响预期收入信心
二养老医疗教育住房制度改革增加预期支出压力社会综合保障制度目前仅解决三基保障线低层面进行居民相部分收入转储蓄影响期消费需求
三储蓄积累居民财富积累十年逐渐形成1999年均储蓄达2965元城镇居民储蓄余额90910亿元中低值商品部分家庭已购置已升级换代社会中高值商品（万元商品）尚未形成影响消费需求欲部分居民消费观念尚未转变积累型消费模式占绝导位信型消费尚处萌芽状态
（三）消费结构变化
年重庆城市居民消费支出结构定改变食品支出占消费总
支出重逐年降1999年413居住类支出占重提高1997重庆城市居民消费倾状况
年份
均支配收入（元）
均消费性支出（元）
均消费性支出占支配收入重（）
1997
5323
4845
910
1998
5467
4895
895
1999
5896
5352
908
重庆市城乡居民年末储蓄余额
年 份
1997
1998
1999
年末储蓄存款余额（亿元）
58130
72454
90910
均储蓄存款（元）
191500
237500
296500
年611998年721999年82（1999年度公房租金基没提租）医疗保健类交通通讯类教育娱乐文化服务类支出占消费总支出重1997年提高
预计未年重庆消费结构发生质变化首先食品消费支出占消费总支出（恩格尔系数）重持续降着住房制度改革深化尤住房分配纳入货币分配轨道居住类支出较幅度增加着教育制度改革知识更新速度加快家庭教育方面支出进步增加着住房条件改善家庭装备支出势必会保持稳定增长态势（1999年重庆城市居民家庭设备服务方面支出1998年增长119）着生活水提高工作节奏加快老年增家庭劳务方面消费支出逐渐增加食品外方面支出消费总支出步增长着消费环境进步改善居民消费观念逐渐积累型消费信型消费转变
重庆城市居民均年消费支出情况
年 份
1997
1998
1999
消费总支出
4845
4895
5352
食品支出
2205
2179
2212
食品支出占例
455
445
413
居住类支出
295
355
438
居住类支出占例
61
72
82
医疗类支出
164
186
237
医疗类支出占例
31
38
44
交通通讯类支出
291
338
404
交通通讯类支出占例
60
69
76
教育娱乐文化类
626
605
730
教育娱乐文化类支出占例
129
124
136
消费总支出年增长
10
1
94
（四）消费惯特点
量入出中国传统消费特点区区域文化影响着该区域某消费惯重庆消费惯讲具特点
1追求新颖保持传统行
重庆新奇事物抱强奇性单外表扮特饮食文化便初窥端倪重庆餐饮业具挑战性行业光投资者考验时掌火司傅创意水种考验道特色菜生命周期惊市场普速度侧面反映出重庆新颖事物追求心理然追求新颖时保留数百年火锅传统专
2重视子女教育
子成龙中国传统思想受传统思想影响位家长子女倾注精力力年受业学竞争压力加民生活水提高越越家庭教育费支出加根结底期子女未通市场调查发现教育关房产项目销售状况较良中典型：学林雅园欣阳广场巴蜀厦等仅仅助外部配套已城区中沙坪坝区较深厚文化教育基础成众购房者区域
3旅游概念强
重庆区属旅游资源丰富区年着收入增加国家拉动需系列政策出台众旅游观念越越强重庆周边旅游景点迅速崛起总体弱中型城市旅游发展数旅游景点营般景气生命周期较短暂原缺乏观念引导符合重庆希种旅游方式设施
4城市相欠缺休闲意识
重庆城市相生活意识欠缺休闲性生活节奏快花费时间花必交通石桥铺解放碑时间45分钟1半时劳累天希许安静休息原重庆缺乏休闲性场：茶楼水吧健身房等休闲设施少少公休闲场仅仅局限两江带唯供聚会方夜火锅夜啤酒
二房产消费市场分析
市房局市场处提供数显示：直辖三年市商品房销售额持续快速增长98年较97年增长60％99年较98年增长23％2000年较99年增长134％增幅惊进入2001年销售势头节制楼盘销售普遍出现疲软新增开工量呈现增减态势（年期相增长43％）现阶段市场供求情况认必重庆市房产消费市场进行彻底细致分析便找准项目市场机会点
（）购房趋势调查
首先通腾博资讯公司龙湖西苑已购客户做问卷调查提供组数做分析：
调查表中显示购房者年龄趋年轻化中：29岁占14％30—39岁占总数60％40—49岁占18％50—59岁占4％60岁占3％段时间龙湖西苑提供房源包括80M2113M2154M2种规格较齐全总价20万40余万惯理解力购房群应该35—50岁间调查表显示40岁购房者占数—约74％购房群年轻化逐渐成种趋势年轻化购买群体中居住休闲性已逐渐重视
购房次数调查中发现：第二次购买商品房者占总数35％第三次置业者占11％第四次置业者（类买房者属投资类者说没明确投资意图里房出现手里闲钱流里）占总数7
％二次置业者例高达54％方面体现龙湖品牌吸引力方面说明新购买群尚未全面形成者说成长速度较慢
（二）市场需求量分析
1999年统计年鉴数反映城（包括渝北巴南）非农业口总数27377万中城非农业口具强购买力该年度均居住面积951方米（深圳已达20方米）目前通行标准条件点三口家住120方米左右三室二厅差80方米二室厅取中间值90—100方米均30方米左右尚存少15万方米空间然市场情况拟定15方米口数总量4100万方米左右单价2000元方米计总金额达693亿元（减2000年销售额127亿元）相全市2000年商品房销售总额127亿元5倍左右供开发商开足马力干5年期间断房屋折旧素存
推动房产市场发展力量城市化发展进程目前全国城市化率均水36％重庆作四直辖市仅33％低全国均水着重庆城市化进程加快重庆房产较发展空间
（三）消费者购买力分析
市场需求难预测断变化动态重庆GDP值增幅1986
1990年间86％19911995年期间132％19961999年间95％两年基稳定速度增幅稳定果作参否预测数年房屋需求量会出现暴涨？居民存款说明购买件商品力1999年重庆市民储蓄余额90910亿元高出GDP增幅约10％20％计算2002年年底数字达1210亿元现假设城区居民占60％份额726亿元国较流行说法20％拥80％存款约580亿元出市场容量相观
事实理总存定差距新开工面积增长423％住宅销售略降问题出现里呢？认原四点：
1市场产品质化程度较高
开发商项目进行前期规划时相互揣摩造成市场产品质化程度较高形成学海新盘学老盘恶性循环市场产品千篇律消费者种质化产品已明显购买欲采取持币观态度
2现产品部分停留住阶段
二次置业者讲解决居住问题已问题核心关键住舒服面市场形形色色产品早已属市场产品超出现居住水套住房件意义商品
3缺乏观念引导
重庆开发商注重消费观念引导结果导致新产品难市场认识观市场热销楼盘：龙湖花园学林雅园等身特色鲜明性消费者展现种全新居住模式
4二手房市场制约级市场
重庆二手房市场活跃程度城市相差距十分年海商品房二手房交易面积1：1重庆年二手房交易量294万米（商品房成交量709万米）活跃二手房市场难级市场带新活力
（四）抑制购房三数
1交通限制
重庆—山城坡高路市民出行带便坐车班花四五十分钟常事开发商门针特点出：新桥新路新生活离解放碑更轻轨带新生活等标语开发项目重市政设施搭边新桥新路定带新生活？前听修桥修路消息欢呼雀跃情形现市民面竣工路桥般着复杂心情：距离没错收费费老桥高
黄花园桥鹅公岩桥相继开通嘉陵江桥长江桥然时常堵车车流量太私车市民缴费坐公汽车市民尴尬962路车杨家坪南坪拥挤状况会明白种尴尬江河重庆生活限制然存解放碑石桥铺江北南岸花四五十分钟常事公交畅限制市民更远方购房
2社区配套成熟
少新建区已入住年周边社区然未成熟开发商建学中学甚建足球场开发商建公园正规图书馆博物馆医院电影院等
3银行揭数市民障碍
然揭成数已做高部分购房者未选择掂起脚尖消费收入预期年龄素医疗费养老子女入学预测素抑制市民购房行尤济势尚明朗时
实瓶颈单开发商努力突破城市生活创业收入相高话行业会受损害房产业首行业
第五章 项目环境条件分析
项目区域分析
重庆市政府力争2020年重庆市圈建设成济发达社会文明生活富裕环境优美富历史传统文化山水特色现代化城市二十年中继续保持济持续快速健康发展建立社会义市场济体制转变济增长方式逐步形成高新技术产业先导工业优势产业重点第三产业发达家电产业化程度较高现代济体系断提高城市现代化城乡体化水济发展创造良条件
重庆融通流通目标高起点快速发展金融商贸旅游房产信息咨询等第三产业建立适应社会义市场济体制现代化市场体系城乡社会化综`合服务体系社会保障体系断提高第三产业济增长贡献进步发挥城市龙头作窗口作辐射作产业关联度强济带动性市场前景广阔技术含量高原立足现基础优势发展壮汽车摩托车体机械工业天然气化工医药化工重点化学工业优质钢材优质铝材代表冶金工业三现支柱产业着力培育电子信息建筑旅游食品四新支柱产业充分发掘老工业基潜力加快产业结构调整优化城市布局开辟新工业时强化农业基础位增加农业收入加快农业产业化优质农产品生产基建设划定基农田保护区保持粮食农副产品稳定增长加快城镇建设引导乡镇企业相集中发展效转移农村富余劳动力
工业农业持续发展基础全面实施科教兴渝战略坚持科技先导教育基础确保科技教育优先发展战略位提高全市民科学文化教育素质济社会发展提供合格科技成果建立新型科技体制提高科技进步济增长贡献率重点实施农业技术进步工程高新技术产业化工程科技扶贫工程绿色技术工程国民济住处化五工程加快重庆高新技术产业开发区建设深化教育改革全面提高教育质量
2010年基建立起较完善教育体系初步实现教育现代化进步发展文化教育体育卫生事业繁荣社会义文艺弘扬优秀民族文化方文化扩区间国际间文化交流积极发展广播电视新闻出版事业完善加强中型体育设施建设开展全民健身运动举办国外型体育赛创造条件实行预防方针保健医疗重形成完善医疗保健体系提高医疗水发展完善城乡社会服务社会保障体系
贯彻开发性移民方针做三峡移民城镇搬迁工作促进库区济综合发展实现开发三峡振兴重庆目标全面改善环境质量充分利山城江城然景观发掘历史文化名城涵努力建设山水园林城市
山水园林城市定位城市建设房产业发展方
（）北碚区
北碚区位重庆市西北45公里东连渝北区西接壁山县南邻沙坪坝区北接合川市辐员755方公里辖2街道15镇2乡全区总口64万中非农业口24万北碚背倚缙云山面嘉陵江畔素山青水秀杰灵闻名享嘉陵江畔璀灿明珠盛誉国务院首批确定国家级重点然风景名胜区全国三仪器仪表生产基国家级社会发展综合实验区重庆市第山水园林城区
北碚区丰富矿产资源水资源森林资源时拥张忠陵园复旦学旧址等百陪遗址抗战文化文物景点北碚区济发展突飞猛进城市焕然新已初步建成具现代化城市功现代城城区街道宽敞绿树成荫园林绿面积达721公顷城市绿化覆盖率40北碚区拥专院校中等学校6校学生2000学168校学生218万系国享盛名文化区外北碚区科技体育等社会事业均衡发展系国务院批准国家级社会发展综合实验区
（二）沙坪坝区
沙坪坝区位嘉陵江畔重庆城区远闻名文化区重庆重工业基全面积38345方公里辖13街道12镇常住口65万（第五次口普查资料78万）中非农业口43万左右沙坪坝济实力整体较强农业乡镇企业体蔬菜生产种营两翼发展方推动农村济综合营方发展农村城镇化农业产业化步伐加快工业沙坪坝济体军工冶金交通运输设备制造纺织化工医药等体产业门类较齐全偏重型发展工业体系嘉陵摩托车特殊钢材私营摩托车等远闻名商贸市场破计划济体制国商业统天单营模式形成种营方式流通格局重百新世纪肯德鸡等商家已进驻沙区
沙区西南区文化教育区全区类普通学校184中普通高校6中专5校学生13万全市重点中学集中沙区全国重点学等分布区中心处
外年沙区通讯交通体育卫生等方面均取持续发展城乡居民收入水显著提高2000年底均居住面积达17方米远远高重庆市均水951方米特区庞教师队伍成强劲购房新族
（三）蔡家组团
项目处位置重庆十外围组团蔡家组团南侧邻重庆城区十二组团双碑组团位重庆城区边郊区位置蔡家组团规划中发展污染轻工业机械电子工业旅游产品加工业型批发市场城市外围组团发展规模10方公里12万组团西面背城市公绿中梁山脉座常年产氧天然氧吧组团部份区果林种植区间212国道碚江快速干道渝合高速公路等交通道整组团北东南三面嘉陵江环抱座典型山水城镇
二项目交通环境分析
（）重庆市交通
城市城区道路系统快速成道路体系常规道路体系组成路网形式分层网格式城市道路分快速路干路次干路支路四类城区预计2010年规划建成区干道（快速路次干路）818公里干道路网密度方公里317公里中快速路网城315方公里面积划分36区域均区域面积
9方公里口均9万路网密度方公里041公里道路广场占城市总112均占88方米
城区拥16座跨江特桥梁中长江9座嘉陵江7座现已建成7座石板坡长江桥李家沱长江桥鹅公岩长江桥嘉陵江牛角沱桥石门桥黄花园桥高家花园桥2020年前建成佛寺牛角沱复线竹林马桑溪菜元坝等9座桥远景规划中控制王家沱等3座桥桥位城区规划建设石黄坪鸿惠寺等城市隧道
2020年市建成城市容量轨道交通系统城区布设五条轨道交通线路线路总长119公里号线天门双碑线路长22公里二号线较场口丰收坝线路长25公里三号线四公里江北机场线路长28公里四号线长生石桥铺线路长22公里五号线童家院子中梁山线路长22公里轨道交通线网密度方公里036公里
（二）国道线212
重庆兰州北快速干线212国道途项目贯穿重庆沙坪坝区北培合川南充唯干线常年通重庆北部二级城市巴中巴穿梭块西侧形成项目外界联络沟通交通干线沙坪坝区北培区分重庆市城区两重城区项目处位置正位两城区中间212国道相互连结天均沙区北碚解放碑北培天门北碚等公交车返间项目块处位置招手便踏城市干线
（三）渝合高速公路线
建中渝合高速公路渝北北碚合川双回车道高等级高速公路公路目前正加紧建成预计明年建成通车渝合高速公路穿项目邻重庆市山高尔夫球场前18洞18洞间项目东侧邻嘉陵江建马安石桥座通渝合高速公路通重庆北合川广安等快速通道时方便快捷连通国际机场江北区渝中区繁华道建设中渝合高速公路带动线济发展加强郊区市中区政治济文化交流启动线块升值潜力时缓解212国道交通压力
三项目旅游环境分析
项目处理位置离开重庆城区然环境优势显越发明显市环保部门提供资料显示重庆气中二氧化硫含量居世界前茅城区空气质量恶劣污染程度严重均天65吨生活污水流两江城区居民时刻生活严重污染气水环境中项目正位北碚童家溪金龙湖畔面积约1500亩重庆城区少湖泊金龙湖面积约300亩北南总长3公里附项目身块连绵延伸湖面水光潋滟绿波荡漾湖畔行林翠微碧草披岸年湖水更换十次荡漾生动万分
项目远中梁山脉规划中果林片区着十方公里天然生态园林环境质量达国家级标准空气水源质量拟山水山水交融形成道世外桃源般风景线常年市里生活身入境仅会感觉种前未然舒适时会流连忘返仿佛深入画卷中簇拥山水间常年空气清新气候温宽广清澈金龙湖吸引量野鸭白鹭等水陆野生禽类栖息清晨成群结队野生鸟类便飞舞群林中着竹林摇曳奏响园林圆舞曲
项目邻嘉陵江边享嘉陵江游天然景致形成山水江美妙环境缓缓流动嘉陵江水项目带住宅特需江景优势清澈清凉江水城区江景住宅法拟
项目东北侧重庆市规划中国际山高尔夫球场座盼已久山高尔夫球场占3600亩目前止唯重庆市政府批准高尔夫球场分前18洞18洞两处场座36洞高尔夫球场原山形特色身具绿高差等优势山建建成项目身环境档次配套等素产生较影响
项目处南侧部分发现挖掘出旅游资源中难贵温泉深挖温泉估计水温底40度硫磺质温泉处温泉诞生进步带动项目项配套发展开辟旅游健身休闲等特色营创造优越条件
四项目块分析
世外桃源项目位沙坪坝区北碚区间离两城区17公里车行两城区中心约需20分钟北面连着华新国际开发水天花园中间金龙湖连接西侧直接邻212国首（规划中欲拓宽）国道邻部分长约3公里左右道路笔直坦南面童家溪镇农田部份距规划中重科技园区井口工业区约公里路程东侧嘉陵江规划中高尔夫球场环绕远处建中渝合高速公路
该项目占约1500亩100万方米中间300亩金龙湖湖水华新国际坝长年拦截湖面高低控制
块呈规长条状属陵型块底标高168米高标高239米整高差达71米整块湖水分割两半岛成体半岛半岛间212国道连接
项目表处长年生长竹林梧桐树黄桷树厥类植物等绿色野生植部份农田散布间整貌高低原始然
块属城郊农村带总体势貌呈山区丘陵状高差达71米需投入资金进行七通外邻公路侧较高悬崖陡壁需进入土石方爆破开挖项目存较土石方量金龙湖长年整治护理需长远考虑实际问题
五项目SWOT分析
（）优势
1介城区两重组团沙坪坝北碚间处果林农田环绕郊区带离两组团中心17公里两边212国道相通距离讲算太远已完全远离城市喧嚣
2面环山面邻江中间300亩金龙湖谓山林湖水气候宜风景迷
3邻重科技区井口工业区政府规划发展济重镇土升值潜力限区域住宅存潜市场消费
4项目占面积易进行整体规划布局建造重庆市庞完善综合型项目造种重庆全新概念产品
5项目背重庆著名中梁山脉着天独厚然环境天然植健康生活度假理想
6嘉陵江游部份江水清澈流畅便江开发钓鱼游泳基
7边侧规划中重庆唯高尔夫球场难社区配套
8项目边华新国际正开发水天花园区域位置已部份消费群知晓未发展趋势处势必会形成较规模型社区
9区深挖出温泉成社区休闲居家极佳天然资源项目邻212国道常年沙区北碚解放碑天门北碚重庆广安合川南充华蓥等快车穿梭
10建渝合高速公路期通车邻区外围项目重交通枢纽
11社区开通业直通返穿梭区市区间方便业市中心沟通购物娱乐等
（二）劣势
1城市中居住惯心理感觉区域位置较偏生活必配套设施完善
2周边面积农村带治安环境难保证
3面积较开发周期较长短时间难形成完善规模
4渝合高速公路区邻部份建筑会定负面影响
5邻212国道约2公里长块部份会受噪音尘埃污染
6交通环境较城中心较尚定差距
（三）威胁
1渝北含谷等类似项目环境区域规划项目存定竞争
2邻水天花园项目项目存较威胁
3重庆居民休闲度假消费惯项目销售障碍
4重庆居民私家车拥量缺乏项目存定威胁
（四）机会
1重庆济发展迅猛中产阶级数量断增项目提供坚实济基础
2现代越越懂享受生活拘束原始然田园风光郊区居家生活受断推崇
3目前重庆市场种规模城市边缘社区数尚未构成真正威胁
第六章 项目市场定位分析
综述根全国重庆房产市场分析研究应该清醒认识现房产战略开发存激烈市场竞争充满诱市场机遇针种情形应扬长避短高屋建瓴项目发展前景站战略高度审视项目开发进程代消费者理性全面专家型创造产品定面市场适合消费者优质产品笔画皆市场认赞时源市场回市场鉴世外桃源作出市场定位：
目标市场描述
（）目标客户群
直接购买者年龄段25～50岁间35岁左右已婚者居数子女父母世性明显差异级区域集中沙坪坝区北碚区范围二级区域居住江北区九龙坡区高新区渝中区南岸区渡口区三级区域居住重庆市周边郊县城镇全国城市家定储蓄金融资产家庭年收入丰厚（5～8万元）职业明显限制数企业高级白领公务员教授界明星职业者等车族乐意享受郊居休闲生活者顶级富豪超级明星者
具体目标客户群中类：
1周末享受旅游度假乐趣郊区置业群
2孩子读高档次私立学校父母悠闲陪太子读书成年群
3偏爱郊区环境尚处次置业阶段青年群
4乐郊区安度晚年老年群
（二）需求动机
介次置业二次置业间种需希满足家庭休闲娱乐居家需求年奋斗种肯定美生活
（三）心理描述
阶层士高贵出身巨额财产关心职业前途希获更发展步入更高阶层注重教育希子女获良文化熏陶成素养较高专业员日享更轻松舒适生活
善接触郊居文化理解城市空心化未趋势崇尚安逸闲暇生活理想消费者追求超现实义美生活力争居家理念高境界时追求事业顶峰力求工作中获取更优异业绩博级事亲属朋友支持赞许较注重家庭布置谐招朋友事试图努力事业家庭间寻找衡
（四）购买形态
理智成熟选购态度十分注重评价产品性价购买决策前注重配偶意见容易听取亲朋友建议购房时较重环境配套物
（五）媒介形态
报纸电视休闲杂志重度消费媒介媒体中新闻保健旅游体育等关注容外出活动频繁户外广告板影响较
二项目功定位
功定位针客户具体需求市场定位竞争需求社区功等角度出发立足项功功夫配置种功设施满足客户需求称心意住舒畅惬意
（）产品定位
市场发展趋势项目品位等素世外桃源产品四种：
1独立式墅
2花园洋房（高级墅）
3联排墅（TOWNHOUSE）
4层公寓等
（二）项目配套
1教育配套
针童青少年配置流私立贵族学校业子女独立幽静环境学成长接受众超水教育时子女接受更优质培训教导增强方面兴趣爱社区样增设科技公园水旅游世界琴房童游艺天网络中心书吧健身房等配套
2体育运动配套
社区业健康成日常生活必须样社区体育运动设施便成配套中导数区建常见健身房网球场游泳池等基配套项目规模体育健身设施应更完善更具规模含台规模专业网球场滑雪场高尔夫练场滑草场等体育中心找设施里找业种家里享健身运动亲切谐感
3休闲度假配套
21世纪郊区城镇提倡休闲性江南山水苏杭园林灵秀引入项目提升项目韵味环境设计引入水景亭台楼阁等建筑品增加观赏性体现休闲性利天然温泉资源开发洗浴中心条件时温泉供应家户针项目区域位置独特优势充分发挥旅游休闲方面然资源力开发仿古特色休闲镇娱乐度假村等供业游客休闲度假
4商业配套
项目改重庆目前住宅区仅注重绿化配套忽视购物配套做法利项目优势建处商业中心弥补该区域街区功完善满足社区居民购物需时充分发挥该块商业价值补偿道路占损失商业中心力求做气极具吸引力世界特色商城汇聚起流连返
5泛会
项目会设立考虑中心会泛会结合方式项目居住区设立种风格会重点体现文化休闲两重功会作社区谐凝聚点定期举行种文化沙龙学术研讨画展信息技术高新技术培训班新济讲座等公益性活动促进社区融洽气氛功满足年龄层文化层次区业文化休闲需求项设施配置应相应特色建议配置：
÷针文艺士机关单位等客户配置：中餐厅西餐厅咖啡厅健身房棋艺坊壁球馆书吧桌球室
÷针商界士配置：度假中心商务中心洽谈室咖啡厅中餐厅西餐厅桑室桌球室健身房
÷针老年配置：老年俱乐部晨跑步道活动中心棋牌室等
÷针童配置：亲子乐园青少年活动中心等
三产品概念名称
综述项目定位集度假休闲生活娱乐体综合性社区城市边缘休闲镇数拥三代血缘关系富裕家庭讲老年童第居里老年忧虑安度晚年享受夕阳生活少年童远离城市喧嚣安静独立贵族学校里接受正规教育综合素质培养丝毫受外界影响干扰时中青年代第二居里日忙事业中青年周末清闲时间暂居享受市中法悠闲清新然社区里没年龄层次职业限制钢筋水泥尘土油烟厌恶绿意然原始风景追求镇里鸟语花香湖光山色歌声读书声处处感受种超脱俗田园般居家乐趣加完善社区配套感受现代生活方便快捷
项目明确产品概念：城市边缘休闲镇
项目名称：世外桃源
四项目身份定位
拥世外桃源生活更显舒心浪漫原始然生活情趣愈愈时忙碌市钢筋水泥丛林生活极度紧张压抑激情中样世俗生活模式早已部份中产阶级厌弃入世外桃源瞬间善观察会深深感触里截然
步入仙境清馨纯香扑鼻潺潺流水声轻拍耳边欢歌笑语回荡四周留连忘返身处中越发感受生命贵生命高里安居真正感受生命价值生活乐穷位事业成家庭睦成年里教晦孩子健康成长父母亲安享晚年实现盼已久郊野三代居生道路新里程碑实现生价值完美体现
里业受社会关注目光生活模式品质受羡慕广泛推崇种拘束居家乐趣世外桃源充分享部份事业成稳定中产阶级士身份象征
业世外桃源中找属感豪感荣誉感项目成格化建筑物时体现富高尚阶层生活身份
进入世外桃源种身份象征
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
