目 录
前 言 5
第部分 执行概 6
项目概述 6
二项目发起简介 6
三股东单位 7
第二部分 项目提供产品服务 8
项目创意定位 8
（）项目创意 8
（二）项目定位 8
二项目优势 9
（）理位置优越交通便利 9
（二）具较市场空间目标客户群体 9
（三）园区项目形成资源享优势互补 9
（四）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式 10
三项目规划建设方案 10
（）项目址 10
（二）酒店式湖景墅规划设计 11
（三）项目营范围 12
（四）项目实施保障条件 12
第三部分 项目背景行性 13
宏观济配合 13
（）社会消费水稳步提高 13
（二）旅游行业政府扶持性行业 13
（三）酒店式墅面良发展机遇 14
二政府力支持优惠政策 14
（）生态园项目获天津市静海县政府力支持 14
（二）相关优惠政策 14
三面良机遇 15
（）2008年北京奥运会京津区带量客流 15
（二）中国加入WTO加速旅游产业发展 15
（三）旅游业已成促进济发展新济增长点 15
（四）周遍区具较强消费力市场需求 15
四发起具备承担项目建设优势力 16
（）营理力 16
（二）资运作力 16
（三）创新产权机制开放营理念 16
第四部分 市场分析 17
外部环境分析 17
（）天津区投资价值凸现 17
（二）天津墅市场具良发展空间 17
二市场需求分析 18
（）庞潜市场规模 18
（二）京津带强劲市场需求 18
（三）目标客户分析 18
第五部分 竞争分析 20
竞争影响素分析 20
（）价格 20
（二）交通 20
（三）环境 20
（四）娱乐项目配套设施设置 20
二竞争优势分析 21
（）齐全配套娱乐设施 21
（二）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式 21
（三）庞脉网络畅通宣传渠道 21
第六部分 营发展规划 22
第七部分 市场销售 23
市场计划 23
（）市场进入 23
（二）市场开发 23
二销售策略 23
三公关系 24
（）面媒体广告 24
（二）电视媒体广告 24
（三）广播广告 24
（四）互联网广告 24
（五）户外广告 24
第八部分 项目运营理 25
治理结构 25
（）关股东股东会 25
（二）关董事董事会 25
（三）关监事监事会 26
二理团队 26
三激励约束 26
第九部分 投资估算 28
项目实施进度 28
二投资估算资金筹措 28
三运营第年流动资金明细 29
第十部分 济效益分析 30
收入预测 30
（）出租例预测 30
（二）租赁价格预测 31
（三）租赁收入预测 31
二成费预测 32
三利润投资报酬率预测 33
四特提示 33
五结 33
第十部分 风险分析策 35
政策风险 35
二市场风险 35
三行业风险 36
四抗力风险 36
第十二部分 结 37
前 言
商业计划书容包括酒店式湖景墅项目简介建设容辅助资源配置发展前景市场定位竞争手销售策略风险控制项目投资回报期等投资者关心项问题
酒店式湖景墅天津市市生态园项目属子项目生态园整体介绍参见天津市市生态园项目说明书
项目中外部数均确切出处财务预测数根相关方法推算
第部分 执行概
项目概述
酒店式湖景墅天津市生态园旅游度假村中重组成部分集旅游娱乐住宿餐饮会务等体高档休闲度假旅游项目
酒店式湖景墅群倚已建成800亩工湖建设整生态园佳休闲观光建成度假村风景优美设施完备功齐全成市休闲度假佳处
该项目建设分三期中期项目规划设计市场宣传推广等目前正进行中二期建设具异国情调酒店式湖景墅20 幢形成具丰富亲水资源湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式4幢三期建设计划100栋风格迥异墅群
该项目二期建设正式启动关立项手续完备预计二期物建设总投资2280万元占面积30亩根投资力度投资规模增加三期续开发建设预留50亩现规划基础进行调整创新
二项目发起简介
天津方舟天马农业科技发展限公司（称农业科技）作项目发起体项目进行总体策划作投资投资兴建该项目公司简情况：
公司名称：天津方舟天马农业科技发展限公司
注册时间：2002年10月9日
注册资金：4500万民币
公司址：天津市静海县双塘镇西双塘村
公司电话：862228015555
公司传真：862228016169
农业科技现代公司治理结构标准进行理系统设计力资源规划终形成完整规范公司法治理结构科学合理精简效组织理体系
三股东单位
农业科技两家股东分：天津方舟天马投资（集团）限公司深圳市明德投资限公司
天津方舟天马投资（集团）限公司成立1999年注册资金8000万元国家工商行政理局注册具独立法资格集团公司属18家子公司业务范围涉旅游景区景点开发体育通讯商贸等领域公司2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队建立甘肃天马足球俱乐部现俱乐部迁东莞更名东莞东城队方舟天马投资集团属
天津市方舟旅行社成立1999年注册资金1500万元目前名列天津行业前三位负责市生态园营销提供良客源市场
深圳市明德投资限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT COLTD）成立2004年成立注册资3000万元民币深圳市工商局注册新兴专业化投资机构业务范围包括直接投资项目理投资银行投资方旅游房产高科技负责市生态园项目规划资运营
第二部分 项目提供产品服务
项目创意定位
（）项目创意
酒店式湖景墅项目天津市生态园核心具盈利力项目鉴北方理条件相缺乏高档消费亲水产墅酒店式湖景墅倚800亩工湖建设迎合高端消费群需建成度假村风景优美设施完备功齐全成市休闲度假佳场
项目规划融合西方建筑特色现代社区规划理念建设中式欧洲等风格墅群优雅开放包含着休闲赏心建设宗旨旨创造融优美生态环境旅游休闲度假居住功体社区成功士梦想居住中耀眼道风景
（二）项目定位
酒店式湖景墅休闲然题采星级酒店式营理模式满足前进行度假休闲商务会务等群体提供方位服务
酒店式湖景墅项目包括墅群800亩工湖风格设计栋墅独立码头游船工作犬配合生态园优美风景众高端休闲娱乐项目必然成国众休闲度假村中翘楚时项目盈利力关键
景观特色分析酒店式湖景墅营造工湖中心水域景观发展方通景区特水域景观结合健康趣娱乐设施吸引远游客
规划建设旅游项目分析酒店式湖景墅市生态园旅游项目开发中重组成部分周边休闲娱乐项目构成休闲娱乐度假会议住宿等功旅游环境够满足年龄结构职业结构需求
现代生活节奏分析久居城市日常工作生活节奏紧张渴利节假日然环境中寻求乐趣放松旅游度假村便捷通畅交通体系公园精心设计新奇创意游乐设施够抓住现代旅游心理消费心理游客营造融然休憩空间
时空距离分析酒店式湖景墅交通方便种设施齐全天津北京等距离较城市居民游客够开展节假日12日游全国区游客利种假期前旅游度假
二项目优势
（）理位置优越交通便利
酒店式湖景墅位天津静海县西双塘村市生态园东京浦铁路紧京沪高速公路104国道距天津市区40公里天津新港80公里天津滨海国际机场60公里距首北京140公里农业科技公司申请天津市政府意京沪高速公路市生态园处建设出口未北京天津直接通高速公路直接进入市生态园交通更加便利时体现天津市政府天津市生态园力支持
（二）具较市场空间目标客户群体
酒店式湖景墅市场定位酒店式高尚墅社区规模较总建设规划面积80亩着国民济保持高速增长国民收入断增加中国已相部分已先富起士居住条件休闲度假住求较高酒店式湖景墅项目目标客户源较充裕
（三）园区项目形成资源享优势互补
酒店式湖景墅市生态园中重组成部分生态园项目二期建设容部分子项目已年开工建设生态园设计规划整园区项目工程建设分成四时期2003年3月份起建预计2007年全部完成中期部分项目已接竣工正试营业中
生态园期项目中包括马术俱乐部特种犬养殖斗牛场动物竞技土炕餐厅等项目体工程已基建设完成预计2004年十月日前开始营业预计期建设完成园区正式社会开放接游客成京津带热门旅游景点时园区进行包括农业棚采摘犬类观赏马术俱乐部表演动物竞技表演等娱乐性活动项目酒店式湖景墅项目属二期工程届时享期工程相关资源配套设施
（四）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式
围绕800亩工湖建设酒店式湖景墅项目整体形象突出类建筑设计风格独特服务容丰富功齐全类配套设施完备具备良硬件条件酒店式湖景墅作生态园重组成部分项目优势互补联合营形成资源享市生态园优美环境众独具特色营休闲项目衬托出酒店式湖景墅潜价值
三项目规划建设方案
（）项目址
酒店式湖景墅二期占30亩环绕市生态园工湖南侧生态园图示F3处（项目位置见图）
（二）酒店式湖景墅规划设计
酒店式湖景墅二期建设具异国情调湖景墅20 幢形成倚势成风格迥异湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式四合院4幢
湖景墅规划设计图1 湖景墅规划设计图2
日式墅通景观带花园墅进行空间景观然融合引入空中花园设计理念庭院形成立体绿化效果日式温泉洗浴露天风吕日式榻榻米等独特日式建筑风格日庭院景观游客充分体验东洋风格雅致精巧
欧式墅外檐典雅尊贵古典中融合现代淡雅中彰显恢弘巴洛克古典建筑风格俄罗斯哥特式风格建筑筒瓦式外檐风格西班牙式建筑理石细腻纹理波斯毯浓浓柔情特种进口墙纸金碧辉煌衬出墅雍容华贵气度
中式四合院北房东西厢房南房组成独立院落北房两侧东西耳房四周连廊形式相连青砖灰瓦青藤绕梁鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴典型中式风格
湖景墅规划设计图3 湖景墅规划设计图4
（三）项目营范围
包括：住宿会务等
1住宿： 采星级酒店式营理湖景墅日常营中游客提供住
2会务：生态园举办类商务会议培训提供配套服务
（四）项目实施保障条件
1项目立项已获公司股东方面决议静计投资（2003）63号文批准
2项目建设质构造稳定水文状况良
3项目建设公设施配套齐全水电气路均达建设红线项目建设净空条件良高压输电走廊微波通讯走廊妨碍性市政网
4配套环境休闲娱乐设施基完备
第三部分 项目背景行性
宏观济配合
进入2000年国宏观济发展取较显著成绩然国际济风云变幻起伏定国济增长表现相稳定九五期间国生产总值年均增长率接8国制定十五计划2010年远景目标规划中未十年国生产总值均增长72左右目前国均年收入已达1090美元 左右城镇居民说已康步入富裕康水北京天津周边区已达超3000 美元连续保持国民济持续快速健康发展良局面
（）社会消费水稳步提高
良宏观济环境着居民生活水迅速提高居民节假日增加闲暇时间升民众生活追求数量型质量型转变国居民恩格尔系数逐年降越越居民趋休闲旅游回然活动休闲运动性旅游旅游业发展趋势高品位质量型休闲型生态型旅游现代旅游中份量日趋加重更加符合现代市旅游消费心理
（二）旅游行业政府扶持性行业
旅游业已成国济发展新济增长点逐步成长国国民济支柱产业中央国务院天津市委市政府高度重视发展旅游业出台系列扶持旅游业发展政策措施部署天津市民政府发出津政发（2000）81号文件关加强旅游业发展通知旅游业列国民济支柱产业制定确实发展措施出台关保证旅游业持续快速健康发展法规办法天津市旅游理办法
（三）酒店式墅面良发展机遇
目前国第二三产业稳定增长济结构断改善济运行质量断提高宏观济较快增长时通货膨胀水相低类价格水变动均较稳
着生活水进步提高居住空间品位追求升更高层次充分考虑济行技术环境保护满足精神需求等条件选址建造较体现居住性舒适性安全性文明性相结合住宅受普遍欢迎康居分三种情况：种城市中心区低密度高容积高层住宅第二种城郊结合部中密度高绿化率高层住宅区第三种城市郊区车程时左右低密度低容积率高绿化率低层住宅区
酒店式湖景墅正迎合广市家庭团体等集体休闲度假消费需求家庭团体回生态然显更然更谐方面酒店式墅仅仅出墅房产时段权根需选择适合租赁时段需花费量资金便享受高档墅住宿遇
二政府力支持优惠政策
（）生态园项目获天津市静海县政府力支持
该项目规划阶段引起包括县委县政府等领导机关高度重视2002年11月28日静海县专门项目召开专题县长办公会议项目列静海县农业生态观光号工程求关部门努力配合支持该项目开发建设政府力支持疑项目规划开发招商营等项工作利开展提供力保障
（二）相关优惠政策
酒店式湖景墅项目发起——天津方舟天马农业科技公司2004年初获农业产业化营市级重点龙头企业速生丰产林基项目称号获国家财政贴息3000万贷款国家林业部财政贴息5500万贷款
三面良机遇
（）2008年北京奥运会京津区带量客流
北京申办2008年夏季奥运会成功京津区吸引批国外游客提供极机会天津成重赛场届时吸引批海外客源国客源形成二三年旅游高潮
（二）中国加入WTO加速旅游产业发展
加入世界贸易组织（WTO）会国旅游产业突破性发展创造重机遇加入WTO旅游业发展整体影响积极力国加入WTO加速旅游相关业外开放步伐利建立更加符合国际规运行机制外国旅行社通合资独资方式逐步进入中国市场直接带入境客源增长外国投资者进入中国机会增发展商务旅游带广阔市场
（三）旅游业已成促进济发展新济增长点
国旅游行业迅速发展极拉动济消费时创收量外汇国五黄金周十黄金周春节更国家济发展作出巨贡献国家部门越越重视旅游业发展越越条件享受休闲度假乐趣
（四）周遍区具较强消费力市场需求
天津北京济发展迅速特天津市济已连续十余年增长项发展指标位居全国前列国生产总值增幅连续三年位居全国省市治区前3名呈现越越强劲发展潜力
北京天津区口密集着生活水断提高消费观念消费意识断增强特休闲度假消费需求旺盛酒店式湖景墅提供广阔市场空间客源基础
四发起具备承担项目建设优势力
（）营理力
农业科技公司通建立健全理控制系统必制度确保公司战略政策文化统性基础级充分授权造成种目标牵引利益驱动程序制度保证活跃高效稳定局面
（二）资运作力
作项目资运作台——明德投资托农业科技积极探索资营利产权机制更规模调动资源取良效果实践表明实现种转变取决整集团综合实力时机外延扩张赖涵做实机会扑捉取决事先准备
明德投资进行资运营时重点选择实力市场公司互补性战略伙伴公司资运做遵循利巩固企业已形成价值分配制度原已取良效果
（三）创新产权机制开放营理念
农业科技强调追求产权制度理制度优化实现营理员优秀员工持股企业收益分配中体现突出成员工企业价值创造重作
第四部分 市场分析
外部环境分析
（）天津区投资价值凸现
年天津区发展直处中国济发展第二梯队发展远远落北京区2002年开始天津区发展开始飞速增长项发展指标位居全国前列呈现越越强劲发展潜力
中国济中心转移趋势密分天津中国四直辖市环渤海区济中心20年中国济中心历珠江三角洲发展长江三角洲济中心形成现阶段已迅速北移预测未十二十年中国新济中心崛起环渤海区核心辐射三北区新区域
环渤海区济中心崛起带动天津区投资价值凸现济学角度梯度推移发展理支撑着天津投资价值国家相时间会力物力财力国家具优势区集中定阶段会第二梯度转移珠江三角洲长江三角洲发展程天津中心环渤海区发展时机已2010年天津港口优势日渐突出更天津区具限商机投资价值
（二）天津墅市场具良发展空间
市场角度说真正意义天津墅建设开发启动世纪90年代初期开始年独体墅项目干墅项目开发带动天津高档住宅发展天津墅市场尚处发展初期开发销售均没达理想状况世纪90年代末天津墅市场开始呈现稳步增长趋势表明天津高档住宅市场存定潜需求墅目标客户群般属高收入阶层住房品质求较高短时期需求量天津墅市场开始日趋成熟逐步进入稳步增长时期
年开发建设天津市墅市场正逐步走成熟区域市场方面已摆脱初期集中市中心城区环境良段天津济技术开发区格局开始中心城区城乡结合部区（区县济开发区）发展特天津济开发区投资韩国日企业较三星摩托罗拉等企业已天津着陆年已形成定规模带韩国日已成墅产品重消费者根统计分析天津济技术开发区年墅建设发展迅速占整天津市60左右营状况良
目前天津部分高端消费群消费欲没释放出墅未旧市场需求着天津济环境逐步改善特作2008年北京奥运会分会场政府加固定资产投资力度着2008年日渐天津区墅市场日益显示出占天时利优势发展空间限量
二市场需求分析
（）庞潜市场规模
天津北京口密集家庭休闲度假消费需求旺盛政府企业社会团体会议需求量极
（二）京津带强劲市场需求
现代市工作生活节奏越越快天面城市高楼拥挤堪交通部分需回然生态环境放松心情享受休闲度假乐趣市生态园迎合现代会群需环湖建提供住宿酒店式墅更生态园典作
（三）目标客户分析
绿色亲水酒店式墅商界士进行业务洽谈加强感情交流重社交场身份象征中型企业常举办年会新闻发布会等商业聚会展示企业形象实力希较高雅安静方举行
项目目标客户群定位：
★ 政府职部门
★ 中型企事业单位
★ 高收入商界士
★ 高收入职业理
★ 律师等高收入专业士
★ 追求高层次娱乐具备消费力年轻
第五部分 竞争分析
竞争影响素分析
酒店式湖景墅座落天津市生态园800亩工湖畔南侧目前止生态园唯酒店式度假墅时入住酒店墅免费享受万亩生态园部分配套娱乐休闲运动设施
（）价格
生态园酒店式湖景墅价格定位时参天津区档次俱乐部水优质优价原吸引环渤海济圈客户
（二）交通
生态园酒店式湖景墅位处郊区交通便利享天然优势
（三）环境
环境包括然环境室装修环境服务环境客户素质等方面调查结果表明清新空气田园风情装修星级酒店式服务吸引批客户前消费酒店式湖景墅处万亩市生态园周边环境良客户造成良吸引力
（四）娱乐项目配套设施设置
娱乐项目配套设施设置少直接关系消费欲通高收入高消费阶层消费状况调查发现项目设置少配套设施完善造成客户兴趣消失综合项目越配套设施越趋完善方面延长客户停留时间方面引起客户兴趣直接影响营业收入酒店式湖景墅生态园二期建设项目享期项目提供资源配套设施
二竞争优势分析
（）齐全配套娱乐设施
项目位天津市生态园园高中低档娱乐项目齐全高档娱乐设施马术俱乐部航空俱乐部中档娱乐设施网球游泳垂钓动物竞技场射猎场彩弹射击场攀岩中心洗浴酒吧餐饮卡拉OK等普通娱乐项目农家采摘农家饭等项目成酒店式湖景墅良性补充俱乐部客户提供更元化服务选择
（二）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式
围绕800亩工湖建设酒店式湖景墅项目整体形象突出类建筑设计风格独特服务容丰富功齐全类配套设施完备具备良硬件条件酒店式湖景墅作生态园重组成部分项目优势互补联合营形成资源享市生态园优美环境众独具特色营休闲项目衬托出酒店式湖景墅潜价值
（三）庞脉网络畅通宣传渠道
天津市方舟旅行社天津市排名前三位旅行社农业科技公司股东酒店式湖景墅助方舟旅行社联盟资源找准目标客户短时间湖景墅推市场
时处园区星空企业培训公司专门企事业单位中高层理者提供培训服务马术俱乐部会员中聚集量高收入阶层张庞脉网络已形成
第六部分 营发展规划
农业科技发展限公司统规划营理整市生态园酒店式湖景墅项目公司作生态园属全资子公司负责酒店式湖景墅营理目前核心领导层方舟天马农业科技发展限公司统招聘委派
酒店式湖景墅现核心领导层具丰富理验房产建设营验全权负责公司组建员招聘直接股东——农业科技发展限公司负责期项目建设程中酒店式湖景墅现员成功组织建设营项目建设进展利营状况良着项目推进力资源架构理体系断丰富完善
未引入新投资者现股东新进股东协商现基础改进酒店式湖景墅项目营发展状况未发展规划做出进步修改完善
建设该项目建设分三期中期项目规划设计市场宣传推广等目前正进行中二期建设具异国情调酒店式湖景墅20 幢形成具丰富亲水资源湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式4幢三期建设计划100栋风格迥异墅群该项目二期建设正式启动关立项手续完备预计二期物建设总投资2280万元占面积30亩根投资力度投资规模增加三期续开发建设预留50亩现规划基础进行调整创新
第七部分 市场销售
市场计划
（）市场进入
市场开拓前期利公司合作单位强脉网络邀请北京天津政府企业高级官员京津两体育娱乐界名充分利媒体良关系积极举办发布会坛竞技活动利影响力迅速扩知名度带动批高收入群参娱乐休闲通予价格优惠提供超出期服务
（二）市场开发
项目运作中期断宣传旅行社带源源断客流时配合断扩园类俱乐部稳定会员通关系网继续拉动消费条件成熟时逐步推出期100栋墅形成型高档墅社群奠定天津墅市场稳定位
二销售策略
联合园区马术俱乐部航空俱乐部等实现资源享客户享
联合京津区娱乐行业发展联名贵宾卡持卡俱乐部消费客户予推荐单位定利润返点提高积极性充分利现资源互动酒店式墅业务
联合股东单位方舟天马集团属方舟旅行社国外旅行社提供基增加客源提高知名度
三公关系
作新兴商业模式先行者必消费者中培养稳定顾客群体通方法提升社会关注度企业形象：
（）面媒体广告
强化酒店式湖景墅心目中高档定位广告时尚类旅游类杂志刊登杂志消费者定济实力符合目标客户定位
（二）电视媒体广告
做单纯电视广告高档会务发布会等形式进行强化酒店式湖景墅品牌意识
（三）广播广告
交通台时滚动播出然价格较低（约2万元月）然广告直接作私家车车坐出租车客等具较高消费力目标客户迅速提高知名度
（四）互联网广告
广告手段价格传统媒体低传播象符合目标客户定位网群均收入远高普通群准备国众门户网站旅游专业网站刊登旗帜广告提供宣传文章
（五）户外广告
市区繁华段京津高速京沪高速树立型户外广告提高品牌知名度树立品牌实力象征
外通广播电视合作举办专题节目种公益事业活动参加举办行业坛行业展览等活动提高项目知名度社会效应
第八部分 项目运营理
治理结构
根公司法国家关法律法规求公司建立起现代企业制度保护股东合法权益结合身特点实际情况着新投资者进入公司相应调整公司章程股东会会议规董事会工作规监事会工作规理工作规断健全完善公司法治理结构规范公司运作
（）关股东股东会
等股东保护股东合法权益公司章程规定股东会公司权力机构公司严格规定召开股东会够确保股东表决权行达决策程序规范关联交易信息时充分披露公司重决策均股东会董事会法做出公司董事监事选举高级理员聘解聘均符合法律法规公司章程规定程序公司控股股东间实行员资产财务机构业务五分开独立核算独立承担风险责公司董事会监事会部机构独立运作
（二）关董事董事会
公司董事选举严格公司章程规定董事选举条件程序进行公司董事够认真学关法律法规解身权利义务责够忠实诚信勤勉履行职责认真出席股东会董事会议事项够表达明确意见公司董事会数员构成符合关法律法规求董事会股东会负责严格法律法规公司章程董事会工作规规定行职权董事会会议定期召开根需时召开时会议严格规定规程序进行确保工作效率科学决策公司董事会秘书认真组织记录整理董事会议事项出席董事记录会议记录签字会议记录进行妥善保存 公司正积极关规定建立独立董事制度董事会专门委员会进步完善公司董事会工作制度
（三）关监事监事会
公司监事会数员构成符合关法律法规求监事会全体股东负责严格法律法规公司章程监事会工作规规定行职权
二理团队
项目理团队母公司——农业科技公司指导选拔建立农业科技公司具高度专业水准丰富企业领导验企业员工培训农业科技公司指导酒店式湖景墅项目公司组建支凝聚力专业高效理团队目前已部分专业员项目中进行工作
项目公司建立支凝聚力专业高效理团队兼特点：
1团队成员确立起明确目标增强吸引力感召力战斗力
2做合理分工协作成员明确角色权力务职责成员间相互关系
2 加强团队成员间相互信促成员间相互关心彼认
4实现成员间效沟通反馈形成开放坦诚沟通氛围
5保证职责分明分工明确责清晰
三激励约束
公司正积极筹备建立公开透明董事监事理员绩效评价标准激励约束机制高级理员营计划进行月度考核根考核结果确定月度效益奖年终兑现（分红）公司年度企业营者绩效考核办法执行
公司适时候引入股票期权激励机制
般情况激励机制包括方面：
1年均雇员工资增长10奖金增长5
2部调动雇员意愿导限度发挥潜力
3年评定特殊贡献奖发放特奖金证书
4提供研发员理员期权奖励
5雇员提供医疗保险社会保险
6骨干员年终分享红利业务员奖金业绩挂钩
第九部分 投资估算
酒店式湖景墅项目二期建设20栋墅总投资额2280万元（包括土评估价值流动资金）前期已投入100万元需投入资金2180万元项目运营第年日常营流动资金需求13166 万元（包含总投资）
项目实施进度
酒店式湖景墅项目二期计划2005年1月份全面开工工期约年2006年1月竣工验收年度投资计划：
时间
完成投资（万元）
工程进度
2004年8月
100
前期策划项目规划设计宣传推广（目前已完成）
2005年1月前
430
项目二期体工程完成20
2005年8月前
1200
项目二期体工程完成80
20058200512
500
项目二期体工程封顶
2006年1月
50
项目二期竣工验收正式营业
二投资估算资金筹措
（）已投入资金
总计100万元：
1前期策划（含员费）：20万元
2项目规划设计市场宣传推广费：80万元
2需投入资金
单位：万元
项 目
金 额
墅体
建筑安装
墅
1100
配套码头守护特种犬
100
计
1200
部配套
包括家具电视空调冰箱音响灯具厨卫具装饰等
600
园区配套
道路
120
水电气网
135
配套景观
145
计
400
总计
2200
三运营第年流动资金明细
单位：万元
1
墅维护费
1
墅维护费1万元年计算第年1万元
2
土租赁费
36
土租赁费根项目公司农业科技签订相关合规定年1200元亩计算项目计占30亩年土租赁费36万元
3
理费
48
员工总数24月工资总额40000元年工资总计48万元
4
销售费
60
选择电视路牌广告报纸广告DM单投放网络广告等推广形式年广告投入预计60万元
5
财务费
756
财务费占销售收入3计算第年265万元
6
综合费
115
水电费交通费低值易耗品等第年计12万元
7
第年合计
13166万元
第十部分 济效益分析
商业计划采取求实稳健保守原进行财务预测排出现抗力难预测政治济等风险情况财务预测受较影响加较安全系数正常情况投资者收益超财务预测
收入预测
（）出租例预测
项目前生态园休闲度假群提供住宿服务湖景墅出租率受旅游行业周期性影响般说国年5月——10月旅游旺季月份旅游淡季项目湖景墅出租率着淡季旺季改变
年份
出租例（）
旺季
淡季
均
项目建成第年
70
30
50
项目建成第二年
77
33
55
项目建成第三年
85
36
61
项目建成第四年
93
40
67
项目建成第五年
95
45
70
项目建成第六年
95
45
70
项目建成第七年
95
45
70
财务说明：
★ 项目运作初期墅存定闲置率保守预计：第年旺季出租率70淡季出租率30三年年10例递增第五年项目进入稳定运营星级酒店入住率计算旺季墅出租率95淡季墅出租率45
（二）租赁价格预测
年份
租赁价格（元套天）
团体
散客
均
项目建成第年
1200
1800
1500
项目建成第二年
1500
2100
1800
项目建成第三年
1800
2400
2100
项目建成第四年
2100
2700
2400
项目建成第五年
2400
3000
2700
项目建成第六年
2400
3000
2700
项目建成第七年
2400
3000
2700
财务说明：
★ 参考区市场价格项目运作第年团体客户天出租金额1200元套零散客户天出租金额1800元套2007——2009年项目周遍环境幅改善套墅出租金额年增长300元运作第五年租赁价格基稳定保守估计团体客户天出租金额2400元套零散客户天出租金额3000元套
（三）租赁收入预测
时 间
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
出租例（）
50
55
61
67
70
70
70
租赁价格（元套）
1500
1800
2100
2400
2700
2700
2700
租赁收入（万元）
420
5544
71736
90048
10584
10584
10584
财务说明：
★ 受项目气候环境等素影响谨慎预计年实际入住天数280天年
二成费预测
单位：万元
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
墅维护费
1
1
1
1
1
1
1
土租赁费
36
36
36
36
36
36
36
理费
48
4944
5092
5245
5292
5292
5292
营销费
60
55
40
30
25
25
25
财务费
756
1179
1789
2657
3175
3175
3175
综合费
115
1179
1789
2657
3175
3175
3175
合 计
13166
13262
1313
14019
14602
14602
14602
财务说明：
★ 墅维护费1万元年计算
★ 土租赁费根项目公司农业科技签订相关合规定年1200元亩计算项目计占30亩年土租赁费36万元
★ 理费第年48万元三年年递增3运作第五年理费占租赁收入5计算
★ 出酒店式墅营特点营销费项目运营初期金额较着客户认知程度增加营销费呈幅递减趋势进入稳定营期营销费维持固定价格水
★ 财务费占租赁收入3计算
★ 综合费第年115万元年度占租赁收入3计算
三利润投资报酬率预测
单位：万元
年份
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
收入合计
420
5544
71736
90048
10584
10584
10584
费合计
13166
13262
1313
14019
14602
14602
14602
营业利润
28834
42178
58606
76029
91238
91238
91238
税
9515
13919
19340
25090
30109
30109
30109
净利润
19319
28259
39266
50939
61129
61129
61129
投资报酬率
847
2087
3809
6043
8724
11405
14086
财务说明：
★ 销售收入商业计划章收入预测
★ 成费商业计划章成费预测
★ 2006年——2012年税利润总额33计算
四特提示
酒店式湖景墅盈利模式出售墅房产时段权代理拥房产权客户权益通交换系统区等级进行交换日常营中游客提供住
商业计划书中济效益分析仅仅针量化正常酒店营模式目前国酒店式墅整体营状况客户配套服务较理规范墅进行整时段购买情况项目财务状况济效益远远超商业计划书中预测投资者带更投资收益
五结
湖景墅项目期良盈利力现金流量幅提高公司资产盈利水改善现金流量状况仅旅游资源边际收益更加充分释放利提升公司抗御市场风险力双方核心竞争力
济效益项目投资收益率较高投资风险较
第十部分 风险分析策
项目作天津生态园项目中子项目面营理财务等风险等素策请参阅天津市生态园项目商业计划书
政策风险
风险：政策风险规模开发高档墅项目政策风险时国家相关法律法规颁布修订产业政策税收政策等方面调整会公司运营带定风险
策：天津市生态园属农业科技种植林木养植重点土性质集体营涉生态旅游农业采摘动物养殖等项目未涉规模土开发房产建设问题湖景墅采酒店式营属产权墅范畴未公司运作严格遵守国家法令法规政策加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整公司发展目标营战略
二市场风险
风险：酒店式湖景墅未市场开发赖生态园子项目建设营情况游客数量市场推广力度
策：项目处市场环境具市场竞争力公司已进行充分评估证项目竞争优势仅体现优越区位环境较低价成良公司品牌体现旅游高尚运动住宿结合独特生态园概念外公司继续生态园旅游环境作托充分利型工湖+旅游+房产资源整合优势项目含金量提高项目产品市场竞争力规避市场竞争引致风险
三行业风险
风险：旅游行业进入壁垒低行业竞争激烈旅游企业济效益旅游业理旅游业信息化建设等方面存明显差距
策：国物博历史悠久旅游资源极丰富加目前国全年法定节假休息日已达114 天特五十春节三长假推动国旅游业发展实际国旅游业已连续年快速增长国已成世界国旅游市场国发展潜力巨
农业科技公司股东天津方舟天马集团营旅游行业验丰富形成庞旅行社网络市场开发力极强天津区旅游资源匮乏市场需求量：园区项目设置时考虑项目新颖性独特性赛马斗牛等项目天津市独二
四抗力风险
风险：水灾风险静海县身海拔较低历天津泄洪区历史出现水淹没记录
策：北方水灾难发生加着科技进步然灾害预警系统十分发达水灾造成危害概率防患未然公司根生态园外围形利挖湖产生量土方四周低洼处构筑简易堤坝疏浚园区外排水沟渠保持畅通阻咫尺南运河相连旦水灾发生时导入运河避免损失
第十二部分 结
酒店式湖景墅项目天津市生态园优质子项目项目托生态园突出回然休闲度假题 型工湖+旅游＋酒店式墅 先进理念天津市生态园环境谋求社会效益济效益化
项目具良宏观济背景具广阔市场空间建成成天津市极周边区度假休闲住宿精品项目带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回报
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目 录
前 言 5
第部分 执行概 6
项目概述 6
二项目发起简介 6
三股东单位 7
第二部分 项目提供产品服务 8
项目创意定位 8
（）项目创意 8
（二）项目定位 8
二项目优势 9
（）理位置优越交通便利 9
（二）具较市场空间目标客户群体 9
（三）园区项目形成资源享优势互补 9
（四）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式 10
三项目规划建设方案 10
（）项目址 10
（二）酒店式湖景墅规划设计 11
（三）项目营范围 12
（四）项目实施保障条件 12
第三部分 项目背景行性 13
宏观济配合 13
（）社会消费水稳步提高 13
（二）旅游行业政府扶持性行业 13
（三）酒店式墅面良发展机遇 14
二政府力支持优惠政策 14
（）生态园项目获天津市静海县政府力支持 14
（二）相关优惠政策 14
三面良机遇 15
（）2008年北京奥运会京津区带量客流 15
（二）中国加入WTO加速旅游产业发展 15
（三）旅游业已成促进济发展新济增长点 15
（四）周遍区具较强消费力市场需求 15
四发起具备承担项目建设优势力 16
（）营理力 16
（二）资运作力 16
（三）创新产权机制开放营理念 16
第四部分 市场分析 17
外部环境分析 17
（）天津区投资价值凸现 17
（二）天津墅市场具良发展空间 17
二市场需求分析 18
（）庞潜市场规模 18
（二）京津带强劲市场需求 18
（三）目标客户分析 18
第五部分 竞争分析 20
竞争影响素分析 20
（）价格 20
（二）交通 20
（三）环境 20
（四）娱乐项目配套设施设置 20
二竞争优势分析 21
（）齐全配套娱乐设施 21
（二）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式 21
（三）庞脉网络畅通宣传渠道 21
第六部分 营发展规划 22
第七部分 市场销售 23
市场计划 23
（）市场进入 23
（二）市场开发 23
二销售策略 23
三公关系 24
（）面媒体广告 24
（二）电视媒体广告 24
（三）广播广告 24
（四）互联网广告 24
（五）户外广告 24
第八部分 项目运营理 25
治理结构 25
（）关股东股东会 25
（二）关董事董事会 25
（三）关监事监事会 26
二理团队 26
三激励约束 26
第九部分 投资估算 28
项目实施进度 28
二投资估算资金筹措 28
三运营第年流动资金明细 29
第十部分 济效益分析 30
收入预测 30
（）出租例预测 30
（二）租赁价格预测 31
（三）租赁收入预测 31
二成费预测 32
三利润投资报酬率预测 33
四特提示 33
五结 33
第十部分 风险分析策 35
政策风险 35
二市场风险 35
三行业风险 36
四抗力风险 36
第十二部分 结 37
前 言
商业计划书容包括酒店式湖景墅项目简介建设容辅助资源配置发展前景市场定位竞争手销售策略风险控制项目投资回报期等投资者关心项问题
酒店式湖景墅天津市市生态园项目属子项目生态园整体介绍参见天津市市生态园项目说明书
项目中外部数均确切出处财务预测数根相关方法推算
第部分 执行概
项目概述
酒店式湖景墅天津市生态园旅游度假村中重组成部分集旅游娱乐住宿餐饮会务等体高档休闲度假旅游项目
酒店式湖景墅群倚已建成800亩工湖建设整生态园佳休闲观光建成度假村风景优美设施完备功齐全成市休闲度假佳处
该项目建设分三期中期项目规划设计市场宣传推广等目前正进行中二期建设具异国情调酒店式湖景墅20 幢形成具丰富亲水资源湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式4幢三期建设计划100栋风格迥异墅群
该项目二期建设正式启动关立项手续完备预计二期物建设总投资2280万元占面积30亩根投资力度投资规模增加三期续开发建设预留50亩现规划基础进行调整创新
二项目发起简介
天津方舟天马农业科技发展限公司（称农业科技）作项目发起体项目进行总体策划作投资投资兴建该项目公司简情况：
公司名称：天津方舟天马农业科技发展限公司
注册时间：2002年10月9日
注册资金：4500万民币
公司址：天津市静海县双塘镇西双塘村
公司电话：862228015555
公司传真：862228016169
农业科技现代公司治理结构标准进行理系统设计力资源规划终形成完整规范公司法治理结构科学合理精简效组织理体系
三股东单位
农业科技两家股东分：天津方舟天马投资（集团）限公司深圳市明德投资限公司
天津方舟天马投资（集团）限公司成立1999年注册资金8000万元国家工商行政理局注册具独立法资格集团公司属18家子公司业务范围涉旅游景区景点开发体育通讯商贸等领域公司2000年巨资买断原天津甲B立飞足球队建立甘肃天马足球俱乐部现俱乐部迁东莞更名东莞东城队方舟天马投资集团属
天津市方舟旅行社成立1999年注册资金1500万元目前名列天津行业前三位负责市生态园营销提供良客源市场
深圳市明德投资限公司（SHENZHEN MINTEX INVESTMENT COLTD）成立2004年成立注册资3000万元民币深圳市工商局注册新兴专业化投资机构业务范围包括直接投资项目理投资银行投资方旅游房产高科技负责市生态园项目规划资运营
第二部分 项目提供产品服务
项目创意定位
（）项目创意
酒店式湖景墅项目天津市生态园核心具盈利力项目鉴北方理条件相缺乏高档消费亲水产墅酒店式湖景墅倚800亩工湖建设迎合高端消费群需建成度假村风景优美设施完备功齐全成市休闲度假佳场
项目规划融合西方建筑特色现代社区规划理念建设中式欧洲等风格墅群优雅开放包含着休闲赏心建设宗旨旨创造融优美生态环境旅游休闲度假居住功体社区成功士梦想居住中耀眼道风景
（二）项目定位
酒店式湖景墅休闲然题采星级酒店式营理模式满足前进行度假休闲商务会务等群体提供方位服务
酒店式湖景墅项目包括墅群800亩工湖风格设计栋墅独立码头游船工作犬配合生态园优美风景众高端休闲娱乐项目必然成国众休闲度假村中翘楚时项目盈利力关键
景观特色分析酒店式湖景墅营造工湖中心水域景观发展方通景区特水域景观结合健康趣娱乐设施吸引远游客
规划建设旅游项目分析酒店式湖景墅市生态园旅游项目开发中重组成部分周边休闲娱乐项目构成休闲娱乐度假会议住宿等功旅游环境够满足年龄结构职业结构需求
现代生活节奏分析久居城市日常工作生活节奏紧张渴利节假日然环境中寻求乐趣放松旅游度假村便捷通畅交通体系公园精心设计新奇创意游乐设施够抓住现代旅游心理消费心理游客营造融然休憩空间
时空距离分析酒店式湖景墅交通方便种设施齐全天津北京等距离较城市居民游客够开展节假日12日游全国区游客利种假期前旅游度假
二项目优势
（）理位置优越交通便利
酒店式湖景墅位天津静海县西双塘村市生态园东京浦铁路紧京沪高速公路104国道距天津市区40公里天津新港80公里天津滨海国际机场60公里距首北京140公里农业科技公司申请天津市政府意京沪高速公路市生态园处建设出口未北京天津直接通高速公路直接进入市生态园交通更加便利时体现天津市政府天津市生态园力支持
（二）具较市场空间目标客户群体
酒店式湖景墅市场定位酒店式高尚墅社区规模较总建设规划面积80亩着国民济保持高速增长国民收入断增加中国已相部分已先富起士居住条件休闲度假住求较高酒店式湖景墅项目目标客户源较充裕
（三）园区项目形成资源享优势互补
酒店式湖景墅市生态园中重组成部分生态园项目二期建设容部分子项目已年开工建设生态园设计规划整园区项目工程建设分成四时期2003年3月份起建预计2007年全部完成中期部分项目已接竣工正试营业中
生态园期项目中包括马术俱乐部特种犬养殖斗牛场动物竞技土炕餐厅等项目体工程已基建设完成预计2004年十月日前开始营业预计期建设完成园区正式社会开放接游客成京津带热门旅游景点时园区进行包括农业棚采摘犬类观赏马术俱乐部表演动物竞技表演等娱乐性活动项目酒店式湖景墅项目属二期工程届时享期工程相关资源配套设施
（四）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式
围绕800亩工湖建设酒店式湖景墅项目整体形象突出类建筑设计风格独特服务容丰富功齐全类配套设施完备具备良硬件条件酒店式湖景墅作生态园重组成部分项目优势互补联合营形成资源享市生态园优美环境众独具特色营休闲项目衬托出酒店式湖景墅潜价值
三项目规划建设方案
（）项目址
酒店式湖景墅二期占30亩环绕市生态园工湖南侧生态园图示F3处（项目位置见图）
（二）酒店式湖景墅规划设计
酒店式湖景墅二期建设具异国情调湖景墅20 幢形成倚势成风格迥异湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式四合院4幢
湖景墅规划设计图1 湖景墅规划设计图2
日式墅通景观带花园墅进行空间景观然融合引入空中花园设计理念庭院形成立体绿化效果日式温泉洗浴露天风吕日式榻榻米等独特日式建筑风格日庭院景观游客充分体验东洋风格雅致精巧
欧式墅外檐典雅尊贵古典中融合现代淡雅中彰显恢弘巴洛克古典建筑风格俄罗斯哥特式风格建筑筒瓦式外檐风格西班牙式建筑理石细腻纹理波斯毯浓浓柔情特种进口墙纸金碧辉煌衬出墅雍容华贵气度
中式四合院北房东西厢房南房组成独立院落北房两侧东西耳房四周连廊形式相连青砖灰瓦青藤绕梁鸟鸣啭水井碾坊时刻投射出清新古朴典型中式风格
湖景墅规划设计图3 湖景墅规划设计图4
（三）项目营范围
包括：住宿会务等
1住宿： 采星级酒店式营理湖景墅日常营中游客提供住
2会务：生态园举办类商务会议培训提供配套服务
（四）项目实施保障条件
1项目立项已获公司股东方面决议静计投资（2003）63号文批准
2项目建设质构造稳定水文状况良
3项目建设公设施配套齐全水电气路均达建设红线项目建设净空条件良高压输电走廊微波通讯走廊妨碍性市政网
4配套环境休闲娱乐设施基完备
第三部分 项目背景行性
宏观济配合
进入2000年国宏观济发展取较显著成绩然国际济风云变幻起伏定国济增长表现相稳定九五期间国生产总值年均增长率接8国制定十五计划2010年远景目标规划中未十年国生产总值均增长72左右目前国均年收入已达1090美元 左右城镇居民说已康步入富裕康水北京天津周边区已达超3000 美元连续保持国民济持续快速健康发展良局面
（）社会消费水稳步提高
良宏观济环境着居民生活水迅速提高居民节假日增加闲暇时间升民众生活追求数量型质量型转变国居民恩格尔系数逐年降越越居民趋休闲旅游回然活动休闲运动性旅游旅游业发展趋势高品位质量型休闲型生态型旅游现代旅游中份量日趋加重更加符合现代市旅游消费心理
（二）旅游行业政府扶持性行业
旅游业已成国济发展新济增长点逐步成长国国民济支柱产业中央国务院天津市委市政府高度重视发展旅游业出台系列扶持旅游业发展政策措施部署天津市民政府发出津政发（2000）81号文件关加强旅游业发展通知旅游业列国民济支柱产业制定确实发展措施出台关保证旅游业持续快速健康发展法规办法天津市旅游理办法
（三）酒店式墅面良发展机遇
目前国第二三产业稳定增长济结构断改善济运行质量断提高宏观济较快增长时通货膨胀水相低类价格水变动均较稳
着生活水进步提高居住空间品位追求升更高层次充分考虑济行技术环境保护满足精神需求等条件选址建造较体现居住性舒适性安全性文明性相结合住宅受普遍欢迎康居分三种情况：种城市中心区低密度高容积高层住宅第二种城郊结合部中密度高绿化率高层住宅区第三种城市郊区车程时左右低密度低容积率高绿化率低层住宅区
酒店式湖景墅正迎合广市家庭团体等集体休闲度假消费需求家庭团体回生态然显更然更谐方面酒店式墅仅仅出墅房产时段权根需选择适合租赁时段需花费量资金便享受高档墅住宿遇
二政府力支持优惠政策
（）生态园项目获天津市静海县政府力支持
该项目规划阶段引起包括县委县政府等领导机关高度重视2002年11月28日静海县专门项目召开专题县长办公会议项目列静海县农业生态观光号工程求关部门努力配合支持该项目开发建设政府力支持疑项目规划开发招商营等项工作利开展提供力保障
（二）相关优惠政策
酒店式湖景墅项目发起——天津方舟天马农业科技公司2004年初获农业产业化营市级重点龙头企业速生丰产林基项目称号获国家财政贴息3000万贷款国家林业部财政贴息5500万贷款
三面良机遇
（）2008年北京奥运会京津区带量客流
北京申办2008年夏季奥运会成功京津区吸引批国外游客提供极机会天津成重赛场届时吸引批海外客源国客源形成二三年旅游高潮
（二）中国加入WTO加速旅游产业发展
加入世界贸易组织（WTO）会国旅游产业突破性发展创造重机遇加入WTO旅游业发展整体影响积极力国加入WTO加速旅游相关业外开放步伐利建立更加符合国际规运行机制外国旅行社通合资独资方式逐步进入中国市场直接带入境客源增长外国投资者进入中国机会增发展商务旅游带广阔市场
（三）旅游业已成促进济发展新济增长点
国旅游行业迅速发展极拉动济消费时创收量外汇国五黄金周十黄金周春节更国家济发展作出巨贡献国家部门越越重视旅游业发展越越条件享受休闲度假乐趣
（四）周遍区具较强消费力市场需求
天津北京济发展迅速特天津市济已连续十余年增长项发展指标位居全国前列国生产总值增幅连续三年位居全国省市治区前3名呈现越越强劲发展潜力
北京天津区口密集着生活水断提高消费观念消费意识断增强特休闲度假消费需求旺盛酒店式湖景墅提供广阔市场空间客源基础
四发起具备承担项目建设优势力
（）营理力
农业科技公司通建立健全理控制系统必制度确保公司战略政策文化统性基础级充分授权造成种目标牵引利益驱动程序制度保证活跃高效稳定局面
（二）资运作力
作项目资运作台——明德投资托农业科技积极探索资营利产权机制更规模调动资源取良效果实践表明实现种转变取决整集团综合实力时机外延扩张赖涵做实机会扑捉取决事先准备
明德投资进行资运营时重点选择实力市场公司互补性战略伙伴公司资运做遵循利巩固企业已形成价值分配制度原已取良效果
（三）创新产权机制开放营理念
农业科技强调追求产权制度理制度优化实现营理员优秀员工持股企业收益分配中体现突出成员工企业价值创造重作
第四部分 市场分析
外部环境分析
（）天津区投资价值凸现
年天津区发展直处中国济发展第二梯队发展远远落北京区2002年开始天津区发展开始飞速增长项发展指标位居全国前列呈现越越强劲发展潜力
中国济中心转移趋势密分天津中国四直辖市环渤海区济中心20年中国济中心历珠江三角洲发展长江三角洲济中心形成现阶段已迅速北移预测未十二十年中国新济中心崛起环渤海区核心辐射三北区新区域
环渤海区济中心崛起带动天津区投资价值凸现济学角度梯度推移发展理支撑着天津投资价值国家相时间会力物力财力国家具优势区集中定阶段会第二梯度转移珠江三角洲长江三角洲发展程天津中心环渤海区发展时机已2010年天津港口优势日渐突出更天津区具限商机投资价值
（二）天津墅市场具良发展空间
市场角度说真正意义天津墅建设开发启动世纪90年代初期开始年独体墅项目干墅项目开发带动天津高档住宅发展天津墅市场尚处发展初期开发销售均没达理想状况世纪90年代末天津墅市场开始呈现稳步增长趋势表明天津高档住宅市场存定潜需求墅目标客户群般属高收入阶层住房品质求较高短时期需求量天津墅市场开始日趋成熟逐步进入稳步增长时期
年开发建设天津市墅市场正逐步走成熟区域市场方面已摆脱初期集中市中心城区环境良段天津济技术开发区格局开始中心城区城乡结合部区（区县济开发区）发展特天津济开发区投资韩国日企业较三星摩托罗拉等企业已天津着陆年已形成定规模带韩国日已成墅产品重消费者根统计分析天津济技术开发区年墅建设发展迅速占整天津市60左右营状况良
目前天津部分高端消费群消费欲没释放出墅未旧市场需求着天津济环境逐步改善特作2008年北京奥运会分会场政府加固定资产投资力度着2008年日渐天津区墅市场日益显示出占天时利优势发展空间限量
二市场需求分析
（）庞潜市场规模
天津北京口密集家庭休闲度假消费需求旺盛政府企业社会团体会议需求量极
（二）京津带强劲市场需求
现代市工作生活节奏越越快天面城市高楼拥挤堪交通部分需回然生态环境放松心情享受休闲度假乐趣市生态园迎合现代会群需环湖建提供住宿酒店式墅更生态园典作
（三）目标客户分析
绿色亲水酒店式墅商界士进行业务洽谈加强感情交流重社交场身份象征中型企业常举办年会新闻发布会等商业聚会展示企业形象实力希较高雅安静方举行
项目目标客户群定位：
★ 政府职部门
★ 中型企事业单位
★ 高收入商界士
★ 高收入职业理
★ 律师等高收入专业士
★ 追求高层次娱乐具备消费力年轻
第五部分 竞争分析
竞争影响素分析
酒店式湖景墅座落天津市生态园800亩工湖畔南侧目前止生态园唯酒店式度假墅时入住酒店墅免费享受万亩生态园部分配套娱乐休闲运动设施
（）价格
生态园酒店式湖景墅价格定位时参天津区档次俱乐部水优质优价原吸引环渤海济圈客户
（二）交通
生态园酒店式湖景墅位处郊区交通便利享天然优势
（三）环境
环境包括然环境室装修环境服务环境客户素质等方面调查结果表明清新空气田园风情装修星级酒店式服务吸引批客户前消费酒店式湖景墅处万亩市生态园周边环境良客户造成良吸引力
（四）娱乐项目配套设施设置
娱乐项目配套设施设置少直接关系消费欲通高收入高消费阶层消费状况调查发现项目设置少配套设施完善造成客户兴趣消失综合项目越配套设施越趋完善方面延长客户停留时间方面引起客户兴趣直接影响营业收入酒店式湖景墅生态园二期建设项目享期项目提供资源配套设施
二竞争优势分析
（）齐全配套娱乐设施
项目位天津市生态园园高中低档娱乐项目齐全高档娱乐设施马术俱乐部航空俱乐部中档娱乐设施网球游泳垂钓动物竞技场射猎场彩弹射击场攀岩中心洗浴酒吧餐饮卡拉OK等普通娱乐项目农家采摘农家饭等项目成酒店式湖景墅良性补充俱乐部客户提供更元化服务选择
（二）创新型工湖＋旅游＋酒店式墅营模式
围绕800亩工湖建设酒店式湖景墅项目整体形象突出类建筑设计风格独特服务容丰富功齐全类配套设施完备具备良硬件条件酒店式湖景墅作生态园重组成部分项目优势互补联合营形成资源享市生态园优美环境众独具特色营休闲项目衬托出酒店式湖景墅潜价值
（三）庞脉网络畅通宣传渠道
天津市方舟旅行社天津市排名前三位旅行社农业科技公司股东酒店式湖景墅助方舟旅行社联盟资源找准目标客户短时间湖景墅推市场
时处园区星空企业培训公司专门企事业单位中高层理者提供培训服务马术俱乐部会员中聚集量高收入阶层张庞脉网络已形成
第六部分 营发展规划
农业科技发展限公司统规划营理整市生态园酒店式湖景墅项目公司作生态园属全资子公司负责酒店式湖景墅营理目前核心领导层方舟天马农业科技发展限公司统招聘委派
酒店式湖景墅现核心领导层具丰富理验房产建设营验全权负责公司组建员招聘直接股东——农业科技发展限公司负责期项目建设程中酒店式湖景墅现员成功组织建设营项目建设进展利营状况良着项目推进力资源架构理体系断丰富完善
未引入新投资者现股东新进股东协商现基础改进酒店式湖景墅项目营发展状况未发展规划做出进步修改完善
建设该项目建设分三期中期项目规划设计市场宣传推广等目前正进行中二期建设具异国情调酒店式湖景墅20 幢形成具丰富亲水资源湖畔墅区包括日式8幢 欧式8幢中式4幢三期建设计划100栋风格迥异墅群该项目二期建设正式启动关立项手续完备预计二期物建设总投资2280万元占面积30亩根投资力度投资规模增加三期续开发建设预留50亩现规划基础进行调整创新
第七部分 市场销售
市场计划
（）市场进入
市场开拓前期利公司合作单位强脉网络邀请北京天津政府企业高级官员京津两体育娱乐界名充分利媒体良关系积极举办发布会坛竞技活动利影响力迅速扩知名度带动批高收入群参娱乐休闲通予价格优惠提供超出期服务
（二）市场开发
项目运作中期断宣传旅行社带源源断客流时配合断扩园类俱乐部稳定会员通关系网继续拉动消费条件成熟时逐步推出期100栋墅形成型高档墅社群奠定天津墅市场稳定位
二销售策略
联合园区马术俱乐部航空俱乐部等实现资源享客户享
联合京津区娱乐行业发展联名贵宾卡持卡俱乐部消费客户予推荐单位定利润返点提高积极性充分利现资源互动酒店式墅业务
联合股东单位方舟天马集团属方舟旅行社国外旅行社提供基增加客源提高知名度
三公关系
作新兴商业模式先行者必消费者中培养稳定顾客群体通方法提升社会关注度企业形象：
（）面媒体广告
强化酒店式湖景墅心目中高档定位广告时尚类旅游类杂志刊登杂志消费者定济实力符合目标客户定位
（二）电视媒体广告
做单纯电视广告高档会务发布会等形式进行强化酒店式湖景墅品牌意识
（三）广播广告
交通台时滚动播出然价格较低（约2万元月）然广告直接作私家车车坐出租车客等具较高消费力目标客户迅速提高知名度
（四）互联网广告
广告手段价格传统媒体低传播象符合目标客户定位网群均收入远高普通群准备国众门户网站旅游专业网站刊登旗帜广告提供宣传文章
（五）户外广告
市区繁华段京津高速京沪高速树立型户外广告提高品牌知名度树立品牌实力象征
外通广播电视合作举办专题节目种公益事业活动参加举办行业坛行业展览等活动提高项目知名度社会效应
第八部分 项目运营理
治理结构
根公司法国家关法律法规求公司建立起现代企业制度保护股东合法权益结合身特点实际情况着新投资者进入公司相应调整公司章程股东会会议规董事会工作规监事会工作规理工作规断健全完善公司法治理结构规范公司运作
（）关股东股东会
等股东保护股东合法权益公司章程规定股东会公司权力机构公司严格规定召开股东会够确保股东表决权行达决策程序规范关联交易信息时充分披露公司重决策均股东会董事会法做出公司董事监事选举高级理员聘解聘均符合法律法规公司章程规定程序公司控股股东间实行员资产财务机构业务五分开独立核算独立承担风险责公司董事会监事会部机构独立运作
（二）关董事董事会
公司董事选举严格公司章程规定董事选举条件程序进行公司董事够认真学关法律法规解身权利义务责够忠实诚信勤勉履行职责认真出席股东会董事会议事项够表达明确意见公司董事会数员构成符合关法律法规求董事会股东会负责严格法律法规公司章程董事会工作规规定行职权董事会会议定期召开根需时召开时会议严格规定规程序进行确保工作效率科学决策公司董事会秘书认真组织记录整理董事会议事项出席董事记录会议记录签字会议记录进行妥善保存 公司正积极关规定建立独立董事制度董事会专门委员会进步完善公司董事会工作制度
（三）关监事监事会
公司监事会数员构成符合关法律法规求监事会全体股东负责严格法律法规公司章程监事会工作规规定行职权
二理团队
项目理团队母公司——农业科技公司指导选拔建立农业科技公司具高度专业水准丰富企业领导验企业员工培训农业科技公司指导酒店式湖景墅项目公司组建支凝聚力专业高效理团队目前已部分专业员项目中进行工作
项目公司建立支凝聚力专业高效理团队兼特点：
1团队成员确立起明确目标增强吸引力感召力战斗力
2做合理分工协作成员明确角色权力务职责成员间相互关系
2 加强团队成员间相互信促成员间相互关心彼认
4实现成员间效沟通反馈形成开放坦诚沟通氛围
5保证职责分明分工明确责清晰
三激励约束
公司正积极筹备建立公开透明董事监事理员绩效评价标准激励约束机制高级理员营计划进行月度考核根考核结果确定月度效益奖年终兑现（分红）公司年度企业营者绩效考核办法执行
公司适时候引入股票期权激励机制
般情况激励机制包括方面：
1年均雇员工资增长10奖金增长5
2部调动雇员意愿导限度发挥潜力
3年评定特殊贡献奖发放特奖金证书
4提供研发员理员期权奖励
5雇员提供医疗保险社会保险
6骨干员年终分享红利业务员奖金业绩挂钩
第九部分 投资估算
酒店式湖景墅项目二期建设20栋墅总投资额2280万元（包括土评估价值流动资金）前期已投入100万元需投入资金2180万元项目运营第年日常营流动资金需求13166 万元（包含总投资）
项目实施进度
酒店式湖景墅项目二期计划2005年1月份全面开工工期约年2006年1月竣工验收年度投资计划：
时间
完成投资（万元）
工程进度
2004年8月
100
前期策划项目规划设计宣传推广（目前已完成）
2005年1月前
430
项目二期体工程完成20
2005年8月前
1200
项目二期体工程完成80
20058200512
500
项目二期体工程封顶
2006年1月
50
项目二期竣工验收正式营业
二投资估算资金筹措
（）已投入资金
总计100万元：
1前期策划（含员费）：20万元
2项目规划设计市场宣传推广费：80万元
2需投入资金
单位：万元
项 目
金 额
墅体
建筑安装
墅
1100
配套码头守护特种犬
100
计
1200
部配套
包括家具电视空调冰箱音响灯具厨卫具装饰等
600
园区配套
道路
120
水电气网
135
配套景观
145
计
400
总计
2200
三运营第年流动资金明细
单位：万元
1
墅维护费
1
墅维护费1万元年计算第年1万元
2
土租赁费
36
土租赁费根项目公司农业科技签订相关合规定年1200元亩计算项目计占30亩年土租赁费36万元
3
理费
48
员工总数24月工资总额40000元年工资总计48万元
4
销售费
60
选择电视路牌广告报纸广告DM单投放网络广告等推广形式年广告投入预计60万元
5
财务费
756
财务费占销售收入3计算第年265万元
6
综合费
115
水电费交通费低值易耗品等第年计12万元
7
第年合计
13166万元
第十部分 济效益分析
商业计划采取求实稳健保守原进行财务预测排出现抗力难预测政治济等风险情况财务预测受较影响加较安全系数正常情况投资者收益超财务预测
收入预测
（）出租例预测
项目前生态园休闲度假群提供住宿服务湖景墅出租率受旅游行业周期性影响般说国年5月——10月旅游旺季月份旅游淡季项目湖景墅出租率着淡季旺季改变
年份
出租例（）
旺季
淡季
均
项目建成第年
70
30
50
项目建成第二年
77
33
55
项目建成第三年
85
36
61
项目建成第四年
93
40
67
项目建成第五年
95
45
70
项目建成第六年
95
45
70
项目建成第七年
95
45
70
财务说明：
★ 项目运作初期墅存定闲置率保守预计：第年旺季出租率70淡季出租率30三年年10例递增第五年项目进入稳定运营星级酒店入住率计算旺季墅出租率95淡季墅出租率45
（二）租赁价格预测
年份
租赁价格（元套天）
团体
散客
均
项目建成第年
1200
1800
1500
项目建成第二年
1500
2100
1800
项目建成第三年
1800
2400
2100
项目建成第四年
2100
2700
2400
项目建成第五年
2400
3000
2700
项目建成第六年
2400
3000
2700
项目建成第七年
2400
3000
2700
财务说明：
★ 参考区市场价格项目运作第年团体客户天出租金额1200元套零散客户天出租金额1800元套2007——2009年项目周遍环境幅改善套墅出租金额年增长300元运作第五年租赁价格基稳定保守估计团体客户天出租金额2400元套零散客户天出租金额3000元套
（三）租赁收入预测
时 间
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
出租例（）
50
55
61
67
70
70
70
租赁价格（元套）
1500
1800
2100
2400
2700
2700
2700
租赁收入（万元）
420
5544
71736
90048
10584
10584
10584
财务说明：
★ 受项目气候环境等素影响谨慎预计年实际入住天数280天年
二成费预测
单位：万元
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
墅维护费
1
1
1
1
1
1
1
土租赁费
36
36
36
36
36
36
36
理费
48
4944
5092
5245
5292
5292
5292
营销费
60
55
40
30
25
25
25
财务费
756
1179
1789
2657
3175
3175
3175
综合费
115
1179
1789
2657
3175
3175
3175
合 计
13166
13262
1313
14019
14602
14602
14602
财务说明：
★ 墅维护费1万元年计算
★ 土租赁费根项目公司农业科技签订相关合规定年1200元亩计算项目计占30亩年土租赁费36万元
★ 理费第年48万元三年年递增3运作第五年理费占租赁收入5计算
★ 出酒店式墅营特点营销费项目运营初期金额较着客户认知程度增加营销费呈幅递减趋势进入稳定营期营销费维持固定价格水
★ 财务费占租赁收入3计算
★ 综合费第年115万元年度占租赁收入3计算
三利润投资报酬率预测
单位：万元
年份
项目建成第年
项目建成第二年
项目建成第三年
项目建成第四年
项目建成第五年
项目建成第六年
项目建成第七年
收入合计
420
5544
71736
90048
10584
10584
10584
费合计
13166
13262
1313
14019
14602
14602
14602
营业利润
28834
42178
58606
76029
91238
91238
91238
税
9515
13919
19340
25090
30109
30109
30109
净利润
19319
28259
39266
50939
61129
61129
61129
投资报酬率
847
2087
3809
6043
8724
11405
14086
财务说明：
★ 销售收入商业计划章收入预测
★ 成费商业计划章成费预测
★ 2006年——2012年税利润总额33计算
四特提示
酒店式湖景墅盈利模式出售墅房产时段权代理拥房产权客户权益通交换系统区等级进行交换日常营中游客提供住
商业计划书中济效益分析仅仅针量化正常酒店营模式目前国酒店式墅整体营状况客户配套服务较理规范墅进行整时段购买情况项目财务状况济效益远远超商业计划书中预测投资者带更投资收益
五结
湖景墅项目期良盈利力现金流量幅提高公司资产盈利水改善现金流量状况仅旅游资源边际收益更加充分释放利提升公司抗御市场风险力双方核心竞争力
济效益项目投资收益率较高投资风险较
第十部分 风险分析策
项目作天津生态园项目中子项目面营理财务等风险等素策请参阅天津市生态园项目商业计划书
政策风险
风险：政策风险规模开发高档墅项目政策风险时国家相关法律法规颁布修订产业政策税收政策等方面调整会公司运营带定风险
策：天津市生态园属农业科技种植林木养植重点土性质集体营涉生态旅游农业采摘动物养殖等项目未涉规模土开发房产建设问题湖景墅采酒店式营属产权墅范畴未公司运作严格遵守国家法令法规政策加强关政策法规研究掌握国家法规政策新动态时调整公司发展目标营战略
二市场风险
风险：酒店式湖景墅未市场开发赖生态园子项目建设营情况游客数量市场推广力度
策：项目处市场环境具市场竞争力公司已进行充分评估证项目竞争优势仅体现优越区位环境较低价成良公司品牌体现旅游高尚运动住宿结合独特生态园概念外公司继续生态园旅游环境作托充分利型工湖+旅游+房产资源整合优势项目含金量提高项目产品市场竞争力规避市场竞争引致风险
三行业风险
风险：旅游行业进入壁垒低行业竞争激烈旅游企业济效益旅游业理旅游业信息化建设等方面存明显差距
策：国物博历史悠久旅游资源极丰富加目前国全年法定节假休息日已达114 天特五十春节三长假推动国旅游业发展实际国旅游业已连续年快速增长国已成世界国旅游市场国发展潜力巨
农业科技公司股东天津方舟天马集团营旅游行业验丰富形成庞旅行社网络市场开发力极强天津区旅游资源匮乏市场需求量：园区项目设置时考虑项目新颖性独特性赛马斗牛等项目天津市独二
四抗力风险
风险：水灾风险静海县身海拔较低历天津泄洪区历史出现水淹没记录
策：北方水灾难发生加着科技进步然灾害预警系统十分发达水灾造成危害概率防患未然公司根生态园外围形利挖湖产生量土方四周低洼处构筑简易堤坝疏浚园区外排水沟渠保持畅通阻咫尺南运河相连旦水灾发生时导入运河避免损失
第十二部分 结
酒店式湖景墅项目天津市生态园优质子项目项目托生态园突出回然休闲度假题 型工湖+旅游＋酒店式墅 先进理念天津市生态园环境谋求社会效益济效益化
项目具良宏观济背景具广阔市场空间建成成天津市极周边区度假休闲住宿精品项目带巨社会效益济效益时项目投资者带丰厚回报
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