1 绪 2
11 文研究背景意义 2
12 国外研究文献综述 3
121国外研究状况 3
122国研究状况 3
13 文研究容框架 4
2 收入确认基理 5
21 收入定义 5
22 收入确认相关理 5
221 收入确认条件 5
222收入确认原 5
3 收入确认案例分析——房产企业收入确认例 6
31 房产企业收入确认现状 6
32 竣工验收时确认收入分析 7
321 竣工验收确认 7
322竣工验收确认收入条件 8
323 竣工验收时确认收入条件讨 8
324竣工验收确认条件存问题分析 8
325竣工验收确认违约风险问题 9
33实际交付时确认收入分析 10
331 实际交付时确认收入 10
332 实际交付时确认收入条件 11
333 实际交付时确认条件分析 11
334交付确认时遗留问题 12
34 竣工验收实际交付时确认收入较 13
341 时间分析较 13
342权责划分分析较 13
343违约风险分析较 13
344实质重形式分析较 14
35 竣工验收实际交付确认财务状况影响分析 14
351成收入配问题讨 14
352收入现金流配研究 16
353资产负债率研究 17
4 相关法建议 17
谢辞 19
参考文献 20
浅析收入确认问题影响
摘：世界济快速发展济发展推动国家发展企业济发展影响着国家济发展企业日常营活动中追求利润化应该企业营目标企业营程中形成收入说企业发展关重企业营程中会发生业务业务营程中会产生收入会计员准确确认收入真实效反映企业营坏真实收入确认情况促企业理者进步理企业更企业成长起文联系收入确认相关理分析方销售收入确认结合房产企业收入确认现状讨房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题着分析容笔者会提出相关观点建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值
关键词：销售收入收入确认财务状况
Simple Analysis on the Problem of
Revenue Recognition and Its Impacts
Abstract Nowadaysthe economy is growing fast in the worldEconomic development promotes the development of the countryand the development of enterprise economy affects the economic development of the countryIn the daily operation of the enterprise the pursuit of profit maximization should be the business objectives of each enterprise and revenues from the business process can be said to be of vital importance to the development of enterprisesBusiness will occur in the business process and these business operations will generate revenueAccountants should accurately confirm the revenue so that it can effectively reflect the operation of enterprises Based on the actual situation of revenue recognitionManager can manage good businessIn such circumstancesit enables enterprises to develop better In this paperauthor will relate the relevant theory of revenue recognition and take sales revenue recognition as the main directionThe author will discuss on present condition of revenue recognition for real estate enterprises The author will make a discussion about the actual application of the conditions of recognition and the impact on the financial situation and some potential problems when real estate enterprises recognize revenues at different time pointsFinally on the analysis of the content the author will put forward her own views and suggestions and she hopes that she could provide a theoretical reference value for the development of Chinese enterprises in revenue recognition
Keywords sales revenuerevenue recognitionfinancial situation
1 绪
11 文研究背景意义
企业发展程中维持身稳步成长会发生种样营业务期间会带相关济收入企业会计员核算企业收入情况时候符合会计准情况合适时点正确收入确认方法确认收入样真实效反映企业营坏时收入确认仅重更复杂会计员专业判断求十分高会计学术界收入确认研究重点会计实务界收入确认处理会计实务时难点收入确认项复杂会计确认问题处理收入确认问题时会计员严格遵守会计准规定时更敏锐职业判断准中收入确认规定方实际业务程中企业营业务程式样会计员准结合具体情况准确确认收入真实反映企业营状况
企业确认收入环节重企业发展程中企业财务状况财务指标中反映出坏收入财务指标中常指标企业断发展肯定断审视成长速度运营规模企业会企业实现收入衡量企业考核部门绩效成果情况时会收入作衡量标准市场投资者决定否企业进行投资时会企业收入情况作重参考企业正确时间确认收入样企业营状况真实反映出投资者决策会干扰投资者正确投资判断收入确认重
时收入确认复杂着时代断发展进步现济业务开始单收入确认情况单收入确认方提供货物购买货物方付钱方算完成项交易卖方收钱款确认收入现企业收入情况复杂变根具体情况确认收入年现行会计准收入确认相关规定会根实际情况实时做政策规定改变更加规范企业确认收入情况然发现市场发展越越趋复杂济业务复杂变会计准规定百分百种济业务完全匹配出更需会计员运专业职业力判断究竟时收入进行确认什方法确认收入恰
收入确认需相应成费进行匹配反映期会计报表里旦收入确认成费匹配会产生提前确认收入者延迟确认收入情况样真实反映企业实际情况说作会计员提前确认收入延迟确认收入期确认收入否会产生操利润良果出会计员定准确时点确认收入样保证真实反映企业营利润情况
总收入确认家企业说重然收入确认核算程中说复杂
笔者会文中收入确认作重点研究方关销售收入确认方面联系相关理实际结合房产企业收入确认现状分析房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题等等着分析容笔者会提出相关观点建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值
12 国外研究文献综述
着世界济快速发展济业务发生时出现越越交易方式样济背景忽视点济业务中带企业营程中收入确认问题企业财务报表中收入项目收入确认说重会计实务情况时收入确认相复杂国外员准确合理进行收入确认进行分析研究
121国外研究状况
1940年佩顿利特尔顿[[]William A PatonAC Littleton An Introduction to Corporate Accounting Standards[J]ColumbusOhioAmerican Accounting Association1940(10)49
]提出收入观点认应该强调收入转换收入回收性应该支配位角度收入通收现金者应收账款等流动资产证明收入实现中提出两项测试：（1）通销售流动资产者相似程实现转化确认收入实现（2）通取流动资产确认收入实现
1996年Lamb[[]Margaret LambThe Relationship between accounting and taxationthe United Kingdom[J]The European Accounting Review 5Supplement1996(5)933949
]税务角度出发指出收入确认影响会计税收方面Pfaff指出收入确认程中税收会计方面会产生差异应该规制定方面减少财税差异方调整
国外学者指出收入确认准确否会影响企业财务状况果出现妥确认收入情况企业利收入操企业利润情况
122国研究状况
2003年陈守德[[]陈守德收入确认干问题研究[D]博士学位文厦门学2003
]肯定收入确认重性复杂性结合具体济业务分析种类济业务情况收入该确认问题国际会计准实行分析收入确认准制定干问题出法结合国收入准进行思考
2004年尹瑜[[]尹瑜新济条件收入确认问题研究[D]硕士学位文清华学2004
]指出市公司收入确认越越激进认应该收入确认时注重交易实质正确确认收入计收入然少记收入
2007年齐友发陈子颖[[]齐友发陈子颖关收入确认计量思考[J]财会月刊2007（24）：810
]国会计准中收入准规定进行思考分析提出见解
2008年李捷[[]李捷确认收入会计制度税法间差异[D]硕士学位文复旦学2008
]较分析收入确认会计制度税法制度间存差异提出面两者间差异协调处理提出法建议
2009年李春盛[[]李春盛合理界定销售收入入账时间[J]代济2009（16）：6667
]探讨该合理界定确认销售收入入账时间年郑钢[[]郑钢房产销售收入确认条件探析[J]审计月刊2009（7）：5051
]展开分析确认房产企业收入研究确认条件
2010年魏玉翠[[]魏玉翠销售商品收入确认[J]山西焦煤科技2010（S1）：8183
]分析销售商品收入确认指出处理创新销售交易业务时现会计模式基础进行改进创新
2012年叶建芳薄昳昀[[]叶建芳薄昳昀议房产企业收入确认方法[J]会计友2012（8）：7681
]分析较房产企业确认收入时完工确认法完工百分百法认完工百分法国房产企业确认收入时适时指出完工确认法缺陷基础提出意见
2013年张杰[[] 张杰收入确认国际较[J]山东济战略研究2013（5）：6263
]较国收入准国际收入准指出国收入确认足完善国收入准提出建议
2015年李运波[[]李运波房产开发产品销售收入确认干问题研究——市房产开发公司例[D]硕士学位文长安学2015
]目前国房产企业收入确认情况进行分析希相关部门房产企业收入确认条件制定出更细化规定规范相应行业准
13 文研究容框架
文收入确认相关理出发销售收入确认分析方结合房产企业收入确认现状针房产企业销售房屋收入确认出现实际运分析房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题着分析容提出相关法建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值尤房产行业收入确认规范发展提出建议
具体言文结构安排：
第1章 绪 文研究背景意义国外研究文献综述框架
第2章 收入确认基理 阐述收入定义收入确认条件收入确认原
第3章 收入确认案例分析——房产企业收入确认例房产企业确认收入现状引出房产企业底该时间点确认收入进行探讨文重点分析部分
第4章 相关法建议案例分析容出法建议
2 收入确认基理
21 收入定义
企业会计准第14号——收入国实行关收入会计准准中收入相关定义文中收入确认分析研究国会计准收入相关规定基础谓收入指企业日常生活中形成会增加者权益然企业者企业投入资关济利益总流入文销售收入确认研究方
22 收入确认相关理
221 收入确认条件
收入准中规定销售商品收入时满足五条件确认收入五条件分：1企业已商品权风险报酬转移购货方2企业没保留通常权相联系继续理权没已售出商品实施效控制3收入金额够计量4相关济利益流入企业5相关已发生发生成够计量
222收入确认原
权责发生制原
国会计准规定企业进行会计核算遵循权责发生制期否收收入款项者支付费项收入期已实现已发生者该项费期应该负担应该期确认
权责发生制原收入时满足五条件便确认企业没收购买方款项收入时满足五条件时视收入已实现期确认收入
二实质重形式原
处理济业务会计核算时仅仅法律形式交易实质时候符合法律形式表面现象企业外披露会计信息反映出真实财务状况营成果相关会计核算根实质济业务容进行
三谨慎性原
企业进行会计核算时遵循会计准规定高估计资产收益低估计负债费次核算时谨慎态度进行收入核算时确认收入时紧紧扣住会计准收入确认提出时满足五条件时满足确认收入稍谨慎没时满足五条件时确认收入会高估收益
四配原
销售业务发生进行收入确认核算时时确认收入配关销售成相关费收入确认条件够计量相关成确认收入时候定坚持配原会计期间收入相关费进行确认
综销售商品带收入时符合确认五条件时候企业确认收入时确认收入时会计员言遵守确认原知道企业准确确认收入真实效反映企业营状况仅利企业营者做步投资决策企业更发展利市场接收关企业效信息予投资决策者正确信息做理智投资决策推动企业更发展更推动市场更发展
3 收入确认案例分析——房产企业收入确认例
31 房产企业收入确认现状
房产企业销售房屋时产生收入该确认外界直存着争议
国实行收入准中关该确认收入规定停留针部分企业层面较特殊行业没具体制定相关具行业特色该确认收入规定文针房产企业该确认销售房屋带收入展开分析讨统计国A股市100家房产公司中中40左右公司确认收入房屋完工验收合格时20左右实际交付时剩40没财务报告中具体披露什确认收入方式
国房产企业销售房屋销售商品收入规定确认收入规定完工确认法确认收入时间点确认收入存着争议房产企业确认收入般三种情况种竣工验收时确认种实际交付时确认种房屋产权户购房者时确认外界三种时间点确认收入着法争集中应该竣工验收时实际交付时确认收入房屋产权户购房者手中时确认收入房产企业少见笔者做分析
房屋买卖交易形式房屋产权户购房者手中时确认收入符合法律法规会计准然实质重形式原起竣工验收时实际交付时确认收入收入产权户购房者时确认更晚然法律形式产权户购房者手中时房屋权转移实质房屋权已早转移谨慎性原果房屋产权户购房者手中时确认收入实延收入确认时间延较长时间企业收入长时间里低突然短时间里高影响现金流利润情况产生波动利润会虚增
企业销售房屋带收入产权户购房者时确认话会发生收入延迟确认情况笔者认房产企业应该房屋产权转移前确认销售房屋收入较恰确认收入方法应该优先考虑竣工验收时实际交付房产时确认收入面展开相关分析
32 竣工验收时确认收入分析
321 竣工验收确认
房屋建造程中类似产品转变成产成品继转变成库存商品进行销售接进行收入确认会计核算房屋产品时通竣工验收成产成品房屋型特殊商品通竣工验收决算做验收入库程程中检验房屋否合格否符合合求够交付购房者购计量成
房屋进行竣工验收时情况建造房屋建设工程项目竣工时工程质量监督部门会建设项目进行检验检验程中开发建设单位设计房屋建造单位房屋建造提供施工单位设备供应商单位场质量监督部门会全面进行检查房屋建造项目符合规划求施工方面没问题设备安装关质量监督部门验收符合求开发建设单位取竣工合格资料数证资格房屋交付购房者手中果没通验收合格交付购房者
房产企业否够确认销售收入关键房屋建设项目竣工验收合格关系房屋终否交付购房者手中
外建设房屋单位房屋建设项目进行竣工结算开始建造房屋房屋交付购房者止支付全部费项目竣工验收房屋交付购房者前核算出费确认收入重条件够计量成销售房屋确认收入时需计量成够核算出关键便竣工决算
322竣工验收确认收入条件
般情况收入确认条件角度时房产企业竣工验收情况确认收入符合确认收入条件：房屋建造工程已竣工质量监督部门验收房屋成够计量房产企业已购房者签订合外已获购房者承诺付款证明
323 竣工验收时确认收入条件讨
种观点房产企业应该建造房屋工程项目已竣工验收时确认收入房屋作房产企业型商品出售时满足会计准中销售商品收入确认提出五条件收入进行确认必分析房产企业竣工验收时确认收入出售房屋权风险报酬否已房产企业身转移购房者手中呢？房产企业然继续房屋控制着理着？计量出售房屋成？
通分析竣工验收时确认收入否符合准规定
324竣工验收确认条件存问题分析
1分析竣工验收时确认收入否计量建造房屋时花费成
会计准中明确规定确认销售收入时计量相关发生成建造房屋项目竣工时候通竣工决算计量项目成
笔者认房屋工程项目开始建设时候建设方肯定会签署合中明确承建方提交竣工验收材料时间承建方责规定时间编制竣工结算书提交验收报告应该时间点提交竣工结算书验收报告样话竣工验收合格前竣工结算时确认相关发生成换句话说工程项目竣工验收合格前确认相关发生成
现假设果工程竣工验收合格时候负责竣工决算方没时做出决算报告房产企业没进行竣工决算条件确认收入想时企业确认收入数项目预算实际情况确认收入相应成然定操作性时结果性会折扣毕竟受方面影响数会存观性结果会存操性竣工结算重然竣工结算成结果出会预算出成结果晚原始证实际发生情况核算出会误差更加符合谨慎性原
总笔者认果房产企业竣工验收合格时候已完成竣工决算说明出售房屋成计量果房产企业没完成完工决算实际成没计量应该遵循谨慎性原竣工决算结果确定成
2分析竣工验收确认收入时出售房屋关风险报酬否已转移
确认销售收入时确定相关风险报酬否转移面分析竣工验收时候出售房屋关风险报酬否转移购房者手中
实法律层面说房产企业销售房屋时采期房预售方式进行销售时会购房者签订合合条款中应该会条款明确购房者预付规定部分房款数额会获房屋相关权力合法规定合成立时候条款便会生效竣工验收时购房者手中已部分房屋权关风险报酬
3分析房产企业否然继续理控制着出售房屋
明确点房屋建造工程项目竣工验收前房产企业作开发商然出售房屋理权控制权竣工验收房产企业房屋交付购房者手中时候段时间里继续理权控制权房产开发商手中已房产企业签订预售合购房者手中然着定争
法律角度分析房产企业购房者签订合双方达意思致说明房屋权关理权控制权已转移购房者手中房产企业签订合规定时间双方约定求房屋交购房者手中算转移房屋权会计核算角度说注重交易实质房产企业房屋建造项目通竣工验收房屋真正交购房者手中前实质房屋然房产企业控制中
注意点果房屋建造项目竣工验收合格符合合中约定双方致意条件房产企业交付购房者手中时会物业公司作中间购房者房屋进行理通知购房者办理交付手续实时候房产企业已继续理控制着房屋物业公司理验收证明项目合格话购房者房屋权关效控制权继续理权
出售房屋权关效控制权继续理权底谁手中具体情况具体分析
325竣工验收确认违约风险问题
质量监督部门建造完房屋验收时候会验收细节进行整体综合性验收购房者房屋求果房屋建造验收结果合格完全代表满足购房者求
忽视房屋建造符合购房者求会出现购房者拒绝接受房屋结果房产企业景气时候房产企业更卖出房产项目会更周边配套方案吸引购房者交付房产购房者手中时原承诺存样方房产企业面样情况时会购房者进行沟通解决问题购房者满意
假出现房产企业交付购房者手中房产实际情况初双方约定买卖房产求情况话般企业会予购房者定优惠予现金折扣商业折扣先前验收合格时确认收入样情况相关规定核算现金折扣商业折扣实账务里反映果购房者觉初签订合符情况周边配套设施承诺简直天差坚决拒绝接受房屋求退房出现购房者买账坚决求退房出现范围退房时果企业房屋建造项目验收时确认收入出现范围退房现象话会影响面账务处理时前期账务处理验收时确认收入反映账务实反映企业收入状况
33实际交付时确认收入分析
持种观点方认作房产企业应该购房者办理交付手续时确认收入节中讨相较竣工验收时确认收入房产企业实际交付时确认收入样种情况更符合会计准求呢？非呢？笔者进步进行分析讨
331 实际交付时确认收入
实际交付时确认收入房产企业出售房屋钥匙交购房者手中确认收入房产交付购房者手中办理手续
先房产企业通知购房者收楼购房者接通知30天房产企业办理交接手续果房产企业没实现签订合建设房屋果存符合合情况存购房者意见买卖双方进行协调解决问题般情况房产企业会出具两份材料份工程质量检验合格单份商品房房产权证果没两样东西购房者接受房产权利
外房产企业会提供住宅质量保证书住宅说明书购房者果买卖房产项目出现质量问题购房者根住宅质量保证书进行维权活动实原先签订购房合补充法律效力住宅说明书购房者解释说明房屋相关信息提醒购房者注意问题必
房产企业购房者签订房屋交接书步步流程走购房者满意觉接受份房产签署房屋交接书房屋交接书签署做购房者意接受房产意思
332 实际交付时确认收入条件
实际交付时收入确认条件：建造房屋工程项目已竣工竣工验收手续已完成相关建造成已发生计量房产企业购房者已签订购房合房产企业已收购房者缴纳房款获购房者承诺付款证明购房者房屋情况满意已房产企业办理接房手续
333 实际交付时确认条件分析
1 分析讨合交付实际交付日期差异
房产企业销售商品房时购房者房产企业关买卖商品房行订立书面合订立买卖合中双方会时交付问题进行明确确定会明确交付时间规定合中规定时间般性交付期限时间影响建设房屋项目完成素房合合基形式谨慎确认收入企业根具体业务情况确认收入
买卖双方合里约定交付时间交付确认收入前提时候房产开发商合约定交付日期前建房屋购房者验收愿意接收房屋签订交房验证书说明交付房屋成功实际交付日确认收入
种情况购房者合中约定交付时间没验收接收房屋笔者认样情况应该合里约定交付时间点确认收入国合法规定交付货物时间合里明确写明时间交付货物购房者规定时间没房屋进行验收房产企业应该合里约定交付时间确认交付实质重形式原房产企业般会遵守法律合规定建造房屋果建造程中违反法律合规定想通政府验收实质讲实购房者验收房屋履行合程果购房者合约定交付日期没验收房屋应该合约定交付日期确认收入
2 分析实际交付确认收入时出售房屋风险报酬否已转移
前面笔者已分析收入竣工验收时确认话时候实质购房者已拥部分房屋权关风险报酬判断相关风险报酬否实际交付房产时转移购房者手中竣工验收时更加明确法律法规政策性规定指出商品房竣工验收办理交付手续出售房屋交付购房者时候市场波动导致房屋价值波动发生风险报酬房屋原产生损毁等等会房屋交付购房者手中购房者拥
3 分析房产企业否然继续理控制着出售房屋
作者认房产企业交付时确认收入实质交付房屋购房者手中时房屋继续理权效控制权时已转移购房者手中房产企业购房者签订房屋买卖合预售合时实开始转移房屋继续理权效控制权实际交付时算彻底转移购房者手中
334交付确认时遗留问题
房产企业购房者进行实际业务时会出现然房屋没进行竣工验收房产企业已房屋交付购房者手中笔者认应该企业购房者协商达成致意愿竣工验收没完成房产企业房屋交付购房者算提前交付购房者应该算种违法行样情况应该少见果出现种情况笔者认应该房屋实际交付购房者时确认收入
种情况没进行竣工验收事情实质交易已发生房产已交付购房者手中购房者承担房产关会发生贬值风险者损毁风险等等时购房者拥房产项目受市场影响升值出租转等产生报酬房产企业会房屋继续理会实际控制项房产
外考虑样情况旦房屋出现竣工验收合格情况需范围整改房屋购房者房屋产权受影响会拆建房屋重新建造时候已确认收入话会程度企业收入产生影响发生种情况率低检测房屋否合格符合国家标准指标果房屋检测合格房产企业进行整修改建般会重新建造房屋严重程度房屋达国家标准够验收合格开发企业建造房屋前会进行备案然进行实际建造竣工验收时建设房屋备案建设规划总体差购房者房屋房屋产权拥般会受影响
34 竣工验收实际交付时确认收入较
341 时间分析较
前面分析实际交付时确认收入明显晚竣工验收时确认收入
房产企业言企业发展早确认收入呢？晚确认呢？
先早确认收入情况笔者认企业越早确认收入越确认收入定说明会相应数目现金流流入企业早确认收入没现金流入企业话确认收入产生相应应收账款企业部分款项缴纳企业税
然说越晚确认收入越企业税会延迟确认收入延迟缴纳怀疑否意延迟交税外时高时低稳定收入确认状况会延迟确认收入发生会影响企业财务评价总两时点中应该选择企业财务稳定利时点确认收入
342权责划分分析较
收入权责发生制求进行核算效判断房产企业否房屋产权转移购房者必划分清楚权利责收入确认程序方面竣工验收时确认收入简化程序缩短时间时收入确认金额会相应增加
笔者认权利责方面划分清楚竣工验收政府部门验收房产项目等购房者购买意实际交付时确认收入竣工验收时确认收入风险报酬转移继续理权效控制权转移方面明显笔者认更加符合权责发生制实际交付时确认收入
343违约风险分析较
素存会影响违约风险目前购房者购买房产般两种意图种投资利房产价格变动赚取差价种买居住
果购房者投资买房子赚取差价话实更关注购买房产项目否带预期利益增加达时候实违约风险会较实样情况什时候会出现违约风险竣工验收时实际交付时会违约风险
里分析购房者买房居住情况竣工验收时确认收入时关政府部门房屋进行验收购房者没房产时候违约风险应该会低实际交付时购房者购买居住房产时果购房者房屋情况满意符合心中样子会出现违约情况出现违约风险更实际交付时
344实质重形式分析较
法律形式购房者获房产证认房产权利已转移购房者会计角度实际购房者获房产证前房产相关风险报酬继续理权效控制权已转移购房者购房合中会交付房产截止时间外竣工验收合格购房者验收房产企业购房者办理交付手续购房者接收房屋实时拥房屋权利义务风险收益
笔者认更加遵循实质重形式原实际交付房产时确认收入质说时候购房者已接收房产购房者质已处置房产转房产获相关收益竣工验收时房产企业房屋权利购房者完全处置房屋
35 竣工验收实际交付确认财务状况影响分析
351成收入配问题讨
确认收入时相关发生成收入配起进行确认
房产企业建造房屋实际发生成般竣工决算竣工验收前确认
笔者认两种情况确认收入会造成收入成确认步前面分析明显实际交付时确认收入显然竣工验收时确认收入造成收入成步程度实际交付时确认收入果房产项目需久建设时间会导致实际成取收入会计期间确认明显没收入相关成配起企业房产项目利润情况会出现波动反映企业财务指标失参考价值
表31 万科2006—2015年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
毛利润率
3615
4199
39
2939
407
3978
3656
3147
2994
2935
营业利润率
1913
2154
1553
1777
2345
2196
2038
1792
1706
1694
净利润率
1352
1497
1132
1315
1748
1616
1519
1351
1318
1327
数源：万科披露20062015年公司年报
万科选择竣工验收时确认收入表31基万科2006年2015年披露年报数反映利润指标总体波动较较缓
表32 海新梅置业2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
4669
1898
3225
342
858
4489
3229
6268
2375
营业利润率
3567
525
2245
2058
4385
4968
475
14961
2170
净利率
2014
137
1626
986
2079
2331
593
1543
2174
数源：海新梅置业披露2006—2014年公司年报
表33 招商局产2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
40
56
50
43
42
56
51
28
3733
营业利润率
2416
3228
3611
2244
2369
2905
2464
2434
1915
净利率
1932
2907
3056
173
1802
2192
1691
1691
1270
数源：招商局产披露2006—2014年公司年报
表34 保利产2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
3619
385
408
3682
3412
372
3618
3216
3203
营业利润率
1944
2518
2472
2271
2069
2118
1944
1733
1740
净利率
1448
1997
1961
1744
1534
1566
1448
1285
1305
数源：保利产披露2006—2014年公司年报
表32表33表34选取规模选择实际交付时确认收入三家房产企业20062014年财务报告中部分数进行处理相应利润情况
2006年2014年实际交付时确认收入规模三家市房产公司利润率方面波动性存着差异海新梅置业销售规模数亿元波动性招商局产销售规模数百亿元新梅置业波动性年份较波动保利产销售超千亿元表现出利润率较缓
实际交付时确认销售收入受影响较中规模房产企业
352收入现金流配研究
清楚目前国房产企业采取数预售方式房产建造没完工时候开始房产预售购房者会先缴纳部分房款般会占20甚更笔数目房产企业收笔预收房款时没确认收入时收入没现金流配通分析知道实际交付时间点竣工验收时间点晚说起竣工验收种情况实际交付时确认收入现金流流入企业时间间隔更加长更加配
研究采实际交付确认收入企业收入现金流情况
表35表36表37中保利产营业收入营业利润现金流流入企业呈现半年期较增减变化步现金流流入明显营业收入
表35 保利产2014年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
3399931579209
3054423668265
1131
营业利润
584279605744
507222071309
1519
销售商品提供劳务收现金
5105550099501
5498190214284
714
数源：保利产2014年披露中期报告
表36 保利产2015年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
4234496178978
3399931579209
2455
营业利润
800733195564
584279605744
3705
销售商品提供劳务收现金
6249830928977
5105550099501
2241
数源：保利产2015年披露中期报告
表37 保利产2016年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
5515022928209
4234496178978
3024
营业利润
981111036825
800733195564
2252
销售商品提供劳务收现金
8894625092307
6249830928977
4232
数源：保利产2016年披露中期报告
353资产负债率研究
国房产企业采预售制度规定预售房产项目价款作企业预收款项核算房产项目竣工验收办理移交手续前期确认预收账款转营业收入进行核算
国房产企业预售时购房者缴纳部分房款额达全部房款20甚更房产企业建造房产程中会银行处贷款加预售获现金进行预收账款核算形中增加企业负债
表38中列示万科保利产2010年2015年部分财务数两家房产市公司销售规模超千亿元公司前者采竣工验收时确认销售收入方式者采实际交付房产时确认销售收入方式进行收入核算两家公司资产负债率高甚达70光预收账款占中30见房产企业核算收入时预售获现金作预收款项核算增加企业资产负债率
表38 万科保利产2010年2015年部分财务数指标描述 单位：亿元
公司名称
万科集团
保利产
年份
2010年
2015年
2010年
2015年
总资产
215638
611296
152328
403833
总负债
161051
474986
120308
306693
中：预收账款
74405
212626
51544
132548
预收账款总资产
345
3478
3384
3282
资产负债率
7469
777
7898
7595
毛利率
407
2935
3412
332
数源：万科保利产披露2010年2015年年报
4 相关法建议
综合前面分析笔者认房产企业说较符合收入确认规定实际交付时确认销售收入然企业财务状况会种方法确认收入时出现稳定现象相信应该短时间会出现情况目前房产企业确认收入具体方式方法统笔者较倾房产企业实际交付房产购房者时确认收入认样更加符合求规定笔者认房产行业说需相关部门房产企业身采取行动树立起套统行业标准规范
首先国应该房产企业究竟该确认收入进行统行业准制定规范房产企业收入确认条件具体会计规章制度制定现国会计准具体收入确认条件较广泛统规定没房产企业具体规定相关部门应该结合实际考察结果出台规范行业准利统标准房产行业财务情况够真实反映
接着会计员加强身业务力提升作会计员处理实务力停留课学知识层面实践中积累工作验踏岗位前应该接触实际业务建立起工作力积累工作验真正踏会计岗位良会计职业道德素养必少处理实际济业务时严格准企业提供真实财务信息
作企业身言企业部设置监部门监督企业环节企业营者法操企业会计信息果环节出现差错监部门行权利时制止差错发生监部门高层控制着企业负责态度独立行监督权利果监部门员没职责监督企业应该负起应负法律责鞭策监督企业
时房产企业选择收入确认方式时候充分考虑身实际情况钻空子提前确认收入延迟确认收入行房产企业更应该法律法规求分期间披露营业收入核算中普遍存预收账款具体情况进行详细披露企业应该积极配合国家求进行相关披露量减少操收入确认问题
注册会计师审计员企业进行审计时识企业确认收入时间否正确房产企业言确认收入时否时满足销售收入确认五条件审计员专业职业判断关注已销售完没确认收入者没销售完确认收入情况判断企业确认收入情况否合理时审计员进行审计时保持独立性外界素受影响干扰客观公正出具真实审计报告
国家制定关房产行业确认收入会计规章制度参考研究房产企业收入确认专家学者宝贵建议者鉴国家区处理类问题方法总充分考虑国实际情况规范标准房产行业财务情况够真实反映国房产市场发展更
参考文献
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11 文研究背景意义 2
12 国外研究文献综述 3
121国外研究状况 3
122国研究状况 3
13 文研究容框架 4
2 收入确认基理 5
21 收入定义 5
22 收入确认相关理 5
221 收入确认条件 5
222收入确认原 5
3 收入确认案例分析——房产企业收入确认例 6
31 房产企业收入确认现状 6
32 竣工验收时确认收入分析 7
321 竣工验收确认 7
322竣工验收确认收入条件 8
323 竣工验收时确认收入条件讨 8
324竣工验收确认条件存问题分析 8
325竣工验收确认违约风险问题 9
33实际交付时确认收入分析 10
331 实际交付时确认收入 10
332 实际交付时确认收入条件 11
333 实际交付时确认条件分析 11
334交付确认时遗留问题 12
34 竣工验收实际交付时确认收入较 13
341 时间分析较 13
342权责划分分析较 13
343违约风险分析较 13
344实质重形式分析较 14
35 竣工验收实际交付确认财务状况影响分析 14
351成收入配问题讨 14
352收入现金流配研究 16
353资产负债率研究 17
4 相关法建议 17
谢辞 19
参考文献 20
浅析收入确认问题影响
摘：世界济快速发展济发展推动国家发展企业济发展影响着国家济发展企业日常营活动中追求利润化应该企业营目标企业营程中形成收入说企业发展关重企业营程中会发生业务业务营程中会产生收入会计员准确确认收入真实效反映企业营坏真实收入确认情况促企业理者进步理企业更企业成长起文联系收入确认相关理分析方销售收入确认结合房产企业收入确认现状讨房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题着分析容笔者会提出相关观点建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值
关键词：销售收入收入确认财务状况
Simple Analysis on the Problem of
Revenue Recognition and Its Impacts
Abstract Nowadaysthe economy is growing fast in the worldEconomic development promotes the development of the countryand the development of enterprise economy affects the economic development of the countryIn the daily operation of the enterprise the pursuit of profit maximization should be the business objectives of each enterprise and revenues from the business process can be said to be of vital importance to the development of enterprisesBusiness will occur in the business process and these business operations will generate revenueAccountants should accurately confirm the revenue so that it can effectively reflect the operation of enterprises Based on the actual situation of revenue recognitionManager can manage good businessIn such circumstancesit enables enterprises to develop better In this paperauthor will relate the relevant theory of revenue recognition and take sales revenue recognition as the main directionThe author will discuss on present condition of revenue recognition for real estate enterprises The author will make a discussion about the actual application of the conditions of recognition and the impact on the financial situation and some potential problems when real estate enterprises recognize revenues at different time pointsFinally on the analysis of the content the author will put forward her own views and suggestions and she hopes that she could provide a theoretical reference value for the development of Chinese enterprises in revenue recognition
Keywords sales revenuerevenue recognitionfinancial situation
1 绪
11 文研究背景意义
企业发展程中维持身稳步成长会发生种样营业务期间会带相关济收入企业会计员核算企业收入情况时候符合会计准情况合适时点正确收入确认方法确认收入样真实效反映企业营坏时收入确认仅重更复杂会计员专业判断求十分高会计学术界收入确认研究重点会计实务界收入确认处理会计实务时难点收入确认项复杂会计确认问题处理收入确认问题时会计员严格遵守会计准规定时更敏锐职业判断准中收入确认规定方实际业务程中企业营业务程式样会计员准结合具体情况准确确认收入真实反映企业营状况
企业确认收入环节重企业发展程中企业财务状况财务指标中反映出坏收入财务指标中常指标企业断发展肯定断审视成长速度运营规模企业会企业实现收入衡量企业考核部门绩效成果情况时会收入作衡量标准市场投资者决定否企业进行投资时会企业收入情况作重参考企业正确时间确认收入样企业营状况真实反映出投资者决策会干扰投资者正确投资判断收入确认重
时收入确认复杂着时代断发展进步现济业务开始单收入确认情况单收入确认方提供货物购买货物方付钱方算完成项交易卖方收钱款确认收入现企业收入情况复杂变根具体情况确认收入年现行会计准收入确认相关规定会根实际情况实时做政策规定改变更加规范企业确认收入情况然发现市场发展越越趋复杂济业务复杂变会计准规定百分百种济业务完全匹配出更需会计员运专业职业力判断究竟时收入进行确认什方法确认收入恰
收入确认需相应成费进行匹配反映期会计报表里旦收入确认成费匹配会产生提前确认收入者延迟确认收入情况样真实反映企业实际情况说作会计员提前确认收入延迟确认收入期确认收入否会产生操利润良果出会计员定准确时点确认收入样保证真实反映企业营利润情况
总收入确认家企业说重然收入确认核算程中说复杂
笔者会文中收入确认作重点研究方关销售收入确认方面联系相关理实际结合房产企业收入确认现状分析房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题等等着分析容笔者会提出相关观点建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值
12 国外研究文献综述
着世界济快速发展济业务发生时出现越越交易方式样济背景忽视点济业务中带企业营程中收入确认问题企业财务报表中收入项目收入确认说重会计实务情况时收入确认相复杂国外员准确合理进行收入确认进行分析研究
121国外研究状况
1940年佩顿利特尔顿[[]William A PatonAC Littleton An Introduction to Corporate Accounting Standards[J]ColumbusOhioAmerican Accounting Association1940(10)49
]提出收入观点认应该强调收入转换收入回收性应该支配位角度收入通收现金者应收账款等流动资产证明收入实现中提出两项测试：（1）通销售流动资产者相似程实现转化确认收入实现（2）通取流动资产确认收入实现
1996年Lamb[[]Margaret LambThe Relationship between accounting and taxationthe United Kingdom[J]The European Accounting Review 5Supplement1996(5)933949
]税务角度出发指出收入确认影响会计税收方面Pfaff指出收入确认程中税收会计方面会产生差异应该规制定方面减少财税差异方调整
国外学者指出收入确认准确否会影响企业财务状况果出现妥确认收入情况企业利收入操企业利润情况
122国研究状况
2003年陈守德[[]陈守德收入确认干问题研究[D]博士学位文厦门学2003
]肯定收入确认重性复杂性结合具体济业务分析种类济业务情况收入该确认问题国际会计准实行分析收入确认准制定干问题出法结合国收入准进行思考
2004年尹瑜[[]尹瑜新济条件收入确认问题研究[D]硕士学位文清华学2004
]指出市公司收入确认越越激进认应该收入确认时注重交易实质正确确认收入计收入然少记收入
2007年齐友发陈子颖[[]齐友发陈子颖关收入确认计量思考[J]财会月刊2007（24）：810
]国会计准中收入准规定进行思考分析提出见解
2008年李捷[[]李捷确认收入会计制度税法间差异[D]硕士学位文复旦学2008
]较分析收入确认会计制度税法制度间存差异提出面两者间差异协调处理提出法建议
2009年李春盛[[]李春盛合理界定销售收入入账时间[J]代济2009（16）：6667
]探讨该合理界定确认销售收入入账时间年郑钢[[]郑钢房产销售收入确认条件探析[J]审计月刊2009（7）：5051
]展开分析确认房产企业收入研究确认条件
2010年魏玉翠[[]魏玉翠销售商品收入确认[J]山西焦煤科技2010（S1）：8183
]分析销售商品收入确认指出处理创新销售交易业务时现会计模式基础进行改进创新
2012年叶建芳薄昳昀[[]叶建芳薄昳昀议房产企业收入确认方法[J]会计友2012（8）：7681
]分析较房产企业确认收入时完工确认法完工百分百法认完工百分法国房产企业确认收入时适时指出完工确认法缺陷基础提出意见
2013年张杰[[] 张杰收入确认国际较[J]山东济战略研究2013（5）：6263
]较国收入准国际收入准指出国收入确认足完善国收入准提出建议
2015年李运波[[]李运波房产开发产品销售收入确认干问题研究——市房产开发公司例[D]硕士学位文长安学2015
]目前国房产企业收入确认情况进行分析希相关部门房产企业收入确认条件制定出更细化规定规范相应行业准
13 文研究容框架
文收入确认相关理出发销售收入确认分析方结合房产企业收入确认现状针房产企业销售房屋收入确认出现实际运分析房产企业时点确认收入时实际运确认条件财务状况影响会出现问题着分析容提出相关法建议希国企业收入确认方面发展提供理参考价值尤房产行业收入确认规范发展提出建议
具体言文结构安排：
第1章 绪 文研究背景意义国外研究文献综述框架
第2章 收入确认基理 阐述收入定义收入确认条件收入确认原
第3章 收入确认案例分析——房产企业收入确认例房产企业确认收入现状引出房产企业底该时间点确认收入进行探讨文重点分析部分
第4章 相关法建议案例分析容出法建议
2 收入确认基理
21 收入定义
企业会计准第14号——收入国实行关收入会计准准中收入相关定义文中收入确认分析研究国会计准收入相关规定基础谓收入指企业日常生活中形成会增加者权益然企业者企业投入资关济利益总流入文销售收入确认研究方
22 收入确认相关理
221 收入确认条件
收入准中规定销售商品收入时满足五条件确认收入五条件分：1企业已商品权风险报酬转移购货方2企业没保留通常权相联系继续理权没已售出商品实施效控制3收入金额够计量4相关济利益流入企业5相关已发生发生成够计量
222收入确认原
权责发生制原
国会计准规定企业进行会计核算遵循权责发生制期否收收入款项者支付费项收入期已实现已发生者该项费期应该负担应该期确认
权责发生制原收入时满足五条件便确认企业没收购买方款项收入时满足五条件时视收入已实现期确认收入
二实质重形式原
处理济业务会计核算时仅仅法律形式交易实质时候符合法律形式表面现象企业外披露会计信息反映出真实财务状况营成果相关会计核算根实质济业务容进行
三谨慎性原
企业进行会计核算时遵循会计准规定高估计资产收益低估计负债费次核算时谨慎态度进行收入核算时确认收入时紧紧扣住会计准收入确认提出时满足五条件时满足确认收入稍谨慎没时满足五条件时确认收入会高估收益
四配原
销售业务发生进行收入确认核算时时确认收入配关销售成相关费收入确认条件够计量相关成确认收入时候定坚持配原会计期间收入相关费进行确认
综销售商品带收入时符合确认五条件时候企业确认收入时确认收入时会计员言遵守确认原知道企业准确确认收入真实效反映企业营状况仅利企业营者做步投资决策企业更发展利市场接收关企业效信息予投资决策者正确信息做理智投资决策推动企业更发展更推动市场更发展
3 收入确认案例分析——房产企业收入确认例
31 房产企业收入确认现状
房产企业销售房屋时产生收入该确认外界直存着争议
国实行收入准中关该确认收入规定停留针部分企业层面较特殊行业没具体制定相关具行业特色该确认收入规定文针房产企业该确认销售房屋带收入展开分析讨统计国A股市100家房产公司中中40左右公司确认收入房屋完工验收合格时20左右实际交付时剩40没财务报告中具体披露什确认收入方式
国房产企业销售房屋销售商品收入规定确认收入规定完工确认法确认收入时间点确认收入存着争议房产企业确认收入般三种情况种竣工验收时确认种实际交付时确认种房屋产权户购房者时确认外界三种时间点确认收入着法争集中应该竣工验收时实际交付时确认收入房屋产权户购房者手中时确认收入房产企业少见笔者做分析
房屋买卖交易形式房屋产权户购房者手中时确认收入符合法律法规会计准然实质重形式原起竣工验收时实际交付时确认收入收入产权户购房者时确认更晚然法律形式产权户购房者手中时房屋权转移实质房屋权已早转移谨慎性原果房屋产权户购房者手中时确认收入实延收入确认时间延较长时间企业收入长时间里低突然短时间里高影响现金流利润情况产生波动利润会虚增
企业销售房屋带收入产权户购房者时确认话会发生收入延迟确认情况笔者认房产企业应该房屋产权转移前确认销售房屋收入较恰确认收入方法应该优先考虑竣工验收时实际交付房产时确认收入面展开相关分析
32 竣工验收时确认收入分析
321 竣工验收确认
房屋建造程中类似产品转变成产成品继转变成库存商品进行销售接进行收入确认会计核算房屋产品时通竣工验收成产成品房屋型特殊商品通竣工验收决算做验收入库程程中检验房屋否合格否符合合求够交付购房者购计量成
房屋进行竣工验收时情况建造房屋建设工程项目竣工时工程质量监督部门会建设项目进行检验检验程中开发建设单位设计房屋建造单位房屋建造提供施工单位设备供应商单位场质量监督部门会全面进行检查房屋建造项目符合规划求施工方面没问题设备安装关质量监督部门验收符合求开发建设单位取竣工合格资料数证资格房屋交付购房者手中果没通验收合格交付购房者
房产企业否够确认销售收入关键房屋建设项目竣工验收合格关系房屋终否交付购房者手中
外建设房屋单位房屋建设项目进行竣工结算开始建造房屋房屋交付购房者止支付全部费项目竣工验收房屋交付购房者前核算出费确认收入重条件够计量成销售房屋确认收入时需计量成够核算出关键便竣工决算
322竣工验收确认收入条件
般情况收入确认条件角度时房产企业竣工验收情况确认收入符合确认收入条件：房屋建造工程已竣工质量监督部门验收房屋成够计量房产企业已购房者签订合外已获购房者承诺付款证明
323 竣工验收时确认收入条件讨
种观点房产企业应该建造房屋工程项目已竣工验收时确认收入房屋作房产企业型商品出售时满足会计准中销售商品收入确认提出五条件收入进行确认必分析房产企业竣工验收时确认收入出售房屋权风险报酬否已房产企业身转移购房者手中呢？房产企业然继续房屋控制着理着？计量出售房屋成？
通分析竣工验收时确认收入否符合准规定
324竣工验收确认条件存问题分析
1分析竣工验收时确认收入否计量建造房屋时花费成
会计准中明确规定确认销售收入时计量相关发生成建造房屋项目竣工时候通竣工决算计量项目成
笔者认房屋工程项目开始建设时候建设方肯定会签署合中明确承建方提交竣工验收材料时间承建方责规定时间编制竣工结算书提交验收报告应该时间点提交竣工结算书验收报告样话竣工验收合格前竣工结算时确认相关发生成换句话说工程项目竣工验收合格前确认相关发生成
现假设果工程竣工验收合格时候负责竣工决算方没时做出决算报告房产企业没进行竣工决算条件确认收入想时企业确认收入数项目预算实际情况确认收入相应成然定操作性时结果性会折扣毕竟受方面影响数会存观性结果会存操性竣工结算重然竣工结算成结果出会预算出成结果晚原始证实际发生情况核算出会误差更加符合谨慎性原
总笔者认果房产企业竣工验收合格时候已完成竣工决算说明出售房屋成计量果房产企业没完成完工决算实际成没计量应该遵循谨慎性原竣工决算结果确定成
2分析竣工验收确认收入时出售房屋关风险报酬否已转移
确认销售收入时确定相关风险报酬否转移面分析竣工验收时候出售房屋关风险报酬否转移购房者手中
实法律层面说房产企业销售房屋时采期房预售方式进行销售时会购房者签订合合条款中应该会条款明确购房者预付规定部分房款数额会获房屋相关权力合法规定合成立时候条款便会生效竣工验收时购房者手中已部分房屋权关风险报酬
3分析房产企业否然继续理控制着出售房屋
明确点房屋建造工程项目竣工验收前房产企业作开发商然出售房屋理权控制权竣工验收房产企业房屋交付购房者手中时候段时间里继续理权控制权房产开发商手中已房产企业签订预售合购房者手中然着定争
法律角度分析房产企业购房者签订合双方达意思致说明房屋权关理权控制权已转移购房者手中房产企业签订合规定时间双方约定求房屋交购房者手中算转移房屋权会计核算角度说注重交易实质房产企业房屋建造项目通竣工验收房屋真正交购房者手中前实质房屋然房产企业控制中
注意点果房屋建造项目竣工验收合格符合合中约定双方致意条件房产企业交付购房者手中时会物业公司作中间购房者房屋进行理通知购房者办理交付手续实时候房产企业已继续理控制着房屋物业公司理验收证明项目合格话购房者房屋权关效控制权继续理权
出售房屋权关效控制权继续理权底谁手中具体情况具体分析
325竣工验收确认违约风险问题
质量监督部门建造完房屋验收时候会验收细节进行整体综合性验收购房者房屋求果房屋建造验收结果合格完全代表满足购房者求
忽视房屋建造符合购房者求会出现购房者拒绝接受房屋结果房产企业景气时候房产企业更卖出房产项目会更周边配套方案吸引购房者交付房产购房者手中时原承诺存样方房产企业面样情况时会购房者进行沟通解决问题购房者满意
假出现房产企业交付购房者手中房产实际情况初双方约定买卖房产求情况话般企业会予购房者定优惠予现金折扣商业折扣先前验收合格时确认收入样情况相关规定核算现金折扣商业折扣实账务里反映果购房者觉初签订合符情况周边配套设施承诺简直天差坚决拒绝接受房屋求退房出现购房者买账坚决求退房出现范围退房时果企业房屋建造项目验收时确认收入出现范围退房现象话会影响面账务处理时前期账务处理验收时确认收入反映账务实反映企业收入状况
33实际交付时确认收入分析
持种观点方认作房产企业应该购房者办理交付手续时确认收入节中讨相较竣工验收时确认收入房产企业实际交付时确认收入样种情况更符合会计准求呢？非呢？笔者进步进行分析讨
331 实际交付时确认收入
实际交付时确认收入房产企业出售房屋钥匙交购房者手中确认收入房产交付购房者手中办理手续
先房产企业通知购房者收楼购房者接通知30天房产企业办理交接手续果房产企业没实现签订合建设房屋果存符合合情况存购房者意见买卖双方进行协调解决问题般情况房产企业会出具两份材料份工程质量检验合格单份商品房房产权证果没两样东西购房者接受房产权利
外房产企业会提供住宅质量保证书住宅说明书购房者果买卖房产项目出现质量问题购房者根住宅质量保证书进行维权活动实原先签订购房合补充法律效力住宅说明书购房者解释说明房屋相关信息提醒购房者注意问题必
房产企业购房者签订房屋交接书步步流程走购房者满意觉接受份房产签署房屋交接书房屋交接书签署做购房者意接受房产意思
332 实际交付时确认收入条件
实际交付时收入确认条件：建造房屋工程项目已竣工竣工验收手续已完成相关建造成已发生计量房产企业购房者已签订购房合房产企业已收购房者缴纳房款获购房者承诺付款证明购房者房屋情况满意已房产企业办理接房手续
333 实际交付时确认条件分析
1 分析讨合交付实际交付日期差异
房产企业销售商品房时购房者房产企业关买卖商品房行订立书面合订立买卖合中双方会时交付问题进行明确确定会明确交付时间规定合中规定时间般性交付期限时间影响建设房屋项目完成素房合合基形式谨慎确认收入企业根具体业务情况确认收入
买卖双方合里约定交付时间交付确认收入前提时候房产开发商合约定交付日期前建房屋购房者验收愿意接收房屋签订交房验证书说明交付房屋成功实际交付日确认收入
种情况购房者合中约定交付时间没验收接收房屋笔者认样情况应该合里约定交付时间点确认收入国合法规定交付货物时间合里明确写明时间交付货物购房者规定时间没房屋进行验收房产企业应该合里约定交付时间确认交付实质重形式原房产企业般会遵守法律合规定建造房屋果建造程中违反法律合规定想通政府验收实质讲实购房者验收房屋履行合程果购房者合约定交付日期没验收房屋应该合约定交付日期确认收入
2 分析实际交付确认收入时出售房屋风险报酬否已转移
前面笔者已分析收入竣工验收时确认话时候实质购房者已拥部分房屋权关风险报酬判断相关风险报酬否实际交付房产时转移购房者手中竣工验收时更加明确法律法规政策性规定指出商品房竣工验收办理交付手续出售房屋交付购房者时候市场波动导致房屋价值波动发生风险报酬房屋原产生损毁等等会房屋交付购房者手中购房者拥
3 分析房产企业否然继续理控制着出售房屋
作者认房产企业交付时确认收入实质交付房屋购房者手中时房屋继续理权效控制权时已转移购房者手中房产企业购房者签订房屋买卖合预售合时实开始转移房屋继续理权效控制权实际交付时算彻底转移购房者手中
334交付确认时遗留问题
房产企业购房者进行实际业务时会出现然房屋没进行竣工验收房产企业已房屋交付购房者手中笔者认应该企业购房者协商达成致意愿竣工验收没完成房产企业房屋交付购房者算提前交付购房者应该算种违法行样情况应该少见果出现种情况笔者认应该房屋实际交付购房者时确认收入
种情况没进行竣工验收事情实质交易已发生房产已交付购房者手中购房者承担房产关会发生贬值风险者损毁风险等等时购房者拥房产项目受市场影响升值出租转等产生报酬房产企业会房屋继续理会实际控制项房产
外考虑样情况旦房屋出现竣工验收合格情况需范围整改房屋购房者房屋产权受影响会拆建房屋重新建造时候已确认收入话会程度企业收入产生影响发生种情况率低检测房屋否合格符合国家标准指标果房屋检测合格房产企业进行整修改建般会重新建造房屋严重程度房屋达国家标准够验收合格开发企业建造房屋前会进行备案然进行实际建造竣工验收时建设房屋备案建设规划总体差购房者房屋房屋产权拥般会受影响
34 竣工验收实际交付时确认收入较
341 时间分析较
前面分析实际交付时确认收入明显晚竣工验收时确认收入
房产企业言企业发展早确认收入呢？晚确认呢？
先早确认收入情况笔者认企业越早确认收入越确认收入定说明会相应数目现金流流入企业早确认收入没现金流入企业话确认收入产生相应应收账款企业部分款项缴纳企业税
然说越晚确认收入越企业税会延迟确认收入延迟缴纳怀疑否意延迟交税外时高时低稳定收入确认状况会延迟确认收入发生会影响企业财务评价总两时点中应该选择企业财务稳定利时点确认收入
342权责划分分析较
收入权责发生制求进行核算效判断房产企业否房屋产权转移购房者必划分清楚权利责收入确认程序方面竣工验收时确认收入简化程序缩短时间时收入确认金额会相应增加
笔者认权利责方面划分清楚竣工验收政府部门验收房产项目等购房者购买意实际交付时确认收入竣工验收时确认收入风险报酬转移继续理权效控制权转移方面明显笔者认更加符合权责发生制实际交付时确认收入
343违约风险分析较
素存会影响违约风险目前购房者购买房产般两种意图种投资利房产价格变动赚取差价种买居住
果购房者投资买房子赚取差价话实更关注购买房产项目否带预期利益增加达时候实违约风险会较实样情况什时候会出现违约风险竣工验收时实际交付时会违约风险
里分析购房者买房居住情况竣工验收时确认收入时关政府部门房屋进行验收购房者没房产时候违约风险应该会低实际交付时购房者购买居住房产时果购房者房屋情况满意符合心中样子会出现违约情况出现违约风险更实际交付时
344实质重形式分析较
法律形式购房者获房产证认房产权利已转移购房者会计角度实际购房者获房产证前房产相关风险报酬继续理权效控制权已转移购房者购房合中会交付房产截止时间外竣工验收合格购房者验收房产企业购房者办理交付手续购房者接收房屋实时拥房屋权利义务风险收益
笔者认更加遵循实质重形式原实际交付房产时确认收入质说时候购房者已接收房产购房者质已处置房产转房产获相关收益竣工验收时房产企业房屋权利购房者完全处置房屋
35 竣工验收实际交付确认财务状况影响分析
351成收入配问题讨
确认收入时相关发生成收入配起进行确认
房产企业建造房屋实际发生成般竣工决算竣工验收前确认
笔者认两种情况确认收入会造成收入成确认步前面分析明显实际交付时确认收入显然竣工验收时确认收入造成收入成步程度实际交付时确认收入果房产项目需久建设时间会导致实际成取收入会计期间确认明显没收入相关成配起企业房产项目利润情况会出现波动反映企业财务指标失参考价值
表31 万科2006—2015年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
毛利润率
3615
4199
39
2939
407
3978
3656
3147
2994
2935
营业利润率
1913
2154
1553
1777
2345
2196
2038
1792
1706
1694
净利润率
1352
1497
1132
1315
1748
1616
1519
1351
1318
1327
数源：万科披露20062015年公司年报
万科选择竣工验收时确认收入表31基万科2006年2015年披露年报数反映利润指标总体波动较较缓
表32 海新梅置业2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
4669
1898
3225
342
858
4489
3229
6268
2375
营业利润率
3567
525
2245
2058
4385
4968
475
14961
2170
净利率
2014
137
1626
986
2079
2331
593
1543
2174
数源：海新梅置业披露2006—2014年公司年报
表33 招商局产2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
40
56
50
43
42
56
51
28
3733
营业利润率
2416
3228
3611
2244
2369
2905
2464
2434
1915
净利率
1932
2907
3056
173
1802
2192
1691
1691
1270
数源：招商局产披露2006—2014年公司年报
表34 保利产2006—2014年利润率描述 单位：
年份
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
毛利润率
3619
385
408
3682
3412
372
3618
3216
3203
营业利润率
1944
2518
2472
2271
2069
2118
1944
1733
1740
净利率
1448
1997
1961
1744
1534
1566
1448
1285
1305
数源：保利产披露2006—2014年公司年报
表32表33表34选取规模选择实际交付时确认收入三家房产企业20062014年财务报告中部分数进行处理相应利润情况
2006年2014年实际交付时确认收入规模三家市房产公司利润率方面波动性存着差异海新梅置业销售规模数亿元波动性招商局产销售规模数百亿元新梅置业波动性年份较波动保利产销售超千亿元表现出利润率较缓
实际交付时确认销售收入受影响较中规模房产企业
352收入现金流配研究
清楚目前国房产企业采取数预售方式房产建造没完工时候开始房产预售购房者会先缴纳部分房款般会占20甚更笔数目房产企业收笔预收房款时没确认收入时收入没现金流配通分析知道实际交付时间点竣工验收时间点晚说起竣工验收种情况实际交付时确认收入现金流流入企业时间间隔更加长更加配
研究采实际交付确认收入企业收入现金流情况
表35表36表37中保利产营业收入营业利润现金流流入企业呈现半年期较增减变化步现金流流入明显营业收入
表35 保利产2014年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
3399931579209
3054423668265
1131
营业利润
584279605744
507222071309
1519
销售商品提供劳务收现金
5105550099501
5498190214284
714
数源：保利产2014年披露中期报告
表36 保利产2015年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
4234496178978
3399931579209
2455
营业利润
800733195564
584279605744
3705
销售商品提供劳务收现金
6249830928977
5105550099501
2241
数源：保利产2015年披露中期报告
表37 保利产2016年中期报告部分财务数描述 单位：元
年初报告期（16月）
年期（16月）
增减幅度
营业收入
5515022928209
4234496178978
3024
营业利润
981111036825
800733195564
2252
销售商品提供劳务收现金
8894625092307
6249830928977
4232
数源：保利产2016年披露中期报告
353资产负债率研究
国房产企业采预售制度规定预售房产项目价款作企业预收款项核算房产项目竣工验收办理移交手续前期确认预收账款转营业收入进行核算
国房产企业预售时购房者缴纳部分房款额达全部房款20甚更房产企业建造房产程中会银行处贷款加预售获现金进行预收账款核算形中增加企业负债
表38中列示万科保利产2010年2015年部分财务数两家房产市公司销售规模超千亿元公司前者采竣工验收时确认销售收入方式者采实际交付房产时确认销售收入方式进行收入核算两家公司资产负债率高甚达70光预收账款占中30见房产企业核算收入时预售获现金作预收款项核算增加企业资产负债率
表38 万科保利产2010年2015年部分财务数指标描述 单位：亿元
公司名称
万科集团
保利产
年份
2010年
2015年
2010年
2015年
总资产
215638
611296
152328
403833
总负债
161051
474986
120308
306693
中：预收账款
74405
212626
51544
132548
预收账款总资产
345
3478
3384
3282
资产负债率
7469
777
7898
7595
毛利率
407
2935
3412
332
数源：万科保利产披露2010年2015年年报
4 相关法建议
综合前面分析笔者认房产企业说较符合收入确认规定实际交付时确认销售收入然企业财务状况会种方法确认收入时出现稳定现象相信应该短时间会出现情况目前房产企业确认收入具体方式方法统笔者较倾房产企业实际交付房产购房者时确认收入认样更加符合求规定笔者认房产行业说需相关部门房产企业身采取行动树立起套统行业标准规范
首先国应该房产企业究竟该确认收入进行统行业准制定规范房产企业收入确认条件具体会计规章制度制定现国会计准具体收入确认条件较广泛统规定没房产企业具体规定相关部门应该结合实际考察结果出台规范行业准利统标准房产行业财务情况够真实反映
接着会计员加强身业务力提升作会计员处理实务力停留课学知识层面实践中积累工作验踏岗位前应该接触实际业务建立起工作力积累工作验真正踏会计岗位良会计职业道德素养必少处理实际济业务时严格准企业提供真实财务信息
作企业身言企业部设置监部门监督企业环节企业营者法操企业会计信息果环节出现差错监部门行权利时制止差错发生监部门高层控制着企业负责态度独立行监督权利果监部门员没职责监督企业应该负起应负法律责鞭策监督企业
时房产企业选择收入确认方式时候充分考虑身实际情况钻空子提前确认收入延迟确认收入行房产企业更应该法律法规求分期间披露营业收入核算中普遍存预收账款具体情况进行详细披露企业应该积极配合国家求进行相关披露量减少操收入确认问题
注册会计师审计员企业进行审计时识企业确认收入时间否正确房产企业言确认收入时否时满足销售收入确认五条件审计员专业职业判断关注已销售完没确认收入者没销售完确认收入情况判断企业确认收入情况否合理时审计员进行审计时保持独立性外界素受影响干扰客观公正出具真实审计报告
国家制定关房产行业确认收入会计规章制度参考研究房产企业收入确认专家学者宝贵建议者鉴国家区处理类问题方法总充分考虑国实际情况规范标准房产行业财务情况够真实反映国房产市场发展更
参考文献
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