〔学校类〕效劳文件目录
第章 整体思路物业理方案 2
第节 工程整体思路 2
第二节 物业理方案 7
效劳工作目标 7
二理工程容 9
三理方案 26
第二章 物业理方式 142
组织结构设立 142
二效劳员配备〔X〕 142
三理处部组织运作流程 143
四员理机制 151
第三章 理员培训方案 154
培训目标 155
二培训方式 155
三培训评估考核 155
四培训方案 155
第四章 理工作必须物质装备方案情况 161
理效劳房安排 161
二月方案清洁物料清单 161
三拟投入工程设备工具器械明细表 163
第五章 理规章制度 169
岗位职责 169
二效劳员理 173
三工作纪律 178
第六章 物业理档案制度 187
档案资料理 187
二工作档案建立 189
三记录控制程序 189
第七章 项理指标承诺 192
第章 整体思路物业理方案
第节 工程整体思路
学校作特殊物业身特点学生学读书休息娱乐餐运动等场综合体系面根学校物业特点结合公司年类型工程理验浅析工程物业理工作特点理整体思路
环境卫生效劳
确立专业操作保持整洁效劳教学目标具体操作中方面全面引入QEO综合理体系〔IS090011S014000OHSAS18000三标合〞简称〕严格参标准进行标准化程序化实施方面针学校物业特点教学活动求进行点点操作利岗位安排提高标准特突击等方式应学校物业频率较高时性求较等问题方学校种型活动开展较频繁次型活动前必须进行清洁卫生突击清理达活动组织者学校求进行校园清洁卫生效劳工作中全面提倡量化细节理促项环节够进行数字化表示
二公设施设备维修维护
公设施设备维修维护首先确立专业标准节约理目标保障设施设备科学效维护具体应该做：修时免造成修中修合理方案时报考虑钱考虑成效严格参物业理行业维护标准根实际情况放矢组织实施日常理中完善项操作规程断提升维护员技术含量做巡检记录反响通专业化操作运行保障公设施设备时处良利状态
三教学效劳教学保障
根教学需通口部门时效沟通断优化教学效劳模式断扩展教学效劳活动工程容达教学序师生方便目具体容涉：协助教室分配教学器具理发放特殊教室理维护宿舍务检查评协助组织文化活动等等
四楼宇理公秩序维护
员流动性较楼宇设计功复杂等原学校物业安理难度极种安事突出学生防范意识缺乏等确立安第标准操作责权统目标安消防工作作物业效劳工作中重中重直接关系学生切身利益关系学校利益稳定开展通严谨科学标准理充分利种安防护技术确保楼处序安健康状态
五水电等源节约理
充分表达物业理理效益学校省心省力节省行政开支物业公司名员工求做：
1保洁员认真负责楼层水电根天气控制公部位电灯开关认真检查区域卫生间水阀门跑漏滴现象时报修
2维修员认真巡视检查教学楼公寓机电供水设备防止超负荷运转等现象引起源消耗保障设备设施安
3保安员认真巡视检查夜间关电灯电扇空调教室部位作时开启时关闭作关记录
六学生公寓理措施
公寓理学生理体系重组成局部工作质量直接影响学校稳定校园精神文明建设总结国外学校学生公寓先进物业理验根底抓住公寓安等方面重点难点应结合校区学生公寓实际情况制定出符合现代学生公寓理高标准效劳理制度力求日常效劳中逐步实现公寓理标准化制度化科学化真正够学生公寓托开展包括生活学文化娱乐等方面容效劳性理教育实现理育效劳育环境育公寓功创造优美整洁安静发奋成环境
七图书馆理
楼宇设备维修环境保洁治安种新颖物业形式保障图书馆物业理者应努力提高效劳水留意项工作否完备什改善什应动配合开动脑筋力争做图书馆作特殊类型物业消防工作重点加强消防理
学校物业理仅仅提供学校房产物业身理效劳更重通种理效劳构筑起利间沟通然谐文化融通健康开放学工作生活环境
总公司通树立现代理理念科学理提高效劳质量树立良企业形象程度发挥身价值全面提升学校学生活环境学校形象
第二节 物业理方案
效劳工作目标
1学校物业理效劳程中公司采QEO综合理体系先进模式全国优秀示范厦标准建立质量体系理广阔师生提供舒适安宁静学生活环境严格国家建设部制定物业理创优考评项标准开展工作物业项功正常物业项工作条紊开展年深化理效劳提高物业理效劳水提升物业理效劳形象理效劳工程达广州市物业理优秀示范工程考评水
2合期达制定物业理效劳工作方案做方案检查
l 消防理：严格遵守关消防理年检完率100确保责性消防事
l 安防范：理范围治安案件发率零理责性事发生
l 环境卫生实行动态保洁环境卫生满意率95
l 房屋公配套设施报修时率100
l 基建质量设备质量保养期等特殊原外楼配套设施机电设施设备完率95
l 理效劳员持相应岗证资格证专业培训合格率达100
l 理效劳工作服学校理监督指导积极配合学校部门开展项工作
l 业户物业理效劳满意率95
l 效投诉率低05
l 效投诉处理率达100
l 环境卫生消杀达标率98
3严格遵守国家法律法规条例政府部门项理规定科学标准理全面引入推行QEO综合理体系效劳热情周建立现代化性化理效劳体系
4建立严格标准消防防台风公秩序应急体系确保物业理工作万失
5严格认真推行实施性化效劳达细致周真诚标准效劳求定期发放物业理效劳满意度调查表合理建议时整改努力提高广阔师生满意度
6建立效劳员学校师生沟通机制推行亲情效劳
7进步标准完善24时值班制度理处值班运作纳入公司24时值班网络公示公司理处24时效劳
8提高优质环境保障加清洁理力度确保学校卫生状况良垃圾日产日清定期进行消杀学校保持洁净舒适
9进步完善项理制度岗位工作标准建立严格考核方法充分调发动工工作积极性观动性进步加强员工效劳意识责心
10制定完善系统培训方案切实提高员工队伍整体素质确保持证岗率达100
二理工程容
〔〕安保卫
负责物业辖安保卫维护秩序处置突发应急事件工作制定完善安保卫应急方案
1全天24时物业辖区范围治安情况进行巡查保卫监控严禁辖行道停车校区外围张贴摆卖闲坐等
2全天24时物业门岗堂车场室出入口出入员实施理检查控制非工作时间假期做相关保卫工作
3加强出入口周边环境监控严防外员车库外围直接进入楼宇密切监视疑员出入动态
4物业建筑红线范围发生侵犯工作员事件者出现扰乱学校正常工作秩序情况时保安员立予制止保护采取救助行动
5非开放时间进入校区员实行出入登记严禁未批准外员进入校区
6进入生活区外员进行严格理控制时非正常时间回宿舍学生进行登记理
7熟练灵活运监视控制系统实行24时全天候重点部位监控点进行监视录工作
8全天24时隔2时楼宇进行安巡查次发现查问进入物业区域陌生员检查物业重点部位层门窗设施设备水电消防等情况
9携带件行李物品离开校区外员提供放行条〞检查部员实施登记制度
10做物业安保卫流疏导工作工作时间积极做咨询室工作员做外员咨询指引工作
11正常工作时间进行间断巡查负责通道卫生间等部位员动态理严防法行发生
12做外籍员进入校区指引项安保卫工作
13协助学校组织类活动开展时接务安保卫工作时提供力支援根学校求特殊敏感时期保卫方案〞实施校区安防护保卫工作
14负责校区辖重突发情况事〔案〕件报警救助工作
15制定处置突发事件应急预案组织演练负责实施
16遇突发事件值班员应立规定报告相关部门10分钟赶现场控制处理事件保安员必须条件服应急指挥中心指挥调遣
〔二〕消防理
负责物业辖全部消防设施设备理物业火灾报警救助工作制定较完善物业消防应急方案
1认真贯彻安第预防〞方针设立消防组织机构职责规章制度工作程序落实级消防责全面熟练掌握消防监控报警干式灭火〔气体〕湿式灭火〔喷淋〕防排烟消防栓五系统作位置操作方法
2广东省公建筑消防理规定负责消防设备设施保养定期定期进行全面检查确保消防设备设施时处正常工作状态方学校求监督配合积极联系协调物业消防系统专业承保公司项维修保养工作做消防维保工作记录记录资料检测结果提供学校备案宿舍区域公区域配装种灭火器材防毒面具烟感喷淋设施楼梯走道出口安疏散指示应急明通风设施等方负责日常检查发现缺少损坏时报学校
3全天24时消防中心值班24时消防机监出现消防报警3分钟区分消防报警信息5分钟达报警点
4建立义务消防队伍出现消防事15分钟应10达现场进行必扑救
5周进行次全部消防设备设施巡视检查工作做记录时整改火险隐患监护动火易燃易爆品存放情况保持消防区楼梯走道出口畅通重节日前配合学校进行节日消防安检查学校求时进行整改
6做消防知识培训宣传年组织综合消防应急演练少次
7做防火灭火工作消防配套设施维护
〔三〕停车场理
车库部停车场全天24时车辆停放理严格执行部停车场理规定时特定求
1负责学校重接会议车辆停放指挥协调必时增加保安员加强面车辆时停放理
22时车场车辆巡视次检查车辆窗门否关否漏油等情况做记录
3负责停车场智系统日常理保养工作负责停车场交通配套设备设施日常理保养简单维修学校规定时间准时停车场进行排风送风
4停车场物业辖发生车辆事交通设施损坏时保护现场妥善处理报告协助学校做善处理工作
〔四〕物业配套设施水电设备理
负责物业范围土建机电设备排水外装饰课室设备宿舍设施办公电器设备理维护会议设备系统通信设备系统理维护中关键区域设施设备理维护学校指定专业技术员指导实施
1负责高低压变配电设施设备日常理般性维修变压器配电柜理标准标准2时进行巡查做记录
2建筑体外装饰日常理配套设施日常理养护般性维修包括层办公室会议室宿舍实验室图书馆体育场〔馆〕室〔车库防工程〕屋顶外墙面面楼梯走道走廊电梯厅层间厅天花洗手间茶水间阳台门窗门锁防火门围栏等等
3物业设施附属建筑物构筑物般性维修养护理包括道路院墙室外水道沟渠池井
4电房外水电设备设施全部机电设备设施日常理保养般性维修工作包括：排水系统明动力电系统空调系统消防报警灭火系统电梯系统监控防盗系统会议设备系统通信设备系统层开水器等
〔1〕排水系统〔修外〕：雨水排污水天面水池集水泵进水泵房进水阀门等全部水系统日常理保养般性维修急修
〔2〕明动力等电力系统：包括低压配电房末级开关电力系统校区外明开关插座配电房母线排线路般性保养检查维修更换工作
〔3〕空调系统：做空调系统理维护工作
〔4〕电梯系统：日常理困紧急处理负责监督配合电梯专业维修保养公司维保工作
〔5〕安监视控制系统：监控机系统校区监控摄点红外线防盗点录设备电脑抓拍时印设备日常理负责安监视控制系统维修保养公司协调配合联系监督工作
〔6〕会议设备系统：负责会议室会议设备系统调试检修保养理发现问题时报修确保会议设备系统处良状态
〔7〕通信设备系统：负责物业范围通信设备系统日常理维护保养监督配合专业公司维修工作
〔8〕外饰：夜饰明系统日常理般性维修
5设立24时工程技术员值班备勤岗2时接受学校报修满足学校部门工作需〔属专业保养公司维修范畴方联系监督〕
6校区办公宿舍设施进行简单维修物业范围办公电器设备简单障进行排维修
7负责学校实施校区土建修缮般性维修
8物业相关工程图纸竣工验收资料设备说明书手册等学校理物业理公司阅
9满足学校求前提合理控制机电设备明开关时间量节省源
〔五〕课室理
1工作容
〔1〕负责教学区普通教室媒体教室教师休息室开关门设备设施理负责教室配备粉笔粉刷正常班时间负责教学楼教师休息室开门关门开水供
〔2〕负责课室教师休息室水电门窗土木等设施检查报修工作
〔3〕工作时间：7：00－22：30
2课室物业理根数
教室合计约8000 方米教室 44 间中：媒体课室 28间普通课室 16 间
3课室理工作细标准
〔1〕根学校教务处提供学期课程安排表时教学务通知课程调整通知学生修求时开放教室严格教室理规定教室进行理
〔2〕搞教室设施日常护做日常记录常检查教室电教空调风扇门窗黑板明桌椅等设备否完发现教室门窗等设备损坏时报修保室设备丧失正常
〔3〕搞教学设备防盗安理设置专职防盗巡查值班课室理员确保教学需情况开放课室设柜锁设备课前15分钟翻开时检查设备否完发现教学设备障损坏学校指定途径时负责维修部门报修教室教学设备正常课时检查设备否完锁柜门窗
〔4〕教室时配备粉笔板擦等根教具常检查补充根教具学校购置
〔5〕配合学校做课室节理工作根教务处提供课程时间安排表时开启关闭课室明风扇空调电脑投影仪等电设备加强巡查关闭浪费源电设备时制止种浪费源行
〔六〕卫生保洁
1负责物业范围广场道路公面毯堂会议室公部位〔卫生间厕具楼梯电梯走廊走火通道等〕停车场种设备设施等日常卫生清洁学校时求突击清洁务清洁会场扫等等时保洁
〔1〕关键办公区域指定办公室清洁卫生学校安排专进监督质量
〔2〕清洁时间应量防止搅学校正常工作生活时间公区域等天采取循回保洁方式周末次扫全面清洗
〔3〕清洁时清洁品求：①关键办公区域指定办公室：会议室台面沙发选学校指定专业清洁剂②玻璃：选玻璃清洁剂全水③垃圾桶：选全水④楼梯：选全水选消毒水漂白水⑤洗手间：面选全水便器选洁瓷精⑥花岗石面处理：选磨光剂⑦堂楼层走廊晶面清洁：采清水推拖⑧毯：选中性毯水⑨铝质天花：采中性清洁剂化油剂外针难污垢选更强污剂例洁亮⑩木质板：采专板蜡水护理
2负责门前三包楼层定期消毒四害〞防蚁灭蚊灭老鼠灭蟑螂工作协助学校辖街道爱卫工作商洽落实学校求做爱卫工作关资料建档工作
3负责物业范围垃圾收集清运做日产日清
4保洁范围做设备设施完干净尘洗手间空气清新异味茶水间干净杂物尘电梯光亮手印清洁尘面光亮纸屑烟头积水污水污泥墙身尘灯饰光亮尘天花风口积尘污渍手印蜘蛛网楼梯扶手干净尘会议室办公室整体干净毯污渍积尘玻璃光亮印污渍定期消杀消毒老鼠蟑螂白蚁
〔七〕绿化理
1负责物业辖〔室外局部〕公绿植物理养护
2花卉植物种类天保证植物花卉水分充足湿度适适时整形修剪保持花卉外表清洁尘叶片茂盛
3定期施肥防虫
4定期绿化场松土割杂草
5根学校求时绿化植物进行补植更换保持公绿化整体美观特色
6绿化区域达造型美观层次感会散发害气味危害身体健康
〔八〕会务效劳
负责会议室会务效劳
1配备形象受专业训练女效劳员作会务礼仪效劳保障工作员配备相应技术员负责机关会议设备舞台灯光音响扩音系统维护保养
2效劳范围包括会务中心会议室领导办公室召开类会议型集体活动机关重接活动礼仪效劳保障
3效劳容包括会场气氛布置茶水供协助办单位做迎宾签坐席安排标牌摆放会标悬挂等等
4负责类会议室会议前扩音系统灯光音响投影视频检查调试会中保障会理等等
5根学校求会议规模性质会员制定会务效劳方案协助学校合理分配安排会议点
6求工作员仪态端庄举止方效劳热情语言文明
7重场重会议活动工作员认真遵守保密法规做该听坚决听该问坚决问该说坚决说该文件资料坚决
〔九〕接咨询信件收发保障效劳
1接咨询效劳保障
〔1〕负责电接咨询效劳
〔2〕熟悉物业范围部部门科室布局设置熟记 号码
〔3〕值班员形象着装整齐效劳热情文明礼貌处事稳重机智会熟练普通话粤语
〔4〕遵守纪律认真做保密工作
2报刊信件收发效劳
〔1〕负责学校订报纸刊物签收分发学校信签收分发
〔2〕报刊信件收发时准确错发漏发
〔3〕收发类重信件刊物认真做登记时通知相关员签收
〔4〕做信件刊物理工作做信件丧失私拆信件邮票
〔5〕严格执行保密制度
〔十〕档案资料建立理
档案资料包括物业资料工程资料设备档案设备运行维护保养资料客户资料理效劳资料收集编目档理
1 国家档案理标准建立总体规划建设资料图纸设备设施台帐理工作记录建立体配套建筑环境硬件软件等档案资料国家档案理规定求进行档案理QEO综合理体系文件资料控制程序进行文档控制采先进计算机理通档案集中化序化信息化〞科学理程序时广开渠道存储时做容全面丰富收集时做完整详检索方便建立整套完善清晰取档方便快捷保存安档案资料档案理成公司理众操作环节中严密周详重环
2 资料收集坚持容丰富实性强原根实体资料信息资料容实际工作中需出发扩学校理资料源渠道时间讲指方案设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业理构成方方面面详细资料收集
3档案资料分类
规划建设资料图纸〔复印件〕
验收资料
单项验收资料
综合验收资料
整体移交验收资料
项理效劳合
爱卫创卫资料
理制度理员考核制度
机电设备运行检查保养维修记录
供水供电消防房屋体检查维修保养记录
市政绿化环境检查维护记录
治安车辆理记录
社会文化活动资料
理效劳记录〔巡视投诉回访意见征询等〕
营理统计公布资料
理项指标完成情况统计分析纠正预防措施改善提高记录
4资料档理
档资料身规律联系进行科学分类保存根实际需校区文件资料理严格执行QEO综合理体系理拟采原始档案电脑档案双轨制采种形式文档储存方式便原始档案保存录带胶卷片图景等档案业务性质编号造册编辑分柜保存便查找调文件资料编号阅传阅公司QEO综合理体系质量文件文件资料控制程序执行档案取传阅必须专登记理员需时收回外文件严防文件流失
5档案理环境必须做三防〞防火防潮防变质
〔十〕学生公寓理效劳
〔〕理范围设施
1理范围：学校实施校区X栋学生公寓
2设施：舍套床椅子风扇热水器
〔二〕理效劳分项指标
1住宿生理效劳
2协助学校做住宿生突发问题处理思想教育心理疏导
3师生员工理效劳总体满意率达90
4确保劳动法求聘员工具体员定编定岗：学生公寓 X 宿员X
〔三〕理效劳容求
严格遵守国家法律法规忠实履行合规定条款严格遵守学校规章制度加强员工培训教育理断提高效劳力热诚广阔师生员工提供高效优质效劳做校区谐稳定觉接受学校相关部门检查监督指导积极配合学校做项活动关工作认真做供水〔含热水〕供电供气电视网络电信住户公寓〔学校相关部门意〕增加设备设施等关业务联系协调工作时记录积累相关资料天必须相关负责工作员校区24时值班方备保洁品具校区整洁项理效劳工作正常运转
1具体理容：
根学校安排承：
〔1〕校学生住宿安排退宿工作包括年新生住宿安排毕业生退宿工作零星住退宿突发事件特殊务变动住宿安排完成春节学生回家火车票订购工作协助做学生邮件收发工作
〔2〕核准学校住宿生宿籍资料住宿费标准配合学校做住宿学生住宿费网络费超额水电费热开水费冷气费催缴工作
〔3〕做学生宿舍物业理承诺做：
a做学生宿舍区域综合理协调：楼宇标识物理宣传栏理单车理等确保学生宿舍良秩序
b配合学校做学生宿舍公区域12时保洁绿化理工作
c学生宿舍理效劳员保持良形象学生文明礼貌学生办事做事事答复落实
〔4〕负责学生宿舍务卫生安纪律理标准关开展学生宿舍务卫生安纪律三级检查评工作通知执行
〔5〕负责学生宿舍财产理制定完善财产理制度
〔6〕负责学生宿舍秩序理学生宿舍出现学生违纪事件突发事件预案求初步处理时报告
〔7〕配合学校关部门做学生宿舍学生思想政治教育学生宿舍文化建设活动综合治理工作包括学生宿舍稳定防火防盗学生违纪处理等
〔8〕配合学校关部门做学生宿舍四害防疫相关工作
〔9〕做学生公寓种设备设施理
〔10〕完成学校交办时性工作
〔十二〕事项
1学校求做物业范围防范类传染病〔非典类似疫情〕项防疫应急工作
2负责物业范围防范然灾害〔台风洪水暴雨〕等应急工作
3根学校求指引协助校方物业范围废旧物品处置
4专负责学校办公物品仓库理学校求收发相关物品仓库理求制定相关理制度仓库物品存放分类整齐帐物相符
5签约日起方应学校需求掌握种设备运行情况理求操作规程掌握相关技术资料做种设备接交接工作
6负责校区物业理效劳工程相关工作学校提出物业理工作务求
三理方案
〔〕安防范效劳方案
1保安部架构
保安部
：1名
门岗：X名
消防监控岗：X名
车场岗：X名
巡逻岗：X名
2岗位设置工作范围
岗位
数
负责范围
班时间
保安兼消防理员
1
全面负责学校安保安部理工作
周周五
8：0017：00
门岗
X
1日班负责监督员动态车辆进出车辆指挥调度做安防范工作保障交通消防通道畅做访登记夜间做安防范工作发现疑情况处理班报告2负责监督车辆进出车辆指挥调度做安防范工作保障交通消防通道畅
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
巡逻岗〔机动〕
X
负责教室通道卫生间等部位员物品动态理治安消防检查严密监控员动态防止骗盗窃破坏公物等事发生做保卫工作保护设备设施财产安防止治安消防事发生
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
消防监控
X
24时负责学院外监控点情况密切注意出入员发现疑情况马班相关保安员处理做记录
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
车场
X
严格控制车辆进出理交通疏导合理安排车位停放工作
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
合 计
X
3安理方式
安理方式安保卫消防导制辅固定岗哨流动岗哨机动应急分队建立严密安网络学校安岗位设置填补技防盲点准般情况安理原定班次时间员岗位工作性质执行日常理务特殊情况安理时间性质采取相应应急措施重活动突发事件时性处置制该物业安理工作中设定紧急事件处理方案突发性事件处理方案
4职责范围
1〕负责学校安保卫工作消防安理工作交通安理工作维护学校正常秩序重点部位责区域进行定点守护安巡查时发现消安隐患
2〕学校保卫部门领导开展部治安综合治理
3〕配合公安机关击部周边违法犯罪活动
4〕学校保卫部门制订学院突发事件应急处置应急疏散预案时出警学院员提供紧急救助提供安支援
5工作容
1〕负责组织支思想素质高业务力强专业保安队伍执行严格纪律岗位责制保安员做熟悉情况训练素认真负责言语标准文明执勤政府标准保安员配穿统保安服配置手电筒讲机政策许保安器械
2〕建立严格执行外员询问登记制度车辆出入理制度突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告必时报警
3〕学院进行24时安保卫消防监控理工作包括公广场停车场建筑物等重出口24时值班24时监控学院做24时保安员巡查
4〕熟练灵活运监视控制系统充分发挥学院技防优势24时监控系统全天候监控点进行监视重部位录保存工作
5〕认真贯彻安第预防〞方针落实级消防责设立消防组织机构职责规章制度工作程序全面熟练掌握消防报警气体喷淋防排烟消防栓五系统作位置操作方法熟练类便携式灭火器材消防工具
6〕组建义务消防队伍定期接受消防培训周进行次消防设备设施巡视检查工作做记录发现问题刻报修业报告重节日前开展消防安检查学校求时进行整改
7〕全天24时停车场实施效劳理制定行理制度切实维护停车秩序确保停车场车畅通严防交通事发生
8〕进出学院车辆实行登记制度指引汽车行车分制定位置停放求车辆停放停车位黄线防止乱停乱放现象做标准整齐分类安
9〕安保卫关事项
6效劳细
1〕组建支思想素质高业务力强专业保安队伍
A通选高标准高素质保安员实行军事化理配备先进器材建立支运作高效装备精良素质流保安队伍
B保安员全部求持证岗高中毕业身高170米年龄45岁体貌端正作风正派品格良
C通充分利闭路监控系统合理设置门值班岗巡逻岗等岗位形成防技防辅〞综合立体化智化安防范理网络
D安巡逻方面建立严密巡逻签制度合理安排监控巡逻路线根种特殊情况时灵活调整巡逻路线保安力量分布实施动式防范满足安防范工作需
E统保安员着装标识建立出操交接岗务等制度标准理标准站坐行姿势统敬礼交通指挥等效劳手势做礼貌效劳安威仪重安理效劳结合
F标准员着装标识建立出操交接岗务等制度
2〕重进出口实行24时值班制建立严格执行外员询问登记制度车辆出入理制度突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告必时报警
A全天候学院出口出入员实施理检查控制保障理效劳责区域秩序正常
B外车辆必须门口领取访客登记表方进入学院范围
C制订突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告学校公司领导必时报警
D出入理效劳责区域员提供效劳
E学院外员严格规定关必须访登记表做访登记
3〕学院进行24时安保卫消防监控理工作包括公广场停车场建筑物等学院做24时保安员巡逻
A检查学院周边治安防火防盗煤气水情交通装修情况理效劳责区域卫生环境等情况
B检查消防设备设施〔烟感器报警钮消防栓正压送风口应急灯疏散指示灯开关通道电源开关等〕否正常完
C检查防火门否关闭消防通道否畅通电线线路电源开头否完
D检查车场外围广场车辆员情况
E检视学院外墙门窗玻璃公通道建筑等否完
F检查疑员闲杂员相关证件携带物品
G工作发现异常情况立紧急情况处理方案进行处理
4〕熟练灵活运监视控制系统24时监控系统全天候监控点进行监视重部位录保存工作
A求保安员熟悉掌握种监视控制系统灵活运
B保安员没顶岗情况离开岗位
C集中精神注视监控系统情况发现疑异常情况立报告
D规定求做工作登记交接班登记录象储存工作
E发现监控系统出现正常时立相关部门报告监控记录做登记
7保安职责
①保安负责消防组织工作日常检查负责安排保安员24时消防监控值班
②负责监督落实消防工作
③年定期制定消防演方案供理处工程学校参考审批
④消防演结束完成消防演报告
⑤负责编制辖区义务消防员名单落实培训工作演练方案
⑥负责消防设备进行检查组织维护保安负责消防设备设施巡查日常
⑦建立重消防部位登记消防器材登记消防设备清单关消防事宜文件传递发出登记
8保安员责描述
1〕门岗执勤
①门岗
②岗位目：
A全天候学院出口出入员实施理检查控制保障理效劳责区域秩序正常通监控系统严密监视控制学院重点部位情况发现问题立报告处理做录象工作
B守护理学院公设施附属设备
C查询进入学院外员物品
D出入学院员提供效劳
③工作容：
A保安员岗月熟悉学院根情况
C员进出时应动礼貌问手提〔推〕重物员进出困难时应动前提供帮助
D非学院外员严格规定关必须访登记表做访登记
l 非学院员访应动查问谢绝推销闲杂员进入聚集理效劳区出入口处
l 请访员出示效证件核清楚登记访姓名效证件名称号码等假设符谢绝入
l 遇级领导前参观指导社会界士应敬礼示意然相关数单位等情况记录清楚备查核
l 假设遇愿出示证件蛮横理者应耐心做解释工作必时立班领导报告报警处理
l 件物品必需规定检查 严禁易燃易爆放射性物质进入学院
l 假设发现携带包东西疑物品必须求检查放行做信息核工作
F外施工员须持理处签发时出入证进入时进行检查登记遵守理规定施工员律没收时出入证驱逐出理效劳责区
H岗月熟悉掌握种监视控制系统灵活运
I集中精神注视监控系统情况发现疑异常情况立报告
J规定求做工作登记交接班登记录象储存工作
K发现监控系统出现正常时立相关部门报告监控记录做登记
2〕巡逻岗
①巡逻岗：学院巡逻岗
②岗位目：
A巡查理效劳责区域秩序消防情况
B巡查理效劳责区域物业公场环境
C清查理效劳责区域关员物品
D协助相关岗位协防秩序消防工作
③巡逻容：
A检查堂秩序员物品状况
B检查学院周边治安防火防盗煤气水情交通装修情况理效劳责区域卫生环境等情况
C检查消防设备设施〔烟感器报警钮消防栓正压送风口应急灯疏散指示灯开关通道电源开关等〕否正常完
D检查防火门否关闭消防通道否畅通电线线路电源开头否完
E检查车场外围广场车辆员情况
F巡视学院外墙门窗玻璃公通道建筑等否完
G检查疑员闲杂员相关证件携带物品
H工作发现异常情况立紧急情况处理方案进行处理
④巡逻求：
A班辖区域间断进行巡查次巡查间隔时间超1时巡逻签表记录巡查情况
B求做巡逻记录详细记录种情况时间点事件处理情况签名确认时发现异常情况汇报反映相关岗位员必时报警处理
C听嗅确保完成巡视工作务
3〕交接班规定
①接班队员规定时间集中保安值班室交接工作容期考前须知讲机交接进行登记
②保安员执勤中交换岗位时首先接班队员交班队员敬礼表示班值勤队员辛勤工作慰问交班队员回礼接班队员交班事项
③交接班时接班员必须辖范围工作区域公设施消防设施等进行全面检查车保员应该车子数量车身情况进行全面检查核详细解班登记记录情况岗位记录进行认真检查包括车辆保登记表月保保车辆登记情况认真检验
④交班员班时发生事情发生问题处理情况详细清楚记录值班记录未处理完成事项交班队员继续负责完成接班员班移交未处理完事情继续踪处理做记录
⑤接班员岗位保公物工作品登记情况认真检查核包括通讯器材种设备检查等发现缺少损坏等问题立报告班确认明确责
⑥交接完毕双方值班登记签名确认情况发生签收接理效劳方进行处理
⑦交班时发生意外情况交班员进行处理处理完毕换班班员必须等接班员岗交接完毕前方离岗
4〕访登记
①访登记项重工作环节非学院师生进入律工作证确认放行作登记没识卡身份明律拒绝进入学院区域
②访者清楚填写找部门姓名事等然工作员指引进入
③保安员做彬彬礼客讲明进入规定
④假设遇愿出示证件蛮横理者耐心做解释工作量消满情绪处理必须报班
〔二〕消防理方案
搞消防工作公司工作中重中重公司隐患险明火防范胜救灾责重泰山〞重指示方针全面展开辖区消防安检查保持消防通道畅区消防设备设施进行检查登记根设备维修保养制度做消防设备保养维护时结合公司完善消防理制度培训制度理处全体员班底建立高素质义务消防队伍时邀请热心业参中进行定期消防知识教育落实防火岗位责制进行灭火演广阔师生生活工作提供安环境增加户安感保卫生命财产安
公司质量目标质量标准员工入职岗前进行培训求理员保安员具备消防灭火根知识做消防三知三三会〞三知：知义务知工作岗位周边易发生火灾部位知火灾预防措施三：工作中检查发现火灾隐患扑救初起火灾维修保养消防器材三会：会现消防器材会报警会宣传消防知识火场救知识保安员常定期参加公司组织消防演练确保发生消防责事
1〕责级员消防责
①防火安责——理处工程
②消防防火工作员——部门保安员工程员清洁员等
A防火安责职责：协助消防安责进行工作具体负责实施消防灭火器材安疏散信道指示标志设施消防防火工作员理保障防火巡查时段次数保安监控系统完负责员工消防培训宣传防火灭火疏散逃生等常识工作时候旦发现火警烟雾焦味寻常热度引起感觉立消防中心报警消防中心1分钟查明火警点原紧急情况需动火警报警器报警发生火警时5分钟达现场假设核查误报5分钟切断警报 10分钟原知会理处假设火情属实5分钟原报告公司领导学校领导具体组织消防灭火抢救员物品工作量减少防止员建筑物物品损害协助消防安责做善工作负责建立健全理区域消防档案
B防火工作员职责：注重消防防火巡查规定时间频次容部位电火安出口信道消防器材设施防火门等防火重点部位进行认真细致检查定期消防设备设施进行维护保养更新消遗留火种火灾隐患发现火警时迅速讲机报告立消防中心报警紧急情况需动火警报警器报警5分钟达现场假设核查误报3分钟切断警报 10分钟原报告理处领导总值领导假设火情属实 5分钟原报告级领导消防部门时召唤员帮助抢救附灭火器材扑灭初起火灾火时应协助消防队救火抢救员
3〕技术理进行防范
①加强维护定期检测确认保持消防机种感烟探测器线路工作正常保持消防系统水泵控制线路等设备设施完发生障应迅速修复
②消防设备设施周定期检查补充保持手提灭火器消火栓时处完状态消防沙箱消防水箱处满备状态时建立健全消防档案
③定期检测避雷针接电阻值确保防雷系统工作正常防止雷电击坏建筑物引致火灾
④老化旧电线进行更换防止电设备载接触良加强四害〞工作防止老鼠动物昆虫咬电线短路起火
⑤限制明火禁止吸烟堆放物资处注意通风散热防止燃
⑥加强易燃品油漆理禁止外围方燃放烟花炮竹消种火灾隐患防止火灾发生
〔三〕停车场理效劳
1〕理岗位职责项规章制度理制度
①车辆理员岗位职责
A负责停车场〔库〕车辆理
B规定着装佩戴工作牌出入车辆规定程序指挥放行认真填写车辆出入登记表
C遵守规章制度时班认真做交接班手续擅离职守
D负责指挥区车辆行驶停放维持区域交通停车秩序
E负责停车场停放车辆进行巡视查做车辆安工作
F检查停放车辆情况发现漏水漏油等现象时通知车
②车辆理员纪律
A仪容整洁遵守仪容仪表规定
B执行公司文明礼貌语标准讲究文明效劳礼貌
C严格遵守交接班制度
D值班时禁止喝酒吸烟吃零食准嘻笑闹准值班时会客书报听播送做值班职责关事
E保护种设施设备丧失损坏转意携带外出
G法办事廉洁奉公坚持原非清楚
③车辆理员工作程序
门卫必须控制进入物业区域车辆救护车消防车外车辆进入物业区域时应限制性规定门卫允许前方驶入门门卫坚持验证制度外车辆严格检查验证放行物业区域外出车辆严格检查验证放行疑车辆观察车细询问旦发现问题拒绝车辆外出报告关部门处理
④车辆理员交接班制度
A时交接班接班员应提前10分钟达岗位接班员未达前班员离岗
B接班时详细解班车辆出入停放情况班应考前须知
C班移交值班记录车辆出入登记表
D交接班时应班移交值班物品讲机等设备交接清楚值班记录签名
2〕停车场理规定
理处负责业外车辆理车辆行驶停放保安负责协调指导监督检查停车场理工作车员负责车辆存放保放行等具体理
①停车场车辆理规定
A入停车场车辆须具备切效停车证件车辆号牌应停车证件相符
B进入停车场司机须进出场种程序办理停车手续指定车位停放
C车辆停放司机须配合车员做车辆检查记录锁车门窗带贵重物品车员没帮司机保物品义务
D进场车辆严禁场加油修车试刹车禁止场学驾驶车辆
E进场车辆司机保持场清洁禁止场乱丢垃圾弃置废杂物禁止场吸烟
F进场司机必须遵守安防火规定严禁载易燃易爆剧毒等危险品车辆进入停车场
G禁止超停车场限高规定车辆漏油漏水等障车辆进入停车场
H进场车辆服车员指挥造钱身车辆受损时果负
I机动车辆车场禁止鸣号准场试车练车
②停车场理求
A机动车进场〔库〕时应服车员指挥遵守停车场理规定履行机动车进出车场关手续
B停车场消防求设置消防栓配备灭火器理处消防负责定期检查车员负责理
C停车场车行道路须做行车线停车位〔分固定时〕禁停转弯减速消防通道等标识
D停车场出入口处设置垃圾桶〔箱〕必位置设路障防护栏3〕相关质量记录表：
客 户 出 入 登 记 表
QR4405A
日期
访
时间
访方
访方
离开
时间
备注
姓名
身份证号码
数
姓名
公司名称
楼层
值班记录表
QR4410A
班次
日期
时间
事情处理结果
备注
签署
讲 机 交 接 表
QR4402A
装备名称
编号
设备状态
备注
治安巡逻记录表
QR4406A
日期
时间
楼层
情况
处理
签名
消防巡回检查记录表
QR4409A ：√ 否：╳
楼
日期：
年 月 日
检查：
班次：
时 分 时 分
楼层
出
口
灯
木门
外
明
水喷
淋
1211
消防
栓
防毒
面罩
火警
铃
火警钮
火警
外鲜风
铁门
明
烟感探头
鲜风
红外线探头
通畅状态
1
2
3
4
5
负层
消防器材登记表
QR41709A
序号
品种
分布点
数量
效期
序号
品种
分布点
数量
效期
填表： 日期： ：
消防安检查情况表
QR41705A 年 月 日
序号
检查工程
存问题
处理意见
检查：
重点防火部位登记表
位置
责
紧急
学
监控记录表
QR4419A
日期
录机号
录带编号
录完时间（分）
开录时间（分）
换带编号
签署
备注
〔四〕物业配套设备设施维护保养方案
设备设施正常确保学校正常运作重保证公司派驻专业工程技术员区设备设施进行全面维修保养设立24时保修制度时接受学校报修满足学校部门工作需求〔属专业保修公司维修范围公司联系监督〕时制定相应工程设备理制度通运科学合理理方式效学校提供满意效劳密切学校进行协调配合重维修保养设备设施时汇报提出解决意见力求保证学院设备设施正常运行确保学校工作学生活环境受影响
1工程部架构
工程部
消防系统理
智系统理
综合维修理
排水系统理
供水系统理
供电系统理
空调系统理
运输系统理
2员配置工作安排
岗位
数
负责容
工作时间
日常维修技工
X
负责电气设备理包括机电设备维修保养空调电梯设备设施理智监控系统等理工作
早班：7点15点
中班：16点—22点
晚班：22点—明早7点
轮休
1
合计
X
3物业部位理
1〕维修养护方案
序号
维修养护工程
养护方案
检查养护方案
备注
1
楼盖房顶屋面漏渗水修缮维 护
a天沟漏排水口积灰草根杂物雨水畅通
工程员工程日常巡查
求月次全面巡查发现异常时记录报告根实际情况制定整改方案报学校更新改造修修理工程乙方应学校求提供偿效劳
b检查已屋面架设设施类天线否影响屋面排水防水层完整否意屋面堆放杂物等现象防止损坏屋面隔热层
工程员工程日常巡查
c屋面局部修补时余部位应采取保护措施防止意堆物堆料损伤完部位
修补时工程负责监落实保护措施
2
防雷装置维 护
检查接闪器固定连接情况防止脱焊生锈年进行接电阻测量确保10Ω
工程负责监落实维护措施
3
外墙面维护
意外墙面洞搬运重物超长物体等造成非楼承重结构发生问题产生墙面破损裂纹时修补脏污处时擦洗粉刷走火梯公墙通道等部位定期粉饰
学校工程规定检查确保墙面整洁美观
4
楼承重结构等部位修缮维 护
a混凝土结构变形缝预埋件排水设施等情况应进行定期检查发现腐蚀渗漏开裂等情况时处理
工程员工程规定检查月少次
b钢筋混凝土保护层损坏时补修防钢筋生锈必时应涂抹耐腐层等进行保护
c作屋面隔热层保温层室外排水设施基根底等维护工作发现问题时处理防止减少产生结构影响
工程员工程日常巡查
5
楼面面廊通道梯间门厅等部位修缮维护
a常保养水道处良状态防止道漏水厨厕漏应保持畅通免造成室积水渗入楼板
年保养次漏疏通视情进行
b检查楼面否开裂破损现象时修复开裂损坏部位
工程员工程负责日常监
c木结构等做白蚁防治工作保持通风枯燥消白蚁生存条件必时喷洒放置灭蚁药剂
月检查次
d楼面损伤时修补免损伤进步扩影响
日常巡视时修补
6
门窗修缮维 护
a检查门窗开关灵缝隙五金配件丧失损坏等现象发现异常时处理防止进水透冷风保持室枯燥潮湿
工程员工程天巡查次
b门窗油漆局部脱落时应时进行补油求原油漆风格保持致免阻碍美观
c铝合金门窗应防止外力碰撞禁止带腐蚀性化学物质清洁接触
d门窗玻璃锁类安装牢固应没损坏现象开关应符合求没安隐患
工程员工程日常巡查
7
装饰工程修缮维护
a定期检查室外抹灰层损伤处发现空鼓裂缝脱落爆灰等现象时修补防扩损失
工程员工程日常巡查
b检查饰面否破损现象发现时必须时予修补必时更换饰面
工程员工程师日常监
c裱糊工程定期检查发现损坏现象时修补
定期巡查次数
d吊顶工程着重检查龙骨变形裂缝垂情况发现异常时修补更换
工程员工程月巡查次
e花饰工程定期检查空鼓稳定等情况发现异常时调整维修
工程员工程月巡查次
8
幕墙玻 璃
安装牢固应安隐患破裂现象
工程员工程天巡查
9
楼基根底维 护
基浸水会基根底工作条件利应常检查四周排水沟散水保持房屋四周排水良防止房基附出现积水现象
工程员工程师负责日常巡视维修
2〕维修养护标准相关制度
Ø 墙体勒脚破损严重腐蚀剥落
①破损松散部位凿结实层风化起壳腐蚀松酥局部
②1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位勒脚口做成斜坡利泄水
③恢复勒脚饰面
Ø 根底墙体出现裂缝产生均匀沉降
①严重应做巡查记录
②情况较严重扩展趋势应立通知学校请关专业技术员场鉴定作出修缮加固方案进行修复
Ø 梁柱板体
①露筋
A露筋部位松散层凿钢筋锈蚀层砂纸磨掉
B钢丝刷清洁干净
C充分喷水湿润均匀刷素水泥浆层
D高标号水泥砂浆修复需需求恢复饰面
②裂缝
参考户工程员作规程中楼板裂缝〞维修程序进行维修
③孔洞
A孔洞周边已松散砼凿砂纸露筋铁锈磨掉
B钢丝刷等效工具彻底清洁孔洞
C充分喷水湿润孔洞壁
D孔洞先涂刷道素水泥浆然高标号水泥砂浆嵌填压抹光果孔洞涂刷完道素水泥浆原先〔梁柱板〕砼标号高等级细石砼嵌填饱满养护
E原标准做饰面
F破坏情况较严重〔变形裂缝程度已超规定范围〕属种情况进应立通知学校请关专业技术员场鉴定作出修缮加固方案进行修复
Ø 墙体
墙体结构维修适砌体受腐蚀外表保护性抹灰层损坏砌体材料外表破坏腐蚀尚未威胁安沉降裂缝温度裂缝处理等砌体维护修理应结构均匀沉降已稳定裂缝开展时进行〔：基根底沉降开展时般先做基根底加固处理做砌体裂缝等维修〕
①裂墙
A先裂墙周边饰面凿砌体已松散层凿结实层凿槽成外八字形
B钢丝刷扫清槽杂物然充分喷水湿润
C均匀涂刷道素水泥浆
D砌筑砂浆高强度等级1：3水泥浆填缝抹
E规格尺寸墙体饰面材料修复饰面
②砌体严重酥碱掏洞等造成砌体局部结构破损
A先酥碱破损部位砖块轻轻挖掉清扫干净浮动灰土
B充分喷水湿润破损面
C原砌体高强度等级水泥砂浆砖补砌〔注意砌块应先充分湿润〕
③墙体室外饰面缺损
A缺损饰面周边松散层凿
B钢丝刷清扫干净浮动灰土
C充分喷水湿润破损面
D均匀涂刷素水泥浆
E1：3防水水泥砂浆填然修复饰面
④墙体室饰面缺损
A⑶〔墙体室外饰面缺损〕墙体轻度划损时直接进行C步骤
B1：3水泥砂浆填然修复饰面干
C双飞粉调胶〔乳胶漆〕批灰1～2次
D干砂纸视情况重新批灰刷乳胶漆
⑤外墙渗水
A外装修分格缝未做二次处理面引起渗水应先缝清洁然水泥砂浆重新嵌补密实勾成卸水斜缝
B窗台处渗水应窗台撤重新砌灰外留卸水坡度窗樘底外侧应留1CM左右圆凹缝水泥砂浆填实
C外墙渗水部位采布四胶〞喷浆刷浆修理具体做法：外墙渗水部位先层玻璃网格布四道氯丁建筑防水胶涂贴机械喷涂〔手工涂刷〕1：05水泥砂浆面层
D外墙渗水面积较进先饰面铲然涂12道胶质防水涂料道胶未干时水泥砂浆修复饰面
E墙板接通处渗水预制氯乙烯胶泥嵌缝先开凿然清理板缝喷灯加热板缝胶泥条边嵌边加热胶泥条外水泥砂浆勾缝封闭
F氯丁防水胶室外修补渗水处饰面层铲范围渗水部位周边扩10～15CM墙面缝隙清理干净氯丁胶水泥砂浆嵌缝然水泥砂浆粉刷基层基层涂刷23道氯丁胶度胶未干时水泥砂浆修复饰面
G积累验着科技开展积极采新型防水材料防水执漏工程质量达：鲁班811911JS硅丙胶等
Ø 顶棚
参户工程员作规程中顶棚抹灰层〔饰面〕脱落〞维修程序进行维修
Ø 楼梯间
①踏步缺损
A缺损部位周边已松动局部凿结实层
B钢丝刷清扫干净浮土
C充分喷水湿润
D均匀涂刷道素水泥浆
E1：3水泥砂浆做基层
F修复饰面
②栏板缺损
砼砌块栏板参梁柱板体墙体相应程序执行木材金属材料栏板维修程序：
A修复应时更换新配件
B栏板梯板扶手连接牢固
C修复栏板饰面〔：油漆乳胶漆等〕
③扶手
A修复应时更换新配件
B栏板连接牢固
C修复饰面〔油漆乳胶漆等〕
Ø 门窗
参户工程员作规程中关门窗〞维修程序执行
Ø 屋面避雷设施
①锈蚀
A砂纸锈
B均匀涂刷两道防红色锈漆道银漆道漆间间隔段时间道漆干准
C锈蚀特严重应该局部更换电焊连接刷防锈漆
②连接部位断开
A锈清洁焊接牢固
B刷两道防锈漆
Ø 屋面隔热层防水层
①隔热层缺损：时更换1：3水泥砂浆嵌缝
②屋面漏〔渗〕水〔刚性屋面〕：
A胶泥油膏修理屋面板漏水屋面板产生变形裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水
B横泛水渗漏泛水处填三层干油毡聚氯脂嵌缝进行处理
C出屋面道处漏水先道四周清洗干净密封材料嵌缝密封材料塑料油膏氯丁橡胶聚氨脂PVC胶泥等
D檐沟处漏水密封材料滴水处嵌缝檐沟底部两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏满涂胶泥油膏方法修漏
Ø 屋面水池〔箱〕
①渗漏
A先水池〔水箱〕四壁清洗干净
B做布四胶防水层〔材料防水层〕外涂层水泥防水层1：2水泥砂浆做保护层
②水池〔箱〕检查口盖缺损
A应立维修加锁
B刷两道防锈漆定期检查
③楼面砖墙面瓷砖局部损坏
A测量尺寸损坏〔瓷〕砖样板购回相砖材
B凿缺损砖〔墙砖〕松动局部结实层
C钢丝刷清扫干净浮土
D充分喷水湿润
E1：3水泥砂浆做基层
F取出事前浸入水中砖材素水泥浆涂抹粘贴
G抹干净砖外表粘水泥浆设置围栏防止踩踏碰撞干恢复
Ø 室外设施维修工作规程
①学院道路〔行道车道〕
A修补损坏砼路面
B果损坏面积107胶拌水泥附带说明书进行修补面积损坏修补采1：2：2硅酸盐干硬性砼
C行道车道疲乏外表松散破碎凿掉凿深度达新面结实面准
D凿子坑底彻底凿毛〔注意戴护目镜〕破坏面砼边缘里掏凿成凹齿形钢丝刷破坏面切散粒刷干净
E修补砼外表充分湿润〔表里〕
F湿润水完全渗入里面砼外表积水时外表涂层普通硅酸盐素水泥浆水泥浆硬化前修补砼拌合物填入坑捣实修补面积较应板式振动器振捣填入坑砼稍稍高出坑便捣实沉〔砼坍落度控制≤3CM〕
G木抹子轻轻修补外表抹砼开始硬化时抹子细抹遍然养护少7昼夜浇水保持混凝土具足够水分处湿润状态〔养护期间车行走保持外表清洁〕
②修补块材面〔：面砖石块材料预制砼块等〕
A凿损坏块材面层凿掉结合层清扫残渣喷洒水外表充分湿润
B外表积水完全渗入涂抹普通硅酸盐素水泥浆〔行道板砼预制块需道工序〕
C块材充分洒水浸湿1：25 水泥砂浆坐砌木锤胶锤锤锤直抹砖缝余泥浆
D必须留缝灰缝外表必须光滑整高出块材面
E修补工作完毕块材外表清扫干净
F防水求块材面预做水泥砂浆防水层〔渗3防水剂〕然坐砌块材
③路灯
A灯亮：参住户室维修规定中关灯亮〞维修规定
B灯柱油漆：先灯柱清洁生锈处应砂纸磨清洁刷防锈漆两道刷面漆两道
④雨水道
A雨水道堵塞排水畅应先查找堵塞位置原杂物堵塞引起应杂物畅通道够标准倒坡应开挖重新铺设道注意道做衬底〔根底〕道放置稳道接口错位应开挖校正接口注意做坡度接口防漏道稳
B道损坏法修复应型号规格道换接口应沥青麻丝防水水泥砂浆砌结
C修复坪
⑤化粪池
A池水外溢排水畅应翻开井盖清掏池沉淀物堵塞杂物制定期清掏制度
B井盖缺损应时更换型号规格井盖保持完防止造成身安事
C池壁缺损应先通知关户停卫生间然抽干化粪池清掏沉淀物缺损池壁修复注意池壁做防渗处理
⑥隔油池
A隔油板缺损应更换新隔油板应建立定期检查更换制度
B隔油排水道堵塞通常油脂凝固附壁缩道流通断面终堵塞道翻开盖板工具凝固油脂道排水畅
C池〔井〕盖缺损法修复应时更换新盖部允许堆放杂物
⑦电缆沟
A沟盖板损坏应原设计规格制作〔放足钢筋〕设计求损坏盖板换掉
B沟积水影响电正常供应先关掉总闸然翻开沟盖板查明积水原位置般电缆沟积水两种原：沟底坡度够标准倒坡遇情况应通知开发单位供电部门时解决二沟掉入杂物水流畅遇种情况杂物恢复正常
C电缆线路出现障应先告知关户然请供电部门时修复
⑧排水渠
A盖板损坏应原设计求规格种材料损坏盖板换掉
B渠壁损坏应损害处凿清洁喷水湿润然原壁相材料修复砼钢筋砼壁须喷水湿润先刷道素水泥浆然做饰面面层
C杂物〔淤泥塑料袋等〕堵塞排水畅应时杂物
D池〔井〕壁损坏通知户停采取措施影响户日常运作然抽干池里水清理里面淤泥杂物等沉淀物破损面凿结实层清理喷水湿润刷素水泥浆修补饰面〔贴瓷片等〕清理饰面剩余水泥浆等
⑨路障
A缺损较少高标号水泥砂浆修复具体做法凿破损面松动砼清洁外表喷水湿润刷素水泥浆补水泥砂浆然养护保护
B缺损较应时更换新路障
C钢锈蚀应先粗砂纸铁锈磨掉然清理外表刷两道防锈漆刷红白相间荧光漆
Ø 房屋物业巡查维护制度
①公司理学院房屋设备设施始终处良状态学校生活工作运作等受影响提高维修保养工作效率特制订物业巡查操作标准
②天工程员工程者派出专业工程员辖区学场部位公设施设备机房等进行巡查班巡查少次须巡查部位做记录
③物业设备均属巡查范围包括空调末端设备应急系统供配电明系统门窗面天花墙面等房屋结构供排水系统具等种设施
④巡查必须规定时间位特殊情况必须知会学校部门巡查时注意物业巡检表做相关记录发现异常情况需特说明事项应实填写巡检完毕学校部门汇报巡检情况提交物业巡检记录表做相关确认工作便信息汇总派单进行维修维护报相关部门备案
Ø 业〔户〕报修制度
①公司理物业房屋设备设施始终处良状态明确理责制定物业巡查制度加强巡查早发现消隐患根底物业巡查员便达进入区域者房间采部门报修方式特制定报修制度弥补物业巡查遗漏缺乏处
②部门报修利 进行公司进入理效劳时报修 号码进行公告天工程员接听报修 进行记录备案然迅速派工作单交工程部实施维修
③工程员接工作单规定时间达进行维修完成维修请户验收进行签名确认维修情况进行评价发现维修未达标准时应马返修
④完成工作单月整理装订工程部保存备查
Ø 周期性维修维修记录制度
①房屋附属设备设施周期性维修工程根保年限实际现状年12月份提交次年周期性维修养护方案学校部门批准开始准备组织实施
②周期性简单修理工作理公司工程员进行复杂修中修根实际情况选定维修单位
③房屋维修附属设备设施维修必须进行记录备查房屋维修记录系专门物业房屋维修记录附属设备设施中维修记录记设备档案中修记录工作单
④工作单记录保存少两年电脑工作单记录保存少三年
4机电设施设备效劳工程容工作标准
1〕排水设备维护运行理
序号
检查保养
工程
维护保养容
周期
备注
1
水泵机房水泵机组附件
泵房设备外观
保洁擦污渍防锈
周
发现异常时记录报告根实际情况制定整改方案报相关部门批准维护踪水泵房房设备月保洁3～4次房设备道年油漆1次清洗水池水样送检符合饮水标准
变频控制电路
吹尘测试检查紧固
季度
电水压等表计
调试送捡更换
定期
水泵
渗漏紧更换盘根填料电机轴
承联轴节检查加油更换
定期
机械润滑
加机油润滑脂
月
浮球阀浮子开关
水池动水位控制浮球阀浮子开关勤加检查确保效灵敏出现
问题时修复更换
定期
2
道阀门
渗漏补漏紧固螺丝锈蚀锈刷漆
定期
保持标识清晰
定期
3
动控制箱
积极巡查时维修维护确保系统水位压力
继电等装置效
定期
4
饮水
质保洁
水池清洗消毒保洁水质化验水池口加盖密封
加锁透气孔溢流孔等防蚊虫异物装置否完整
月度
5
排水排污井
积极巡查时清理垃圾异物疏通堵塞保
持畅通确保系统动效
季度
6
外围沟渠
发现垃圾异物时清理保持畅通
日
7
化粪池
化粪池全面检查清理保持通畅
半年
2〕物业明系统通风等日常维护保养
序号
检查保养工程
维修保养容
周期
备注
1
梯道走廊堂明灯
具控制开关等
检〔巡〕查维修更换
日
工程员注意巡查接报维修时维修恢复
2
应急灯消防设施等
检查保持良正常状态机
周
3
设备场通道学室接室会议室洗手间等灯具门窗水龙头等
检查维修更换
日
4
外围招牌灯箱路灯
明配电箱等
巡查维修清洁保养
日
5
学场机房等通
风排气楼层排烟风机配
电箱空调系统末端设备等
检查轴承加油风口尘
月
通风排气空调系统全面
保养清洗工作
月
6
智明控制机模块
防潮防尘连接良光敏
红外感应元件阻隔
日
7
车场明通风等设备
灯具损坏更换通风挡车
杆〔电动车栅〕设备维护
定期
3〕电梯设备巡查
序号
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
1
机房
墙天花门窗面
尘 清洁积尘污渍
半月
监控理维保公司合维保发现障报告 维修安运行年审合格防止减少困梯事
通风明消防
明通风散热良消防器材完备
周
制动器钢丝绳
外部清洁检查制动器钢绳完性
定期
电源柜控制柜
检查组件发热情况吹尘
半月
绳轮导轮
磨损程度钢丝绳滑检查
半年
曳引机限速器
机身保洁检查轴承运转局部
月
2
轿厢层门
轿厢清洁明通风
轿厢洁净明亮明通风良坏修
日
轿厢壁门踏板槽
保洁挑垃圾
日
信号操箱钮
性检查保洁
日
运行舒适感层
运行稳层合格〔±15mm〕
日
外呼显示
外呼良 反响灵敏
日
门窗开关安触板等
安触板红外感应保护工作正常缺相超载超速电气联锁等保护均灵敏
日
3
轿顶井道坑底
轿顶导轨底坑
检查清洁〔含井道清洁〕
月
导靴安钳
检查固定磨损情况润滑装置加油
月
换速开关极限开关
性检查试验〔含底坑开关〕
月
重架补偿练
重架润滑补偿练消音绳挂牢
月
缓器
固定情况锈蚀情况检查
月
钢丝绳头组合电缆
张紧力检查电缆固定检查
定期
4〕消防监控系统维护保养
序号
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
1
消防箱防火门排烟门
设备器材齐全良封条完整效门开关灵活
天
保安天巡查发现问题隐患时汇报处理维修工程员监配合维保单位全面检查保养
2
火警控制机显示器联动柜
定期火警测试钮检测项显示动作正常
周
3
感烟探测器编码底座
定期喷烟吹热风抽查〔2～5％〕探测器报警情况编码底座接触良情况
季
4
消防讲 紧急播送系统升压放器分区器
防潮防尘散热连接良接通线路机线路喇叭实际试验维修维护确认完
月
5
址输入控制模块区域报警显示器扬声器音响
探测器检验期进行确认完
季
6
消防栓碎玻开关闭式玻璃感温洒水喷头防烟面具等
防烟面具灭火器消防箱设备定期检查保良碎玻开关松开测试确认动作
季
7
水流指示器湿式报警阀警铃
定期翻开泄水阀放水测试确认工作正常
季
8
消防泵喷淋泵消防恒压泵控制柜送风排烟风机
点动测试正常必时进行联动测试确认
季
9
电源备电源
散热连接良电池失效更换〔约两年〕
月
10
道阀门线线槽
清洁维护刷漆翻新机械转动局部加油润滑
定期
11
监视监控系统
分割器监控头调整维护监视器录机维护
月
12
CO2气体灭火系统
外部清洁定期检查称重保持正常
半年
13
紧急疏散指示应急明系统
外部清洁检查更换灯泡光发光器件两年检查更换应急明电池
周
14
监控系统机电源
保持电源稳定散热良连接接触良
半月
15
摄头云台等
固定稳妥缆线防雷接装置连接良注意防水防尘定期擦洗外镜罩
半月
18
监视器分割器监视墙屏控制台等
保持电源工作稳定散热良连接良防止震动定期开盖吹灰尘
季度
19
长时间录机硬盘录机
防止震动 保持散热连接良定期尘
季度
5〕配电系统巡查维护保养
序号
检查保养工程
保养维护容
周期
备注
1
避协柜继保柜
避雷器拆送捡继保装置检查调整外委供电局进行
年
2
专变压器
外观吹尘绝缘摇测保持温度检控装置散热风机良
年
3
验电器绝缘工具
定期送捡试验策安
标准
4
母线排零接线端
压接良牢固
年
5
低压开关柜计量柜
扫尘检查紧固更换损坏指示灯仪表等
年
6
继电器交流接触器
保持外表清洁触点完热现象噪音
定期
7
电容功补偿
功率数达09电容接触器完电容补偿三相衡动进退补偿控制保持完
日
8
低压控制回路母线排
压接良标号清晰绝缘良变色老化
年
9
配电屏测试
接良〔接电阻≦05Ω〕
年
10
市电发电转换柜
扫尘检查紧固更换损坏指示灯仪表等
年
11
低压房通风消防等
保持良状态正常
定期
12
分电箱电缆槽等
清洁尘检查维修低压房室电缆槽保洁
半月
6〕应急备供电电源维护保养
序号
检查保养工程
保养容
周期
1
机柜外部清洁
抹布擦油污尘
周
2
直流电瓶
电瓶电解液高出极板1015mm缺乏加蒸馏水补齐计测试读值128利非班时段进行放电充电维护确保寿命
半月
3
开关断路器电缆接点
断路器接线紧固电缆线连接局部紧固等
月保养
4
供电动控制系统
检查清洁尘保持动互投装置工作正常
月
7〕空调系统日常运行值班维护保养
类
检查保养工程
检查维修保养容
周期
备注
模块式空调
空调机
时开机正常供冷设备维护保洁良冬季月开机次
日〔月〕
监控理维保公司合维保发现障报告维修确保安运行
温度传感器
接口控板
月
EEPROM
芯片
月
室外机控制箱
检查室外机控制箱控电脑板变频电脑板
月
测量显示表计
定期送捡确保准确计量
半年
导风板
检查室机导风板运行情况
合
压缩机
检查压缩机工作运转情况
合
8〕机电设施设备理标准
Ø 供配电设施设备维护保养工作工作标准
A目
时处理供配电设备障确保设备性确保安运行
B适范围
适低压配电设备变压器附属设备维护保养工作
C职责
a〕负责供配电设备维护保养
b〕工程部负责维护保养工作进行指导监督外委修理联系工作
D工作规程
a〕值班电工必须掌握配电开关控制范围线路走分布情况熟悉控制柜配电柜中开关性仪器仪表工作性指示范围独立正确进行电压设备倒闸合闸操作严禁线路超负荷供电乱拉乱接线路变动改动供配电室设备线路须理处意重变更须报公司意进行
b〕供配电设施设备维护保养工作值班电工带着维修电工进行维修电工必须听调派
c〕停电工作时值班电工悬挂工作禁止合闸〞指示牌工程员意摘移动
d〕严禁带电作业紧急情况须带电作业时应监护足够安措施足够明空间穿戴绝缘手套工作帽工作衣绝缘鞋遮拦足够安距离确认安进行
e〕工作中严格实施安效技术措施：停电验电悬挂标示牌装设遮栏实施保证安组织措施：工作票制度工作监护制度工作许制度工作间断转移终结制度
f〕带电兆欧表测量绝缘电阻电流互感器断路电压互感器短路维护中注意正确拆装接线安装接线时先接接端接导体端拆时相反
g〕认真清洁设备积尘油渍检查接触情况整理室设施乱堆乱放杂物
h〕工作完成清理现场清点工具防止遗漏工具物品设备确认项工作误恢复正常供电
i〕维护保养情况做记录零部件更换记录入设备档案
Ø 停送电操作标准
A目
标准停送电工作操作保证安作业
B适范围
物业停送电操作理
C职责
a〕工程部负责达停送电操作务工作票
b〕工程员负责落实停送电操作工作
D工作规程
a〕正常情况倒闸操作
l 理处接停电通知工程部提前天宣传栏贴出停电通知告知业工程部达停送电操作票〞
l 操作电工倒闸操作前做相应准备工作电梯工电梯降首层必发电机操作开关置停机位置
l 确定时间监护监护操作电工操作票进行倒闸操作
l 倒闸操作完成电梯工检查电梯运行状态发电机操作开关置动位置
l 操作电工应做项相关记录
b〕紧急状态倒闸操作
l 发现电路烟短路等异常情况发生火警等重事时工程员权进行全部局部负荷停电操作根情况立断开供电开关
l 操作工程员停电应立赶现场检查事原查出确定原前方恢复局部全部供电损坏局部应快修复恢复正常供电
Ø 供配电设备〔设施〕操作规程
A目
保证供配电设备操作正确性安性
B适范围
适般性低压配电设备电力变压器操作
C职责
压配电值班工程员负责配电设备〔设施〕操作
D配电房送电操作程序：
先合计量柜
合进线柜
合变压器出线柜
合低压总开关柜
合分开关柜直完成合闸程序
★ 注意：根实际供电线路进行仅参考计量避协器柜般情况许分开
E停电程序送电相反
F市电停电启备电源操作：
a〕确定市电停电启备电源启动发电机启动发电机前防止发电机反送电网先断开低压配电房低压总线柜退出断路器明显断开点
b〕发电机启动前必须检查发电机相应检查工程
c〕发电机带负荷时逐渐增负荷观察发电机相应运行参数油压油温水温电压频率转速否正常
Ø 柴油发电机运行理规程
A目
确保柴油发电机处良技术状态满足电梯＼消防＼应急电需
B适范围
柴油发电机组运作理
C职责
a〕压值班工程员负责柴油发电机组操作监控记录清洁维修保养试运行
b〕工程部负责柴油发电机综合理述工作检查监督
c〕理处工程负责述工作检查监督
D工作规程
a〕配电工程员
l 市电〞停电情况值班配电工程员应迅速赶发电机房遵柴油发电机操作规程冷系统润滑系统燃油系统空气系统进行检查检查障迅速手动启动发电机组
l 带负荷运行程中时抄填次发电机组运行记录表
l 分析运行项数发现隐患时排重异常情况时报告工程部解决
l 柴油发电机检查保养方案求柴油发电机设备保养记录表工程进行保养检查记录该表
l 负责编制设备台帐设备卡
l 负责发电机房清洁卫生周清扫机房次半月清洁机组次积尘水渍油渍
b〕工程部
l 工程部负责洽购验证报废库存理设备帐目理外委修理联系工作
l 年12月份制订年度柴油发电机检查保养方案运行情况制订中修修方案
l 柴油发电机维修保养提供工作指导检查监督
c〕理处工程
l 审核次柴油发电机检查保养方案柴油发电机设备保养记录表中修修方案
l 执行周检月检月周组织关员发电机房进行机房评
E发电机房理工作程序
a〕非工作员进入发电机房须工程部理处工程批准压值班工程员陪方进入
b〕电房工程员负责操作
c〕消防设施完禁止吸烟
d〕保持良通风明门窗开启灵活
e〕保持机房清洁面墙壁设备积尘水渍油渍堆放杂物
f〕发电机通常置手动启动状态求须快速供电置动启动状态
g〕月试运行两次次半时
h〕发电机油箱储藏24时满负荷油量
Ø 电梯维修保养理规程
A目：
时处理电梯障确保电梯技术性保证安运行
B范围：
电梯维修保养工作
C职责：
a〕电梯理工程员负责电梯周检电梯公司联络催促协助维修保养
b〕电梯公司负责电梯维修保养
c〕工程部维修保养进行检查监督
D工作规程：
a〕 24时运行直升梯维修保养工作均晚间客流低峰期进行维修员达现场应控制该梯确认梯时该梯停驶相应维保工程操作程序进行工作：
b〕停驶梯首层厅门前轿树立维修指示牌基站门外装设遮栏防客误入电梯轿厢
c〕进入机房停驶梯电源总挚切断该挚手柄悬挂工作禁止合闸〞标示牌
d〕清洁机房面墙面天花消防器材明通风设施等处停驶梯机身擦试油污积尘运转局部加注润滑脂
e〕控制柜进行吸尘吹尘沙纸磨锈蚀开关触点更换磨损严重触头碳精
f〕完成工作取警戒牌送该梯电源井道运行两周然清点工具离开机房进入井道工作
g〕进入井道轿厢顶前须确定轿厢否该层附台电梯井道站井道维护障电梯时注意运行电梯安距离
h〕进入轿顶时先断开轿顶急停次接通检修回路开启轿顶明退出时反
i〕井道层站厅门坎清洁沙纸锈蚀更换磨损厅门部件擦净轿顶油污加注导轨润滑油等
j〕轿顶维修保养时运行调试判断障外严禁快车运行
k〕底坑作业时禁关厅门应底坑急停开关清扫保养底坑时攀附行电缆
l〕检修保养工作完成清理现场清点工具材料果动火作业应清理火种
m〕工程员离开底坑开关恢复原工作状态位置
n〕送电试运行观察运行状况异常情况摘指示牌投入
o〕认真填写维修保养记录设备更换部件记录入设备档案
Ø 空调维护保养操作标准：
A目：
时处理中央空调系统设备〔设施〕障确保设备性
B适范围
适中央空调系统设备〔设施〕 维护保养
C职责：
a〕空调理工程员负责空调设备〔设施〕维护保养
b〕工程部负责维护保养工作指导设备外委修理联系工作
D工作规程：
a〕空调维护保养空调运行值班工协助工程员完成维护保养工 作般开启中央空调情况进行
b〕保养机进行油漆作业时注意油漆涂盖种计量表外表影响观测示数更换测量表时心拆装安装时注意表审验时期期报废表
c〕检查冷冻道保温层补破损保温层防冷凝水滴漏冷道定期进行维护保养防止锈蚀损坏造成渗漏
d〕工程员进入顾客工作室进行空调盘维护保养前应效劳态度求效劳礼仪求顾客进行效劳工作沟通交流
e〕程员室声说话天花工作时应轻手轻脚防止踩踏天花
f〕维护保养设备道时应带水作业防发生水浸水湿
事清洗盘机程中注意防止清洗药剂水洒落天花
g〕注意配合中央空调水处理工作求开启水泵进行循环达药剂处理效果
h〕维护保养工作完成恢复通电试运行观察运转异响
i〕工作结束清理现场清点工具清扫卫生顾客说明工作已完成请验收
j〕填写维护保养记录认真记录维修更换零部件档案
Ø 排水设备〔设施〕维护保养规程
A目
时处理排水设备〔设施〕障确保设备性
B适范围
适排水设备〔设施〕维护保养
C职责
a〕排水理工程员负责排水设备〔设施〕维护保养
b〕工程部负责维护保养工作指导检查监督外委修理联络工作
D工作程序
a〕排水设备维护保养工作程序
l 排水理工程员负责排水设备〔设施〕维护保养中维修外委修理
l 工程部年12月制订年度排水设备〔设施〕检查保养方案表运行情况制订中修修方案报学校
l 工程员排水设备〔设施〕检查保养方案表生活水泵月检查表生活消防水泵巡检表求维护保养情况记录应表格零部件更换修时记录机电设备台账
l 工程部提供工作指导检查监督
l 需停水进行维护保养时遵守停水理工作程序执行
b〕排水设备〔设施〕障般处理工作程序
l 供水泵出现障时值班工程员排水应马启备泵然立通知排水理工程员时维修
l 排污泵出现障时首先检查障原控制回路出现障检查排水泵障更换水泵
l 供水网出现障发生泄漏等影响正常供水值班电工立关闭总阀时通知关员抢修做受影响户解释工作
l 排污井雨水井等堵塞造成水畅浸水等安排员疏通
Ø 消防系统维护保养工作程序
消防系统维护保养求国家相应部门认定甲级乙级资质证允许委托具备述资质专业维保公司处理学校方签合时方负担相应火灾责
1〕火灾报警灭火系统：动报警系统〔含联动控制事播送等系统〕
A工作容：
a测试报警机联动控制柜项功
b测试探测器功
c测试钮工作状态功
d测试事播送系统
e测试消防
f测试系统项联动功
g清洗楼烟感装置维持正常效感应状态
B工作方案：
a月测试报警机图形中心功包括：火灾报警检功消音复位功障报警功火灾优先功电源动切换备电源动充电功系统声光报警功探测器动作时图形中心显示正确位置
b月抽查试验探测器动作功
c月抽查钮完情况动作功
d月试验系统联动控制功包括：报警时动启动应相关楼层警铃报警时动启动应相关楼层紧急事播送系统报警时电梯回降首层
e年分6月11月清洗烟感装置
2〕室消火栓系统：消防栓泵泵控制柜消火栓箱钮警铃道阀门水泵接合器楼消防稳压泵等组成覆盖面积：楼保护面积约13702方米B栋楼保护面积约8145方米
A工作容：
a检查消火栓箱设备配备情况状态
b检测室栓出口水压
c试验远程启泵钮工作状态功
d检查网阀门工作状态
e检查水泵接合器工作状态
f试验消防水泵控制器功
g检查消防水池天面消防水池水位
h试验系统联动控制显示器相应功
B工作方案：
a月抽查消火栓箱设备〔卷盘水带水枪等〕完情况
b月抽测室栓出口静水压
c月抽查试验远程启泵钮动作功
d月检查消防水池水位〔包括水池天面水箱〕
e月试验消防水泵控制器控制功
f月试验系统联动控制显示器完情况状态
g季检查网阀门水泵接合器完情况状态
h季试验消防水泵功进行天面消火栓试验射水
i般性维护保养包括般清渣工作设备周边杂物调整正常状态加注润滑剂等
j水泵房检查泵控制柜板面情况指示灯启停钮手动转换开关损坏柜接线端线头松头氧化柜线路进行二次线路测试破玻信号联动泵柜二次线路观察消防中心泵房反响信号否正常时做记录
3〕配合学校做种机电设备设施年审类检修工作制定项工作程序双方行性规章制度执行
5智化设施理维修方案
具体智化系统硬件配置功求技术含量等相年较先进建筑采智化系统通常安防范子系统〔包括室求助报警装置访客讲装置周边防越报警装置闭路电视监控装置门禁装置电子巡更装置〕理设备监控子系统〔包括动抄表装置车辆出入停车理装置紧急播送背景音乐物业理计算机系统设备监控装置〕信息网络子系统〔包括宽带接入网控制网线电视网 网等〕子系统工程装置需系统运行控制软件等组成中心控制室布线网接防雷系统供电等较高求样日常运行理维护求拟高般性日常运行维护方案表：
智化系统日常运行维护方案
工程
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
综合布线中央集成理系统
中央集成工作站电脑操作软件子系统接口软件
专防止震动半年开箱尘软件数备份保持安保门禁发电机制冷机组线电视机房UPS等系统数连接交换正确效
定期
注重踪解布线特点走位置掌握维修技术资料积累工作验
交换机
防潮防尘防撞击设备连接
定期
串口效劳器视频捕抓卡
防潮防尘防撞击设备连接
月
工作站备UPS电源
充电电源检查电池定期放电充电维护
半月
子系统模块耦合器光纤头等
防潮防尘保持双绞线铜缆光纤等线材元件连接良留少量备件
月
布线接线跳线装置
防潮防尘保持固定元件连接良保持端子排接线编号完整正确
季度
门禁系统线巡更系统
门禁机通讯转换器
保持电源稳定防尘防潮防鼠连接良
月
注重踪解设备情况掌握维修技术资料积累工作验确保系统工作正常
读卡机门控器
防潮防尘防撞击机连接
月
电控锁钮
连接控制灵敏电控锁机械局部定期加油
月
系统理计算机理考勤软件
防病毒禁乱装软件网专理时防止震动半年开箱尘软件数备份
定期
专电源控制器电源箱
防潮防尘通风散热保持连接
月
印机
防潮防尘防撞击电脑连接
定期
巡更点钮巡更棒等
保护巡视检查
日
模拟量数字量输入输出模块 点终端模块
保持元件连接良留少量备件
月
温度压差流量传感器探测器
固定良保持元件连接良留少量备件
月
液位压差开关电量变送器等
月
视频会议传译系统
功放机电源
防潮防尘清洁尘散热良连接良开关旋钮接插件保持接触良
定期
注意正确前提前检查试验话筒接插件注意保持连接线话筒电池注意保持电工作状态
时序器调音器
防潮防尘连接良调音键保持接触良
定期
话筒麦克风扬声器音箱
固定连接良注意防潮
月
CD唱机DVD影碟机
防潮防尘连接良开关键旋钮接插件保持接触良必时清洁调整激光头
年
投影机电动投影屏幕
固定良线路连接工作寿命更换投影灯泡
月检查
视频展示仪显示器
通风散热防尘防潮保持线路连接
月
中央控制器〔电脑〕网卡声卡定麦克等
保持电脑定麦克视频采集卡+AV输出摄头等维护保持插接良电脑注意维护杀毒确保工作正常
前
〔五〕课室理方案
1课室理员岗素质求：
1〕学历条件：聘理员具初中文化程度懂国语具相语言沟通协调力
2〕理年龄限制：聘员年龄18周岁～35周岁间五官端正决聘高龄良嗜员
3〕聘员实行岗前培训岗培训容包括综合效劳素质岗位专业技安防范意识法律法规严格学校教室理规定等进行岗前培训
4〕岗理员QEO综合理体系认证求方案定期举行培训定期综合考核
2课室日常理操作规程：
1〕课室门窗开关设备理
根教务处提供学期课程安排表时教学务通知课室调整通知学生修求时开放教室
2〕普通课室理：
⑴ 天早7：00中午13：00晚18：00时翻开课室门检查课室粉笔粉擦满足老师课时
⑵ 天11：3017：0021：30时空置课室门窗电器等关断电
⑶ 学校规定工作时间间隔1时楼课室巡查发现课室粉笔板擦缺少时补充巡查程中发现蓄意损坏教学设施设备行员应立前劝阻严重损坏物品应做记录时理部保安部报告
⑷ 学生修课室座位总体空位率高百分六十情况劝学生外课室进行便更利节省资源
3〕媒体课室理：
⑴ 课程安排时间表课前十五分达需课室开门
⑵ 开门室设施设备全面检查次智卡检查教学设备否正常正常立报告教务处通知老师学生调换课室填障保修单负责维修部门报修
⑶ 学校规定工作时间隔1时楼课室进行全面检查检查门窗否完
⑷ 课室完5分钟达课室先检查设备否完断开电器电源关门窗
3课室理规定
1〕根教务处提供学期课程安排表时教学务通知课程调整通知学生修求时开放教室严格学校教室理规定教室进行理
2〕进行教室设施日常护检查教室门窗黑板明桌椅等设备否完发现教室门窗电灯等损坏时报修保室设备丧失正常
3〕加强安检查确保教学需情况开放课室设柜锁定设备课前15分钟翻开时检查设备否完发现教学设备障损坏甲方指定途径时负责维修部门报修教室教学设备正常课时检查设备锁柜门窗
4〕教室时配备粉笔板擦等根教具常检查补充
4课室理应变措施
1〕理员天早提前30分钟现场集中工程安排天工作时调整课室落实岗采取时应急方案
2〕正课室程中电教设备出现障接老师求助 10分钟达现场时联络教务处时调课室供老师学生根障设备障维修单维修理部检修
3〕规定正常工作时间实行全时间值班制休息时间需理课室分布情况定岗定员全时间值班时课室接通知15分钟达现场开放课室
4〕放假期间文科教学楼理科教学楼安排员值班保障需课室够时正常
5〕发生预见事发生调动全体员工全力协助配合学校应突发事处理全力赴事造成损失影响减低程度
5锁匙智卡理规定
1〕课室门设备柜锁匙智卡设立专理设置锁匙柜楼号门号编排分类理实行领回交登记手续资料存档
2〕指定保锁匙员理私保
3〕交接换班时认真盘点锁匙数量做交接记录未获学校书面匙通知转私配匙
4〕遗失损坏锁匙时立部门负责报告时遗失锁匙门锁做出相应防范措施
〔六〕环境卫生效劳方案
物业清洁质量直接反映着公司理效劳质量学校制订工作制度标准学校求完成项清洁理工作业物业营造整洁干净生活环境
1清洁绿化部架构
清洁绿化部
： 1名
绿化养护：X名
清洁员：X名
岗位
数
负责范围
工作时间
清洁
1
负责监督检查日常清洁绿化工作种清洁专项效劳工作
周周五
8点17点
日常清洁员
X
负责日常环境清洁工作种专项清洁效劳
周周日
早7点半午5点 半
〔天休1〕
绿化养护员
X
养护室外花木时时清理残叶更换盆栽
合计： X
2采取零干扰〞清洁理效劳
科学合理调度安排区域推行零干扰〞工作思路科学安排巡视保洁路线努力做清洁理第〞：
l 达工作现场第
l 接相关信息第
l 发现问题第
l 处理问题第
3 重视清洁中礼节礼仪
l 室保洁做快速高效室清洁完毕物原位
l 工作时清洁工作合理标准放置工作完毕带走影响行通行楼外观整洁
l 岗员做仪容端庄仪表整洁
l 公场声说话
l 清洁洗手间时定先敲门确认时方开始清洁清洁完毕马撤出
4采取科学化标准化清洁理效劳
l 健全制度约束
制订完善理制度注重制度落实工作检查日常考核定期考评技技巧考核结合起断提高员工操作技定定点
定时间定务定质量〞标准运作科学考核奖惩清楚保证清洁理工作高效率高质量进行
l 标准化操作程序
整型理体系中制定详细清洁工作程序操作规程工作标准等保障制度
l 实行奖惩鼓励机制
符合奖励条件予嘉奖〔晋级奖励〕违反关规定进行批评教育警告严重进行离岗培训者作辞退处理奖勤罚懒激发员工工作热情
l 设立完备清洁岗位
规定时间始终保持岗效劳做定岗定定时进行楼道厕电梯间室清洁效劳工作
5清洁理效劳运作
1〕清洁理效劳日常运作严格质量理体系进行清洁工作方案清洁实施程序清洁检查断提高清洁质量方法制定科学合理清洁工作方案标准清洁作业进行监督检查日实际完成工作情况定期送交审阅交存档
2〕遇卫生检查重活动等情况反复检查存问题针性拟定工作方案做事前准备工作认真组织力落实校方回报落实情况征询意见
6保洁效劳工作细
1〕日常保洁作业安排
保洁工程
天工作
周工作
月工作
训练场馆
1天清扫场馆面外表2次
2抹净门窗公设施门牌等
木质面保养次
清洁次
办公室
1配合清洁剂抹净门窗玻璃室设施
2扫扫净面污渍拖拖净
3定期清洁天花灯具
4毯天吸尘清倒办公室垃圾
清洁次天花墙面窗灯具
清洁次
宿舍
1清扫台阶门厅楼梯走廊外门面
2收集宿舍垃圾清运垃圾堆放点
清洁次
楼公区域
1清扫拖净面遇顽固污渍配合清洁剂清洁
2抹净公区域设施设备拖净楼梯梯级抹净扶手
3清倒垃圾
清洁次天花墙面窗灯具
垃圾桶
垃圾清入桶桶身保持干净
屋顶
周清理2次
排水道
检查堵塞情况堵塞时疏通
道路庭院
1水泥釉面砖面清扫2次2全天派专进行巡回保洁做面垃圾沙土积水等
3马路花基花槽花台等天清扫洗视洁净情况确定洗频率天少1次保持清洁污渍积尘
4门口范围指示牌门岗道闸等天抹尘1次保持积尘污渍
5外围垃圾桶天派清洗1次时时进行清理擦抹保持洁净外观垃圾桶周围垃圾堆积
6时墙身乱贴乱写痕迹〔牛皮癣〕
7检查四周明渠水沟垃圾时清理防止垃圾堵塞水沟
1水泥釉砖面高压清洗机擦机清洗1次专业清洁剂清洗面油渍锈迹等顽渍〔含承包前已蚀坏面〕
2全清洁剂清洗墙身柱身指示牌等外外表装饰物1次灰渍胶渍积尘
3清洗马路1次
1四周明渠水沟彻底清理1次防止垃圾水沟堵塞
2四周花矶石米专洗石水清洗1次复原色
3遇特殊情况校方通知执行
球场操场
1早晚清扫2次回巡扫进行时保洁做面垃圾杂物等
2循环擦拭球场操场相关设施
面高压洗机彻底洗1次减少面尘土积聚
沟渠
清理明渠沙井雨水槽确保杂物
检查清理
月检查清理
洗手间
间断拖净面污渍抹净天花墙身洗手台镜面清洁门隔墙卫生器具处理纸篓垃圾
全面彻底保洁消毒2次
公浴室
拖净面污渍抹净墙身洗手台镜面清洁门隔墙等3次
全面彻底保洁消毒2次
饭 堂
日负责三餐保洁卫生
1星期清扫饭堂天花次
2星期负责清理饭堂死角卫生2次
2〕具体清洁容程序
点
清 洁 程 序
物 料
楼
层
公
区
域
1扫清扫走廊件垃圾
2刀片刮面香口胶桶兑全水拖拖干净
3楼梯清扫桶兑全水拖拖干净扶手兑清洁剂配毛巾抹干净
4鸡毛扫天扫蜘蛛灰尘
5先垃圾清走
6宿舍门天兑清洁水抹尘
扫刀片全水拖毛巾鸡毛扫
洗
手
间
1圆桶兑清水放适量全水
2抹水器涂已兑清洁剂墙身里均匀擦玻璃刮干净水迹
3干净镜布擦干净残留水迹
4蹲厕隔板样方法清洗
拖桶毛巾抹水器玻璃刮洁厕精全水
尿
槽
1沾适量清水洁厕精厕刷划线厕刷清刷槽
2清水黄色迹盐酸参加适量清水样方法清洗
洁厕精厕刷盐酸抹布等
玻
璃
镜
片
1抹水器涂已兑玻璃水清洁剂力涂镜片
2玻璃刮刮水迹留少量水迹镜布擦干净
玻璃刮抹水器毛巾镜布等
洗
手
盆
1亮倒毛巾直接擦锈钢水龙头污迹
2台面全水洁亮清洁剂洗干净
3拖面已兑清洁剂水里外拖干净厕面
洁亮毛巾镜布玻璃刮抹水器拖桶等
7保洁效劳质量标准
工作范围
工作工程
质量标准
堂
堂面
整洁干净污渍垃圾积水
通风口明灯具天花饰物
洁净污渍尘
垃圾桶
垃圾超三分二时更换垃圾袋污渍异味
玻璃门
手印灰尘保持光亮干净
台面沙发锈钢器具
保持光亮整洁灰尘异味
玻璃幕墙〔2米清洁〕
保持洁净污渍
电梯外门厅
保持光洁明显手印污渍钮手印灰尘
电
梯
面
干净污渍异味发霉杂物
轿箱锈钢壁外表
灰尘污迹手印〔天次〕月锈钢油2次
灯具天花板
灰尘蜘蛛网
门轨
杂物沙粒
走
火
通
道
面梯级
洁净污渍水渍灰尘
楼梯扶手
脏污
楼间天花
灰尘蜘蛛网
墙面脚线
尘污渍
门窗
洁净光亮尘污渍
消防设施
洁净污渍尘
楼道
堆放杂物灰尘污渍异味
办
公
区
域
班 前
面理石
灰尘污渍积水干净洁亮
指示牌
灰尘干净
风口灯饰天花
污渍灰尘
消防设施设备
污渍灰尘痕印手印
门窗
污渍灰尘痕印手印
班
面毯
灰尘污渍干净洁亮
沙发茶具桌椅
污渍灰尘干净洁亮
烟灰缸
灰尘污渍干净
饮水机
污渍积水干净
碎纸机
纸屑手印印记污渍
复印机
手印印记污渍
垃圾篓
溢出垃圾异味
玻璃幕墙
保持洁净污渍
茶
水
间
楼
层
公
部
分
面
整体洁净灰尘污渍积水
墙面脚线
污渍灰尘
门窗
污渍灰尘痕印手印
天花
洁净污渍灰尘蜘蛛网霉点
痰箱
污渍痕印
指示牌信箱
灰尘污渍痕印
明器材
灰尘污渍光洁明亮
花盘
灰尘污渍杂物
绿色植物
洁净杂物灰尘
垃圾桶垃圾箱
污渍痕印异味
玻璃幕墙〔2米清洁〕
保持洁净污渍
风口
污渍灰尘冷凝水
消防设施明灯具设备
污渍灰尘痕印手印
洗
手
间
部
分
面
整体洁净灰尘污渍积水异味
门窗
污渍灰尘痕印手印
天花板灯饰通风口
洁净污渍灰尘
洗手盆台面
污渍垃圾异味
镜面
灰尘污渍手印光洁明亮
便池
异味
垃圾篓
溢出垃圾异味
设备
污渍灰尘水印异味
停
车
场
机
房
天
面
面
污渍灰尘水迹严重油污
天花道
灰尘蜘蛛网
消防设施
污渍灰尘蜘蛛网
排水沟
垃圾烟头保持畅通
消防门
污渍灰尘
配电室面设备
污渍灰尘
配电室天花道
污渍灰尘蜘蛛网
值班室面桌椅
污渍垃圾
值班室垃圾篓
溢出垃圾异味
消
杀
灭鼠标准
鼠密度超6
灭蚊标准
积水中三龄幼蛹阳性超4
灭蝇标准
蝇类孽生三龄幼虫蛹检出率超4
灭蟑螂标准
国家关部门允许药物遵守市爱卫办规定保证效果安
8清洁保洁操作流程
1〕拖
A抓拖方法：手抓拖棍端手根手臂长短选择适宜位置双手掌心始终面
B洗拧拖：装半桶净水加少许清洁剂〔洗洁精绿水等〕拖放入桶浸泡会拖头吸水然双手力搓动拖棍拖头污渍垃圾清洗干净接着提起拖拖头然垂胳膊夹劳拖棍手捏定拖头端手拖头拧干
C拖步骤：先拧干拖头均匀撒面做拖准备拖时臂力腰部活动左右右左协调完成整拖动作
D拖时先拖边前退着拖
E勤洗拖勤换水
F拖时拖头勤翻动〔力猛拖头翻动高〕
G完拖洗净拧干散求放回指定位置
2〕扫
方法：分段清扫先扫边扫中间
考前须知：垃圾扫进柜底角落形成卫生死角
3〕洗
A扫垃圾清扫干净
B洗设备准备妥准备洗
C桶例稀释清洁剂倒入洗机水箱
D开动洗机标准操作进行洗边洗边放水
E完机器清洁干净收求放回指定位置
F考前须知：
①电压必须符合标准
②配件设备必须齐全安
③洗时必须速度均匀洗花洗漏
④换电源停机时必须机器处停止状态〔非工作状态〕
⑤禁止整面突出利器处洗
⑥严禁违章操作
4〕吸水
A检查机器设备否安齐全
B吸水设备准备妥准备吸水
C洗污水吸进吸水机水箱中
D完机器清洁干净收求放回指定位置
E考前须知：
① 电压必须符合标准
② 配件设备必须齐全安
③ 吸水时必须板污水吸干净
④ 做勤动手勤检查勤倒水
⑤ 严禁吸水机扒扒头力碰撞设施
⑥ 严禁吸水胶条突出物面
⑦ 严禁违章操作
5〕刮玻璃
学校公部位玻璃季清洁少次
A检查玻璃污渍情况
B木铲铲玻璃顽固污渍
C调配清洁剂水涂水器均匀涂玻璃涂水器力推动玻璃较顽固 污渍
D毛巾边框水珠擦掉
E玻璃刮求玻璃污水刮净
F刮污水毛巾擦净
G等玻璃干透干净干毛巾玻璃残留污渍擦净
H考前须知：
①少具备两条毛巾〔条纯干〕
②禁止玻璃胶条顽固污渍缺口方
③必须保证玻璃刮支撑条没变形
④刮玻璃时落刀收刀必须边缘
⑤禁止玻璃刮未涂水玻璃刮动
⑥完玻璃刮涂水器清洁干净晾干
6〕清洁锈钢
A锈钢两种：种镜面锈钢种纹钢
B观察锈钢根锈钢脏程度选择中性清洁剂
C喷壶稀释清洁剂喷毛巾毛巾锈钢污渍掉清水锈钢干净抹干假设纹钢锈钢清洁剂锈钢条纹毛巾涂抹〔中途停顿毛巾必须毛〕镜钢清洁干净涂锈钢清洁剂
D考前须知：
①允许金属硬物直接损伤
②禁止喷壶直接清洁剂喷锈钢
③必须具备3条毛巾〔条纯干〕
玻璃清洁工序流程
a铲刀外表污渍
b涂玻璃清洁剂
c刮玻璃清洁剂
d擦干玻璃边角水渍
e拖干面污水
l 玻璃清洁工序描述表：
序号
步骤名称
工作容
1
铲刀外表污迹
先玻璃刀刮玻璃外表污渍灰渍
2
涂玻璃清洁剂
涂水器配合配合1：20玻璃清洁剂均匀涂玻璃
3
刮玻璃污水
玻璃刮已涂玻璃左角左右45度角刮玻璃水渍
4
擦干玻璃边角水渍
干毛巾抹玻璃框边角水渍
5
拖干面污水
拖拖净面污水
9清洁效劳质量检验
〔1〕求
①清洁负责班清洁效劳质量检验填写日工作检查表
②负责天监督检查清洁班效劳质量检查情况记录物业巡检表中
③理处工程周清洁工作进行抽查检查记录理处工作周检表
〔2〕检查方法：
①班检：清洁检验标准班清洁工作日周月做工作容进行分项检查填写日工作检查表
②日检：清洁效劳质量日进行抽检检查结果记录物业巡检表
③周检：理处工程周清洁工作进行次抽查检查记录理处工作周检表
④月检：公司物业理部负责月理处清洁工作理处工作考核标准进行次抽查检查记录理处工作月检表
〔3〕处理方法
检查中发现合格工程理处相关员认真查找原时采取纠正措施QEO质量理体系合格控制程序做出处理确保效劳质量达规定求
l 专项清洁效劳
1灭四害〞工作
① 总体求
A 药品须符合安高效环保济异味求
B关灭蚊蝇蟑螂方面公司严格行业标准求进行施工喷洒药物现方案厦学楼房间楼通道绿化带停车场水道等处月定期滞留喷洒投放药物二次杀灭侵入厦蚊蝇蟑螂定期排水沟水道积水等处放置灭蚊蝇幼虫药物进行常性预防达良防制效果月3次定期布药布板灭鼠防治工作〔根防治情况时需时处理〕
② 防治区域害虫种类
A防治区域：学校
B防治害虫种类：鼠蟑螂蚊蝇白蚁
③ 药品特点
A灭蟑螂
药品：5亿袍子克百澳克杀蟑饵剂康星灭蟑饵剂5亿袍子克百澳克杀蟑饵剂北京中国农科院生物防治研究联合研制国第生物灭蟑螂产品药效长蟑螂虫卵兼治蟑螂会产生抗药性康星灭蟑饵剂注射方式点状施蟑螂常出没躲藏处种缝隙墙角裂缝橱柜洗礼台转角列孔电器设备部等接蟑螂活动场灭蟑 采立体防治点量少原直接药品投放蟑螂常出没孳生场宜挪动物体背柜子部天花板面毯面散热物体周围等部位月投放2次间隔20天样达虫卵兼治效果
B灭鼠
危害鼠类褐家鼠黄胸鼠家鼠等三种类分布楼天花厅房屋顶仓库墙壁空隙等处外局部家鼠分布厅房物品仓杂物房等处鼠喜欢咬衣物 线电脑线等〔鼠类惯〕通道井电梯井流窜侵扰学楼
灭鼠安环保求较高单位公司灭鼠施工采科技含量较高生化诱杀技术害鼠屋顶巢穴墙壁夹层周边鼠洞全部引诱面等开阔带进行剿杀根做鼠死明处鼠尸臭污染概括点老鼠杀死容易见方容易拾取集中处理利老鼠活动惯规律进行物理粘贴
严格行业标准求进行施工次施工开始布药布板集中处理死鼠剩余鼠药时间约需周左右完全会影响部门正常运作国家爱卫会批准慢性毒饵反复工作部位老鼠全部杀光然定期进行常性预防真正做卫生安环保防制效果高国家标准
C灭蚊蝇
灭25胶囊剂英国捷利康生产卫生害虫药列喜镇德国万安特公司生产空间喷雾理想药剂菊素灵杀幼颗粒缓释剂直接均匀散布蚊幼虫孳生水体中
D白蚁防治
全面进行次检查〔包括学楼外绿化楼中花园绿化〕受白蚁害木构件存白蚁危害隐患部位记录备案进行种类测定解造成害种类分布害程度便抓住重点症药作出效防治措施
检查杀灭原蚁患防止白蚁蔓延安排专业技术员全面检查学院建筑物木构件已发生蚁患方记录备案传递性强药效良白蚁粉进行灭治伸缩缝裂缝门框天花龙骨室外墙基墙壁批荡等部位重点处理1015天安排检查灭治效果补充药
④ 操作方法：
l 严格技术规程求进行白蚁消杀处理墙基墙角木质构件〔木门框窗框〕特阴暗潮湿方认真检查处理着重检查处理墙四角壁裂隙天花板门楣窗框排水附空位
l 粉剂喷白蚁巢分群孔取食点白蚁沾染药剂白蚁互相吮舔互相清洁全巢白蚁中毒死亡
l 灭白蚁药物：毒死蜱TC 浓度1该药符合安高效环保异味
杀灭鼠虫见效公司定期环境进行机售踪效劳隔段时间放置粘鼠板长效稳固性药饵〔防霉防潮特效环保〕构成警戒隔离带隔离学校环境外侵入鼠虫
2化粪池清理
化粪池清理方案作业标准：
①作业程序：
l 化粪池面泥土石块搬走
l 分清理化粪池三级池
l 抽吸浮粪垃圾车统运走
②公司季化粪池检查次学期进行全面清理抽吸次日常检查程中发现异常时清掏
③化粪池清理抽吸作业次化粪池粪便残渣抽吸干净准
3垃圾清运
天清倒垃圾少次必须做垃圾日产日清清洗垃圾桶垃圾池保持垃圾桶池干净异味天垃圾池定期喷药消毒次
① 清洁员应规定时间进行区域垃圾收集
② 工程垃圾回收
A瓦砾碎砖灰渣等坚硬工程垃圾应斗车装运工具运送学院指定点倒放禁止倒垃圾中转站
B路面灰尘泥沙等粉尘性垃圾运送途中应加遮挡防止垃圾掉落飞扬引起二次污染该类垃圾定倾倒学院指定方禁止倒入垃圾中转站
C废弃涂料油漆等流质性垃圾运送途中注意容器封闭防止溢流污染路面
D回收利价值垃圾拣出分类单独存放处
③ 生活垃圾
A梯间清洁员清洁梯间时少量垃圾倒入门口垃圾箱量垃圾应直接运送学院垃圾中转站
B路面清洁员清洁路面时应收集少量垃圾直接倒入附垃圾筒情况禁止直接倒入垃圾筒：
l 没容器装盛流质垃圾
l 业弃件垃圾
l 次垃圾筒装满垃圾
l 保洁沙井垃圾
l 宜装进垃圾筒垃圾
④ 垃圾筒清理
A安排固定员专门回收运送垃圾筒垃圾
B固定垃圾运送员应巡回收取垃圾筒垃圾垃圾筒半空状态方便业
C回收垃圾筒垃圾时先垃圾筒胶袋提出放进垃圾车重新铺新垃圾袋
D铺垃圾袋时应垃圾袋口完全张开袋口反卷5㎝折贴垃圾箱外盖紧垃圾筒盖
F垃圾运送垃圾中转站存放
⑤ 垃圾运送员回收价值垃圾时拣出分类存放
⑥ 垃圾中转站垃圾处理
A垃圾中转站设置影响学院环境方
B垃圾中转站垃圾天清运次〔委外进行〕期间垃圾较影响垃圾存放时清洁卫生部时通知承包方清运
C垃圾运送员负责垃圾中转站周围卫生垃圾中转站里垃圾存放齐整面散落垃圾
D垃圾运送员负责天次洗垃圾中转站面
E天垃圾中转站进行次消毒
F垃圾中转站卫生标准：
l 面散落垃圾污水污渍
l 垃圾作日产日清
l 垃圾集中堆放堆放点做合理卫生四周散集垃圾
l 垃圾站应保持保洁异味天应定时喷洒药水防止发生虫害
l 墙面粘物明显污迹
l 作废品回收垃圾应行存放求做垃圾袋装化
⑦ 环境卫生部应相关作业标准检查清洁员工作情况检查情况记录天工作检查表中
⑧ 环境卫生部周少次检查垃圾中转站运作情况检查情况记录周工作检查表中该检查表连相关工作记录应部门档保存年作清洁员绩效考评
〔七〕绿化养护理方案
根学校实际情况结合司绿化理方面验提出关绿化理方面实施意见根季节学院绿化进行时保养修剪外应校方求重节日提供鲜花摆设效劳种规格会议提供鲜花切花等偿效劳增添学校绿意保持环境清新增加气氛树立 学校崭新形象
① 绿化带日常理：
● 中耕草
1〕目：
提高土壤透气性集中营养水分防止杂草丛生
2〕适范围：
类植物中耕草
3〕作业程序：
a 季度定期锄头耙子树木〔包括乔木灌木〕进行次中耕草保证营养水分吸收
b 连续日雨雨两天水分土壤吸收〔土沾耙子〕板结土壤铁耙子松土提高土壤透气性
c 草工拔杂草雨天外天进行杂草结籽前拔拔草时连根拔拔杂草应时清运处理控制杂草繁殖
d 面积达杂草化学草剂消喷药20天土深翻15厘米星期耙备
4〕标准：
a 中耕深度5CM左右损伤树木根准
b 没明显杂草草纯度90％
● 浇水抗旱
1〕目：
防止土壤枯燥影响植物生命活动
2〕适范围：
种植物
3〕作业程序：
a 面积浇水采胶引水单株淋水担水方法
b 浇水时间夏季早晚宜冬季中午宜
c 新栽植物根浅抗旱力差蒸发量应优先保证次浇透
d 草浇水序浇遗漏
4〕考前须知：
冬季早浇水夏天中午浇水
● 补栽补种
1〕目：
时补栽补种确保植物生长成型
2〕适范围：
绿化补栽补种
3〕作业程序：
a 确定须补种植物品名点
b 须补种翻土洞加施基肥
c 挖苗购苗剪包装物局部枝叶
d 补栽复土时应土敲细新土高出面3～5厘米栽台湾草时土高出接口处1～2厘米栽草浇水然锹拍草皮新种草根部入泥
e 新种乔木支撑保护
f 浇水定根时次浇透天早晚浇次
4〕标准：
a 新种植物原成行
b 确保成活率达95％
c 裸露块04方米裸露面积总面积05％缺株05％
● 草坪施工养护
1〕培植草坪第步整土场应定排水坡度中心区低凹成水式水面单调缺乏艺术性雨水排利中心区稍高形成2％左右排水坡度某基线某方倾斜
2〕土壤进行次全面深翻深度20厘米时改进土壤施基肥化学草剂消灭杂草特播种草籽草坪尤重新种草10天全面杂草次防止草皮带杂草扎根繁殖
3〕杂草草坪敌生命力强果时会吸收土壤营养抑制草坪生长杂草项重工作工拨杂草半月全面进行次面积杂草进行重新改造选化学草剂灭草翻土重栽草皮
4〕草坪生长良浇水工作少浇水时量浇透浇土层外表浇水时间夏天早晚宜冬天9：00～16：00宜雨季节周浇水1～3次
● 施肥应考前须知求
1〕目
合理施肥促进植物生长增加绿化花卉欣赏价值
2〕适范围
绿化花卉施肥理
3〕作业程序
a 根绿化生长情况需肥料选定：机肥〔垃圾肥蘑菇肥饼肥等〕机肥〔氮磷钾复合肥〕
b 施肥方法：机肥作基肥穴施环施沟施机肥〔化肥〕撒施喷施根施作追肥
c 施肥时间：般阴天黄昏宜
4〕求标准：四四少四三忌
a 四：黄瘦施发芽前施孕蕾期施花施
b 四少：肥壮少施发芽少施开花期少施雨季少施
c 四：徒长施新栽施盛署施休眠施
d 三忌：忌浓施忌热施〔指高温夏季〕忌坐施〔指栽花时根部贴盆底基肥〕
5〕考前须知
a 施追肥时淋水第二天早晨淋次俗称回水〞
b 施基肥时肥料应充分发酵腐热化肥须完全粉碎成粒状粉状
● 常见病虫害防治
1〕黑斑病防治：加强理施肥时注意氮磷钾适搭配植株健壮发育防止植株徒长定期喷药保护
2〕青枯病防治：发病期喷杀菌药适增施钾肥10PPM硼酸液进行外追肥提高病株抗病力
3〕蚜虫防治：清洁绿化花圃园杂草减少蚜虫栖身场消灭越冬虫源蚜虫发生时隔7～10天喷药次连续进行二三次
4〕蚧壳虫防治：龄假设虫期喷射药物生长密虫害严重枝叶适修剪利通风透光减少病虫源增强植株抗害力
5〕螨虫防治：越冬期间易危害花卉周围杂草时堆放沤腐者喷药压低越冬虫源
② 乔木养护理
l 求生长良叶色正常枯枝败叶明显病虫害时喷杀虫药防止蚜虫等病虫
l 修剪：年修剪1－2次三月四月进行乔木整形周围环境协调保持树冠完整保持枯枝增强园林美化效果定期定时干剥芽减少树冠生长
l 施肥增加养份改进土壤增强树势
l 补植：维修工程造成死亡树木应时清走补回原树种种类相规格根致植株加强理
l 次台风前加强巡察台风立扶树护树清理断枝落叶
l 理标准：生长旺盛枝叶健壮树形美观缘线整齐修剪适度干直冠美干直冠美死树缺树景观效果
③ 室外植物租摆理
摆放位置
植物种类数量
门入口处
苏铁2盆散尾葵2盆
学院门口
四节假日布置时花50盆
会议室
发财树4株散尾葵20盆红宝石20盆编篮富贵竹10盆
梯间口
绿萝柱6盆绿宝石12盆编蓝富贵竹12盆叶棕6盆
食 堂
吊挂金边吊兰4盆散尾葵4盆发财树2株
接室
蝴蝶柱6盆金芯巴西铁6株水塔花6盆巴西铁6株
领导学室
发财树6株红宝石6盆金钱树6株散尾葵6株编蓝富贵竹6盆金芯巴西柱6盆心叶树藤6盆绿宝石12盆
财务室
金边巴西铁3株散尾葵3株
会议桌
斑马6盆红宝石6盆金芯巴西铁6株
阅览室
文竹6盆蝴蝶柱6盆黑叶橡树6株
天台
金山棕灰莉山瑞香绿巨花竹叶竹芋批
年春节堂摆设年桔盆〔规格18米宽约米〕时花假设干满足堂谐美宜
1〕范围包括学院范围绿化保养维护会议室办公室堂天台饭堂绿化植物租摆养护
2〕年春节堂摆设年桔盆〔规格高18米宽约1米〕时花假设干满足堂谐美宜重会议特殊情况〔级领导检查等〕应根校方需求进行增加摆设〔费双方行协商〕盆花摆设点规格数量等校方求选定负责撤花清场
3〕养护需水电费校方负责承
4〕绿化养护标准
工程名称
工程容
效劳标准
草花坛绿化广场天台花园园林完率
杂草石块树叶干枝等
98
草完率
草践踏破坏现象时补植完整
98
绿化设施完率
草围栏园林灯完草高度保持3～8cm盆花时修剪枯叶
98
浇水
绿化带视天气情况适量浇水缺水现象盆花浇水浇透准
－
施肥
草生长季节两月施次肥乔灌木秋季施次机肥盆花月施次化肥施 肥时松土浇透水
－
防病虫
花灌木草坪两月次药病虫方时药
－
造型修剪
修剪面整边角整齐线条流畅新梢10cm必须修剪生长期510月月修剪2次非生长期月1次整形修剪整形植物群修剪形状整齐致
补苗补草
花草树木草坪缺损现象时汇报补种发现认车辆损坏植物时制止汇报妥善处理
－
绿化设施
维护喷泉设备花池围栏绿化牌水龙头园林灯路灯损坏现象时汇报
－
植物租摆〔学院〕
造型美观完整枯枝黄叶
月调整次
5〕质量记录表
割草机保养周期表
周
期
方
法
目
录
保养
方法
次前
新机运行
时间20h
运行
50h
运行
100h
运行
300h
刀片否完固定螺丝松动
检查
√
草袋附件
检查
√
发动机机油
检查
√
更换
√
清洁
空气滤消器
检查
√
√
清洁
火花塞
检查清洁
√
启动－停止控制机构
调整
√
√
离合器
调整
√
√
节流器
调整
√
√
速度选择机构
调整
√
√
油箱滤
清洁
√
√
绿 化 工 作 日 检 查 表
单位： 年 月 日
检查工程
合格
合格原
责〔岗位〕
处理结果
乔木整枝
灌木绿篱
造型修剪
割剪台湾草
树木施肥
花卉施肥
治病杀虫
树木草浇水
花圃花卉浇水
杂草
松土
补载补种
清理枯枝落叶
清理绿石块
防风排涝
巡视
检查：
说明：1绿化工作检验标准发生合格时栏简记录
2班长检查填写月底交理处存档保存年
〔八〕会务效劳方案
岗位
数
负责范围
班时间
客服员
X
负责会前场布置安排设备调试参会员指引会间茶水供等效劳
周周五
8点17点
合计
X
1目
校方提供优质会议环境优良效劳满足校方需
2工作程序
1〕需会场校方部门理处发出会议安排通知理处工程通知会务助理求准备关效劳事项做会议车辆交通停放指引
2〕会务效劳容包括：茶水会场设备设施调试会场清洁等效劳根校方实际需提供设备租鲜花横幅订作等偿效劳
3〕保持会议室空气清新通风明良卫生整洁温度适宜等
4〕会务助理负责会议期间茶水供15分钟巡回补加茶水更换烟灰盅时校方提供必效劳
5〕会议期间保持洗手间通道等周围卫生时补充纸巾洗手液等清理垃圾杂物盒洗手盆积水
6〕会议结束会务助理礼貌送客立场提醒会员遗忘物品做离场疏导工作
7〕会务助理负责会茶具清洗消毒工作
8〕会务助理负责次会会场恢复工作监督会清洁工作〔晚会场清洁清洁负责监督〕
9〕工程部负责会议室般设备维修保养特殊设备维修联系工作次维修工作进行监配合
3岗位求
1〕着装：员工天岗前换岗工作服衣冠整洁系领扣衣扣鞋带卷袖裤腿皮鞋保持干净钉响底
2〕仪表：须淡妆岗宜戴华美首饰戴首饰浓装艳抹味浓化装品留长指甲涂色指甲油保持面部手部清洁卫生长发须扎起留染怪异发型
3〕效劳标牌：工作牌准佩戴工作服胸前意放处
4〕站姿：坚持站立效劳站立时肩头正挺胸收腹双眼视前方眼神然左顾右盼两手然垂体前交叉身体正直衡保持微笑状态切忌侧身乱回走动手足措双手插裤袋精神饱满落落方时准备客户效劳
5〕坐姿：客户交谈活动需坐时应保持身挺直坐姿优美端庄坐前俯仰身体扭曲摇腿脚放椅子沙发扶手茶
6〕行姿：行走时挺胸收腹身保持垂直稳身体重心略前倾两臂前然摆动手插进口袋左右摇晃行走时速度适中快慢注意前方防止撞路遇业客面带微笑动问侧身礼引导业行进先问手指示方走客右前方侧身略客保持15〜2步距离远排行走行进中间业客交谈保持半步距离业客道楼梯间时业客中间穿应先道声起请〞方移步侧面通楼道行走脚步轻奔跑
4岗位职责
1〕根会议接预定单做会场布置方案工作
2〕岗应统着装佩戴工牌做会议接效劳工作
3〕仪表清洁举止端庄保持微笑效劳礼貌语
4〕会前根客户求做会前桌椅灯光空调音响会议品等设施项效劳工作准备工作
5〕会中应时满足宾客效劳需求原15分钟添加次茶水
6〕会议结束时时收拾清理茶具整理桌椅关闭明空调等设施检查时候客遗留物品遗漏应时联系相关员
7〕负责会议室间工作协调配合
8〕负责做月会议中心物资盘存统计工作采取积极效方法设法降低类物资源耗损
9〕熟悉会场类设施设备维护根常识
〔九〕档案资料建立理方案
1档案建立
1〕档案建立执行流程：
收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利—检查
2〕明确建档容实行系统收集集中理
a．设施设备档案：建筑工程资料图纸公设施资料图纸室外网资料图纸安装维修运行改造扩建等工程资料图纸
b．理档案：文秘档案事档案财务档案荣誉档案
c．档案
3〕建档求：电脑化集中化序化信息化
2档案理
1〕档案室理处双档理制：
防止档案损坏遗失重档案永久性保存方便常频率较高档案实行档案室重原始档案进行严密理理处保存复印件存档理制
2〕档案室档案理求：
a．档案湿度温度明求建立标准化档案资料室配备档案专业理员实行电脑化系统理
b．采种形式信息贮存方式电脑磁盘录带胶卷片图片采适保存方法
c．贯彻国家保密法确保档案程中安丧失泄密
d．加强档案室理配置消防器材防盗门网档案柜锁等符合防火防虫防鼠防潮求
e．实行档案理手段现代化运计算机检索手段开发媒体信息系统
f．坚持档案资料收集系统化
g．做档案组卷分类科学化档案组卷容分类逐编号登记造册目录工作部门分柜保存
h．实行档案理工作检查常化季档案文件形成积累整理进行次全面检查
3档案资料容
1〕接移交资料：
名称
资 料 容
工程建筑产权资料
A：规划图纸工程批文批文
B：建筑许证投资许证开工许证
C：拆迁安置资料
工程技术资料
A：红线图总面图
B：质勘察报告开竣工报告图纸会审报告
C：工程合工程预决算
D：工程设计变更通知技术核算单
E：竣工图：1单体建筑结构设备竣工图
2消防燃气智化等工程网竣工图
F：房屋消防燃气竣工验收证明书
G：钢材水泥等材料质量保证书
H：新材料构配件鉴定合格证书
I：供水供电电梯消防智化等设备检验合格证书
供水供电电梯消防智化等设备技术资料
J：砂浆混凝土块试压报告
K：绿化工程竣工图
L：技术资料
2〕理档案资料
名称
资 料 容
业
客户资料
A：业客户理资料〔购房合入住通知单业公约装修申请 验收表费托收协议等〕
B：业客户员档案
C：业客户维修档案
装修资料
A装修申请表（附图纸）
B装修工程队安责书
c时施工员登记表
D施工单位营业执
维修资料
A维修申请表
B维修效劳派工单
C维修回访记录表
D公设施维修记录
治安交通 理资料
A日常巡查记录交接班记录值班记录
B 查岗记录闭路电视监控系统录带
C 物资搬运放行记录紧急事件处理记录
D车辆理记录车辆详细资料
设备理
资料
A．公设施保养维修记录
B．项机电设备保养维修运行记录
C．设备分承包方维修保养记录
D．设备检查记录
社区文化
资料
A．活动方案实施方案总结记录
B．社区文化活动图片录记录
C．传媒报导
D．文化活动场等设施情况
员工理
资料
A．员工资料聘表
B．员工业绩考核奖惩记录
C．员工培训方案成长记录
D．员工培训考核记录
E．员工外出考评参加演练记录
F．员工住房务理记录
业反响
A．效劳质量回访记录表
B．业意见调查统计记录
C．业投诉处理记录
行政文件
资料
A．理处值班督察记录
B．政府部门领导部门文件
C．规章制度通知通报等文件
D．接访参观记录表
E．理处荣誉览表
〔十〕学生公寓理方案
学校学生公寓物业理社会专业性物业理根区学生公寓物业理中实现理效劳育〞三位体化物业理模式学生公寓物业理程中做学生公寓硬件理达保质增值功员工高素质企业文化品位性化理达育根目
公司通年学生公寓物业理已中取定物业理验已根实现理效劳育〞三位体化物业理模式公司相信力理学生公寓力课余时间顾学生生活起居
实现学生公寓物业理效劳整体筹划设想国家建设部物业理示范厦评标准采取切实行措施落实承诺项指标指标实施措施：
指标
实施措施
安理
学生公寓
责性火灾事件发生
1加强理员消防安知识落实责负责巡视发现隐患苗头时处理
2制定火灾事应急措施定期演练
3杜绝室明火功率电器
4定期宣传学生解防火知识组织学校物业学生参加消防演练
学生公寓
责性偷盗案件发生
1理员访员严格执行登记手续杜绝闲杂员进入学生公寓
2学生公寓物品出入实行登记放行手续
3执行24时值班巡查制度确保偷盗案件发生
4制定公寓钥匙理规定钥匙登记领序
5加强法制宣传教育培养学生知法守法意识
学生公寓男女寝
斗殴等事件发生
1严格执行公寓理制度异性学异性访者进入寝室
2充分发挥公寓中团组织学生群体组织示范作加强学生凝聚力组织学生间交流培养学生互帮互助〞思想
3制定斗殴事件应急程序解决措施定期演练
环境卫生理
学生公寓保持整洁卫生做五〞见积水积土杂物漏收垃圾乱倒垃圾五净〞路面净路净行道净雨水口净果皮箱净
1加强保洁员业务培训熟练掌握操作技专业知识
2严格保洁工作程序操作加强监督检查
3保证垃圾实行袋装化
4区域责加强巡查监督检查严格考核制度
学生寝室
保持卫生美化
1保洁员学生进行卫生清洁指导帮助学生做寝室卫生
2理员掌握定室美化技定期学生 进行室美化指导
3学生寝室定期监督检查指导合格发出限期整改通知单踪复查
作传染病
预防处理
1制定传染病防止预案理员必须规定预案程序处理发现问题时学校汇报
2宣传传染病防治知识加强学生身体健康检查
3定期请学校医务处医生学生进行健康教育
维修效劳理
学生公寓设施设备完率98
1做学生公寓交接验收工作发现问题时相关部门沟通解决
2根QEO综合理体系制定严格维修保养制度
3落实责定期水电设施进行巡查发现问题时处理做详细记录
4制定完善维保方案利节假日实施
学生公寓设施
维修时妥善
1加强维修员培训提高专业技
2执行24时抢修制度设立报修 〔值班室〕接报修时通知维修员做相关记录
3维修员接报修 必须立赶赴现场进行维修零星维修时完成
4维修进行踪回访维修质量进行检验确认
部理
理员精神饱满良效劳意识态度
1制定严格工作行礼仪标准理员岗必须统着装佩带工号牌断加强培训
2聘请专业员讲课增强理员效劳水
3组织学劳动模范事迹增强效劳意识
4组织效劳竞赛鼓励理员争创效劳标兵
完成学校布置工作执行学校规章制度
1学校布置工作理站站长亲指挥负责保证时完成
2理站工作学校规章制度工作规程学校制度相抵触
3加强学校处室院系沟通交流解工作缺乏处认真改进
突发事件处理
作突发事件
处理工作
1加强时理培训遇突发事件慌忙冷静处理
2制定突发事件紧急处理预案理员必须规定预案程序处理
3突发事件程序时汇报学校配合学校事件调查
公寓文化建设
保证学生公寓
文化气氛营造
1积极动配合学校宣传部学工处院系组织开展学生文化娱乐活动
2联合会开掘特长学生积极开展项座谈竞赛表演讲座等活动
3宣传栏阵结合类意义题展开专题宣传
4支持配合学生行组织意义文体活动
重节日组织公寓学生开展活动营造节日气氛
1理站年初制定全年重节日活动方案便提早组织安排活动
2逢重节日安排专负责学生公寓装点需公司总部提供资金派支援
3积极配合学校关重节日工作安排
1安消防
根贵校学生公寓特点确保学身安财产安公司特制定学生公寓安理方法
1）学生公寓出入口实行24时值班制度值班员出入口重部位实施定期监控
2）通道楼梯等部位设置明显标识利员进出
3）值班员禁止陌生闲杂员进入学生公寓访客须公寓厅等候学生家长进入公寓必须登记天晚学生公寓寝室进行抽查杜绝外员留宿
4）迟学进行登记时教育情况报告学生处
5）严禁学生寝室明火功率电器
6）消防理学生公寓理项极重容尤学生公寓中易燃物品拟旦发生火灾果堪设想必须十分重视消防公司公寓理站实行全员义务消防员制员工中牢固树立隐患显明火防范胜救灾责重泰山〞意识加强巡逻加强监控时做消防设施维护保养工作设备时消防工作贯彻预防防消结合〞方针公司时公寓理程中积极学生开展放火宣传普消防知识员工半年进行消防知识培训落实关消防措施制定详学生公寓突发火警火灾反响预案 刑事突发事件反响预案预案中求理站全体员工增强火警火灾刑事突发事件反响力遇突发事件时应迅速校保卫处报告立通知全体班员做遇突发事件慌忙步骤秩序实施项紧急措施确保学生公寓学生身安
2日常效劳
公司做日常安理环境保洁外公司学生提供力日常物业理效劳
1）维修效劳
做维修工作时标准效道漏水水道通门锁失灵更换灯泡等维修时维修员填写维修单维修情况查整公局部明设施定期进行检查确保正常
2）心理咨询效劳
设立心理咨询效劳点理站站长理员效劳员掌握学生时段〔开学考试假期家庭困难等〕思想动态心理负担学生交流必时请专家场解学生方面状况思想脉络正确引导疏导解思想负担正确生道路困难挫折走出心理误区防止消极行行发生定期画栏形式开展心理知识学活动
3）提示效劳
学生公寓门口设立提示板天天气预报留言失物招领等进行提示学生提供方便信息源
4）饮食效劳
24时供开水学生提供饭菜等食品加热效劳生病学预定病号饭亲送学生寝室
5）物品工具效劳
购置常物品工具雨伞针线维修工具等建立物品工具点学生需时候够时东西感效劳周
6）医药急救效劳
理站备般急药品学生发生急病受伤中暑等意外情况先行处理时通知学校医务处紧急召救护车前急救
7）送温暖效劳
查询学生档案宣传栏学写生日祝福生病学家庭困难学公司予定物质帮助节假日组织外学开展活动感受家般温暖
第二章 物业理方式
组织结构设立
XX学校
广州海运集团物业开展
清洁绿化部
宿舍理部
保安部
工程部
客服部
物业理处
二效劳员配备〔X〕
理处工程：1名
副：1名
工程水电技工：4名
教室理员：1名
客服员：1名
收发员：1名
清洁绿化：1名
清洁绿化员： X名
宿舍：1名
宿员：X
保安：1名
保安员： X名
三理处部组织运作流程
理处接受学校业务口理设计科学部理运作流程该流程坚持全程理保证指挥监督封闭性决策层〔理处工程〕整流程中心项指令发出理层〔部门〕决策性指令具体执行者求指令具体完整全面真实达操作者身理层方案组织控制反响集身防止理环节出现缺漏盲点效保证理时位作操作层〔工班〕应职责明确工作程序严格质量控制程序进行标准操作
工作流程：
1物业接工作流程
方案书现场逐项承接
〔清点数量查设备状况运行情况〕
制定接工作方案〔工程时间点容技术参数相关资料计量表底数等〕
填写分项承接验收报告
〔合格工程应明确复检日期求〕
签署总体接文件
〔分项验收报告作附件〕
正式接
2投诉处理流程
电
访
投诉信箱
集中受理记录
责范围
非责范围
学校相关部门解释
相关部门投诉核实处理时学校相关部门联系告知处理行动进度直解决止
理处处理结果档
结束
分类处理
3维修工作流程
户报修巡检发现源
理处集中受理
理处填单派员门维修
户验收
合格
合格
维修单回理处档
维修工作完毕
返修
4资料档案理流程
资料收集
工程技术维修改造资料客户资料
合装修资料证件理活动书面
音记录产权资料
整理分类
产权资料技术资料客户资料规章制度工作记录财务账表合文件外文件音资料电脑资料
档
根档案条例分类立卷保存建立档案目录
利
规定阅
5安防范运作流程
巡逻岗
固定岗
监控系统
理处部门
发现问题
通知
调动足够力
第时间赶现场
必时通知师生理处工程公司领导
紧急情况处理程序处理
填写事件报告
事件检讨
〔分析奖惩教育预防〕
结束
6火警处理流程
理处工程讲机通知巡逻保安员迅速报警现场核查情况
确属误报时消防动报警系统复位恢复正常状态
确属火灾时立119报警报告理处总务科时组织保安队员前扑救
理处工程查阅火警信息
火警信息接收
记录事件假设必时协助关部门调查
7信息反响流程
反响
信息接受
接员
师生
访
员工
监控中心
理
部门
命令
四员理机制
1素质机制
制订标准注重品德修养热爱职工作讲奉献吃苦注重工作力求员工专
2配置机制
量适合理配置限度发挥员工动性积极性充分挖掘员工潜力合理设计岗位工作容职责范围职务适合充分表达会〞思路
3组织机制
组织落实制度标准明确级员岗位职责权利建立套合理公正奖惩制度实施BI形象战略BI行标准形象战略重组成局部员工言行举止仪容仪表等软性素纳入标准理范畴制定员工守效劳手册员工约束控制参严格执行确保理效劳目标实现
4绩效机制
量化考核客观评价考核原员工德勤绩〞等四方面进行全面客观评价考核走场讲形式级员均详细绩效指标考核起奖励先进鞭策进作时员工压力感责感紧迫感
5员工鼓励
鼓励性化理方式赋予理处济奖惩权实际工作中奖惩辅坚持优胜劣汰奖惩清楚物质奖励精神奖励方式鼓励员工日常理效劳工作中充分发挥特长提高物业理效劳质量
6监督机制
理处开展物业理程中严格国家政府级部门关法律法规求开展工作定期公司报告工作物业理运作事务制订出日常工作方案分解量化岗位实行目标理责制年理目标进行考核严格广海物业公司QEO质量理体系运作工程理效劳程建立原始记录通现场检查部门查公司审核确保理工作监督机制效运作具体做法：
1〕公开监督制：公布理处监督投诉 设立理处工程信箱24时受理投诉员工佩带工作牌岗便公开监督
2〕学校评议制：理处项理活动实行监督踪反响学校源信息做分析处理踪反响实行闭环理学校合法权益保障
3〕定期报告制：理处定期学校广海物业公司报告工作检讨物业理事宜确保实现标书中承诺
7约束机制
1〕理处物业理程中严格执行国家政府发布关法规条例实施细
2〕理处严格贯彻广海物业公司QEO质量理体系
3〕巡视检查制：理处部门员工进行定期定期检查发现问题时纠正重质量问题屡次重复出现问题理层检讨制定纠正预防措施
4〕实行考核淘汰制：理处年员工进行全方位考核合格者调离岗位淘汰广海物业公司理处工程进行考核合格调回公司重新培训
第三章 理员培训方案
提高理水采取时学定期培训辅方法提高理员文化素质业务力工作水做全员持证岗
新招聘员试期实行月业务学二月实公司理处考试合格者留
保安员日早晨进行常规训练：晨跑队列练等增强体力防卫力月思想教育学少三次提高保安员政治思想觉悟增强保安安责心
理处周安排定时间学关业务文件报刊书籍举行理验座谈会员工时总结理中验教训提高处理问题力工作水消防部门指导年举行定期全员消防训练学关消防器材方法熟悉消防设施分布状况学关救生方法举行消防演求达标
定期培训理处员工处理突发事件应急力熟悉掌握发生火警台风天气治安案件等情况应急处理方法损失减少程度年组织参观学取长补短结合实际情况总结提出改进措施理设想
理处方案安排机电维修绿化勤会务等工种员工分批进行培训学深造鼓励获取国家认学历职称证书确保员工整体文化素质做理处员工全员持证岗定期进行电脑培训闭路电视电子控制系统等标准操作物业理程序培训引进现代高科技理技术提高工作效率
培训目标
1理员持证岗率100
2特殊工种员持证岗率100
3员工年度培训率100培训合格率100
二培训方式
1学
2办培训班
3外派学培训
4理研讨专题讨
5参观学
6岗位轮训
三培训评估考核
1培训前考核：解员工现状制定切实行培训方案确定员工培训需求方
2培训中考核：技术〔〕方面培训根实际情况边培训边考察理实践相结合便解员工否培训求标准指导工作没求做员工进行督导指正
3培训考核：分实操考评书面考评两种反响培训效果考核结果作员工综合培训成绩
四培训方案
1承接前期员培训
全体员进行期7天针性培训容包括：委托合容重点效劳容质量求物业理方案理制度质量体系学法律知识职业道德岗位职责操作流程等学治安知识消防知识突发事件应急处理领效劳意识培养等具体安排见表：
理处新员工培训方案
序号
培训目标
培训时间
授课方
参加员
培训方式
考核方 式
培训目标
1
根底培训包括员工手册劳动法广海物业公司质量手册程序文件作业指导书公司规章制度等
七天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
新员工解公司组织企业文化政策公司部门职运作方式
2
结合承接前期员培训方案关容进行强化培训
十天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
解理容承接程序运作方式
3
岗位职责物业理制度
天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
熟悉职工作程序理运作程序
4
物业理方案求
天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
物业理较深层次认识
5
进行工种专业培训
五天
关理部门协办单位
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
熟悉掌握专业工作技巧适应工作求
6
职业道德培训
三天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
加强职业道德建设提高效劳水理水
7
融入岗位进行岗见培训
三天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
学领会根操作方法正式岗提供验
正常理期员工培训方案
序号
培训目标
培训时间
授课方
参加员
培训方式
考核方 式
培训目标
1
电脑网络理培训
十天
广海物业行政事部
理处理员相关工种
物业公司部培训
考核
解掌握电脑网络理里概述应
2
理技知识培训
二天
广海物业理部
理处全体员工分批进行
物业公司部培训
考核
提高员工客户沟通技巧理水
3
理技知识培训
二天
广海物业行政事部
体员工分批进行
物业公司部培训
考核
增强组织协调力公关系处理建立良公众形象
4
保安员队列体等培训
五天
广海物业保安中心
理处保安领班骨干
外部轮流培训
考核
掌握保安员现代军事知识提高防卫力
5
关理单位安排规定必须参加业务培训
根实际情况安排
关理效劳员
物业公司部培训
考核
根规定求提高业务理力
6
维修效劳员升级培训
关部门
维修效劳员
物业公司部培训
考核
根规定求提高业务理效劳水
7
劳动安卫生培训
天
广海物业行政事部
理处全体员工
物业公司部培训
考核
熟悉劳动安卫生知识
8
消防技训练演
三天
广海物业保安效劳中心
理处全体义务消防员
物业公司部轮流培训
考核
掌握消防技知识实践力
述职培训工程外针工程实际情况理处员工进行述紧急事件处理培训：
1〕火警应变
2〕电力障
3〕水道爆破
4〕雷暴台风
5〕盗窃抢劫
6〕处理疑物体恐吓
7〕处理客户投诉
2培训类型
1〕公司部培训：
l 岗前培训：新招员工进行岗前集中培训新招员工解认识公司认公司企业文化解效劳根求
l 新入职培训：新岗员工短期进行岗位培训新入职员工提高岗位力达岗位求标准
l 职培训：含班组全员培训目全体员工提高职岗位力加强全体员工综合素质力
l 调职培训：调动岗位员工实行定期限岗实〔见〕通调职培训全面提高员工综合技
2〕送外培训：选派骨干具潜力员工参加公司外部组织培训接受先进营理理念提高公司核心竞争力
3〕外请培训：公司选择性邀请外部培训机构进行培训目提升员工综合素质力提升公司持续营理力
4〕培训：包含职业力培训文职称社会继续教育等公司统综合考虑予支持
第四章 理工作必须物质装备方案情况
理效劳房安排
1理房方案
方便理工作全面展开学校提供理房〔供理处办公档案资料存放〕外建议外提供保安员住宿房环境卫生部物料工具存放房保安员住宿房假设设学校区域更加强日常安保卫提高突发事件发生时应急力述房产生相关费全部中标方负责
2理房办公品配备
理房公司配置办公台椅电脑文件柜功复印机等作日常办公工作
二月方案清洁物料清单
序号
物料〔月〕
数量
序号
物 料
数量
1
碧丽珠
10支
25
板刷（季度）
9
2
洁尔亮
15支
26
红垫（月）
2块
3
污粉
10支
27
黑垫（月）
2块
4
全水
50斤
28
机器洗刷
1块
5
洗衣粉
40斤
29
水鞋（年）
13双
6
洗洁精
120斤
30
拖桶（年）
40
7
洗厕精
200斤
31
圆桶（年）
32
8
玻璃水
120斤
32
羊毛套（年）
16
9
消毒水
120斤
33
玻璃刮（年）
16
10
锈钢油
20斤
34
伸缩杆35米（年）
2根
11
白色毛巾
20条
35
伸缩杆25米（年）
9根
12
蓝色毛巾
20条
36
尘推布（月）
13
13
净布
13条
37
尘推杆（年）
18根
14
百洁布
13块
38
尘推架（年）
18
15
钢丝球
36
39
100米胶水（年）
3条
16
绵纱拖
13
40
推水刮（年）
16
17
胶丝扫
13
41
夹钳（年）
3
18
胶垃圾铲
13
42
警示牌（年）
18块
19
80×100CM黑胶袋
1500
43
雨衣（年）
6件
20
36CM黑胶袋
3000
44
螺丝刀（年）
1
21
刀片
5盒
45
厕刷（季度）
22
22
胶手套
13双
46
喷水壶
5
23
65升白桶〔半年〕
14
47
火钳（年）
9
24
厕纸箩〔2月〕
60
48
剪刀
1
三拟投入工程设备工具器械明细表
进场设备工具器械明细表
序号
部 门
物品名称
型 号
数量
单位
1
理处
办公电脑
1
台
2
机
1
台
3
印机
1
台
4
文件柜
8
5
办公台
4
套
6
计算器等办公品
批
批
7
饮水机茶杯
1
套
计
1
保安部
警电棍
4
套
2
线讲机
10
套
3
床装蚊帐
18
套
4
警示牌
10
块
5
强光手电筒
4
支
6
巡逻钟机
2
台
7
交通指示反光衣
2
套
8
消防斧
2
9
防火衣
1
套
10
耳机
10
套
计
1
机电工程部
手提式308220伏电焊机
金象8千瓦
1
台
2
博世击钻
GBH2SE
1
3
手枪钻
FD10VA
2
4
手提沙轮机
日立G10B1
1
5
沙轮介机
355mmCC14SA
1
台
6
云石介机
110mmCM4SA2
1
7
调热风枪
博士SP3A
1
8
LG吹尘枪
TBD560BA
2
9
风钉机
I30
2
10
台式电钻
西湖ZQ4125
1
台
11
台虎钳
6寸
1
台
12
吸尘机
乐声C9027
1
台
13
空气压缩机
12Bar2匹
1
台
14
真空泵
博尔康RS2
1
台
15
空调维修压力表
1
套
16
氧乙炔气焊枪
H012
1
套
17
号割刀
2
18
号割刀
2
19
弯器
2
20
扩器
CT275
2
套
21
数字万表
DT890D
3
22
数字钳形电流表
VC3216
2
23
兆欧表
2500伏
1
24
兆欧表
500伏
1
25
高压验电笔
10千瓦
1
支
26
绝缘手套
12千瓦
2
双
27
绝缘靴
20千伏
2
双
28
时手套
线径35方
2
套
29
绝缘棒
20千伏
1
支
30
低压验电笔
DCY332
12
支
31
套筒扳手
32件
2
套
32
梅花扳手
10件
4
套
33
开口扳手
10件
4
套
34
拉钉钳
SMH901
1
35
铁皮剪刀
12寸
1
36
铁皮剪刀
8寸
1
37
剥线钳
6寸
3
38
胶钳
8寸
3
39
尖咀钳
6寸
3
40
斜口钳
6寸
3
41
喉钳
10寸
2
42
喉钳
12寸
2
43
喉钳
14寸
2
44
喉钳
36寸
2
45
铝合金梯
13级
1
46
铝合金梯
8级
1
47
铝合金梯
5级
2
48
电烙铁
100瓦
2
49
电烙铁
30瓦
3
50
钢锯
2
51
铁锤
6磅
2
52
电工锤
025
4
53
敲锈锤
025
4
54
十字批
10寸
4
支
55
字批
10寸
4
支
56
中十字批
6寸
4
支
57
中字批
6寸
4
支
58
十字批
4寸
4
支
59
字批
4寸
4
支
60
短十字批
2寸
4
支
61
短字批
2寸
4
支
62
杂锦锉
直径5MM12件
3
套
63
玻璃胶枪
2
64
焊罩
1
65
焊钳
500A
2
66
安带
4
副
67
公制六角匙
15910A
1
套
68
英制六角匙
15910M
1
套
69
扁凿
12寸
1
70
扁凿
10寸
1
71
介纸刀
4寸
4
72
力钳
10寸
2
73
钢直尺
1000MM
1
74
钢直角尺
500MM
1
75
卷尺
5米
4
76
麻花钻咀
10件
1
套
77
击钻咀
5件
1
套
78
绞剪刀
6寸
4
79
护目眼镜
屏光
2
副
80
手提式工具箱
SR358
8
81
道疏通机
GQ57
1
台
82
稳汀黄油枪
2
支
83
钢锉
10寸4件
1
套
84
活动扳手
24寸
2
85
活动扳手
12寸
6
86
活动扳手
10寸
6
87
活动扳手
8寸
6
88
活动扳手
6寸
6
89
活动扳手
4寸
6
90
圆头锤
2磅
2
91
电线盘
380V50M
1
92
电线盘
220V30M
1
93
煤气焊枪
H0112
1
支
94
受拉葫芦
3T6M
1
台
95
潜水泵
1
台
96
三爪拉马
1
套
97
电焊线
50方毫米
100
米
98
电焊线
35方毫米
100
米
99
手电筒
2节
9
100
油压千金顶
3T
1
101
油压千金顶
5T
1
102
弹簧挡圈钳
1050MM
1
103
水尺
DP88B600
1
支
104
游标卡尺
0150MM
1
105
电拖板
15A
4
副
106
压力油壶
0号
2
107
蓄电池重计
1
支
108
压线钳
16240
1
109
组合套丝工具
M3M12
1
套
110
溶胶枪
2937W
1
支
111
麻花钻咀
直径1116MM
1
套
112
木板锯
18寸
1
113
开孔器
2件
1
套
计
455
1
环境卫生部
伸缩杆
5
套
2
手推垃圾车
4
台
3
标准转速单盘式洗机
NIUNTEMAN
1
台
4
吸尘机
SAMYO
1
台
5
吸水机
NUMATEC
1
台
6
吹风机
MINUTEMAN
1
台
7
流动式机械水压机
KARCHER
1
台
第五章 理规章制度
岗位职责
〔〕理处工程岗位职责
1认真贯彻执行公司营方针指示规定坚持学校效劳社会效劳营理念组织领导处员工全面完成理处项工作务
2制定理处理目标审批部门岗位职责规章制度操作规程监督贯彻落实
3身作关心员工奖罚清楚提高身素质修养理处具高度凝聚力限度发挥调动全体员工工作热情责感
4严格执行财务制度负责审批理处收支合理理费学校乱收费
5积极关单位部门建立友业务关系际关系觉接受学校监督征求采纳合理化建议建立良形象
6理处员工进行政治思想教育引导员工走社会义道路遵守国家法律法令遵守社会道德树立效劳第学校效劳思想搞处精神文明建设
7完成公司交工作务
〔二〕保安岗位职责
1贯彻落实理处关保安消防规章制度
2负责保安队员进行职业道德政治思想教育制定训练方案
3负责保安队日常工作安排合理调配员保证流动岗固定岗缺岗
4定期组织保安队员进行常规训练学消防设施突发事件应急措施知识
5办理装修队进退场手续审批动火申请处理突发事治安消防投诉
6协调派出街道等单位工作关系
7巡视公场检查物业治安消防情况杜绝事隐患
8完成理处工程交办工作务
〔三〕保安队员岗位职责
1坚守出入门礼貌坚决杜绝推销等闲杂员进入辖区访办事员规定办理登记手续放行
2提高警惕发现疑员事情应时处理迅速报领导
3进出门员携带宗贵重物品需严格验证关手续办理登记放行
4进出门车辆规定检查登记
5做安防范工作积极维护辖区办公秩序发生偷盗流氓诈骗违法行应立制止设法擒获
6实行24时值班严格交接班手续做详细值班记录信报收发记录
7懂火警匪警突发事件应急措施懂救生知识突发事件时挺身出法维护现场秩序时通知关部门
8严格求遵纪守法积极参加种常规训练加强政治业务学提高理水增强防卫力
9完成理处工程交办工作务
〔四〕工程部技工岗位职责
1执行操作规程员工守项规章制度承启时完成级达项工作务
2理负责范围设备设备常处良技术状态设备保持优质高效低耗安运行
3应具良思想作风工作身作技术精益求精协助理出工程做理工作解决技术疑难问题
4做日常工作做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证学院正常运作
5做设备年月检修保养方案备配件方案报级审核负责维修保养方案实施
6做设备运行检修记录技术档案月定期报级审阅
7做维修台帐数纪律月报级汇总
8时完成级领导制度恰工作务
〔五〕清洁员岗位职责
1坚守岗位时班班佩戴工作牌做服装整齐干净
2熟悉分工负责范围清洁卫生情况责区域卫生全面负责
3日负责清扫公走廊楼梯电梯绿化公设施周边环境公场门窗等保持区公面积纸屑烟头痰迹污迹保持清洁卫生
4负责楼层垃圾桶垃圾袋更换垃圾清运工作
5积极参加业务培训提高业务水觉学关清洁卫生知识提高素质
6维护责区卫生劝阻制止卫生文明现象行
7完成理处工程交办务
〔六〕绿化员岗位职责
1部门领导做绿化工作
2负责定时花木草进行浇水施肥
3根具体情况药做防虫害工作
4分区域缺株死苗进行补种
5定期花木进行松土添土工作
6积极配合完成班长安排工作
7完成理处安排工作
〔七〕客服员岗位职责
1根会议接预定单做会场布置方案工作
2岗应统着装佩戴工牌做会议接效劳工作
3仪表清洁举止端庄保持微笑效劳礼貌语
4会前根客户求做会前桌椅灯光空调音响会议品等设施项效劳工作准备工作
5会中应时满足宾客效劳需求原15分钟添加次茶水
6会议结束时时收拾清理茶具整理桌椅关闭明空调等设施检查时候客遗留物品遗漏应时联系相关员
7负责会议室间工作协调配合
8负责做月会议中心物资盘存统计工作采取积极效方法设法降低类物资源耗损
9熟悉会场类设施设备维护根常识
二效劳员理
〔〕员理原
理处根政府关法律法规公司项规章制度QEO综合理体系作员工行标准考核标准
全体员工均采聘合制做干部职工进出竞争岗优胜劣汰
〔二〕效劳员理
1录考核
确立标准严格招聘制订标准中重品德修养热爱职工作讲奉献吃苦重工作力求员工专
2竞争机制
理处员工素质学校物业理效果直接关系高素质员工搞理根底良根底建筑厦高素质员工出现序理引入全员竞争机制广海物业公司贯做法理处日常理工作中会引入全员竞争机制德勤绩〞等四方面员工进行全面客观评价挑选品德高尚素质良力较强理员工学校提供优质效劳
通引入全员竞争机制营造员工爱学勤劳动奉献良气氛时量优胜劣汰员工压力感责感紧迫感限度发挥员工动性积极性充分挖掘员工潜力充分表达员工身价值
通引入全员竞争机制终形成员工职位升降遇高低员理良性机制盘活力资源
3协调关系
处理间级间部门部门间关系日常理活动中显十分重种关系否协调影响组织理目标否利实现重素学校理效劳中理处必须处理关系：
1〕处理理处部种关系建成部关系融洽团结友爱纪律严明努力工作良信誉物业理机构
2〕处理理处学校部门关系学校营造良际关系学工作生活环境
3〕处理理处公众关系配合学校提升学院整体形象
4效劳意识
信守热忱奉献实效创新〞效劳观念坚持学校物效劳象适时展开优质效劳理程中QEO质量理体系理台运效劳标准指导日常理工作实施BI形象战略〔BI行标准〕员工言行举止仪容仪表等软性素纳入标准理范畴制定员工守效劳手册员工约束控制参严格执行确保理效劳目标实现
5量化理
学校物业理实施程中理处规定员工QEO综合理体系中量化工作标准〔：清洁工作细供配电设备运行理方案等〕进行操作保证物业理中工作质量实现广海物业公司学校项物业理承诺量化理方面做法：操作层量化工作标准操作理层质量控制标准进行质量控制注入奖惩制度奖惩辅奖惩清楚物质奖励精神鼓励方式鼓励员工促员工做日常理效劳工作中项工作
理处实施全员量化考核制考核者属员工量化考核标准月考评次决定属员工资奖金发放额考核优秀者张榜表扬全年考核名列前茅者年终予重奖
部门工作目标责考核员工业绩量化考核均纳入QEO综合理体系范畴严格相关程序文件作业指导书运作求检查记录结果存档
6标准化运作
学校物业理实施程中理处根政府关法律法规学校项规章制度QEO综合理体系项理程序标准化运作理质量达标树立广海物业公司理品牌表达学校良社会形象
〔三〕招聘员录方法理
1目
根工程效劳求公司部门现实际员状况公司社会力资源中找良真正胜工程岗位求具开展潜力特制定员录考核规定
2条件原
1〕根公司招聘录离职部提升制度规定录考核员
2〕根优胜劣汰原选拔优秀合格新员工
3〕规定期限录员进行方面力检验注重录员工作力工作表现开展潜力
4〕录条件：新进员工公司规定前3月试期岗位新进员工公司工作力充分肯定时考虑先试工月试工时间包含公司规定3月试期
3岗位考核
新进员工程员岗位理员岗位财务员文员岗位者公司充分肯定工作力员允许部门试工
4考核期限
新进员试工期限十天超十天属正式试
5试工考勤处分规定
试工员试工期应遵守公司切规章制度受处分者公司终止试工
1〕违反公司规章制度达口头警告2次〔含2次〕书面警告1次者
2〕病事假达2天〔含2天〕旷工1天者
3〕迟早退累计3次〔含3次〕者
4〕质量行政检查扣分累积10分者〔指负直接责〕
6试工考核
1〕试工期满前星期试工员须属部门提出书面申请部门审核呈报工程批准该员工转正式试员工报力资源部备案该员工进入正式试期时享受岗位试期工资遇
2〕试工期公司试工员工作岗位表现特优异者开展潜力部门核实批准提前转入试期
3〕试工员试工期违反公司规章制度胜工作岗位工作业绩表现合格开展潜力限公司提前停止试工
三工作纪律
1总
1〕加强职工工作行标准劳动纪律理维护正常工作秩序提高工作效率促进安生产营理根中华民国劳动法中华民国劳动合法广州海运集团公司劳动纪律理方法〔广海字〔2021〕60号〕关规定结合公司实际情况制定方法
2〕方法适公司全体职职工〔简称职工〕劳务派遣工参方法
3〕职工必须觉遵守国家项法律法规政策遵守方法觉维护公司荣誉外形象良行予指正举报
4〕违反方法职工坚持教育惩办辅原予定行政处分济处分严重违反予解劳动合
2职工守
1〕职工必须遵守准：
热爱海运忠诚企业
忠职守安高效
服领导创谐
工作精细团结协作
勤奋学开拓进取
保护公物勤俭节约
文明礼貌遵守公德
非清楚扶正压邪
遵纪守法廉洁业
2〕必须标准佩戴公司统发放工作胸卡觉遵守公司项规章制度工作场理规定班收文件资料保公物私物品做保密防火防盗措施应服领导安排认真履行岗位职责热情效劳举止文雅谈吐文明讲究礼貌气尊重级事造谣生事挑起事端工作扯皮推诿努力提高工作效率保证工作时完成工作流程畅
3〕必须严格执行公司工作作息制度公司规定班班时间达离开工作岗位迟早退准脱岗串岗睡岗聚众谈笑争执吵闹高声喧哗
4〕工作场必须公司规定求着装讲究仪表整洁体规定着休闲装时穿短裤超短裙低胸袖露背等奇异夸张性张扬服装女职工发型化装应端庄清雅男职工蓄留胡子留长发头发长度盖耳部衣领
5〕勤俭节约保护公司财产成心损坏盗侵占者非法挪公司财产财物遵守岗位操作规程违章操作成心改动记录文件原始记录必须真实准确标准填写做假记录原始记录遗失
6〕保守公司秘密维护公司利益外透露公司营状况越权签署文件合
7〕公司办公设备办私事利公司收发系统投递私信件准做私活干工作关事情
8〕求准时参加公司组织政治业务文化知识学关会议缺席
9〕防止工作时间私会客必须会见会客室接量缩短会客时间般十分钟影响工作
10〕带工作关员进入工作场
11〕坚守工作岗位事需时离开岗位须领班领导批准做工作交影响正常工作运转
12〕占工作时间参加中海集团外种培训班学班须部门公司行政事部批准
13〕保持工作场环境整洁卫生
3劳动纪律考勤理
1〕全体职工班时办公场必须觉遵守公司项规章制度履行劳动合规定项义务服工作安排团结协作努力完成项务
2〕劳动纪律理实行逐级负责制级理者必须理职责权限负起教育带着职工遵章守纪责疏理制度落实制止纠正违章违纪现象违章违纪员进行教育处分追究理者责
3〕职工违反劳动纪律行政处分包括警告记记降职〔薪〕等单位工资支付关规定支付相应劳动报酬严重违反劳动纪律解劳动合具体处理方法公司职工奖惩方法相关规定执行
4〕公司正常工作时间实行五天工作制工作日超8时需实行轮班单位具体制定工作时间周工作时间原超40时级理员加强理做职工考勤工作
5〕公司局部特殊求理员外勤员局部值班员司机等通申请劳动领班部门意实行定时工作制
6〕职工未规定班时间达工作岗位视迟规定工作时间擅离开工作岗位视早退实行定时工作制职工外
7〕单位〔部门〕应指定名责心强职工专门负责单位〔部门〕日常考勤工作考勤员应职工出勤情况实反映弄虚作假瞒报漏报
8〕职工请假公司职工假期理方法关规定办理
9〕职工加班必须单位〔部门〕安排予成认
实行定时工作制职工公司正常工作时间外工作时间算加班时间国家法定节日外
10〕工作日擅离开工作岗位者迟早退满二时旷工半日处理满四时旷工日处理职工请〔休〕假期满回班视作旷工职工然月正理迟者早退满三次视作旷工工作日迟早退已旷工处理计入款三次〞
11〕班准搭非法营运车辆否发生切果职工行负责
12〕附
方法公司行政事部门负责监督执行部门单位应年六月十二月二十日前单位职工劳动纪律半年全年执行情况书面总结报公司行政事部
4行标准仪容仪表标准
物业理处引入VI形象设计贯彻程中进步培养提升员工效劳意识调发动工积极性培养豪感凝聚力物业理处员工守职业道德标准日常语标准指导员工效劳工作通训练员工言行举止标准塑造物业理处广海物业公司公众形象理层员操作层员律规定制服着装岗职位工种标志明确便接受监督
5事理
1〕量录培养提升
机制：重视理员品德修养工作力职培训强调理员专理队伍年轻化知识化
理员选拔严格岗位求制定招聘标准根招聘标准择优录片面强调工作年限学历资格适〞原防止材〞现象
理员培训岗位工作技规定达标求通职教育岗位轮训职务轮换等种形式理员进行培养断提升综合素质
2〕默契合作充分授权
强调分工合作工作态度采理处全权负责直线职方式工程组着精干高效原设置岗位方面保证理员工作负荷饱满方面防止岗位职责交叉做事做事事〞时倡导全员协调理员工应合作姿态开展工作
倡导合理授权业面前员工理处学会授权理员根求理处通授权更精力时间放握全局正确决策工程领班通授权繁琐日常事务中脱离出时通授权位员工迅速解决业提出效劳需求业第时间满意效劳时建立检查反响制度级理员通定期检查检验授权效果偏离效劳标准行时纠正防止理失控
坚持分级指挥逐级反响原强调级原理处部建立逐级负责垂直指挥系统理处工程领班根实际情况发出工作指令通现场指导工作例会部电脑网络等形式逐级传达执行特殊情况理员意越级指挥作业员工遇问题必须逐级汇报越级请示
3〕定期考核绩效
绩效考核力资源理重组成局部根目营造效率导〞良工作气氛
理员绩效考核严格公司已建立效运作绩效考核体系进行考核通公司品质理部等相关部门理处种途径种方式理处理员进行日常工作绩效考核
7奖惩机制
1〕目
通建立客观公正工作绩效评价体系塑造出支素质觉悟高高度团结队伍创造种鼓励约束机制公司高效率运作提供保证营造良部竞争环境选拔优秀员工淘汰称职员工确保终实现公司理目标战略时效保证理效劳质量效率
2〕根准
公司全体员工职位格等公司岗位责制理目标责制考评体系准公正公公开讨绩效关问题
3〕考评工程
A基层理员绩效考评
B基层员工绩效考评日工作绩效考核工作力评定
C基层理员绩效考评绩效改进方案月日常工作绩效评价工作力综合评价
D考评容
考评容员工工作绩效工作力品德合理化建议等方面
4〕基层员工绩效考评
A日工作绩效考评：基层员工直接司公司岗位求效劳标准质量体系求进行天考核月底进行汇总评定
B工作力评定：半年岗位实操理进行工作力考评
5〕基层理员绩效考评
A绩效改进方案：基层理员工作胜力差距直接级制订半年改进方案
B日常工作绩效评价：级工作绩效月分阶段进行评价布置工作务完成情况进行评价月底时综合述评价品德合理化建议情况进行总体评价
C工作力综合评价：半年工作综合力进行笔试动手等全面考评作出工作力提升方案
D半年期间基层理员理力进行民意调查促进改进方法
第六章 物业理档案制度
档案资料理
1档案建立
工程技术设备理档案日常理档案三局部进行档案建立集中理
1〕收集：承接开始工种技术维修改造资料业资料证件装修申报表
2〕整理分类
①产权资料
A工程批准文件
B批准文件
C建筑执
D拆迁安置资料
②技术资料
A规划图
B竣工总面图
C单位建筑结构设备竣工图
D网竣工图
E质勘查报告
F工程合开竣工报告
G工程预决算
H图纸会审记录
I工程设备变更通知技术核定单
J隐蔽工程验收证
K沉降观察记录
L竣工验收说明书
M钢材水泥等材料质量保证书
N新材料构配件鉴定合格证书
O水泥采暖空调消防卫生器具电梯等检验合证书
P砂浆混凝土试块试压报告
Q供水供暖试压报告
R绿化工程竣工图
日常理档案包括：公司型活动档案重事件记录顾客意见征询调查表效劳质量回访表顾客投诉记录处理情况员工档案员工调入调出记录户特殊求记录装修维修档案财务档案等等
2档案理
原：安完整保密方便
1〕配备专业档案理具：电脑光盘刻录机档案柜等
2〕专兼理处办公室文秘专理
3〕阅档案资料时必须专职理员意方阅办妥阅手续阅完毕时办理档手续
4〕档案原允许外〔级房部门调阅外〕特殊需理处工程意前方外
5〕档案收集理工作纳入部门考核范围
二工作档案建立
1目
标准公司工程承接工作程序确保工程承接工作效控制保证项物业理工作利进行
2职责
1〕公司签订工程委托理合公司总理负责指定公司领导职部门负责专业工程技术员组成工程承接验收组
2〕验收组负责公司承接物业进行项验收公司部门办理移交工作
3〕物业理部工程承接程口理部门编制楼宇验收方案组织实施验收负责保存种资料记录
4〕新成立理处组织物业理工作开展
三记录控制程序
1目
程序规定记录标识收集编目阅档保处理职责方法证明效劳质量符合规定求确认质量理体系效运行提供追溯性
2职责
1〕物业理部负责记录口理
2〕部门文件理员负责部门记录收集整理档存贮保处理
3工作程序
1〕记录分类
公司质量理体系关记录分质量理体系实施方面记录质量理体系验证方面记录两类
A员工培训记录种提供效劳记录〔包括偿偿维修效劳工程效劳等〕合格纠正预防措施报告等属质量理体系实施方面记录
B回访记录部质量理体系审核报告检查评定记录等属效劳质量验证方面记录
2〕记录表格编码见质量理体系文件编码规
3〕记录填写
记录应填写清晰时正确容完整填写审核批准应履行签字手续
4〕记录收集整理档
A物业理部负责制订记录总览表容包括表格编号名称填报部门保部门保存期限等
B部门负责制定部门理记录览表
C记录收集保部门文件理员负责记录总览表相关容求进行档
D项记录求清晰时完整签字手续齐全保存效期破损残缺
5〕记录贮存
A部门记录部门文件理员指定员负责贮存期限记录览表求进行贮存应保持枯燥通风采取适防护措施
B年月部门应年记录装订成册交理督查部予保存
C记录磁盘方式贮存
6〕记录查阅
A工作需需查阅存档记录时应先填写记录查阅审批表领导批准查阅存档记录
B合规定户求情况部门负责批准查阅记录
C部门文件保员负责办理查阅手续
7〕失效期记录处理
期记录需销毁记录应保部门填写记录处理审批表报请物业理部批准时进行销毁
8〕供商记录公司记录组成局部予等理
第七章 项理指标承诺
序号
指标名称
达标率
理指标实施措施
1
房屋完率
100
实行巡视检查制度确保房屋公设施完
2
房屋零修时率
100
建立严格修缮制度接通知15分钟达现场时完成记录
3
维修工程质量合格率
100
工序步位杜绝返工时回记确保成效
4
零件更换时率
98
接通知15分钟达现场时完成更换记录
5
绿化完率〔绿化面积道路广场〕
98
学校求进行养护实行巡查制度确保学院公绿化绿破坏践踏发现问题方负责修复〔非方责造成修复费学校支付〕
6
清洁保洁率
99
落实责进行保洁工作实行巡查制度理员监督执行确保学院区域垃圾日产日清空气清新设施完
7
化粪池雨水井
污水井完率
100
实行巡视检查制度发现问题通知专业公司时疏通清理〔外包费方支付〕
8
排水明暗沟完率
100
落实责实行巡逻制度建档记录理处监督执行定期维护检修确保排水明暗沟完损正常
9
公设施完率
98
落实责实行巡视检查制度理员监督执行确保学院安
10
路灯完率
96
指定工程维修员负责维修实行巡查制度建档记录确保设施完
11
责性治安案件
发生率
0
落实责实行24时安值班监控建档记录保安监督执行确保学院安
12
消防设施设备完率
100
落实责实行巡逻制度建档记录理处监督执行定期维护检修确保消防设施设备完损正常
13
责性火灾发生率
0
实行全员义务消防制宽定期进行演加强宣传设置专负责日常巡视发现隐患时处理通知业确保学院消防安
14
效投诉宗数
月2宗
政策规定做项工作时加强业〔〕户沟通解客户愿求满足客户需发生投诉时处理记录时建立档案踪处理结果
投诉处理率
100
15
户物业理满意率
96
学校需求关注焦点加强双方沟通确保学校工作员物业理工作满意
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
第章 整体思路物业理方案 2
第节 工程整体思路 2
第二节 物业理方案 7
效劳工作目标 7
二理工程容 9
三理方案 26
第二章 物业理方式 142
组织结构设立 142
二效劳员配备〔X〕 142
三理处部组织运作流程 143
四员理机制 151
第三章 理员培训方案 154
培训目标 155
二培训方式 155
三培训评估考核 155
四培训方案 155
第四章 理工作必须物质装备方案情况 161
理效劳房安排 161
二月方案清洁物料清单 161
三拟投入工程设备工具器械明细表 163
第五章 理规章制度 169
岗位职责 169
二效劳员理 173
三工作纪律 178
第六章 物业理档案制度 187
档案资料理 187
二工作档案建立 189
三记录控制程序 189
第七章 项理指标承诺 192
第章 整体思路物业理方案
第节 工程整体思路
学校作特殊物业身特点学生学读书休息娱乐餐运动等场综合体系面根学校物业特点结合公司年类型工程理验浅析工程物业理工作特点理整体思路
环境卫生效劳
确立专业操作保持整洁效劳教学目标具体操作中方面全面引入QEO综合理体系〔IS090011S014000OHSAS18000三标合〞简称〕严格参标准进行标准化程序化实施方面针学校物业特点教学活动求进行点点操作利岗位安排提高标准特突击等方式应学校物业频率较高时性求较等问题方学校种型活动开展较频繁次型活动前必须进行清洁卫生突击清理达活动组织者学校求进行校园清洁卫生效劳工作中全面提倡量化细节理促项环节够进行数字化表示
二公设施设备维修维护
公设施设备维修维护首先确立专业标准节约理目标保障设施设备科学效维护具体应该做：修时免造成修中修合理方案时报考虑钱考虑成效严格参物业理行业维护标准根实际情况放矢组织实施日常理中完善项操作规程断提升维护员技术含量做巡检记录反响通专业化操作运行保障公设施设备时处良利状态
三教学效劳教学保障
根教学需通口部门时效沟通断优化教学效劳模式断扩展教学效劳活动工程容达教学序师生方便目具体容涉：协助教室分配教学器具理发放特殊教室理维护宿舍务检查评协助组织文化活动等等
四楼宇理公秩序维护
员流动性较楼宇设计功复杂等原学校物业安理难度极种安事突出学生防范意识缺乏等确立安第标准操作责权统目标安消防工作作物业效劳工作中重中重直接关系学生切身利益关系学校利益稳定开展通严谨科学标准理充分利种安防护技术确保楼处序安健康状态
五水电等源节约理
充分表达物业理理效益学校省心省力节省行政开支物业公司名员工求做：
1保洁员认真负责楼层水电根天气控制公部位电灯开关认真检查区域卫生间水阀门跑漏滴现象时报修
2维修员认真巡视检查教学楼公寓机电供水设备防止超负荷运转等现象引起源消耗保障设备设施安
3保安员认真巡视检查夜间关电灯电扇空调教室部位作时开启时关闭作关记录
六学生公寓理措施
公寓理学生理体系重组成局部工作质量直接影响学校稳定校园精神文明建设总结国外学校学生公寓先进物业理验根底抓住公寓安等方面重点难点应结合校区学生公寓实际情况制定出符合现代学生公寓理高标准效劳理制度力求日常效劳中逐步实现公寓理标准化制度化科学化真正够学生公寓托开展包括生活学文化娱乐等方面容效劳性理教育实现理育效劳育环境育公寓功创造优美整洁安静发奋成环境
七图书馆理
楼宇设备维修环境保洁治安种新颖物业形式保障图书馆物业理者应努力提高效劳水留意项工作否完备什改善什应动配合开动脑筋力争做图书馆作特殊类型物业消防工作重点加强消防理
学校物业理仅仅提供学校房产物业身理效劳更重通种理效劳构筑起利间沟通然谐文化融通健康开放学工作生活环境
总公司通树立现代理理念科学理提高效劳质量树立良企业形象程度发挥身价值全面提升学校学生活环境学校形象
第二节 物业理方案
效劳工作目标
1学校物业理效劳程中公司采QEO综合理体系先进模式全国优秀示范厦标准建立质量体系理广阔师生提供舒适安宁静学生活环境严格国家建设部制定物业理创优考评项标准开展工作物业项功正常物业项工作条紊开展年深化理效劳提高物业理效劳水提升物业理效劳形象理效劳工程达广州市物业理优秀示范工程考评水
2合期达制定物业理效劳工作方案做方案检查
l 消防理：严格遵守关消防理年检完率100确保责性消防事
l 安防范：理范围治安案件发率零理责性事发生
l 环境卫生实行动态保洁环境卫生满意率95
l 房屋公配套设施报修时率100
l 基建质量设备质量保养期等特殊原外楼配套设施机电设施设备完率95
l 理效劳员持相应岗证资格证专业培训合格率达100
l 理效劳工作服学校理监督指导积极配合学校部门开展项工作
l 业户物业理效劳满意率95
l 效投诉率低05
l 效投诉处理率达100
l 环境卫生消杀达标率98
3严格遵守国家法律法规条例政府部门项理规定科学标准理全面引入推行QEO综合理体系效劳热情周建立现代化性化理效劳体系
4建立严格标准消防防台风公秩序应急体系确保物业理工作万失
5严格认真推行实施性化效劳达细致周真诚标准效劳求定期发放物业理效劳满意度调查表合理建议时整改努力提高广阔师生满意度
6建立效劳员学校师生沟通机制推行亲情效劳
7进步标准完善24时值班制度理处值班运作纳入公司24时值班网络公示公司理处24时效劳
8提高优质环境保障加清洁理力度确保学校卫生状况良垃圾日产日清定期进行消杀学校保持洁净舒适
9进步完善项理制度岗位工作标准建立严格考核方法充分调发动工工作积极性观动性进步加强员工效劳意识责心
10制定完善系统培训方案切实提高员工队伍整体素质确保持证岗率达100
二理工程容
〔〕安保卫
负责物业辖安保卫维护秩序处置突发应急事件工作制定完善安保卫应急方案
1全天24时物业辖区范围治安情况进行巡查保卫监控严禁辖行道停车校区外围张贴摆卖闲坐等
2全天24时物业门岗堂车场室出入口出入员实施理检查控制非工作时间假期做相关保卫工作
3加强出入口周边环境监控严防外员车库外围直接进入楼宇密切监视疑员出入动态
4物业建筑红线范围发生侵犯工作员事件者出现扰乱学校正常工作秩序情况时保安员立予制止保护采取救助行动
5非开放时间进入校区员实行出入登记严禁未批准外员进入校区
6进入生活区外员进行严格理控制时非正常时间回宿舍学生进行登记理
7熟练灵活运监视控制系统实行24时全天候重点部位监控点进行监视录工作
8全天24时隔2时楼宇进行安巡查次发现查问进入物业区域陌生员检查物业重点部位层门窗设施设备水电消防等情况
9携带件行李物品离开校区外员提供放行条〞检查部员实施登记制度
10做物业安保卫流疏导工作工作时间积极做咨询室工作员做外员咨询指引工作
11正常工作时间进行间断巡查负责通道卫生间等部位员动态理严防法行发生
12做外籍员进入校区指引项安保卫工作
13协助学校组织类活动开展时接务安保卫工作时提供力支援根学校求特殊敏感时期保卫方案〞实施校区安防护保卫工作
14负责校区辖重突发情况事〔案〕件报警救助工作
15制定处置突发事件应急预案组织演练负责实施
16遇突发事件值班员应立规定报告相关部门10分钟赶现场控制处理事件保安员必须条件服应急指挥中心指挥调遣
〔二〕消防理
负责物业辖全部消防设施设备理物业火灾报警救助工作制定较完善物业消防应急方案
1认真贯彻安第预防〞方针设立消防组织机构职责规章制度工作程序落实级消防责全面熟练掌握消防监控报警干式灭火〔气体〕湿式灭火〔喷淋〕防排烟消防栓五系统作位置操作方法
2广东省公建筑消防理规定负责消防设备设施保养定期定期进行全面检查确保消防设备设施时处正常工作状态方学校求监督配合积极联系协调物业消防系统专业承保公司项维修保养工作做消防维保工作记录记录资料检测结果提供学校备案宿舍区域公区域配装种灭火器材防毒面具烟感喷淋设施楼梯走道出口安疏散指示应急明通风设施等方负责日常检查发现缺少损坏时报学校
3全天24时消防中心值班24时消防机监出现消防报警3分钟区分消防报警信息5分钟达报警点
4建立义务消防队伍出现消防事15分钟应10达现场进行必扑救
5周进行次全部消防设备设施巡视检查工作做记录时整改火险隐患监护动火易燃易爆品存放情况保持消防区楼梯走道出口畅通重节日前配合学校进行节日消防安检查学校求时进行整改
6做消防知识培训宣传年组织综合消防应急演练少次
7做防火灭火工作消防配套设施维护
〔三〕停车场理
车库部停车场全天24时车辆停放理严格执行部停车场理规定时特定求
1负责学校重接会议车辆停放指挥协调必时增加保安员加强面车辆时停放理
22时车场车辆巡视次检查车辆窗门否关否漏油等情况做记录
3负责停车场智系统日常理保养工作负责停车场交通配套设备设施日常理保养简单维修学校规定时间准时停车场进行排风送风
4停车场物业辖发生车辆事交通设施损坏时保护现场妥善处理报告协助学校做善处理工作
〔四〕物业配套设施水电设备理
负责物业范围土建机电设备排水外装饰课室设备宿舍设施办公电器设备理维护会议设备系统通信设备系统理维护中关键区域设施设备理维护学校指定专业技术员指导实施
1负责高低压变配电设施设备日常理般性维修变压器配电柜理标准标准2时进行巡查做记录
2建筑体外装饰日常理配套设施日常理养护般性维修包括层办公室会议室宿舍实验室图书馆体育场〔馆〕室〔车库防工程〕屋顶外墙面面楼梯走道走廊电梯厅层间厅天花洗手间茶水间阳台门窗门锁防火门围栏等等
3物业设施附属建筑物构筑物般性维修养护理包括道路院墙室外水道沟渠池井
4电房外水电设备设施全部机电设备设施日常理保养般性维修工作包括：排水系统明动力电系统空调系统消防报警灭火系统电梯系统监控防盗系统会议设备系统通信设备系统层开水器等
〔1〕排水系统〔修外〕：雨水排污水天面水池集水泵进水泵房进水阀门等全部水系统日常理保养般性维修急修
〔2〕明动力等电力系统：包括低压配电房末级开关电力系统校区外明开关插座配电房母线排线路般性保养检查维修更换工作
〔3〕空调系统：做空调系统理维护工作
〔4〕电梯系统：日常理困紧急处理负责监督配合电梯专业维修保养公司维保工作
〔5〕安监视控制系统：监控机系统校区监控摄点红外线防盗点录设备电脑抓拍时印设备日常理负责安监视控制系统维修保养公司协调配合联系监督工作
〔6〕会议设备系统：负责会议室会议设备系统调试检修保养理发现问题时报修确保会议设备系统处良状态
〔7〕通信设备系统：负责物业范围通信设备系统日常理维护保养监督配合专业公司维修工作
〔8〕外饰：夜饰明系统日常理般性维修
5设立24时工程技术员值班备勤岗2时接受学校报修满足学校部门工作需〔属专业保养公司维修范畴方联系监督〕
6校区办公宿舍设施进行简单维修物业范围办公电器设备简单障进行排维修
7负责学校实施校区土建修缮般性维修
8物业相关工程图纸竣工验收资料设备说明书手册等学校理物业理公司阅
9满足学校求前提合理控制机电设备明开关时间量节省源
〔五〕课室理
1工作容
〔1〕负责教学区普通教室媒体教室教师休息室开关门设备设施理负责教室配备粉笔粉刷正常班时间负责教学楼教师休息室开门关门开水供
〔2〕负责课室教师休息室水电门窗土木等设施检查报修工作
〔3〕工作时间：7：00－22：30
2课室物业理根数
教室合计约8000 方米教室 44 间中：媒体课室 28间普通课室 16 间
3课室理工作细标准
〔1〕根学校教务处提供学期课程安排表时教学务通知课程调整通知学生修求时开放教室严格教室理规定教室进行理
〔2〕搞教室设施日常护做日常记录常检查教室电教空调风扇门窗黑板明桌椅等设备否完发现教室门窗等设备损坏时报修保室设备丧失正常
〔3〕搞教学设备防盗安理设置专职防盗巡查值班课室理员确保教学需情况开放课室设柜锁设备课前15分钟翻开时检查设备否完发现教学设备障损坏学校指定途径时负责维修部门报修教室教学设备正常课时检查设备否完锁柜门窗
〔4〕教室时配备粉笔板擦等根教具常检查补充根教具学校购置
〔5〕配合学校做课室节理工作根教务处提供课程时间安排表时开启关闭课室明风扇空调电脑投影仪等电设备加强巡查关闭浪费源电设备时制止种浪费源行
〔六〕卫生保洁
1负责物业范围广场道路公面毯堂会议室公部位〔卫生间厕具楼梯电梯走廊走火通道等〕停车场种设备设施等日常卫生清洁学校时求突击清洁务清洁会场扫等等时保洁
〔1〕关键办公区域指定办公室清洁卫生学校安排专进监督质量
〔2〕清洁时间应量防止搅学校正常工作生活时间公区域等天采取循回保洁方式周末次扫全面清洗
〔3〕清洁时清洁品求：①关键办公区域指定办公室：会议室台面沙发选学校指定专业清洁剂②玻璃：选玻璃清洁剂全水③垃圾桶：选全水④楼梯：选全水选消毒水漂白水⑤洗手间：面选全水便器选洁瓷精⑥花岗石面处理：选磨光剂⑦堂楼层走廊晶面清洁：采清水推拖⑧毯：选中性毯水⑨铝质天花：采中性清洁剂化油剂外针难污垢选更强污剂例洁亮⑩木质板：采专板蜡水护理
2负责门前三包楼层定期消毒四害〞防蚁灭蚊灭老鼠灭蟑螂工作协助学校辖街道爱卫工作商洽落实学校求做爱卫工作关资料建档工作
3负责物业范围垃圾收集清运做日产日清
4保洁范围做设备设施完干净尘洗手间空气清新异味茶水间干净杂物尘电梯光亮手印清洁尘面光亮纸屑烟头积水污水污泥墙身尘灯饰光亮尘天花风口积尘污渍手印蜘蛛网楼梯扶手干净尘会议室办公室整体干净毯污渍积尘玻璃光亮印污渍定期消杀消毒老鼠蟑螂白蚁
〔七〕绿化理
1负责物业辖〔室外局部〕公绿植物理养护
2花卉植物种类天保证植物花卉水分充足湿度适适时整形修剪保持花卉外表清洁尘叶片茂盛
3定期施肥防虫
4定期绿化场松土割杂草
5根学校求时绿化植物进行补植更换保持公绿化整体美观特色
6绿化区域达造型美观层次感会散发害气味危害身体健康
〔八〕会务效劳
负责会议室会务效劳
1配备形象受专业训练女效劳员作会务礼仪效劳保障工作员配备相应技术员负责机关会议设备舞台灯光音响扩音系统维护保养
2效劳范围包括会务中心会议室领导办公室召开类会议型集体活动机关重接活动礼仪效劳保障
3效劳容包括会场气氛布置茶水供协助办单位做迎宾签坐席安排标牌摆放会标悬挂等等
4负责类会议室会议前扩音系统灯光音响投影视频检查调试会中保障会理等等
5根学校求会议规模性质会员制定会务效劳方案协助学校合理分配安排会议点
6求工作员仪态端庄举止方效劳热情语言文明
7重场重会议活动工作员认真遵守保密法规做该听坚决听该问坚决问该说坚决说该文件资料坚决
〔九〕接咨询信件收发保障效劳
1接咨询效劳保障
〔1〕负责电接咨询效劳
〔2〕熟悉物业范围部部门科室布局设置熟记 号码
〔3〕值班员形象着装整齐效劳热情文明礼貌处事稳重机智会熟练普通话粤语
〔4〕遵守纪律认真做保密工作
2报刊信件收发效劳
〔1〕负责学校订报纸刊物签收分发学校信签收分发
〔2〕报刊信件收发时准确错发漏发
〔3〕收发类重信件刊物认真做登记时通知相关员签收
〔4〕做信件刊物理工作做信件丧失私拆信件邮票
〔5〕严格执行保密制度
〔十〕档案资料建立理
档案资料包括物业资料工程资料设备档案设备运行维护保养资料客户资料理效劳资料收集编目档理
1 国家档案理标准建立总体规划建设资料图纸设备设施台帐理工作记录建立体配套建筑环境硬件软件等档案资料国家档案理规定求进行档案理QEO综合理体系文件资料控制程序进行文档控制采先进计算机理通档案集中化序化信息化〞科学理程序时广开渠道存储时做容全面丰富收集时做完整详检索方便建立整套完善清晰取档方便快捷保存安档案资料档案理成公司理众操作环节中严密周详重环
2 资料收集坚持容丰富实性强原根实体资料信息资料容实际工作中需出发扩学校理资料源渠道时间讲指方案设计工程竣工全部工程技术维修资料空间讲指物业理构成方方面面详细资料收集
3档案资料分类
规划建设资料图纸〔复印件〕
验收资料
单项验收资料
综合验收资料
整体移交验收资料
项理效劳合
爱卫创卫资料
理制度理员考核制度
机电设备运行检查保养维修记录
供水供电消防房屋体检查维修保养记录
市政绿化环境检查维护记录
治安车辆理记录
社会文化活动资料
理效劳记录〔巡视投诉回访意见征询等〕
营理统计公布资料
理项指标完成情况统计分析纠正预防措施改善提高记录
4资料档理
档资料身规律联系进行科学分类保存根实际需校区文件资料理严格执行QEO综合理体系理拟采原始档案电脑档案双轨制采种形式文档储存方式便原始档案保存录带胶卷片图景等档案业务性质编号造册编辑分柜保存便查找调文件资料编号阅传阅公司QEO综合理体系质量文件文件资料控制程序执行档案取传阅必须专登记理员需时收回外文件严防文件流失
5档案理环境必须做三防〞防火防潮防变质
〔十〕学生公寓理效劳
〔〕理范围设施
1理范围：学校实施校区X栋学生公寓
2设施：舍套床椅子风扇热水器
〔二〕理效劳分项指标
1住宿生理效劳
2协助学校做住宿生突发问题处理思想教育心理疏导
3师生员工理效劳总体满意率达90
4确保劳动法求聘员工具体员定编定岗：学生公寓 X 宿员X
〔三〕理效劳容求
严格遵守国家法律法规忠实履行合规定条款严格遵守学校规章制度加强员工培训教育理断提高效劳力热诚广阔师生员工提供高效优质效劳做校区谐稳定觉接受学校相关部门检查监督指导积极配合学校做项活动关工作认真做供水〔含热水〕供电供气电视网络电信住户公寓〔学校相关部门意〕增加设备设施等关业务联系协调工作时记录积累相关资料天必须相关负责工作员校区24时值班方备保洁品具校区整洁项理效劳工作正常运转
1具体理容：
根学校安排承：
〔1〕校学生住宿安排退宿工作包括年新生住宿安排毕业生退宿工作零星住退宿突发事件特殊务变动住宿安排完成春节学生回家火车票订购工作协助做学生邮件收发工作
〔2〕核准学校住宿生宿籍资料住宿费标准配合学校做住宿学生住宿费网络费超额水电费热开水费冷气费催缴工作
〔3〕做学生宿舍物业理承诺做：
a做学生宿舍区域综合理协调：楼宇标识物理宣传栏理单车理等确保学生宿舍良秩序
b配合学校做学生宿舍公区域12时保洁绿化理工作
c学生宿舍理效劳员保持良形象学生文明礼貌学生办事做事事答复落实
〔4〕负责学生宿舍务卫生安纪律理标准关开展学生宿舍务卫生安纪律三级检查评工作通知执行
〔5〕负责学生宿舍财产理制定完善财产理制度
〔6〕负责学生宿舍秩序理学生宿舍出现学生违纪事件突发事件预案求初步处理时报告
〔7〕配合学校关部门做学生宿舍学生思想政治教育学生宿舍文化建设活动综合治理工作包括学生宿舍稳定防火防盗学生违纪处理等
〔8〕配合学校关部门做学生宿舍四害防疫相关工作
〔9〕做学生公寓种设备设施理
〔10〕完成学校交办时性工作
〔十二〕事项
1学校求做物业范围防范类传染病〔非典类似疫情〕项防疫应急工作
2负责物业范围防范然灾害〔台风洪水暴雨〕等应急工作
3根学校求指引协助校方物业范围废旧物品处置
4专负责学校办公物品仓库理学校求收发相关物品仓库理求制定相关理制度仓库物品存放分类整齐帐物相符
5签约日起方应学校需求掌握种设备运行情况理求操作规程掌握相关技术资料做种设备接交接工作
6负责校区物业理效劳工程相关工作学校提出物业理工作务求
三理方案
〔〕安防范效劳方案
1保安部架构
保安部
：1名
门岗：X名
消防监控岗：X名
车场岗：X名
巡逻岗：X名
2岗位设置工作范围
岗位
数
负责范围
班时间
保安兼消防理员
1
全面负责学校安保安部理工作
周周五
8：0017：00
门岗
X
1日班负责监督员动态车辆进出车辆指挥调度做安防范工作保障交通消防通道畅做访登记夜间做安防范工作发现疑情况处理班报告2负责监督车辆进出车辆指挥调度做安防范工作保障交通消防通道畅
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
巡逻岗〔机动〕
X
负责教室通道卫生间等部位员物品动态理治安消防检查严密监控员动态防止骗盗窃破坏公物等事发生做保卫工作保护设备设施财产安防止治安消防事发生
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
消防监控
X
24时负责学院外监控点情况密切注意出入员发现疑情况马班相关保安员处理做记录
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
车场
X
严格控制车辆进出理交通疏导合理安排车位停放工作
早班：8：00—16：00
中班：1600—24：00
晚：0：00次日8：00
合 计
X
3安理方式
安理方式安保卫消防导制辅固定岗哨流动岗哨机动应急分队建立严密安网络学校安岗位设置填补技防盲点准般情况安理原定班次时间员岗位工作性质执行日常理务特殊情况安理时间性质采取相应应急措施重活动突发事件时性处置制该物业安理工作中设定紧急事件处理方案突发性事件处理方案
4职责范围
1〕负责学校安保卫工作消防安理工作交通安理工作维护学校正常秩序重点部位责区域进行定点守护安巡查时发现消安隐患
2〕学校保卫部门领导开展部治安综合治理
3〕配合公安机关击部周边违法犯罪活动
4〕学校保卫部门制订学院突发事件应急处置应急疏散预案时出警学院员提供紧急救助提供安支援
5工作容
1〕负责组织支思想素质高业务力强专业保安队伍执行严格纪律岗位责制保安员做熟悉情况训练素认真负责言语标准文明执勤政府标准保安员配穿统保安服配置手电筒讲机政策许保安器械
2〕建立严格执行外员询问登记制度车辆出入理制度突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告必时报警
3〕学院进行24时安保卫消防监控理工作包括公广场停车场建筑物等重出口24时值班24时监控学院做24时保安员巡查
4〕熟练灵活运监视控制系统充分发挥学院技防优势24时监控系统全天候监控点进行监视重部位录保存工作
5〕认真贯彻安第预防〞方针落实级消防责设立消防组织机构职责规章制度工作程序全面熟练掌握消防报警气体喷淋防排烟消防栓五系统作位置操作方法熟练类便携式灭火器材消防工具
6〕组建义务消防队伍定期接受消防培训周进行次消防设备设施巡视检查工作做记录发现问题刻报修业报告重节日前开展消防安检查学校求时进行整改
7〕全天24时停车场实施效劳理制定行理制度切实维护停车秩序确保停车场车畅通严防交通事发生
8〕进出学院车辆实行登记制度指引汽车行车分制定位置停放求车辆停放停车位黄线防止乱停乱放现象做标准整齐分类安
9〕安保卫关事项
6效劳细
1〕组建支思想素质高业务力强专业保安队伍
A通选高标准高素质保安员实行军事化理配备先进器材建立支运作高效装备精良素质流保安队伍
B保安员全部求持证岗高中毕业身高170米年龄45岁体貌端正作风正派品格良
C通充分利闭路监控系统合理设置门值班岗巡逻岗等岗位形成防技防辅〞综合立体化智化安防范理网络
D安巡逻方面建立严密巡逻签制度合理安排监控巡逻路线根种特殊情况时灵活调整巡逻路线保安力量分布实施动式防范满足安防范工作需
E统保安员着装标识建立出操交接岗务等制度标准理标准站坐行姿势统敬礼交通指挥等效劳手势做礼貌效劳安威仪重安理效劳结合
F标准员着装标识建立出操交接岗务等制度
2〕重进出口实行24时值班制建立严格执行外员询问登记制度车辆出入理制度突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告必时报警
A全天候学院出口出入员实施理检查控制保障理效劳责区域秩序正常
B外车辆必须门口领取访客登记表方进入学院范围
C制订突发事件应急处理方案措施确保突发事件发生时时处理防止事态进步恶化保护现场时报告学校公司领导必时报警
D出入理效劳责区域员提供效劳
E学院外员严格规定关必须访登记表做访登记
3〕学院进行24时安保卫消防监控理工作包括公广场停车场建筑物等学院做24时保安员巡逻
A检查学院周边治安防火防盗煤气水情交通装修情况理效劳责区域卫生环境等情况
B检查消防设备设施〔烟感器报警钮消防栓正压送风口应急灯疏散指示灯开关通道电源开关等〕否正常完
C检查防火门否关闭消防通道否畅通电线线路电源开头否完
D检查车场外围广场车辆员情况
E检视学院外墙门窗玻璃公通道建筑等否完
F检查疑员闲杂员相关证件携带物品
G工作发现异常情况立紧急情况处理方案进行处理
4〕熟练灵活运监视控制系统24时监控系统全天候监控点进行监视重部位录保存工作
A求保安员熟悉掌握种监视控制系统灵活运
B保安员没顶岗情况离开岗位
C集中精神注视监控系统情况发现疑异常情况立报告
D规定求做工作登记交接班登记录象储存工作
E发现监控系统出现正常时立相关部门报告监控记录做登记
7保安职责
①保安负责消防组织工作日常检查负责安排保安员24时消防监控值班
②负责监督落实消防工作
③年定期制定消防演方案供理处工程学校参考审批
④消防演结束完成消防演报告
⑤负责编制辖区义务消防员名单落实培训工作演练方案
⑥负责消防设备进行检查组织维护保安负责消防设备设施巡查日常
⑦建立重消防部位登记消防器材登记消防设备清单关消防事宜文件传递发出登记
8保安员责描述
1〕门岗执勤
①门岗
②岗位目：
A全天候学院出口出入员实施理检查控制保障理效劳责区域秩序正常通监控系统严密监视控制学院重点部位情况发现问题立报告处理做录象工作
B守护理学院公设施附属设备
C查询进入学院外员物品
D出入学院员提供效劳
③工作容：
A保安员岗月熟悉学院根情况
C员进出时应动礼貌问手提〔推〕重物员进出困难时应动前提供帮助
D非学院外员严格规定关必须访登记表做访登记
l 非学院员访应动查问谢绝推销闲杂员进入聚集理效劳区出入口处
l 请访员出示效证件核清楚登记访姓名效证件名称号码等假设符谢绝入
l 遇级领导前参观指导社会界士应敬礼示意然相关数单位等情况记录清楚备查核
l 假设遇愿出示证件蛮横理者应耐心做解释工作必时立班领导报告报警处理
l 件物品必需规定检查 严禁易燃易爆放射性物质进入学院
l 假设发现携带包东西疑物品必须求检查放行做信息核工作
F外施工员须持理处签发时出入证进入时进行检查登记遵守理规定施工员律没收时出入证驱逐出理效劳责区
H岗月熟悉掌握种监视控制系统灵活运
I集中精神注视监控系统情况发现疑异常情况立报告
J规定求做工作登记交接班登记录象储存工作
K发现监控系统出现正常时立相关部门报告监控记录做登记
2〕巡逻岗
①巡逻岗：学院巡逻岗
②岗位目：
A巡查理效劳责区域秩序消防情况
B巡查理效劳责区域物业公场环境
C清查理效劳责区域关员物品
D协助相关岗位协防秩序消防工作
③巡逻容：
A检查堂秩序员物品状况
B检查学院周边治安防火防盗煤气水情交通装修情况理效劳责区域卫生环境等情况
C检查消防设备设施〔烟感器报警钮消防栓正压送风口应急灯疏散指示灯开关通道电源开关等〕否正常完
D检查防火门否关闭消防通道否畅通电线线路电源开头否完
E检查车场外围广场车辆员情况
F巡视学院外墙门窗玻璃公通道建筑等否完
G检查疑员闲杂员相关证件携带物品
H工作发现异常情况立紧急情况处理方案进行处理
④巡逻求：
A班辖区域间断进行巡查次巡查间隔时间超1时巡逻签表记录巡查情况
B求做巡逻记录详细记录种情况时间点事件处理情况签名确认时发现异常情况汇报反映相关岗位员必时报警处理
C听嗅确保完成巡视工作务
3〕交接班规定
①接班队员规定时间集中保安值班室交接工作容期考前须知讲机交接进行登记
②保安员执勤中交换岗位时首先接班队员交班队员敬礼表示班值勤队员辛勤工作慰问交班队员回礼接班队员交班事项
③交接班时接班员必须辖范围工作区域公设施消防设施等进行全面检查车保员应该车子数量车身情况进行全面检查核详细解班登记记录情况岗位记录进行认真检查包括车辆保登记表月保保车辆登记情况认真检验
④交班员班时发生事情发生问题处理情况详细清楚记录值班记录未处理完成事项交班队员继续负责完成接班员班移交未处理完事情继续踪处理做记录
⑤接班员岗位保公物工作品登记情况认真检查核包括通讯器材种设备检查等发现缺少损坏等问题立报告班确认明确责
⑥交接完毕双方值班登记签名确认情况发生签收接理效劳方进行处理
⑦交班时发生意外情况交班员进行处理处理完毕换班班员必须等接班员岗交接完毕前方离岗
4〕访登记
①访登记项重工作环节非学院师生进入律工作证确认放行作登记没识卡身份明律拒绝进入学院区域
②访者清楚填写找部门姓名事等然工作员指引进入
③保安员做彬彬礼客讲明进入规定
④假设遇愿出示证件蛮横理者耐心做解释工作量消满情绪处理必须报班
〔二〕消防理方案
搞消防工作公司工作中重中重公司隐患险明火防范胜救灾责重泰山〞重指示方针全面展开辖区消防安检查保持消防通道畅区消防设备设施进行检查登记根设备维修保养制度做消防设备保养维护时结合公司完善消防理制度培训制度理处全体员班底建立高素质义务消防队伍时邀请热心业参中进行定期消防知识教育落实防火岗位责制进行灭火演广阔师生生活工作提供安环境增加户安感保卫生命财产安
公司质量目标质量标准员工入职岗前进行培训求理员保安员具备消防灭火根知识做消防三知三三会〞三知：知义务知工作岗位周边易发生火灾部位知火灾预防措施三：工作中检查发现火灾隐患扑救初起火灾维修保养消防器材三会：会现消防器材会报警会宣传消防知识火场救知识保安员常定期参加公司组织消防演练确保发生消防责事
1〕责级员消防责
①防火安责——理处工程
②消防防火工作员——部门保安员工程员清洁员等
A防火安责职责：协助消防安责进行工作具体负责实施消防灭火器材安疏散信道指示标志设施消防防火工作员理保障防火巡查时段次数保安监控系统完负责员工消防培训宣传防火灭火疏散逃生等常识工作时候旦发现火警烟雾焦味寻常热度引起感觉立消防中心报警消防中心1分钟查明火警点原紧急情况需动火警报警器报警发生火警时5分钟达现场假设核查误报5分钟切断警报 10分钟原知会理处假设火情属实5分钟原报告公司领导学校领导具体组织消防灭火抢救员物品工作量减少防止员建筑物物品损害协助消防安责做善工作负责建立健全理区域消防档案
B防火工作员职责：注重消防防火巡查规定时间频次容部位电火安出口信道消防器材设施防火门等防火重点部位进行认真细致检查定期消防设备设施进行维护保养更新消遗留火种火灾隐患发现火警时迅速讲机报告立消防中心报警紧急情况需动火警报警器报警5分钟达现场假设核查误报3分钟切断警报 10分钟原报告理处领导总值领导假设火情属实 5分钟原报告级领导消防部门时召唤员帮助抢救附灭火器材扑灭初起火灾火时应协助消防队救火抢救员
3〕技术理进行防范
①加强维护定期检测确认保持消防机种感烟探测器线路工作正常保持消防系统水泵控制线路等设备设施完发生障应迅速修复
②消防设备设施周定期检查补充保持手提灭火器消火栓时处完状态消防沙箱消防水箱处满备状态时建立健全消防档案
③定期检测避雷针接电阻值确保防雷系统工作正常防止雷电击坏建筑物引致火灾
④老化旧电线进行更换防止电设备载接触良加强四害〞工作防止老鼠动物昆虫咬电线短路起火
⑤限制明火禁止吸烟堆放物资处注意通风散热防止燃
⑥加强易燃品油漆理禁止外围方燃放烟花炮竹消种火灾隐患防止火灾发生
〔三〕停车场理效劳
1〕理岗位职责项规章制度理制度
①车辆理员岗位职责
A负责停车场〔库〕车辆理
B规定着装佩戴工作牌出入车辆规定程序指挥放行认真填写车辆出入登记表
C遵守规章制度时班认真做交接班手续擅离职守
D负责指挥区车辆行驶停放维持区域交通停车秩序
E负责停车场停放车辆进行巡视查做车辆安工作
F检查停放车辆情况发现漏水漏油等现象时通知车
②车辆理员纪律
A仪容整洁遵守仪容仪表规定
B执行公司文明礼貌语标准讲究文明效劳礼貌
C严格遵守交接班制度
D值班时禁止喝酒吸烟吃零食准嘻笑闹准值班时会客书报听播送做值班职责关事
E保护种设施设备丧失损坏转意携带外出
G法办事廉洁奉公坚持原非清楚
③车辆理员工作程序
门卫必须控制进入物业区域车辆救护车消防车外车辆进入物业区域时应限制性规定门卫允许前方驶入门门卫坚持验证制度外车辆严格检查验证放行物业区域外出车辆严格检查验证放行疑车辆观察车细询问旦发现问题拒绝车辆外出报告关部门处理
④车辆理员交接班制度
A时交接班接班员应提前10分钟达岗位接班员未达前班员离岗
B接班时详细解班车辆出入停放情况班应考前须知
C班移交值班记录车辆出入登记表
D交接班时应班移交值班物品讲机等设备交接清楚值班记录签名
2〕停车场理规定
理处负责业外车辆理车辆行驶停放保安负责协调指导监督检查停车场理工作车员负责车辆存放保放行等具体理
①停车场车辆理规定
A入停车场车辆须具备切效停车证件车辆号牌应停车证件相符
B进入停车场司机须进出场种程序办理停车手续指定车位停放
C车辆停放司机须配合车员做车辆检查记录锁车门窗带贵重物品车员没帮司机保物品义务
D进场车辆严禁场加油修车试刹车禁止场学驾驶车辆
E进场车辆司机保持场清洁禁止场乱丢垃圾弃置废杂物禁止场吸烟
F进场司机必须遵守安防火规定严禁载易燃易爆剧毒等危险品车辆进入停车场
G禁止超停车场限高规定车辆漏油漏水等障车辆进入停车场
H进场车辆服车员指挥造钱身车辆受损时果负
I机动车辆车场禁止鸣号准场试车练车
②停车场理求
A机动车进场〔库〕时应服车员指挥遵守停车场理规定履行机动车进出车场关手续
B停车场消防求设置消防栓配备灭火器理处消防负责定期检查车员负责理
C停车场车行道路须做行车线停车位〔分固定时〕禁停转弯减速消防通道等标识
D停车场出入口处设置垃圾桶〔箱〕必位置设路障防护栏3〕相关质量记录表：
客 户 出 入 登 记 表
QR4405A
日期
访
时间
访方
访方
离开
时间
备注
姓名
身份证号码
数
姓名
公司名称
楼层
值班记录表
QR4410A
班次
日期
时间
事情处理结果
备注
签署
讲 机 交 接 表
QR4402A
装备名称
编号
设备状态
备注
治安巡逻记录表
QR4406A
日期
时间
楼层
情况
处理
签名
消防巡回检查记录表
QR4409A ：√ 否：╳
楼
日期：
年 月 日
检查：
班次：
时 分 时 分
楼层
出
口
灯
木门
外
明
水喷
淋
1211
消防
栓
防毒
面罩
火警
铃
火警钮
火警
外鲜风
铁门
明
烟感探头
鲜风
红外线探头
通畅状态
1
2
3
4
5
负层
消防器材登记表
QR41709A
序号
品种
分布点
数量
效期
序号
品种
分布点
数量
效期
填表： 日期： ：
消防安检查情况表
QR41705A 年 月 日
序号
检查工程
存问题
处理意见
检查：
重点防火部位登记表
位置
责
紧急
学
监控记录表
QR4419A
日期
录机号
录带编号
录完时间（分）
开录时间（分）
换带编号
签署
备注
〔四〕物业配套设备设施维护保养方案
设备设施正常确保学校正常运作重保证公司派驻专业工程技术员区设备设施进行全面维修保养设立24时保修制度时接受学校报修满足学校部门工作需求〔属专业保修公司维修范围公司联系监督〕时制定相应工程设备理制度通运科学合理理方式效学校提供满意效劳密切学校进行协调配合重维修保养设备设施时汇报提出解决意见力求保证学院设备设施正常运行确保学校工作学生活环境受影响
1工程部架构
工程部
消防系统理
智系统理
综合维修理
排水系统理
供水系统理
供电系统理
空调系统理
运输系统理
2员配置工作安排
岗位
数
负责容
工作时间
日常维修技工
X
负责电气设备理包括机电设备维修保养空调电梯设备设施理智监控系统等理工作
早班：7点15点
中班：16点—22点
晚班：22点—明早7点
轮休
1
合计
X
3物业部位理
1〕维修养护方案
序号
维修养护工程
养护方案
检查养护方案
备注
1
楼盖房顶屋面漏渗水修缮维 护
a天沟漏排水口积灰草根杂物雨水畅通
工程员工程日常巡查
求月次全面巡查发现异常时记录报告根实际情况制定整改方案报学校更新改造修修理工程乙方应学校求提供偿效劳
b检查已屋面架设设施类天线否影响屋面排水防水层完整否意屋面堆放杂物等现象防止损坏屋面隔热层
工程员工程日常巡查
c屋面局部修补时余部位应采取保护措施防止意堆物堆料损伤完部位
修补时工程负责监落实保护措施
2
防雷装置维 护
检查接闪器固定连接情况防止脱焊生锈年进行接电阻测量确保10Ω
工程负责监落实维护措施
3
外墙面维护
意外墙面洞搬运重物超长物体等造成非楼承重结构发生问题产生墙面破损裂纹时修补脏污处时擦洗粉刷走火梯公墙通道等部位定期粉饰
学校工程规定检查确保墙面整洁美观
4
楼承重结构等部位修缮维 护
a混凝土结构变形缝预埋件排水设施等情况应进行定期检查发现腐蚀渗漏开裂等情况时处理
工程员工程规定检查月少次
b钢筋混凝土保护层损坏时补修防钢筋生锈必时应涂抹耐腐层等进行保护
c作屋面隔热层保温层室外排水设施基根底等维护工作发现问题时处理防止减少产生结构影响
工程员工程日常巡查
5
楼面面廊通道梯间门厅等部位修缮维护
a常保养水道处良状态防止道漏水厨厕漏应保持畅通免造成室积水渗入楼板
年保养次漏疏通视情进行
b检查楼面否开裂破损现象时修复开裂损坏部位
工程员工程负责日常监
c木结构等做白蚁防治工作保持通风枯燥消白蚁生存条件必时喷洒放置灭蚁药剂
月检查次
d楼面损伤时修补免损伤进步扩影响
日常巡视时修补
6
门窗修缮维 护
a检查门窗开关灵缝隙五金配件丧失损坏等现象发现异常时处理防止进水透冷风保持室枯燥潮湿
工程员工程天巡查次
b门窗油漆局部脱落时应时进行补油求原油漆风格保持致免阻碍美观
c铝合金门窗应防止外力碰撞禁止带腐蚀性化学物质清洁接触
d门窗玻璃锁类安装牢固应没损坏现象开关应符合求没安隐患
工程员工程日常巡查
7
装饰工程修缮维护
a定期检查室外抹灰层损伤处发现空鼓裂缝脱落爆灰等现象时修补防扩损失
工程员工程日常巡查
b检查饰面否破损现象发现时必须时予修补必时更换饰面
工程员工程师日常监
c裱糊工程定期检查发现损坏现象时修补
定期巡查次数
d吊顶工程着重检查龙骨变形裂缝垂情况发现异常时修补更换
工程员工程月巡查次
e花饰工程定期检查空鼓稳定等情况发现异常时调整维修
工程员工程月巡查次
8
幕墙玻 璃
安装牢固应安隐患破裂现象
工程员工程天巡查
9
楼基根底维 护
基浸水会基根底工作条件利应常检查四周排水沟散水保持房屋四周排水良防止房基附出现积水现象
工程员工程师负责日常巡视维修
2〕维修养护标准相关制度
Ø 墙体勒脚破损严重腐蚀剥落
①破损松散部位凿结实层风化起壳腐蚀松酥局部
②1：3水泥砂浆修复勒脚步破损部位勒脚口做成斜坡利泄水
③恢复勒脚饰面
Ø 根底墙体出现裂缝产生均匀沉降
①严重应做巡查记录
②情况较严重扩展趋势应立通知学校请关专业技术员场鉴定作出修缮加固方案进行修复
Ø 梁柱板体
①露筋
A露筋部位松散层凿钢筋锈蚀层砂纸磨掉
B钢丝刷清洁干净
C充分喷水湿润均匀刷素水泥浆层
D高标号水泥砂浆修复需需求恢复饰面
②裂缝
参考户工程员作规程中楼板裂缝〞维修程序进行维修
③孔洞
A孔洞周边已松散砼凿砂纸露筋铁锈磨掉
B钢丝刷等效工具彻底清洁孔洞
C充分喷水湿润孔洞壁
D孔洞先涂刷道素水泥浆然高标号水泥砂浆嵌填压抹光果孔洞涂刷完道素水泥浆原先〔梁柱板〕砼标号高等级细石砼嵌填饱满养护
E原标准做饰面
F破坏情况较严重〔变形裂缝程度已超规定范围〕属种情况进应立通知学校请关专业技术员场鉴定作出修缮加固方案进行修复
Ø 墙体
墙体结构维修适砌体受腐蚀外表保护性抹灰层损坏砌体材料外表破坏腐蚀尚未威胁安沉降裂缝温度裂缝处理等砌体维护修理应结构均匀沉降已稳定裂缝开展时进行〔：基根底沉降开展时般先做基根底加固处理做砌体裂缝等维修〕
①裂墙
A先裂墙周边饰面凿砌体已松散层凿结实层凿槽成外八字形
B钢丝刷扫清槽杂物然充分喷水湿润
C均匀涂刷道素水泥浆
D砌筑砂浆高强度等级1：3水泥浆填缝抹
E规格尺寸墙体饰面材料修复饰面
②砌体严重酥碱掏洞等造成砌体局部结构破损
A先酥碱破损部位砖块轻轻挖掉清扫干净浮动灰土
B充分喷水湿润破损面
C原砌体高强度等级水泥砂浆砖补砌〔注意砌块应先充分湿润〕
③墙体室外饰面缺损
A缺损饰面周边松散层凿
B钢丝刷清扫干净浮动灰土
C充分喷水湿润破损面
D均匀涂刷素水泥浆
E1：3防水水泥砂浆填然修复饰面
④墙体室饰面缺损
A⑶〔墙体室外饰面缺损〕墙体轻度划损时直接进行C步骤
B1：3水泥砂浆填然修复饰面干
C双飞粉调胶〔乳胶漆〕批灰1～2次
D干砂纸视情况重新批灰刷乳胶漆
⑤外墙渗水
A外装修分格缝未做二次处理面引起渗水应先缝清洁然水泥砂浆重新嵌补密实勾成卸水斜缝
B窗台处渗水应窗台撤重新砌灰外留卸水坡度窗樘底外侧应留1CM左右圆凹缝水泥砂浆填实
C外墙渗水部位采布四胶〞喷浆刷浆修理具体做法：外墙渗水部位先层玻璃网格布四道氯丁建筑防水胶涂贴机械喷涂〔手工涂刷〕1：05水泥砂浆面层
D外墙渗水面积较进先饰面铲然涂12道胶质防水涂料道胶未干时水泥砂浆修复饰面
E墙板接通处渗水预制氯乙烯胶泥嵌缝先开凿然清理板缝喷灯加热板缝胶泥条边嵌边加热胶泥条外水泥砂浆勾缝封闭
F氯丁防水胶室外修补渗水处饰面层铲范围渗水部位周边扩10～15CM墙面缝隙清理干净氯丁胶水泥砂浆嵌缝然水泥砂浆粉刷基层基层涂刷23道氯丁胶度胶未干时水泥砂浆修复饰面
G积累验着科技开展积极采新型防水材料防水执漏工程质量达：鲁班811911JS硅丙胶等
Ø 顶棚
参户工程员作规程中顶棚抹灰层〔饰面〕脱落〞维修程序进行维修
Ø 楼梯间
①踏步缺损
A缺损部位周边已松动局部凿结实层
B钢丝刷清扫干净浮土
C充分喷水湿润
D均匀涂刷道素水泥浆
E1：3水泥砂浆做基层
F修复饰面
②栏板缺损
砼砌块栏板参梁柱板体墙体相应程序执行木材金属材料栏板维修程序：
A修复应时更换新配件
B栏板梯板扶手连接牢固
C修复栏板饰面〔：油漆乳胶漆等〕
③扶手
A修复应时更换新配件
B栏板连接牢固
C修复饰面〔油漆乳胶漆等〕
Ø 门窗
参户工程员作规程中关门窗〞维修程序执行
Ø 屋面避雷设施
①锈蚀
A砂纸锈
B均匀涂刷两道防红色锈漆道银漆道漆间间隔段时间道漆干准
C锈蚀特严重应该局部更换电焊连接刷防锈漆
②连接部位断开
A锈清洁焊接牢固
B刷两道防锈漆
Ø 屋面隔热层防水层
①隔热层缺损：时更换1：3水泥砂浆嵌缝
②屋面漏〔渗〕水〔刚性屋面〕：
A胶泥油膏修理屋面板漏水屋面板产生变形裂缝原刚性防水层分仓缝处漏水
B横泛水渗漏泛水处填三层干油毡聚氯脂嵌缝进行处理
C出屋面道处漏水先道四周清洗干净密封材料嵌缝密封材料塑料油膏氯丁橡胶聚氨脂PVC胶泥等
D檐沟处漏水密封材料滴水处嵌缝檐沟底部两布四油氯丁橡胶防水层进行修漏满涂胶泥油膏方法修漏
Ø 屋面水池〔箱〕
①渗漏
A先水池〔水箱〕四壁清洗干净
B做布四胶防水层〔材料防水层〕外涂层水泥防水层1：2水泥砂浆做保护层
②水池〔箱〕检查口盖缺损
A应立维修加锁
B刷两道防锈漆定期检查
③楼面砖墙面瓷砖局部损坏
A测量尺寸损坏〔瓷〕砖样板购回相砖材
B凿缺损砖〔墙砖〕松动局部结实层
C钢丝刷清扫干净浮土
D充分喷水湿润
E1：3水泥砂浆做基层
F取出事前浸入水中砖材素水泥浆涂抹粘贴
G抹干净砖外表粘水泥浆设置围栏防止踩踏碰撞干恢复
Ø 室外设施维修工作规程
①学院道路〔行道车道〕
A修补损坏砼路面
B果损坏面积107胶拌水泥附带说明书进行修补面积损坏修补采1：2：2硅酸盐干硬性砼
C行道车道疲乏外表松散破碎凿掉凿深度达新面结实面准
D凿子坑底彻底凿毛〔注意戴护目镜〕破坏面砼边缘里掏凿成凹齿形钢丝刷破坏面切散粒刷干净
E修补砼外表充分湿润〔表里〕
F湿润水完全渗入里面砼外表积水时外表涂层普通硅酸盐素水泥浆水泥浆硬化前修补砼拌合物填入坑捣实修补面积较应板式振动器振捣填入坑砼稍稍高出坑便捣实沉〔砼坍落度控制≤3CM〕
G木抹子轻轻修补外表抹砼开始硬化时抹子细抹遍然养护少7昼夜浇水保持混凝土具足够水分处湿润状态〔养护期间车行走保持外表清洁〕
②修补块材面〔：面砖石块材料预制砼块等〕
A凿损坏块材面层凿掉结合层清扫残渣喷洒水外表充分湿润
B外表积水完全渗入涂抹普通硅酸盐素水泥浆〔行道板砼预制块需道工序〕
C块材充分洒水浸湿1：25 水泥砂浆坐砌木锤胶锤锤锤直抹砖缝余泥浆
D必须留缝灰缝外表必须光滑整高出块材面
E修补工作完毕块材外表清扫干净
F防水求块材面预做水泥砂浆防水层〔渗3防水剂〕然坐砌块材
③路灯
A灯亮：参住户室维修规定中关灯亮〞维修规定
B灯柱油漆：先灯柱清洁生锈处应砂纸磨清洁刷防锈漆两道刷面漆两道
④雨水道
A雨水道堵塞排水畅应先查找堵塞位置原杂物堵塞引起应杂物畅通道够标准倒坡应开挖重新铺设道注意道做衬底〔根底〕道放置稳道接口错位应开挖校正接口注意做坡度接口防漏道稳
B道损坏法修复应型号规格道换接口应沥青麻丝防水水泥砂浆砌结
C修复坪
⑤化粪池
A池水外溢排水畅应翻开井盖清掏池沉淀物堵塞杂物制定期清掏制度
B井盖缺损应时更换型号规格井盖保持完防止造成身安事
C池壁缺损应先通知关户停卫生间然抽干化粪池清掏沉淀物缺损池壁修复注意池壁做防渗处理
⑥隔油池
A隔油板缺损应更换新隔油板应建立定期检查更换制度
B隔油排水道堵塞通常油脂凝固附壁缩道流通断面终堵塞道翻开盖板工具凝固油脂道排水畅
C池〔井〕盖缺损法修复应时更换新盖部允许堆放杂物
⑦电缆沟
A沟盖板损坏应原设计规格制作〔放足钢筋〕设计求损坏盖板换掉
B沟积水影响电正常供应先关掉总闸然翻开沟盖板查明积水原位置般电缆沟积水两种原：沟底坡度够标准倒坡遇情况应通知开发单位供电部门时解决二沟掉入杂物水流畅遇种情况杂物恢复正常
C电缆线路出现障应先告知关户然请供电部门时修复
⑧排水渠
A盖板损坏应原设计求规格种材料损坏盖板换掉
B渠壁损坏应损害处凿清洁喷水湿润然原壁相材料修复砼钢筋砼壁须喷水湿润先刷道素水泥浆然做饰面面层
C杂物〔淤泥塑料袋等〕堵塞排水畅应时杂物
D池〔井〕壁损坏通知户停采取措施影响户日常运作然抽干池里水清理里面淤泥杂物等沉淀物破损面凿结实层清理喷水湿润刷素水泥浆修补饰面〔贴瓷片等〕清理饰面剩余水泥浆等
⑨路障
A缺损较少高标号水泥砂浆修复具体做法凿破损面松动砼清洁外表喷水湿润刷素水泥浆补水泥砂浆然养护保护
B缺损较应时更换新路障
C钢锈蚀应先粗砂纸铁锈磨掉然清理外表刷两道防锈漆刷红白相间荧光漆
Ø 房屋物业巡查维护制度
①公司理学院房屋设备设施始终处良状态学校生活工作运作等受影响提高维修保养工作效率特制订物业巡查操作标准
②天工程员工程者派出专业工程员辖区学场部位公设施设备机房等进行巡查班巡查少次须巡查部位做记录
③物业设备均属巡查范围包括空调末端设备应急系统供配电明系统门窗面天花墙面等房屋结构供排水系统具等种设施
④巡查必须规定时间位特殊情况必须知会学校部门巡查时注意物业巡检表做相关记录发现异常情况需特说明事项应实填写巡检完毕学校部门汇报巡检情况提交物业巡检记录表做相关确认工作便信息汇总派单进行维修维护报相关部门备案
Ø 业〔户〕报修制度
①公司理物业房屋设备设施始终处良状态明确理责制定物业巡查制度加强巡查早发现消隐患根底物业巡查员便达进入区域者房间采部门报修方式特制定报修制度弥补物业巡查遗漏缺乏处
②部门报修利 进行公司进入理效劳时报修 号码进行公告天工程员接听报修 进行记录备案然迅速派工作单交工程部实施维修
③工程员接工作单规定时间达进行维修完成维修请户验收进行签名确认维修情况进行评价发现维修未达标准时应马返修
④完成工作单月整理装订工程部保存备查
Ø 周期性维修维修记录制度
①房屋附属设备设施周期性维修工程根保年限实际现状年12月份提交次年周期性维修养护方案学校部门批准开始准备组织实施
②周期性简单修理工作理公司工程员进行复杂修中修根实际情况选定维修单位
③房屋维修附属设备设施维修必须进行记录备查房屋维修记录系专门物业房屋维修记录附属设备设施中维修记录记设备档案中修记录工作单
④工作单记录保存少两年电脑工作单记录保存少三年
4机电设施设备效劳工程容工作标准
1〕排水设备维护运行理
序号
检查保养
工程
维护保养容
周期
备注
1
水泵机房水泵机组附件
泵房设备外观
保洁擦污渍防锈
周
发现异常时记录报告根实际情况制定整改方案报相关部门批准维护踪水泵房房设备月保洁3～4次房设备道年油漆1次清洗水池水样送检符合饮水标准
变频控制电路
吹尘测试检查紧固
季度
电水压等表计
调试送捡更换
定期
水泵
渗漏紧更换盘根填料电机轴
承联轴节检查加油更换
定期
机械润滑
加机油润滑脂
月
浮球阀浮子开关
水池动水位控制浮球阀浮子开关勤加检查确保效灵敏出现
问题时修复更换
定期
2
道阀门
渗漏补漏紧固螺丝锈蚀锈刷漆
定期
保持标识清晰
定期
3
动控制箱
积极巡查时维修维护确保系统水位压力
继电等装置效
定期
4
饮水
质保洁
水池清洗消毒保洁水质化验水池口加盖密封
加锁透气孔溢流孔等防蚊虫异物装置否完整
月度
5
排水排污井
积极巡查时清理垃圾异物疏通堵塞保
持畅通确保系统动效
季度
6
外围沟渠
发现垃圾异物时清理保持畅通
日
7
化粪池
化粪池全面检查清理保持通畅
半年
2〕物业明系统通风等日常维护保养
序号
检查保养工程
维修保养容
周期
备注
1
梯道走廊堂明灯
具控制开关等
检〔巡〕查维修更换
日
工程员注意巡查接报维修时维修恢复
2
应急灯消防设施等
检查保持良正常状态机
周
3
设备场通道学室接室会议室洗手间等灯具门窗水龙头等
检查维修更换
日
4
外围招牌灯箱路灯
明配电箱等
巡查维修清洁保养
日
5
学场机房等通
风排气楼层排烟风机配
电箱空调系统末端设备等
检查轴承加油风口尘
月
通风排气空调系统全面
保养清洗工作
月
6
智明控制机模块
防潮防尘连接良光敏
红外感应元件阻隔
日
7
车场明通风等设备
灯具损坏更换通风挡车
杆〔电动车栅〕设备维护
定期
3〕电梯设备巡查
序号
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
1
机房
墙天花门窗面
尘 清洁积尘污渍
半月
监控理维保公司合维保发现障报告 维修安运行年审合格防止减少困梯事
通风明消防
明通风散热良消防器材完备
周
制动器钢丝绳
外部清洁检查制动器钢绳完性
定期
电源柜控制柜
检查组件发热情况吹尘
半月
绳轮导轮
磨损程度钢丝绳滑检查
半年
曳引机限速器
机身保洁检查轴承运转局部
月
2
轿厢层门
轿厢清洁明通风
轿厢洁净明亮明通风良坏修
日
轿厢壁门踏板槽
保洁挑垃圾
日
信号操箱钮
性检查保洁
日
运行舒适感层
运行稳层合格〔±15mm〕
日
外呼显示
外呼良 反响灵敏
日
门窗开关安触板等
安触板红外感应保护工作正常缺相超载超速电气联锁等保护均灵敏
日
3
轿顶井道坑底
轿顶导轨底坑
检查清洁〔含井道清洁〕
月
导靴安钳
检查固定磨损情况润滑装置加油
月
换速开关极限开关
性检查试验〔含底坑开关〕
月
重架补偿练
重架润滑补偿练消音绳挂牢
月
缓器
固定情况锈蚀情况检查
月
钢丝绳头组合电缆
张紧力检查电缆固定检查
定期
4〕消防监控系统维护保养
序号
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
1
消防箱防火门排烟门
设备器材齐全良封条完整效门开关灵活
天
保安天巡查发现问题隐患时汇报处理维修工程员监配合维保单位全面检查保养
2
火警控制机显示器联动柜
定期火警测试钮检测项显示动作正常
周
3
感烟探测器编码底座
定期喷烟吹热风抽查〔2～5％〕探测器报警情况编码底座接触良情况
季
4
消防讲 紧急播送系统升压放器分区器
防潮防尘散热连接良接通线路机线路喇叭实际试验维修维护确认完
月
5
址输入控制模块区域报警显示器扬声器音响
探测器检验期进行确认完
季
6
消防栓碎玻开关闭式玻璃感温洒水喷头防烟面具等
防烟面具灭火器消防箱设备定期检查保良碎玻开关松开测试确认动作
季
7
水流指示器湿式报警阀警铃
定期翻开泄水阀放水测试确认工作正常
季
8
消防泵喷淋泵消防恒压泵控制柜送风排烟风机
点动测试正常必时进行联动测试确认
季
9
电源备电源
散热连接良电池失效更换〔约两年〕
月
10
道阀门线线槽
清洁维护刷漆翻新机械转动局部加油润滑
定期
11
监视监控系统
分割器监控头调整维护监视器录机维护
月
12
CO2气体灭火系统
外部清洁定期检查称重保持正常
半年
13
紧急疏散指示应急明系统
外部清洁检查更换灯泡光发光器件两年检查更换应急明电池
周
14
监控系统机电源
保持电源稳定散热良连接接触良
半月
15
摄头云台等
固定稳妥缆线防雷接装置连接良注意防水防尘定期擦洗外镜罩
半月
18
监视器分割器监视墙屏控制台等
保持电源工作稳定散热良连接良防止震动定期开盖吹灰尘
季度
19
长时间录机硬盘录机
防止震动 保持散热连接良定期尘
季度
5〕配电系统巡查维护保养
序号
检查保养工程
保养维护容
周期
备注
1
避协柜继保柜
避雷器拆送捡继保装置检查调整外委供电局进行
年
2
专变压器
外观吹尘绝缘摇测保持温度检控装置散热风机良
年
3
验电器绝缘工具
定期送捡试验策安
标准
4
母线排零接线端
压接良牢固
年
5
低压开关柜计量柜
扫尘检查紧固更换损坏指示灯仪表等
年
6
继电器交流接触器
保持外表清洁触点完热现象噪音
定期
7
电容功补偿
功率数达09电容接触器完电容补偿三相衡动进退补偿控制保持完
日
8
低压控制回路母线排
压接良标号清晰绝缘良变色老化
年
9
配电屏测试
接良〔接电阻≦05Ω〕
年
10
市电发电转换柜
扫尘检查紧固更换损坏指示灯仪表等
年
11
低压房通风消防等
保持良状态正常
定期
12
分电箱电缆槽等
清洁尘检查维修低压房室电缆槽保洁
半月
6〕应急备供电电源维护保养
序号
检查保养工程
保养容
周期
1
机柜外部清洁
抹布擦油污尘
周
2
直流电瓶
电瓶电解液高出极板1015mm缺乏加蒸馏水补齐计测试读值128利非班时段进行放电充电维护确保寿命
半月
3
开关断路器电缆接点
断路器接线紧固电缆线连接局部紧固等
月保养
4
供电动控制系统
检查清洁尘保持动互投装置工作正常
月
7〕空调系统日常运行值班维护保养
类
检查保养工程
检查维修保养容
周期
备注
模块式空调
空调机
时开机正常供冷设备维护保洁良冬季月开机次
日〔月〕
监控理维保公司合维保发现障报告维修确保安运行
温度传感器
接口控板
月
EEPROM
芯片
月
室外机控制箱
检查室外机控制箱控电脑板变频电脑板
月
测量显示表计
定期送捡确保准确计量
半年
导风板
检查室机导风板运行情况
合
压缩机
检查压缩机工作运转情况
合
8〕机电设施设备理标准
Ø 供配电设施设备维护保养工作工作标准
A目
时处理供配电设备障确保设备性确保安运行
B适范围
适低压配电设备变压器附属设备维护保养工作
C职责
a〕负责供配电设备维护保养
b〕工程部负责维护保养工作进行指导监督外委修理联系工作
D工作规程
a〕值班电工必须掌握配电开关控制范围线路走分布情况熟悉控制柜配电柜中开关性仪器仪表工作性指示范围独立正确进行电压设备倒闸合闸操作严禁线路超负荷供电乱拉乱接线路变动改动供配电室设备线路须理处意重变更须报公司意进行
b〕供配电设施设备维护保养工作值班电工带着维修电工进行维修电工必须听调派
c〕停电工作时值班电工悬挂工作禁止合闸〞指示牌工程员意摘移动
d〕严禁带电作业紧急情况须带电作业时应监护足够安措施足够明空间穿戴绝缘手套工作帽工作衣绝缘鞋遮拦足够安距离确认安进行
e〕工作中严格实施安效技术措施：停电验电悬挂标示牌装设遮栏实施保证安组织措施：工作票制度工作监护制度工作许制度工作间断转移终结制度
f〕带电兆欧表测量绝缘电阻电流互感器断路电压互感器短路维护中注意正确拆装接线安装接线时先接接端接导体端拆时相反
g〕认真清洁设备积尘油渍检查接触情况整理室设施乱堆乱放杂物
h〕工作完成清理现场清点工具防止遗漏工具物品设备确认项工作误恢复正常供电
i〕维护保养情况做记录零部件更换记录入设备档案
Ø 停送电操作标准
A目
标准停送电工作操作保证安作业
B适范围
物业停送电操作理
C职责
a〕工程部负责达停送电操作务工作票
b〕工程员负责落实停送电操作工作
D工作规程
a〕正常情况倒闸操作
l 理处接停电通知工程部提前天宣传栏贴出停电通知告知业工程部达停送电操作票〞
l 操作电工倒闸操作前做相应准备工作电梯工电梯降首层必发电机操作开关置停机位置
l 确定时间监护监护操作电工操作票进行倒闸操作
l 倒闸操作完成电梯工检查电梯运行状态发电机操作开关置动位置
l 操作电工应做项相关记录
b〕紧急状态倒闸操作
l 发现电路烟短路等异常情况发生火警等重事时工程员权进行全部局部负荷停电操作根情况立断开供电开关
l 操作工程员停电应立赶现场检查事原查出确定原前方恢复局部全部供电损坏局部应快修复恢复正常供电
Ø 供配电设备〔设施〕操作规程
A目
保证供配电设备操作正确性安性
B适范围
适般性低压配电设备电力变压器操作
C职责
压配电值班工程员负责配电设备〔设施〕操作
D配电房送电操作程序：
先合计量柜
合进线柜
合变压器出线柜
合低压总开关柜
合分开关柜直完成合闸程序
★ 注意：根实际供电线路进行仅参考计量避协器柜般情况许分开
E停电程序送电相反
F市电停电启备电源操作：
a〕确定市电停电启备电源启动发电机启动发电机前防止发电机反送电网先断开低压配电房低压总线柜退出断路器明显断开点
b〕发电机启动前必须检查发电机相应检查工程
c〕发电机带负荷时逐渐增负荷观察发电机相应运行参数油压油温水温电压频率转速否正常
Ø 柴油发电机运行理规程
A目
确保柴油发电机处良技术状态满足电梯＼消防＼应急电需
B适范围
柴油发电机组运作理
C职责
a〕压值班工程员负责柴油发电机组操作监控记录清洁维修保养试运行
b〕工程部负责柴油发电机综合理述工作检查监督
c〕理处工程负责述工作检查监督
D工作规程
a〕配电工程员
l 市电〞停电情况值班配电工程员应迅速赶发电机房遵柴油发电机操作规程冷系统润滑系统燃油系统空气系统进行检查检查障迅速手动启动发电机组
l 带负荷运行程中时抄填次发电机组运行记录表
l 分析运行项数发现隐患时排重异常情况时报告工程部解决
l 柴油发电机检查保养方案求柴油发电机设备保养记录表工程进行保养检查记录该表
l 负责编制设备台帐设备卡
l 负责发电机房清洁卫生周清扫机房次半月清洁机组次积尘水渍油渍
b〕工程部
l 工程部负责洽购验证报废库存理设备帐目理外委修理联系工作
l 年12月份制订年度柴油发电机检查保养方案运行情况制订中修修方案
l 柴油发电机维修保养提供工作指导检查监督
c〕理处工程
l 审核次柴油发电机检查保养方案柴油发电机设备保养记录表中修修方案
l 执行周检月检月周组织关员发电机房进行机房评
E发电机房理工作程序
a〕非工作员进入发电机房须工程部理处工程批准压值班工程员陪方进入
b〕电房工程员负责操作
c〕消防设施完禁止吸烟
d〕保持良通风明门窗开启灵活
e〕保持机房清洁面墙壁设备积尘水渍油渍堆放杂物
f〕发电机通常置手动启动状态求须快速供电置动启动状态
g〕月试运行两次次半时
h〕发电机油箱储藏24时满负荷油量
Ø 电梯维修保养理规程
A目：
时处理电梯障确保电梯技术性保证安运行
B范围：
电梯维修保养工作
C职责：
a〕电梯理工程员负责电梯周检电梯公司联络催促协助维修保养
b〕电梯公司负责电梯维修保养
c〕工程部维修保养进行检查监督
D工作规程：
a〕 24时运行直升梯维修保养工作均晚间客流低峰期进行维修员达现场应控制该梯确认梯时该梯停驶相应维保工程操作程序进行工作：
b〕停驶梯首层厅门前轿树立维修指示牌基站门外装设遮栏防客误入电梯轿厢
c〕进入机房停驶梯电源总挚切断该挚手柄悬挂工作禁止合闸〞标示牌
d〕清洁机房面墙面天花消防器材明通风设施等处停驶梯机身擦试油污积尘运转局部加注润滑脂
e〕控制柜进行吸尘吹尘沙纸磨锈蚀开关触点更换磨损严重触头碳精
f〕完成工作取警戒牌送该梯电源井道运行两周然清点工具离开机房进入井道工作
g〕进入井道轿厢顶前须确定轿厢否该层附台电梯井道站井道维护障电梯时注意运行电梯安距离
h〕进入轿顶时先断开轿顶急停次接通检修回路开启轿顶明退出时反
i〕井道层站厅门坎清洁沙纸锈蚀更换磨损厅门部件擦净轿顶油污加注导轨润滑油等
j〕轿顶维修保养时运行调试判断障外严禁快车运行
k〕底坑作业时禁关厅门应底坑急停开关清扫保养底坑时攀附行电缆
l〕检修保养工作完成清理现场清点工具材料果动火作业应清理火种
m〕工程员离开底坑开关恢复原工作状态位置
n〕送电试运行观察运行状况异常情况摘指示牌投入
o〕认真填写维修保养记录设备更换部件记录入设备档案
Ø 空调维护保养操作标准：
A目：
时处理中央空调系统设备〔设施〕障确保设备性
B适范围
适中央空调系统设备〔设施〕 维护保养
C职责：
a〕空调理工程员负责空调设备〔设施〕维护保养
b〕工程部负责维护保养工作指导设备外委修理联系工作
D工作规程：
a〕空调维护保养空调运行值班工协助工程员完成维护保养工 作般开启中央空调情况进行
b〕保养机进行油漆作业时注意油漆涂盖种计量表外表影响观测示数更换测量表时心拆装安装时注意表审验时期期报废表
c〕检查冷冻道保温层补破损保温层防冷凝水滴漏冷道定期进行维护保养防止锈蚀损坏造成渗漏
d〕工程员进入顾客工作室进行空调盘维护保养前应效劳态度求效劳礼仪求顾客进行效劳工作沟通交流
e〕程员室声说话天花工作时应轻手轻脚防止踩踏天花
f〕维护保养设备道时应带水作业防发生水浸水湿
事清洗盘机程中注意防止清洗药剂水洒落天花
g〕注意配合中央空调水处理工作求开启水泵进行循环达药剂处理效果
h〕维护保养工作完成恢复通电试运行观察运转异响
i〕工作结束清理现场清点工具清扫卫生顾客说明工作已完成请验收
j〕填写维护保养记录认真记录维修更换零部件档案
Ø 排水设备〔设施〕维护保养规程
A目
时处理排水设备〔设施〕障确保设备性
B适范围
适排水设备〔设施〕维护保养
C职责
a〕排水理工程员负责排水设备〔设施〕维护保养
b〕工程部负责维护保养工作指导检查监督外委修理联络工作
D工作程序
a〕排水设备维护保养工作程序
l 排水理工程员负责排水设备〔设施〕维护保养中维修外委修理
l 工程部年12月制订年度排水设备〔设施〕检查保养方案表运行情况制订中修修方案报学校
l 工程员排水设备〔设施〕检查保养方案表生活水泵月检查表生活消防水泵巡检表求维护保养情况记录应表格零部件更换修时记录机电设备台账
l 工程部提供工作指导检查监督
l 需停水进行维护保养时遵守停水理工作程序执行
b〕排水设备〔设施〕障般处理工作程序
l 供水泵出现障时值班工程员排水应马启备泵然立通知排水理工程员时维修
l 排污泵出现障时首先检查障原控制回路出现障检查排水泵障更换水泵
l 供水网出现障发生泄漏等影响正常供水值班电工立关闭总阀时通知关员抢修做受影响户解释工作
l 排污井雨水井等堵塞造成水畅浸水等安排员疏通
Ø 消防系统维护保养工作程序
消防系统维护保养求国家相应部门认定甲级乙级资质证允许委托具备述资质专业维保公司处理学校方签合时方负担相应火灾责
1〕火灾报警灭火系统：动报警系统〔含联动控制事播送等系统〕
A工作容：
a测试报警机联动控制柜项功
b测试探测器功
c测试钮工作状态功
d测试事播送系统
e测试消防
f测试系统项联动功
g清洗楼烟感装置维持正常效感应状态
B工作方案：
a月测试报警机图形中心功包括：火灾报警检功消音复位功障报警功火灾优先功电源动切换备电源动充电功系统声光报警功探测器动作时图形中心显示正确位置
b月抽查试验探测器动作功
c月抽查钮完情况动作功
d月试验系统联动控制功包括：报警时动启动应相关楼层警铃报警时动启动应相关楼层紧急事播送系统报警时电梯回降首层
e年分6月11月清洗烟感装置
2〕室消火栓系统：消防栓泵泵控制柜消火栓箱钮警铃道阀门水泵接合器楼消防稳压泵等组成覆盖面积：楼保护面积约13702方米B栋楼保护面积约8145方米
A工作容：
a检查消火栓箱设备配备情况状态
b检测室栓出口水压
c试验远程启泵钮工作状态功
d检查网阀门工作状态
e检查水泵接合器工作状态
f试验消防水泵控制器功
g检查消防水池天面消防水池水位
h试验系统联动控制显示器相应功
B工作方案：
a月抽查消火栓箱设备〔卷盘水带水枪等〕完情况
b月抽测室栓出口静水压
c月抽查试验远程启泵钮动作功
d月检查消防水池水位〔包括水池天面水箱〕
e月试验消防水泵控制器控制功
f月试验系统联动控制显示器完情况状态
g季检查网阀门水泵接合器完情况状态
h季试验消防水泵功进行天面消火栓试验射水
i般性维护保养包括般清渣工作设备周边杂物调整正常状态加注润滑剂等
j水泵房检查泵控制柜板面情况指示灯启停钮手动转换开关损坏柜接线端线头松头氧化柜线路进行二次线路测试破玻信号联动泵柜二次线路观察消防中心泵房反响信号否正常时做记录
3〕配合学校做种机电设备设施年审类检修工作制定项工作程序双方行性规章制度执行
5智化设施理维修方案
具体智化系统硬件配置功求技术含量等相年较先进建筑采智化系统通常安防范子系统〔包括室求助报警装置访客讲装置周边防越报警装置闭路电视监控装置门禁装置电子巡更装置〕理设备监控子系统〔包括动抄表装置车辆出入停车理装置紧急播送背景音乐物业理计算机系统设备监控装置〕信息网络子系统〔包括宽带接入网控制网线电视网 网等〕子系统工程装置需系统运行控制软件等组成中心控制室布线网接防雷系统供电等较高求样日常运行理维护求拟高般性日常运行维护方案表：
智化系统日常运行维护方案
工程
检查保养工程
检查保养容
周期
备注
综合布线中央集成理系统
中央集成工作站电脑操作软件子系统接口软件
专防止震动半年开箱尘软件数备份保持安保门禁发电机制冷机组线电视机房UPS等系统数连接交换正确效
定期
注重踪解布线特点走位置掌握维修技术资料积累工作验
交换机
防潮防尘防撞击设备连接
定期
串口效劳器视频捕抓卡
防潮防尘防撞击设备连接
月
工作站备UPS电源
充电电源检查电池定期放电充电维护
半月
子系统模块耦合器光纤头等
防潮防尘保持双绞线铜缆光纤等线材元件连接良留少量备件
月
布线接线跳线装置
防潮防尘保持固定元件连接良保持端子排接线编号完整正确
季度
门禁系统线巡更系统
门禁机通讯转换器
保持电源稳定防尘防潮防鼠连接良
月
注重踪解设备情况掌握维修技术资料积累工作验确保系统工作正常
读卡机门控器
防潮防尘防撞击机连接
月
电控锁钮
连接控制灵敏电控锁机械局部定期加油
月
系统理计算机理考勤软件
防病毒禁乱装软件网专理时防止震动半年开箱尘软件数备份
定期
专电源控制器电源箱
防潮防尘通风散热保持连接
月
印机
防潮防尘防撞击电脑连接
定期
巡更点钮巡更棒等
保护巡视检查
日
模拟量数字量输入输出模块 点终端模块
保持元件连接良留少量备件
月
温度压差流量传感器探测器
固定良保持元件连接良留少量备件
月
液位压差开关电量变送器等
月
视频会议传译系统
功放机电源
防潮防尘清洁尘散热良连接良开关旋钮接插件保持接触良
定期
注意正确前提前检查试验话筒接插件注意保持连接线话筒电池注意保持电工作状态
时序器调音器
防潮防尘连接良调音键保持接触良
定期
话筒麦克风扬声器音箱
固定连接良注意防潮
月
CD唱机DVD影碟机
防潮防尘连接良开关键旋钮接插件保持接触良必时清洁调整激光头
年
投影机电动投影屏幕
固定良线路连接工作寿命更换投影灯泡
月检查
视频展示仪显示器
通风散热防尘防潮保持线路连接
月
中央控制器〔电脑〕网卡声卡定麦克等
保持电脑定麦克视频采集卡+AV输出摄头等维护保持插接良电脑注意维护杀毒确保工作正常
前
〔五〕课室理方案
1课室理员岗素质求：
1〕学历条件：聘理员具初中文化程度懂国语具相语言沟通协调力
2〕理年龄限制：聘员年龄18周岁～35周岁间五官端正决聘高龄良嗜员
3〕聘员实行岗前培训岗培训容包括综合效劳素质岗位专业技安防范意识法律法规严格学校教室理规定等进行岗前培训
4〕岗理员QEO综合理体系认证求方案定期举行培训定期综合考核
2课室日常理操作规程：
1〕课室门窗开关设备理
根教务处提供学期课程安排表时教学务通知课室调整通知学生修求时开放教室
2〕普通课室理：
⑴ 天早7：00中午13：00晚18：00时翻开课室门检查课室粉笔粉擦满足老师课时
⑵ 天11：3017：0021：30时空置课室门窗电器等关断电
⑶ 学校规定工作时间间隔1时楼课室巡查发现课室粉笔板擦缺少时补充巡查程中发现蓄意损坏教学设施设备行员应立前劝阻严重损坏物品应做记录时理部保安部报告
⑷ 学生修课室座位总体空位率高百分六十情况劝学生外课室进行便更利节省资源
3〕媒体课室理：
⑴ 课程安排时间表课前十五分达需课室开门
⑵ 开门室设施设备全面检查次智卡检查教学设备否正常正常立报告教务处通知老师学生调换课室填障保修单负责维修部门报修
⑶ 学校规定工作时间隔1时楼课室进行全面检查检查门窗否完
⑷ 课室完5分钟达课室先检查设备否完断开电器电源关门窗
3课室理规定
1〕根教务处提供学期课程安排表时教学务通知课程调整通知学生修求时开放教室严格学校教室理规定教室进行理
2〕进行教室设施日常护检查教室门窗黑板明桌椅等设备否完发现教室门窗电灯等损坏时报修保室设备丧失正常
3〕加强安检查确保教学需情况开放课室设柜锁定设备课前15分钟翻开时检查设备否完发现教学设备障损坏甲方指定途径时负责维修部门报修教室教学设备正常课时检查设备锁柜门窗
4〕教室时配备粉笔板擦等根教具常检查补充
4课室理应变措施
1〕理员天早提前30分钟现场集中工程安排天工作时调整课室落实岗采取时应急方案
2〕正课室程中电教设备出现障接老师求助 10分钟达现场时联络教务处时调课室供老师学生根障设备障维修单维修理部检修
3〕规定正常工作时间实行全时间值班制休息时间需理课室分布情况定岗定员全时间值班时课室接通知15分钟达现场开放课室
4〕放假期间文科教学楼理科教学楼安排员值班保障需课室够时正常
5〕发生预见事发生调动全体员工全力协助配合学校应突发事处理全力赴事造成损失影响减低程度
5锁匙智卡理规定
1〕课室门设备柜锁匙智卡设立专理设置锁匙柜楼号门号编排分类理实行领回交登记手续资料存档
2〕指定保锁匙员理私保
3〕交接换班时认真盘点锁匙数量做交接记录未获学校书面匙通知转私配匙
4〕遗失损坏锁匙时立部门负责报告时遗失锁匙门锁做出相应防范措施
〔六〕环境卫生效劳方案
物业清洁质量直接反映着公司理效劳质量学校制订工作制度标准学校求完成项清洁理工作业物业营造整洁干净生活环境
1清洁绿化部架构
清洁绿化部
： 1名
绿化养护：X名
清洁员：X名
岗位
数
负责范围
工作时间
清洁
1
负责监督检查日常清洁绿化工作种清洁专项效劳工作
周周五
8点17点
日常清洁员
X
负责日常环境清洁工作种专项清洁效劳
周周日
早7点半午5点 半
〔天休1〕
绿化养护员
X
养护室外花木时时清理残叶更换盆栽
合计： X
2采取零干扰〞清洁理效劳
科学合理调度安排区域推行零干扰〞工作思路科学安排巡视保洁路线努力做清洁理第〞：
l 达工作现场第
l 接相关信息第
l 发现问题第
l 处理问题第
3 重视清洁中礼节礼仪
l 室保洁做快速高效室清洁完毕物原位
l 工作时清洁工作合理标准放置工作完毕带走影响行通行楼外观整洁
l 岗员做仪容端庄仪表整洁
l 公场声说话
l 清洁洗手间时定先敲门确认时方开始清洁清洁完毕马撤出
4采取科学化标准化清洁理效劳
l 健全制度约束
制订完善理制度注重制度落实工作检查日常考核定期考评技技巧考核结合起断提高员工操作技定定点
定时间定务定质量〞标准运作科学考核奖惩清楚保证清洁理工作高效率高质量进行
l 标准化操作程序
整型理体系中制定详细清洁工作程序操作规程工作标准等保障制度
l 实行奖惩鼓励机制
符合奖励条件予嘉奖〔晋级奖励〕违反关规定进行批评教育警告严重进行离岗培训者作辞退处理奖勤罚懒激发员工工作热情
l 设立完备清洁岗位
规定时间始终保持岗效劳做定岗定定时进行楼道厕电梯间室清洁效劳工作
5清洁理效劳运作
1〕清洁理效劳日常运作严格质量理体系进行清洁工作方案清洁实施程序清洁检查断提高清洁质量方法制定科学合理清洁工作方案标准清洁作业进行监督检查日实际完成工作情况定期送交审阅交存档
2〕遇卫生检查重活动等情况反复检查存问题针性拟定工作方案做事前准备工作认真组织力落实校方回报落实情况征询意见
6保洁效劳工作细
1〕日常保洁作业安排
保洁工程
天工作
周工作
月工作
训练场馆
1天清扫场馆面外表2次
2抹净门窗公设施门牌等
木质面保养次
清洁次
办公室
1配合清洁剂抹净门窗玻璃室设施
2扫扫净面污渍拖拖净
3定期清洁天花灯具
4毯天吸尘清倒办公室垃圾
清洁次天花墙面窗灯具
清洁次
宿舍
1清扫台阶门厅楼梯走廊外门面
2收集宿舍垃圾清运垃圾堆放点
清洁次
楼公区域
1清扫拖净面遇顽固污渍配合清洁剂清洁
2抹净公区域设施设备拖净楼梯梯级抹净扶手
3清倒垃圾
清洁次天花墙面窗灯具
垃圾桶
垃圾清入桶桶身保持干净
屋顶
周清理2次
排水道
检查堵塞情况堵塞时疏通
道路庭院
1水泥釉面砖面清扫2次2全天派专进行巡回保洁做面垃圾沙土积水等
3马路花基花槽花台等天清扫洗视洁净情况确定洗频率天少1次保持清洁污渍积尘
4门口范围指示牌门岗道闸等天抹尘1次保持积尘污渍
5外围垃圾桶天派清洗1次时时进行清理擦抹保持洁净外观垃圾桶周围垃圾堆积
6时墙身乱贴乱写痕迹〔牛皮癣〕
7检查四周明渠水沟垃圾时清理防止垃圾堵塞水沟
1水泥釉砖面高压清洗机擦机清洗1次专业清洁剂清洗面油渍锈迹等顽渍〔含承包前已蚀坏面〕
2全清洁剂清洗墙身柱身指示牌等外外表装饰物1次灰渍胶渍积尘
3清洗马路1次
1四周明渠水沟彻底清理1次防止垃圾水沟堵塞
2四周花矶石米专洗石水清洗1次复原色
3遇特殊情况校方通知执行
球场操场
1早晚清扫2次回巡扫进行时保洁做面垃圾杂物等
2循环擦拭球场操场相关设施
面高压洗机彻底洗1次减少面尘土积聚
沟渠
清理明渠沙井雨水槽确保杂物
检查清理
月检查清理
洗手间
间断拖净面污渍抹净天花墙身洗手台镜面清洁门隔墙卫生器具处理纸篓垃圾
全面彻底保洁消毒2次
公浴室
拖净面污渍抹净墙身洗手台镜面清洁门隔墙等3次
全面彻底保洁消毒2次
饭 堂
日负责三餐保洁卫生
1星期清扫饭堂天花次
2星期负责清理饭堂死角卫生2次
2〕具体清洁容程序
点
清 洁 程 序
物 料
楼
层
公
区
域
1扫清扫走廊件垃圾
2刀片刮面香口胶桶兑全水拖拖干净
3楼梯清扫桶兑全水拖拖干净扶手兑清洁剂配毛巾抹干净
4鸡毛扫天扫蜘蛛灰尘
5先垃圾清走
6宿舍门天兑清洁水抹尘
扫刀片全水拖毛巾鸡毛扫
洗
手
间
1圆桶兑清水放适量全水
2抹水器涂已兑清洁剂墙身里均匀擦玻璃刮干净水迹
3干净镜布擦干净残留水迹
4蹲厕隔板样方法清洗
拖桶毛巾抹水器玻璃刮洁厕精全水
尿
槽
1沾适量清水洁厕精厕刷划线厕刷清刷槽
2清水黄色迹盐酸参加适量清水样方法清洗
洁厕精厕刷盐酸抹布等
玻
璃
镜
片
1抹水器涂已兑玻璃水清洁剂力涂镜片
2玻璃刮刮水迹留少量水迹镜布擦干净
玻璃刮抹水器毛巾镜布等
洗
手
盆
1亮倒毛巾直接擦锈钢水龙头污迹
2台面全水洁亮清洁剂洗干净
3拖面已兑清洁剂水里外拖干净厕面
洁亮毛巾镜布玻璃刮抹水器拖桶等
7保洁效劳质量标准
工作范围
工作工程
质量标准
堂
堂面
整洁干净污渍垃圾积水
通风口明灯具天花饰物
洁净污渍尘
垃圾桶
垃圾超三分二时更换垃圾袋污渍异味
玻璃门
手印灰尘保持光亮干净
台面沙发锈钢器具
保持光亮整洁灰尘异味
玻璃幕墙〔2米清洁〕
保持洁净污渍
电梯外门厅
保持光洁明显手印污渍钮手印灰尘
电
梯
面
干净污渍异味发霉杂物
轿箱锈钢壁外表
灰尘污迹手印〔天次〕月锈钢油2次
灯具天花板
灰尘蜘蛛网
门轨
杂物沙粒
走
火
通
道
面梯级
洁净污渍水渍灰尘
楼梯扶手
脏污
楼间天花
灰尘蜘蛛网
墙面脚线
尘污渍
门窗
洁净光亮尘污渍
消防设施
洁净污渍尘
楼道
堆放杂物灰尘污渍异味
办
公
区
域
班 前
面理石
灰尘污渍积水干净洁亮
指示牌
灰尘干净
风口灯饰天花
污渍灰尘
消防设施设备
污渍灰尘痕印手印
门窗
污渍灰尘痕印手印
班
面毯
灰尘污渍干净洁亮
沙发茶具桌椅
污渍灰尘干净洁亮
烟灰缸
灰尘污渍干净
饮水机
污渍积水干净
碎纸机
纸屑手印印记污渍
复印机
手印印记污渍
垃圾篓
溢出垃圾异味
玻璃幕墙
保持洁净污渍
茶
水
间
楼
层
公
部
分
面
整体洁净灰尘污渍积水
墙面脚线
污渍灰尘
门窗
污渍灰尘痕印手印
天花
洁净污渍灰尘蜘蛛网霉点
痰箱
污渍痕印
指示牌信箱
灰尘污渍痕印
明器材
灰尘污渍光洁明亮
花盘
灰尘污渍杂物
绿色植物
洁净杂物灰尘
垃圾桶垃圾箱
污渍痕印异味
玻璃幕墙〔2米清洁〕
保持洁净污渍
风口
污渍灰尘冷凝水
消防设施明灯具设备
污渍灰尘痕印手印
洗
手
间
部
分
面
整体洁净灰尘污渍积水异味
门窗
污渍灰尘痕印手印
天花板灯饰通风口
洁净污渍灰尘
洗手盆台面
污渍垃圾异味
镜面
灰尘污渍手印光洁明亮
便池
异味
垃圾篓
溢出垃圾异味
设备
污渍灰尘水印异味
停
车
场
机
房
天
面
面
污渍灰尘水迹严重油污
天花道
灰尘蜘蛛网
消防设施
污渍灰尘蜘蛛网
排水沟
垃圾烟头保持畅通
消防门
污渍灰尘
配电室面设备
污渍灰尘
配电室天花道
污渍灰尘蜘蛛网
值班室面桌椅
污渍垃圾
值班室垃圾篓
溢出垃圾异味
消
杀
灭鼠标准
鼠密度超6
灭蚊标准
积水中三龄幼蛹阳性超4
灭蝇标准
蝇类孽生三龄幼虫蛹检出率超4
灭蟑螂标准
国家关部门允许药物遵守市爱卫办规定保证效果安
8清洁保洁操作流程
1〕拖
A抓拖方法：手抓拖棍端手根手臂长短选择适宜位置双手掌心始终面
B洗拧拖：装半桶净水加少许清洁剂〔洗洁精绿水等〕拖放入桶浸泡会拖头吸水然双手力搓动拖棍拖头污渍垃圾清洗干净接着提起拖拖头然垂胳膊夹劳拖棍手捏定拖头端手拖头拧干
C拖步骤：先拧干拖头均匀撒面做拖准备拖时臂力腰部活动左右右左协调完成整拖动作
D拖时先拖边前退着拖
E勤洗拖勤换水
F拖时拖头勤翻动〔力猛拖头翻动高〕
G完拖洗净拧干散求放回指定位置
2〕扫
方法：分段清扫先扫边扫中间
考前须知：垃圾扫进柜底角落形成卫生死角
3〕洗
A扫垃圾清扫干净
B洗设备准备妥准备洗
C桶例稀释清洁剂倒入洗机水箱
D开动洗机标准操作进行洗边洗边放水
E完机器清洁干净收求放回指定位置
F考前须知：
①电压必须符合标准
②配件设备必须齐全安
③洗时必须速度均匀洗花洗漏
④换电源停机时必须机器处停止状态〔非工作状态〕
⑤禁止整面突出利器处洗
⑥严禁违章操作
4〕吸水
A检查机器设备否安齐全
B吸水设备准备妥准备吸水
C洗污水吸进吸水机水箱中
D完机器清洁干净收求放回指定位置
E考前须知：
① 电压必须符合标准
② 配件设备必须齐全安
③ 吸水时必须板污水吸干净
④ 做勤动手勤检查勤倒水
⑤ 严禁吸水机扒扒头力碰撞设施
⑥ 严禁吸水胶条突出物面
⑦ 严禁违章操作
5〕刮玻璃
学校公部位玻璃季清洁少次
A检查玻璃污渍情况
B木铲铲玻璃顽固污渍
C调配清洁剂水涂水器均匀涂玻璃涂水器力推动玻璃较顽固 污渍
D毛巾边框水珠擦掉
E玻璃刮求玻璃污水刮净
F刮污水毛巾擦净
G等玻璃干透干净干毛巾玻璃残留污渍擦净
H考前须知：
①少具备两条毛巾〔条纯干〕
②禁止玻璃胶条顽固污渍缺口方
③必须保证玻璃刮支撑条没变形
④刮玻璃时落刀收刀必须边缘
⑤禁止玻璃刮未涂水玻璃刮动
⑥完玻璃刮涂水器清洁干净晾干
6〕清洁锈钢
A锈钢两种：种镜面锈钢种纹钢
B观察锈钢根锈钢脏程度选择中性清洁剂
C喷壶稀释清洁剂喷毛巾毛巾锈钢污渍掉清水锈钢干净抹干假设纹钢锈钢清洁剂锈钢条纹毛巾涂抹〔中途停顿毛巾必须毛〕镜钢清洁干净涂锈钢清洁剂
D考前须知：
①允许金属硬物直接损伤
②禁止喷壶直接清洁剂喷锈钢
③必须具备3条毛巾〔条纯干〕
玻璃清洁工序流程
a铲刀外表污渍
b涂玻璃清洁剂
c刮玻璃清洁剂
d擦干玻璃边角水渍
e拖干面污水
l 玻璃清洁工序描述表：
序号
步骤名称
工作容
1
铲刀外表污迹
先玻璃刀刮玻璃外表污渍灰渍
2
涂玻璃清洁剂
涂水器配合配合1：20玻璃清洁剂均匀涂玻璃
3
刮玻璃污水
玻璃刮已涂玻璃左角左右45度角刮玻璃水渍
4
擦干玻璃边角水渍
干毛巾抹玻璃框边角水渍
5
拖干面污水
拖拖净面污水
9清洁效劳质量检验
〔1〕求
①清洁负责班清洁效劳质量检验填写日工作检查表
②负责天监督检查清洁班效劳质量检查情况记录物业巡检表中
③理处工程周清洁工作进行抽查检查记录理处工作周检表
〔2〕检查方法：
①班检：清洁检验标准班清洁工作日周月做工作容进行分项检查填写日工作检查表
②日检：清洁效劳质量日进行抽检检查结果记录物业巡检表
③周检：理处工程周清洁工作进行次抽查检查记录理处工作周检表
④月检：公司物业理部负责月理处清洁工作理处工作考核标准进行次抽查检查记录理处工作月检表
〔3〕处理方法
检查中发现合格工程理处相关员认真查找原时采取纠正措施QEO质量理体系合格控制程序做出处理确保效劳质量达规定求
l 专项清洁效劳
1灭四害〞工作
① 总体求
A 药品须符合安高效环保济异味求
B关灭蚊蝇蟑螂方面公司严格行业标准求进行施工喷洒药物现方案厦学楼房间楼通道绿化带停车场水道等处月定期滞留喷洒投放药物二次杀灭侵入厦蚊蝇蟑螂定期排水沟水道积水等处放置灭蚊蝇幼虫药物进行常性预防达良防制效果月3次定期布药布板灭鼠防治工作〔根防治情况时需时处理〕
② 防治区域害虫种类
A防治区域：学校
B防治害虫种类：鼠蟑螂蚊蝇白蚁
③ 药品特点
A灭蟑螂
药品：5亿袍子克百澳克杀蟑饵剂康星灭蟑饵剂5亿袍子克百澳克杀蟑饵剂北京中国农科院生物防治研究联合研制国第生物灭蟑螂产品药效长蟑螂虫卵兼治蟑螂会产生抗药性康星灭蟑饵剂注射方式点状施蟑螂常出没躲藏处种缝隙墙角裂缝橱柜洗礼台转角列孔电器设备部等接蟑螂活动场灭蟑 采立体防治点量少原直接药品投放蟑螂常出没孳生场宜挪动物体背柜子部天花板面毯面散热物体周围等部位月投放2次间隔20天样达虫卵兼治效果
B灭鼠
危害鼠类褐家鼠黄胸鼠家鼠等三种类分布楼天花厅房屋顶仓库墙壁空隙等处外局部家鼠分布厅房物品仓杂物房等处鼠喜欢咬衣物 线电脑线等〔鼠类惯〕通道井电梯井流窜侵扰学楼
灭鼠安环保求较高单位公司灭鼠施工采科技含量较高生化诱杀技术害鼠屋顶巢穴墙壁夹层周边鼠洞全部引诱面等开阔带进行剿杀根做鼠死明处鼠尸臭污染概括点老鼠杀死容易见方容易拾取集中处理利老鼠活动惯规律进行物理粘贴
严格行业标准求进行施工次施工开始布药布板集中处理死鼠剩余鼠药时间约需周左右完全会影响部门正常运作国家爱卫会批准慢性毒饵反复工作部位老鼠全部杀光然定期进行常性预防真正做卫生安环保防制效果高国家标准
C灭蚊蝇
灭25胶囊剂英国捷利康生产卫生害虫药列喜镇德国万安特公司生产空间喷雾理想药剂菊素灵杀幼颗粒缓释剂直接均匀散布蚊幼虫孳生水体中
D白蚁防治
全面进行次检查〔包括学楼外绿化楼中花园绿化〕受白蚁害木构件存白蚁危害隐患部位记录备案进行种类测定解造成害种类分布害程度便抓住重点症药作出效防治措施
检查杀灭原蚁患防止白蚁蔓延安排专业技术员全面检查学院建筑物木构件已发生蚁患方记录备案传递性强药效良白蚁粉进行灭治伸缩缝裂缝门框天花龙骨室外墙基墙壁批荡等部位重点处理1015天安排检查灭治效果补充药
④ 操作方法：
l 严格技术规程求进行白蚁消杀处理墙基墙角木质构件〔木门框窗框〕特阴暗潮湿方认真检查处理着重检查处理墙四角壁裂隙天花板门楣窗框排水附空位
l 粉剂喷白蚁巢分群孔取食点白蚁沾染药剂白蚁互相吮舔互相清洁全巢白蚁中毒死亡
l 灭白蚁药物：毒死蜱TC 浓度1该药符合安高效环保异味
杀灭鼠虫见效公司定期环境进行机售踪效劳隔段时间放置粘鼠板长效稳固性药饵〔防霉防潮特效环保〕构成警戒隔离带隔离学校环境外侵入鼠虫
2化粪池清理
化粪池清理方案作业标准：
①作业程序：
l 化粪池面泥土石块搬走
l 分清理化粪池三级池
l 抽吸浮粪垃圾车统运走
②公司季化粪池检查次学期进行全面清理抽吸次日常检查程中发现异常时清掏
③化粪池清理抽吸作业次化粪池粪便残渣抽吸干净准
3垃圾清运
天清倒垃圾少次必须做垃圾日产日清清洗垃圾桶垃圾池保持垃圾桶池干净异味天垃圾池定期喷药消毒次
① 清洁员应规定时间进行区域垃圾收集
② 工程垃圾回收
A瓦砾碎砖灰渣等坚硬工程垃圾应斗车装运工具运送学院指定点倒放禁止倒垃圾中转站
B路面灰尘泥沙等粉尘性垃圾运送途中应加遮挡防止垃圾掉落飞扬引起二次污染该类垃圾定倾倒学院指定方禁止倒入垃圾中转站
C废弃涂料油漆等流质性垃圾运送途中注意容器封闭防止溢流污染路面
D回收利价值垃圾拣出分类单独存放处
③ 生活垃圾
A梯间清洁员清洁梯间时少量垃圾倒入门口垃圾箱量垃圾应直接运送学院垃圾中转站
B路面清洁员清洁路面时应收集少量垃圾直接倒入附垃圾筒情况禁止直接倒入垃圾筒：
l 没容器装盛流质垃圾
l 业弃件垃圾
l 次垃圾筒装满垃圾
l 保洁沙井垃圾
l 宜装进垃圾筒垃圾
④ 垃圾筒清理
A安排固定员专门回收运送垃圾筒垃圾
B固定垃圾运送员应巡回收取垃圾筒垃圾垃圾筒半空状态方便业
C回收垃圾筒垃圾时先垃圾筒胶袋提出放进垃圾车重新铺新垃圾袋
D铺垃圾袋时应垃圾袋口完全张开袋口反卷5㎝折贴垃圾箱外盖紧垃圾筒盖
F垃圾运送垃圾中转站存放
⑤ 垃圾运送员回收价值垃圾时拣出分类存放
⑥ 垃圾中转站垃圾处理
A垃圾中转站设置影响学院环境方
B垃圾中转站垃圾天清运次〔委外进行〕期间垃圾较影响垃圾存放时清洁卫生部时通知承包方清运
C垃圾运送员负责垃圾中转站周围卫生垃圾中转站里垃圾存放齐整面散落垃圾
D垃圾运送员负责天次洗垃圾中转站面
E天垃圾中转站进行次消毒
F垃圾中转站卫生标准：
l 面散落垃圾污水污渍
l 垃圾作日产日清
l 垃圾集中堆放堆放点做合理卫生四周散集垃圾
l 垃圾站应保持保洁异味天应定时喷洒药水防止发生虫害
l 墙面粘物明显污迹
l 作废品回收垃圾应行存放求做垃圾袋装化
⑦ 环境卫生部应相关作业标准检查清洁员工作情况检查情况记录天工作检查表中
⑧ 环境卫生部周少次检查垃圾中转站运作情况检查情况记录周工作检查表中该检查表连相关工作记录应部门档保存年作清洁员绩效考评
〔七〕绿化养护理方案
根学校实际情况结合司绿化理方面验提出关绿化理方面实施意见根季节学院绿化进行时保养修剪外应校方求重节日提供鲜花摆设效劳种规格会议提供鲜花切花等偿效劳增添学校绿意保持环境清新增加气氛树立 学校崭新形象
① 绿化带日常理：
● 中耕草
1〕目：
提高土壤透气性集中营养水分防止杂草丛生
2〕适范围：
类植物中耕草
3〕作业程序：
a 季度定期锄头耙子树木〔包括乔木灌木〕进行次中耕草保证营养水分吸收
b 连续日雨雨两天水分土壤吸收〔土沾耙子〕板结土壤铁耙子松土提高土壤透气性
c 草工拔杂草雨天外天进行杂草结籽前拔拔草时连根拔拔杂草应时清运处理控制杂草繁殖
d 面积达杂草化学草剂消喷药20天土深翻15厘米星期耙备
4〕标准：
a 中耕深度5CM左右损伤树木根准
b 没明显杂草草纯度90％
● 浇水抗旱
1〕目：
防止土壤枯燥影响植物生命活动
2〕适范围：
种植物
3〕作业程序：
a 面积浇水采胶引水单株淋水担水方法
b 浇水时间夏季早晚宜冬季中午宜
c 新栽植物根浅抗旱力差蒸发量应优先保证次浇透
d 草浇水序浇遗漏
4〕考前须知：
冬季早浇水夏天中午浇水
● 补栽补种
1〕目：
时补栽补种确保植物生长成型
2〕适范围：
绿化补栽补种
3〕作业程序：
a 确定须补种植物品名点
b 须补种翻土洞加施基肥
c 挖苗购苗剪包装物局部枝叶
d 补栽复土时应土敲细新土高出面3～5厘米栽台湾草时土高出接口处1～2厘米栽草浇水然锹拍草皮新种草根部入泥
e 新种乔木支撑保护
f 浇水定根时次浇透天早晚浇次
4〕标准：
a 新种植物原成行
b 确保成活率达95％
c 裸露块04方米裸露面积总面积05％缺株05％
● 草坪施工养护
1〕培植草坪第步整土场应定排水坡度中心区低凹成水式水面单调缺乏艺术性雨水排利中心区稍高形成2％左右排水坡度某基线某方倾斜
2〕土壤进行次全面深翻深度20厘米时改进土壤施基肥化学草剂消灭杂草特播种草籽草坪尤重新种草10天全面杂草次防止草皮带杂草扎根繁殖
3〕杂草草坪敌生命力强果时会吸收土壤营养抑制草坪生长杂草项重工作工拨杂草半月全面进行次面积杂草进行重新改造选化学草剂灭草翻土重栽草皮
4〕草坪生长良浇水工作少浇水时量浇透浇土层外表浇水时间夏天早晚宜冬天9：00～16：00宜雨季节周浇水1～3次
● 施肥应考前须知求
1〕目
合理施肥促进植物生长增加绿化花卉欣赏价值
2〕适范围
绿化花卉施肥理
3〕作业程序
a 根绿化生长情况需肥料选定：机肥〔垃圾肥蘑菇肥饼肥等〕机肥〔氮磷钾复合肥〕
b 施肥方法：机肥作基肥穴施环施沟施机肥〔化肥〕撒施喷施根施作追肥
c 施肥时间：般阴天黄昏宜
4〕求标准：四四少四三忌
a 四：黄瘦施发芽前施孕蕾期施花施
b 四少：肥壮少施发芽少施开花期少施雨季少施
c 四：徒长施新栽施盛署施休眠施
d 三忌：忌浓施忌热施〔指高温夏季〕忌坐施〔指栽花时根部贴盆底基肥〕
5〕考前须知
a 施追肥时淋水第二天早晨淋次俗称回水〞
b 施基肥时肥料应充分发酵腐热化肥须完全粉碎成粒状粉状
● 常见病虫害防治
1〕黑斑病防治：加强理施肥时注意氮磷钾适搭配植株健壮发育防止植株徒长定期喷药保护
2〕青枯病防治：发病期喷杀菌药适增施钾肥10PPM硼酸液进行外追肥提高病株抗病力
3〕蚜虫防治：清洁绿化花圃园杂草减少蚜虫栖身场消灭越冬虫源蚜虫发生时隔7～10天喷药次连续进行二三次
4〕蚧壳虫防治：龄假设虫期喷射药物生长密虫害严重枝叶适修剪利通风透光减少病虫源增强植株抗害力
5〕螨虫防治：越冬期间易危害花卉周围杂草时堆放沤腐者喷药压低越冬虫源
② 乔木养护理
l 求生长良叶色正常枯枝败叶明显病虫害时喷杀虫药防止蚜虫等病虫
l 修剪：年修剪1－2次三月四月进行乔木整形周围环境协调保持树冠完整保持枯枝增强园林美化效果定期定时干剥芽减少树冠生长
l 施肥增加养份改进土壤增强树势
l 补植：维修工程造成死亡树木应时清走补回原树种种类相规格根致植株加强理
l 次台风前加强巡察台风立扶树护树清理断枝落叶
l 理标准：生长旺盛枝叶健壮树形美观缘线整齐修剪适度干直冠美干直冠美死树缺树景观效果
③ 室外植物租摆理
摆放位置
植物种类数量
门入口处
苏铁2盆散尾葵2盆
学院门口
四节假日布置时花50盆
会议室
发财树4株散尾葵20盆红宝石20盆编篮富贵竹10盆
梯间口
绿萝柱6盆绿宝石12盆编蓝富贵竹12盆叶棕6盆
食 堂
吊挂金边吊兰4盆散尾葵4盆发财树2株
接室
蝴蝶柱6盆金芯巴西铁6株水塔花6盆巴西铁6株
领导学室
发财树6株红宝石6盆金钱树6株散尾葵6株编蓝富贵竹6盆金芯巴西柱6盆心叶树藤6盆绿宝石12盆
财务室
金边巴西铁3株散尾葵3株
会议桌
斑马6盆红宝石6盆金芯巴西铁6株
阅览室
文竹6盆蝴蝶柱6盆黑叶橡树6株
天台
金山棕灰莉山瑞香绿巨花竹叶竹芋批
年春节堂摆设年桔盆〔规格18米宽约米〕时花假设干满足堂谐美宜
1〕范围包括学院范围绿化保养维护会议室办公室堂天台饭堂绿化植物租摆养护
2〕年春节堂摆设年桔盆〔规格高18米宽约1米〕时花假设干满足堂谐美宜重会议特殊情况〔级领导检查等〕应根校方需求进行增加摆设〔费双方行协商〕盆花摆设点规格数量等校方求选定负责撤花清场
3〕养护需水电费校方负责承
4〕绿化养护标准
工程名称
工程容
效劳标准
草花坛绿化广场天台花园园林完率
杂草石块树叶干枝等
98
草完率
草践踏破坏现象时补植完整
98
绿化设施完率
草围栏园林灯完草高度保持3～8cm盆花时修剪枯叶
98
浇水
绿化带视天气情况适量浇水缺水现象盆花浇水浇透准
－
施肥
草生长季节两月施次肥乔灌木秋季施次机肥盆花月施次化肥施 肥时松土浇透水
－
防病虫
花灌木草坪两月次药病虫方时药
－
造型修剪
修剪面整边角整齐线条流畅新梢10cm必须修剪生长期510月月修剪2次非生长期月1次整形修剪整形植物群修剪形状整齐致
补苗补草
花草树木草坪缺损现象时汇报补种发现认车辆损坏植物时制止汇报妥善处理
－
绿化设施
维护喷泉设备花池围栏绿化牌水龙头园林灯路灯损坏现象时汇报
－
植物租摆〔学院〕
造型美观完整枯枝黄叶
月调整次
5〕质量记录表
割草机保养周期表
周
期
方
法
目
录
保养
方法
次前
新机运行
时间20h
运行
50h
运行
100h
运行
300h
刀片否完固定螺丝松动
检查
√
草袋附件
检查
√
发动机机油
检查
√
更换
√
清洁
空气滤消器
检查
√
√
清洁
火花塞
检查清洁
√
启动－停止控制机构
调整
√
√
离合器
调整
√
√
节流器
调整
√
√
速度选择机构
调整
√
√
油箱滤
清洁
√
√
绿 化 工 作 日 检 查 表
单位： 年 月 日
检查工程
合格
合格原
责〔岗位〕
处理结果
乔木整枝
灌木绿篱
造型修剪
割剪台湾草
树木施肥
花卉施肥
治病杀虫
树木草浇水
花圃花卉浇水
杂草
松土
补载补种
清理枯枝落叶
清理绿石块
防风排涝
巡视
检查：
说明：1绿化工作检验标准发生合格时栏简记录
2班长检查填写月底交理处存档保存年
〔八〕会务效劳方案
岗位
数
负责范围
班时间
客服员
X
负责会前场布置安排设备调试参会员指引会间茶水供等效劳
周周五
8点17点
合计
X
1目
校方提供优质会议环境优良效劳满足校方需
2工作程序
1〕需会场校方部门理处发出会议安排通知理处工程通知会务助理求准备关效劳事项做会议车辆交通停放指引
2〕会务效劳容包括：茶水会场设备设施调试会场清洁等效劳根校方实际需提供设备租鲜花横幅订作等偿效劳
3〕保持会议室空气清新通风明良卫生整洁温度适宜等
4〕会务助理负责会议期间茶水供15分钟巡回补加茶水更换烟灰盅时校方提供必效劳
5〕会议期间保持洗手间通道等周围卫生时补充纸巾洗手液等清理垃圾杂物盒洗手盆积水
6〕会议结束会务助理礼貌送客立场提醒会员遗忘物品做离场疏导工作
7〕会务助理负责会茶具清洗消毒工作
8〕会务助理负责次会会场恢复工作监督会清洁工作〔晚会场清洁清洁负责监督〕
9〕工程部负责会议室般设备维修保养特殊设备维修联系工作次维修工作进行监配合
3岗位求
1〕着装：员工天岗前换岗工作服衣冠整洁系领扣衣扣鞋带卷袖裤腿皮鞋保持干净钉响底
2〕仪表：须淡妆岗宜戴华美首饰戴首饰浓装艳抹味浓化装品留长指甲涂色指甲油保持面部手部清洁卫生长发须扎起留染怪异发型
3〕效劳标牌：工作牌准佩戴工作服胸前意放处
4〕站姿：坚持站立效劳站立时肩头正挺胸收腹双眼视前方眼神然左顾右盼两手然垂体前交叉身体正直衡保持微笑状态切忌侧身乱回走动手足措双手插裤袋精神饱满落落方时准备客户效劳
5〕坐姿：客户交谈活动需坐时应保持身挺直坐姿优美端庄坐前俯仰身体扭曲摇腿脚放椅子沙发扶手茶
6〕行姿：行走时挺胸收腹身保持垂直稳身体重心略前倾两臂前然摆动手插进口袋左右摇晃行走时速度适中快慢注意前方防止撞路遇业客面带微笑动问侧身礼引导业行进先问手指示方走客右前方侧身略客保持15〜2步距离远排行走行进中间业客交谈保持半步距离业客道楼梯间时业客中间穿应先道声起请〞方移步侧面通楼道行走脚步轻奔跑
4岗位职责
1〕根会议接预定单做会场布置方案工作
2〕岗应统着装佩戴工牌做会议接效劳工作
3〕仪表清洁举止端庄保持微笑效劳礼貌语
4〕会前根客户求做会前桌椅灯光空调音响会议品等设施项效劳工作准备工作
5〕会中应时满足宾客效劳需求原15分钟添加次茶水
6〕会议结束时时收拾清理茶具整理桌椅关闭明空调等设施检查时候客遗留物品遗漏应时联系相关员
7〕负责会议室间工作协调配合
8〕负责做月会议中心物资盘存统计工作采取积极效方法设法降低类物资源耗损
9〕熟悉会场类设施设备维护根常识
〔九〕档案资料建立理方案
1档案建立
1〕档案建立执行流程：
收集—整理—分类—编号—登记—输入电脑—入柜—利—检查
2〕明确建档容实行系统收集集中理
a．设施设备档案：建筑工程资料图纸公设施资料图纸室外网资料图纸安装维修运行改造扩建等工程资料图纸
b．理档案：文秘档案事档案财务档案荣誉档案
c．档案
3〕建档求：电脑化集中化序化信息化
2档案理
1〕档案室理处双档理制：
防止档案损坏遗失重档案永久性保存方便常频率较高档案实行档案室重原始档案进行严密理理处保存复印件存档理制
2〕档案室档案理求：
a．档案湿度温度明求建立标准化档案资料室配备档案专业理员实行电脑化系统理
b．采种形式信息贮存方式电脑磁盘录带胶卷片图片采适保存方法
c．贯彻国家保密法确保档案程中安丧失泄密
d．加强档案室理配置消防器材防盗门网档案柜锁等符合防火防虫防鼠防潮求
e．实行档案理手段现代化运计算机检索手段开发媒体信息系统
f．坚持档案资料收集系统化
g．做档案组卷分类科学化档案组卷容分类逐编号登记造册目录工作部门分柜保存
h．实行档案理工作检查常化季档案文件形成积累整理进行次全面检查
3档案资料容
1〕接移交资料：
名称
资 料 容
工程建筑产权资料
A：规划图纸工程批文批文
B：建筑许证投资许证开工许证
C：拆迁安置资料
工程技术资料
A：红线图总面图
B：质勘察报告开竣工报告图纸会审报告
C：工程合工程预决算
D：工程设计变更通知技术核算单
E：竣工图：1单体建筑结构设备竣工图
2消防燃气智化等工程网竣工图
F：房屋消防燃气竣工验收证明书
G：钢材水泥等材料质量保证书
H：新材料构配件鉴定合格证书
I：供水供电电梯消防智化等设备检验合格证书
供水供电电梯消防智化等设备技术资料
J：砂浆混凝土块试压报告
K：绿化工程竣工图
L：技术资料
2〕理档案资料
名称
资 料 容
业
客户资料
A：业客户理资料〔购房合入住通知单业公约装修申请 验收表费托收协议等〕
B：业客户员档案
C：业客户维修档案
装修资料
A装修申请表（附图纸）
B装修工程队安责书
c时施工员登记表
D施工单位营业执
维修资料
A维修申请表
B维修效劳派工单
C维修回访记录表
D公设施维修记录
治安交通 理资料
A日常巡查记录交接班记录值班记录
B 查岗记录闭路电视监控系统录带
C 物资搬运放行记录紧急事件处理记录
D车辆理记录车辆详细资料
设备理
资料
A．公设施保养维修记录
B．项机电设备保养维修运行记录
C．设备分承包方维修保养记录
D．设备检查记录
社区文化
资料
A．活动方案实施方案总结记录
B．社区文化活动图片录记录
C．传媒报导
D．文化活动场等设施情况
员工理
资料
A．员工资料聘表
B．员工业绩考核奖惩记录
C．员工培训方案成长记录
D．员工培训考核记录
E．员工外出考评参加演练记录
F．员工住房务理记录
业反响
A．效劳质量回访记录表
B．业意见调查统计记录
C．业投诉处理记录
行政文件
资料
A．理处值班督察记录
B．政府部门领导部门文件
C．规章制度通知通报等文件
D．接访参观记录表
E．理处荣誉览表
〔十〕学生公寓理方案
学校学生公寓物业理社会专业性物业理根区学生公寓物业理中实现理效劳育〞三位体化物业理模式学生公寓物业理程中做学生公寓硬件理达保质增值功员工高素质企业文化品位性化理达育根目
公司通年学生公寓物业理已中取定物业理验已根实现理效劳育〞三位体化物业理模式公司相信力理学生公寓力课余时间顾学生生活起居
实现学生公寓物业理效劳整体筹划设想国家建设部物业理示范厦评标准采取切实行措施落实承诺项指标指标实施措施：
指标
实施措施
安理
学生公寓
责性火灾事件发生
1加强理员消防安知识落实责负责巡视发现隐患苗头时处理
2制定火灾事应急措施定期演练
3杜绝室明火功率电器
4定期宣传学生解防火知识组织学校物业学生参加消防演练
学生公寓
责性偷盗案件发生
1理员访员严格执行登记手续杜绝闲杂员进入学生公寓
2学生公寓物品出入实行登记放行手续
3执行24时值班巡查制度确保偷盗案件发生
4制定公寓钥匙理规定钥匙登记领序
5加强法制宣传教育培养学生知法守法意识
学生公寓男女寝
斗殴等事件发生
1严格执行公寓理制度异性学异性访者进入寝室
2充分发挥公寓中团组织学生群体组织示范作加强学生凝聚力组织学生间交流培养学生互帮互助〞思想
3制定斗殴事件应急程序解决措施定期演练
环境卫生理
学生公寓保持整洁卫生做五〞见积水积土杂物漏收垃圾乱倒垃圾五净〞路面净路净行道净雨水口净果皮箱净
1加强保洁员业务培训熟练掌握操作技专业知识
2严格保洁工作程序操作加强监督检查
3保证垃圾实行袋装化
4区域责加强巡查监督检查严格考核制度
学生寝室
保持卫生美化
1保洁员学生进行卫生清洁指导帮助学生做寝室卫生
2理员掌握定室美化技定期学生 进行室美化指导
3学生寝室定期监督检查指导合格发出限期整改通知单踪复查
作传染病
预防处理
1制定传染病防止预案理员必须规定预案程序处理发现问题时学校汇报
2宣传传染病防治知识加强学生身体健康检查
3定期请学校医务处医生学生进行健康教育
维修效劳理
学生公寓设施设备完率98
1做学生公寓交接验收工作发现问题时相关部门沟通解决
2根QEO综合理体系制定严格维修保养制度
3落实责定期水电设施进行巡查发现问题时处理做详细记录
4制定完善维保方案利节假日实施
学生公寓设施
维修时妥善
1加强维修员培训提高专业技
2执行24时抢修制度设立报修 〔值班室〕接报修时通知维修员做相关记录
3维修员接报修 必须立赶赴现场进行维修零星维修时完成
4维修进行踪回访维修质量进行检验确认
部理
理员精神饱满良效劳意识态度
1制定严格工作行礼仪标准理员岗必须统着装佩带工号牌断加强培训
2聘请专业员讲课增强理员效劳水
3组织学劳动模范事迹增强效劳意识
4组织效劳竞赛鼓励理员争创效劳标兵
完成学校布置工作执行学校规章制度
1学校布置工作理站站长亲指挥负责保证时完成
2理站工作学校规章制度工作规程学校制度相抵触
3加强学校处室院系沟通交流解工作缺乏处认真改进
突发事件处理
作突发事件
处理工作
1加强时理培训遇突发事件慌忙冷静处理
2制定突发事件紧急处理预案理员必须规定预案程序处理
3突发事件程序时汇报学校配合学校事件调查
公寓文化建设
保证学生公寓
文化气氛营造
1积极动配合学校宣传部学工处院系组织开展学生文化娱乐活动
2联合会开掘特长学生积极开展项座谈竞赛表演讲座等活动
3宣传栏阵结合类意义题展开专题宣传
4支持配合学生行组织意义文体活动
重节日组织公寓学生开展活动营造节日气氛
1理站年初制定全年重节日活动方案便提早组织安排活动
2逢重节日安排专负责学生公寓装点需公司总部提供资金派支援
3积极配合学校关重节日工作安排
1安消防
根贵校学生公寓特点确保学身安财产安公司特制定学生公寓安理方法
1）学生公寓出入口实行24时值班制度值班员出入口重部位实施定期监控
2）通道楼梯等部位设置明显标识利员进出
3）值班员禁止陌生闲杂员进入学生公寓访客须公寓厅等候学生家长进入公寓必须登记天晚学生公寓寝室进行抽查杜绝外员留宿
4）迟学进行登记时教育情况报告学生处
5）严禁学生寝室明火功率电器
6）消防理学生公寓理项极重容尤学生公寓中易燃物品拟旦发生火灾果堪设想必须十分重视消防公司公寓理站实行全员义务消防员制员工中牢固树立隐患显明火防范胜救灾责重泰山〞意识加强巡逻加强监控时做消防设施维护保养工作设备时消防工作贯彻预防防消结合〞方针公司时公寓理程中积极学生开展放火宣传普消防知识员工半年进行消防知识培训落实关消防措施制定详学生公寓突发火警火灾反响预案 刑事突发事件反响预案预案中求理站全体员工增强火警火灾刑事突发事件反响力遇突发事件时应迅速校保卫处报告立通知全体班员做遇突发事件慌忙步骤秩序实施项紧急措施确保学生公寓学生身安
2日常效劳
公司做日常安理环境保洁外公司学生提供力日常物业理效劳
1）维修效劳
做维修工作时标准效道漏水水道通门锁失灵更换灯泡等维修时维修员填写维修单维修情况查整公局部明设施定期进行检查确保正常
2）心理咨询效劳
设立心理咨询效劳点理站站长理员效劳员掌握学生时段〔开学考试假期家庭困难等〕思想动态心理负担学生交流必时请专家场解学生方面状况思想脉络正确引导疏导解思想负担正确生道路困难挫折走出心理误区防止消极行行发生定期画栏形式开展心理知识学活动
3）提示效劳
学生公寓门口设立提示板天天气预报留言失物招领等进行提示学生提供方便信息源
4）饮食效劳
24时供开水学生提供饭菜等食品加热效劳生病学预定病号饭亲送学生寝室
5）物品工具效劳
购置常物品工具雨伞针线维修工具等建立物品工具点学生需时候够时东西感效劳周
6）医药急救效劳
理站备般急药品学生发生急病受伤中暑等意外情况先行处理时通知学校医务处紧急召救护车前急救
7）送温暖效劳
查询学生档案宣传栏学写生日祝福生病学家庭困难学公司予定物质帮助节假日组织外学开展活动感受家般温暖
第二章 物业理方式
组织结构设立
XX学校
广州海运集团物业开展
清洁绿化部
宿舍理部
保安部
工程部
客服部
物业理处
二效劳员配备〔X〕
理处工程：1名
副：1名
工程水电技工：4名
教室理员：1名
客服员：1名
收发员：1名
清洁绿化：1名
清洁绿化员： X名
宿舍：1名
宿员：X
保安：1名
保安员： X名
三理处部组织运作流程
理处接受学校业务口理设计科学部理运作流程该流程坚持全程理保证指挥监督封闭性决策层〔理处工程〕整流程中心项指令发出理层〔部门〕决策性指令具体执行者求指令具体完整全面真实达操作者身理层方案组织控制反响集身防止理环节出现缺漏盲点效保证理时位作操作层〔工班〕应职责明确工作程序严格质量控制程序进行标准操作
工作流程：
1物业接工作流程
方案书现场逐项承接
〔清点数量查设备状况运行情况〕
制定接工作方案〔工程时间点容技术参数相关资料计量表底数等〕
填写分项承接验收报告
〔合格工程应明确复检日期求〕
签署总体接文件
〔分项验收报告作附件〕
正式接
2投诉处理流程
电
访
投诉信箱
集中受理记录
责范围
非责范围
学校相关部门解释
相关部门投诉核实处理时学校相关部门联系告知处理行动进度直解决止
理处处理结果档
结束
分类处理
3维修工作流程
户报修巡检发现源
理处集中受理
理处填单派员门维修
户验收
合格
合格
维修单回理处档
维修工作完毕
返修
4资料档案理流程
资料收集
工程技术维修改造资料客户资料
合装修资料证件理活动书面
音记录产权资料
整理分类
产权资料技术资料客户资料规章制度工作记录财务账表合文件外文件音资料电脑资料
档
根档案条例分类立卷保存建立档案目录
利
规定阅
5安防范运作流程
巡逻岗
固定岗
监控系统
理处部门
发现问题
通知
调动足够力
第时间赶现场
必时通知师生理处工程公司领导
紧急情况处理程序处理
填写事件报告
事件检讨
〔分析奖惩教育预防〕
结束
6火警处理流程
理处工程讲机通知巡逻保安员迅速报警现场核查情况
确属误报时消防动报警系统复位恢复正常状态
确属火灾时立119报警报告理处总务科时组织保安队员前扑救
理处工程查阅火警信息
火警信息接收
记录事件假设必时协助关部门调查
7信息反响流程
反响
信息接受
接员
师生
访
员工
监控中心
理
部门
命令
四员理机制
1素质机制
制订标准注重品德修养热爱职工作讲奉献吃苦注重工作力求员工专
2配置机制
量适合理配置限度发挥员工动性积极性充分挖掘员工潜力合理设计岗位工作容职责范围职务适合充分表达会〞思路
3组织机制
组织落实制度标准明确级员岗位职责权利建立套合理公正奖惩制度实施BI形象战略BI行标准形象战略重组成局部员工言行举止仪容仪表等软性素纳入标准理范畴制定员工守效劳手册员工约束控制参严格执行确保理效劳目标实现
4绩效机制
量化考核客观评价考核原员工德勤绩〞等四方面进行全面客观评价考核走场讲形式级员均详细绩效指标考核起奖励先进鞭策进作时员工压力感责感紧迫感
5员工鼓励
鼓励性化理方式赋予理处济奖惩权实际工作中奖惩辅坚持优胜劣汰奖惩清楚物质奖励精神奖励方式鼓励员工日常理效劳工作中充分发挥特长提高物业理效劳质量
6监督机制
理处开展物业理程中严格国家政府级部门关法律法规求开展工作定期公司报告工作物业理运作事务制订出日常工作方案分解量化岗位实行目标理责制年理目标进行考核严格广海物业公司QEO质量理体系运作工程理效劳程建立原始记录通现场检查部门查公司审核确保理工作监督机制效运作具体做法：
1〕公开监督制：公布理处监督投诉 设立理处工程信箱24时受理投诉员工佩带工作牌岗便公开监督
2〕学校评议制：理处项理活动实行监督踪反响学校源信息做分析处理踪反响实行闭环理学校合法权益保障
3〕定期报告制：理处定期学校广海物业公司报告工作检讨物业理事宜确保实现标书中承诺
7约束机制
1〕理处物业理程中严格执行国家政府发布关法规条例实施细
2〕理处严格贯彻广海物业公司QEO质量理体系
3〕巡视检查制：理处部门员工进行定期定期检查发现问题时纠正重质量问题屡次重复出现问题理层检讨制定纠正预防措施
4〕实行考核淘汰制：理处年员工进行全方位考核合格者调离岗位淘汰广海物业公司理处工程进行考核合格调回公司重新培训
第三章 理员培训方案
提高理水采取时学定期培训辅方法提高理员文化素质业务力工作水做全员持证岗
新招聘员试期实行月业务学二月实公司理处考试合格者留
保安员日早晨进行常规训练：晨跑队列练等增强体力防卫力月思想教育学少三次提高保安员政治思想觉悟增强保安安责心
理处周安排定时间学关业务文件报刊书籍举行理验座谈会员工时总结理中验教训提高处理问题力工作水消防部门指导年举行定期全员消防训练学关消防器材方法熟悉消防设施分布状况学关救生方法举行消防演求达标
定期培训理处员工处理突发事件应急力熟悉掌握发生火警台风天气治安案件等情况应急处理方法损失减少程度年组织参观学取长补短结合实际情况总结提出改进措施理设想
理处方案安排机电维修绿化勤会务等工种员工分批进行培训学深造鼓励获取国家认学历职称证书确保员工整体文化素质做理处员工全员持证岗定期进行电脑培训闭路电视电子控制系统等标准操作物业理程序培训引进现代高科技理技术提高工作效率
培训目标
1理员持证岗率100
2特殊工种员持证岗率100
3员工年度培训率100培训合格率100
二培训方式
1学
2办培训班
3外派学培训
4理研讨专题讨
5参观学
6岗位轮训
三培训评估考核
1培训前考核：解员工现状制定切实行培训方案确定员工培训需求方
2培训中考核：技术〔〕方面培训根实际情况边培训边考察理实践相结合便解员工否培训求标准指导工作没求做员工进行督导指正
3培训考核：分实操考评书面考评两种反响培训效果考核结果作员工综合培训成绩
四培训方案
1承接前期员培训
全体员进行期7天针性培训容包括：委托合容重点效劳容质量求物业理方案理制度质量体系学法律知识职业道德岗位职责操作流程等学治安知识消防知识突发事件应急处理领效劳意识培养等具体安排见表：
理处新员工培训方案
序号
培训目标
培训时间
授课方
参加员
培训方式
考核方 式
培训目标
1
根底培训包括员工手册劳动法广海物业公司质量手册程序文件作业指导书公司规章制度等
七天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
新员工解公司组织企业文化政策公司部门职运作方式
2
结合承接前期员培训方案关容进行强化培训
十天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
解理容承接程序运作方式
3
岗位职责物业理制度
天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
熟悉职工作程序理运作程序
4
物业理方案求
天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
物业理较深层次认识
5
进行工种专业培训
五天
关理部门协办单位
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
熟悉掌握专业工作技巧适应工作求
6
职业道德培训
三天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
加强职业道德建设提高效劳水理水
7
融入岗位进行岗见培训
三天
广海物业
理部
理处全体新员工
广海物业公司部培训
考核
学领会根操作方法正式岗提供验
正常理期员工培训方案
序号
培训目标
培训时间
授课方
参加员
培训方式
考核方 式
培训目标
1
电脑网络理培训
十天
广海物业行政事部
理处理员相关工种
物业公司部培训
考核
解掌握电脑网络理里概述应
2
理技知识培训
二天
广海物业理部
理处全体员工分批进行
物业公司部培训
考核
提高员工客户沟通技巧理水
3
理技知识培训
二天
广海物业行政事部
体员工分批进行
物业公司部培训
考核
增强组织协调力公关系处理建立良公众形象
4
保安员队列体等培训
五天
广海物业保安中心
理处保安领班骨干
外部轮流培训
考核
掌握保安员现代军事知识提高防卫力
5
关理单位安排规定必须参加业务培训
根实际情况安排
关理效劳员
物业公司部培训
考核
根规定求提高业务理力
6
维修效劳员升级培训
关部门
维修效劳员
物业公司部培训
考核
根规定求提高业务理效劳水
7
劳动安卫生培训
天
广海物业行政事部
理处全体员工
物业公司部培训
考核
熟悉劳动安卫生知识
8
消防技训练演
三天
广海物业保安效劳中心
理处全体义务消防员
物业公司部轮流培训
考核
掌握消防技知识实践力
述职培训工程外针工程实际情况理处员工进行述紧急事件处理培训：
1〕火警应变
2〕电力障
3〕水道爆破
4〕雷暴台风
5〕盗窃抢劫
6〕处理疑物体恐吓
7〕处理客户投诉
2培训类型
1〕公司部培训：
l 岗前培训：新招员工进行岗前集中培训新招员工解认识公司认公司企业文化解效劳根求
l 新入职培训：新岗员工短期进行岗位培训新入职员工提高岗位力达岗位求标准
l 职培训：含班组全员培训目全体员工提高职岗位力加强全体员工综合素质力
l 调职培训：调动岗位员工实行定期限岗实〔见〕通调职培训全面提高员工综合技
2〕送外培训：选派骨干具潜力员工参加公司外部组织培训接受先进营理理念提高公司核心竞争力
3〕外请培训：公司选择性邀请外部培训机构进行培训目提升员工综合素质力提升公司持续营理力
4〕培训：包含职业力培训文职称社会继续教育等公司统综合考虑予支持
第四章 理工作必须物质装备方案情况
理效劳房安排
1理房方案
方便理工作全面展开学校提供理房〔供理处办公档案资料存放〕外建议外提供保安员住宿房环境卫生部物料工具存放房保安员住宿房假设设学校区域更加强日常安保卫提高突发事件发生时应急力述房产生相关费全部中标方负责
2理房办公品配备
理房公司配置办公台椅电脑文件柜功复印机等作日常办公工作
二月方案清洁物料清单
序号
物料〔月〕
数量
序号
物 料
数量
1
碧丽珠
10支
25
板刷（季度）
9
2
洁尔亮
15支
26
红垫（月）
2块
3
污粉
10支
27
黑垫（月）
2块
4
全水
50斤
28
机器洗刷
1块
5
洗衣粉
40斤
29
水鞋（年）
13双
6
洗洁精
120斤
30
拖桶（年）
40
7
洗厕精
200斤
31
圆桶（年）
32
8
玻璃水
120斤
32
羊毛套（年）
16
9
消毒水
120斤
33
玻璃刮（年）
16
10
锈钢油
20斤
34
伸缩杆35米（年）
2根
11
白色毛巾
20条
35
伸缩杆25米（年）
9根
12
蓝色毛巾
20条
36
尘推布（月）
13
13
净布
13条
37
尘推杆（年）
18根
14
百洁布
13块
38
尘推架（年）
18
15
钢丝球
36
39
100米胶水（年）
3条
16
绵纱拖
13
40
推水刮（年）
16
17
胶丝扫
13
41
夹钳（年）
3
18
胶垃圾铲
13
42
警示牌（年）
18块
19
80×100CM黑胶袋
1500
43
雨衣（年）
6件
20
36CM黑胶袋
3000
44
螺丝刀（年）
1
21
刀片
5盒
45
厕刷（季度）
22
22
胶手套
13双
46
喷水壶
5
23
65升白桶〔半年〕
14
47
火钳（年）
9
24
厕纸箩〔2月〕
60
48
剪刀
1
三拟投入工程设备工具器械明细表
进场设备工具器械明细表
序号
部 门
物品名称
型 号
数量
单位
1
理处
办公电脑
1
台
2
机
1
台
3
印机
1
台
4
文件柜
8
5
办公台
4
套
6
计算器等办公品
批
批
7
饮水机茶杯
1
套
计
1
保安部
警电棍
4
套
2
线讲机
10
套
3
床装蚊帐
18
套
4
警示牌
10
块
5
强光手电筒
4
支
6
巡逻钟机
2
台
7
交通指示反光衣
2
套
8
消防斧
2
9
防火衣
1
套
10
耳机
10
套
计
1
机电工程部
手提式308220伏电焊机
金象8千瓦
1
台
2
博世击钻
GBH2SE
1
3
手枪钻
FD10VA
2
4
手提沙轮机
日立G10B1
1
5
沙轮介机
355mmCC14SA
1
台
6
云石介机
110mmCM4SA2
1
7
调热风枪
博士SP3A
1
8
LG吹尘枪
TBD560BA
2
9
风钉机
I30
2
10
台式电钻
西湖ZQ4125
1
台
11
台虎钳
6寸
1
台
12
吸尘机
乐声C9027
1
台
13
空气压缩机
12Bar2匹
1
台
14
真空泵
博尔康RS2
1
台
15
空调维修压力表
1
套
16
氧乙炔气焊枪
H012
1
套
17
号割刀
2
18
号割刀
2
19
弯器
2
20
扩器
CT275
2
套
21
数字万表
DT890D
3
22
数字钳形电流表
VC3216
2
23
兆欧表
2500伏
1
24
兆欧表
500伏
1
25
高压验电笔
10千瓦
1
支
26
绝缘手套
12千瓦
2
双
27
绝缘靴
20千伏
2
双
28
时手套
线径35方
2
套
29
绝缘棒
20千伏
1
支
30
低压验电笔
DCY332
12
支
31
套筒扳手
32件
2
套
32
梅花扳手
10件
4
套
33
开口扳手
10件
4
套
34
拉钉钳
SMH901
1
35
铁皮剪刀
12寸
1
36
铁皮剪刀
8寸
1
37
剥线钳
6寸
3
38
胶钳
8寸
3
39
尖咀钳
6寸
3
40
斜口钳
6寸
3
41
喉钳
10寸
2
42
喉钳
12寸
2
43
喉钳
14寸
2
44
喉钳
36寸
2
45
铝合金梯
13级
1
46
铝合金梯
8级
1
47
铝合金梯
5级
2
48
电烙铁
100瓦
2
49
电烙铁
30瓦
3
50
钢锯
2
51
铁锤
6磅
2
52
电工锤
025
4
53
敲锈锤
025
4
54
十字批
10寸
4
支
55
字批
10寸
4
支
56
中十字批
6寸
4
支
57
中字批
6寸
4
支
58
十字批
4寸
4
支
59
字批
4寸
4
支
60
短十字批
2寸
4
支
61
短字批
2寸
4
支
62
杂锦锉
直径5MM12件
3
套
63
玻璃胶枪
2
64
焊罩
1
65
焊钳
500A
2
66
安带
4
副
67
公制六角匙
15910A
1
套
68
英制六角匙
15910M
1
套
69
扁凿
12寸
1
70
扁凿
10寸
1
71
介纸刀
4寸
4
72
力钳
10寸
2
73
钢直尺
1000MM
1
74
钢直角尺
500MM
1
75
卷尺
5米
4
76
麻花钻咀
10件
1
套
77
击钻咀
5件
1
套
78
绞剪刀
6寸
4
79
护目眼镜
屏光
2
副
80
手提式工具箱
SR358
8
81
道疏通机
GQ57
1
台
82
稳汀黄油枪
2
支
83
钢锉
10寸4件
1
套
84
活动扳手
24寸
2
85
活动扳手
12寸
6
86
活动扳手
10寸
6
87
活动扳手
8寸
6
88
活动扳手
6寸
6
89
活动扳手
4寸
6
90
圆头锤
2磅
2
91
电线盘
380V50M
1
92
电线盘
220V30M
1
93
煤气焊枪
H0112
1
支
94
受拉葫芦
3T6M
1
台
95
潜水泵
1
台
96
三爪拉马
1
套
97
电焊线
50方毫米
100
米
98
电焊线
35方毫米
100
米
99
手电筒
2节
9
100
油压千金顶
3T
1
101
油压千金顶
5T
1
102
弹簧挡圈钳
1050MM
1
103
水尺
DP88B600
1
支
104
游标卡尺
0150MM
1
105
电拖板
15A
4
副
106
压力油壶
0号
2
107
蓄电池重计
1
支
108
压线钳
16240
1
109
组合套丝工具
M3M12
1
套
110
溶胶枪
2937W
1
支
111
麻花钻咀
直径1116MM
1
套
112
木板锯
18寸
1
113
开孔器
2件
1
套
计
455
1
环境卫生部
伸缩杆
5
套
2
手推垃圾车
4
台
3
标准转速单盘式洗机
NIUNTEMAN
1
台
4
吸尘机
SAMYO
1
台
5
吸水机
NUMATEC
1
台
6
吹风机
MINUTEMAN
1
台
7
流动式机械水压机
KARCHER
1
台
第五章 理规章制度
岗位职责
〔〕理处工程岗位职责
1认真贯彻执行公司营方针指示规定坚持学校效劳社会效劳营理念组织领导处员工全面完成理处项工作务
2制定理处理目标审批部门岗位职责规章制度操作规程监督贯彻落实
3身作关心员工奖罚清楚提高身素质修养理处具高度凝聚力限度发挥调动全体员工工作热情责感
4严格执行财务制度负责审批理处收支合理理费学校乱收费
5积极关单位部门建立友业务关系际关系觉接受学校监督征求采纳合理化建议建立良形象
6理处员工进行政治思想教育引导员工走社会义道路遵守国家法律法令遵守社会道德树立效劳第学校效劳思想搞处精神文明建设
7完成公司交工作务
〔二〕保安岗位职责
1贯彻落实理处关保安消防规章制度
2负责保安队员进行职业道德政治思想教育制定训练方案
3负责保安队日常工作安排合理调配员保证流动岗固定岗缺岗
4定期组织保安队员进行常规训练学消防设施突发事件应急措施知识
5办理装修队进退场手续审批动火申请处理突发事治安消防投诉
6协调派出街道等单位工作关系
7巡视公场检查物业治安消防情况杜绝事隐患
8完成理处工程交办工作务
〔三〕保安队员岗位职责
1坚守出入门礼貌坚决杜绝推销等闲杂员进入辖区访办事员规定办理登记手续放行
2提高警惕发现疑员事情应时处理迅速报领导
3进出门员携带宗贵重物品需严格验证关手续办理登记放行
4进出门车辆规定检查登记
5做安防范工作积极维护辖区办公秩序发生偷盗流氓诈骗违法行应立制止设法擒获
6实行24时值班严格交接班手续做详细值班记录信报收发记录
7懂火警匪警突发事件应急措施懂救生知识突发事件时挺身出法维护现场秩序时通知关部门
8严格求遵纪守法积极参加种常规训练加强政治业务学提高理水增强防卫力
9完成理处工程交办工作务
〔四〕工程部技工岗位职责
1执行操作规程员工守项规章制度承启时完成级达项工作务
2理负责范围设备设备常处良技术状态设备保持优质高效低耗安运行
3应具良思想作风工作身作技术精益求精协助理出工程做理工作解决技术疑难问题
4做日常工作做维修迅速时保证质量留问题设备发生障时效组织力量抢修保证学院正常运作
5做设备年月检修保养方案备配件方案报级审核负责维修保养方案实施
6做设备运行检修记录技术档案月定期报级审阅
7做维修台帐数纪律月报级汇总
8时完成级领导制度恰工作务
〔五〕清洁员岗位职责
1坚守岗位时班班佩戴工作牌做服装整齐干净
2熟悉分工负责范围清洁卫生情况责区域卫生全面负责
3日负责清扫公走廊楼梯电梯绿化公设施周边环境公场门窗等保持区公面积纸屑烟头痰迹污迹保持清洁卫生
4负责楼层垃圾桶垃圾袋更换垃圾清运工作
5积极参加业务培训提高业务水觉学关清洁卫生知识提高素质
6维护责区卫生劝阻制止卫生文明现象行
7完成理处工程交办务
〔六〕绿化员岗位职责
1部门领导做绿化工作
2负责定时花木草进行浇水施肥
3根具体情况药做防虫害工作
4分区域缺株死苗进行补种
5定期花木进行松土添土工作
6积极配合完成班长安排工作
7完成理处安排工作
〔七〕客服员岗位职责
1根会议接预定单做会场布置方案工作
2岗应统着装佩戴工牌做会议接效劳工作
3仪表清洁举止端庄保持微笑效劳礼貌语
4会前根客户求做会前桌椅灯光空调音响会议品等设施项效劳工作准备工作
5会中应时满足宾客效劳需求原15分钟添加次茶水
6会议结束时时收拾清理茶具整理桌椅关闭明空调等设施检查时候客遗留物品遗漏应时联系相关员
7负责会议室间工作协调配合
8负责做月会议中心物资盘存统计工作采取积极效方法设法降低类物资源耗损
9熟悉会场类设施设备维护根常识
二效劳员理
〔〕员理原
理处根政府关法律法规公司项规章制度QEO综合理体系作员工行标准考核标准
全体员工均采聘合制做干部职工进出竞争岗优胜劣汰
〔二〕效劳员理
1录考核
确立标准严格招聘制订标准中重品德修养热爱职工作讲奉献吃苦重工作力求员工专
2竞争机制
理处员工素质学校物业理效果直接关系高素质员工搞理根底良根底建筑厦高素质员工出现序理引入全员竞争机制广海物业公司贯做法理处日常理工作中会引入全员竞争机制德勤绩〞等四方面员工进行全面客观评价挑选品德高尚素质良力较强理员工学校提供优质效劳
通引入全员竞争机制营造员工爱学勤劳动奉献良气氛时量优胜劣汰员工压力感责感紧迫感限度发挥员工动性积极性充分挖掘员工潜力充分表达员工身价值
通引入全员竞争机制终形成员工职位升降遇高低员理良性机制盘活力资源
3协调关系
处理间级间部门部门间关系日常理活动中显十分重种关系否协调影响组织理目标否利实现重素学校理效劳中理处必须处理关系：
1〕处理理处部种关系建成部关系融洽团结友爱纪律严明努力工作良信誉物业理机构
2〕处理理处学校部门关系学校营造良际关系学工作生活环境
3〕处理理处公众关系配合学校提升学院整体形象
4效劳意识
信守热忱奉献实效创新〞效劳观念坚持学校物效劳象适时展开优质效劳理程中QEO质量理体系理台运效劳标准指导日常理工作实施BI形象战略〔BI行标准〕员工言行举止仪容仪表等软性素纳入标准理范畴制定员工守效劳手册员工约束控制参严格执行确保理效劳目标实现
5量化理
学校物业理实施程中理处规定员工QEO综合理体系中量化工作标准〔：清洁工作细供配电设备运行理方案等〕进行操作保证物业理中工作质量实现广海物业公司学校项物业理承诺量化理方面做法：操作层量化工作标准操作理层质量控制标准进行质量控制注入奖惩制度奖惩辅奖惩清楚物质奖励精神鼓励方式鼓励员工促员工做日常理效劳工作中项工作
理处实施全员量化考核制考核者属员工量化考核标准月考评次决定属员工资奖金发放额考核优秀者张榜表扬全年考核名列前茅者年终予重奖
部门工作目标责考核员工业绩量化考核均纳入QEO综合理体系范畴严格相关程序文件作业指导书运作求检查记录结果存档
6标准化运作
学校物业理实施程中理处根政府关法律法规学校项规章制度QEO综合理体系项理程序标准化运作理质量达标树立广海物业公司理品牌表达学校良社会形象
〔三〕招聘员录方法理
1目
根工程效劳求公司部门现实际员状况公司社会力资源中找良真正胜工程岗位求具开展潜力特制定员录考核规定
2条件原
1〕根公司招聘录离职部提升制度规定录考核员
2〕根优胜劣汰原选拔优秀合格新员工
3〕规定期限录员进行方面力检验注重录员工作力工作表现开展潜力
4〕录条件：新进员工公司规定前3月试期岗位新进员工公司工作力充分肯定时考虑先试工月试工时间包含公司规定3月试期
3岗位考核
新进员工程员岗位理员岗位财务员文员岗位者公司充分肯定工作力员允许部门试工
4考核期限
新进员试工期限十天超十天属正式试
5试工考勤处分规定
试工员试工期应遵守公司切规章制度受处分者公司终止试工
1〕违反公司规章制度达口头警告2次〔含2次〕书面警告1次者
2〕病事假达2天〔含2天〕旷工1天者
3〕迟早退累计3次〔含3次〕者
4〕质量行政检查扣分累积10分者〔指负直接责〕
6试工考核
1〕试工期满前星期试工员须属部门提出书面申请部门审核呈报工程批准该员工转正式试员工报力资源部备案该员工进入正式试期时享受岗位试期工资遇
2〕试工期公司试工员工作岗位表现特优异者开展潜力部门核实批准提前转入试期
3〕试工员试工期违反公司规章制度胜工作岗位工作业绩表现合格开展潜力限公司提前停止试工
三工作纪律
1总
1〕加强职工工作行标准劳动纪律理维护正常工作秩序提高工作效率促进安生产营理根中华民国劳动法中华民国劳动合法广州海运集团公司劳动纪律理方法〔广海字〔2021〕60号〕关规定结合公司实际情况制定方法
2〕方法适公司全体职职工〔简称职工〕劳务派遣工参方法
3〕职工必须觉遵守国家项法律法规政策遵守方法觉维护公司荣誉外形象良行予指正举报
4〕违反方法职工坚持教育惩办辅原予定行政处分济处分严重违反予解劳动合
2职工守
1〕职工必须遵守准：
热爱海运忠诚企业
忠职守安高效
服领导创谐
工作精细团结协作
勤奋学开拓进取
保护公物勤俭节约
文明礼貌遵守公德
非清楚扶正压邪
遵纪守法廉洁业
2〕必须标准佩戴公司统发放工作胸卡觉遵守公司项规章制度工作场理规定班收文件资料保公物私物品做保密防火防盗措施应服领导安排认真履行岗位职责热情效劳举止文雅谈吐文明讲究礼貌气尊重级事造谣生事挑起事端工作扯皮推诿努力提高工作效率保证工作时完成工作流程畅
3〕必须严格执行公司工作作息制度公司规定班班时间达离开工作岗位迟早退准脱岗串岗睡岗聚众谈笑争执吵闹高声喧哗
4〕工作场必须公司规定求着装讲究仪表整洁体规定着休闲装时穿短裤超短裙低胸袖露背等奇异夸张性张扬服装女职工发型化装应端庄清雅男职工蓄留胡子留长发头发长度盖耳部衣领
5〕勤俭节约保护公司财产成心损坏盗侵占者非法挪公司财产财物遵守岗位操作规程违章操作成心改动记录文件原始记录必须真实准确标准填写做假记录原始记录遗失
6〕保守公司秘密维护公司利益外透露公司营状况越权签署文件合
7〕公司办公设备办私事利公司收发系统投递私信件准做私活干工作关事情
8〕求准时参加公司组织政治业务文化知识学关会议缺席
9〕防止工作时间私会客必须会见会客室接量缩短会客时间般十分钟影响工作
10〕带工作关员进入工作场
11〕坚守工作岗位事需时离开岗位须领班领导批准做工作交影响正常工作运转
12〕占工作时间参加中海集团外种培训班学班须部门公司行政事部批准
13〕保持工作场环境整洁卫生
3劳动纪律考勤理
1〕全体职工班时办公场必须觉遵守公司项规章制度履行劳动合规定项义务服工作安排团结协作努力完成项务
2〕劳动纪律理实行逐级负责制级理者必须理职责权限负起教育带着职工遵章守纪责疏理制度落实制止纠正违章违纪现象违章违纪员进行教育处分追究理者责
3〕职工违反劳动纪律行政处分包括警告记记降职〔薪〕等单位工资支付关规定支付相应劳动报酬严重违反劳动纪律解劳动合具体处理方法公司职工奖惩方法相关规定执行
4〕公司正常工作时间实行五天工作制工作日超8时需实行轮班单位具体制定工作时间周工作时间原超40时级理员加强理做职工考勤工作
5〕公司局部特殊求理员外勤员局部值班员司机等通申请劳动领班部门意实行定时工作制
6〕职工未规定班时间达工作岗位视迟规定工作时间擅离开工作岗位视早退实行定时工作制职工外
7〕单位〔部门〕应指定名责心强职工专门负责单位〔部门〕日常考勤工作考勤员应职工出勤情况实反映弄虚作假瞒报漏报
8〕职工请假公司职工假期理方法关规定办理
9〕职工加班必须单位〔部门〕安排予成认
实行定时工作制职工公司正常工作时间外工作时间算加班时间国家法定节日外
10〕工作日擅离开工作岗位者迟早退满二时旷工半日处理满四时旷工日处理职工请〔休〕假期满回班视作旷工职工然月正理迟者早退满三次视作旷工工作日迟早退已旷工处理计入款三次〞
11〕班准搭非法营运车辆否发生切果职工行负责
12〕附
方法公司行政事部门负责监督执行部门单位应年六月十二月二十日前单位职工劳动纪律半年全年执行情况书面总结报公司行政事部
4行标准仪容仪表标准
物业理处引入VI形象设计贯彻程中进步培养提升员工效劳意识调发动工积极性培养豪感凝聚力物业理处员工守职业道德标准日常语标准指导员工效劳工作通训练员工言行举止标准塑造物业理处广海物业公司公众形象理层员操作层员律规定制服着装岗职位工种标志明确便接受监督
5事理
1〕量录培养提升
机制：重视理员品德修养工作力职培训强调理员专理队伍年轻化知识化
理员选拔严格岗位求制定招聘标准根招聘标准择优录片面强调工作年限学历资格适〞原防止材〞现象
理员培训岗位工作技规定达标求通职教育岗位轮训职务轮换等种形式理员进行培养断提升综合素质
2〕默契合作充分授权
强调分工合作工作态度采理处全权负责直线职方式工程组着精干高效原设置岗位方面保证理员工作负荷饱满方面防止岗位职责交叉做事做事事〞时倡导全员协调理员工应合作姿态开展工作
倡导合理授权业面前员工理处学会授权理员根求理处通授权更精力时间放握全局正确决策工程领班通授权繁琐日常事务中脱离出时通授权位员工迅速解决业提出效劳需求业第时间满意效劳时建立检查反响制度级理员通定期检查检验授权效果偏离效劳标准行时纠正防止理失控
坚持分级指挥逐级反响原强调级原理处部建立逐级负责垂直指挥系统理处工程领班根实际情况发出工作指令通现场指导工作例会部电脑网络等形式逐级传达执行特殊情况理员意越级指挥作业员工遇问题必须逐级汇报越级请示
3〕定期考核绩效
绩效考核力资源理重组成局部根目营造效率导〞良工作气氛
理员绩效考核严格公司已建立效运作绩效考核体系进行考核通公司品质理部等相关部门理处种途径种方式理处理员进行日常工作绩效考核
7奖惩机制
1〕目
通建立客观公正工作绩效评价体系塑造出支素质觉悟高高度团结队伍创造种鼓励约束机制公司高效率运作提供保证营造良部竞争环境选拔优秀员工淘汰称职员工确保终实现公司理目标战略时效保证理效劳质量效率
2〕根准
公司全体员工职位格等公司岗位责制理目标责制考评体系准公正公公开讨绩效关问题
3〕考评工程
A基层理员绩效考评
B基层员工绩效考评日工作绩效考核工作力评定
C基层理员绩效考评绩效改进方案月日常工作绩效评价工作力综合评价
D考评容
考评容员工工作绩效工作力品德合理化建议等方面
4〕基层员工绩效考评
A日工作绩效考评：基层员工直接司公司岗位求效劳标准质量体系求进行天考核月底进行汇总评定
B工作力评定：半年岗位实操理进行工作力考评
5〕基层理员绩效考评
A绩效改进方案：基层理员工作胜力差距直接级制订半年改进方案
B日常工作绩效评价：级工作绩效月分阶段进行评价布置工作务完成情况进行评价月底时综合述评价品德合理化建议情况进行总体评价
C工作力综合评价：半年工作综合力进行笔试动手等全面考评作出工作力提升方案
D半年期间基层理员理力进行民意调查促进改进方法
第六章 物业理档案制度
档案资料理
1档案建立
工程技术设备理档案日常理档案三局部进行档案建立集中理
1〕收集：承接开始工种技术维修改造资料业资料证件装修申报表
2〕整理分类
①产权资料
A工程批准文件
B批准文件
C建筑执
D拆迁安置资料
②技术资料
A规划图
B竣工总面图
C单位建筑结构设备竣工图
D网竣工图
E质勘查报告
F工程合开竣工报告
G工程预决算
H图纸会审记录
I工程设备变更通知技术核定单
J隐蔽工程验收证
K沉降观察记录
L竣工验收说明书
M钢材水泥等材料质量保证书
N新材料构配件鉴定合格证书
O水泥采暖空调消防卫生器具电梯等检验合证书
P砂浆混凝土试块试压报告
Q供水供暖试压报告
R绿化工程竣工图
日常理档案包括：公司型活动档案重事件记录顾客意见征询调查表效劳质量回访表顾客投诉记录处理情况员工档案员工调入调出记录户特殊求记录装修维修档案财务档案等等
2档案理
原：安完整保密方便
1〕配备专业档案理具：电脑光盘刻录机档案柜等
2〕专兼理处办公室文秘专理
3〕阅档案资料时必须专职理员意方阅办妥阅手续阅完毕时办理档手续
4〕档案原允许外〔级房部门调阅外〕特殊需理处工程意前方外
5〕档案收集理工作纳入部门考核范围
二工作档案建立
1目
标准公司工程承接工作程序确保工程承接工作效控制保证项物业理工作利进行
2职责
1〕公司签订工程委托理合公司总理负责指定公司领导职部门负责专业工程技术员组成工程承接验收组
2〕验收组负责公司承接物业进行项验收公司部门办理移交工作
3〕物业理部工程承接程口理部门编制楼宇验收方案组织实施验收负责保存种资料记录
4〕新成立理处组织物业理工作开展
三记录控制程序
1目
程序规定记录标识收集编目阅档保处理职责方法证明效劳质量符合规定求确认质量理体系效运行提供追溯性
2职责
1〕物业理部负责记录口理
2〕部门文件理员负责部门记录收集整理档存贮保处理
3工作程序
1〕记录分类
公司质量理体系关记录分质量理体系实施方面记录质量理体系验证方面记录两类
A员工培训记录种提供效劳记录〔包括偿偿维修效劳工程效劳等〕合格纠正预防措施报告等属质量理体系实施方面记录
B回访记录部质量理体系审核报告检查评定记录等属效劳质量验证方面记录
2〕记录表格编码见质量理体系文件编码规
3〕记录填写
记录应填写清晰时正确容完整填写审核批准应履行签字手续
4〕记录收集整理档
A物业理部负责制订记录总览表容包括表格编号名称填报部门保部门保存期限等
B部门负责制定部门理记录览表
C记录收集保部门文件理员负责记录总览表相关容求进行档
D项记录求清晰时完整签字手续齐全保存效期破损残缺
5〕记录贮存
A部门记录部门文件理员指定员负责贮存期限记录览表求进行贮存应保持枯燥通风采取适防护措施
B年月部门应年记录装订成册交理督查部予保存
C记录磁盘方式贮存
6〕记录查阅
A工作需需查阅存档记录时应先填写记录查阅审批表领导批准查阅存档记录
B合规定户求情况部门负责批准查阅记录
C部门文件保员负责办理查阅手续
7〕失效期记录处理
期记录需销毁记录应保部门填写记录处理审批表报请物业理部批准时进行销毁
8〕供商记录公司记录组成局部予等理
第七章 项理指标承诺
序号
指标名称
达标率
理指标实施措施
1
房屋完率
100
实行巡视检查制度确保房屋公设施完
2
房屋零修时率
100
建立严格修缮制度接通知15分钟达现场时完成记录
3
维修工程质量合格率
100
工序步位杜绝返工时回记确保成效
4
零件更换时率
98
接通知15分钟达现场时完成更换记录
5
绿化完率〔绿化面积道路广场〕
98
学校求进行养护实行巡查制度确保学院公绿化绿破坏践踏发现问题方负责修复〔非方责造成修复费学校支付〕
6
清洁保洁率
99
落实责进行保洁工作实行巡查制度理员监督执行确保学院区域垃圾日产日清空气清新设施完
7
化粪池雨水井
污水井完率
100
实行巡视检查制度发现问题通知专业公司时疏通清理〔外包费方支付〕
8
排水明暗沟完率
100
落实责实行巡逻制度建档记录理处监督执行定期维护检修确保排水明暗沟完损正常
9
公设施完率
98
落实责实行巡视检查制度理员监督执行确保学院安
10
路灯完率
96
指定工程维修员负责维修实行巡查制度建档记录确保设施完
11
责性治安案件
发生率
0
落实责实行24时安值班监控建档记录保安监督执行确保学院安
12
消防设施设备完率
100
落实责实行巡逻制度建档记录理处监督执行定期维护检修确保消防设施设备完损正常
13
责性火灾发生率
0
实行全员义务消防制宽定期进行演加强宣传设置专负责日常巡视发现隐患时处理通知业确保学院消防安
14
效投诉宗数
月2宗
政策规定做项工作时加强业〔〕户沟通解客户愿求满足客户需发生投诉时处理记录时建立档案踪处理结果
投诉处理率
100
15
户物业理满意率
96
学校需求关注焦点加强双方沟通确保学校工作员物业理工作满意
文档香网(httpswwwxiangdangnet)户传
《香当网》用户分享的内容，不代表《香当网》观点或立场，请自行判断内容的真实性和可靠性！
该内容是文档的文本内容，更好的格式请下载文档
