戴
斯
酒
店
商
业
融
资
计
划
书
目 录
第章总
1项目概况
2项目提出背景建设必性
3行性研究范围
4项目项目相较优势分析
5项目前景预测
第三章项目定位
1题定位
2功定位
3市场定位
4项目建设方案规划设计定位
5价格定位
6入市姿态推广时机定位
7销售方式定位
8物业理定位
第四章营销策略
1宣传题概念
5分阶段控制公关效果
6外发式宣传策略
8资金回笼计划
第五章投资估算资金筹措
1投资估算
2资金筹措
第六章财务评价社会效益分析
1盈亏衡分析
2赢利预测
3敏感性分析
4社会效益分析
第七章结
第章 总
l 项目概述
（） 消费群体构成
前中国众旅游发展异商务公务等交流日益频繁星级酒店发展广阔市场基础中国星级酒店接住客国客入境客国家关方面统计2006年入境夜旅游者4991万次年增长66国际旅游（外汇）收入33949亿美元年增长159国旅游者1394亿次年增长150国旅游总收入6230亿元年增长179
显然星级酒店服务商务公务会议者展览观光购物度假者探亲访友抑济文化体育等等交流酒店顾客
关资料显示2006年中国星级酒店住客中商务散客占43公司协议客户占22会议团队占5旅行团队占4休闲散客占8占8
2006年2005年较中发现然中国酒店住客构成总体没起落变化容忽视商务住客增长值十分注目然少入境外国客常常选择星级酒店榻国住客目前然占着绝数（88％）
（二） 国目前连锁济型酒店连锁营发展趋势
目前中国目前星级酒店11828家客房均出租率6096值注目星级越低价格越低资星级饭店反倒出租率越低(中三星级出租率6121二星级出租率5711星级出租率4960)济效益甚理想中占星级酒店953611828家资饭店全面亏损25省市
资星级饭店均利润均负数
相形中国济型酒店片光明份正式资料显示中国济型酒店2005年均出租率8902006年均出租率8242006年GOP竟然高达4447
济型酒店发展中够更利享受发展机遇
A：居民出行增长
B：奥运商机2007年北京筹办奥运会决战年根关求测算2008年奥运会期间北京星级酒店达800家前久统计目前北京区住宿接单位4761家客房28万间左右（中星级酒店658家客房112万间）缺少142家酒店空白关方面希通改造升级现非星级酒店填补
l 项目提出背景必性
先酒店酒店式公寓酒店投资金融理融资方面谈
方：中国酒店市场宏观角度先做纲性探讨2008年北京酒店市场相机会存定北京酒店政治中心济中心目前加外口已差1700万口城市容量中国位年正力发展方面较谨慎积极事情
北京容量方面发展空间潜力相言全中国发展时候海北京重点发展城市2008年奥运会2010年海世博会酒店理公司创造发展机会总体讲选择酒店时候选择理位置面非常关注终回方面投资回报说开酒店奥运会开说世博会开做酒店投资回报期国际惯例说四年短期酒店集团现积极开拓程中相信机会家室发展机会认北京中国属线城市两城市果全球济定位话应该国际级市担心酒店剩问题某酒店营
货币角度出发：民币升值力臂问题总体说应该力定程度力利素什？中国东西果变太贵国外旅游者难进目前投资者中国低成市场合作伙伴业基金行愿意边投资特外投资进双收投资项目着民币断增长美元
l 行性研究范围
2007年110月全国房产投资额146106亿元增长241增幅月持商品房施工面积1698407万方米增长188新开工面积598475万方米增长181竣工面积257905万方米增长85供应类指标月累计增幅均月持国家土供应然偏紧存量土充分释放110月份土购置面积26827万方米减少26土开发面积183907万方米增长386增幅较月提高46百分点
l 技术济指标
项目投资总额预算
1 财富西环厦二三层总体投入面积3300方米房屋租金3元天方厦房屋日租金9900元年租金9900元日*365天3613500元
2 酒店投资总体装修费：酒店总体投入面积3300方米方米1500元民币标准（包括房间装修费家电家具配置费）酒店投资总体装修费500万元
装修费均摊10年年总体装修费10计算年均摊装修费50万元
3 投资装修总体费银行贷款年银行支付利息60万元
4 样投入设备费（包括空调设施等酒店基础设备）约240万元费均摊10年年总体费10计算年设备费24万元
5 员工费：酒店投入35名员工（般性服务员理层员）均工资1800元年员工费35*1800元*12月756000元
& 酒店第年投入成计算：3613500+500000+600000+240000+7560005709500元 &
第二章 市场调研前景预测
l 项目项目相较优势分析
项目简介：（拟北京财富西环厦中二三层设立欧姆龙戴斯酒店）
A美国戴斯酒店集团品牌价值：美国戴斯创立1970年超35年品牌历史全球15国家拥超160000间式客房天超200000位客住宿Days Inn名列HOTELS杂志全球酒店品牌排名第5位
B戴斯酒店拥验丰富理团队：戴斯中国拥支高素质验丰富酒店专业组成团队强团队辅戴斯品牌酒店进行全权理定够您酒店获应成功酒店业占应位
C财富西环优越理位置：
（1）财富西环鼎立北京市政规划中四交通枢纽北京西二环门户西南金角北接西二环路东连南二环路西通丽泽城市核心道路南行京开高速距北京城东西干线两广街长安街仅步遥入数分钟进抵市核心出瞬间转换方位纬携金融街商务繁华伟力坐南宏气度强势辐射金融街长安街腹财富西环位西二环枢纽位置西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区中丰台俗称北京陆路码头南北京南站亚洲铁路交通枢纽2008年投入北厚积勃发新型办公商务区广安门商圈西街正建设华北区商品物流中心分销中枢马莲道商务中心节点财富西环焦点三商圈显神通围合聚拢财富西环更兼金融街丰厚商务底蕴强势整合西南二环区域发展格局脉络清晰见
（2）理优势交通方便：5路49路340路351路410路423路603路716路717路800路819路939路962路运通102运通202步行1分钟达公交车站
D周边配套设施完善
（1）水电设施齐全外周边美廉美超市超市发超市华联商场家乐福购物中心菜百商场华普超市百盛青年湖商场
（2）邮局： 丽泽路邮电局中国移动通信观园店中复电讯商场(右安门店)广安门南滨河路邮局
（3）银行： 工商银行中国银行交通银行农村信社中信银行民生银行中国光银行
（4）旅馆饭店：环海宾馆丽泽宾馆北京哈特商务酒店新时代酒店观园酒店诺林酒店中环假日酒店龙源宾馆万隆宾馆
（5）餐饮娱乐休闲：海阔天空康体俱乐部恒通食府
（6）教育设施：中央音乐学院首医科学
（7）写字楼：中国新纪元厦宣兴厦德惠写字楼中信国际厦
（8）公园旅游景点：万泉公园五芳亭公园观园牛街礼拜寺北京西客站
（9）酒店处交通便道存着广客源
l 国行业济型酒店相关数较
（1）投资门槛较高加盟300万起供加盟特许项目相济型酒店诸意参中投资者步重原着较高准入门槛见表：
品牌
前期项目投资总额
锦江星
750万～1250万元（建筑面积5000方米* 2000元米计算 含土建营运准备）
家快捷
约5945万元
莫泰168
约800万~1000万元
速8
338万~538万元（100间房间房改造费3万～5万计算加38万元加盟金）
格林豪泰
约500万～700万元
锦江星品牌费加盟店设计客房数3500元间计算（推广期间优惠2500元收取）外收取20万元技术服务费作锦江星加盟者提供建设方案员培训总台理软件理业务模式手册开业指导等项服务费头更资金压力物业投资锦江星标准新建门店米投资约3500元改造门店约需1500～2500元米样家锦江星门店投资额1000万元
家快捷前期投资分项：少50万元物业改造资金30万元次性特许品牌费10万元特许加盟保证金低50万元流动资金期约占四月工程筹备期理费月1万元需指出中10万元保证金需扣押合约结束合作年便息返
特许品牌中莫泰168开展加盟业务较晚加盟店少连锁品牌目前南通锡宁波3家加盟店海市加盟店尚未面世莫泰连锁旅店营运总监许铮铮表示市加盟家莫泰168济型酒店投资总额800万～1000万元
品牌相速8前期投资更细致处38万元特许品牌费外速8根改造物业原先途均间客房改造费会前物业途写字楼摊间客房投资费3万～5万元
格林豪泰计算前期投资时特处特许品牌费房间数变化100间例加盟金四五十万元前期投资总额500万～700万元
计算改造现物业准
（2）月理收费高低浮动
次性支付数额较前期投入作连锁体系中员享受品牌理销售培训等方方面面支持时加盟者月需支付定费连锁体系目前解情况品牌月收取理等费例少出入表：
品牌
月缴支出
锦江星
加盟理费年营业收入3％
家快捷
收取酒店总收入3％特许营服务费收取酒店总收入3％特许营理费
莫泰168
营业收入5％～10％
速8
营业收入56％年变化
格林豪泰
营业收入35～6％
难出月统称加盟理费收取分固定浮动两种浮动加盟理费收取方式投资者言双刃剑营状况假情况理总部提出求浮供销两旺情景必须接受特许方提高理费求
（3） 回收投资较快（五年左右实现）
作项高额支出加盟行投资者关心便资金风险投资回报率问题现阶段言资金门槛较高较快投资回收周期正吸引投资者跃跃欲试种重原
数非建性质济型酒店言般5年左右便回收前期投资段佳单门店仅仅开张年半时间已资金全部回收时说明理位置投资回收周期定影响
品牌
投资回收期
锦江星
租赁项目4～6年新建项目8～10年
家快捷
5～6年
莫泰168
2年半～3年半
速8
3年～4年
格林豪泰
5～6年
品牌济型酒店投资回报周期出源年投资收益率估算表家酒店家建筑面积3450方米100间客房年均出租率85％均房价170元特许5年期例模拟收益房价年均出租率等数表格计算较保守
项目名称
费
年均销售收入
100间客房×85％×170元×365天＝52743万元
年均营毛利润率
55％
年均营毛利润
52743万元×55％＝29008万元
次性品牌特许费（5年）
30万元5年＝6万元
装潢装修费（10年）
350万元10年＝35万元
设备购置费（5年）
100万元5年＝20万元
特许营费（理服务）
52743万元×3％＋52743万元×3％3165万元
房产年均折旧费租赁费
100万元年（3450方米×08元×365＝100万元）
营业利润
29008万元－6万元－35万元－20万元－3165万元－100万元＝9744万元
营业税金
9744万元×33％＝3215万元
税利润
9744万元－3215万元＝6528万元
年投资收益率
6528万元（350万元＋100万元）＝15％
速8投资回报周期家缩短半速8年投资收益率预估相较高33％左右连锁品牌投资回报周期估算加前文前期投入较投资者难推算出品牌济型酒店均年投资收益率
第三章 项目定位
l 题功定位（美国戴斯酒店集团酒店式公寓产权式酒店合作项目求）
酒店式公寓产权式酒店开发商（业）少持项目产权（房间数量）50说业总体产权超50求业必须产权反租形式交酒店开发商酒店集团拥营权样便集团统理
l 功定位
欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店酒店部设置商务信息港系统单酒店住宿餐饮服务基础增加行政商务拓展服务具体设置：入住酒店客车站机场接送接送指定客房酒店设置方便办公客房方便客进行商务会客谈判配备专门行政员方便客办公委派员工香港参加商务培训学理理念体现增值服务
l 项目建设方案规划设计定位价格定位
1基设立客房96间客房均收费380元天天营业额36480元天合计年房费收入13315200元考虑素房费70计算年房费收入9320460元
2年房费营业额932万天收入25500元天
3天成消耗：酒店第年投入成570万天成消耗15610元
4天房费实际收入：房费收入成消耗25500156109890元
5酒店年年投资收益率35
l 入市姿态推广时机定位
1项目计划融资金额350万
2投资回报年利息20
3投资象公司
4赠送全国戴斯酒店免费住宿周（标准间客房）享受戴斯酒店终身入住75折扣系列折扣卡
5投资担保：美国戴斯酒店
基融资设想：计划融资金额350万元戴斯酒店计划设置100间客房计划部分房间抵押投资融资方酒店营理权全权委托美国戴斯酒店理营融资方规定年利息融资回报
l 销售定位
北京举行型会展商务会议培训机构场租
l 理定位
期投资酒店理验投资戴斯酒店项目合作
第四章 营销策略
l 宣传题概念
宣传设计方面组气势磅礴典唯美然画面导入抱定顾客提供恒久优质服务员工提供够充分展示华台股东创造断增长投资价值建立谐社会贡献更力量 命铸造高雅品位卓越超群企业形象弘扬优良企业精神先入观众耳目注入豪华温馨第印象
酒店高雅卓越品质档次设施功导出酒店设施完善设置完美设施文化结合服务员娴熟动作优美环境体贴入微服务等档次套房享受情体验品位生活限魅力目眩神迷中儒雅俯拾取诸邻种档次客房高贵典雅配套齐备设施淋漓致海外贵客商接受超值服务令贵客享高等感受
l 阶段控制效果
筹建阶段
（1）开业前部设计部装饰
高质量部设计装饰会吸引更宾客美国戴斯酒店集团（中国）酒店部设计装饰方面提供咨询服务确保项目部设计装饰饿优异品质
1 设施布局流程求
提供适合酒店运做部设施标准流程求
2 初步概念设计求
连项目设计单位完成初步设计图纸 首层面图
二层面图
三层面图
（2）开业前工程业务咨询
美国戴斯酒店集团（中国）拥支中国五星级酒店工作年专家队伍够酒店项目提供工程技术方面专业意见确保酒店营业业保养维护方面节省笔资金
（3）部设计机电求方案
连装设计单位完成设施部机电设备布局方案
（4）系统咨询意见
连机电设计单位完成项目机电系统设计方案包括：
消防安全设计
强弱电系统设计
空调系统设计
供排水系统设计
垂直运输系统
水处理系统
（5）项目协调验收
美国戴斯酒店集团（中国）酒店项目施工进行项目验收程中提供国际质量标准保证业投资
1 施工现场协调
协调业设计单位施工单位营部门帮助方面建立畅沟通渠
2 施工进度监督
根项目进度帮助施工单位营部门相互配合确保酒店利开业
3 设备调试
确保设备精确调试试运行利进行
4 项目验收
关营部门配合计划安排设施验收提出验收报告
运营阶段
理公司负责酒店总理财务总监等酒店高层理员委派高层理员工作职责认定酒店运营中时接受业方酒店高层理员工作考核反馈意见
根美国CENDANTDAYS集团培训计划安排中国区培训方案统组织中国区酒店关理员参加培训期培训结束派发学证书根酒店具体需求行安派培训工作派集团培训理专员亲赴酒店进行专题培训
美国戴斯酒店集团（中国）负责确保酒店达保持国际酒店理服务水准根市场情况确定酒店销售策略限度提升酒店营业收入控制运营成达酒店营利润化
l 外发式宣传策略
1 精品楼书
新酒店概念新生活概念引入描绘游身份市种种优点详介绍项目周边众利 资源激发潜客户入住渴求憧憬
楼书发送象现场房者专门促销活动中场客户针性重端客户已入住
酒店客
形式：12开铜板纸精美册子
容：
● 游新概念优点特色描述
● 介绍项目环境优势
● 北京旅游交通设施收费旅游服务项目收费景点娱乐项目收费旅游度假酒店分布收
费等旅游常识介绍
● 国外酒店式公寓特色优势介绍
折页楼书
折页式楼书集中广泛宣传目传输项目市信息较浅显化容形式初步引起目标客户关注产生进步解兴趣
形式：
● 折页
● 设风琴袋放置插页（张插页容）
容：
● 折页
简单介绍项目位置周边利资源规模配套物业理发展商实力等容（标题式简洁形式帮助客回顾项目优势特色）
●风琴袋插页
面图价目表销售方式附加值优惠
单张
折页容相更加简单
沙盘模型
● 模型：固定项目例尺寸根展厅空间制订
● 模型：目标市场展销会易搬运原
述模式考虑选择灯光形式加强效果
展板
● 规格
60cm×90cm标准尺寸宜做78块左右（墙挂式轻质泡沫材料）
● 容
理位置周边资源介绍项目概念介绍酒店配套设施标准套房面图装修标准
l 资金计划（见表4）
第五章 财务评价社会效益分析
l 盈亏衡分析
项目销售总面积3300方米前章分析知项目总建设费500万元项目盈亏衡点：
盈亏衡点总建设费总销售收入A
说项目果实现A 入住率保证项目总投资成全部回收
l 赢利预测（见表4）
l 敏感性分析
假设销售价格变单位成费增加1单位成拟定单位成增加1开发利润拟定利润降低19
销售价格变动影响项目投资风险敏感性素项目总成费变化项目投资风险关键
l 社会效益分析
项目成功开发改善北京周边综合环境启动社会闲置资金增加业率促进旅游消费起双重积极作时北京市济型酒店开发运作提供宝贵验北京酒店产开创条新发展思路项目社会效益
第七章 结
通分析策略发现项目达盈亏衡点较低投资收益率高行业基准收益率具较投资吸引力
项目投资开发中预测风险较少控性较强项目投资开发市场操作财务行项目言市场分析项目整体定位项目投资济分析基验济学角度定具客观性般性符合市场规律投资济原理配合理营销手段实现项目销售目标终实现项目赢利目标实现
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戴
斯
酒
店
商
业
融
资
计
划
书
目 录
第章总
1项目概况
2项目提出背景建设必性
3行性研究范围
4项目项目相较优势分析
5项目前景预测
第三章项目定位
1题定位
2功定位
3市场定位
4项目建设方案规划设计定位
5价格定位
6入市姿态推广时机定位
7销售方式定位
8物业理定位
第四章营销策略
1宣传题概念
5分阶段控制公关效果
6外发式宣传策略
8资金回笼计划
第五章投资估算资金筹措
1投资估算
2资金筹措
第六章财务评价社会效益分析
1盈亏衡分析
2赢利预测
3敏感性分析
4社会效益分析
第七章结
第章 总
l 项目概述
（） 消费群体构成
前中国众旅游发展异商务公务等交流日益频繁星级酒店发展广阔市场基础中国星级酒店接住客国客入境客国家关方面统计2006年入境夜旅游者4991万次年增长66国际旅游（外汇）收入33949亿美元年增长159国旅游者1394亿次年增长150国旅游总收入6230亿元年增长179
显然星级酒店服务商务公务会议者展览观光购物度假者探亲访友抑济文化体育等等交流酒店顾客
关资料显示2006年中国星级酒店住客中商务散客占43公司协议客户占22会议团队占5旅行团队占4休闲散客占8占8
2006年2005年较中发现然中国酒店住客构成总体没起落变化容忽视商务住客增长值十分注目然少入境外国客常常选择星级酒店榻国住客目前然占着绝数（88％）
（二） 国目前连锁济型酒店连锁营发展趋势
目前中国目前星级酒店11828家客房均出租率6096值注目星级越低价格越低资星级饭店反倒出租率越低(中三星级出租率6121二星级出租率5711星级出租率4960)济效益甚理想中占星级酒店953611828家资饭店全面亏损25省市
资星级饭店均利润均负数
相形中国济型酒店片光明份正式资料显示中国济型酒店2005年均出租率8902006年均出租率8242006年GOP竟然高达4447
济型酒店发展中够更利享受发展机遇
A：居民出行增长
B：奥运商机2007年北京筹办奥运会决战年根关求测算2008年奥运会期间北京星级酒店达800家前久统计目前北京区住宿接单位4761家客房28万间左右（中星级酒店658家客房112万间）缺少142家酒店空白关方面希通改造升级现非星级酒店填补
l 项目提出背景必性
先酒店酒店式公寓酒店投资金融理融资方面谈
方：中国酒店市场宏观角度先做纲性探讨2008年北京酒店市场相机会存定北京酒店政治中心济中心目前加外口已差1700万口城市容量中国位年正力发展方面较谨慎积极事情
北京容量方面发展空间潜力相言全中国发展时候海北京重点发展城市2008年奥运会2010年海世博会酒店理公司创造发展机会总体讲选择酒店时候选择理位置面非常关注终回方面投资回报说开酒店奥运会开说世博会开做酒店投资回报期国际惯例说四年短期酒店集团现积极开拓程中相信机会家室发展机会认北京中国属线城市两城市果全球济定位话应该国际级市担心酒店剩问题某酒店营
货币角度出发：民币升值力臂问题总体说应该力定程度力利素什？中国东西果变太贵国外旅游者难进目前投资者中国低成市场合作伙伴业基金行愿意边投资特外投资进双收投资项目着民币断增长美元
l 行性研究范围
2007年110月全国房产投资额146106亿元增长241增幅月持商品房施工面积1698407万方米增长188新开工面积598475万方米增长181竣工面积257905万方米增长85供应类指标月累计增幅均月持国家土供应然偏紧存量土充分释放110月份土购置面积26827万方米减少26土开发面积183907万方米增长386增幅较月提高46百分点
l 技术济指标
项目投资总额预算
1 财富西环厦二三层总体投入面积3300方米房屋租金3元天方厦房屋日租金9900元年租金9900元日*365天3613500元
2 酒店投资总体装修费：酒店总体投入面积3300方米方米1500元民币标准（包括房间装修费家电家具配置费）酒店投资总体装修费500万元
装修费均摊10年年总体装修费10计算年均摊装修费50万元
3 投资装修总体费银行贷款年银行支付利息60万元
4 样投入设备费（包括空调设施等酒店基础设备）约240万元费均摊10年年总体费10计算年设备费24万元
5 员工费：酒店投入35名员工（般性服务员理层员）均工资1800元年员工费35*1800元*12月756000元
& 酒店第年投入成计算：3613500+500000+600000+240000+7560005709500元 &
第二章 市场调研前景预测
l 项目项目相较优势分析
项目简介：（拟北京财富西环厦中二三层设立欧姆龙戴斯酒店）
A美国戴斯酒店集团品牌价值：美国戴斯创立1970年超35年品牌历史全球15国家拥超160000间式客房天超200000位客住宿Days Inn名列HOTELS杂志全球酒店品牌排名第5位
B戴斯酒店拥验丰富理团队：戴斯中国拥支高素质验丰富酒店专业组成团队强团队辅戴斯品牌酒店进行全权理定够您酒店获应成功酒店业占应位
C财富西环优越理位置：
（1）财富西环鼎立北京市政规划中四交通枢纽北京西二环门户西南金角北接西二环路东连南二环路西通丽泽城市核心道路南行京开高速距北京城东西干线两广街长安街仅步遥入数分钟进抵市核心出瞬间转换方位纬携金融街商务繁华伟力坐南宏气度强势辐射金融街长安街腹财富西环位西二环枢纽位置西衔丰台区重点规划发展区域丽泽商务区中丰台俗称北京陆路码头南北京南站亚洲铁路交通枢纽2008年投入北厚积勃发新型办公商务区广安门商圈西街正建设华北区商品物流中心分销中枢马莲道商务中心节点财富西环焦点三商圈显神通围合聚拢财富西环更兼金融街丰厚商务底蕴强势整合西南二环区域发展格局脉络清晰见
（2）理优势交通方便：5路49路340路351路410路423路603路716路717路800路819路939路962路运通102运通202步行1分钟达公交车站
D周边配套设施完善
（1）水电设施齐全外周边美廉美超市超市发超市华联商场家乐福购物中心菜百商场华普超市百盛青年湖商场
（2）邮局： 丽泽路邮电局中国移动通信观园店中复电讯商场(右安门店)广安门南滨河路邮局
（3）银行： 工商银行中国银行交通银行农村信社中信银行民生银行中国光银行
（4）旅馆饭店：环海宾馆丽泽宾馆北京哈特商务酒店新时代酒店观园酒店诺林酒店中环假日酒店龙源宾馆万隆宾馆
（5）餐饮娱乐休闲：海阔天空康体俱乐部恒通食府
（6）教育设施：中央音乐学院首医科学
（7）写字楼：中国新纪元厦宣兴厦德惠写字楼中信国际厦
（8）公园旅游景点：万泉公园五芳亭公园观园牛街礼拜寺北京西客站
（9）酒店处交通便道存着广客源
l 国行业济型酒店相关数较
（1）投资门槛较高加盟300万起供加盟特许项目相济型酒店诸意参中投资者步重原着较高准入门槛见表：
品牌
前期项目投资总额
锦江星
750万～1250万元（建筑面积5000方米* 2000元米计算 含土建营运准备）
家快捷
约5945万元
莫泰168
约800万~1000万元
速8
338万~538万元（100间房间房改造费3万～5万计算加38万元加盟金）
格林豪泰
约500万～700万元
锦江星品牌费加盟店设计客房数3500元间计算（推广期间优惠2500元收取）外收取20万元技术服务费作锦江星加盟者提供建设方案员培训总台理软件理业务模式手册开业指导等项服务费头更资金压力物业投资锦江星标准新建门店米投资约3500元改造门店约需1500～2500元米样家锦江星门店投资额1000万元
家快捷前期投资分项：少50万元物业改造资金30万元次性特许品牌费10万元特许加盟保证金低50万元流动资金期约占四月工程筹备期理费月1万元需指出中10万元保证金需扣押合约结束合作年便息返
特许品牌中莫泰168开展加盟业务较晚加盟店少连锁品牌目前南通锡宁波3家加盟店海市加盟店尚未面世莫泰连锁旅店营运总监许铮铮表示市加盟家莫泰168济型酒店投资总额800万～1000万元
品牌相速8前期投资更细致处38万元特许品牌费外速8根改造物业原先途均间客房改造费会前物业途写字楼摊间客房投资费3万～5万元
格林豪泰计算前期投资时特处特许品牌费房间数变化100间例加盟金四五十万元前期投资总额500万～700万元
计算改造现物业准
（2）月理收费高低浮动
次性支付数额较前期投入作连锁体系中员享受品牌理销售培训等方方面面支持时加盟者月需支付定费连锁体系目前解情况品牌月收取理等费例少出入表：
品牌
月缴支出
锦江星
加盟理费年营业收入3％
家快捷
收取酒店总收入3％特许营服务费收取酒店总收入3％特许营理费
莫泰168
营业收入5％～10％
速8
营业收入56％年变化
格林豪泰
营业收入35～6％
难出月统称加盟理费收取分固定浮动两种浮动加盟理费收取方式投资者言双刃剑营状况假情况理总部提出求浮供销两旺情景必须接受特许方提高理费求
（3） 回收投资较快（五年左右实现）
作项高额支出加盟行投资者关心便资金风险投资回报率问题现阶段言资金门槛较高较快投资回收周期正吸引投资者跃跃欲试种重原
数非建性质济型酒店言般5年左右便回收前期投资段佳单门店仅仅开张年半时间已资金全部回收时说明理位置投资回收周期定影响
品牌
投资回收期
锦江星
租赁项目4～6年新建项目8～10年
家快捷
5～6年
莫泰168
2年半～3年半
速8
3年～4年
格林豪泰
5～6年
品牌济型酒店投资回报周期出源年投资收益率估算表家酒店家建筑面积3450方米100间客房年均出租率85％均房价170元特许5年期例模拟收益房价年均出租率等数表格计算较保守
项目名称
费
年均销售收入
100间客房×85％×170元×365天＝52743万元
年均营毛利润率
55％
年均营毛利润
52743万元×55％＝29008万元
次性品牌特许费（5年）
30万元5年＝6万元
装潢装修费（10年）
350万元10年＝35万元
设备购置费（5年）
100万元5年＝20万元
特许营费（理服务）
52743万元×3％＋52743万元×3％3165万元
房产年均折旧费租赁费
100万元年（3450方米×08元×365＝100万元）
营业利润
29008万元－6万元－35万元－20万元－3165万元－100万元＝9744万元
营业税金
9744万元×33％＝3215万元
税利润
9744万元－3215万元＝6528万元
年投资收益率
6528万元（350万元＋100万元）＝15％
速8投资回报周期家缩短半速8年投资收益率预估相较高33％左右连锁品牌投资回报周期估算加前文前期投入较投资者难推算出品牌济型酒店均年投资收益率
第三章 项目定位
l 题功定位（美国戴斯酒店集团酒店式公寓产权式酒店合作项目求）
酒店式公寓产权式酒店开发商（业）少持项目产权（房间数量）50说业总体产权超50求业必须产权反租形式交酒店开发商酒店集团拥营权样便集团统理
l 功定位
欧姆龙戴斯酒店定位中国首家行政商务酒店酒店部设置商务信息港系统单酒店住宿餐饮服务基础增加行政商务拓展服务具体设置：入住酒店客车站机场接送接送指定客房酒店设置方便办公客房方便客进行商务会客谈判配备专门行政员方便客办公委派员工香港参加商务培训学理理念体现增值服务
l 项目建设方案规划设计定位价格定位
1基设立客房96间客房均收费380元天天营业额36480元天合计年房费收入13315200元考虑素房费70计算年房费收入9320460元
2年房费营业额932万天收入25500元天
3天成消耗：酒店第年投入成570万天成消耗15610元
4天房费实际收入：房费收入成消耗25500156109890元
5酒店年年投资收益率35
l 入市姿态推广时机定位
1项目计划融资金额350万
2投资回报年利息20
3投资象公司
4赠送全国戴斯酒店免费住宿周（标准间客房）享受戴斯酒店终身入住75折扣系列折扣卡
5投资担保：美国戴斯酒店
基融资设想：计划融资金额350万元戴斯酒店计划设置100间客房计划部分房间抵押投资融资方酒店营理权全权委托美国戴斯酒店理营融资方规定年利息融资回报
l 销售定位
北京举行型会展商务会议培训机构场租
l 理定位
期投资酒店理验投资戴斯酒店项目合作
第四章 营销策略
l 宣传题概念
宣传设计方面组气势磅礴典唯美然画面导入抱定顾客提供恒久优质服务员工提供够充分展示华台股东创造断增长投资价值建立谐社会贡献更力量 命铸造高雅品位卓越超群企业形象弘扬优良企业精神先入观众耳目注入豪华温馨第印象
酒店高雅卓越品质档次设施功导出酒店设施完善设置完美设施文化结合服务员娴熟动作优美环境体贴入微服务等档次套房享受情体验品位生活限魅力目眩神迷中儒雅俯拾取诸邻种档次客房高贵典雅配套齐备设施淋漓致海外贵客商接受超值服务令贵客享高等感受
l 阶段控制效果
筹建阶段
（1）开业前部设计部装饰
高质量部设计装饰会吸引更宾客美国戴斯酒店集团（中国）酒店部设计装饰方面提供咨询服务确保项目部设计装饰饿优异品质
1 设施布局流程求
提供适合酒店运做部设施标准流程求
2 初步概念设计求
连项目设计单位完成初步设计图纸 首层面图
二层面图
三层面图
（2）开业前工程业务咨询
美国戴斯酒店集团（中国）拥支中国五星级酒店工作年专家队伍够酒店项目提供工程技术方面专业意见确保酒店营业业保养维护方面节省笔资金
（3）部设计机电求方案
连装设计单位完成设施部机电设备布局方案
（4）系统咨询意见
连机电设计单位完成项目机电系统设计方案包括：
消防安全设计
强弱电系统设计
空调系统设计
供排水系统设计
垂直运输系统
水处理系统
（5）项目协调验收
美国戴斯酒店集团（中国）酒店项目施工进行项目验收程中提供国际质量标准保证业投资
1 施工现场协调
协调业设计单位施工单位营部门帮助方面建立畅沟通渠
2 施工进度监督
根项目进度帮助施工单位营部门相互配合确保酒店利开业
3 设备调试
确保设备精确调试试运行利进行
4 项目验收
关营部门配合计划安排设施验收提出验收报告
运营阶段
理公司负责酒店总理财务总监等酒店高层理员委派高层理员工作职责认定酒店运营中时接受业方酒店高层理员工作考核反馈意见
根美国CENDANTDAYS集团培训计划安排中国区培训方案统组织中国区酒店关理员参加培训期培训结束派发学证书根酒店具体需求行安派培训工作派集团培训理专员亲赴酒店进行专题培训
美国戴斯酒店集团（中国）负责确保酒店达保持国际酒店理服务水准根市场情况确定酒店销售策略限度提升酒店营业收入控制运营成达酒店营利润化
l 外发式宣传策略
1 精品楼书
新酒店概念新生活概念引入描绘游身份市种种优点详介绍项目周边众利 资源激发潜客户入住渴求憧憬
楼书发送象现场房者专门促销活动中场客户针性重端客户已入住
酒店客
形式：12开铜板纸精美册子
容：
● 游新概念优点特色描述
● 介绍项目环境优势
● 北京旅游交通设施收费旅游服务项目收费景点娱乐项目收费旅游度假酒店分布收
费等旅游常识介绍
● 国外酒店式公寓特色优势介绍
折页楼书
折页式楼书集中广泛宣传目传输项目市信息较浅显化容形式初步引起目标客户关注产生进步解兴趣
形式：
● 折页
● 设风琴袋放置插页（张插页容）
容：
● 折页
简单介绍项目位置周边利资源规模配套物业理发展商实力等容（标题式简洁形式帮助客回顾项目优势特色）
●风琴袋插页
面图价目表销售方式附加值优惠
单张
折页容相更加简单
沙盘模型
● 模型：固定项目例尺寸根展厅空间制订
● 模型：目标市场展销会易搬运原
述模式考虑选择灯光形式加强效果
展板
● 规格
60cm×90cm标准尺寸宜做78块左右（墙挂式轻质泡沫材料）
● 容
理位置周边资源介绍项目概念介绍酒店配套设施标准套房面图装修标准
l 资金计划（见表4）
第五章 财务评价社会效益分析
l 盈亏衡分析
项目销售总面积3300方米前章分析知项目总建设费500万元项目盈亏衡点：
盈亏衡点总建设费总销售收入A
说项目果实现A 入住率保证项目总投资成全部回收
l 赢利预测（见表4）
l 敏感性分析
假设销售价格变单位成费增加1单位成拟定单位成增加1开发利润拟定利润降低19
销售价格变动影响项目投资风险敏感性素项目总成费变化项目投资风险关键
l 社会效益分析
项目成功开发改善北京周边综合环境启动社会闲置资金增加业率促进旅游消费起双重积极作时北京市济型酒店开发运作提供宝贵验北京酒店产开创条新发展思路项目社会效益
第七章 结
通分析策略发现项目达盈亏衡点较低投资收益率高行业基准收益率具较投资吸引力
项目投资开发中预测风险较少控性较强项目投资开发市场操作财务行项目言市场分析项目整体定位项目投资济分析基验济学角度定具客观性般性符合市场规律投资济原理配合理营销手段实现项目销售目标终实现项目赢利目标实现
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