海市x山工程分析报告
目 录
目 录 1
总 2
11 工程简介 2
工程概况 2
112 工程规划总体求 2
113 工程建筑面积指标 2
12 编制 2
13 济技术指标 3
14 结 3
二市场分析 4
21 宏观环境分析 4
城市概况 4
济开展状况 4
213 居民生活水 5
22房产市场分析 5
221 房产市场综述 5
222 板块特征 6
223 未开展趋势 7
三工程周边环境 7
31 工程周边环境分析 7
311 周边环境 7
312 SWOT分析 8
32 竞争性楼盘分析 8
四工程定位 9
41 总体定位 9
42 产品定位 10
43 客户定位 10
44 价格定位 11
五财务效益 12
51 销售收入测算 12
52 建设投资估算 12
53 确定性分析 13
54 济效益评价 13
总
11 工程简介
111工程概况
工程块位金山区金山新城中心城区杭州湾道东卫阳南路西龙源路南板桥东路北土面积142868方米土途居住
工程块处区域属规划中金山区城市中心区西北面区政府西面中央道附市政生活商业配套完善中东面山阳居住区邻山鑫联城花苑现正建配套菜场商场南面集中蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园等中高档楼盘
112 工程规划总体求
工程占面积142868方米规划建设型中高档居住区土年限70年规划容积率11 中层14 非独立式低密度住宅07 建筑密度层30非独立式低密度住宅25绿化率40机动车泊位07户配置
113 工程建筑面积指标
工程总建筑面积1801848方米住宅局部1556548方米中层1245238方米墅31131方米车位局部23030方米配套1500方米
12 编制
报告根目前获取资料结合关政策法规金山区关规划实考察市场研究根底通客观分析济评估工程投资提供科学决策
外报告编制：
1海市国土权出合
2海市土资源理局20030820号土出公告
3海市规划理局城市设计理技术规定关住宅区建设工程规划设计点土利条件求
13 济技术指标
占面积 142868m2
总建筑面积 1801848 m2
中：
住宅 1556548 m2
层 1245238 m2
叠加联排墅 31131 m2
车位 23030 m2
配套 1500 m2
容积率 11
建筑密度 30
绿化率 40
机动车停车泊位 940
14 结
工程目前市场行情总投资55588993672元销售收入658784392元税利润44221695元投资收益率80敏感度分析工程风险性较工程济行
二市场分析
21 宏观环境分析
211 城市概况
金山区位海市西南杭州湾北岸处沪杭甬舟山群岛济区域中心长三角市圈枢纽带西连浙江省湖市嘉善县东邻海市奉贤区北接松江区青浦区全区陆总面积586方公里辖14镇1街道现口55万
金山区境沪杭高速三高速莘奉金高速等高速公路网络沪杭铁路金山支线直达金山城区南部海申甬车客渡码头开辟舟山宁波等海运航线黄浦江支流贯穿全区镇成河运输动脉2005年金山形成三两横〞五条高速公路六六横〞区域干线公路网架杭州湾跨海桥建成金山成浙江快速进入海桥头堡嘉金高速建成通车金山北出海时间缩短
212济开展状况
2004年13季度金山区完成国生产总值9951亿元价格计算年期增长261增速年期高出73百分点预计全年增长超24结合2003年开展情况金山区济开展开始步入高速增长期
2004年19月份金山区完成全社会固定资产投资7591亿元增长68119月房产投资完成74375万元增长320占全社会固定资产投资总额98继续保持高速稳定增长势头原房产开发继续年开展势头年19月统计数反映新开工工程较规模较年房产投资形势较乐观受宏观调控影响半年开始增幅逐月降
213 居民生活水
2003年金山区城镇职工年均收入18500 元年增长80％农民均收入4832元年增长95％年末居民储蓄存款767亿元年增长177％农村养老保险投保率9318％
22房产市场分析
221 房产市场综述
2004年金山区房产业蓬勃开展商品房继续保持旺销势头19月份全区房产开发投资完成744亿元增长320商品房施工面积 14536万方米增长556商品房竣工面积5624万方米增长727商品房销售额937亿元增长11289月底空置房面积563万方米降515
222 板块特征
根手市场楼盘供情况金山区划分三板块：石化板块朱泾板块枫泾板块
石化板块
该板块区政府南迁市政建设房产投资迅速升温2004年市场供量计3218万方米2773套已销售1375万方米计1319套化率475市场房型100m2左右二房120140 m2 三房该板块市场价格35004500元方米均价4000元方米左右
朱泾板块
该板块作区政府房产市场兴起早2004年市场供量计25万方米2492套已售781万方米740套化率30市场房型90 m2二房110130 m2三房该板块市场价格30004200元方米均价3500元方米左右
枫泾板块
该板块着海市城九镇〞方案提出备受关注2004年市场供量计6343万方米5770套已销售2348万方米计2215套化率38该板块市场均价3000元方米左右
223 未开展趋势
金山区处远郊房产业开展起步较晚居民住房水相较低2003年物业统计年报数显示2003年金山区居民住宅房屋总面积399万方米均住房面积186方米建设部新统计目前全国城镇居民均住宅建筑面积2367方米中东部区2506方米中部区2199方米西部区2305方米金山区城镇居民住房水全国均水相差507方米东部区相差644方米甚西部相差445方米说明金山区住房需求观
方面年房产业投资情况金山区房产投资呈逐年高速增长趋势2001年金山区房产投资总额54亿元增长3622002年投资总额77亿元增长4262003年投资总额105亿元增长364说明金山区房产需求量较
横拟2003年海市十郊区均房产投资量3045亿元金山区105亿元相差20亿元高闵行区611亿元相差596亿元说明金山区房产业潜力巨
述三方面金山区房产业投资量需求潜力开展趋势良
三工程周边环境
31 工程周边环境分析
311 周边环境
工程块处金山区规划中央城区核心位置北面金山区政府西面规划中央城区中央道东面正建设中山阳居住区南面聚集蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园等楼盘中高档居住区
工程交通便捷西面紧邻杭州湾道贯穿金山区直达市区北面金山道紧倚区政府贯穿金山卫镇漕泾镇规划中轨道交通附南面连接金山石化海火车站铁路线南面杭州湾距离工程车程10分钟
工程周边生活配套完善规划中中央道建设成金山区商业步行街邻蒙山路卫清路口乐购购物中心邻山鑫联城花园配套菜场商业配套蒙山路卫清路附幼园学中学
312 SWOT分析
Strength
n n 理位置天独厚处规划城市中心位置紧邻区政府
n n 交通便捷水陆轨道交通立体化交通格局形成
n n 周围居住区气候逐渐形成生活配套逐渐完善
Weak
n n 北面片尚未开发农田容易造成荒凉感觉
n n 块中间污水处理厂高压电线定程度影响工程形象
Opportunity
n n 北面老龙泉港引入区作水景
n n 金山区房产市场处升势头未走势较乐观
Threat
n n 周边竞争性工程较工程面销售压力
n n 宏观济政策存较变数房产市场走势产生影响
32 竞争性楼盘分析
工程周边区聚集蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园三岛龙洲苑棕榈湾花园山鑫联城花园等工程中工程性较强蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园三岛龙洲园棕榈湾花园等
周边竞争性楼盘列表
名称
址
物业类型
建筑面积(m2)
总户数
户型面积 〔m2〕
均价 (元m2)
开盘日期
销售情况
蓝堡爱琴海
杭州湾道卫清路
独立联排墅
184
175195303467
4800
Jun04
售完
金海岸花园
杭州湾龙胜路
层高层
180000
1366
101111143144
4200
Jul04
剩50套三房
海明珠园
杭州湾道隆安路
层高层高层
100000
774
92130
4000
Aug04
超60
三岛龙洲苑
蒙山路板桥路
层高层
180000
858
104113128
4200
Aug04
50
棕榈湾花园
蒙山路卫清路
层高层
18000
132
100102125155
4100
Aug04
根售完
蓝堡爱琴海中档墅工程该案总户数184户户型面积175407米独栋联体墅组成容积率07 2004年6月28日开盘销售状况较仅余套联体墅金海岸花园10幢高层30幢层组成部配 1万米会1万米中庭花园2千米工湖销售状况尚目前剩三房特复式单元着观景卖点售价较高高层剩余海明珠园海边路况缺乏公交线路商业配套区建筑布局错落致设计利车库高度造错层楼中楼房型动静离私密性强石化区售层房源房型98米二房130米三房三岛龙洲苑次推出约400套高层户面积96181米间房率8590周边商业配套较完善目前售价4200元方米河景观房4500元方米左右棕榈湾花园采北美风格规划设计建筑起点均较高面乐购购物中心采净高3米层高目前已根售完
四工程定位
41 总体定位
引领住宅时尚开创新生活模式
定位诠释：
n n 崭新生活模式
摆脱目前许案片面溜〞形式义〞误区开发中强调物业涵时更注重功延伸金山区市民展示种新居住理念新生活态度方式完备设施功配套营销理念相互融合目标客户展现种求新唯美崇尚健康生活方式
n n 引领市场开展
案位山阳镇规划中山阳居住区开展方兴未艾谓生逢时〞外区产品国际市步充分尊重建筑鸣体味性品位环境机融时部面积集中绿化结合组团题景观节点品等组成方位景观系统景观案中种美化附属种然相安存概念
n n 紧凑型高品质生活社区
针目标客户创造符合需求高品质产品户型紧凑科学合理〔总价相较低〕建筑风格简朴气精心细部设计推敲房型外观观景设计组团绿化公建配套等表达案中低价楼盘高档化社区形象
通建筑项素生活机结合引伸出许推广题利案项素进行生动全面诉求完成见提高推广立意目强调案产品理念领先性公司实力雄厚性
42 产品定位
工程周边售楼盘中高层占流次层高层拟少代表城市住宅未开展趋势高层高层楼盘品质舒适度均优层造价稍高郊区开展规划时限制高层高层住宅开展周边墅仅蓝堡爱琴海独立墅少量联排墅市场需求化较快
结合工程规划求工程宜层辅少量叠加联排墅充分利规划求容积率实现利润化
43 客户定位
通周边金海岸花园三岛龙洲等楼盘调查解结合工程特点工程客户定位：
Ø Ø 客户金山客户金山工作外辅
Ø Ø 客户年龄跨度较2550岁力范围
Ø Ø 客户家庭结构二代住房型求两房三房
Ø Ø 客户接受力总价35万50万左右
Ø Ø 房屋单户面积需求85－130m2间居
Ø Ø 客户职业工薪族业金山石化关联企业员工金山石化工作生活外等等
Ø Ø 目标客户金山石化生存赖度较高
44 价格定位
工程采市场拟法定价选取相类似工程作参拟工程参工程优劣进行价格修正出工程相市场售工程参考价格
根相似原原选取金海岸花园三岛龙洲苑海明珠园作工程层局部参工程
拟容
权重
金海岸花园
三岛龙洲苑
海明珠园
拟合程度
拟系数
拟合程度
拟系数
拟合程度
拟系数
物业位置
15
11
0165
11
0165
11
0165
外部环境
25
11
0275
12
03
11
0275
社区环境
10
1
01
1
01
09
009
开展规划
20
09
018
1
02
09
018
房型设计
10
09
009
1
01
1
01
生活配套
15
12
018
12
018
1
015
题提炼
5
1
005
11
0055
12
006
合计
100
104
11
102
通面拟出表表中出工程层局部市场参考价38184038元方米间取均值3900元方米
拟工程
A
B
C
拟系数
104
11
102
拟价格
4200
4200
4000
市场参考价格
4038
3818
3922
墅局部工程蓝堡爱琴海相整体纯墅工程定位售价调低200元方米工程墅市场参考价定位4600元方米
五财务效益
51 销售收入测算
u u 根前面定价层3900元方米墅4600元方米测算
u u 车库局部24000元计算局部36000元方米计算
u u 计算建筑面积157155方米计算
销售收入估算表
序号
工程名称
金额〔元〕
面积〔m2〕
单价〔元m2〕
备注
住宅局部
层
485642976
124524
3900
墅
143202416
31131
4600
计
628845392
155655
二
车位局部
车位
23030000
23030
1000
35m2
车位
6909000
9870
700
35m2
计
29939000
三
合计
658784392
根销售收入估算表出整工程销售收入计658784392元
52 建设投资估算
投资估算表
序号
工程
金额〔元〕
单价〔元m2〕
计算面积(m2)
备注
土费
211042161
1343
157155
1
土出费
182156700
1275
142868
85万亩215亩
2
契税
5464701
3
土金
10000760
142868
70年1元年m2
4
带征费
13420000
22万亩61亩
二
前期费
69148200
440
157155
1
前期规费
52175460
332
157155
2
前期工程费
13043865
83
157155
3
前期费
3928875
25
157155
三
建安工程
172870500
1100
157155
1
土建装修
125724000
800
157155
2
设备安装工程
47146500
300
157155
四
公根底配套费
1885860
12
157155
五
公根底设施费
54689940
348
157155
六
期钱
5343270
34
157155
计
514979931
七
间接费
40910006
1
预见费
15449398
()——(六)3
2
财务费
25460608
60年8利率
八
合计
555889937
3537
157155
u u 财务费建设总钱60贷款额度贷款利率8贷款年计算
根建设投资估算表出整工程建设总投资555889937元
53 确定性分析
敏感度分析采取销售价格销售钱分变动1020情况工程收益情况敏感度分析表出销售价格升4290元方米者建设总钱降低10时工程行工程风险性较
敏感度分析表
销售价格〔元m2〕
4680
4290
3510
3120
销售收入(元〕
+20
+10
10
20
税利润(元〕
127555285
85888490
2554899
39111896
投资收益率
229
155
05
70
建设总钱(元〕
+20
+10
10
20
税利润(元〕
30267557
6977069
81466320
118710946
投资收益率
45
11
163
267
54 济效益评价
损益表出工程目前市场行情总投资55588993672元销售收入658784392元税利润44221695元投资收益率80敏感度分析工程风险性较工程济行
损益表
序号
工程
金额〔元〕
销售收入
658784392
二
建设总投资
555889937
三
销售税金附加
36891926
四
税前利润
66002529
五
税
21780835
六
税利润
44221695
七
投资收益率
80
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目 录
目 录 1
总 2
11 工程简介 2
工程概况 2
112 工程规划总体求 2
113 工程建筑面积指标 2
12 编制 2
13 济技术指标 3
14 结 3
二市场分析 4
21 宏观环境分析 4
城市概况 4
济开展状况 4
213 居民生活水 5
22房产市场分析 5
221 房产市场综述 5
222 板块特征 6
223 未开展趋势 7
三工程周边环境 7
31 工程周边环境分析 7
311 周边环境 7
312 SWOT分析 8
32 竞争性楼盘分析 8
四工程定位 9
41 总体定位 9
42 产品定位 10
43 客户定位 10
44 价格定位 11
五财务效益 12
51 销售收入测算 12
52 建设投资估算 12
53 确定性分析 13
54 济效益评价 13
总
11 工程简介
111工程概况
工程块位金山区金山新城中心城区杭州湾道东卫阳南路西龙源路南板桥东路北土面积142868方米土途居住
工程块处区域属规划中金山区城市中心区西北面区政府西面中央道附市政生活商业配套完善中东面山阳居住区邻山鑫联城花苑现正建配套菜场商场南面集中蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园等中高档楼盘
112 工程规划总体求
工程占面积142868方米规划建设型中高档居住区土年限70年规划容积率11 中层14 非独立式低密度住宅07 建筑密度层30非独立式低密度住宅25绿化率40机动车泊位07户配置
113 工程建筑面积指标
工程总建筑面积1801848方米住宅局部1556548方米中层1245238方米墅31131方米车位局部23030方米配套1500方米
12 编制
报告根目前获取资料结合关政策法规金山区关规划实考察市场研究根底通客观分析济评估工程投资提供科学决策
外报告编制：
1海市国土权出合
2海市土资源理局20030820号土出公告
3海市规划理局城市设计理技术规定关住宅区建设工程规划设计点土利条件求
13 济技术指标
占面积 142868m2
总建筑面积 1801848 m2
中：
住宅 1556548 m2
层 1245238 m2
叠加联排墅 31131 m2
车位 23030 m2
配套 1500 m2
容积率 11
建筑密度 30
绿化率 40
机动车停车泊位 940
14 结
工程目前市场行情总投资55588993672元销售收入658784392元税利润44221695元投资收益率80敏感度分析工程风险性较工程济行
二市场分析
21 宏观环境分析
211 城市概况
金山区位海市西南杭州湾北岸处沪杭甬舟山群岛济区域中心长三角市圈枢纽带西连浙江省湖市嘉善县东邻海市奉贤区北接松江区青浦区全区陆总面积586方公里辖14镇1街道现口55万
金山区境沪杭高速三高速莘奉金高速等高速公路网络沪杭铁路金山支线直达金山城区南部海申甬车客渡码头开辟舟山宁波等海运航线黄浦江支流贯穿全区镇成河运输动脉2005年金山形成三两横〞五条高速公路六六横〞区域干线公路网架杭州湾跨海桥建成金山成浙江快速进入海桥头堡嘉金高速建成通车金山北出海时间缩短
212济开展状况
2004年13季度金山区完成国生产总值9951亿元价格计算年期增长261增速年期高出73百分点预计全年增长超24结合2003年开展情况金山区济开展开始步入高速增长期
2004年19月份金山区完成全社会固定资产投资7591亿元增长68119月房产投资完成74375万元增长320占全社会固定资产投资总额98继续保持高速稳定增长势头原房产开发继续年开展势头年19月统计数反映新开工工程较规模较年房产投资形势较乐观受宏观调控影响半年开始增幅逐月降
213 居民生活水
2003年金山区城镇职工年均收入18500 元年增长80％农民均收入4832元年增长95％年末居民储蓄存款767亿元年增长177％农村养老保险投保率9318％
22房产市场分析
221 房产市场综述
2004年金山区房产业蓬勃开展商品房继续保持旺销势头19月份全区房产开发投资完成744亿元增长320商品房施工面积 14536万方米增长556商品房竣工面积5624万方米增长727商品房销售额937亿元增长11289月底空置房面积563万方米降515
222 板块特征
根手市场楼盘供情况金山区划分三板块：石化板块朱泾板块枫泾板块
石化板块
该板块区政府南迁市政建设房产投资迅速升温2004年市场供量计3218万方米2773套已销售1375万方米计1319套化率475市场房型100m2左右二房120140 m2 三房该板块市场价格35004500元方米均价4000元方米左右
朱泾板块
该板块作区政府房产市场兴起早2004年市场供量计25万方米2492套已售781万方米740套化率30市场房型90 m2二房110130 m2三房该板块市场价格30004200元方米均价3500元方米左右
枫泾板块
该板块着海市城九镇〞方案提出备受关注2004年市场供量计6343万方米5770套已销售2348万方米计2215套化率38该板块市场均价3000元方米左右
223 未开展趋势
金山区处远郊房产业开展起步较晚居民住房水相较低2003年物业统计年报数显示2003年金山区居民住宅房屋总面积399万方米均住房面积186方米建设部新统计目前全国城镇居民均住宅建筑面积2367方米中东部区2506方米中部区2199方米西部区2305方米金山区城镇居民住房水全国均水相差507方米东部区相差644方米甚西部相差445方米说明金山区住房需求观
方面年房产业投资情况金山区房产投资呈逐年高速增长趋势2001年金山区房产投资总额54亿元增长3622002年投资总额77亿元增长4262003年投资总额105亿元增长364说明金山区房产需求量较
横拟2003年海市十郊区均房产投资量3045亿元金山区105亿元相差20亿元高闵行区611亿元相差596亿元说明金山区房产业潜力巨
述三方面金山区房产业投资量需求潜力开展趋势良
三工程周边环境
31 工程周边环境分析
311 周边环境
工程块处金山区规划中央城区核心位置北面金山区政府西面规划中央城区中央道东面正建设中山阳居住区南面聚集蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园等楼盘中高档居住区
工程交通便捷西面紧邻杭州湾道贯穿金山区直达市区北面金山道紧倚区政府贯穿金山卫镇漕泾镇规划中轨道交通附南面连接金山石化海火车站铁路线南面杭州湾距离工程车程10分钟
工程周边生活配套完善规划中中央道建设成金山区商业步行街邻蒙山路卫清路口乐购购物中心邻山鑫联城花园配套菜场商业配套蒙山路卫清路附幼园学中学
312 SWOT分析
Strength
n n 理位置天独厚处规划城市中心位置紧邻区政府
n n 交通便捷水陆轨道交通立体化交通格局形成
n n 周围居住区气候逐渐形成生活配套逐渐完善
Weak
n n 北面片尚未开发农田容易造成荒凉感觉
n n 块中间污水处理厂高压电线定程度影响工程形象
Opportunity
n n 北面老龙泉港引入区作水景
n n 金山区房产市场处升势头未走势较乐观
Threat
n n 周边竞争性工程较工程面销售压力
n n 宏观济政策存较变数房产市场走势产生影响
32 竞争性楼盘分析
工程周边区聚集蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园三岛龙洲苑棕榈湾花园山鑫联城花园等工程中工程性较强蓝堡爱琴海金海岸花园海明珠园三岛龙洲园棕榈湾花园等
周边竞争性楼盘列表
名称
址
物业类型
建筑面积(m2)
总户数
户型面积 〔m2〕
均价 (元m2)
开盘日期
销售情况
蓝堡爱琴海
杭州湾道卫清路
独立联排墅
184
175195303467
4800
Jun04
售完
金海岸花园
杭州湾龙胜路
层高层
180000
1366
101111143144
4200
Jul04
剩50套三房
海明珠园
杭州湾道隆安路
层高层高层
100000
774
92130
4000
Aug04
超60
三岛龙洲苑
蒙山路板桥路
层高层
180000
858
104113128
4200
Aug04
50
棕榈湾花园
蒙山路卫清路
层高层
18000
132
100102125155
4100
Aug04
根售完
蓝堡爱琴海中档墅工程该案总户数184户户型面积175407米独栋联体墅组成容积率07 2004年6月28日开盘销售状况较仅余套联体墅金海岸花园10幢高层30幢层组成部配 1万米会1万米中庭花园2千米工湖销售状况尚目前剩三房特复式单元着观景卖点售价较高高层剩余海明珠园海边路况缺乏公交线路商业配套区建筑布局错落致设计利车库高度造错层楼中楼房型动静离私密性强石化区售层房源房型98米二房130米三房三岛龙洲苑次推出约400套高层户面积96181米间房率8590周边商业配套较完善目前售价4200元方米河景观房4500元方米左右棕榈湾花园采北美风格规划设计建筑起点均较高面乐购购物中心采净高3米层高目前已根售完
四工程定位
41 总体定位
引领住宅时尚开创新生活模式
定位诠释：
n n 崭新生活模式
摆脱目前许案片面溜〞形式义〞误区开发中强调物业涵时更注重功延伸金山区市民展示种新居住理念新生活态度方式完备设施功配套营销理念相互融合目标客户展现种求新唯美崇尚健康生活方式
n n 引领市场开展
案位山阳镇规划中山阳居住区开展方兴未艾谓生逢时〞外区产品国际市步充分尊重建筑鸣体味性品位环境机融时部面积集中绿化结合组团题景观节点品等组成方位景观系统景观案中种美化附属种然相安存概念
n n 紧凑型高品质生活社区
针目标客户创造符合需求高品质产品户型紧凑科学合理〔总价相较低〕建筑风格简朴气精心细部设计推敲房型外观观景设计组团绿化公建配套等表达案中低价楼盘高档化社区形象
通建筑项素生活机结合引伸出许推广题利案项素进行生动全面诉求完成见提高推广立意目强调案产品理念领先性公司实力雄厚性
42 产品定位
工程周边售楼盘中高层占流次层高层拟少代表城市住宅未开展趋势高层高层楼盘品质舒适度均优层造价稍高郊区开展规划时限制高层高层住宅开展周边墅仅蓝堡爱琴海独立墅少量联排墅市场需求化较快
结合工程规划求工程宜层辅少量叠加联排墅充分利规划求容积率实现利润化
43 客户定位
通周边金海岸花园三岛龙洲等楼盘调查解结合工程特点工程客户定位：
Ø Ø 客户金山客户金山工作外辅
Ø Ø 客户年龄跨度较2550岁力范围
Ø Ø 客户家庭结构二代住房型求两房三房
Ø Ø 客户接受力总价35万50万左右
Ø Ø 房屋单户面积需求85－130m2间居
Ø Ø 客户职业工薪族业金山石化关联企业员工金山石化工作生活外等等
Ø Ø 目标客户金山石化生存赖度较高
44 价格定位
工程采市场拟法定价选取相类似工程作参拟工程参工程优劣进行价格修正出工程相市场售工程参考价格
根相似原原选取金海岸花园三岛龙洲苑海明珠园作工程层局部参工程
拟容
权重
金海岸花园
三岛龙洲苑
海明珠园
拟合程度
拟系数
拟合程度
拟系数
拟合程度
拟系数
物业位置
15
11
0165
11
0165
11
0165
外部环境
25
11
0275
12
03
11
0275
社区环境
10
1
01
1
01
09
009
开展规划
20
09
018
1
02
09
018
房型设计
10
09
009
1
01
1
01
生活配套
15
12
018
12
018
1
015
题提炼
5
1
005
11
0055
12
006
合计
100
104
11
102
通面拟出表表中出工程层局部市场参考价38184038元方米间取均值3900元方米
拟工程
A
B
C
拟系数
104
11
102
拟价格
4200
4200
4000
市场参考价格
4038
3818
3922
墅局部工程蓝堡爱琴海相整体纯墅工程定位售价调低200元方米工程墅市场参考价定位4600元方米
五财务效益
51 销售收入测算
u u 根前面定价层3900元方米墅4600元方米测算
u u 车库局部24000元计算局部36000元方米计算
u u 计算建筑面积157155方米计算
销售收入估算表
序号
工程名称
金额〔元〕
面积〔m2〕
单价〔元m2〕
备注
住宅局部
层
485642976
124524
3900
墅
143202416
31131
4600
计
628845392
155655
二
车位局部
车位
23030000
23030
1000
35m2
车位
6909000
9870
700
35m2
计
29939000
三
合计
658784392
根销售收入估算表出整工程销售收入计658784392元
52 建设投资估算
投资估算表
序号
工程
金额〔元〕
单价〔元m2〕
计算面积(m2)
备注
土费
211042161
1343
157155
1
土出费
182156700
1275
142868
85万亩215亩
2
契税
5464701
3
土金
10000760
142868
70年1元年m2
4
带征费
13420000
22万亩61亩
二
前期费
69148200
440
157155
1
前期规费
52175460
332
157155
2
前期工程费
13043865
83
157155
3
前期费
3928875
25
157155
三
建安工程
172870500
1100
157155
1
土建装修
125724000
800
157155
2
设备安装工程
47146500
300
157155
四
公根底配套费
1885860
12
157155
五
公根底设施费
54689940
348
157155
六
期钱
5343270
34
157155
计
514979931
七
间接费
40910006
1
预见费
15449398
()——(六)3
2
财务费
25460608
60年8利率
八
合计
555889937
3537
157155
u u 财务费建设总钱60贷款额度贷款利率8贷款年计算
根建设投资估算表出整工程建设总投资555889937元
53 确定性分析
敏感度分析采取销售价格销售钱分变动1020情况工程收益情况敏感度分析表出销售价格升4290元方米者建设总钱降低10时工程行工程风险性较
敏感度分析表
销售价格〔元m2〕
4680
4290
3510
3120
销售收入(元〕
+20
+10
10
20
税利润(元〕
127555285
85888490
2554899
39111896
投资收益率
229
155
05
70
建设总钱(元〕
+20
+10
10
20
税利润(元〕
30267557
6977069
81466320
118710946
投资收益率
45
11
163
267
54 济效益评价
损益表出工程目前市场行情总投资55588993672元销售收入658784392元税利润44221695元投资收益率80敏感度分析工程风险性较工程济行
损益表
序号
工程
金额〔元〕
销售收入
658784392
二
建设总投资
555889937
三
销售税金附加
36891926
四
税前利润
66002529
五
税
21780835
六
税利润
44221695
七
投资收益率
80
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