某住宅小区物业管理投标文件

**家园物业理投标书
目 录
第部分 提高物业理水整体设想策划 6
第章 项目调研 6
第二章 理目标——构建文化社区 6
－倡导全员参理文化 7
二推广等互动服务文化 7
三营建睦亲善社区文化 7
四塑造亲文环境文化 7
第三章 **家园理模式 8
第四章 拟采取理服务措施 8
－导入ISO9002质量理体系 8
二实施质量成双否决运作机制 8
三建立加油站式员工培训机制 9
四实现型住宅区资源享 9
五建立物业理信息岛 9
六倡导开放式理服务 9
七提供性化装修套餐服务 10
八构建服务台——窑户服务中心 10
九构建网络化物流链——虚拟仓库 10
十理体系全面整合提升 11
十致力设施设备循环改进 11
十二引入直饮水系统 11
第五章 理目标营指标承诺 12
理目标承诺 12
二营指标承诺 12
第二部分 理处理模式工作计划物资装备 12
第章 理模式 12
理模式 12
二盛世家园理处组织架构 13
三创建盛世家园效服务价值链 14
四盛世家园理处外部沟通导图 14
第二章 工作计划 15
前期介入工作计划 15
二入伙接工作计划 16
三正常居住期工作计划 16
第三章 理处物资装备计划 17
物质装备计划 17
二行政办公品计划 17
三维修工具计划 18
四护卫消防装备计划 18
第三部分 促进销售建议配合销售措施承诺 19
第章 销售预测定位 19
**家园销售分析预测 19
二**家园销售象定位 19
三物业理服务定位 20
第二章 销售建议 20
—会提前投入运营 20
二招聘中年销售员 20
三建立团队激励体系 21
四重视客户关系理 21
五实现客户承诺统 21
六成立销售协调组 21
七提供毛坯样板房 21
八组织专家授课促销活动 22
九引入电脑购房查询系统 22
十签订物业理合 22
笫三章 配合销售措施 22
提供物业理咨询 22
二提供物业理培训 23
三提供护卫保洁服务 23
四提供形展示 23
五协助举办展销活动 23
六开展业意见征询 23
七提供优质客户服务 23
第四章 费解决办法 23
第四部分 理员配备培训理 24
第章 理服务员配备 24
理处员配备 24
二理员配备方案岗位求 24
三作业服务员配备方案求 25
第二章 理服务员培训 26
－培训工作指导思想 26
二培训系统实施运作 26
三培训容目标 28
四理员培训计划 30
笫三章 理员理 31
—量录培养提升 31
二默契合作充分授权 32
三定期考核绩效 32
四奖惩严明优胜劣汰 32
第五部分 财务理费收支测箅 33
第章 财务理 33
—财务理模式 33
二财务理措施 33
三理服务费代收代缴费收取 34
四维修基金理 34
第二章 日常物业理费收支测算 34
－物业理资金筹措 34
二测算说明 35
三物业理服务费标准测算 35
四物业理服务费盈亏分析 37
五增收节支措施 38
笫三章 社区便民服务特约服务 38
服务思路 38
二服务项目 39
第六部分 日常理 41
第章 前期介入 42
协助做销售工作力争物业理成楼盘销售卖点 42
二开展业服务需求凋查 42
三进行物业交付前实操性工作 42
四规范实施接验收 43
五承担前期介入需费 43
第二章 业入住 43
办理入住高效迅捷 43
二入住期便民服务措施 44
第三章 二次装修理 44
加强宣传正确引导 44
二严格审批加强巡查 44
三法理理服 45
四谨慎验收留隐患 45
第四章 业投诉处理 45
投诉受理 45
二投诉处理 45
三投诉回访 46
笫五章 安全理 46
－治安形式分析 46
二安全理措施策 46
第六章 车辆交通理 47
机动车辆理 47
二行车理 47
笫七章 消防理 47
消防理目标 47
二加强消防教育宣传培训演练工作 47
三加强二次装修消防理 48
四建立**家园消防快速反应分队 48
第八章 环境保护理 49
－环境保护 49
二环境理 49
第九章 裙楼商铺理 50
－加强裙楼商铺装修理 51
二加强裙楼商铺房理维持正常营秩序 51
笫七部分 物业维修养护计划实施 51
第章 物业维修养护理 51
－技术力量配备 51
二基金 51
三制度保证 52
四建立完善公设施设备部位维修档案 52
第二章 公设施设备维修养护 53
维修养护范围 53
二公设施设备日常理维护计划表 53
第三章 部位维修养护 57
－维修养护范围 57
二部位维修养护计划表 57
笫八部分 会营理 58
第章 会营理模式 59
第二章 会营项目设置 59
第三章 会消费模式 60
第九部分 社区文化建设 60

**家园物业理投标书
第部分 提高物业理水整体设想策划
第章 项目调研
建设中**家园位市区彩田南路莲花北路交汇处线电视台北：眦邻市政府开发型居住区彩田村该项目长城产集团2001年重点开发建设住宅楼盘期占面积80588方米建筑面积9526240方米三座34层搭楼组成三层规划停车位349住宅单位789套物业理权选择采集团部议标方式运作举体现长城产集团深化国企改革决心促进属物业理企业走市场作

日理服务工作更加贴**家园实际情况数次赴现场长城产集团总部调研解基情况：
l 厦超高层建筑容积率较高推户型面积适中中户型业数量相较引发装修停车治安消防环境等理项目产生问题复杂物业理企业种理方式方应付？
l 该项目分期开发入伙期直正常居住期物业理实施周边施工（配套工程收尾二期施工）长期存
入伙期业入住集中入住率高入住快理压力较
l 盛世家园作2001年长城产（集团）开发建设重点工程首次采部议标方式选聘物业理企业引起属物业理企业高度重视未物业理工作必须实现业满意开发商满意社会满意终极目
l 研究分析未业白领阶层首次置业者深工作年工薪阶层完全助运作模式中青年家庭服务否满足服务需求呢？关注入住群特点：
l 盛世家园未业白领具定学历工薪阶层素质相较高物业理期值较高特殊员结构必厦带更清新时代气息衍生更现代居住理念求物业理企业实现理方式理手段现代化
l 盛世家园业基属中层收入阶层物业理企业提供服务产品应质优价廉违背业客观需求提供剩服务产品
……
第二章 理目标——构建文化社区
根调研结果显示：**家园应文化入居文化重情讲理守法开展物业理工作必须高度重视文化需求服务需求动参社区建设愿
提出构建文化社区居理想模式强调物化理升文化理实现传统家居理念现代生活方式高度融文化社区理目标文化理涉两层面通种交流形式促进物业理社区成员社区成员间正常沟通长幼序睦邻亲善传统社区概念理性回激发社区成员参建设社区文环境积极性二通种宣传形式培养社区成员集体义观念进深入物业尤性较强物业中进行约束引导降低理难度提升理效果设想：
－倡导全员参理文化
理处部强调员工合理分工基础充分合作例保洁方面提倡净全员保洁安全理方面提倡全员防范全员消防等层面参协作弥补理缺项漏项社区推崇业节约分业满意分理理念实现理开放开放理热心社区公益事业社区成员组织起参社区安全理社区文化建设外鉴行业成功验实施理报告制度季度实业报告综合理服务费收支情况治安保洁绿化社区文化等专项工作运作情况真正做尊重业权益
二推广等互动服务文化
服务文化涵义提供优质服务视工作然方式重规范服务连着业物业理两者关系定位：建立权利义务等基础合法契约关系
建立种认识员工真正尊重身工作产生服务热情觉尝试寻找满足业期恰方法提供发心微笑服务业享受服务时
提出改进意见服务产品供方需方均保持愉悦心境服务水准等互动基础提升
三营建睦亲善社区文化
社区文化物业理社区成员创造具社区特色精神财富物质形态完美结合社区文化建设终目居住区建立种睦亲善文化氛围取代社区中正蔓延情沙漠开展健康丰富社区文化活动纽带建立崭新社区公秩序
围绕爱国义环境保护社区科普全民健身社区公益尊老爱幼物宣教健康家居等八题组织策划社区活动努力盛世家园创建精神家园
四塑造亲文环境文化
现代信息时代业更加关注社区文环境物业理业起参环境文化建设极满足业愉悦身心亲然居住需环境文化氛围营造导入套结合现代传统符合建筑设计特色形象识系统提升档次：提供高品质园艺维护保持绿化良长势承续设计理念：种形式组织业开展环境保护美化家园活动断完善居住区园林品然景观营造厚重文气息建立环境谐融文化社区
第三章 **家园理模式
确立**家园理模式：
●紧密围绕质量成双否决运作核心 提供质优价廉服务产品
●倡导客户中心流程理思想 建立流程基石客户需求价值链
●致力业建立等现代契约关系 推广等互动服务文化
确定理模式基础针**家园特色实际情况进步提出全方位物业理基思路
理思路：
●强调成控制意识成理程序
●强调流程团队效运作服务流程持续改进
●强调公众服务规范化特约服务性化
●致力设施设备持续改进功提升
●致力培养员工专业素质社区全员参意识
●致力文化功提升塑造符合现代文明居理想环境
第四章 拟采取理服务措施
结合**家园物业理难点重点理思路拟采取理服务措施保证理模式实现服务产品供：
－导入ISO9002质量理体系
长城物业理公司九七年建立ISO90002质量保证体系利通英国 SGS公证行第三方认证通三年实际运作持续改进质量保证体系已日趋完善稳定具较强操作性质量保证体系已成提供规范化标准化物业理服务基石着国际标准化组织2000年12月颁布2000版质量理标准审时度势积极进时原质量体系进行改版2001年三月份成功获IS09002∶2000质量理体系认证**家园物业理实施程中推行IS09002期业提供优质服务程中偏离定轨道
二实施质量成双否决运作机制
公司97年底开始学邯钢验邯钢成否决验基础结合物业理行业服务特性98年全面推行质量成双否决机制公司年通理处签订目标理责书服务质量成控制作考核理处工作业绩两顶重指标两者否关系通三年质量成双否决运作获业满意率持续稳步升理成降十百分点良成果进步结合**家园理特点难点套运行机制该厦理实践中力求服务质量成控制间找更准确结合点提供质优价廉服务产品
三建立加油站式员工培训机制
提供服务产品体间性差异服务产品提供简单制造种准应该服务需求变化断调整服务层次容方做出相应变化真中项关键问题员工持续断培训实践中推出加油站式培训体系做岗前培训岗培训调岗培训层级员工均明确培训达标标准层级员工保持服务知识技服务需求达动态衡时强化理者培训者培训公司职员福利观念种意识物业理工作中贯彻始终
四实现型住宅区资源享
**家园市政府开发型微利房社区——彩田村毗邻成缺项理资源根彩田村规模庞配套齐全特点充分助利条件实现资源享便更满足业服务需求**家园彩田村然物业类型开发速度服务定位等方面存差异业提供优质服务目标致双方竞争基础充分开展合作理信息社区治安联防社区活动开展等方面均强强携手优势互补
五建立物业理信息岛
伴IT产业迅速发展数字化信息浪潮正阻挡势涌配合长城物业理公司局域网**家园宽带网计划着力**家园物业理中实现理手段现代化信息网络化构建户提供量交互式信息物业理信息岛满足社会界业住户物业理公司间理资源信息享需求拟逐步建立**家园网站类理服务信息定期输入时更新政府部门业住户物业理公司时通互联网电话网登陆网站高速浏览理处理情况获取服务资料时理处工作业绩进行监督指导实现理服务信息层面传递
六倡导开放式理服务
物业理公司业会业委员会居委会均涉业住户日常生活侧面物业理公司业会业委员会居委会间关系协调必演化阻碍厦物业理水提高种阻力**家园倡导强调开放式理服务明确述物业理公司业会业委员会居委会间分工配合：物业理公司提供专业物业理服务业会业委员会负责治律理居委会承担政府社区行政理社区公益服务
理处通求时公布财务帐目定期提交理报告组织理处开放日活动公布理处员联系电话等措施觉接受业监督：业会业委员会厦入伙达规定条件法成立保护业合法权益提高身理水出发断增强业会业委员会治律理意识力真正代表全体业行监督审核权力居委会力协助搞业住户宣传教育民事纠纷调解拥军优属扶贫帮困计划生育等工作时理信息资源予效支持深信：服务业住户根目标出发三方合作定成推动厦理水提高助力
七提供性化装修套餐服务
国生活品质断改进房屋装修正成业购房关注问题现阶段装修市场规范素部分业住户深感困惑方面普通业住户专业限制装修方案设计装修商选择装修材质选购装修质量监督等问题显心余力力足方面监力度缺乏装修工程高利润导致目前装修单位鱼目混珠游击队四处出没装修质量事频频发生社区服务社会化进程中认：物业理企业完全扮演动性角色**家园装修理竭诚业住户提供完美配套服务拟通公开招标方式引入3－4家具定品牌资质售服务正规装修商进驻厦业住户推荐避免装修游击队日夜骚扰业住户时根层次业需求提供类性化装修方案供选择实现设计施工养护条龙套餐式服务外根业特殊求理处业购房房屋未入伙前提供装修申请方案审核服务解业顾忧
八构建服务台——窑户服务中心
强服务台先进服务组织提供规范客户服务前提**家园服务形式拟建立客户物业理服务中心运作体系理处部理处外服务分台前台操作保证理处外形象统化客户物业理服务心理处指挥调度中心信息枢纽业服务需求申请投诉建议汇总客户物业理服务中心中心负责分类处理理处需公布理服务信息通该中心反馈业住户通理服务中心效运作第保证理处外信息传播□径统化第二建立首问责制业住户投诉需求专负责踪落实直业满意第三中心24时工作时间保证业住户需求全天候受理满足
九构建网络化物流链——虚拟仓库
物料理根目建立快速流通物料供应渠道实现物料消耗化保证服务提供时迅捷服务成效降低方面遇构建网络化物流链——虚拟仓库实现
物业理公司物料配送部通基局域网台物料理系统理处物料年度采购计划价格数量品牌供应商安全库存量等实施远程监控时理处物料订单入库出库结算手续通网络完成物料供应通供应商送货门物料配送部理处物料信息通该系统时交互更新旦理处物料采购超标该系统迅速响应迅速加修正保证物料消耗效控制成效降低
十理体系全面整合提升
社会环境时时变业需求时时变始终旧理模式服务方式法满足业断增长服务需求求长城物业理公司九九九年始全公司范围启动创新造工程实施理体系全面整合提升精髓持续间断进行流程造日常已相固定化思维方式服务理念具体作业流程进行重新分析改造真够更加符合业住户真实需求业住户提供真正实服务产品两年运作已取实质性突破原绩效低功性障碍流程高位势流程∶信息收集分析企业决策投标组织材料理外委工程理业住户投诉受理等取较造效果**家园物业理中继续推进项工作组建流程组运流程理思想指导日常具体工作致力新型客户中心流程导运作取代传统企业中心职导运作实现物业理水持续提升
十致力设施设备循环改进
高层楼宇理重容设施设备理维护设施设备运行状态良程度直接影响业住户日常起居安全保障等问题根高层楼宇年
理验**家园设施设备理分三层次进行：保证设施设备处受控状态维持正常运行目日常理维修：消种运行隐患保证设施设备性充分发挥目定期维修养护（包括中修）：提升设备性增强设备保护功满足户断增长服务需求目改良 性维护（改造）
**家园设施设备理维护致力身验专业分包方进行持续循环改进功扩展逐步实现设施设备集中监控体化理终实现物业保值增值
十二引入直饮水系统
水质污染正成困扰城市居民新问题济健康方便饮水越越市民关注实现道净水供应解决前饮水问题科学效途径采特殊选择滤技术新型道材料独特封闭式网促净水网全循环保证居民高品质饮水求
公司目前正饮水开发公司积极接洽拟**家园引入直饮水系统该公司测算**家园80％住户意直饮水前提拟投资200万元行开发直饮水系统投资饮水收费中收回投资回收期约三年该工程利实施必**家园销售带新亮点
第五章 理目标营指标承诺
理目标承诺
厦入伙年：
——达深圳市物业理优秀住宅区考评标准
——达广东省物业理优秀住宅区考评标准：
——达深圳市安全文明区考评标准
——创建建设控股公司青年文明号
——业满意率达93

厦入伙二年：
——达全国城市物业理优秀住宅区考评标准
——达深圳市安全文明先进区考评标准：
——创建深圳市青年文明号
——业满意率达95：

厦入伙三年：
——达深圳市安全文明标兵区考评标准
——创建广东省青年文明号
——业满意率达97

二营指标承诺
厦入伙三年：理服务费标准调整标书承诺价格执行
厦入伙第年：收支亏损额控制7207万元
厦入伙第二年：实现收支基衡
厦入伙第三年第五年：实现收支盈余年4832万元
厦入伙第六年：实现收支盈余年5292万元
第二部分 理处理模式工作计划物资装备
第章 理模式
理模式
长城物业理限公司秉承业节约分业满意分理理念托长城物业成功连锁营模式验完善ISO9002质量理体系根长城产盛世家园顾客定位楼宇设备设施动化程度盛世家园处理环境拟采客户中心服务品质导营理模式

盛世家园理处运作原理模型图：


二盛世家园理处组织架构
盛世家园理处组织架构描述：
1组织架构设置原精简高效专采理负责制签订营责书实行独立核算
2盛世家园理处岗位需力资源配置实行长城物业理公司供应完全双选择保证理处理建立支高效协调团队
3盛世家园理处部采直线职制量减少理环节提高工作效率保证信息渠道畅通
4理处理助理职责协助理完成项工作务监督理处服务质量理处理反馈类理信息提供决策
5客户职责负责客户物业理服务中心运作建立理处业住户间服务台
6客户助理职责直接受理业住户需求信息迅速准确传递相关单位设收费员客户助理
7设备职责负责厦种设备设施维护保养维修业请修工作
8行政职责负责理处分包方考核监督办公室事务勤社区文化建设
注：盛世家园理处员配置见第四部分虚框配置员配合销售期短期配置
理处理
配合销售
设备设施
行政
房员
客户
理助理
保洁园艺
保卫
设备值班
维修保养
消防值班
食堂
分包方
食堂
收费员

客户助理

三创建盛世家园效服务价值链
围绕客户中心服务品质导营理模式中标盛世家园全面推行竞争型服务战略采取效理策略提升长城物业理公司服务价值建立支高效业住户提供优良服务周边展示长城物业理公司风采团队
服务价值链
服务价值供应基素
部满意度机制
互动服务链
日常理
员工档案
业住户
企业文化导入
满意度调查
社区文化
合理化建议
业余活动
评价
效激励
政府部门
周边单位
居委会
辖区办事处
培训


四盛世家园理处外部沟通导图
外部沟通导图说明：
1**家园业委员会成立前长城产（集团）通招投标选聘物业理签订物业理合
2长城物业理公司中标设立**家园理处负责厦物业理工作
3**家园业务接受深圳市住宅区福田区建设局街道办事处等政府部门监督指导
4厦入住达法规规定条件时法规规定成立业委员会
5理处物业理公司原社会公关系基础断完善扩展类社会公关系确保理目标实现
第二章 工作计划
长城物业理公司根开发商提供实际楼盘施工进度表分制订前期介入入伙接工作计划开发商制订盛世家园远景开发目标制订正常居住期外达标计划力求务实高效积极协助开发商做销售服务实现双赢目标
前期介入工作计划
序号
工作计划
计划点
实施时间
备注
1
签定物业理合
商定物业促销协助计划
长城产商定







理服务费停车费会协商
签定物业理合
2
成立盛世家园物业理处
协商确定理处办公场
签订合十日

二次装修理处办公场
办理理处关运作手续
员配置培训
理处办公设备配置
3
前期介入

收集类工程资料
2001512002320

实施促销协助计划
熟悉类设施设备
4
导入长城物业理公司模式

导入IS09002（2000版）
20023l200291

导入公司项规章制度
导入公司物业理理念
5
物业接准备
验收物业软硬件
20023202002420

移交资料
问题备忘
二入伙接工作计划
序号
工作计划
计划点
实施时间
备注
1
入伙准备实施

准备完善入伙需资料设备
2002312002428

入伙仪式策划举行
办理入伙手续
2
二次装修理
建立二次装修程序档案
20024202002930

模拟二次装修动态表
进行效监督
3
首次征求业意见

征求厦合理化建议
2002102020021030
（集中装修期间）

门调查回访
分析调查结果提出改进方案
4
建立完善标识系统
类档案科学分类建档标识
2002420200271


制作类设备设施标识
制作类路牌等公标识系统
制作办公室标识系统
三正常居住期工作计划
理策划
容描述
备注
完善体系
定期部评审ISO9002（2000版）质量理体系：



完善理处信息局域网修订会运营理办法：

完善类壁挂文件ⅤI系统物业招租程序：
完善三表联抄系统业助查阅系统
建立完善分包方工作绩效考评体系
展开业委员会筹备工作
服务持续改进
定期员工进行服务意识技培训

定期门回访开展TCS调查：
全面开展盛世家园文化活动建设（年少10次）：
开展种形式物业理法规宣传活动制作区办事指南：
助开发商做楼盘销售工作
会策划营
定期开展业消费熹调查逼调整服务项目容
见区会理
加强分包项目监
理达标
－年达深圳市广东省优秀物业理示范区标准

二年达全图优秀物业理示范区标准
智区
保证厦三表联抄系统闭路监控系统消防报警系统正常运行

实现宽带网络社区
努力实现IC卡动车辆收费系统
第三章 理处物资装备计划
长城物业理公司利楼盘销售高水准物业理服务出发坚持低成原配置盛世家园理处物资装备
物质装备计划
序号
物质装备项目
容 描 述
备 注
1
理处
工作场
名称
客户物业理服务中心
理办公室
办公室
技术值班室
工作操作间
仓库
员工食堂
员工宿舍
面积M2
60
30
50
20
20
50
80
120
2
办公品
长城物业物料配送中心章二提供

3
维修工具
长城物业物料配送中心章三提供

4
消防装备
长城物业物料配送中心章四提供

5
清洁园艺工具
分包方提供

6
护卫装备
护卫服务中心提供

7
交通工具
行车（办公室技工）


8
会装备
详见第八部分

二行政办公品计划
序列
名 称
数 量
单价（均价）
合 计
备 注
1
办公桌椅
10套
70000
700000

2
印机
1台
150000
150000

3
复印机
1台
1500000
1500000

4
电脑设备
3套
2500000
7500000

5
电话
2台
60000
120000

6
保险柜
1台
50000
50000

7
数码相机
1部
600000
600000

8
档案资料柜

1000000
1000000
整体制作
9
空调冷气机（分体柜式）
2套
400000
800000

10
类办公品

400000
400000

11
饮水机
1台
80000
80000

12
类标识牌

850000
850000
整体制作
13
区宣传栏
3
200000
600000

14
客户物业理服务中心桌椅

500000
500000
整体制作







合 计


14850000


三维修工具计划
序列
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
1
75型室疏通机
1台
200000
200000

2
200型室外疏通机
1台
400000
400000

3
8KVA型电焊机
1台
90000
90000

4
击钻
1部
200000
200000

5
砂轮切割机
1台
150000
150000

6
手电钻
1部
60000
60000

7
台钳
1台
80000
80000

8
梯子
2部
80000
160000

9
万表
2部
20000
40000

10
摇表
1部
40000
40000

11
潜水泵
1台
220000
220000

12
电动工具
7套
50000
350000

13
电流表
3块
30000
90000









合 计


2080000

四护卫消防装备计划
序列
名 称
数 量
单 价
合 计
备 注
1
线讲系统
18台
200000
3600000

2
护卫服装
36套
40000
1440000

3
消防工具
1套
90000
90000

4
干粉灭火器
50瓶
15000
750000

5
行车
3辆
70000
210000

6
云梯
1部
250000
250000

7
床床品
26套
60000
1560000








合 计


7900000


第三部分 促进销售建议配合销售措施承诺
第章 销售预测定位
**家园销售分析预测
（） 销售优势：
1 社区概念：项目总规划建筑面积28万方米首期开发面积10万方米市区范围属规模商品房社区工薪阶层购房者说尤具吸引力
2 彩田村：项目市政府型微利房住宅区彩田村咫尺着彩田村完工入住该片区配套设施日趋完善气增加
3 景观良：项目位彩田南路莲花北路交汇处坐拥莲花山公园笔架山公园翠绿美景更兼片荔枝林背视野开阔景观限
4 性较优：项均价约定位6000元／方米周边楼盘性价格具定优势
（二） 销售劣势：
1 容积率：项目34层超高层建筑容积率较高（超10）供业休闲利活动空间较
2 噪音影响：项目彩田南路车流频繁市政绿化隔离带较短街房屋受定噪音影响：
3 配套足：该段开发较迟目前型住宅区较少期工程周边配套尚足
（三） 销售预测：
根述分析周边楼盘调研**家园销售状况作分析：
第年 销售率达70左右：
第二年 销售率达90左右：
第三年 房屋基销售完毕
章节理服务费收支测算处预算进行
二**家园销售象定位
**家园位彩田南路莲花北路交汇处坐拥莲花出公园笔架山公园翠绿美景更兼片荔枝林背市政府型微利房住宅区——彩田村咫尺遥交通便捷正安家置业者良居根楼盘身定位市场预测销售象应定位深圳白领中首次置业者深圳年工薪阶层周边老居民阶层业消费力算太强具较高文化品位注重生活方式生活质素置业时尤注重物业理服务涵感受时求元化家政服务缓解紧张工作压力感受天伦乐
三物业理服务定位
秉承服务业报效社会核心理念着力**家园创造安全舒适便利居家商业环境通持续改进提升物业够保值断增值实现传统家居理念现代生活方式高度融塑造类物业理优质服务典范
针述销售象特征结合深圳文化背景福田特定区域想成功达述目设想运文化感召力渗入日常理服务中拟**家园物业理中建立流程运作基石需求理模式实现提供物业理服务够持续超越业实际需求理服务中着力四方面：倡导全员参理文化推广等互动服务文化营建睦亲善社区文化塑造亲文环境文化
第二章 销售建议

作深圳土家著名市公司长城产集团企业形象早已深入心开发物业始终具定品牌感召力长丰苑热销更极证明点房产市场日趋理性营销竞争逐澌升级天认：**家园销售采取措施销售方式予改进会进步提高销售率
—会提前投入运营
会概念迅速普会正成物业销售业绩新支撑点建议提前**家园会装修完毕正式开盘投入运营便购房者参观样板房时实感受未娱乐休息场疑极增加购房者信心兴兴趣销售程中根准业意见反馈会功断进行改进便更加实美仑美奂雅致实会
必**家园带更销售业绩
二招聘中年销售员
购房者销售员面面进行沟通咨询直销方式然现阶段房产销售导方式支出色稳定销售员队伍销售业绩保证显举足轻重目前销售员工心态较强流动频繁造成争抢客户暗中作弊损公肥私事情偶发生究根源系年轻销售职员心智够成熟致通常前景预测带定盲性容易产生急功利想法针种现象建议**家园销售员选考虑招聘部分具定学历社会阅历中年女性阶层职员岗位珍惜程度更接物更加成熟稳重更重正确引导身家庭历背景购房者提出购房建议会带意想示范作
三建立团队激励体系
根营部调查现行销售员激励根售房数量例提成种方式弊端：利益驱动销售员发生争抢客户客户胡乱许诺现象定程度会影响发展商企业形象破坏物业口碑改变种现状方面加强销售员职业道德教育规范理方面建议建立团队激励导销售业绩考核体系销售员划分干销售组明确彼销售范围权限销售员收入必须销售业绩销售组整体销售业绩挂钩强化销售员团队精神协助意识
四重视客户关系理
房产卖方市场构建强客户服务台良客户体系取销售业绩项忽视素销售理中方面工作常常忽略建议**家园销售程应强调客户夫系理方面建立起完善客户档案包括业未准业尤应注重公司客户档案建立方面必须定期开展客户调查尤老客户意见征询项工作公司半年次业意见征询活动步开展
五实现客户承诺统
物业销售程中客户承诺意性统性造成客户投诉素时日物业理带隐患建议营部加强销售员方面理具体做法：客户承诺必须交工程部门销售部门物业理部门三方审核形成书面材料公司领导批准销售员进行专题培训保证客户致口径时销售策划员业绩考核中强调销售续服务确保物业销售留遗症
六成立销售协调组
物业开发程中建筑监理销售理租赁等方通常政缺乏沟通导致部运作引起矛盾暴露出引起客户投诉业购房程中购房面房屋存问题常常法找合适投诉解决渠道疑长城产集团整体形象起负面效果建议**家园销售程中述单位抽调精干员建立流程组定期召开例会销售中存问题探讨研究策便效减少客户投诉缩短品质缺陷处理时间
七提供毛坯样板房
年发展商运豪华装修隐瞒房屋身设计施工程中存缺陷导致业收楼时怨声载道抱怨货板报道时时见诸报道建议**家园销售中业提供明确交楼标准时针**家园推户型分提供精装修样板房毛坯房样板房便客户做出举效减少业投诉效增加业信心
八组织专家授课促销活动
建议**家园销售程中定期策划举行专家授课活动具体做法中原世联纬等著名房产代理商市房产交易中出合作邀请专家前**家园销售现场举办购房知识讲座房产市场发展趋势购房法律手续购房常见陷阱物业质素判断房屋验收等购房者极关注问题提出专家建议举方面体现发展商业性化关怀二通参加活动准业赠送精美礼品营造气
九引入电脑购房查询系统
信息产业高速发展INTERNET国生活中普网购房正成种时尚建议**家园销售中开设**家园服务网站长城产集团网站增加该楼盘页容包括物业质素介绍（点规模房型价格配套景观入伙时间会等）物业实景图片样板房三维动画发展商物业理公司介绍物业理方案等购房者足出户楼盘情况全面解增房屋成交概率时销售中心装设触摸式电脑购房查询系统便购房者现场通该系统全面解物业详细情况
十签订物业理合
规范合提供优秀物业理根前提次投标幸中标深圳济特区住宅区物业理条例等物业理法律法规规定**家园物业理服务前期物业理服务长城产集团签定正式物业理服务合物业理服务容深度标准双方权利义务理房划拔工程保修金支付等重问题合具体条款形式明确销售中心前期理签定具体物业理服务协议明确
物业理服务范围费容期限等事宜销售中心正常运作提供良保证
笫三章 配合销售措施
十四年类业交历业类需求着较全面认识握配合**家园销售工作物业理专业角度提供协助服务：
提供物业理咨询
**家园公开发售派遣物业理服务员进驻销售现场负责物业理服务方面咨询服务时开通热线电话业销售员提出问题予解答
二提供物业理培训
销售员提供必物业理知识培训减少产生销售纠纷销售员反馈物业理方面意见建议提出具体解决方案增强业信心
三提供护卫保洁服务
**家园正式开盘销售中心样板房提供专业护卫服务保洁服务维持销售现场良环境时购房着未物业理服务初步感受销售中心服务员建议纳入销售员考核激励体系保证销售足够监督权调配权具体办法销售中心物业理服务协议中明确
四提供形展示
销售现场提供长城物业种宣传资料图标识等时根销售部门求适时候举行物业理公司形象展示护卫员会操表演等增加销售现场气氛
五协助举办展销活动
协助发展商定期举办展销会业嘉年华庆祝促销话动
六开展业意见征询
销售程中拟通问卷电话面谈等方式开展2－3次业意见征询业购房者物业理服务会理方面需求加收集统计时修订调整物业理服务方案确保日物业理服务适性
七提供优质客户服务
1 销售中心配置雨伞架急救包针线包等便购房者时需时配置定量童游乐设施资料架时尚杂志等购房者（尤家庭购房者）参观样板房时感受休闲乐
2 提供门童服务负责业迎送工作
3 销售中心提供代客泊车幼童护赠送雨伞等项服务
第四章 费解决办法
通述项提供优质服务理相信：**家园销售业绩必达新高峰够实现发展商满意业满意双重目标前期介入发生项物业理服务费测算需1902万元根国家深圳市物业理相关法规求笔费理应发展商支付考虑长城产集团公司支持关怀愿意全部承担费
第四部分 理员配备培训理
第章 理服务员配备
理处员配备
员配备选拨始终坚持原：淡薄智商中毅力努力魄力摈弃庸容惰性傲性奴性注重员工塑性持续发展性
根**家园（期）规划设计思路销售定位结合理高层厦商住楼验拟**家园理处前期介入期配备7中理员1销售中心配备服务员6厦入伙结合具体需销售中心配备服务员进行必调整
厦物业理进入正常期时配备类理服务员23服务分包方（护卫保洁园艺）配备34（会理服务员配备详见第八章会理）
二理员配备方案岗位求

序号
岗位设置
岗 位 求
配置数
1
理处理
学科学历事物业理年具丰富理知识实践验物业理独见解理处工作整体思路构想具审员资格
1
2
助理理
学科学历事物业理年具丰富理
1



知识实践验强沟通协调处理力具审员资格

3
设备
学科学历机电设备专业具工程师职称事专业年解物业理知识熟悉IS09002质量理体系
1
4
行政
学科学历具定行政理验具较强沟通协调处理力熟悉IS09002质量理体系
1
5
客户
学科学历外表形象气质佳具较强沟通协调处理力熟悉IS09002质量理体系
1
6
客户助理
专学历外表形象气质佳具较强沟通协调处理力熟悉IS09002质量理体系
2
7
物业理员
学科学历建筑工民建专业持物业理岗证具物业理验熟悉IS09002质量理体系
1
8
收费员
高中学历具会计证工作认真负责具市常住户口担保担保
1

三作业服务员配备方案求
序号
岗位设置
性求
年龄求
文化程度求
工作技工作验求
配置数
1
护卫员
男性
2026岁
高中
1．年退伍军
3．身高175182米体重65公斤
4．说话清楚没明显方口音
5．五官端正威严失灵活
18
2
车辆理员
男性
6
3
保洁班长
限
男40岁女35岁
高中
1． 男性身高165米女性155米
2． 五官端正动作麻利
3．星级酒店清洁公司工作验者优先
1
4
保洁员
初中
9
5
维修班长
男性
40岁
专
1．具年物业理验三年工作验
2．具中级技工相关技等级资格通公司专业考核
1
6
维修技工
男性
35岁
中级技工
1．身高165米
2．具中级技工相关技等级资格通公司专业考核
3．二年相关工作验
10

7
厨师
男性
40岁
二级厨师
1．具三年相关验熟悉南方菜系北方面点
2．爱干净讲卫生持健康合格证
1
备注
1． 作业服务员必须身体健康传染病良嗜公司指定市区级医院体检合格
2． 持效身份证计划生育证劳务工证效相应学历证明技术资格证明
3． 市常住户口担保效担保

第二章 理服务员培训
－培训工作指导思想
事种行业工作终落实完成始终高度重视入力资源开发尤强调企业员工部潜开发——培训培训工作提升物业理公司否定目标实现物业理优质服务战略高度相信物业理服务模式必定包含良培训机制认：培训企业壮催化剂员工职业生涯加油站企业员工实惠福利
员培训工作拟采取措施：
1 结合长城物业理公司年高层厦物业理优质服务方面验根物业理市场行业动态新变化时调整培训策略断更新培训容保证培训效果
2 树立理者培训者观念位理员应该担负起培训属员工职责尤强调培养员工实际工作中力求员工通培训结合工作实践断提高工作力掌握熟悉日常工作程序求方法技巧
3 培训考核绩效化理处次培训考核结果入绩效考核挂钩目落实培训量化培训避免理处培训流形式
4 结合实际断持续改进培训课程容断总结实际工作中良验指导员工防止员工机械循环培训中丧失学动力采先进科学方式（例拓展训练感受性训练游戏等）培训形式样化增加断培训效果
5 采目前国际企业理培训行业中流行KAS培训方法集知（KNOWLEDGE）力（ABILITY）技巧（SKILL）体培训方法具体方法：讲授法讨法案例法模拟角色法抗辩法专题讨会参观学现场实职务轮换等
6 培训工作制度化保证员工足够培训时间通分级考核末位淘汰制度制遣员工紧迫感压力感传统动性接受培训变员工发性动参
二培训系统实施运作
（）培训系统图
修正 执行
培训计划
岗位应 培训组织
反馈 评价
培训考核

系统图说明：
1 针**家园（期）理特点设置培训目标拟定实施计修正
2 效运种培训形式方法确保培训达预期效果
3 通员工进行考核解培训效性员工接受程度
4 根考核结果评估反馈时调整培训思路确定未培训重点强调理应实践工作中
（二）培训组织方式
1 培训职责：
（1） 理处理助理负责员工日常培训计划协调组织考核等工作
（2） 级理员根理处提出培训计划进行逐级培训培训实施评估时培训效果情况反馈级培训员
2 培训实施流程
员工培训分三阶段：入职培训——岗位转正培训——日常理培训位新入职员工必须接受期20天入职培训容详见新员工公培训科目：三月试期满员工接受期周转正培训考核合格方转正转正员工接受长期连续日常理培训容详见工种培训科目表

3 培训时间

（1） 实现加油站式培训工种员工制订具体培训时间求完成培训登录积分详见表：

职务（岗位）
部门理
项目
理员（班组长）
作业服务员工
年培训时间
少140时
少100时
少80时
少60时

（2） 根脱产情况培训分三种：全脱产培训半脱产培训职培训坚持职培训．脱产培训辅

4 员工培训常方法

序号
培 训
类
培 训 方 式方 法
培训象
培训目适环境
1
综
合
1．参加拓展训练
理员
促进相互信支持合作


类



2．参加军事训练
全体员
增强员工组织纪律性律性
3．5S培训
理工程技术员
提高员工职业素养
4．投影录象电脑演示等视听教育
全体员
增加感性认识
2
研
讨
类
1．头脑风暴法
理员
提高创造力培养创造性思维
2．专题讨法
理员
提高理水
3．典型案例案剖析情景模拟等案例分析法
全体员
提高综合分析解决问题力
3
演
练
类
1．模拟角色法
全体员
熟悉公司情况类业务工作
2．抗辩法
理员
提高员工协调沟通力
3．游戏训练法
全体员
激励员工工作积极性
4
学类
1．检查表法
理员
提高创造力观察问题力
2．快速阅读法
理工程技术员
培养快速阅读力
5
讲课类
1．逆思维法
理员
培养换位思考逆思维

三培训容目标
（）新员工公培训科目

序号
培训科目
培训容
课时
1
军训
军事训练体训练
5天
2
礼仪知识
常礼仪知识
6课时
形体训练
员工行语言规范
3
服务意识
职业道德教育
3课时
客户沟通协调技巧
受理处理客户投诉
4
企业文化
企业发展史基情况介绍
3课时
企业理念宗旨
员工手册劳动事规章制度
5
物业理知识
物业理基础知识
6课时
物业理行业法律法规
6课时
入伙二次装修理服务求技巧
3课时
典型物业理案例
6课时
6
质量理
ISO9002质量理体系
6课时
7
安全防范知识
消防知识
6课时
治安防范知识技巧
8
厦情况
厦基情况介绍
3课时

9
带班实行

7天


（二）护卫员车辆理员培训科目

序号
培训容
培训频率
培训目标
1
工作例会
周次
提高政治思想觉悟开展批评批评
2
务理考核检查
周次
保持宿舍干净整洁
3
1．单兵队列动作
2．三步法
3．体训练
逢周周五
天训练1时
培养组织纪律性训练扎实基功
4
1．擒格斗基功
2．捕俘拳
3．防卫术
逢周六周日
天训练3时
熟悉掌握擒敌防卫技
5
护卫服务工作手册
月次
熟悉岗位职责操作规程工作标准
6
法规规章制度
月次
熟悉掌握相关法律法规规章制度
7
消防知识
月次
熟悉消防救火职责
8
消防训练
周次
掌握基消防操作技
9
突发应急事件处理
季度次
提高突发事件处理力掌握处理技巧

（三）保洁员培训科目

序号
培训容
培训频率
培训目标
1
工作例会
周次
提高政治思想觉悟开展批评批评
2
务理考核检查
月次
保持宿舍干净整洁
3
保洁方法清洁剂
月次
熟悉掌握基方法技巧
4
保洁设备操作保养知识
月次
熟悉掌握基方法技巧
5
保洁服务工作手册
月次
熟悉岗位职责操作规程工作标准
6
病虫害消杀防治
月次
熟悉掌握基方法技巧
7
环境保洁法规规章制度
月次
熟悉掌握相关法律法规规章制度
8
消防知识训练
季度次
熟悉消防救火职责掌握基操作技
9
突发应急事件处理
季度次
提高突发事件处理力

（四）园艺工培训科目

序号
培训容
培训频率
培训目标

1
工作例会
周次
提高政治思想觉悟开展批评批评
2
务理考核检查
月次
保持宿舍干净整洁
3
园艺方法农药
月次
熟悉掌握基方法技巧
4
园艺设备操作保养知识
月次
熟悉掌握基方法技巧
5
园艺服务工作手册
月次
熟悉岗位职责操作规程工作标准
6
病虫害消杀防治
月次
熟悉掌握基方法技巧
7
消防知识训练
季度次
熟悉消防救火职责掌握基操作技
8
突发应急事件处理
季度次
提高突发事件处理力

（五）维修技工培训科目

序号
培训容
培训频率
培训目标
1
工作例会
周次
提高政治思想觉悟开展批评批评
2
务理考核检查
月次
保持宿舍干净整洁
3
园艺方法农药
月次
熟悉掌握基方法技巧
4
园艺设备操作保养知识
月次
熟悉掌握基方法技巧
5
园艺服务工作手册
月次
熟悉岗位职责操作规程工作标准
6
病虫害消杀防治
月次
熟悉掌握基方法技巧
7
消防知识训练
季度次
熟悉消防救火职责掌握基操作技
8
突发应急事件处理
季度次
提高突发事件处理力

维修服务工作手榭设备理工作手榭消防理工作手朋
熟悉菽工岗位职牡操作规程工作标准掌握基消防知识禾□设备理知识
房屋维修艿面纳理条例房屋修缮标准
厘水电消防道走设备设施特点维修S反务范围
解熟悉厦状况提高工作效率
土建机窀绾排水空谰等杞天专业基础理婀识
没备机具操作演练倮养规程
技术武
年次
综合评提高技
四理员培训计划
针**家园实际情况理需特制订年期理员培训计划

时间
培训 容
备 注
入伙第
新员工入职培训（容见公培丬丨｜科吕）
培
入伙第二三月
物业理理
璁诸专职教师授谋
入伙第四
国物业理现状分析发展趋势
邀请专业士举办讲座

国外先进物业理介绍

入伙第五
法律常识物业理榴夫法规条例
培
入伙荛六月
笤职贲利领导技巧
戚烙训妞阿培训寓
入伙第七
企业理基础知识
滗谄专职教师
入伙第∧
丨山理学基础知识

入伙第九十
住宅区智化理服务介绍
邀请专业入士举办讲座

办公动化原理电脑实操
堵
入伙第十月
物业理会计基础知识
培
入伙第十二
深丬丨｜优秀居住区参观学
拟参观3－4居住区
入伙第二年月
酒店理介绍现场实
拟选派5名员三星级酒店学

注：具体时间正式安排旌
笫三章 理员理
—量录培养提升
机制：重视理员品德修养工作力职培训：强调理员专理队伍年轻化知识化
理员选拔严格岗位求制定招聘标准根招聘标准择优录片面强调工作年限学历资格适原避免现象
理员培训岗位工作技规定达标求通职教育岗位轮训职务轮换等种形式理员进行培养断提升综合素质
二默契合作充分授权
强调分工合作工作态度采理处理全权负责直线职理方式项目组着精干高效原设置岗位方面保证理员工作负荷饱满方面避免岗位职责交叉做事做事事时倡导全员协调理（章节相应阐述）员工应合作姿态开展工作
倡导合理授权业面前员工理处理学会授权理员基求理处理通授权更精力时间放握全局正确决策项目通授权繁琐日常事务中脱离出时通授权位员工迅速解决业提出服务需求业第时间满意服务时建立检查齐□反馈制度级理员通定期检查检验授权效果偏离服务标准行时纠正避免理失控
坚持分级指挥逐级反馈原强调级原理处部建立逐级负责垂直指挥系统理处理项目根实际情况发出工作指令通现场指导工作例会部电脑网络等形式逐级传达执行特殊情况理员意越级指挥作业员工遇问题必须逐级汇报越级请示
三定期考核绩效
绩效考核力资源理重组成部分根目营造效率导良工作气氛
理员绩效考核严格公司已建立效运作绩效考核体系进行考核通公司品质理部等相关职部门理处理理助理种途径种方式理处理员进行日常工作绩效考核
四奖惩严明优胜劣汰
员工实施准确时奖惩维持员工长久工作动力效手段公司员工奖惩条例理员进行相应激励约束工作努力成绩优异理员视情况授予长城物业公司特奖优秀员工奖特殊贡献奖等荣誉予定物质奖励工作负责违反纪律理员予三级相应处分
规定：受三级处分员工视情况予降级辞退处理
时倡导**家园理处员工积极参加物业理公司竞争岗双选择求理员必须通竞争方式获取岗资格作业员通双选择方式获取岗资格岗必须围绕质量成双否决运作定期接受考核法完成质量指标成指标否决效益工资奖金职（岗）资格挂钩年底绩效考核排位位理层员操作层员实施末位淘汰制通补充新员工增强部竞争力保持整支队伍活力
第五部分 财务理费收支测箅
坚持取民民原倡导开放理实现阳光财务定期业公布理处财务收支报告接受业监督认真科学测算厦住宅物业理服务费标准330元／方米月年收入10提取理佣金余全部厦物业理服务
第章 财务理
财务理物业理正常运营生命线严格执行国家深圳市关物业理财务理规定赚取阳光利润法建帐法理确保物业理资金运作
—财务理模式
说明：盛世家园业委员会成立前长城产集团行批准监督
盛世家园理处
二财务理措施
（） 设立财务理机构财务员
效降低物业理服务成盛世家园理处财务长城物业理公司财务稽核部统理时方便业理处客户物业理服务中心设专职财务员1名负责理处日常费收支代收代缴费办理受理业关咨询工作
（二） 建立规范透明财务体系
1 根盛世家园实际情况制定切实行财务监理制度严格执行
2 长城物业理公司盛世家园理处实际收支情况定期进行检查
3 效控制理成理处资金实行分类审批制度般消耗性维修材料办公品采购费市交通费理处理签字审批余费律报公司领导批准方
4 理处三月业公布**家园理处收支报表接受业质询监督
5 理处年初制定年物业理服务费预算报表提交业委员会审批批准实施
（三） 加强财务理职
物业理收费行业较言相较低收入源较少业节约分钱显十分重充分发挥财务理成理成控制方面职加强计划统计成考核等入手配合质量成双否决运作实施减少种必开支浪费保证理服务质量时效降低理成
三理服务费代收代缴费收取
1 理处设置专职收款员负责物业理服务费项代收代缴费收取部分班时间交费困难业采取节假日常办公预约门服务形式方便业交费提高费收缴率
2 费收取方式入伙期采工收费收取现金三月逐步采电脑划帐委托银行收款方式量减少现金收取提高收款工作效率
3 子极少数欠交理服务费住户采电话催交发催款通知单形式进行催交必情况理处理理助理进行门拜访敦促交费拒交纳住户采取法律手段作催缴方式维护全体业利益
四维修基金理
1 维修基金房屋体栋单位进行专帐理设立专帐号存储物业维修基金
2 理处年12月10日前提出年度维修基金计划预算提交长城产集团业委员会审议通执行
3 理处需维修基金时应出具详细方案预算报长城产集团业委员会审批
4 栋房屋维修基金够支出时该栋50业书面意谁受益谁承担原该栋房屋全体业实际发生额分摊
5 维修基金收支帐目接受长城产集团业监督三月公布次年度情况接受长城产集团业委员会委托会计师事务审计
第二章 日常物业理费收支测算
物业理费收支取民民作物业理收支基原收入方面坚决次物业理招标投标中标确定理服务费标准深圳市住宅局物价局等政府部门定价标准执行政府部门没规定服务项目收费标准坚持略低市场均价格执行支出方面服业利益前提坚持事前预算事核算量入出合理资金理原采取必增收节支措施降低理成提高服务质量时确保资金合理实现物业理较低收费条件高效运营
－物业理资金筹措
理资金物业理正常效运作基础必条件物业理费收支理作理处工作重容确保盛世家园物业理费收支实现良性循环

二测算说明
1 深圳市政府关物业理法规文件
2 开发商提供物业理招标书中原始数关规定
3 根实调研楼盘销售具定压力相关济指标预测：

指标名称
第年
第二年
第三年
住 宅 销 售 率
70
90
100
商 场 出 租 率
70
90
100
物业理服务费收缴率
100
100
100
停 车 场 率
60
80
100

4 物业理服务费标准测算保证区入伙第二年实现收支衡基准关数进行测算
5 理处员工月工资遇：理处理15000元／理处理助理14000元／33000元／理员32500员／作业服务员工15均工资遇1500元／分包项目员园艺工保洁员护卫员等分包员工资遇分包商行确定
6 税费理处总收入52计算
7 长城物业理公司年事物业理工作积累验数
8 盛世家园物业理员配置物资装备计划
9 深圳市盛世家园物业理收支相关市场行情
三物业理服务费标准测算
便测算标书仅测算住宅物业理服务费标准暂未考虑商场物业理服务收支相应员配备时没考虑商场素果商场投入商场物业理服务收费标准根深物价［1997］141号文件住宅物业理服务收费标准25倍执行
（—）收入测算
假设住宅物业理服务费标准PM：
营业收入＝住宅理服务费收入十停车场收入＋偿服务收入
＝70585M2×90％×PM×12月＋349车位×80×400元／(车位月)
×12月＋50000元／年
＝762318PM十1390160
（二）成支出测算
序号
项 目 名 称
计 算 方 法
支出费（元年）
工行政费

1
员工工资
（5000元／月×1＋4000元／月×1＋3000元／月×3＋2500元／月×3＋1500元／月×15）×12月
576000
2
工会费
576000元×2
11520
3
养老医疗工伤保险
576000元×295
169920
4
员工劳保误餐补贴
80元／月×23×12月
22080
5
聘员办证费
20×400元／（年）
8000
6
办公费
办公消耗品通讯交通设备保养等50000元年综合测算
50000
7
员工培训费
23×250元／（年）
5750
二 设施维护费
8
室外道路场维护
3000 M2×5元／（M2年）
15000
9
排污排雨道疏通
5000元／次×2次／年
10000
10
化粪池清理维护
2座×2500元／（座次）×2次／年
10000
11
排污排雨检查井疏通
30座×100元／（座年）
3000
12
外墙清洗
60000 M2×1次／年×2元／M2
120000
13
智系统维护
5000元／月×12月
60000
14
消防系统维护
5000元／月×12月
60000
15
水电设施维护
2000元／月×12月
24000
16
维修工具设备折旧
20000元年综合测算
20000
三 水电费
17
楼明
500盏×0025Kw×24时×365天／年×087元／度
95265
18
明路灯
30盏×004Kw×12时×365天／年×087元／度
4573
19
停车场明
90盏×004Kw×24时×365天／年×087元／度
27436
20
电梯电（075功率素系数025）
9台×15Kw÷075×025×24时×365天／年×087元／度
342954
21
水泵电（075功率素系数04）
75Kw÷075×04×24时×360天／年×087元／度
300672
22
办公理水电费
2000元／月×12月
24000
23
员工宿舍水电费
25元／（月）×47×12月
14100
四 项目分包费
24
保洁外包费
9526240 M2×035元／（M2月）×12月
400102
25
园艺外包费
166253 M2×07元／（M2月）×12月
13965
26
电梯维修保养外包费
9台×1800元／（台月）×12月
194400
27
护卫外包费
24×1500元／（月）×12月
432000
五 开办费摊销费
229600元÷5年
45920
六 停车场保险费
349位×200元／（位年）
69800
合 计
3130457
七 收入确定关费
28
社区文化活动费
营业收入×2％

29
预见费
营业收入×3％
30
物业理公司服务佣金
营业收入×10％
31
营业税
营业收入×52％
成支出合计
3130457＋营业收入×202％

（三）物业理服务费标准测算
厦物业理实现收支衡：营业收入—成支出＝0
：营业收入—（3130457＋营业收入×202％）＝0
推算出：
营业收入＝3922878元
营业收入测算应：
营业收入＝住宅理服务费收入十停车场收入＋偿服务收入
＝762318PM十1390160
＝3922878元
推算出：
PM＝332元／（M2月）
方便物业理服务费结算拟**家园住宅物业理收费标准定330元／（M2月）
四物业理服务费盈亏分析
330元／（M2月）测算理处年收支盈亏情况表示：
单位：元
济指标
第年
第二年
第三年第五年
第六年
总收入
3011738
3905809
4520366
4520366
总支出
3732386
3912989
4037129
3991209
收入盈余
720648
7180
483157
529157
表盈亏结果分析：
1 收支盈亏原
测算结果表明厦入住第年受入住率较低影响出现定程度亏损亏损额7207万元第二年入住率提高理处收支基衡出现少量亏损亏损额0718万元第三第五年入住率停车场出租率基达100开始呈现盈余情况盈余额4832万元／年第六年开办费已摊销完年收支盈余增加稳定5292万元／年盈余额水 ｜
2 收支亏损弥补办法
针厦入住第第二年出现亏损理处利厦入住初期装修等需求量等条件开展提供满足业入住必需材料物品营项目场偿方便业入住时增加理处收入弥补出现亏损足部分年度收支节余弥补
3 收支盈余资金
入住第三年起理处收支定盈余根**家园物业理实际需弥补前年度亏损结转年度建设完善厦社区文化活动设施增加
厦设施维护投入限资金发挥效断完善厦功促进物业保值增值
五增收节支措施
1 根业需求断拓展偿服务项目利厦业消费需求开展种营活动增加营业外收入
2 推行质量成双否决机制成指标完成情况员工利益直接挂钩增强员工成意识提高员工控制成积极性动性
3 严格控制办公品消耗坚持物原节约办公费开支
4 加强物料采购保审批等程序理加强物料成控制
5 加强设备理养护保持良状态减少维修支出降低返修费
6 强化公司财务部理处资金物资监督职制定严格理制度强化理处项财物消耗程理
笫三章 社区便民服务特约服务
业需求基础提供便利济优质社区服务特约服务日常物业理工作项容**家园规划设计服务定位具特点：厦配套设施齐全具相独立性规模业社区服务潜需求较业素质高特约服务品位深度求高
鉴需建立完整社会化服务体系提供全方位层次综合性服务方保证业日常生活舒适便利
服务思路
1 提供种类齐全服务项目容涵盖业口常衣食住行等方面时根业需求变化实际操作中断设计推出满足业性求服务项目提供剩服务产品
2 注重统筹组织确保偿服务项目提供行性充分考虑业承受力偿服务略低市场均价格标准业提供
3 社会服务机构专业公司携手厦定点定员服务通社会力量开展专业化类特约服务
二服务项目
1 偿服务24顶：



类 剔 编号 项圉 谷
家政服务 01 残障士特服务
02 时顾孩
03 代定牛奶
04 介绍保姆代请家教
05 居室装修咨询
商务目务 06 代租汽车
07 代／t＊B＆m手续
08 代订车船飞机票
09 代奢代领邮件
10 代订报刊杂志
11 时代保件物品
礼仪服务 12 代联系举办薹事庆典
13 代联系摄影摄
14 村代陶代送鲜花礼品
文化娱乐吕殷务 1δ 提供图书阅览
1（3 组织图书音制品交流
17 组织种展销话动
18 雨天提供两伞外服务
19 汗设棋类话动场
20 开展气功太极拳培训
21 邀请关展览型演出队社区服务
22 建立老年活动组织开办老年课堂
安全服务 23 义务检查独立式燃气热水器安全情况
24 义务重传家庭安全电常识宣传消防帛识


2苟偿眼务74项

类 编 号 服务容 参者价格（含材料费）
家电安装维修 01 窗式空调窦装 100尹舌／栏古
02 分体式空调安装 丨200元／台
03 空调力□雪种 120尹舌／茌盒
04 安装抱池姻机 50元／台
05 安装热水器 50元／台
06 安装排风扇 30元／台
07 安装吊扇 30元／台
08 安装灯昊 20元／套
09 安装电明线 O5元／米
10 换电表 30元／
11 换镇流器 20元／
12 拆换灯 5元／次
13 拆换业入户电源线（50米） 50元／次
14 拆换业插座线 20元／贝
15 拆换业明线（30米） 30元／次
1（3 拆换业电源开关 10元／
17 调试制式彩电 30元／台
18 调试组合音晌 30元台
19 调试收录机vCD社fL 15元／台
20 修理彩电遥控器 5－15歹亏／
21 修理彩电 50－500尹舌／筐盒
22 修理组合音晌 50－500歹亏／芒士
23 修理收录机vCD社fb 30－100歹／筐盒
24 修理微波炉 30－200歹／｛士
25 修理电吹风电熨斗 5←20元／
26 修理冰稆洗衣机 30－200歹舌／｛
类 剔 编 号 8R务容 参者价格（含材料费）
装修维修 27 贴瓷片 40歹亏／m2
28 辅普通砖 40厉舌／m2
29 贴墙纸 1元／m2
30 墙面吊」新 2元／m2
31 安装坐厕 150厉亏／磋姜
32 安装洗脸盆洗菜盆 50元／套
33 安装空调架 150厉亏／／卜
34 窦装防盗门 80元／
35 安装防盗网 80元／
36 换门敏 20元／套
37 换水龙头（4‖□径） 10元／
38 换水表（4‖□径） 30元／
39 换门窗玻璃 20元／m2
40 砌筑灶台 20元／．时
41 木门维修 20元／时
清注／臼目尿务 42 清洁池烟机（提供清洁剂） 30元／台
43 清洁空调 30元／台
44 清洁毯 3元／m2
45 溘洁玻璃 5元／m2
46 板蝤 4元／m2
47 疏通漏厕道 30元／次
48 疏通排污 30元／汉
49 漶洁服务 20元／／j＼时～
家政服务 50 扫卫生 15元／／j时
51 荬菜买早筷 15元／／B＼时
52 做饭 30元／时
53 快筷 市价



类 剔 编 号 8R务容 参者价格（含材料费）
象改目反务 54 护病入 10元／时
55 门收洗衣服（洗衣费计） 2元／次
56 汗办家政培训 10元／时
57 家庭绿化盆景造型 15元／时
58 裁翦编织宠物限养指导 面议
59 健美训练 30元／时
60 美容美发 市价
61 代陶代售二手家私 面议
62 钟点工 20元／时
健康服务 63 健康检查 市价
64 建立健康档案 工费
65 童计划免瘦档案 工费
66 家庭病床 市价
衤匕 仑κ服务 67 租售鲽花盆景 市价
67 代接代送客 面议
商备目棂务 68 电话 市价
69 传藁 6元／张
70 孚 003元／字
71 am 05元／张（A4）
72 洗车 10－20元／辆
73 车蟮 50元／辆
74 电子m8件 10元／次
说明：
偿服务价格深圳市物价局关规定盛世家园周边市场均价格略低市场均价格原合理确定实施前报深圳市物价局核准
第六部分 日常理

日常物业理项涉面广长期连续理工作阶段分介入期入住期正常居住期专业分物业维修交通理安全理社区文化建设等诸项目中部分项目已章节予阐述处重复部分着重前期介入业入住二次装修理业投诉处理安全理交通理消防理环境保护理等八专题进行叙述
第章 前期介入
前期介入现代物业理项基础性工作核心物业理思想注入物业规划设计施工程中物业限度满足业需求着眼方面工作：
协助做销售工作力争物业理成楼盘销售卖点
盛世家园理处前期介入期配合**家园售楼部做销售工作理处售楼中心签定物业理服务补充协议严格协议规定密切配合提供物业理优质服务楼盘销售开始理处员做工作：
1 协调配合**家园售楼中心工作员做售楼咨询服务工作：
2 做售楼中心样板房车场花园广场保洁花花圃绿化理服务工作：
3 做售楼中心样板房花园广场安全护卫工作做前楼买房客户汽车指挥疏导工作：
4 做销售中心样板房花园广场维护理工作
二开展业服务需求凋查
销簋部门帮助协调组入住前进步开展业需求调查解居住区业年龄结构文化层汉兴趣爱类服务需求臧调查结果进行统计分析令物业理工作更力□贴进业时长城产集团举办准业联谊活动集中解业反馈信息
三进行物业交付前实操性工作
较深入解物业业需求墨础长城产篥团携手做
项前期准备工作：
（－）协助长城产集团销售工作销售现场提供物业理咨询解释业提出相关问题
（二）提供相关专业建议协助制订园林布置环境设计方案
（三）协助制订居住区交通制方案保安岗事设置方篥：
（四）收集工程图纸资料现场参设备安装调试：
（五）设备设施类线隐蔽工程进行踪理确保施工质量
（六）建立社会专业机构联系开展玫□通邮通电通水通气电话申请线电视名申报等准备工作：
（七）针末需完酱物业理问题建立专项档案
四规范实施接验收
充分利前期介入取种资料数物业解着业负责长城产集团负责宗旨盛世家园居住区进行严格细致全面接验收（详见4E ISO9001体系文件）
五承担前期介入需费
物业理行业接物业惯例物业理前期介入需费应房产开发商承担
考虑长城产（集团）公司长城物业贯支持司愿意承担**家园物业理前期介入费金额民币1902万元（详见**家园前期介入费测算表）

**泉目前期介入费测笫表项灾 项目名称 计 算 式 芰出金额（元）
员工工资 项目理1 5000元／月×1×12月 150000
日辱〓黠谅3 1000元／×3×12月
护卫员3 1500元／月×3×12
滗员办证费 6×400元／ 2400
办公费（／／b公消耗品通讯交通等） 2000元／×12 24000
四 员工培训 7×250元／ 1750
五 材料赍 保洁材料费 500元／×12月 6000
维修材料费 500元／月×12月 6000
台 计：19015θ
第二章 业入住
入伙物业理工作繁忙关键阶段时物业理公司展示身形象开工作局画良契机
办理入住高效迅捷
（—）合理安排业入伙时间节约业办理手续时间加强节假日入伙办理：
（二）设立入伙服务流程台条龙办理入住手续／Ql简洁高效（详见Ad lsooool体系文件）
（三）联系供气供电供水电信银行等相关社会专业机构现场步办公方便业入住
二入住期便民服务措施
（—）延长入住办理时间提供装修咨询：
（二）入伙期理处保洁员组建支入住服务义工队满足业提出合理求时应付类突发事件
（三）组织家私装修建材展销入住期间组织品质优良信誉良家私厂商装修建材商家区进行现场展销服务方便业需选m8
（四）成立便民搬运队解决区入住期间搬运量业搬家难问题组织便民搬运队业提供类搬运服务
第三章 二次装修理
盛世家园入住房屋二次装修高llS期9b保证物业结构安全维护居住区统美观房屋结构外观．防水违章搭建装修秩序（物品出入安全消防）等作装修理工作重点严格进行装修理（二次装修理制度流程详见公
E IS09001体系文件）
加强宣传正确引导
针**家园户型特点制订详细装修理指南入伙办理手续时发放业时理处业提供必房屋结构图纸指导业合理进行二次装修
二严格审批加强巡查
根年二次装修理验厦装修理中注重子步骤：
（－）二次装修审批程中建立理处相关初审理处理审批二级审批贡制强化审批责 ＼
（二）力□强施工队伍理实施二证书制度恩8求装修施工单位办理装修许证施工员出入证签订二次装修贡书时求施工单位缴纳定数额装修保证金
（三）力□强装修程监督实施空员理＇TR求专业理服务员必须掌握二次装修理基知识理点入伙前着重予培丬｜丨
（四）装修期间成立行政工程护卫成员二次装修联合理组Ξ装修高ll3期间装修行更效理监控强调列监重点：
1防止房屋结构外观受损违章搭建实际工作中求项目例行巡查外理处护卫员渚洁等岗位二灾装修进行仝方位监督消理畜点形成立体交式装修监督网绍发现问题时处理违章装修消灭萌芽状态
2防止房屋装惨常出现渗浔水阄题求施工队做洗手间厨房等部位防水处理理处确认方继续施工
3维持居住区装修秩序安全删强施工队理狠抓消防安全控制未允许动火作业：实施外入员旌入制度严格制区出入□搬出／入物品律登记放行严格控制施工时间装修垃圾溏运消囟装修带噪音垃圾污染
三法理理服
违章装修施工单位说服教育劝整改整改良装修责书求限期整改酌惰扌□装糁保证金极懵节严重服理业亻↑刁积极采取法律途径予解决确保居住区房屋体公设施完
四谨慎验收留隐患
着重验收房屋结构外觌水供暖道电气线路等隐蔽工程质量隐蔽工程耍求施工单位完威项必须事先理处申报理处验收核准方进行道工序房屋二次装修完成楣天标准严格验收时求施工单位提供齐全酸工图纸存档备查验σ建立装修回访制度剐装修完毕二月次门复查复查中发现隐悫予坚决消
第四章 业投诉处理
投诉处理物业理环节中顼严谨极窒技巧性工作迅速时合理处理业投诉赢业商度信颠反伤理处形象企业信誉损害业理处信E9h制订详细投诉处理流程理规定详见公d ISO9001体系文件
投诉受理
业投诉般通宅话访书信形式客尸版务中诎客户助理投诉容进行分类9「j子菲理处职责菲理原导致投诉委婉业说明缘协助业进步通渠道予解决业效投诉值班员填写投诉受理登记表安排关项目组时处理重投诉客户沤报客户权限处理
二投诉处理
实现投诉处理高效率理处24刂时接受业投诉值班员填写投诉受理登记表妞属业请修求缝糁员接客户撅务中丨出传业维修需求十分钟赶现场零修时处理急修夜时责绾予相应处分＇r＄方面投诉时分派相关项目组求业约定囵复时间（长囵复时间超三工作日）警时法解决间题制定相关计划业进行解释普遍性投诉闷题理处居住区公备栏区宽带网理处建立信息台公备解决措施
三投诉回访
业效投诉处理完毕行改电话门形式回访征求业意见时投诉受理登记表做回访记录做EW＃）s loo％
笫五章 安全理
－治安形式分析
盛世家园处莲花支路彩田南路交汇处治安防范方画存难点重点：
（—）入伙期居住区存叠时装修施工员：
（）二期工程期旁进行导致周边闲杂员外旁务工流动性数叠：
（二）期区未建封闭围墙开放式区理带难虔
（三）度配型商场超市流出耋员复杂治笈理带定难虔
述利素存安全理工作提出较高求护卫员素质坞养安全防范体系设定安全理重点转穆等方面采取应措施确保居住区安全秩E
二安全理措施策
（—）确保护卫员囟综合苯质
l素质理护卫员实施淮军事化理采实践中总结汛 整套员理程序做五统三集中｀统作悫统出操统岗统着装统装备集中招聘集中培训篥中理
2意识培养瑶力培养护卫员服务意识树立业需工作观念改变原护卫员单护卫功护卫员成护卫员迎宾员服务员篇机统体
（二）安空理体系囟建立
1糯采堂固定岗机动巡逻岗相结合方式区进行安空理机动巡逻重点区死角巡逻确保理出现盲点
2巡逻采目前先进数码巡更系统通科救手段提高巡逻工作mE
3防范策略强调罔边区联防联泊？发挥港安规模优势
4强调全员理求车员求发挥港安固定岗作理处真员工应担负起安全理防范义务建立起快速反应怏速支援体系
（三）安空督理蔓点转裙
1接入伙期防技防辅安空理象针罔边施工员现场装修员外疑员时期工作重点杜绝违章装修制止破坏公设施保证区环境干净整洁 －
2正常居住期笈全防范逐步棠防技防相结合着重体现技防威力安仝理象针外闲杂员工作重点杜绝闲杂员进入区班离陉期重点疏导车辆家庭防盗公秩序维护
（四）充分技防措施
充分利区闭路电视监控系统数码巡更系统等安全防护设施区实施雯安全理c
港安事件处理流程治安理规定详见公a IS09oo1体系文件
第六章 车辆交通理
机动车辆理
（—）盛世家园楼盘销簋期间

龉做蓄楼买房顾客汽车指挥疏

窭

￣／LS

导工作杜绝避免顾客汽车停区路边丢失者二期楼盘施工汽车造成损坏
（二）业入住班高陉鞘增设时车员出入□协助疏导车辆递出时求护卫员
进入区车辆进行正确引导删强巡视安排车辆合理停欣
二行车理
行车理理处会根区实际情况划出专位专进行理

笫七章 消防理

消防责重子泰出时消防理高层楼宇理重环需做工作：
消防理目标
坚持预防防消结台消防工作万针严格实行防火窦全责制树立空员防消理观念实施全员义务消防员制
二加强消防教育宣传培训演练工作
（—）消防教育宣传工作：
理处厦宣传樘间断传播消防法规防火知识定期邀请消防中队前举办消防知识讲座厦八伙时户业发放册消防知识手朋时联系部分消防器材商家居住区定点服务建议业配置灭火器
（二）做消防培训演练工作：

重点加盟护卫员消防实谶汶鲸年组织两汉义务消防队员度业飘

央参消防滠练提高全员救薏识力防患子未燃
三加强二次装修消防理
（）二次装修审批时求装修施工单位标准配备灭火器材方呵入场施工
（二）子复杂装修面积装修相关商铺装修求施工单位必须提供消防报批手续方开工
（三）入住期间通设专巡逻监安置挡车桩安置筒明指示标识等办法着重解决违章占消防通道闹题保证消防通道畅
四建立**家园消防快速反应分队
结合工作验护卫员中选拨北队员组建盛世家园警理处消防怏速反应分队保证旦出现火罄
时迅速作出反应立足救限度溺少火灾损失时火警应急程序贞□：
（—）报警
1理处员均应删强消防熹识发现异篇情况妞烟雾火光等应立级领导消防部门汇报
－2理处值班员接火警报警应迅速通知时员赶现场查明报警址燃烧起目前火势周边环境员受伤惰况等
（二）召集
1火警确认通知义务消防队员赶赴现场
2理处员里获悉火警均应立赶赴现场参灭火理处理接报应赶监控中出进行调度理助理接报应赶现场行指捋
3达现场员lEl须昕现场指挥调配
（三）灭火 －
1现场指挥根火场情况迅速组织场员工成立灭火组抢欺组疏散组警戒组支援组等卉展灭火工作灭火员执行命令应迅速炷m＇

憝

2灭火组现场指挥带领灭火器材进行灭火抢救组应迅速组织力蒋贯耋物品危险物盅搬离现场疏散组负贡协助郐火场居民迅速消防通道疏散时指挥停泊危险区域车辆驶离
3续赶火场员支援组现场指挥命令现场运送灭火剂灭火器材需种Mm＇
4苍火势旦消防警已场时lEl员迅速撤离义务消防员继续胁助消防警灭火直火势完全控制
（四）蔷收复
火势完全熄灭护卫员负贡现场警硝保护现场协助消防部门查蜩火饣统计损失级提交事报告 －
第八章 环境保护理
－环境保护
着住宅产业迅速发展□集聚带系列环保问题盛世家园环境保护着重解决关垃圾污染噪音污染视觉污染空气污染等四方面间题
（—）垃圾处理：
垃圾卉菲废物认：垃圾放锗位王贲源删强类资源理菲常重现阶殷垃圾分类实施难素：居民环保意识提高普遍忽视垃圾投垃圾箱前第次分类：生活垃圾构成较复杂分类难度分类成高：垃圾囤收系统组织健全部分垃圾回收尚求售门蝎力推进垃圾分类工作变废宝
盛世家园韬楼臼会较商家进驻理处涌会备商家协调处理辖区环境理工作
（二）噪音消：
厦噪音产生源包括：装修施工汽车商业网点设备日常社区活动等
拟采取技□措施进行预防消：
1严格控制二次装修积极罔边施工单位t／b调控制施工时间避免噪音扰民
2严格车辆理搬家急救外禁止车辆行驶停放区车辆禁止呜甾：
3做商铺规划摺商工作杜绝产生强烈噪音商业机构区畲
4施工工区周界培育绿化围墙时业中倡导阿台绿化立体绿化减弱噪音
（三）美化觌熔
城曹派出居委舍等关部门留切配合时护卫员保洁员等设定具体理目标力8强巡查清洁社绝居住区乱张贴gL摆卖乱停放乱搭建乱娃放乱拉挂等六乱现象业营造美丽家园
二环境理
（－）环境卫生理点：
1全员保洁净：重点部位重点保洁
2确保居住区部环卫设施完备类卫生宣传标识齐全：
3清洁服务分包方求：建立专业化保洁队伍制订详细搡作规程工作标娃实行日16时保洁服务：生活垃圾国产日溏收集转运采密闭方式
（二）环娆理具体措施工作标旌：

序号 顶 圉 具体措施 标 准
01 垃圾梅 日溘洗次套黑色垃圾袋 摆放指定位置加盖留闭桶外壁干净垃圾粘时物
垃圾车池 垃圾车池国胂洗罔彻底消杀汉 垃趿车明显时着物垃圾池周囿积水污渍
02 楼道面 1水泥面日清扫次隔2时巡扫汉胂洗次2瓷砖面围拖擦拭遍3理石面定期抛光螗 1水泥面围视烟头粹纸果皮等垃圾积水尘土痰迹2瓷砖面干净明显污迹黑卸积水条缝清晰3理石面光壳映出明乾廊干净蝤迹
03 公墙面 1墙面周彻底清洁汉日巡扫污染处2天棚墙角周尘蛛网 1抹灰0贡淙墙面凹凸处明显灰尘蛛网2瓷砖墙面围视污迹尘乱张贴白纸巾擦拭表画50厘米纸巾明显污染3外墙光壳整洁明显水渍汹渍
04 公明灯聿 月清洁剂溏洗擦抹汉 围视灯罩表画干津部积尘
05 消火栓电表盖线等 日清洁毛巾擦抹 1玻璃明壳囵视尘2糟顶侧尘白纸巾＃i米lo霞米明显污染3明显积尘蛛网
06 玻璃门窗幕墙 日清洁毛巾擦抹周清洁剂彻厩清洗次 1玻璃围视明壳灰尘污迎水珠2窗台目视积尘3镀膜欢璃半米出影惨
07 楼梯扶手 日涪洁毛巾擦抹 尘白纸紧擦拭30厘米纸巾明显污染
楼梯梯级 天清扫周拖抹汉洗汉 围视干净垃圾杂物明显污迹（池污黑叵8等）
08 种掐示牌标识 周清洗擦抹汉 S视明显积尘水珠破损
09 篥中绿 日清扫次隔2时巡扫汉 草坪围视干净明显废纸塑料袋瓶罐等垃圾砖头石子配白动翦草机
10 宣传樘 天擦抹次 玻璃明壳圈视尘水珠锈钢面光壳宣传樘明显见积尘
11 花池 彻底擦抹洗坟时溘洁污染处 瓷贴片干净明显污迎水垢
12 面真／A央设施 彻底擦抹汉悔时清洁污染处 舌b张贴EL社划破损
13 售楼中山喷泉广场砖区道路 围清扫汉隔2时巡担汉月胂洗汉 围视干净杂物明显污迹条缝溘晰杂草
14 单车棚面停车设施 天清洁毛巾擦抹次季度屙J漆汉 围视明显污迹积尘生锈破损现象
L5 雨水排水氵勾 罔胂洗次彻厩消苯三次 明显垃圾杂物泥渺蚊虫滋生
16 锈钢门框扶手 周彻底清洁保养贝时清洁污染处 1亚光锈钢表面污迎灰尘半米映出影2镜面锈钢表面光蔸三米溘晰映出物影
第九章 裙楼商铺理
盛世家园设篇壁商业配套房真进行合理科学理仅区功更力□完善益子开展理处工作做法：
－加强裙楼商铺装修理
根长城物业年韬楼商铺理实际验商家进驻前必须力8强商铺装修监督时需做工作：
（－）做装修工程图纸审核存档工作
（二）果商铺装修时原厘系统进行更改必须求业租装修单位提交更改图纸求雯改系统厦系统连体尤雯改消防系统厦消防系统必须融体时更改存档消防图纸须消防局签字认q9
二加强裙楼商铺房理维持正常营秩序
（）建立完善商业房理规壹制度商业房理实现规范化制度化商家营行起监督约束作θ
（二）积极配合居委会摘商业网点门前三包制止六乱
（三）留切酡合派出组建备商家治安联防队义务消防队定期组织联合训练滠防悫子未然
（四）配合环保部门删强商家三废排放监奎
笫七部分 物业维修养护计划实施
物业维修养护现代物业理容坚持制宣科学养方针编制科学物业维修养护计划合理组织实施达目：延长物业囟物质希命满足公设施设备正帛功延长物业济希命达
Ell保值增值效果降低理成支出减轻业济负担
建设部深〃丨丨币关物业维修养护相关法规专业标准技术规范公司质量保证体系中相关操作规程作汗震物业维修养护工作
第章 物业维修养护理
－技术力量配备
总公司储备类专业技术犭中牡调名土建机电排水空调等专业工程师充实**家园理处满足物业日常理维修养护需
时力□强维修技工堵训工作通开展长期连续专项培训促维修技工断提高维修工作技熟练掌握央部位公篇设施设备维修养护容周期质量标准等
二基金
房屋体维修基金合理直接影响物业维修养护实施根**家园实际情况做房屋体维修基金计划理做专觳专时力□强房屋体维修基金项目行性证施工监确保基金科学
三制度保证
沼严格执行深州济特区住宅区物业理条例实施鲴贝」 深圳市城镇房屋修绻范圊标准i 房屋完损等级评定标准（试行）房屋修绻工程质量检验评定标准等相关法规结台ISO9001∶2000质量理体系求根现场实际情况编制房屋体设施设备理程序 业房屋维修理程序等程序文件设施设备理工作手榭维修工作孚朋 设施设备维修养护工作流程等工作手船文件作物业维修养护制度保证
四建立完善公设施设备部位维修档案
物业公设施设备部位进行统编号建立相应裆案卡片台帐（包擂重记台帐分户台帐分类汇总台帐）通输入电胞利现代化理手殷进行登记查询利控制全面掌握公设施设备部位运行（）状况物业维修养护提供科学参耄
五引入日全员参生产维修制（TPM）英国设备综合工程学先进理示□验实行三三维修养护制

六严格实践中患结出九字决鲫萏昕闻摸查测试记进行操作确保物业维修养护实施效果
七定期开展物业公设施设备部位完率统计工作作物业维修养护工作导
丨
刂坊龅濑

韶位公设珏设备囟剜分

曲夹诹位公设施设备

简单龃位公设施设备

∧根技术发展厦功业需返步公设施设备进行改良性维护（改造）扩展设施设备功基础实现备设备蟹化运行达全部设施设备集中监控体化理图设备运行更力□安全稳定高效
第二章 公设施设备维修养护
维修养护范围
公设施设备包括宅梯发窀机组变配电没备消防设施设备中央空调水泵通风防盗讲系统视监控系统公明排水遭园林绿化通道汨渠池停车场文化娱乐休闲场等

集中监控体化理
二公设施设备日常理维护计划表
序号 设施名狲 日常理 容 足期维修养护计划 实施方龚 工作参罨标准孽辣 实施效果 备 注
01 电梯 天巡查二次 l电梯运行时异响2备明否正常3备指示灯否正博指示备投钮否正锌4报警装孟否正常 星朋空画检修保养圾2胺园家夫觇定年年检汉 艘规足程序选足舌业公囿关枧定容进行维护 l行业标准国家夫规定2设施没备理工作手朋电梯分包方嫂评分标腔 l绶盆霏运行稳阳件宄2警钟讲应急明咒妊功正帛3障＃l％｜x4取年检合格证 重节假日前须全面检查维护贝
02 发电机组 l天巡查贝2星朋空载试机坟贝半时 l检查机嚣元泄漏备开天否处动状态萏电池液位否正常电力否充足2试机时否正律扈动．项指标否正帛3检查室通风灭火系纯否正博 l两星朋空谢肌汉（半时〉2月保养试棚次（时） l检查萏电池状态2溏洗备滤请器3检查机组百漏汹现象4运行时备仪表真指示否正帛5测试绝缘电阻 l设施设备娌工作手榭炭电机保养觇程炭电机臊作觇程2柴汹拔电机组手朋 停电5分钟窟发电机组正篇供电2电流电压等项指标均额定范围电压稳疋3运行时转速稳定声蔷正常排肷标准4备仪表指示灯掐示正帛 划通知停电须提前进行次全画检查试机
03 变配电柜 l正常运行树班巡查二次2电商译时二时巡查贝 l备仪表指示否正常2否异帛声晌异帛现象 半年保养－汉 尘2测试绝缘电阻接电阻3齐夭触点检查4紧囵螺丝 设施设备理工作手榭配电柜保养枧程 l备开天保护装鳌灵敏2备仪表指示灯等指示正常 妞发生障挑问应详绌检查查明原医方恢复岔间
04 变压器 l正常运行时班巡查二汉2电高蜂瞄二刂时巡查坟 l渴升否正常2电压奋稳定电流否额定范围3垂示标识否完蛞 半年保养汉 l胺装蚤检查2燃尘紧囵螺丝h测试绝缘电阻接电馏4查外观 设施设备理工作手朋变压器保养觇程 l运行正常项指标均台标腔异常现象2备掐示保护挨置正常3室通风正帛 温升高电流天时应采取措施
05 醐 天巡查次 l外观异常2皮带否松紧3试机时萄异常芦响4备开关否处动状态 半年保养贝 l机身清洁油漆2轴承检查力□油紧固3备继电器接触器电All检查4绝鳋电阻接电熘测试5测试运行电流 谀施没备售理工作手朋风机保养规程 l风机风耋正帛2运行时电流额定范匾


讠∫

Ar

序号 设施色称 国博啻理 容 定艄维修养护计划 买沌方巽 工作参耄标脏荽求 买施效果 备 注
饨 中央空谓 运行时时巡视汉 1备仪表指示值否正帛记录2运行时异晌 半年保养坟 l冷水冷冻水作水庾处娌2检查电气系统备汗夫接触器继电器陬点电机授线3检查冷泠冻道系绒压力表保渴等4检查冷塔进水浮球网漓网筝 设施设备理工作手榭中央空调保养觇程 运行正篇项指标均达求
07 水泵 1般檑况两时巡查汉2水高撵时半时巡查次3星朋备泵轮换次4备消防泵星朋试运行／yj． l昕声响2感觉电机温庋3冖观仪表指示4出现漏水时处理5消防泵备矸夫处动状态 半年保养次 l机身溘洧池漆2轴承检奎力□汹摈固3备继电器接触器电稠检查4绝鳋电熘接电馏测试5测试运行电流6刘消防水泵开机试压7泵体5米范圜阀门道仪表等保养 设施设备鲁理工作手榭水泵保养规擢 l泵运行稳声啬均匀电流正帛2水流矗压力达求3仪衣指灯指飞⒈常
08 防盗谢门系纯 1天巡查汉2根簿登记天行检奎维栳 机电压否正常备指示否正窝功否正常 半年保养贝 l测试备讽」试点电压2溏扫灰尘3备功检查4调节闳门器 设施设备鲁理工作手榭防盗讲门系统保养规程 l防漆门稳夫闭：2尿l讲系统声啬清蜥
09 视监控系统 1天巡查二次2出现降悔时掺夏 l查备摄象机否正帛2查监视器显示屏显示惰况 月保莽汉 l检查防尘罩留封性2陈尘嫘洗镜头请理降温风扇3调枚焦距4云台洒动鄱分D［E5测试接电阻 设施设备理工作手榭视监腔承纯保养规程 l图象请晰稳定．视范围正常2录象机工作正帛


序号 设施色称 国博啻理 容 定艄维修养护计划 买沌方巽 工作参耄标脏荽求 买施效果 备 注
饨 中央空谓 运行时时巡视汉 1备仪表指示值否正帛记录2运行时异晌 半年保养坟 l冷水冷冻水作水庾处娌2检查电气系统备汗夫接触器继电器陬点电机授线3检查冷泠冻道系绒压力表保渴等4检查冷塔进水浮球网漓网筝 设施设备理工作手榭中央空调保养觇程 运行正篇项指标均达求
07 水泵 1般檑况两时巡查汉2水高撵时半时巡查次3星朋备泵轮换次4备消防泵星朋试运行／yj． l昕声响2感觉电机温庋3冖观仪表指示4出现漏水时处理5消防泵备矸夫处动状态 半年保养次 l机身溘洧池漆2轴承检奎力□汹摈固3备继电器接触器电稠检查4绝鳋电熘接电馏测试5测试运行电流6刘消防水泵开机试压7泵体5米范圜阀门道仪表等保养 设施设备鲁理工作手榭水泵保养规擢 l泵运行稳声啬均匀电流正帛2水流矗压力达求3仪衣指灯指飞⒈常
08 防盗谢门系纯 1天巡查汉2根簿登记天行检奎维栳 机电压否正常备指示否正窝功否正常 半年保养贝 l测试备讽」试点电压2溏扫灰尘3备功检查4调节闳门器 设施设备鲁理工作手榭防盗讲门系统保养规程 l防漆门稳夫闭：2尿l讲系统声啬清蜥
09 视监控系统 1天巡查二次2出现降悔时掺夏 l查备摄象机否正帛2查监视器显示屏显示惰况 月保莽汉 l检查防尘罩留封性2陈尘嫘洗镜头请理降温风扇3调枚焦距4云台洒动鄱分D［E5测试接电阻 设施设备理工作手榭视监腔承纯保养规程 l图象请晰稳定．视范围正常2录象机工作正帛


序号 设施名狲 日帛理 容 定期维掺养护计划 实施方案 工作参者标准孽欢 实施效果 备 注
10 消防报登系统 1天巡查两贝2昱弼猓头擞屡⒛抽检试骑 l备报登艘钮烟（瀛）感猓头登冷否完2区域报警器集中报警器工作否正常 月保养全画检查坟 l测试备点电压2请陈备敌障码3艘披猓头数量30牯抽植试验4讽」试接电阻5试验备功： l设施设备娌工作手朋消防报墼系统保养规獾2消防工作手朋 l系统运行正篇稳定灵敏2菲紊产生误报采3％lx
ll 公滠遵 日巡视检查两遍发现间题俐维修做记录 维修组负责组织实施巡查维修利检验 年刘局鄱损坏严重公通遭进行修补翻新 维修组负贡组织买施委弭专业公司进行改造 l／2＼a公兴设迎巡查bll庋：2公司维修工作手朋∶B公司维修崔检验4房屋体设施设备躞程翮 l整坑洼积水：2．确保公央通道通畅功正帛殳盆憾悬：3完琴98％ 特住装修期间注慧谨防占公央通遭行发生
12 汨渠池卉 周巡视检查遍发现阀题做蛞公设施巡查记录时处嫂 维修组员页组织实施巡查维修检皱 l半年盒面请炮疏通次：2季厦清类杂物汉：3中修4年．修8徉 维修组负责组织实施检验 l／2＼a公设胞巡查制虔
2公司继修工作手朋丨3公司维修程检验泥4市改排水渠工程质垣检验标难（lj丨jol 13－95）5市政排水渠工程质评足标准（DlUol－24－95）∶ l汨渠池卉便网功正帛畅通墙塞现象：2旯蛞豕达98恍 l力□强卉盖雨水蓖子嫂确保完蛞损2雨季前进行贝清掏疏通


物义盟膝芬护汁姻扣龚挝

序号 设施色猕 曰博客理 容 定期维修养护计划 实施方柔 工作参罨标旌荽求 实施效果 备 漾
13 冠林绿化 日检查遍卉儆绿化EE｝工作记录发现间题时处理 园艺组维修组负责巡查维修利检验 l动喷水系纯雠塑刂品等设施月保养汉：2绿化圈栏半年吊」次汹漆：3中修3年更新改造9年 园艺组利维修组员贡买施利检验 l姻市环境卫笠设施设蛋标腔（Cj］2789）∶2姻市园林菡囵育菡技木规程（cJ l午86）3城「l38m标准（CJ18 8ti）4公司绿化设施理工作鲴∶5公司绿化工作检验标准沈 l园林绿化设施功正窝E］＃2绿化带破坏践踏意占现豪丨3完妊豕达98‰ 保养期满计划行维护乔□筐理：
14 文化娱乐休闲场 固检查次拔现闷颧时维皑做公设腕巡查记录洮 维修组负页组织买施巡查维修利检验 l徉粉刷汹漆夫文体设施坟：2电气线路检修半年坟：3B8分文体场损坏较严重时维修根换45年进行汉中修E10年进行—／y｝．修更新改渣 维修组负贡组织买施委托专业公司进行天修更新改造维修组负责组织买施￣Ot委托专业公司进行修更新改造 l公司公设施巡查制虔：2公维修工作手榭丨3公司维修程检验4鹿屋体设施设备理程序 l场功正帛安全：2场设施旯蛞豕99％ 做季节性预防巡奎特雨季关电气线腾娱乐设昶设备等检查工作确保安盒
15 停车场 日检查二遍炭现间题时处理 维修组负责组织买施巡查维修利检验 l车场面局鄱沉陷损坏时维修2中修5牢入修10年 l公司公设龅巡查制虔∶2公司维修工作手树3／AE维修擢检验4道摇养护技术刺范（（jJ36 90） 1车场功正帛2场整坑洼积水完率达98牦
Λ 序罨 设施名狲 曰捭眚理 容 定期楼修养P1＋＊l｜ 实施方案 工作参者标准求 买施效果 备 注
16 绾排水箜遭相关阀件 8E检查汉炭现阄题时维修儆记录 维修组员贡组织买施巡查维修检验 l年绾类道真相关阀件吊」坟防诱漆：2季匣保养贝年检修次：35年进行汉中修810f逆行坟修更新改造 维修组负责组织买施检验委托专业公进行 l公司机电设备娌觇定↑2公司维修工作手龆∶3公司维修程检验洮4绾水排水湟施工验收规范（C850288－97） l绾排水相关阀↑t功正漓完军达98钙2结水道畅通渗漏水现象：3排水承统通畅汛瑚道摇积水：4备阀件元跑滴漏水聊寥
I7 室消防倥消防遭轻便灭火嚣材等 周检查坟炭现间题时处理觖消防设施搅查表记录 维修组负页组织实施巡查维修利检验 l年吊」次汹漆：2月试射水少］＆检｜B l yR∶3半徉空画检查汉干4灭火器材月检查汉：5消防楗消防道中修5牢g10牢进行坟修更新改适 维修组负贯组织实施检验
l建筑灭火器配制设计觇范（CL］j14090）2建筑设计防火规买E（Cl］j］tj 87）丨3夫消防法规4公司消防工作手榭∶5公公设施巡查制虔∶6公司维修工作手朋∶ A消防柱轻便灭火器材功正帛：2完k＊社h100％∶3消防柱消防遵等渗漏水现象 火欠易发季韦重荽节假囿前应进行汉全画检查
18 厦公洗手间 日巡查遍卉记录发现阀题时处理做公设施巡查记录沈 保洁组利维修组负贡巡查维修利检验 l半年溏理坟：2年检查维护汉 维修组负贡组织买施检验 l公司公设施巡查制虔｜2公司维修工作手栅3公司维修程检验沈 l确保功正帛：2滤洁美观3完翠99％
19 公标识系统 周巡查遍公设施巡记录炭现间时处理 修组负责组织实施巡查 l月清洁标识汉：2季庋标识遇行维护：3中修4年更新 维修组员贡组织买施检验 l公周标识系娌程序2公司公设巡查制庋 l标识请晰美观： 台风季节应螬力3巡查汉数
检验 2绶挨牢固：3完茶98牦




序号 设施名狲 国博理 容 定朋维修养护计划 实施方檗 工作参雹标准荽求 实施效果 备 注
20 防避登系 周巡查遍＃记录发现问觑时处埋做记录 维修组负贡组织实施巡查维修利检验 l季进行／yj．保养：2年递行贝接电熘测试：3年吊」汉银粉漆：4中修6年修12T 维修组员莰组织实施检验 l4＼a机电设备眚理觇定∶2公囿防避雷系统保养规程∶3公司维修程检验 l确保系统正篇罔：2系纯宽茶10O％3接阻值符a C850189—92求 雷雨季节前进行汉接电阻测试全lFl维护
2｜ 遭闸系统 日巡视遍悔坏修儆记录 维修组负责组织实施巡查维修利检验 l保养周期：月次：2年检修坟：34年进行汉中修8年进行汉修更新改适 维修组员贲组织实施检验 l公司机电设琶理觇定∶2公司道闸系绒保养觇程h公司维修程检验洮 确保道闸正帛运行：完率j＊＄ll 99钆
22 公明等般项目 8巡查隘坏捱修卉做记录 维修组员贡组织实施巡查维惕检验 l季厦保养次年检修汉：26牢进行坎修更新改造 维修组负责组织实施检验 l公司机电设备理规定∶2公司公设龅巡查制庋♂公司维修工作手朋亏4公司维修程检验洮 l确保备设施设备珑正篇3电氕线路完整损＇鳕综良蛞：4宽率达99°／
第三章 部位维修养护
－维修养护范围
央鄱位指体承重结构部位（包括垂础外承重墙体柱梁楼板等）外墙lgl屋面
楼梯间通道等
二部位维修养护计划表
序 项目名狲 曰常维修计划 买施万果 定期维修养护计划 实施方巽 工作参苍标准荽求 买施效果 备 注
01 房屋芏钵承重结棍诹位 周巡查汉做记录 维修组员贡组练实施巡查维修检验 房屋体承重结沟部位15年中修次30年修局鄱更新改造坟 维修组负贡组织买施检验委托专业公司遇行修更新改造 建筑工程施工验收规范2建筑工程质墨评疋标准〈tlU｝0i88〉∶3深｜｜市姒镇房屋修绻范围标准丨4公司公设施巡查制庋丨5公司继修工作手朋6公司维修程检验 l询件满足强庋冈」虔利稳定性囊求2房屋备结构部位正帛3宽军达fl98％D44结构部位合理性冤：5宄率达9搦 加鲺房屋季布性预防养护犄做潮湿暴雨台风天qH巡查维护深圳币城镇房屋完损等级评足买施规定建设部房屋宄损等级评定标准规疋区类房屋状况进行评定年统计次根评定结果落实房屋修绻项目保障区房屋完损等级达矗完房完妤窟等级
02 外姑画 周巡查次做记录 维修组负贡组织实施巡查维修利检验 l2年Ⅻ较lgl积渗漏．局部翻新次25年清洗汉 维修组负责组织实施检验委托专业公司行修更新改造 l建筑工程施工验收规范：2建筑工程质量评足标准（Cl｝j30卜88）B深〃｜↓市城镇篪屋修缮范围利标腔∶4房屋渗漏修绻胰术规程（Cjjb295〉 l外墙渗漏现象：2外墙功正帛蒹：3鍪清洁美观保持市容观瞻4宄豕达∪9拂


A

序丐 项吕名称 日常维修计划 实施方案 定期维修养护计划 实犰艿龚 工作参罨标准求 实施效罘 备 注
03 屋画 周巡查次儆记录 维修组员贲组织买施巡查维修检验 l半年检查屋lgl次中修5年BnF∶22年刘局部葡画积损环翻新贝 维修组员贵组织买施检验委托专业公司进行修更新改迨 l建筑工程施工验收规范∶2深｜｜市城狠房屋修鲳范圈乔□标旌3建筑工程质噩评定标准（（：」｝0 88） 4房屋渗漏修缗技术规程（CIjti295）∶5公司公设施巡查制笈∶6公司维修工作手朋洮 确保功正篇2清洁美观：3宽妊茶达∪99％
04 楼梯阉通道 周巡查汉卉儆记录 维修组负莰组织实施巡查维修检验 l中修4年修8年：210年粉8ll＿／yR 维修组负页组织实施检验委托专业公司进行 l建筑工程施工验收觇范：2建筑工程质量评定标腔（CBj30卜88）l深圳市城镇房屋修缍范园利标腔∶2公司公央设施巡奎制反3公司维修工作手朋沈 l确保功正律：2请洁美观：3完茶达99％助
笫八部分 会营理
提：
**索园会定位走济奥路时力求体现品位⒎
2啻原保微刊实现会良性运作
3宗旨业（住户）苕造温牢亲善休闲娱乐沟通埚

区会作区居民休闲娱乐话动场般纯蠃利性娱乐消费场较区服务象褶集中区住户二收费讣8低廉三保微利营原着业区配套设施求断提高开发商会重视程度断力□强物业公司区会营譬理已威区物业理重组成部分相信悔蓄社会济断逆步居住环境求断提高区会蓄理区物业理事务中占居越越重位根区惰况业层汉等等素区会准确定位物业公司会营理取成功关健盛世家园准业次调研**家园会定位走茄实路时力求体现品位钙
盛世家园高尚住宅厦建筑面积较时囱该太厦福圃中丨山区莲花北等型公居住片区□留度较该区谰研发现目前该片区价格低廉休闲娱乐场Erf较少盛世象围会会定市场空间现盛世家园会营理提出设想：
第章 会营理模式
目前会理模式基两种种专业会理公司负责理种理处负责理会理纳入区囡常理事务根公司会实际情况拟采取第二种模式理处负责gE＇4E投入员较少免费服务项目包括茶艺室棋牌室乒乓球室童游乐场阅览室等理处直接营理：占罔力投入风睑较高营顼臼通外承包理处负贡监奎方式通外包方式蓄化＃44E／Rm＇
会组织架袍图：

职责关系说明：
理处理负责会整体规划玫□营会负责区会日常莹理工W＝＇
第二章 会营项目设置
前年子发展商纯粹促销目菖目追求会豪华气派高档汉服务项目全消费着领会发展商良萏出结果事愿遘发展商接物业公司背沉重济包＊m＇年房产市场起伏物业理行业跑快速发展认会应走济实路应片面追求豪华气派否贝」会适反解情况着长堋产（篥团）公司该会定位切合实际现会设计项目健身棋牌乒乓球茶艺室童娱乐基住户乐

理处理

会1

会服务员2ˉ3

t n7

儇

接曼消费项E＇根调查实际慵尻时配合楼盘销售提出n点建议：
1房屋销售期间提前会装修供恂房着参观会成楼盘卖点：
2南面棋牌室改成阅览室真服务项固功设计变
3场装修定追求豪华气派力求精致高雅爵适：
4减少高空抛物危险影响采光露天庭院空删设造型新颖致防雨透明遮挡
第三章 会消费模式
般莒会筒真特定服务象服务区业原外汗放妞果仅仅局限子区业消费难支撑会日常运作♂会取消费模式：
1免费项目（阈览童娱乐）棋牌室区业开放：
2收费服务项目（奴8健身茶艺等）外开放总体收费水低类消费场：
3花园业业卡享定优＃＇
社区会国兴起短短年时间圉前长城物业正运行会中涵盖种档汉类型积累会运作验**家园会壹理坚持业市场需求导逼时调整壹策略时学真会成功督理验**家园会壹威类会中成功作
第九部分 社区文化建设
提荽：
刂里休闲天祥惬意：卷书阙歌茗香奕棋轻舞飞扬啖荔垂钓科展艺腐留连忘返山水阋某乐融融：
2目标：典现传统精神代升华建设文关怀擒神泉囝

**家园侬高出拥荔涛远暄嚣荽繁华领士茴汉置业理想家园深圳壳速压力舞追求时尚品昧高雅9E社区文化定位体现软件业文化需求层贝高求物业理者生动趣社区洒动体展现传统文化韵昧现代文化囟新锅视＃体现硬件盛世家园配置休闲会花园广场等户外话动空间软硬件均社区文化建设提供精彩展现广阔舞台

社区文化建设目标
提高居住生品质应制造水泥森林文化沙漠代价设计合理美观适生活空间需文化曲元紊点缀犭显丰满完美社区文化物业理者社区成员仓」造具社区特色精神财畲物质形态完美结台衡量物业富理水优劣鲴重标准
倡导齐献力爱丿山涡家园文化理念通精彩纷呈社区文化活动促进物业理业间业业间正常汨通长幼穹序睦邻亲善传统社区概念理性囿远亲妞邻温情代老死相遗橱形成善居妞入芝兰室居理想境界目标：实现传统精神代升华建设文关怀

精神象团

二社区文化建设总思路
（—）三结台两点求
卓成效社区文化建设门高超理艺术角度深层次满足社区居民文化需求建立三结台两点求指导方针：坚持天中规模结合老中高少结台高雅通俗结台求容丰富彩求形式新颖独特
（二）走业路线
社区文化建设空中楼阁业断变化需求生长发育肥汊土壤走业路线犭做业想．娱业乐会厦入伙程中展示**家园年度社区文化活动计完J作业文化需求调查意见征集半年调查次调准社区文化建设方 ˉ
（三）出石攻玉
力□强罔边区联谊留切兄弟理处交流取长补短开拓思路
（四）强联手
考虑深卅丨市团委联合区广场会亓胖处深圳市蓠少年文化洒动基定期组织具积极蕙义影响广泛活动中学生形象星綦SPRING CARDEN英语渺龙深圳市图书馆联合干办阅览室类培丬丨丨班助毗令〖深圳市线电视台强媒体社区文化建设成绩进行力宣传树立文化社区精神象园形象
｜ （五）Internet新舞台
促成区宽带网铺设Internet增设盛世家园网址网

页开辟盛世家盛世星’’盛世谈等栏围社区文化建设搭建新舞台

三社区文化建设保障体系
（－）制度建设
保证盛世家园社区文化建设利开展）｝＃｜x IS09001 mEg社B体系墓5出制订套日趋完善规章制E＇□**家园居住区社区文化工作制度**家园社区文化活动运作流程**家园社区文化话动计划等专职社区文化工作员鲴岗位职责制订会譬理制度制度建立理处服务质量軎评重社区文化正常运作提供篇力保证
（二）员配备
1专职员：理处设置名验丰富行政负责盛世家园社区文化工作全面开E9公司企业发展研究室配备专轵策划员编辑文案美工会盛世冢园社区文化建设进行统筹安排全程指导
2兼职员：理处全体员工lu＼跑时候协助社区文化工作成时兼职员充分发掘业中热丨山公益专业犭擅社区文化顾问帮助理处提高社区文化水c
（三）场安排
1理处充分」厦尸外空阆（奴8堂花园等）会开展动逅时走出厦鹏城鲴山鹏城海备具匠丨山公园品位高雅艺术展览馆作开展洒动舞台
2堂醒囵处设童宣传栏公布樘作盛世家园外窗□

甍

适时开展社区文化宣传报道厦动态
（四）费投入
促社区文化活动开展专门规划笔资金作递驻沏期开展活动费年物业理服务费中收入总额2％提取社区文化费作资金保障外力□强企业商家合作提升话动档次开拓更资金源

四社区文化活动精彩展现
（—）社区文化活动曲策划
社区文化话动策划写文章首先提炼鲜明题然挖掘新鲜容接着设计新颖形式奴□果说题社区文化话动灵魂郄容形式社区文化话动生命没生命灵魂复存正谓皮存毛焉时
爱国义环境保护社区科普全民健身社区公益尊老爱幼物重教健康家居∧题基础张汗灵敏触角提炼更壹子涵袍积极蕙义m9根题薷结合年积累丰富验挖掘新鲜容充分利户户外广阔空间选择规模逅新颖样话动形式办联合举办丰富彩社区文化话动
（二）盛世家园社区文化活动计划（2002年5月2003年4月）

时 间 洒动题 活动容形式
2002年δ 开扈精神象园门 1入伙仪式型活动：狮舞游园话动2业文化需求调斫意见征集
2002年6月 艺术修养 1闲敲棋子品茗香——茶道欣寅象棋赛2家居装修矢□识法规宣传
2002年7月 蚶尚蜈乐 1飙车王童四驱车争霸萘2物业理法规宣传
2002年8 科普教育 1盛世星夏令萱——畅游未时代2科普知识重传


＊G 92 t

擒

时 阄 活动题 活动容形式
200＊2T9H 物重教 1盛世光——物业理献策中秋座谈会2物业理法规宣传
2002年10 爱国义 1祖国您家庭拼图萘暨少书画展2消防知识宣传
2002年 11 卢彐 休闲健身 1盛世美食擗2饮食健康知识宣传
2002年12 节日活动 1令硬您会会圣诞嘉年华化装舞会2法侍」矢□识宣传
2003年1月 休闲健身 1家庭趣昧运动会2运动健康知识宣传
2003三2 尊老爱幼 1盛世星潜测试2全色年华董题摄影作品震览
2003年3 环保教育 1盛世舂天家庭植树活动2环保矢□识宣传
20Θ34芋4 休闲健身 1舂天会——莲花山风筝盛ˉ石 －2计划生育矢B识宣传


（2003年5月2004年4月）

时 间 活动题 活动容形式
2OO3年 5 环保教育 万紫千红觅仙腙——浸赍仙湖植物园
2003竿6月 爱国义 —日读懂五干年——参观博物馆艺术馆
2003年7 休闲家居 西丽湖畋荔垂钓
2003f8E 时尚娱乐 停舞步——玩跳舞机
2003f9月 社会焦点 财富沙龙——长城物业羊城晚报携手举办甬中国思想盛宴（公司统安排）
2003年10 尊老爱幼 老益壮废绝顶——老节登莲花出
2003年 11 科普教育 新世纪导航——参观高交会
2003T12E 节日话动 荟勤悠悠安夜
2004年1月 节日活动 拜年联双晚会（公司统安排）
2004年2月 时尚娱乐 怏乐壹趣昧游园洒动
2004T3R 环保教育 绿色狂想野壹部队——杀进蓠膏世界
2004年4 公益事业 中学生形象星紊（市团委联合举办）


黩

＝ 0： 电｀

（2004年5月2005牢4月）

时 间 话动题 活动容形式
2004空乒5 爱图义 军萱旅——参观驻港部队墓
2004年6 休闲健身 逐浪梅渺暨沙滩排球赛
2004铎∶7月 社会公益 美化莲花出义工动
2004年8 社会焦点 西部诋惑专题宣传
2004空序9 环保教育 美丽星球家中学生演讲綦（市团委联合举办）
2004年壬 1o 尊老爱幼 穸阳花更红中老时装Show
2004年 11 科普教育 珠海天空→见识航展
2004亘 12月 韦日话动 轻舞飞扬度圣诞
20051月 节日活动 SPRI｝IG CARDEN英语沙龙（市团委联合举殉｀）
2005年2月 休闲健身 乔丹约篮球邀请赛
2005空干3月 尊老爱幼 精灵BB争霸萘
20054 爱国义 Yesterday once more’’怀｜日电影挽会


注：述计划正式推出准
（三）社区文化洒动案冽

活动名称：弃2000——囿跑车精英赛

1999年12 E L8囿午9∶00午3∶00
京海花园堂
京海花园艄友
薹迎回贺干禧

洒动时间动点话动象活动题

话动形式：模型跑道遥控玩昊跑车綦萘车象征着囿

切象征着奔2000豪迈
话动规模：吸引京海花园崩友60参加赛观者众
活动费：1500元
组织者：郑玲
实施员：陈东：负责手持秒表计时

诎 围

＝ O4 －

耀

朱宁宇：负责手持秒表计时 ｜
尹开华：负责登记成绩赠送礼品
郑玲：负责维持秩序抱
活动：
1请示
毛面形式公司领导请示社区文化部（企业发展研究室）汇报
2筹备
（1）确定活动点设计跑道图类似回孚
（2）陶买玻璃胶牙签利废弃泡沫板技工班根图样制作模型跑遭
（3）挑选性良风格备舁遥控玩具车5辆冠蠹魅力名字：夕□风速麦盲尼号太阳风暴太空船X社2000’’醒目孚体制形状备异彩色卡纸标示
（4）圣诞陶买批精美圣诞礼物约65份
（δ）制作彩色海报提前星期左奋贴公告栏准备报名表两份分放理处公室消防值班室
（6）啕买电池批胶卷丐准备楣机蔷晌 ｜
（7）确定话动实施员分配铬
3实施
（1）话动天提前时开始布置现场播放动感音乐
（2）洒动开始朋友报名序挑选跑车綦两辆车跗行实施员持秒表计时记录员参赛着名字登记车名成绩参赛朋友赠送礼品 －
（3）划果时间允许朋友重试尝试新车取真跑车快成绩lEl须重新排队领份礼物

（4）名实施员负责维持秩序禾□抱
（5）赛完毕分挑出辆抱车成绩五辆时代名车作令8R红奖品终手名花
（⑶干禧车王时代名车aY2H社＇
（7）活动结柬赛结果贴公备栏清洁工负责请泡沫轨道
（8）填写社区文化活动记录表总结验吸取教训整理相关资料3＄5
4评价
次话动题鲜明紧捆社会焦点：形式新颖贴区生活：费高觌模：深受朋友腴迎：充分发挥社区文化话动积极作遗嗯泡沫跑道次性妞厂家订做塑料跑道质量重复
5推介
类亻形式话动建议选择六圣诞前举行正社区朋友派发礼物时机
（四）**家园入伙仪式活动方案

话动名称：汗扈精神象园门——盛世家园入伙仪式暨狮舞游园活动

活动时间话动点活动形式活动目组织单位

2002年4月28日午9：00午3：00
**家园花园广场
狮舞表演趣昧游园
贺业新居入伙薹：祝盛世楼盘销售日旺
深圳市长城产（集团）限公司
深圳币长城物业理限公司
深圳市长城产（集团）限公司营部（筒称营部）

实施部门

深〃｜｜市长城物业理限公司企业发震研究室（简称发震研

究室）
**家园售楼处（简称售楼处）
**家园理处（筒称理处）
程：
1准备阶段：
（1〕发展研究室营部胁商达成兴识发震研究室负责话动策划壹部负责活动宣传分工合作费分
（2）发展研究室狮舞团商定表E5E9
（3）发展研究室设计趣昧游乐园话动项邑购买关道具xm9
（4）营部深〃｜｜商报刊登海报深｜丨线电视台协商抱摄播放事E＇
（5）售楼处震外墙醒围处挂巨幅宣传字画发出入伙通矢8琨
（6）确足语动实施员分配％
（7）眚理处布量活动现｝7z＇
（8）发展研究室邀请夫薨宾
2实施程 ˉ
（1）持宣布话动开始介绍嘉宾： ｜
（2）理处理致词：
（3）观狮舞表演：
（4）表演结柬入伙手续汗始办理时举行游园话动：
（5）洒动结柬理处清理现场发展研究窒总结报道刊登子深圳商报房产新闻版
（五）**家园销售推广洒动方案
1活动题：迎国庆贺盛世——深圳市插花●散文诘歌作品墅搦诵赛
i 97 亩 念

2活动时间：2Θ01年图庆节期阎
3活动点：盛世家园堂
4活动目：通文化搭台禾□妫政府媒体等社会资源提高盛世家园矢□名度促进盛世家园gtg g9
δ办●协办单位：深圳南长城产（集团）股份莴限公司
ˉ 深｜｜币长城物业理限公司
6拟邀单位：深〃｜｜市文化局●深卅｜｜市文联妇联●媒体等
7话动抢述：
丨 （1）形式：政企媒合作透迎国庆赞盛世文化话动传播盛世形象
（2）程：公开征集迎图庆’贺盛世题赞诵祖国改革开放取成繁荣稳定局面插花散文歌曲作品震示朗诵评出类奖项
（3）奖项设立优惠啕房奖金纪念盅等：
（4）传播备媒体欧府影响：
（5）组织：成立专门策划组：
（6）预期效果：该盛世形象公众中效传播效果优子纯商业广告

五社区文化建设效果评估
社区文化建设项极苟蕙义工作物业眚理应该坚持懈志长远建立评估反馈机制断总结验调整思路计划确保社区文化动实施效果拟部外部分建立科学评估体系
（—）韶评恼
1活动容否受业双迎参力□否踊跃：

髻

：9＊r

2话动衔接否良业等候时间长
3话动时间安排否丨s否业想参力□洒动相胂突
4天气否影响话动效果：
5安全工作否罔全交通安排疏漏没高暴露出足：
6话动否影响业正常休悫
7活动器材否携带荠全逯漏
8老年参删话动话动量否适
9活动费否超支奖品发放否合理 －｜
－ （二）夕卜泓评恼
1否令业轻松快乐灬＇情愉怏
2业话动中否理处工作提出意见禾□建议否理处工作解理处汨通力8强：
3业间否彼加深解汨通：
4否达」良重传效果社会备界反响夕I｛q9 ｜


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